定價(jià)策略的分類及基本方法講義

1、定價(jià)策略的分類及基本方法定價(jià)策略的分類及基本方法2項(xiàng)目開盤價(jià)格制定策略項(xiàng)目開盤價(jià)格制定策略項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法市場比較法總價(jià)卡位法價(jià)格系數(shù)法入市價(jià)格策略入市價(jià)格形成3市場比較法4確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參數(shù)及權(quán)重確定可比參數(shù)及權(quán)重得到項(xiàng)目得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來價(jià)格成長情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的根據(jù)未來價(jià)格成長情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格動(dòng)態(tài)價(jià)格特點(diǎn)：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用特點(diǎn)：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用市場比較法邏輯市場比較法邏輯圖圖5案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)市場比較法市場比

2、較法6市場比較法市場比較法7保利海上五月花9200清水頤園9300右岸嘉園9200保利家園8500市場比較法市場比較法8注：以上項(xiàng)目成交價(jià)格為目前成交價(jià)格注：以上項(xiàng)目成交價(jià)格為目前成交價(jià)格15%15%交通因素交通因素 M11 M11 100100M11 M11 9595M11M11、近城區(qū)近城區(qū)110110M11M11、近城區(qū)近城區(qū)110110近近M11M11959510%10%社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模 3030萬萬 100100246565246565979750203502039090130000130000959530000030000010010015%15%產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài) 高層、多層高層、

3、多層100100高層、小高層、高層、小高層、聯(lián)排聯(lián)排100100小高層小高層9595小高、聯(lián)排小高、聯(lián)排9595多層、小高多層、小高層、聯(lián)排層、聯(lián)排1001005%5%建筑品質(zhì)建筑品質(zhì) 現(xiàn)代、歐式現(xiàn)代、歐式100100現(xiàn)代海派現(xiàn)代海派 涂料涂料9595法式法式 涂料涂料9595現(xiàn)在風(fēng)格現(xiàn)在風(fēng)格 涂料涂料9595英倫風(fēng)格英倫風(fēng)格 石材石材959520%20%配套配套 尚不成熟尚不成熟100100社區(qū)自建社區(qū)自建8 8萬方萬方MALLMALL100100較成熟較成熟115115較成熟較成熟115115尚不成熟尚不成熟10010015%15%園林規(guī)劃園林規(guī)劃 分層綠化分層綠化, ,組團(tuán)組團(tuán)綠化帶綠化

4、帶, ,庭院綠庭院綠化化100100集中綠化集中綠化100100兩條天然水系、綠色景兩條天然水系、綠色景觀大道、沿河的景觀觀大道、沿河的景觀100100現(xiàn)在風(fēng)格，沿現(xiàn)在風(fēng)格，沿河主題休閑綠河主題休閑綠化帶化帶 9595大型組團(tuán)，大型組團(tuán)，英倫風(fēng)格英倫風(fēng)格10010015%15%產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn) 9090兩房、三兩房、三房、房、150150左右左右四房四房10010080-9080-90兩房兩房959580-9080-90兩房、兩房、150150左左右三房右三房100100105105左右兩房左右兩房959550-6050-60一一房；房；90-90-100100兩房兩房95955%5%開發(fā)商品

5、牌開發(fā)商品牌 新城新城100100保利置業(yè)保利置業(yè)100100中青旅集團(tuán)中青旅集團(tuán) 9595新城新城100100 保利房地產(chǎn)保利房地產(chǎn)9595100%100%系數(shù)累加系數(shù)累加 10010097.95 97.95 103.00 103.00 101.50 101.50 98.00 98.00 項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目價(jià)格9016901685008500920092009300930092009200市場比較法市場比較法9全市及區(qū)域公寓價(jià)格走勢全市及區(qū)域公寓價(jià)格走勢市場比較法市場比較法10案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法11價(jià)格推導(dǎo)方法：價(jià)格推導(dǎo)方法：1 1、選取競品項(xiàng)目、選取競品

6、項(xiàng)目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目2 2、權(quán)重分析、權(quán)重分析按照各項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行評分，按照權(quán)重分析得到本案的均價(jià)按照各項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行評分，按照權(quán)重分析得到本案的均價(jià)市場比較法市場比較法12比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重文翔名苑文翔名苑名仕豪庭名仕豪庭山語原墅山語原墅擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)區(qū)域位置區(qū)域位置市區(qū)距離市區(qū)距離4 41001004 41001004 41101104.44.4交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)7 71001007 71001007 71101107.77.7區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境板塊屬性板

7、塊屬性4 41001004 41001004 41001004 4自然環(huán)境自然環(huán)境7 71001007 71001007 71001007 7社會(huì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境4 41001004 41001004 41001004 4發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿? 31001003 31001003 31001003 3生活配套生活配套1010100100101010010010101001001010規(guī)劃規(guī)劃規(guī)模規(guī)模3 31101103.33.31001003 31101103.33.3容積率容積率7 780805.65.61201208.48.41201208.48.4綠化綠化7 790906.36.31101107

8、.77.71101107.77.7內(nèi)部景觀內(nèi)部景觀6 61051056.36.31101106.66.61151156.96.9產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念101090909 911011011111001001010面積設(shè)置面積設(shè)置6 61051056.36.31001006 61001006 6產(chǎn)品附加值產(chǎn)品附加值7 71001007 71101107.77.71101107.77.7其他條件其他條件物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)4 41001004 41001004 41001004 4會(huì)所會(huì)所4 41101104.44.41001004 41201204.84.8是否現(xiàn)房是否現(xiàn)房4

9、41001004 41001004 41001004 4開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌3 31001003 31001003 31101103.33.310010098.298.2104.4104.4106.2106.2市場比較法市場比較法13(9800(9800* *98.2+950098.2+9500* *104.4+11500104.4+11500* *106.2)/3/100=10585106.2)/3/100=10585元元/ /本案靜態(tài)價(jià)格應(yīng)為：本案靜態(tài)價(jià)格應(yīng)為：1050010500元元/ / 主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分別為主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山

10、語原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分別為98009800、95009500和和1150011500元元/ /，結(jié)合結(jié)合比較系數(shù)，計(jì)算本案的均價(jià)為：比較系數(shù)，計(jì)算本案的均價(jià)為：市場比較法市場比較法14案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法15項(xiàng)目選?。喉?xiàng)目選取：在這里我們選舉了 “嘉城”以及 “匯豐沁苑”作為參考對象。“嘉城”是區(qū)域龍頭項(xiàng)目，具有區(qū)域代表性，地理位置相對優(yōu)越，而且開盤時(shí)間長；“匯豐沁苑”區(qū)域新開項(xiàng)目，與本案距離相近，區(qū)位類似，有一定的參考價(jià)值。選取標(biāo)準(zhǔn)：選取標(biāo)準(zhǔn)：市場比較法市場比較法16影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532

11、.51127.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411221020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)1101010101010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.510151015交通系數(shù)1.5101510151015合計(jì)-116104.5100近期3月價(jià)格-85487750-本案推導(dǎo)價(jià)格-73607400-未來市場競爭市場環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，不打價(jià)格戰(zhàn)開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較充分，蓄水充足去化時(shí)間資金回籠壓力小，去化時(shí)間為10個(gè)月本案合理價(jià)格75007500價(jià)格定位：樂觀預(yù)期價(jià)格定位：樂觀預(yù)期樂觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為樂觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為75007500元元

12、/ /平方米平方米市場比較法市場比較法17影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51130.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411211020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)11010991010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.59141015交通系數(shù)1.510159141015合計(jì)10116104.5100近期3月價(jià)格-85487750-本案推導(dǎo)價(jià)格-73607400-未來市場競爭市場回暖需要漫長過程，客戶對價(jià)格仍較敏感；5-7月份為大牌開發(fā)商資金回籠密集期，促銷動(dòng)作將會(huì)影響市場整體價(jià)格水平和未

13、來價(jià)格預(yù)期匯豐沁苑價(jià)格處于下降通道中，如進(jìn)一步下降，將對本案形成較大的壓力開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較不充分去化時(shí)間去化時(shí)間為7個(gè)月本案合理價(jià)格73007300價(jià)格定位：悲觀預(yù)期價(jià)格定位：悲觀預(yù)期悲觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為悲觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為73007300元元/ /平方米平方米市場比較法市場比較法18案例：閔行華漕別墅項(xiàng)目案例：閔行華漕別墅項(xiàng)目19確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比案例及權(quán)重系數(shù)（上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，容積率在（上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，容積率在0.40.4以下）以下）確定可比參數(shù)及權(quán)重確定可比參數(shù)及權(quán)重得到項(xiàng)目得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來價(jià)格成長情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的根據(jù)

14、未來價(jià)格成長情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格動(dòng)態(tài)價(jià)格價(jià)格測算價(jià)格測算價(jià)格測算方法價(jià)格測算方法20評分標(biāo)準(zhǔn)評分標(biāo)準(zhǔn)評分內(nèi)容評分內(nèi)容權(quán)重權(quán)重系數(shù)打分系數(shù)打分萬科翡翠萬科翡翠萬源城萬源城萬特園萬特園西郊莊園西郊莊園綠城玫瑰園綠城玫瑰園蘭喬圣菲蘭喬圣菲西郊明苑西郊明苑竣工時(shí)間竣工時(shí)間3 3平均水平以100分為基準(zhǔn)，隨著房齡時(shí)間遞減系數(shù)評分1001009085909090出售速率出售速率3 3平均水平以100分為基準(zhǔn)，月均去化1套為滿分，低于1套系數(shù)遞減系數(shù)評分135130100120120130100房屋與地下室面積比房屋與地下室面積比6 6平均水平以100分為基準(zhǔn)，以0.3-0.4為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞

15、減系數(shù)評分1001201006010070120花園占地面積花園占地面積1212平均水平以100分為基準(zhǔn)，2畝為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分90809013012090120容積率容積率1212平均水平以100分基準(zhǔn)，0.4容積率為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分100120120140160130100地段地段1515平均水平以100分為基準(zhǔn)，視具體地段條件而定系數(shù)評分100150160906090180規(guī)劃特色規(guī)劃特色8 8平均水平以100分為基準(zhǔn)，有兩項(xiàng)規(guī)劃特色的為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分11011010010010080120景觀特色景觀特色8 8平均水平以100分為基準(zhǔn)，有景觀特色的

16、為滿分，有排他性的遞增，沒有特色的遞減系數(shù)評分1101101001109080110車位數(shù)量車位數(shù)量3 3平均水平以100分基準(zhǔn)，2個(gè)車位為滿分系數(shù)評分10010010010010090100立面表現(xiàn)立面表現(xiàn)8 8平均水平以100分為基準(zhǔn)，從建筑風(fēng)格特色和建筑材料兩方面評定系數(shù)評分13011011011013090100智能科技智能科技2 2平均水平以100分為基準(zhǔn)，有智能科技運(yùn)用的為滿分，特別突出的分值遞增系數(shù)評分120110120100100100110裝修材質(zhì)裝修材質(zhì)2 2平均水平以100分為基準(zhǔn)，毛坯的為滿分，精裝修加分系數(shù)評分707012070707070會(huì)所會(huì)所1010平均水平以1

17、00分為基準(zhǔn)，從會(huì)所規(guī)模、運(yùn)營、品牌等方面評判系數(shù)評分1009010011080100100物業(yè)管理物業(yè)管理8 8平均水平以100分為基準(zhǔn)，物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評分1001001101001101001202121價(jià)格測算價(jià)格測算比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重翡冷翠翡冷翠萬源城萬源城萬特園萬特園西郊莊園西郊莊園綠城玫瑰園綠城玫瑰園蘭喬圣菲蘭喬圣菲西郊明苑西郊明苑擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)竣工時(shí)間310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.9100

18、31203.61203.61303.91003房屋與地下室面積比610061207.21006603.61006704.21207.2花園占地面積129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容積率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027規(guī)劃特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景觀特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8車位數(shù)量310

19、031003100310031003902.71003立面表現(xiàn)813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2裝修材質(zhì)2100210021402.81002100210021402.8會(huì)所101001090910010110118081001012012物業(yè)管理8100810081108.810081108.8100812010合計(jì)100104.25111.2112.7107.25104.395.4120.32222別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價(jià)格：別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價(jià)格：724347243

20、4元元/m/m2 2項(xiàng)目價(jià)格修正項(xiàng)目價(jià)格修正價(jià)格測算價(jià)格測算翡冷翠翡冷翠萬源城萬源城萬特園萬特園西郊莊園西郊莊園綠城玫瑰園綠城玫瑰園蘭喬圣菲蘭喬圣菲西郊明苑西郊明苑均價(jià)均價(jià)70000700009500095000100000100000650006500060000600005500055000110000110000權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)103.65103.65110.6110.6112.3112.3106.65106.65103.7103.794.894.8120.3120.3實(shí)際參考價(jià)格實(shí)際參考價(jià)格671466714685432 85432 88731 88731 60606606065752

21、6 57526 57652 57652 8994389943本項(xiàng)目參考價(jià)格本項(xiàng)目參考價(jià)格724347243423項(xiàng)目增值項(xiàng)目增值 15%15%項(xiàng)目增值項(xiàng)目增值 10%/10%/年年 板塊規(guī)劃起點(diǎn)高，虹橋樞紐的開通使得板塊發(fā)生裂變板塊規(guī)劃起點(diǎn)高，虹橋樞紐的開通使得板塊發(fā)生裂變，凸顯板塊價(jià)值；，凸顯板塊價(jià)值； 板塊國際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氛圍板塊國際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氛圍 整體宏觀大市場運(yùn)行正常，區(qū)域市場增長較快。整體宏觀大市場運(yùn)行正常，區(qū)域市場增長較快。項(xiàng)目增值項(xiàng)目增值 12%12% 板塊市場未來競品項(xiàng)目均已銷售完畢，低密度別墅項(xiàng)板塊市場未來競品項(xiàng)目均已銷售完畢，低密度別墅

22、項(xiàng)目稀缺。目稀缺。區(qū)域未來區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展市場價(jià)市場價(jià)格走勢格走勢稀缺性稀缺性下面我們在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢，來確定本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品線動(dòng)態(tài)銷售均價(jià)下面我們在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢，來確定本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品線動(dòng)態(tài)銷售均價(jià)價(jià)格測算價(jià)格測算24本地塊0.7年后的別墅（毛坯）整體均價(jià)為：綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢，得到本案0.7年后的銷售價(jià)格：15%253528%/年（下浮2%）12%價(jià)格測算價(jià)格測算25總價(jià)卡位法26項(xiàng)目和產(chǎn)品定位項(xiàng)目和產(chǎn)品定位尋找總價(jià)空白點(diǎn)尋找總價(jià)空白點(diǎn)特點(diǎn)：適用總價(jià)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如獨(dú)棟別墅等特點(diǎn)：適用總價(jià)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如獨(dú)棟別墅等在框定總價(jià)的前提

23、下，通過系數(shù)法，確定項(xiàng)目的具體的總價(jià)范圍在框定總價(jià)的前提下，通過系數(shù)法，確定項(xiàng)目的具體的總價(jià)范圍總價(jià)卡位法邏輯總價(jià)卡位法邏輯圖圖27案例：好世麒麟園定價(jià)方案案例：好世麒麟園定價(jià)方案28根據(jù)區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅和經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅熱根據(jù)區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅和經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅熱銷總價(jià)段銷總價(jià)段框定本案的總價(jià)段框定本案的總價(jià)段確定區(qū)域內(nèi)本案參考樓盤確定區(qū)域內(nèi)本案參考樓盤確定價(jià)格本案和參考樓盤的價(jià)格梯度確定價(jià)格本案和參考樓盤的價(jià)格梯度確定本案的均價(jià)確定本案的均價(jià)根據(jù)本案產(chǎn)品的面積段，確定主力價(jià)格段根據(jù)本案產(chǎn)品的面積段，確定主力價(jià)格段結(jié)合本案的項(xiàng)目定位，最終確定本案的總價(jià)段結(jié)合本案的項(xiàng)目定位，最終確定本案的總價(jià)段總價(jià)卡位

24、法總價(jià)卡位法29產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)總價(jià)框定總價(jià)框定總計(jì)段統(tǒng)計(jì)2005 2006 2007 2008 200萬以下套數(shù)326 1081 784 137 面積（平方米）70805 216319 156840 26266 200-400萬套數(shù)326 453 684 590 面積（平方米）80929 106899 154337 116804 400-600萬套數(shù)7 28 46 91 面積（平方米）2588 8064 11099 20945 600-800萬套數(shù)2 33 面積（平方米）575 9973 西南片區(qū)西南片區(qū)04-08年聯(lián)體別墅各總價(jià)段成交情況年聯(lián)體別墅各總價(jià)段成交情況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅主要集中在區(qū)

25、域內(nèi)聯(lián)體別墅主要集中在200-400200-400萬元萬元的總價(jià)段的總價(jià)段總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法30統(tǒng)計(jì)2005 2006 2007 2008 200萬以下套數(shù)8 20 10 1 面積（平方米）2040 4278 2292 282 200-400萬套數(shù)227 266 303 13 面積（平方米）65309 70879 81641 4303 400-600萬套數(shù)98 60 124 21 面積（平方米）36881 22009 38609 6836 600-800萬套數(shù)37 140 70 10 面積（平方米）15314 50261 25690 2887 西南片區(qū)西南片區(qū)04-08年經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅各總價(jià)

26、段成交情況年經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅各總價(jià)段成交情況產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)總價(jià)框定總價(jià)框定0808年，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅主要集中在年，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅主要集中在400-600400-600萬元萬元的總價(jià)段的總價(jià)段總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法31根據(jù)區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品的總價(jià)梯度，本案的總價(jià)段可初步框定在根據(jù)區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品的總價(jià)梯度，本案的總價(jià)段可初步框定在400-600400-600萬元萬元本案總價(jià)框定本案總價(jià)框定個(gè)案：燕南園、貝尚灣、復(fù)地愛倫坡等個(gè)案：南郊別墅個(gè)案：圣得莊園總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法32基本信息：基本信息：占地面積占地面積 190000建筑面積建筑面積 120000已成交量已成交量 93949容積率容積率

27、 0.63綠化率綠化率 35產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 聯(lián)排，少量雙拼聯(lián)排面積聯(lián)排面積 200風(fēng)格風(fēng)格 現(xiàn)代產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)參考樓盤參考樓盤總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法33產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)參考樓盤參考樓盤萬科燕南園于萬科燕南園于20052005年年9 9月首次開盤，目前仍處于持續(xù)銷售中月首次開盤，目前仍處于持續(xù)銷售中萬科燕南園供求走勢萬科燕南園供求走勢總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法342005年成交均價(jià)（元/平方米）2006年成交均價(jià)（元/平方米）好世麒麟園13297 13885 萬科燕南園11044 11832 價(jià)格梯度1.201.201.171.17產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)單價(jià)梯度單價(jià)梯度我們選取好世麒麟園和萬科燕南園我們選

28、取好世麒麟園和萬科燕南園0505、0606年的成交均價(jià)，以此確定這年的成交均價(jià)，以此確定這兩個(gè)項(xiàng)目間的價(jià)格梯度：兩個(gè)項(xiàng)目間的價(jià)格梯度：則好世麒麟園與萬科燕南園的價(jià)格梯度為則好世麒麟園與萬科燕南園的價(jià)格梯度為1.201.20：1 1總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法35萬科燕南園成交均價(jià)走勢萬科燕南園成交均價(jià)走勢2.4萬元/平方米1.7萬元/平方米產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)參考樓盤單價(jià)參考樓盤單價(jià)目前，萬科燕南園成交目前，萬科燕南園成交均價(jià)已回落到均價(jià)已回落到1.71.7萬元萬元/ /平方米平方米總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法36產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)單價(jià)確定單價(jià)確定通過兩者間的價(jià)格梯度，得出好世麒麟園的均價(jià)：17000元/平方米*1

29、.2=20400元/平方米2000020000元元/m/m2 2總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法37產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)主力總價(jià)主力總價(jià)本案小戶型的面積為240平方米左右，則總價(jià)為240平方米*2.0萬元/平方米=480萬元本案大戶型的面積為300平方米左右，則總價(jià)為300平方米*2.0萬元/平方米=600萬元好世麒麟園的主力總價(jià)段為：500-600500-600萬元萬元總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法38單價(jià)梯度法確定的主力總價(jià)段：單價(jià)梯度法確定的主力總價(jià)段：500-600500-600萬元萬元產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品定價(jià)總結(jié)總結(jié)本案項(xiàng)目定位：本案項(xiàng)目定位：區(qū)域內(nèi)中高端經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)中高端經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品本案總價(jià)段初步框定：本

30、案總價(jià)段初步框定：400-600400-600萬元萬元主力總價(jià)段：主力總價(jià)段：500-600500-600萬元，萬元，單價(jià)：單價(jià)：2.02.0萬萬/ /平方米平方米總價(jià)卡位法總價(jià)卡位法39價(jià)格系數(shù)法40類似屬性案例價(jià)格系數(shù)類似屬性案例價(jià)格系數(shù)得到本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)得到本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)得到項(xiàng)目得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格靜態(tài)價(jià)格特點(diǎn)：主要適用某項(xiàng)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如公園、高爾夫、海景資源型住宅特點(diǎn)：主要適用某項(xiàng)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如公園、高爾夫、海景資源型住宅價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法41定價(jià)體系建立：定價(jià)體系建立：選取世紀(jì)公園板塊和新江灣城板塊，用板塊內(nèi)靠近公園項(xiàng)目和遠(yuǎn)離公園項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格比較，從而找出一定的價(jià)格系數(shù)

31、，最終得出本項(xiàng)目與板塊內(nèi)其它樓盤的價(jià)格系數(shù)，同時(shí)結(jié)合旭輝依云灣進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，最終調(diào)整得出本項(xiàng)目的定價(jià)。公寓定價(jià)篇公寓定價(jià)篇價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法421、世紀(jì)公園板塊靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目價(jià)格研究選取原則：正對世紀(jì)公園項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2005.1-2005.6雍景臺(tái) 成交均價(jià)19165元/平米香梅花園 成交均價(jià)19000元/平米 靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目成交均價(jià)為靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目成交均價(jià)為1905519055元元/ /平米平米浦東世紀(jì)花園 成交均價(jià)19000元/平米 雍景臺(tái)香梅花園浦東世紀(jì)花園價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法431、世紀(jì)公園板塊不靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目價(jià)格研究選取原則：距世紀(jì)公園有一段距離或不能正對世紀(jì)公 園項(xiàng)目，

32、位置相對較差時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2005.1-2005.6不靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目成交均價(jià)為不靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目成交均價(jià)為1371213712元元/ /平米平米項(xiàng)目名稱成交均價(jià)（元/平米）水清木華14742仁恒河濱城14607陸家嘴中央公寓14143大唐國際公寓14000大華錦繡華城11067合計(jì)1371213712水清木華仁恒河濱城陸家嘴中央公寓大唐國際花園大華錦繡華城價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法441、世紀(jì)公園板塊價(jià)格系數(shù)靠近公園項(xiàng)目成交均價(jià)：19055元/平米不靠近公園項(xiàng)目成交均價(jià)：13712元/平米1.39世紀(jì)公園板塊價(jià)格系數(shù)世紀(jì)公園板塊價(jià)格系數(shù)：世紀(jì)公園板塊價(jià)格系數(shù)：1.391.39價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法452

33、、新江灣城板塊板塊內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格研究選取原則：位于新江灣城板塊內(nèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008.3-2008.9項(xiàng)目一：橡樹灣 成交均價(jià)22000元/平米項(xiàng)目一：新城御景 成交均價(jià)22000元/平米新江灣城板塊內(nèi)項(xiàng)目成交均價(jià)：新江灣城板塊內(nèi)項(xiàng)目成交均價(jià)：2200022000元元/ /平米平米橡樹灣新城御景價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法462、新江灣城板塊板塊邊緣項(xiàng)目價(jià)格研究選取原則：處于新江灣城板塊邊緣地帶時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008.3-2008.9項(xiàng)目一： 書香銀苑 成交均價(jià)16381元/平米項(xiàng)目二：盛世新江灣 成交均價(jià)15730元/平米 新江灣城板塊邊緣項(xiàng)目成交均價(jià)：新江灣城板塊邊緣項(xiàng)目成交均價(jià)：1605516055元元/

34、 /平米平米書香銀苑 盛世新江灣價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法472、新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)板塊內(nèi)項(xiàng)目成交價(jià)格：22000元/平米邊緣板塊項(xiàng)目成交價(jià)格：16055元/平米1.37新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)：新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)：1.371.37價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法483、本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)得出：本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)得出：世紀(jì)公園板塊加上新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)的平均值，即 （1.39+1.37）/2=1.38本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)為：本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)為：1.381.38價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法494、本項(xiàng)目價(jià)格定位選取原則選取原則：由于顧村板塊目前在售樓盤都距公園較遠(yuǎn)，因而選取整個(gè)板塊的成交均價(jià)作為該板塊

35、的價(jià)格基數(shù)。鉑庭綠洲花園新天地荻涇花園世紀(jì)長江苑上投佳園宏潤韶光花園采菊苑古北菊翔苑文寶苑本案本案太和公寓公園價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法504、本項(xiàng)目價(jià)格定位價(jià)格基數(shù)建立顧村板塊價(jià)格基數(shù)為：顧村板塊價(jià)格基數(shù)為：80008000元元/ /平米平米價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法514、本項(xiàng)目價(jià)格定位系數(shù)相成法本項(xiàng)目價(jià)格定位為：本項(xiàng)目價(jià)格定位為：本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)*顧村板塊價(jià)格基數(shù)，即1.38*8000元/平米=11040元/平米本項(xiàng)目公寓價(jià)格定位為本項(xiàng)目公寓價(jià)格定位為1104011040元元/ /平米平米價(jià)格系數(shù)法價(jià)格系數(shù)法示例：萊茵美墅價(jià)格定位思路示例：萊茵美墅價(jià)格定位思路價(jià)格定位價(jià)格定位定價(jià)方法定價(jià)方法獨(dú)棟定價(jià)獨(dú)

36、棟定價(jià)東部獨(dú)棟別墅分布東部獨(dú)棟別墅分布內(nèi)環(huán)內(nèi)：內(nèi)環(huán)內(nèi)：九間堂 傳說99 御翠園內(nèi)中環(huán)：內(nèi)中環(huán)：百富麗山莊 湯臣湖庭花園湯臣高爾夫 大華錦繡華城中外環(huán)：中外環(huán)：東源麗晶 梵高別墅外郊環(huán)：外郊環(huán)：萬科深藍(lán) 棕櫚泉花園生茂養(yǎng)園 綠洲千島花園中科大學(xué)城 新浦江城院墅棕櫚泉花園棕櫚泉花園930-1350930-1350萬萬萬科深藍(lán)萬科深藍(lán)800-1160800-1160萬萬東源麗晶東源麗晶820-1050820-1050萬萬九間堂九間堂2880-56002880-5600萬萬大華錦繡華城大華錦繡華城1500-17001500-1700萬萬傳說傳說99991500-33101500-3310萬萬湯臣湖庭花

37、園湯臣湖庭花園1650-19001650-1900萬萬百富麗山莊百富麗山莊1300-20001300-2000萬萬御翠園御翠園2000-35002000-3500萬萬湯臣高爾夫湯臣高爾夫1500-22501500-2250萬萬中科大學(xué)城中科大學(xué)城1000-13001000-1300萬萬綠洲千島花園綠洲千島花園800-1150800-1150萬萬生茂養(yǎng)園生茂養(yǎng)園800-1000800-1000萬萬新浦江城院墅新浦江城院墅1000-12001000-1200萬萬九九別墅九九別墅400-540400-540萬萬愛法奧朗愛法奧朗800-900800-900萬萬東方夏威夷東方夏威夷650-800650-

38、800萬萬梵高別墅梵高別墅1000-15001000-1500萬萬東部獨(dú)棟別墅價(jià)格梯度分析東部獨(dú)棟別墅價(jià)格梯度分析棕櫚泉花園棕櫚泉花園930-1350930-1350萬萬萬科深藍(lán)萬科深藍(lán)800-1160800-1160萬萬東源麗晶東源麗晶820-1050820-1050萬萬九間堂九間堂2880-56002880-5600萬萬大華錦繡華城大華錦繡華城1500-17001500-1700萬萬傳說傳說99991500-33101500-3310萬萬湯臣湖庭花園湯臣湖庭花園1650-19001650-1900萬萬百富麗山莊百富麗山莊1300-20001300-2000萬萬御翠園御翠園2000-3500

39、2000-3500萬萬湯臣高爾夫湯臣高爾夫1500-22501500-2250萬萬中科大學(xué)城中科大學(xué)城1000-13001000-1300萬萬綠洲千島花園綠洲千島花園800-1150800-1150萬萬生茂養(yǎng)園生茂養(yǎng)園800-1000800-1000萬萬新浦江城院墅新浦江城院墅1000-12001000-1200萬萬九九別墅九九別墅400-540400-540萬萬愛法奧朗愛法奧朗800-900800-900萬萬東方夏威夷東方夏威夷650-800650-800萬萬梵高別墅梵高別墅1000-15001000-1500萬萬獨(dú)棟定價(jià)獨(dú)棟定價(jià)獨(dú)棟別墅總價(jià)落點(diǎn)獨(dú)棟別墅總價(jià)落點(diǎn)根據(jù)東部區(qū)域獨(dú)棟別墅總價(jià)梯度卡

40、位根據(jù)東部區(qū)域獨(dú)棟別墅總價(jià)梯度卡位項(xiàng)目獨(dú)棟別墅總價(jià)落點(diǎn)項(xiàng)目獨(dú)棟別墅總價(jià)落點(diǎn) 600-800600-800萬萬600-800600-800萬萬獨(dú)棟定價(jià)獨(dú)棟定價(jià)獨(dú)棟別墅單價(jià)區(qū)間獨(dú)棟別墅單價(jià)區(qū)間獨(dú)棟戶型獨(dú)棟戶型地上建筑面積地上建筑面積地下建筑面積地下建筑面積A-13A-13320.35320.35180.07180.07B-13,Ba12B-13,Ba12285.33285.33161.84161.84C-16,Ca-17C-16,Ca-17313.29313.29184.13184.13D-12,Da-17D-12,Da-17268.51268.51146.88146.88項(xiàng)目獨(dú)棟別墅單價(jià)區(qū)間項(xiàng)目

41、獨(dú)棟別墅單價(jià)區(qū)間 23000-2500023000-25000元元/m/m2 2產(chǎn)品線產(chǎn)品線總建筑面積總建筑面積(m(m2 2) )戶數(shù)戶數(shù)面積段面積段(m(m2 2) )產(chǎn)品附加空間產(chǎn)品附加空間獨(dú)棟9193.3331270-320地下室雙拼4284.5318235-240無地下室聯(lián)體9526.9946205-210地下室疊加11520.8160190-195無地下室獨(dú)棟定價(jià)獨(dú)棟定價(jià)步驟一步驟一參考別墅項(xiàng)目確認(rèn)參考別墅項(xiàng)目確認(rèn)步驟二步驟二參考別墅項(xiàng)目價(jià)格修正參考別墅項(xiàng)目價(jià)格修正步驟三步驟三可比項(xiàng)目之間權(quán)重影響系數(shù)對比可比項(xiàng)目之間權(quán)重影響系數(shù)對比雙拼定價(jià)雙拼定價(jià)區(qū)域雙拼別墅項(xiàng)目分布區(qū)域雙拼別墅項(xiàng)

42、目分布滬南公路滬南公路本案本案南南六六公公路路南瑞別墅南瑞別墅花源灣別墅花源灣別墅 花源灣別墅花源灣別墅 南瑞別墅南瑞別墅雙拼定價(jià)雙拼定價(jià)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)主力成交面積段主力成交面積段項(xiàng)目報(bào)價(jià)項(xiàng)目報(bào)價(jià)( (元元/m/m2 2) )修正后參考價(jià)格修正后參考價(jià)格( (元元/m/m2 2) )花源灣別墅花源灣別墅雙拼195-261m2140001250012500南瑞別墅南瑞別墅雙拼250-300m2200001600016000修正原則：修正原則： 花源灣別墅目前報(bào)價(jià)14000元/m2，08年以來市場成交均價(jià)為12000-13000元/m2 南瑞別墅目前報(bào)價(jià)20000元/m2，包括地

43、下室面積，調(diào)整至地上建筑面積價(jià)格為16000元/m2雙拼定價(jià)雙拼定價(jià)項(xiàng)目權(quán)重對比項(xiàng)目權(quán)重對比類別類別細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重權(quán)重花源灣別墅花源灣別墅南瑞別墅南瑞別墅擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價(jià)值6955.70 955.42 板塊形象定位71007.00 1007.00 交通條件6.5956.18 955.87 生活配套51005.00 1005.00 基礎(chǔ)設(shè)施4.51004.50 1004.50 環(huán)境資源6.5855.53 1055.80 項(xiàng)目屬性地塊條件4.5954.28 1054.49 品牌效應(yīng)51055.25 1055.51 建筑體量4115

44、4.60 1155.29 項(xiàng)目配套6905.40 955.13 景觀6804.80 1205.76 服務(wù)6804.80 803.84 產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)6.5805.20 904.68 立面6804.80 904.32 戶型功能9807.20 906.48 附加值71057.35 1158.45 科技運(yùn)用4.5803.60 953.42 雙拼定價(jià)雙拼定價(jià)雙拼產(chǎn)品單價(jià)區(qū)間雙拼產(chǎn)品單價(jià)區(qū)間花源灣別墅花源灣別墅南瑞別墅南瑞別墅均價(jià)均價(jià)1250016000權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)91.1890.96實(shí)際參考價(jià)格實(shí)際參考價(jià)格1371017591本項(xiàng)目參考價(jià)格本項(xiàng)目參考價(jià)格1565015650項(xiàng)目雙拼別墅參考單價(jià)均

45、值：項(xiàng)目雙拼別墅參考單價(jià)均值： 1560015600元元/m/m2 2 雙拼定價(jià)雙拼定價(jià)雙拼產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間雙拼產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間項(xiàng)目雙拼別墅參考總價(jià)區(qū)間：項(xiàng)目雙拼別墅參考總價(jià)區(qū)間： 360- 380360- 380萬萬 產(chǎn)品線產(chǎn)品線總建筑面積總建筑面積(m(m2 2) )戶數(shù)戶數(shù)面積段面積段(m(m2 2) )獨(dú)棟9193.3331270-320雙拼4284.5318235-240聯(lián)體9526.9946205-210疊加11520.8160190-195雙拼定價(jià)雙拼定價(jià)根據(jù)實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，一般項(xiàng)目中雙拼別墅與聯(lián)體別墅單價(jià)比值為1.1-1.3，在此取中間值1.2，則：雙拼別墅參考單價(jià)：15650元/m2

46、單價(jià)比值：雙拼/聯(lián)體 = 1.2 項(xiàng)目聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間：1304213042元元/m/m2 2項(xiàng)目聯(lián)體別墅參考單價(jià)均值：項(xiàng)目聯(lián)體別墅參考單價(jià)均值： 1300013000元元/m/m2 2 聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間聯(lián)體別墅單價(jià)區(qū)間聯(lián)排定價(jià)聯(lián)排定價(jià)項(xiàng)目聯(lián)排別墅參考總價(jià)區(qū)間：項(xiàng)目聯(lián)排別墅參考總價(jià)區(qū)間： 265- 275265- 275萬萬 產(chǎn)品線產(chǎn)品線總建筑面積總建筑面積(m(m2 2) )戶數(shù)戶數(shù)面積段面積段(m(m2 2) )獨(dú)棟9193.3331270-320雙拼4284.5318235-240聯(lián)體9526.9946205-210疊加11520.8160190-195聯(lián)體別墅總價(jià)區(qū)間聯(lián)體別墅總價(jià)區(qū)間聯(lián)

47、排定價(jià)聯(lián)排定價(jià)產(chǎn)品線產(chǎn)品線總建筑面積總建筑面積(m(m2 2) )戶數(shù)戶數(shù)面積段面積段(m(m2 2) )獨(dú)棟9193.3331270-320雙拼4284.5318235-240聯(lián)體9526.9946205-210疊加11520.8160190-195 項(xiàng)目疊加產(chǎn)品處于隔河的B7地塊，作為稀釋容積率產(chǎn)品，占本案總體量的33%，基于所處地塊位置的劣勢及產(chǎn)品的體量，建議在實(shí)際銷售中采用總價(jià)控制的策略，以保證該產(chǎn)品線迅速跑量。 同時(shí)從區(qū)域市場客戶對價(jià)格的接受度研究發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品的單價(jià)以10000元/m2為價(jià)格門檻。綜合以上分析，建議： 疊加產(chǎn)品單價(jià)落點(diǎn)：疊加產(chǎn)品單價(jià)落點(diǎn)：1000010000元元/m

48、/m2 2 疊加產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間：疊加產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間：190-200190-200萬萬疊加定價(jià)疊加定價(jià)資金回籠預(yù)期資金回籠預(yù)期項(xiàng)目總銷項(xiàng)目總銷均價(jià)：均價(jià)：2400024000元元/m2/m2建面：建面： 9193.33 m29193.33 m2約約2.212.21億億均價(jià)：均價(jià)：1560015600元元/m2/m2建面：建面：4284.53m24284.53m2約約0.670.67億億+均價(jià)：均價(jià)：1000010000元元/m2/m2建面：建面：11520.81m211520.81m2+約約1.151.15億億均價(jià)：均價(jià)：1300013000元元/m2/m2建面：建面：9526.99m29526.9

49、9m2約約1.241.24億億+73項(xiàng)目開盤價(jià)格制定策略項(xiàng)目開盤價(jià)格制定策略項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法市場比較法總價(jià)卡位法價(jià)格系數(shù)法入市價(jià)格策略入市價(jià)格形成74萬安金邸價(jià)格建議報(bào)告萬安金邸價(jià)格建議報(bào)告謹(jǐn)呈：農(nóng)工商房產(chǎn)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司所有，未經(jīng)同策書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。：價(jià)格建議價(jià)格建議報(bào)告報(bào)告2009/122009/127576主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積68540平方米總建筑面積87456平方米商業(yè)建筑面積3683平方米住宅建筑面積68538平方米住宅類別小高層、花園洋房、

50、聯(lián)體容積率1.00建筑密度29.97%綠化率30.36%總戶數(shù)578戶車位地下171/地上270項(xiàng)目背景77聯(lián)排洋房公寓雙拼掘石港東林河?xùn)|林東街東林東街萬安街萬安街勝勝利利街街濱濱河河路路項(xiàng)目背景序號(hào)形態(tài)樓號(hào)面積（m2）1小高層3#5831.562多層7#971.7538#2915.25420#1943.5525#1943.56別墅11808.6714808.6815808.6916536.61017808.61118536.61221808.61322808.61423536.61526536.61627808.61728536.618291206.61930536.620341206.62

51、135536.622商A1699.08合計(jì)面積27134.24首批可售房源首批可售房源78價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)20102010年年1 1月月3030日首次開盤，產(chǎn)品有公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅，日首次開盤，產(chǎn)品有公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅，開盤完成開盤完成90%90%銷售率銷售率 速度目標(biāo)速度目標(biāo)20102010年年中前房源全部開完，首次開盤后年年中前房源全部開完，首次開盤后9 9個(gè)月內(nèi)基本上完成個(gè)月內(nèi)基本上完成項(xiàng)目的銷售項(xiàng)目的銷售項(xiàng)目工程及營銷節(jié)點(diǎn)預(yù)估：項(xiàng)目工程及營銷節(jié)點(diǎn)預(yù)估：工工程程進(jìn)進(jìn)度度營營銷銷節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)首批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)首批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)1 1月底首月底首次開盤次開盤進(jìn)場及蓄水進(jìn)場及蓄水價(jià)格目

52、標(biāo)價(jià)格目標(biāo)速度目標(biāo)速度目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)整盤目標(biāo)整盤目標(biāo)首次開盤首次開盤項(xiàng)目背景項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)：第二次開第二次開盤盤第三次第三次次開盤次開盤第二批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)第二批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)第三批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)第三批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)79本項(xiàng)目入市價(jià)格策略？首批房源開盤均價(jià)？本項(xiàng)目入市價(jià)格策略？首批房源開盤均價(jià)？在首次開盤價(jià)格的基礎(chǔ)上，各產(chǎn)品線整盤均價(jià)？在首次開盤價(jià)格的基礎(chǔ)上，各產(chǎn)品線整盤均價(jià)？基于對目標(biāo)的理解，我們將回答以下兩個(gè)核心問題：基于對目標(biāo)的理解，我們將回答以下兩個(gè)核心問題：核心問題80市場研究框架8182宏觀市場83上海市自07年“927新政” 出臺(tái)，成交量開始直線下降，隨

53、后在一定幅度內(nèi)波動(dòng)，整體成交低迷，直至08年“1028新政”出臺(tái)及政府救市措施的刺激，成交量從09年初開始回升，目前整體表現(xiàn)出“量價(jià)齊升”。0909年年1-101-10月，商品住宅累計(jì)成交月，商品住宅累計(jì)成交14851485萬萬，與，與0808年同期相比增加年同期相比增加98%98%，超過，超過0808年全年的成交面積（年全年的成交面積（0808年全年成交年全年成交897.8897.8萬萬）；）；受制于供應(yīng)量影響，受制于供應(yīng)量影響，1010月全市商品住宅成交月全市商品住宅成交107107萬方，成交均價(jià)高達(dá)萬方，成交均價(jià)高達(dá)1710217102元元/ /平方米。平方米。二套房政策出臺(tái)，二套房政策

54、出臺(tái)，打壓樓市打壓樓市政府救市政策出臺(tái)政府救市政策出臺(tái)0808年市場調(diào)整年市場調(diào)整宏觀市場842022-3-17在09年市場的成交量爆發(fā)性增長態(tài)勢下，2010年的市場走勢是否依然樂觀？宏觀市場中國房地產(chǎn)特征：政策導(dǎo)向的市場中國房地產(chǎn)特征：政策導(dǎo)向的市場85宏觀市場86緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái)緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái) 在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后， GDP增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)得以保證，政府或?qū)⒊鍪执驌舴康禺a(chǎn)市場，避免資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái)緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái)， 近期主要采用較溫和的調(diào)控手段近期主要采用較溫和的調(diào)控手段 今

55、年四季度到明年上半年，國民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，外需萎縮的局面及影響還在持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民購房消費(fèi)仍是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的重要選擇。房地產(chǎn)政策日前，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)日前主辦的 “亞洲國際地產(chǎn)投資交易會(huì)”上，與會(huì)專家認(rèn)為，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái)。 87p加強(qiáng)保障房建設(shè)p土地登記p強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù) 2005 20062008 20072009金融政策稅收政策土地政策市場政策p國八條p新國八條p購房實(shí)名制p國六條p70/90p嚴(yán)控外資購房p自住房銷售征稅p二手房交易征個(gè)人所得稅p貸款企業(yè)資質(zhì)限定p外匯結(jié)匯金額限定p上調(diào)住房貸款首付和利率p房產(chǎn)

56、商企業(yè)所得稅重申p加大非商品房土地供應(yīng)p嚴(yán)控低密度住宅土地供應(yīng)p加大閑置土地處置力度p調(diào)高存貸款利率p加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理通知p明確自住房首付比例p強(qiáng)征二手房交易個(gè)人所得稅p調(diào)高存款準(zhǔn)備金率p提高二套房首付和利率p加大保障性住房力度p嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)試用房 標(biāo)準(zhǔn)p重申閑置土地清理p上調(diào)存款準(zhǔn)備金率p加強(qiáng)保障性安居住房p重申二套房信貸政策p清理改變性質(zhì)和提高容積率的房產(chǎn)項(xiàng)目減少不合理需求減少不合理需求 加強(qiáng)民生保障加強(qiáng)民生保障p清算土地增值稅促進(jìn)合理利用促進(jìn)合理利用 調(diào)整利用結(jié)構(gòu)調(diào)整利用結(jié)構(gòu)p 研究開征物業(yè)稅p國家出臺(tái)土地增值稅清算管理規(guī)程p上海出臺(tái)一系列稅費(fèi)減免政策p銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)化貸款流向管理p 新增貸款比

57、例下降減少流動(dòng)性減少流動(dòng)性 防止樓市及經(jīng)濟(jì)過熱防止樓市及經(jīng)濟(jì)過熱增加交易及持有成本增加交易及持有成本 抑制投機(jī)需求抑制投機(jī)需求宏觀市場88882022-3-17882022-3-1720102010年市場預(yù)期年市場預(yù)期導(dǎo)致因素導(dǎo)致因素中國整體經(jīng)濟(jì)仍在不斷好轉(zhuǎn)，并且通脹預(yù)期依舊重申嚴(yán)控二套房貸款政策市場有效需求客戶減少，市場有效需求客戶減少，后市信心受影響后市信心受影響房屋保值增值功能及需求房屋保值增值功能及需求依然存在依然存在宏觀總結(jié)89選取金山新城板塊，該板塊交投活躍，市場競爭充分，作為本區(qū)域價(jià)格水平的參考9091龍澤園龍澤園寶華海灣城寶華海灣城區(qū)域在售公寓項(xiàng)目區(qū)域在售公寓項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名

58、稱項(xiàng)目名稱形態(tài)形態(tài)新城區(qū)新城區(qū)龍澤園小高層金悅?cè)A庭聯(lián)排、多層、小高層金山衛(wèi)鎮(zhèn)金山衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭小高層、聯(lián)排石化街道石化街道寶華海灣城小高層、疊加華府海景高層金悅?cè)A庭金悅?cè)A庭華府海景華府海景本案本案公寓市場御景龍庭御景龍庭92月成交走勢華府海景公寓于09年7月底開盤價(jià)格13000元平方米，開盤至今均價(jià)13500元/平方米，目前隨著金山市場迅速價(jià)格上漲該樓盤目前已報(bào)價(jià)18000元/平方米09年9-11月周成交走勢占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)3.6萬平方米9萬平方米2.5424戶總體量總體量已推已推未推未推網(wǎng)上存量網(wǎng)上存量9萬平方米424套0套82套華府海景93月成交走勢龍

59、澤園二期海望龍澤園公寓十月底開盤均價(jià)9000元/平方米，開盤至今均價(jià)9100元/平方米，未來還有一批房源目前報(bào)價(jià)9500元/平方米；09年9-11月周成交走勢占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)10.5萬平方米19.5萬平方米1.81102戶總體量總體量已推已推未推未推網(wǎng)上存量網(wǎng)上存量19.5萬平方米916套預(yù)計(jì)186套263套龍澤園二期94月成交走勢寶華海灣城公寓自開盤時(shí)7300元/平方米的均價(jià)一路上漲，整盤均價(jià)7500，經(jīng)過4個(gè)月漲幅目前報(bào)價(jià)近9500元/平方米；09年9-11月周成交走勢占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)17萬平方米20萬平方米1

60、.51400戶總體量總體量已推已推未推未推網(wǎng)上存量網(wǎng)上存量20萬平方米1100套預(yù)計(jì)300套411套寶華海灣城95月成交走勢金悅?cè)A庭公寓于09年7月底開盤價(jià)格5700元/平方米，開盤至今均價(jià)6500元/平方米，該樓盤下月將推出一批新房源預(yù)計(jì)售價(jià)在7500元/平方米09年9-11月周成交走勢占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)11萬平方米17萬平方米1.2640戶總體量總體量已推已推未推未推網(wǎng)上存量網(wǎng)上存量17萬平方米450套200套90套金悅?cè)A庭96御景龍庭占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)13萬平方米22萬平方米1.491592戶總體量總體量已推已推