地下人防車位開(kāi)發(fā)商能不能賣

1、地下人防車位開(kāi)發(fā)商能不能賣 近十萬(wàn)買了個(gè)人防車位 2004年5月28日,家住寧波市華泰劍橋小區(qū)的樓某與開(kāi)發(fā)商華泰股份有限公司簽訂了一份華泰劍橋二期地下車位買賣合同一份,合同約定:雙方就買賣地下車位使用權(quán)達(dá)成協(xié)議;樓某向華泰股份有限公司購(gòu)買位于華泰劍橋二期地下K1庫(kù)編號(hào)為123的車位一只;車位的價(jià)款為98000元;樓某應(yīng)于2004年5月28日前支付價(jià)款;華泰股份有限公司應(yīng)于2005年2月28日前將車位交付給原告。后原、被告均按約履行了付款及交付車位的義務(wù)。 直到2009年,樓某才得知,已經(jīng)所買的停車位屬于人防工程。按照寧波市人防辦關(guān)于規(guī)范“結(jié)建”防空地下室管理的通知第一條規(guī)定:人防工程是國(guó)防戰(zhàn)備

2、設(shè)施,“結(jié)建”防空地下室是人防工程的重要組成部分,任何單位或個(gè)人不得出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán),在目前產(chǎn)權(quán)界定尚不明晰的情況下,“結(jié)建”防空地下室只允許臨時(shí)出租,但租期每次最長(zhǎng)不得超過(guò)三年。 開(kāi)發(fā)商怎么能把屬于國(guó)家的人防工程賣給了自己呢?再說(shuō)了,人防辦的文件明確規(guī)定防空地下室只能臨時(shí)出租,且租期不能超過(guò)三年,而開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)“車位的使用年限與該車位所在土地使用權(quán)的出讓年限相同”,這不是明顯在忽悠人嗎?樓某找開(kāi)發(fā)商理論無(wú)果,一紙?jiān)V狀將華泰股份有限公司告上了法庭,要求確認(rèn)原、被告車位買賣協(xié)議無(wú)效;被告返還原告購(gòu)車位款98000元,賠償利息損失34041元。 人防工程的所有權(quán)歸誰(shuí) 像樓某與開(kāi)發(fā)商之間地下人防車位之

3、糾紛,在國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)過(guò)多起。其根源就在于法律對(duì)于人防工和所有權(quán)規(guī)定的模糊,中華人民共和國(guó)人民防空法(下稱防空法)第十八條規(guī)定:“人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑,以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！狈揽辗ǖ诙l規(guī)定:“城市新建民用建筑,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！彼?住宅小區(qū)建設(shè)人防工程屬于強(qiáng)制性規(guī)定。 但是對(duì)于人防工程的所有權(quán)歸屬,防空法第五條只是規(guī)定:“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過(guò)多種途徑,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有?！睂?duì)于人防工

4、程的所有權(quán)歸屬并沒(méi)有做出規(guī)定,從各地的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章和規(guī)范性文件來(lái)看,也各不相同。如北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定第六條規(guī)定:“本市鼓勵(lì)支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人建設(shè)和使用人防工程。人防工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有?！庇纱丝梢钥闯?投資者只有“使用”與“收益”的權(quán)利,但并不具有明確的所有權(quán)。但上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法則明確規(guī)定:“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。民防工程的所有權(quán)登記,按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”但就在離上海不遠(yuǎn)的寧波市,政府人防辦的文件卻明確規(guī)定人防工程是國(guó)防戰(zhàn)備設(shè)施,“結(jié)建”防空地下室是人防

5、工程的重要組成部分,任何單位或個(gè)人不得出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。 人防車位能否轉(zhuǎn)讓業(yè)主 界定產(chǎn)權(quán)最基本原則應(yīng)該是誰(shuí)投資誰(shuí)享有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于商品房小區(qū)的地下人防工程,國(guó)家并沒(méi)有投資,所以國(guó)家并非商品房小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)人。在法律沒(méi)有明確界定所有權(quán)歸屬的情況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定投資者就是所有者,但國(guó)家可以在戰(zhàn)時(shí)征用人防工程。根據(jù)防空法對(duì)人防工程“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則,由投資者投資建設(shè)的人民防空設(shè)施及建設(shè)單位按規(guī)定結(jié)合民用建筑修建的防空地下車位,其建設(shè)費(fèi)用由建設(shè)單位籌措并列入建設(shè)項(xiàng)目投資的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為歸投資者所有;如果在建筑規(guī)劃時(shí),地下人防車位建設(shè)成本包含在總面積之中,業(yè)主實(shí)際上支付了人防工程的

6、建造費(fèi)用,則業(yè)主應(yīng)當(dāng)是所有權(quán)人。 目前,不管從理論上分析誰(shuí)是人防車位的所有權(quán)人,但由于在實(shí)踐中房地產(chǎn)登記管理部分很少對(duì)地下人防車位所有權(quán)進(jìn)行登記,這為作為不動(dòng)產(chǎn)的人防車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移造成了一定的障礙,實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的轉(zhuǎn)讓或買賣合同,均為使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在本案庭審中,華泰股份有限公司堅(jiān)持認(rèn)為,雙方約定的買賣標(biāo)的為地下車位的使用權(quán),現(xiàn)行法律并未禁止作為人防工程的車位的使用權(quán)的買賣,而是本著誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則,鼓勵(lì)平時(shí)由投資者進(jìn)行管理,收益歸投資者所有,因此,被告認(rèn)為雙方簽訂的合同有效,請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。 法院判決認(rèn)定合同有效 寧波市鄞州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:原、被告雙方爭(zhēng)議的主要問(wèn)題是法律

7、是否禁止屬于人民防空工程的地下車位使用權(quán)的買賣。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定:合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此原告依據(jù)關(guān)于規(guī)范“結(jié)建”防空地下室管理的通知的規(guī)定而主張合同無(wú)效的請(qǐng)求,本院不予支持。中華人民共和國(guó)人民防空法未明確規(guī)定人防工程設(shè)施的使用權(quán)禁止買賣。浙江省實(shí)施中華人民共和國(guó)人民防空法辦法第十九條規(guī)定:人民防空工程除重要的指揮、通信等工程外,在不影響其防空效能的條件下,鼓勵(lì)平時(shí)予以開(kāi)發(fā)利用,亦未規(guī)定作為人民防空工程的車位使用權(quán)禁止買賣。綜

8、上,本院認(rèn)為法律和行政法規(guī)未禁止作為人民防空工程的車位使用權(quán)的買賣,故原、被告之間簽訂的華泰劍橋二期地下車位買賣合同合法有效。但作為人民防空工程的車位的使用權(quán)有一定的限制,如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)必須作為人民防空工程使用,如果原告在購(gòu)買訟爭(zhēng)車位的使用權(quán)時(shí),對(duì)該車位系人民防空工程不知情,存在重大誤解,可以提出要求變更或撤銷合同。原告經(jīng)本院釋明后,未對(duì)訴訟請(qǐng)求作出變更。故原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù),本院不予支持。故一審判決:駁回原告樓某的訴訟請(qǐng)求。一審宣判后原被告雙方均未提起上訴。 人防車位使用受到限制 案后,我們采訪了本案的審判長(zhǎng)王劍納法官。王法官說(shuō):國(guó)家對(duì)人防車位的財(cái)產(chǎn)權(quán)限制非常大,不僅在戰(zhàn)時(shí),平時(shí)使用也必

9、須經(jīng)過(guò)行政許可,并且要交納一定的費(fèi)用。如浙江省實(shí)施辦法規(guī)定,單位或者個(gè)人平時(shí)利用公用人防工程,應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民防空主管部門批準(zhǔn),領(lǐng)取人防工程使用證書,并由使用單位或者個(gè)人按照國(guó)家、主管大軍區(qū)和省有關(guān)規(guī)定繳納費(fèi)用。國(guó)家對(duì)住宅小區(qū)地下人防車位的財(cái)產(chǎn)權(quán)限制,使人防車位具有一定的被“征收”的屬性,而不僅僅是戰(zhàn)時(shí)的“征用”。所以,國(guó)家對(duì)人防車位財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制處在介于“征收”與“征用”的中間狀態(tài)。有學(xué)者把這種狀態(tài)稱之為“準(zhǔn)征收”,準(zhǔn)征收問(wèn)題尚未引起學(xué)界與實(shí)務(wù)界的足夠重視,但是司法實(shí)踐中已經(jīng)有類似的糾紛出現(xiàn),比如湖南某鎮(zhèn)的明清古建筑改建案,政府處于對(duì)古建筑的保護(hù),強(qiáng)制規(guī)定對(duì)當(dāng)?shù)卮迕褡嫔狭粝聛?lái)的建筑,不允許私自改建。 準(zhǔn)征收又分為占有準(zhǔn)征收與管制準(zhǔn)征收,占有準(zhǔn)征收是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)永久性物理占有,而管制準(zhǔn)征收是指政府按照經(jīng)濟(jì)管制法規(guī)等的規(guī)定而使公民私有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)受損的情形。人防車位在平時(shí)國(guó)家并不實(shí)際占有,但為了不影響其防空效能,國(guó)家對(duì)人防車位的使用用行政許可制度進(jìn)行嚴(yán)格的限制,所以,國(guó)家對(duì)人防車位的準(zhǔn)征收更符合“管制準(zhǔn)征收”的性質(zhì)。處于“管制準(zhǔn)征收”狀態(tài)下的人防車位財(cái)產(chǎn)權(quán)受到國(guó)家的強(qiáng)制性限制,所有權(quán)人無(wú)法行使完全意義上的所有權(quán),所以人防車位轉(zhuǎn)讓價(jià)要低于一般的地下車