武漢國際空港物流園項目建議書

1、 武漢國際空港物流園建議書策 劃香港物流科技及系統(tǒng)有限公司盛明國際（控股）有限公司目 錄第一章總 論4第一節(jié)項目概述4第二節(jié)項目背景4第三節(jié)項目開發(fā)主體51.香港物流科技及系統(tǒng)有限公司52.盛明國際（控股）有限公司6第四節(jié)項目建設優(yōu)勢61.區(qū)位優(yōu)勢62.自然氣候73.資源優(yōu)勢7第二章項目規(guī)劃方案8第一節(jié)項目目標定位8第二節(jié)項目規(guī)劃定位9第三節(jié)商業(yè)模式10第四節(jié)招商推廣11第三章規(guī)劃與設計11第一節(jié)規(guī)劃原則11第二節(jié)規(guī)劃進程12第三節(jié)項目功能和組成131.保稅物流132.物流金融143.專業(yè)物流15第四節(jié)工程技術設計161.總平面布置162.建筑方案16第五節(jié)倉庫設計161.結(jié)構(gòu)形式162.庫房

2、層數(shù)163.庫房凈高174.庫房面積175.堆貨場、停車場及道路設計176.裝卸貨平臺設計18第六節(jié)電力供應18第七節(jié)設備技術方案18第四章運營和發(fā)展20第一節(jié)近 期20第二節(jié)中 期21第三節(jié)遠 期21第五章投資和收入估算22第一節(jié)投資估算221.BT工程建設232.園區(qū)建設243.進駐企業(yè)投資25第二節(jié)收入估算261.BT工程262.物業(yè)租賃租金：263.物業(yè)管理費收入274.增值服務收入275.其它收入28第六章經(jīng)濟與社會效益29第七章風險及建議30第八章總 結(jié)31第一章 總 論第一節(jié) 項目概述武漢國際空港物流園是由香港物流科技及系統(tǒng)有限公司和盛明國際（控股）有限公司(香港主板上市編號00

3、231)聯(lián)合投資和發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性的國際空港物流服務基地項目。項目計劃選址位于武漢市東西湖區(qū)東北部，臨近武漢天河機場。項目占地1,000畝，總建筑面積約45萬平方米，其中綜合類倉儲設施約25萬平方米、冷凍冷藏倉庫5萬平方米，廠房10萬平方米和其它設施5萬平方米。項目總投資（含入駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資）超過38億元，建設總周期5年。項目投入使用后將會成為集空運物流集散、國際分撥和配送、國際采購、跨國制造、供應商管理庫存（VMI）、保稅物流、代理報關、電子商貿(mào)等功能于一身，以商貿(mào)物流為主，工業(yè)物流為輔，專業(yè)化和綜合性兼?zhèn)涞膮^(qū)域經(jīng)濟中心和重要的物流節(jié)點，并成為中國中部地區(qū)重要的現(xiàn)代化綜合性的國際

4、空港物流服務基地。第二節(jié) 項目背景2011年是全面實施“十二五”規(guī)劃的第一年，武漢獲批建設東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開展“兩型社會”建設綜合配套改革試驗，國務院明確將武漢定位為“我國中部地區(qū)的中心城市”，標志著武漢的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。武漢被授予“國家創(chuàng)新型試點城市”，著力打造全國重要的先進制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務業(yè)中心和綜合性高技術產(chǎn)業(yè)基地、全國性綜合交通樞紐基地，加快建設全國“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，鞏固提升中部地區(qū)中心城市地位和作用，努力建設國家中心城市，全面完成小康社會建設的目標任務，為把武漢建成現(xiàn)代化國際性城市奠定堅實基礎。因此，對武漢及華中地區(qū)的物流業(yè)及倉儲基地

5、的發(fā)展及為重要。物流經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律告訴我們，物流的形成從來都不是孤立的，繁榮的物流背后都有強大的區(qū)域經(jīng)濟做后盾，現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展是離不開物流行業(yè)的基礎發(fā)展的，物流行業(yè)實質(zhì)上在中國城市化的進程中起著必不可少的支撐作用，越來越影響著廣大人民群眾的生活方式和生活質(zhì)量。武漢地處華中腹地，常住人口近千萬，素有“九省通衢”之美譽，長江水道、京珠高速公路、滬蓉高速公路、京廣鐵路、武廣高鐵在此交匯，是中國內(nèi)地最大的交通樞紐。天河機場直達日本福岡、泰國曼谷和香港等國際及地區(qū)航線，使武漢成為我國內(nèi)陸最大的水陸空綜合交通樞紐和通海港口城市。武漢是中國15個副省級城市之一，也是中部六省唯一的副省級城市，長江中下游特大城

6、市，中國中部地區(qū)（華中）的最大都市和中心城市（中國六大中心城市之一）。第三節(jié) 項目開發(fā)主體1. 香港物流科技及系統(tǒng)有限公司香港物流科技及系統(tǒng)有限公司是已有二十年物流相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的香港威裕環(huán)球集團下屬專業(yè)從事第四方物流的平臺。2009-2010年中國民營物流百杰企業(yè)?？偛吭O在香港，業(yè)務發(fā)展已覆蓋長三角、珠三角和華北地區(qū)；運用國際先進的物流理念成功打造了香港空港物流園、廣州富力國際空港綜合物流園區(qū)、廣東省東莞市虎門港物流項目等一系列現(xiàn)代概念的國際領先的物流項目。2. 盛明國際（控股）有限公司盛明國際（控股）有限公司（香港主板上市編號00231），是香港15家綜合類上市公司之一。主要業(yè)務為城市基礎設

7、施BT、商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、商貿(mào)和農(nóng)業(yè)開發(fā)；是我國改革開放后較早從事BT業(yè)務，商業(yè)物業(yè)投資并長期擁有，經(jīng)營珠海、上海、哈爾濱、重慶等地多項優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的著名上市控股集團。其集團資產(chǎn)規(guī)模120億，集團未來發(fā)展方向?qū)⒅饾u從房地產(chǎn)領域轉(zhuǎn)型過渡到物流、冷鏈、農(nóng)產(chǎn)品供應鏈和醫(yī)療事業(yè)。第四節(jié) 項目建設優(yōu)勢1. 區(qū)位優(yōu)勢近年來，項目所在的東西湖區(qū)交通路網(wǎng)建設以前所未有的速度突飛猛進。107國道東西湖段、金山公路、荷沙公路等一批連通區(qū)內(nèi)外的交通干線改造完畢，吳新干線、湖陳線、柏銀公路、東柏路等區(qū)內(nèi)公路先后建成，全區(qū)12個場鎮(zhèn)的區(qū)間公路全部貫通， 2004年率先在全市遠城區(qū)中實現(xiàn)“村村通硬化路”。四通八達的交通路

8、網(wǎng)，將曾經(jīng)的 500平方公里湖澤荒野，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代化的“半小時經(jīng)濟圈”。2009年，東西湖區(qū)又投資3.28億元，啟動慈天公路一期、新徑公路、高橋二路等5個重大交通工程，總里程達26.68公里。2010年，該區(qū)將全面啟動惠安大道連接三環(huán)線、107國道改擴建、馬池路聯(lián)通橋至府河堤段、慈天公路二期外環(huán)線至天河機場等7大重點工程。這些工程將于2012年陸續(xù)完工，屆時，慈天公路、馬池路、惠安大道將成為東西湖連結(jié)主城區(qū)的快速路，尤其是為進出武漢三環(huán)、外環(huán)及天河機場提供了免費、便捷的通道，成為拉動全區(qū)經(jīng)濟新一輪騰飛的黃金線。全區(qū)已形成了水、陸、空、鐵“蛛網(wǎng)”式立體交通網(wǎng)絡。對于發(fā)展陸水聯(lián)運、陸空聯(lián)運及鐵海聯(lián)運

9、等多式聯(lián)運極為有利。交通網(wǎng)絡的“高速化”，把東西湖帶入了經(jīng)濟發(fā)展“金圈時代”。著名經(jīng)濟學家、原經(jīng)濟日報總編輯艾豐實地考察后指出，東西湖憑借獨特的區(qū)位優(yōu)勢和完善的交通路網(wǎng)，不但可以接受武漢市的市場和產(chǎn)業(yè)輻射，而且可以輻射“8+1”城市圈，發(fā)展“金圈經(jīng)濟”， 成為武漢西部的輻射樞紐。2. 自然氣候武漢市屬亞熱帶濕潤季風氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明?？傮w氣候環(huán)境良好，近幾年30年來，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月。年均氣溫15.8-17.5，年無霜期一般為211天-272天，年日照總時數(shù)1810小時-2100小時。3. 資源優(yōu)勢武鋼形成5,000萬噸鋼綜合生產(chǎn)能力，陽邏建成國內(nèi)最大

10、的鋼材深加工基地。建設東風渝安微型轎車、東風自主品牌轎車等8大項目，以及東風本田汽車發(fā)動機等39項投資過億的汽車零部件類重大項目。消費類電子：促進冠捷顯示科技福清生產(chǎn)基地遷移武漢；支持709所和名幸電子的PCB印制電路板；支持臺灣大同集團設立TFTLCD生產(chǎn)廠。橋梁與鋼結(jié)構(gòu)：推進中鐵武橋重工搬遷項目；支持武漢中鐵工程機械廠入駐白沙洲工業(yè)園。以中芯國際12英寸芯片制造項目為核心，推進武漢昊昱微電子合作集成電路設計、武漢集成電路設計中心的RFTD芯片設計；推動元茂科技LED項目。隨著富士康生產(chǎn)線內(nèi)遷，富士康武漢園區(qū)產(chǎn)能逐步擴大。上年共生產(chǎn)數(shù)碼相機431.94萬臺，電腦組件1947.86萬臺（套），

11、電腦整機178.12萬臺。富士康原設在深圳和煙臺的臺式電腦生產(chǎn)線將全部遷來武漢，3-5年內(nèi)富士康武漢園區(qū)的臺式電腦年產(chǎn)量將達到6000萬臺，占全球臺式電腦年產(chǎn)量的一半。富士康在武漢園區(qū)代工的電腦品牌包括戴爾、聯(lián)想等全球市場占有率前4名的品牌。富士康武漢園區(qū)全部建成后，可容納10萬人就業(yè)，年產(chǎn)值上千億元。除臺式電腦，富士康武漢園區(qū)還可年產(chǎn)3000萬部數(shù)碼相機、1000萬臺液晶顯示屏以及大量游戲機。第二章 項目規(guī)劃方案第一節(jié) 項目目標定位項目將建設成為基礎設施一流、功能配套完善、能夠形成集聚效益、產(chǎn)業(yè)特色突出的現(xiàn)代化、國際化物流中心，為優(yōu)秀物流服務商、制造企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、項目運營商提供設施完備

12、、結(jié)構(gòu)合理的公共物流服務平臺。 項目將構(gòu)建有專業(yè)特色的多個功能平臺，并運用合資、合營等多種合作開發(fā)模式及信息平臺、電子商務、EDI數(shù)據(jù)交換等技術手段，整合社會資源，打造一體化、全方位的物流服務平臺及統(tǒng)一的品牌形象。項目將按高起點規(guī)劃建設，建立創(chuàng)新業(yè)態(tài)及商業(yè)模式，引進與開發(fā)高端物流服務，力爭打造成為武漢市新的投資亮點，將成為湖北省第一個物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)示范性投資項目。該物流產(chǎn)業(yè)區(qū)將吸引世界級的物流企業(yè)進駐，以輻射中國中部地區(qū)物流為基礎，盡快開通聯(lián)系全球的物流平臺，從而為國際知名制造業(yè)企業(yè)投資和建立生產(chǎn)基地創(chuàng)造有利條件，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。 第二節(jié) 項目規(guī)劃定位結(jié)合項目宏觀政策、周邊產(chǎn)業(yè)形式

13、以及區(qū)位條件，在通過調(diào)研分析，本項初步概念規(guī)劃目標為：1. 結(jié)合市政府發(fā)展規(guī)劃，利用物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)綜合配套優(yōu)勢，發(fā)展生產(chǎn)、流通型物流市場；2. 利用區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展航空貨運交易市場；3. 以周邊經(jīng)開區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為依托，發(fā)展工業(yè)物流，服務大型制造企業(yè)的生產(chǎn)配送物流、VMI物流市場；4. 依托貨運場站的龐大消費市場和周邊城市的輻射能力，發(fā)展城市配送和區(qū)域（城際）配送物流市場。 5. 依托航空資源，發(fā)展航空物流。本項目將實施“一次規(guī)劃、分期建設”的策略。項目總投資（含入駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資）超過38億元（48億港幣），擬分三期期滾動開發(fā)，一期建設300畝，開發(fā)從2011年至2013年，將建設

14、部分專業(yè)國際物流平臺、保稅倉庫、普通倉庫、空港貨運基地、部分（集裝箱及散貨）堆場、綜合服務大樓、停車場及相關生活商業(yè)輔助設施；二期建設400畝開發(fā)從2014年至2016年，引進知名國際空運物流品牌，搭建國際運輸航線，大力發(fā)展電子企業(yè)VMI服務及JIT物流服務；三期建設300畝開發(fā)從2016年至2018年重點建設國際會展中心、擴建普通倉庫、期貨交割倉、融通倉、冷庫、海關監(jiān)管倉庫、商務辦公區(qū)、監(jiān)管堆場等。第三節(jié) 商業(yè)模式項目初期為構(gòu)建擁有現(xiàn)代化、高水平管理體系和信息技術網(wǎng)絡系統(tǒng)的物流服務平臺，保障投資主體、政府要求的總體規(guī)劃得以實現(xiàn)，采取自行投資模式為主，與政府合作為輔（BT模式），并引進龍頭合作

15、伙伴，吸引國際知名制造業(yè)企業(yè)投資和建立生產(chǎn)基地，帶動整體發(fā)展。這段期間主要收入來源是店鋪、倉庫、堆場、停車場租金。此外，商業(yè)配套設施租金、各種增值服務費、信息服務、物業(yè)管理和辦公樓租金也是重要收入。 物業(yè)、固定資產(chǎn)投資收益：主要體現(xiàn)在物流中心開發(fā)的物業(yè)租售；專業(yè)市場、倉庫、停車場、堆場、辦公樓、商業(yè)配套等設施租金收入；物流設備、搬運傳輸系統(tǒng)帶來的物流設備租金收入。 配套服務收益：主要有各種公共配套服務、外包服務、增值服務和信息服務等收入； 土地增值收益：主要是土地在出租、轉(zhuǎn)讓、以土地合資/合營、公司或項目融資過程中土地增值所帶來的收益； 其他收益：如政策性扶持、政府補貼；相關非經(jīng)營性收入等。項

16、目中、遠期開發(fā)仍以自行投資為主，但加強與其他投資方合作為輔。后期在市場培養(yǎng)到一定的氛圍及各業(yè)務板塊有了相對成熟的運營模式后，為壯大中心規(guī)模及加快中心發(fā)展速度和取得項目的成功發(fā)展，建議與其他投資方合作。結(jié)合雙方資源及優(yōu)勢形成戰(zhàn)略同盟，并考慮多種投資模式靈活組合，這將是后期主要的投資經(jīng)營運作思路。中遠期要繼續(xù)發(fā)揮設施設備的租賃收益，更重要的是提升物流中心盈利水平，拓展高附加的增值服務功能。可通過特色功能如產(chǎn)品展示、代收賬款、交易費以及擴展延伸功能的挖掘來增加盈利點。 產(chǎn)品展示、物流加工、運輸配送、貿(mào)易服務、其他增值服務如包裝、流通加工、分揀、配送； 建設物流商務平臺，提供網(wǎng)上交易、保險、銀行支付等

17、信息服務； 建立期貨交割、保稅物流、冷鏈服務的全方位高端物流服務功能； 提供供應鏈解決方案，代理客戶進行供應鏈管理，開展物流培訓等。第四節(jié) 招商推廣項目投資方將利用已有的龐大客戶資源以及項目自身優(yōu)勢，通過快速引進龍頭企業(yè)、擴大項目影響力；利用在行業(yè)內(nèi)多年的經(jīng)驗，對園區(qū)進行國際化完善的規(guī)劃，高標準地完成基礎設施的建設，以及配合一流的園區(qū)管理和服務為進駐園區(qū)的各類型企業(yè)提供最好的投資和經(jīng)營環(huán)境。同時，優(yōu)惠政策是招商引資以及和其他物流中心競爭的另一重要手段，這方面需要政府的鼎力支持，投資者方可靈活運用各種優(yōu)惠政策提升園區(qū)競爭力。 第三章 規(guī)劃與設計第一節(jié) 規(guī)劃原則2011年是全面實施“十二五”規(guī)劃的

18、第一年，武漢獲批建設東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開展“兩型社會”建設綜合配套改革試驗，國務院明確將武漢定位為“我國中部地區(qū)的中心城市”，著力打造全國重要的先進制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務業(yè)中心和綜合性高技術產(chǎn)業(yè)基地、全國性綜合交通樞紐基地。因此，項目將以進口保稅料件的配送, 物流金融等行國家提供的優(yōu)惠政策為導向，整合資源加快物流園區(qū)、物流中心和物流節(jié)點等基礎設施建設；現(xiàn)代物流理念為指導，對運輸、倉儲、貨運等傳統(tǒng)行業(yè)進行集體改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力培育成有競爭力的第三方物流企業(yè)集團；以降低物流成本為核心，對企業(yè)內(nèi)部物流流程進行再造，建立物流管理一體化、物流服務社會化的企業(yè)物流管理體制；以經(jīng)濟輻射面和區(qū)位為依據(jù)，

19、加快物流園區(qū)現(xiàn)代物流設施和經(jīng)營網(wǎng)絡建設，提高醴陵經(jīng)濟集聚度、輻射力和競爭力；以建設節(jié)約型社會為目標，積極推進和發(fā)展綠色物流，節(jié)省能源和包裝材料，減少環(huán)境污染和交通堵塞，努力構(gòu)建社會化、專業(yè)化、信息化、規(guī)?；⒁?guī)范化的現(xiàn)代物流服務體系，把現(xiàn)代物流業(yè)培植成為湖北省武漢市服務業(yè)的重要支柱。第二節(jié) 規(guī)劃進程為便于項目在啟動過程中能實現(xiàn)各環(huán)節(jié)有序、高效的運作，首期項目規(guī)劃分為三個實施階段。 第一階段：前期規(guī)劃階段內(nèi)容：完成項目整體策劃、整體證件資料的收集、建筑規(guī)劃、招商推廣計劃、策略創(chuàng)意和編制，并適時在一階段展開。 第二階段：初步經(jīng)營階段階段內(nèi)容：加大招商推廣力度，招商引資、資金擴充、按計劃完成項目建設

20、階段性，確保項目順利落成； 第三階段：整體運營階段階段內(nèi)容：繼續(xù)全方面推廣專業(yè)市場經(jīng)營，讓市場盡快形成旺盛商業(yè)氛圍，打下優(yōu)質(zhì)的招商平臺，提高專業(yè)市場在全國的知名度。 分階段工作具體時間進度表，待項目正式啟動之后制訂。第三節(jié) 項目功能和組成1. 保稅物流物流園區(qū)內(nèi)的保稅倉庫具有采購中心、配送中心及分撥中心的功能，不僅可以存儲加工貿(mào)易貨物，而且可以存儲包含一般貿(mào)易貨物在內(nèi)的其他未辦結(jié)海關手續(xù)的貨物。包括兩種情況：一種是很多跨國企業(yè)在中國辦廠，不僅瞄準中國內(nèi)地的市場，而且有很多的產(chǎn)品加工出來面向全球銷售。即可以將從全球采購的料件，匯集到保稅倉內(nèi)存儲，享受保稅政策，緩解資金壓力，然后根據(jù)需要面向國內(nèi)國

21、外兩個市場、兩個方向進行分撥和配送。另一種情況是貨物在存儲期間物權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然屬于外商暫存貨物，其目的主要是制造企業(yè)為了實現(xiàn)零庫存而采取的一個物流方式。企業(yè)可以在保稅倉內(nèi)開展第三方物流，為客戶進行料件采購、分揀、配料、分拆、分裝、計量、組合包裝、打膜、加刷嘜碼、刷貼標志、改換包裝、拼裝等輔助性簡單作業(yè)。通過利用最先進的保稅VMI系統(tǒng)保證保稅倉業(yè)務穩(wěn)定高效運轉(zhuǎn)，同時搭建功能強大的供應鏈協(xié)同平臺，將生產(chǎn)商、供應商、銀行、保險公司和海關等的信息流整合，共享專業(yè)的跨境供應鏈管理。系統(tǒng)還可以與海關、商檢等聯(lián)檢部門進行網(wǎng)絡對接，實現(xiàn)與海關、商檢進行遠程數(shù)據(jù)、視頻聯(lián)網(wǎng)，搭建遠程監(jiān)管體系，并可向海關申請

22、出倉集中報關的許可，滿足了跨國加工貿(mào)易型企業(yè)24小時不間斷配送的需求。2. 物流金融進駐園區(qū)的物流企業(yè)可以充分利用保稅的政策優(yōu)勢，進口的貨物不用交納關稅和增值稅，貨物處于保稅狀態(tài)，因此可以開展貨權轉(zhuǎn)移、貨物抵押、進口信用證融資等方便靈活的貿(mào)易手段。生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)先以其采購的原材料或產(chǎn)成品作為質(zhì)押物或反擔保品存入保稅倉庫并據(jù)此獲得協(xié)作銀行的貸款，然后在其后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營過程中或質(zhì)押產(chǎn)品銷售過程中分階段還款。第三方物流企業(yè)提供質(zhì)押物品的保管、價值評估、去向監(jiān)管、信用擔保等服務，從而架起銀企間資金融通的橋梁。其實質(zhì)就是將銀行不太愿意接受的動產(chǎn)主要是原材料、產(chǎn)成品轉(zhuǎn)變成其樂意接受的動產(chǎn)質(zhì)押產(chǎn)品，以此作為質(zhì)押

23、擔保品或反擔保品進行信貸融資。從盈利來看，供方企業(yè)可以通過原材料產(chǎn)成品等流動資產(chǎn)實現(xiàn)融資。銀行可以拓展流動資產(chǎn)貸款業(yè)務，既減少了存貸差產(chǎn)生的費用，也增加了貸款的利息收入。物流企業(yè)的收益來自兩個方面：第一，存放與管理貨物向供方企業(yè)收取費用；第二，為供方企業(yè)和銀行提供價值評估與質(zhì)押監(jiān)管中介服務收取一定比例的費用。第三，由物流企業(yè)為貨物進行信用擔保幫助企業(yè)融資。同時因為處于海關的監(jiān)管范圍之內(nèi)，海關全程監(jiān)管，為整個貨物及運營提供安全保障。3. 專業(yè)物流目前國內(nèi)物流行業(yè)向?qū)I(yè)化發(fā)展，如九州通醫(yī)藥集團將投入10余億元，在武漢東西湖區(qū)建立占地面積400畝的全球最大醫(yī)藥物流配送中心。亞馬迅（83畝）、京東商城

24、（245畝）、蘇寧電器（200畝）在東西湖的百貨配送中心，德邦物流、大田物流在東西湖的國內(nèi)貨物配送中心，四大國際物流巨頭UPS(聯(lián)合包裹)、FEDEX(聯(lián)邦快遞)、DHL(敦豪)、TNT(天地)悉數(shù)在武漢成立客戶服務中心。圍繞著武漢眾多的商業(yè)網(wǎng)點，如武商集團、中商集團、漢商集團、中百集團（武漢現(xiàn)有中百倉儲家、中百超市350家）還有大洋百貨、新世界百貨、華聯(lián)、王府井等國內(nèi)知名企業(yè)及沃爾瑪、家樂福、麥德龍、宜家等世界五百強企業(yè)及國際獨立零售商聯(lián)盟（IGA）中國總部。同時有一些電子信息科技方面的制造業(yè)、汽車整車及配件制造業(yè)、打造武漢高新技術開發(fā)區(qū)“光谷”，葛店經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)“藥谷”，因此武漢的經(jīng)濟總

25、量將會很大，物流需求將會程現(xiàn)多樣化和專業(yè)化，其中必將有一部分貨物需要通過武漢的現(xiàn)代化物流設施進行供應鏈上的物流操作。我們可以立足國際空港物流園，建設一部分恒溫庫和凍庫、藥品倉庫及其他專業(yè)倉庫，開拓細分物流市場，創(chuàng)造高附價值，不同大眾普通倉庫進行競爭，打造專業(yè)物流，特色物流，占領行業(yè)制高點，提升獨特的競爭力。第四節(jié) 工程技術設計1. 總平面布置按功能分區(qū)，結(jié)合地形地質(zhì)，因地制宜，合理布置車間及設施?？偲矫鎴D設計在滿足生產(chǎn)要求和使用功能條件下，因地制宜布置各功能區(qū)的建筑物、構(gòu)筑物，力求工藝流程流暢，生產(chǎn)系統(tǒng)完整，力求物料運輸簡便，線路短捷?？偲矫娌贾煤啙?、安全、衛(wèi)生、美觀。待政府提供地塊CAD圖形

26、文件后增加總平面布置圖2. 建筑方案建筑結(jié)構(gòu)的選擇和確定，以滿足倉儲要求為前提，突出物流主業(yè)的主導地位，同時兼顧其他各相關設施，對不同要求的建筑物，采用與之相適應的結(jié)構(gòu)類型，做到適用、經(jīng)濟、美觀、造型簡潔、色彩與環(huán)境相協(xié)調(diào)。第五節(jié) 倉庫設計1. 結(jié)構(gòu)形式庫房的建設可根據(jù)實際要求，結(jié)合建筑設計規(guī)范，采用相應的結(jié)構(gòu)形式。目前，隨著現(xiàn)代物流的發(fā)展，流行的庫房結(jié)構(gòu)形式為門式鋼架結(jié)構(gòu)和拱型彩板結(jié)構(gòu)。庫房擬采用力學性能良好、承受動力荷載的能力強、抗震性能優(yōu)越的門式鋼結(jié)構(gòu)。2. 庫房層數(shù)庫房可采用單層庫房為主，結(jié)合多層庫房以滿足客戶需要，并與庫房的結(jié)構(gòu)形式相匹配。根據(jù)目前物流發(fā)展的方向，主要有貨架式和托盤式

27、，以便于理貨分揀。3. 庫房凈高庫房凈高與結(jié)構(gòu)形式以及所存取的貨物類型有關，一般單層高架庫房的凈高不應小于7m，采用門式鋼架結(jié)構(gòu)的，考慮鋼結(jié)構(gòu)特點及經(jīng)濟性，凈高取812m比較適合。4. 庫房面積庫房的長度和寬度應由庫房所存儲的貨物類別、搬運方式及建筑構(gòu)造選型等因素確定，庫房的長寬比例應適當，一般采用矩形，長度為寬度的3倍左右比較合適。高架庫房的最小寬度與長度不宜小于3090，不宜大于45135，但可根據(jù)貨物的儲存需要建成超大庫房。5. 堆貨場、停車場及道路設計堆貨場和貨車道路采用水泥混凝土面層或瀝青混凝土面層，水泥混凝土路面設計年限應采用30年基準值，其抗折強度設計值不應小于.5 MPa。水泥

28、混凝土路面板體分塊一般采用矩形，橫向尺寸應與道路行車道寬度（3.00、3.50、3.75、4.00m）相一致，縱向尺寸不宜大于4m?；炷涟弩w的面積不宜大于16。貨場的寬度不宜小于30m。裝卸貨場的橫坡不應小于0.4%。有門式起重機的儲存貨場的縱坡不應大于0.2%，橫坡宜為0.6%0.8%，主要考慮起重機的行車和作業(yè)的安全；無門式起重機的儲存貨場坡度，當采用縱坡排水時，不宜小于0.8%，橫坡不宜大于0.5%；采用橫坡排水時，縱坡不宜大于0.2%，橫坡不宜小于0.8%。6. 裝卸貨平臺設計裝卸貨平臺的設計是整個設施流程設計的重要組成部分。為減少物料搬運成本，平臺的位置應考慮盡量縮短搬運工具/車輛

29、的行駛距離。平臺位置的選擇應充分考慮生產(chǎn)流程及操作的需要。平臺布置有兩種模式，合并式（裝貨與卸貨在同一平臺）和分離式（裝貨與卸貨在不同平臺）。合并式平臺常用于物流量不大的小型庫房，但因這種平臺需同時完成兩種功能，所以不可避免地增加了搬運工具/車輛在廠房內(nèi)行駛的距離。物料在廠房的一端進入生產(chǎn)線，而生產(chǎn)程序結(jié)束于另一端的廠房多設置分離式平臺，這樣可最大限度地縮短物料在廠房內(nèi)流動的距離。平臺的高度是平臺設計中的最重要的要素，必須與使用平臺的貨車匹配。確定平臺高度首先應確定使用該平臺的貨車底板高度的范圍，通常貨車所需平臺高度在120140cm之間。平臺高度調(diào)節(jié)板安裝在平臺前端，作用為消除平臺與貨車之間

30、的空隙和高度差，便于叉車將貨物直接運送上貨車或卸下貨物。第六節(jié) 電力供應供電設施按GB50055-1993（通用用電設備配電設計規(guī)范）的有關規(guī)定和要求配置。按GB50057-1994（建筑物防雷設計規(guī)范）的規(guī)定，設置建筑物防雷設施、防雷裝置。第七節(jié) 設備技術方案 設備技術方案選擇的基本要求、先進性和前瞻性。工藝技術的先進性決定項目的市場競爭力，擬建項目應盡可能采用先進技術和高新技術。、適應性。采用的工藝技術應與資源條件、經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域水平相適應，與項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品方案相適應。、可靠性?？煽啃允侵干a(chǎn)工藝技術的成熟度?？煽啃詫⒅苯佑绊戫椖康纳a(chǎn)能力、質(zhì)量、勞動生產(chǎn)率、成本和經(jīng)營利潤。技術必經(jīng)

31、成熟可靠，能保證產(chǎn)品質(zhì)量、性能和生產(chǎn)能力，避免資源浪費、環(huán)境污染和安全危害。一般就采用已充分驗證并已在使用的技術（供方應有成功使用的經(jīng)驗）。、經(jīng)濟合理。工藝流程、設備配置、生產(chǎn)線能力、自動化程度和專業(yè)協(xié)作要合理；工序要緊湊、均衡、協(xié)調(diào)；物品轉(zhuǎn)運線要盡可能短；同一生產(chǎn)線進行多層次多品種、多方法的加工，以提高勞動生產(chǎn)率。、安全和環(huán)保。技術的選擇也應付體現(xiàn)以人為本，應確何安全生產(chǎn)并實現(xiàn)清潔生產(chǎn)。應結(jié)合環(huán)境影響和勞動安全，綜合評價采用的工藝技術方案。 主要設備的設計選型：存儲設備選用貨架式和托盤式結(jié)構(gòu)相結(jié)合以提高理貨分揀效率。搬運設備方面，選用目前物流企業(yè)應用較普遍的單元負載式輸送機和立體輸送機，另配

32、備重載長距離搬運叉車和輕載短距離搬運手推車。長途運輸車輛設備的配備，按項目計劃進行型號和數(shù)量選取。具體設備包括，存儲、搬運設備：25噸吊車、16、叉車、搬運車、電動托盤車、電動推高車、電子稱重車、油桶車、小型加油站系統(tǒng)（套）、 520噸行吊、單元負載式輸送機、立體輸送機；運輸車輛：全封閉的平板車、保溫車、冷藏車、大噸位特種超寬車、專用重型半掛車、大型平板車、解放雙橋、斯太爾廂式牽引車、小型廂式貨車、危運車、GPS汽車定位系統(tǒng)。 物流管理信息系統(tǒng)建設統(tǒng)一的信息服務系統(tǒng)，把車、貨、配載等信息進行統(tǒng)一管理，將供應商、生產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、聯(lián)檢機關等緊密地聯(lián)成一線，實現(xiàn)單據(jù)管理的電子化，降低企業(yè)運營成本

33、，提高企業(yè)的競爭水平和能力。重點在于開發(fā)與海關、商檢對接的物流IT軟件系統(tǒng)，與海關、商檢進行遠程視頻聯(lián)網(wǎng)，搭建遠程監(jiān)管體系，向海關申請出倉集中報關的許可，滿足了加工貿(mào)易型企業(yè)24小時不間斷配送的需求。為了能夠向用戶提高全方位的服務，體統(tǒng)需要根據(jù)市場需求提供增值服務。上述系統(tǒng)建設是一項復雜的、巨大的系統(tǒng)工程，具有技術多樣性、業(yè)務綜合性、公益服務性、資源共享性、基礎性工作量大等特點。信息化建設必須兼顧各方面的需求，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，根據(jù)業(yè)務管理范圍和工作特點，遵循統(tǒng)一的標準化和規(guī)劃，分步實施。第四章 運營和發(fā)展第一節(jié) 近 期項目公司將首先通過開發(fā)200畝土地，將利用自身優(yōu)勢和國際合作伙伴，如安富

34、利（Avnet）、大昌行等，推動武漢市空港物流的整合與發(fā)展，完善項目及周邊基礎設施。項目建設遵循以市場為導向，以自行投資為主，兼顧引進有產(chǎn)業(yè)背景的投資者合作開發(fā)部分功能模塊，如：專業(yè)物流IT交易平臺、國際貨運中心（計劃20,000）、堆場、停車場、部分倉儲設施（計劃40,000）及商務配套，構(gòu)建以物流基礎服務平臺為主，使聚集區(qū)具備基本的物流服務功能。 第二節(jié) 中 期通過完善項目配套和服務功能，引進關鍵產(chǎn)業(yè)，加強與入駐企業(yè)合作，項目將在核心功能尋求合作發(fā)展，建立融通倉、期貨交割倉、冷凍倉等，同時擴建一期待建工程，完善聚集區(qū)特色化經(jīng)營管理，加快物流信息化及電子商務平臺建設，建立物流中心核心競爭力，

35、將其發(fā)展成為設施完備、功能完善、服務多樣化的公共物流服務平臺。第三節(jié) 遠 期項目公司將整合要素資源，創(chuàng)新功能與服務，發(fā)展保稅物流、供應鏈金融、期貨交割平臺等，向物流產(chǎn)業(yè)鏈高端延伸，服務華東、華南、華中，面向國內(nèi)外，使其成為具有國際影響力的專業(yè)化和綜合性兼?zhèn)涞膮^(qū)域性貨物集散地和重要的物流節(jié)點、物流加工基地及，打造中國區(qū)域性示范物流服務基地。同時，物流通道的暢通將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境和加工貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，增強企業(yè)的投資意欲，為進一步推動產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)造前提條件。第五章 投資和收入估算第一節(jié) 投資估算由于物流園項目用地現(xiàn)狀仍屬毛地，因此項目推進將分為“土地一級開發(fā)”和“物流設施建設及經(jīng)營”兩個階段

36、。兩階段整體開發(fā)總投資初步預計超過13億人民幣。另外，進駐園區(qū)企業(yè)將有二次投資，預估將達到25億元。因此，項目總投資將超過38億元（其中，首期200畝投資將達8-10億），建設總周期5年。 武漢國際空港物流園項目總投資階段投資額土地一級開發(fā)22,236萬物流設施建設及經(jīng)營110,500萬合計132,736萬1. BT工程建設武漢國際空港物流園項目是一項開發(fā)強度大、周期長的重點工程。其中，項目用地的整體規(guī)劃布局、六通一平基礎建設將關系到日后園區(qū)招商引資的效果和市場運作的成敗，是該項目開發(fā)工作的重中之重。香港物流科技及系統(tǒng)有限公司和盛明國際（控股）有限公司將率先投入超過2.2億元人民幣用于項目的規(guī)

37、劃、設計以及基礎設施的建設，力求通過五年時間，將武漢國際空港物流園打造成為建設成為基礎設施一流、功能配套完善、能夠形成集聚效益、產(chǎn)業(yè)特色突出的現(xiàn)代化、國際化物流中心，為優(yōu)秀物流服務商、制造企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、項目運營商提供設施完備、結(jié)構(gòu)合理的公共物流服務平臺。土地一級開發(fā)總投資項目物流園區(qū)用地（1000畝）項目前期費用（含：立項、可研、實施方案等的編制費；規(guī)劃、工程勘察、測繪、定樁費用；環(huán)境、交通、地震影響評估費；工程設計、施工圖審查費；招標代、服務費等。）800萬征地及賠償費用8,000萬工程建設費用（含：公共區(qū)域市政基礎設施建設費用、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設費用、區(qū)域內(nèi)公共配套設施建設費用、

38、其他工程建設費用）8,000萬各項規(guī)費4,000萬應納稅費1,000萬不可預見費用436萬合計22,236萬2. 園區(qū)建設武漢國際空港物流園項目園區(qū)設施投資估算主要包括：1） 土地購置及地基處理費34,000萬元，其中土地購置費為22,000萬元。注：土地購置費22萬元/畝，地基處理12萬元/畝2） 貨運配載中心及停車場（占地約100畝）6,000萬元。注：覆蓋率50%，容積率1.2%，建筑成本1000元/3） 綜合商業(yè)服務大樓及生活配套項目（占地約50畝）3,750萬元，其中：商務辦公大樓（建筑面積約6,670）1,668萬元，綜合服務大樓（建筑面積約3,330）833萬元，信息大樓（建筑面

39、積約5,000）1,250萬元；注：綜合商業(yè)服務大樓建筑成本2,500元/；4） 倉庫、廠房、堆場及配套設施（占地約667畝）建設投資64,750萬元，其中：普倉（20萬）30,000萬元，冷鏈物流倉（5萬）22,500萬元（含設備投資6,000萬元），標準廠房（10萬）12,000萬元，堆場（占地67畝）250萬元注：覆蓋率50%，容積率1.2%，普倉建筑成本1,500元/，冷鏈物流倉建筑成本3,300元/，標準廠房建筑成本1,200元/；5）附屬設施（物流城內(nèi)道路、綠化、消防、電力系統(tǒng)等）投資900萬元。6) 信息化（基于互聯(lián)網(wǎng)的物流信息平臺）建設投資300萬元。7）墊付項目流動資金400

40、萬元。8）不可預測費用400萬元。該項目園區(qū)設施的總投資額為110,500萬元，僅包含香港物流科技及系統(tǒng)有限公司、盛明國際對該物流城的投入，不包括物流經(jīng)營企業(yè)進駐物流城后的追加投資。物流經(jīng)營企業(yè)進入物流城后一般要對所租賃的物流設施進行改造裝修，添置能支撐運營的物流設備，如叉車、搬運設備、傳輸設備等，其投資未包括在本估算范圍內(nèi)。3. 進駐企業(yè)投資由于香港物流科技及系統(tǒng)有限公司有著眾多世界知名企業(yè)作為合作伙伴和擁有龐大的客戶群。這些合作伙伴和客戶都陸續(xù)表達要到武漢投資的意向，并有部分計劃在武漢設立華中地區(qū)的區(qū)域基地，不僅把簡單的物流操作集中在這里，還會將目前現(xiàn)代物流最高端、附加值最高的增值服務引入

41、武漢，如電子制造行業(yè)中的程序錄入和產(chǎn)品檢測、冷鏈物流中的超低溫疫苗物流等。進駐的企業(yè)除了投入普通的物流設施以外（如貨架、叉車、托盤車、堆高機等等），還會有更高端的芯片程序錄入系統(tǒng)、FRID系統(tǒng)、自動分揀系統(tǒng)、電子商務平臺等軟硬件設備、設施的投入。另外，還有一批生產(chǎn)企業(yè)將會帶同他們在國外使用的最先進的生產(chǎn)設備進駐園區(qū)。因此，進駐園區(qū)企業(yè)的后續(xù)追加投資預估將達到25億元。第二節(jié) 收入估算1. BT工程BT工程投資的回收可通過政府在土地完成一級開發(fā)、掛牌出讓后，將土地出讓款首先用于支付投資方工程款。另外，由于項目占用資金量大、建設周期長，因此為投資方針對資金的占用收取管理費。2. 物業(yè)租賃租金：普通

42、倉庫（20萬），武漢及其周邊倉庫租賃均價約18元/月，按75%的出租率估算，年收益約3,240萬元。 冷鏈物流（5萬），冷凍（恒溫冷藏）倉庫出租單價約為60元/月，按60%的出租率估算，年收益約2,160萬元。標準廠房（10萬），租賃均價約13元/月，按75%的出租率估算，年收益約1,170萬元。堆場占地67畝，面積約13.3萬，根據(jù)集裝箱堆場收費水平和行業(yè)估算資料，按60%的出租率估算，不分重箱和空箱堆場單位占地面積收費單價按9元/月（2.5元/月堆場集裝箱高度設定為6層堆場實際利用率60%=9元/月）估算，年收益約479萬元。貨運配載中心占地100畝，建筑面積約4萬，租賃均價約25元/月，

43、按75%的出租率估算，年收益約900萬元。商務辦公大樓建筑面積約6,670，租賃均價約25元/月，按60%的出租率估算，年收益約120萬元。綜合服務大樓建筑面積約3,330，租賃均價約25元/月，按60%的出租率估算，年收益約60萬元。信息大樓建筑面積約1萬，租賃均價約25元/月，按60%的出租率估算，年收益約180萬元。生活配套區(qū)占地約43畝，建筑面積約17,330，租賃均價約30元/月，按95%的出租率估算，年收益約593萬元。3. 物業(yè)管理費收入配載信息大樓、綜合服務大樓、商務辦公、信息大樓以及倉庫等均按商業(yè)物業(yè)管理進行收費，按實際使用率進行估算。商業(yè)性物業(yè)管理基期單價為3.5元/月，前

44、3年單價維持不變，從第四年開始，商業(yè)性物業(yè)管理每年按0.5元/月遞增，10年以后單價維持不變。堆場按一般物業(yè)管理收費，收費面積按估算的實際使用面積估計，使用率與倉庫和堆場的實際估算使用率相同；一般性物業(yè)管理基期單價為0.8元/月，前三年單價維持不變，從第四年開始每年按0.2元/月遞增，10年以后維持不變。4. 增值服務收入增值服務費（包裝加工、物流培訓、物流信息服務費）基期按5萬元/月估算，第二、第三年每年按20%的比例遞增，第四年第五年每年按60%的比例遞增，第五到第十年按10%的比例遞增，10年以后維持不變。5. 其它收入包括卡口費、停車費、吊柜費、裝卸費、場地費、廣告位出租、過磅費以及錄

45、入費等。武漢國際空港物流園物流設施投資回報估算表序號項目名稱計量單位數(shù)量單價（元）總投入 （萬元）年收益 （萬元）一土地成本34,000.00 1土地購置費用畝1,000 220,000 22,000 2地基處理費畝1,000 120,000 12,000 二貨運配載及停車場6,000 1配載中心及停車場60,000 1,000 6,000 1,350 三綜合服務及生活配套區(qū)3,750 1商務辦公大樓6,670 2,500 1,668 120 2綜合服務大樓3,330 2,500 833 60 3信息大樓5,000 2,500 1,250 90 四倉庫廠房及配套設施55,750 1普通倉庫區(qū)200,000 1,500 30,000 3,240 2冷鏈物流倉50,000 3,300 16,500 2,160 3冷凍設備6,000 6,000 4標準廠房100,000 1,200 12,000 1,170 5堆場費用44,330 250 479 五附屬設施900 六信息化建設300 七流動資金400.00 八其它不可預測費用400.00 合計110,500 8,669 第六章 經(jīng)濟與社會效益外資制造業(yè)的選址都是位于交通便利、物流發(fā)達的地區(qū)，因此提前發(fā)展好東西湖區(qū)