基礎(chǔ)班建筑評估第九章

1、工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)第九章 房地產(chǎn)評估方法及其應(yīng)用一、單項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)評估時，擬訂房地產(chǎn)評估方案、選擇評估方法的前提是（ ）。A、簽訂業(yè)務(wù)約定書B、編制評估計(jì)劃C、現(xiàn)場D、明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)2、某宗房地產(chǎn)已使用 5 年，現(xiàn)土地價值為 50 萬元，物重置價格為 80 萬元，房地每年的凈收益為 11 萬元，土地A、130.0 B、119.2 C、117.5D、120.0化率為 8，物化率為 10，則該宗房地產(chǎn)的價值為（ ）萬元。3、有一宗土地，出讓年期是 40 年，化率為 10%，預(yù)計(jì)未來 5 年的凈分別為 12 萬元、15萬元，16 萬元、18 萬元和 20 萬元，

2、第 6 年的萬元。A、324.34 B、191.78 C、66.42D、122.78穩(wěn)定在 22 萬元，則評估該土地的價值為（ ）4、某宗房地產(chǎn)的年限為 40 年，未來 3 年的凈分別為 17 萬元、18 萬元、19 萬元，從第 4 年起，每年的凈萬元。A、195 B、210 C、213D、217將穩(wěn)定在 20 萬元左右，如果化率為 9，則該房地產(chǎn)的價格為（ ）5、市場法運(yùn)用的基礎(chǔ)和前提條件是（ ）。A、確定可比B、因素修正C、有充裕的實(shí)例資料D、確定房地產(chǎn)價值6、某宗房地產(chǎn) 2010 年 2 月 25 日的價格為 1000。匯率為 18.26 元，該類房地產(chǎn)以為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞

3、減 0.5，則對該房地產(chǎn)進(jìn)行日期修正后 2010 年10 月 25 日的房地產(chǎn)價格為（ ）元A、7935 B、7964C、8260。2010 年 10 月 25 日的匯率為 18.29 元。第1頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)D、82907、某待估宗地容積率為 3，選擇的比較案例宗地的容積率為 5，評估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場價格為 3000 元/平方米，如果容積率為 5 和 3 所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為 1.5 和 3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于（ ）元。A、1250 B、1500 C、4000 D、60008、若選擇比較案例成交價為每平方米 8000

4、 元，對應(yīng)的土地使用年期為 40 年，而待估宗地的出讓年期為 50 年，土地 化率為 10%，則土地年期修正后的地價最接近于（ ）元/平方米。A、4053 B、4297 C、4375D、45629、中民土地管理定，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的（ ）倍。A、610 B、46 C、48 D、61210、每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的（A、5 B、10 C、15 D、2011、在房地產(chǎn)開發(fā)中的“三通一平”費(fèi)用屬于（ ）。A、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)B、公共事業(yè)配套費(fèi)C、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)D、城市建設(shè)配套費(fèi)12、用成本法評估土地時，土地

5、取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（ ）。A、整個開發(fā)期B、整個銷售期C、整個開發(fā)期和銷售期D、整個開發(fā)期和銷售期的一半13、由于土地用途的改變或土地功能的變化而引起的土地增值通常被稱為（ ）。A、土地取得費(fèi)）倍。第2頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)B、土地增值C、土地出讓金D、土地配套費(fèi)14、從物重置成本中扣除物損耗，即為物現(xiàn)值。因此確定物（ ）就成為評估中的關(guān)鍵一環(huán)。A、市場價格B、貶值額C、賬面價值D、重置成本15、成本法中，直接成本利潤率與（ ）相乘得到開發(fā)利潤。A、土地取得成本+開發(fā)成本B、開發(fā)成本+投資利息C、土地取得成本+投資利息D、用+投資利息16、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，錯

6、誤的是（ ）。A、假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法B、在評估待開發(fā)土地價值時，假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的較為廣泛C、待開發(fā)改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估，不適用假設(shè)開發(fā)法D、假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的頂期價值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法17、假設(shè)開發(fā)法評估的首要步驟是（ ）。A、確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式B、C、房地產(chǎn)售價被評估對象的基本情況D、確定開發(fā)商的合理利潤18、根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的方米 600 元，該類房地產(chǎn)的水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來月凈為每平化率為 6%，總面積 300 平方米，出租率為 90%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價可

7、確定為（ ）萬元。（假設(shè)房屋A、300 B、270 C、3600D、3240年期為無限年期）19、某宗“七通一平”熟地的面積為 3000 平方米，容積率為 2.5，城市要求該區(qū)域房地產(chǎn)為金融為主。現(xiàn)在，某房地產(chǎn)開發(fā)商欲取得該處土地建造寫字樓，已知故取得土地后將該寫字樓建成需要 1.5 年，預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為 4500 元/平方米。則該土地開發(fā)完成后的寫字樓總價值（A、2925.4化率為 10%）是（ ）萬元。第3頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)B、3375C、1170.1 D、3712.520、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價的表述中，錯誤的是（ ）。A、基準(zhǔn)地價

8、是區(qū)域性價格B、基準(zhǔn)地價是土地所價格C、基準(zhǔn)地價是平均價格D、基準(zhǔn)地價是土地面積的地價21、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價修適用范圍的表述中，錯誤的是（ ）。A、適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地評估B、基準(zhǔn)地價修C、基準(zhǔn)地價修D(zhuǎn)、基準(zhǔn)地價修22、基準(zhǔn)地價修可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估估價的精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度是宗地地價評估主要的評估方法估價程序的首要步驟是（ ）。A、確定修正系數(shù)表B、宗地地價影響因素的指標(biāo)條件C、制定被估宗地因素修正系數(shù)D、收集、整理土地定級估價成果資料23、在建工程評估時，需要收集與被估對象有關(guān)的 的是（ ）。A、土地使用權(quán)出讓合同B、建設(shè)用地證批準(zhǔn)文件，下列各項(xiàng)

9、中不屬于批準(zhǔn)文件C、施工證D、施工合同24、選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評 估在建工程價值的方法是（ ）。A、形象進(jìn)度法B、成本法C、假設(shè)開發(fā)法D、法25、形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)（ ），結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。A、市場價格B、賬面價值C、充值成本D、價格二、多項(xiàng)選擇題第4頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)1、房地產(chǎn)評估遵循的原則包括（ ）。A、供需原則B、最有效使用原則C、合法原則D、不可替代原則E、貢獻(xiàn)原則2、下列各項(xiàng)中，屬于A、餐館B、旅店C、加油站性房地產(chǎn)的有（ ）

10、。D、機(jī)關(guān)E、公園3、運(yùn)用法評估房地產(chǎn)價值時，屬于房地產(chǎn)總費(fèi)用A、B、維修費(fèi)C、折舊費(fèi)D、保險(xiǎn)費(fèi)E、稅金4、下列各項(xiàng)中，難以采用比較法估價的有（ ）。的有（）。A、館B、普通住宅C、存量成套住宅D、體育館E、寺廟5、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的有（ A、某酒店B、某寫字樓C、某住宅）。D、E、營房館6、在房地產(chǎn)評估中，土地開發(fā)費(fèi)用一般包括( )。A、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)B、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)C、青苗補(bǔ)償費(fèi)D、新菜地開發(fā)基金E、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)7、運(yùn)用成本法對新建房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，屬于開發(fā)成本的有（ ）。第5頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)A、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B、基礎(chǔ)設(shè)施建

11、設(shè)費(fèi)C、房屋安裝工程費(fèi)D、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E、土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)8、關(guān)于基準(zhǔn)地價修適用范圍的說法中，正確的有（ ）。A、基準(zhǔn)地價修B、基準(zhǔn)地價修適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)土地的評估可快速方便的進(jìn)行大面積、數(shù)量眾多的土地價值評估C、該方法一般在在宗地地價評估中主要的評估方法，而作為一種輔助方法D、基準(zhǔn)地價修E、基準(zhǔn)地價修不適用于大量土地的評估適用于對單個宗地進(jìn)行評估9、在建工程評估的主要方法有（ ）。A、成本法B、假設(shè)開發(fā)法C、法D、形象進(jìn)度法E、物價指數(shù)法10、下列關(guān)于在建工程的表述中，正確的有（ ）。A、在建工程范圍很廣，情況復(fù)雜B、在建工程的工程進(jìn)度差異較大，導(dǎo)致在建工程之間的可比性

12、較差C、在建工程的投資可以完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度D、在建工程建設(shè)工期長短差別較大E、在建工程價格受后續(xù)工程的影響三、計(jì)算分析題1、有一宗土地，出讓年期為 40 年。化率為 6，預(yù)計(jì)未來前 5 年的凈分別為 30 萬元、32萬元、35 萬元、33 萬元和 38 萬元，第 640 年每年凈益法評估該宗地的價值。大約穩(wěn)定保持在 40 萬元左右。試用收2、有一宗房地產(chǎn)，2015 年年末的凈為,100 萬元，化率為 8%，若（1）未來各年的凈將在上一年的基礎(chǔ)上增長 3%。試分別評將在上一年的基礎(chǔ)上增加 2 萬元；（2）未來各年的凈估兩種情況下 2015 年初的房地產(chǎn)價值。3、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 20

13、10 年 3 月以有償出讓方式取得一塊土地 50 年使用權(quán)，并于 2012 年 3 月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米 3000 元，耐用年限為 55 年，殘值率為 2%。2016 年該類重置價格為每平方米 4500 元。該物占地面積 800 平方米，面積為 1200 平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收為 5 萬元。另據(jù)，當(dāng)?shù)赝悓懽謽堑某鲎庖话銥槊吭旅科椒矫?80 元，空置率為 10%，每年需支付的為年的 2.5%，維修費(fèi)為重置價格的 1.5%，土地使用稅及稅合計(jì)為每平方米 40 元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價格的 0.5%，土地化率 5%，物化率 8%。假設(shè)該土地使用權(quán)出讓年限屆滿

14、，土地使用權(quán)及地上物將由無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地 2016 年 3 月的土地使用權(quán)價值。第6頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)部分一、單項(xiàng)選擇題1、【正確【】 D】 本題考查的是房地產(chǎn)評估程序。在房地產(chǎn)評估時，必須了解評估對象的基本情況，這是擬訂房地產(chǎn)評估方案、選擇評估方法的前提。參見P452。【該題“房地產(chǎn)評估程序”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792367,點(diǎn)擊提問】2、【正確【】 D】 本題考查的是凈與化率。綜合化率、物化率和土地化率的物資物的凈收關(guān)系為：（L+B）×r=L×r1+B×r2，其中 r、r1、r2 分別為綜合化率、土地化率和

15、本化率，L、B 分別為土地價值和物價值，土地的凈=50 萬元×84 萬元，益1147（萬元），物的價值=71070（萬元），則該宗房地產(chǎn)價值為 5070120（萬元）。參見P460?！驹擃}“凈與化率”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792368,點(diǎn)擊提問】3、【正確【】 B】 本題考查的是法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例。P=12×（P/F，10%，1）+15×（P/F，10%，2）+16×（P/F，10%，3）+18×(P/F，10%，4)+20×（P/F，10%，5）+22/10%×（P/F，10%，5）×1-1/（1+10%

16、）35=191.78 萬元。參見P462?！驹擃}“法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792371,點(diǎn)擊提問】4、【正確【】 B】 本題考查的是法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例。該房地產(chǎn)的價格為： V17(19%)18(19%)219(19%)3209%×11(19%)403×1(19%）3209.94（萬元）。參見【該題P462。“法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792373,點(diǎn)擊提問】5、【正確【】 C】 本題考查的是市場法操作步驟。運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值，必須有充裕的資料，這是市場法運(yùn)用的基礎(chǔ)和前提條件。參見P466?！俊驹擃}“市場法操作步驟”知

17、識點(diǎn)進(jìn)行【答疑編號 11792375,點(diǎn)擊提問】6、【正確【】 B】 本題考查的是市場法操作步驟。該房地產(chǎn)進(jìn)行日期修正后 2010 年 10 月 25 日的房地產(chǎn)價格1000×（1-0.5）8×8.297964（元）。參見P468。【該題“市場法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】第7頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)【答疑編號 11792376,點(diǎn)擊提問】7、【正確【】 D】 本題考查的是市場法操作步驟。經(jīng)容積率修正后價格可比實(shí)例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例價格容積率修正系數(shù)）3000×（3/1.5）6000（元/平方米）。參見P468。【該

18、題“市場法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792377,點(diǎn)擊提問】8、【正確【】 D】 本題考查的是市場法操作步驟。土地使用年期修正后的地價=4500×1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n=8000×1-1/（1+10%）50/1-1/（1+10%）40=4562。參見P470。【該題“市場法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792380,點(diǎn)擊提問】9、【正確【】 B】 本題考查的是成本法操作步驟。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的 46 倍。參見P475。】【該題“成本法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行【答疑編號 11792383

19、,點(diǎn)擊提問】10、【正確【】 C】 本題考查的是成本法操作步驟。每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的 15 倍。參見P475。【該題“成本法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792384,點(diǎn)擊提問】11、【正確【】 A】 本題考查的是成本法操作步驟?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。參見P476?！驹擃}“成本法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792385,點(diǎn)擊提問】12、【正確【】 C】 本題考查的是成本法操作步驟。土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，因此，計(jì)息期應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。參見

20、P476。【該題“成本法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792386,點(diǎn)擊提問】13、【正確【】 B】 本題考查的是成本法操作步驟。土地增值主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。參見P477?！驹擃}“成本法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】第8頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)【答疑編號 11792387,點(diǎn)擊提問】14、【正確【】 B】 本題考查的是成本法操作步驟。從物重置成本中扣除物損耗，即為物現(xiàn)值，因此，確定物貶值額就成為評估中的關(guān)鍵一環(huán)。參見P479?！驹擃}“成本法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792388,點(diǎn)擊提問】15、【正確【】 A】 本題考查的是成本法應(yīng)

21、用舉例。成本法操作步驟。開發(fā)利潤=直接成本利潤率×（土地取得成本+開發(fā)成本）。參見P481?！驹擃}“成本法應(yīng)用舉例”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792389,點(diǎn)擊提問】16、【正確【】 C】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法基本思路及適用范圍。選項(xiàng) C 錯誤，待開發(fā)改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估適用假設(shè)開發(fā)法，這里的安裝費(fèi)用還應(yīng)包括拆除費(fèi)用。參見P483。【該題“假設(shè)開發(fā)法基本思路及適用范圍”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792390,點(diǎn)擊提問】17、【正確【】 C】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法操作步驟。假設(shè)開發(fā)法評估的程序?yàn)椋海?）被評估對象的基本情況；（2）確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式；（3）房地產(chǎn)

22、售價；（4）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用；（5）確定開發(fā)商的合理利潤；（6）估算待估對象價值。參見P483?！驹擃}“假設(shè)開發(fā)法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792391,點(diǎn)擊提問】18、【正確【】 D】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法操作步驟。所開發(fā)房地產(chǎn)的總價為：600×12×300×90%/6%=3240 萬元。參見P484。【該題“假設(shè)開發(fā)法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792392,點(diǎn)擊提問】19、【正確【】 A】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例。開發(fā)完成后的寫字樓總價值=4500×3000×2.5/（1+10%）1.5=2925

23、.40 萬元。參見P484。【該題“假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792393,點(diǎn)擊提問】20、【正確【】 B】 本題考查的是基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價一般具有以下特點(diǎn)：（1）準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格；（2）基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格；（3）因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價是區(qū)域性價格，因而必定是平均價格；（4）第9頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)；（5）基準(zhǔn)地價是土地面積的地價；（6）基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的特定時點(diǎn)的價格。參見P487?！驹擃}“基準(zhǔn)地價”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792394,點(diǎn)擊提問】21、【正確【】 D】 本題考查的是基準(zhǔn)

24、地價修的基本思路及適用范圍?；鶞?zhǔn)地價修主要適用于以下估價范圍：（1）適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地評估，即該城市具備基準(zhǔn)地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果；（2）基準(zhǔn)地價修可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估，因此，可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估；（3）基準(zhǔn)地價修估價的精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中主要的評估方法，而作為一種輔助方法。參見【該題P489?！盎鶞?zhǔn)地價修的基本思路及適用范圍”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792395,點(diǎn)擊提問】22、【正確【】 D】 本題考查的是基準(zhǔn)地價修估價程序。基準(zhǔn)地價修估價程序：（1）收集、整理土地定級估價成

25、果資料；（2）確定修正系數(shù)表；（3）宗地地價影響因素的指標(biāo)條件；（4）制定被估宗地因素修正系數(shù)；（5）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)；（6）確定期日修正系數(shù)；（7）確定容積率修正系；（8）評估宗地地價。參見P490。【該題“基準(zhǔn)地價修估價程序”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792396,點(diǎn)擊提問】23、【正確【】 D】 本題考查的是在建工程評估資料的收集與分析。收集與被估在建工程有關(guān)的批準(zhǔn)證，文件和工程其他詳細(xì)資料，批準(zhǔn)文件如土地使用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地證，施工開工證，預(yù)售證等；其他資料如工程圖紙、工程預(yù)算書，施工合同，有關(guān)賬簿及原始等。從參見【該題P493。“在建工程評估資料的收集與分析”知識點(diǎn)

26、進(jìn)行】【答疑編號 11792397,點(diǎn)擊提問】24、【正確【】 A】 本題考查的是在建工程評估方法及其選擇。形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。參見教材 P494。【該題“在建工程評估方法及其選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792398,點(diǎn)擊提問】25、【正確【】 A】 本題考查的是在建工程評估方法及其選擇。形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。參見教材 P494?！驹擃}“在建工程評估方法及其選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行】第10頁工程評估（第九章）

27、2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)【答疑編號 11792399,點(diǎn)擊提問】二、多項(xiàng)選擇題1、【正確【】 ABCE】 本題考查的是房地產(chǎn)評估原則。專業(yè)評估在進(jìn)行房地產(chǎn)評估活動時，必須受到行業(yè)行為準(zhǔn)則的約束，除了需要遵循供需原則、價值日期原則、貢獻(xiàn)原則外，還特別需要注意遵循合法原則、最有效使用原則和替代原則等。參見P450?！驹擃}“房地產(chǎn)評估原則”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792400,點(diǎn)擊提問】2、【正確【】 ABC】 本題考查的是法基本思路及適用范圍。法適用于有的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估通常不適用。參見P456。法基本思路及適用范

28、圍”知識點(diǎn)進(jìn)行【該題“】【答疑編號 11792401,點(diǎn)擊提問】3、【正確【】 ABDE】 本題考查的是凈與化率。用來求取房地產(chǎn)凈的房地產(chǎn)總費(fèi)用不包含折舊費(fèi)，通常包括、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。參見P457?！驹擃}“凈與化率”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792402,點(diǎn)擊提問】4、【正確【】 ADE】 本題考查的是市場法基本思路及適用范圍。在下列情況下，市場法往往難以適用：（1）沒有發(fā)生房地產(chǎn) 少的房地產(chǎn)，如古地；（5）館、或在房地產(chǎn)發(fā)生較少的地區(qū)；（2）某些類型很少見的房地產(chǎn)或?qū)嵗埽唬?）很難成為對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；（4）風(fēng)景名勝區(qū)土體育館、學(xué)校用地等。參見P465?！驹擃}“市場法

29、基本思路及適用范圍”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792403,點(diǎn)擊提問】5、【正確【】 DE】本題考查的是成本法基本思路及適用范圍。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、法等方法進(jìn)行評估的情況。對于既無又很少有情況的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、館、營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的房地產(chǎn)評估比較適用。參見P474。【該題“成本法基本思路及適用范圍”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792404,點(diǎn)擊提問】6、【正確【】 ABE】 本題考查的是成本法操作步驟。一般來說，土地開發(fā)費(fèi)用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開

30、發(fā)配套費(fèi)。參見P476。】【該題“成本法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行第11頁工程評估（第九章）2016 年資產(chǎn)評估師輔導(dǎo)【答疑編號 11792405,點(diǎn)擊提問】7、【正確【】 ABCD】 本題考查的是成本法操作步驟。運(yùn)用成本法對新建房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，開發(fā)成本主要由以下五個方面：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。參見P477。【該題“成本法操作步驟”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792406,點(diǎn)擊提問】8、【正確【】 ABC】 本題考查的是基準(zhǔn)地價修的基本思路及適用范圍?；鶞?zhǔn)地價修主要適用于以下估價范圍：（1）適用于完成基準(zhǔn)地價評估的

31、城鎮(zhèn)的土地評估，即該城市具備基準(zhǔn)地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果；（2）基準(zhǔn)地價修可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估，因此，可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估；（3）基準(zhǔn)地價修估價的精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中主要的評估方法，而作為一種輔助方法。參見【該題P489。“基準(zhǔn)地價修的基本思路及適用范圍”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792407,點(diǎn)擊提問】9、【正確【】 ABD】 本題考查的是在建工程評估方法及其選擇。在建工程評估的主要方法有形象進(jìn)度法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。參見P494?！驹擃}“在建工程評估方法及其選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 117

32、92408,點(diǎn)擊提問】10、【正確【】 ABDE】 本題考查的是在建工程的含義與特點(diǎn)。選項(xiàng) C 錯誤，由于在建工程的投資方式和會計(jì)核算要求，其賬面價值往往包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時也在建工種中的應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，如出包工程的付款方式是由合同規(guī)定的，可能有時預(yù)付很多而工程進(jìn)度未跟上，有時預(yù)付較少而進(jìn)度超出。因此，在建工程的投資并不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。參見P492。【該題“在建工程的含義與特點(diǎn)”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792409,點(diǎn)擊提問】三、計(jì)算分析題1、【正確】 本題考查的是法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例。宗地的價值 P30/（16%）32/（16%）235/（16%）333/（16%）438/（16%）540/6%×11/（16%）35/（16%）528.301928.479929.386726.139128.3958433.3573574.06（萬元）?！驹擃}“法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例”知識點(diǎn)進(jìn)行】【答疑編號 11792419,點(diǎn)擊提問】2、【正確】 本題考查的是法計(jì)算公式及應(yīng)用舉例。（1）凈按等差級數(shù)遞