房地產(chǎn)評價(jià) 講義

1、第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述一、土地的特性（一）土地的供給1. 自然供給含義：供給人類可利用的土地?cái)?shù)量。自然供給土地的5個(gè)條件。（滿足人類的生存）2. 經(jīng)濟(jì)供給含義：在自然供給范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。 土地的經(jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對面積的變化。土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。 特點(diǎn)土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類社會(huì)活動(dòng)的影響。（二）土地的特性（掌握）1. 土地的自然特性（05年多選）（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當(dāng)，土地的

2、效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。2. 土地的經(jīng)濟(jì)特性。（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。（3）土地效益的級(jí)差性。土地質(zhì)量的差異性不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性（4）土地利用的多方向性一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、

3、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。二、土地使用權(quán)土地所有權(quán)的歸屬1. 城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。2. 國有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）1. 土地使用權(quán)出讓含義指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2. 土地使用權(quán)金額相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利

4、益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。3. 國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限（掌握）居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或者其他用地 50 年。4. 土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。土地使用權(quán)

5、有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期末獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。 土地使用權(quán)二次交易1. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。2. 土地使用權(quán)出租指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承

6、租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。3. 土地使用權(quán)抵押其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。三、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：" 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押" 同時(shí)，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)評估中，通常評估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）1. 位置固定性。2. 供求區(qū)域性。3.

7、 使用長期性。4. 大量投資性。5. 保值與增值性。一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。而從長期來看，土地的價(jià)值呈上升走勢。（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。（2）對土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。6. 投資風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)無法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)

8、周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。7. 難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。8. 政策限制性。房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。四、房地產(chǎn)評估的原則 （掌握）在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則：

9、（一）最有效使用原則評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價(jià)值。（二）合法原則合法原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。五、房地產(chǎn)評估程序第六步" 綜合分析確定評估結(jié)果" 中特別注意以下幾點(diǎn)：1. 所選用的資料是否適當(dāng)；2. 評估原則的運(yùn)用是否適當(dāng)；3. 對資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對影響因素

10、權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。（二）根據(jù)價(jià)格形成方式可分為市場交易價(jià)格和評估價(jià)格。1. 市場交易價(jià)格房地產(chǎn)在市場交易中實(shí)際成交的價(jià)格。2. 評估價(jià)格對市場交易價(jià)格的模擬。房地產(chǎn)評估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府

11、定期公布。（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。1. 土地價(jià)格包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。（第七節(jié)講解）2. 建筑物價(jià)格指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。3. 房地產(chǎn)價(jià)格指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。（四）按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 。（掌握）房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊

12、總面積的比率。容積率=建筑總面積/土地總面積樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=（土地單價(jià)×土地總面積）/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率（五）其他價(jià)格類型公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級(jí)以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征：1. 房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；（非所有權(quán)的價(jià)格）2. 房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)；3. 房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性；4. 房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（掌握）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述

13、。（一）一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。1. 經(jīng)濟(jì)因素。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。（2）財(cái)政金融因素。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。2. 社會(huì)因素。（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社會(huì)福利因素。3. 行政因素。（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。（4）行政隸屬關(guān)系變更。（5）交通管制。4. 心理因素。（二）區(qū)域因素（06年單選）區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。1. 商服繁華因素。這是指

14、所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。2. 道路通達(dá)因素。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。3. 交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。4. 城市設(shè)施狀況因素。（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。

15、5. 環(huán)境狀況因素。若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。（三）個(gè)別因素1. 土地的個(gè)別因素。（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。（3）形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，

16、特殊情況，在街道的交叉號(hào)，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。（5）容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。（6）用途因素。一般來說，對于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價(jià)越高。2. 建筑物的個(gè)別因素。（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否

17、良好。建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價(jià)格有很大的影響。（3）施工質(zhì)量。建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價(jià)格亦有很大影響。（4）法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會(huì)降低。第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）一、適用范圍收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評估，如商場、寫

18、字樓、旅館、公寓等不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評估。二、基本思路收益為無限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=純凈益/資本化率 （5-1）這種理論的抽象，包含著三個(gè)假設(shè)前提：（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定；（3）收益為無限年期。提示：參見教材56頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為：這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，r 為資本化率，成立條件為：（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期有限為n 。提示：參見教材56頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死

19、記公式。以上思路的具體運(yùn)用運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，首先通過總收益減總費(fèi)用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值。三、凈收益（一）凈收益的含義1. 定義（接近于財(cái)務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念）凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。2. 在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益例如：.當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；.當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；.收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，

20、凈收益為零甚至為負(fù)值； .土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估客觀凈收益含義房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。這個(gè)收益稱為客觀純收益。由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。 只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。3. 凈收益的計(jì)算公式凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用（二）客觀總收益（接近于會(huì)計(jì)中收入的概念）1. 含義總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營

21、管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。2. 確定客觀總收益時(shí)候要注意以下問題求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況【例題1. 綜合題】（08年度考試題）被評估房地產(chǎn)A 是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A 的土

22、地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營，房地產(chǎn)A 投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A 租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后

23、的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準(zhǔn)日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A 折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。要求：評估房地產(chǎn)A 的最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。答案（1）收益總年限=40（法定最高年限）-2-2=36年（2）現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。 如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+

24、30）】*1000=13015元 2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。（3）現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。收益現(xiàn)值（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）2 150*1000/（1+10%）3=346 581.52（元）（4）合同結(jié)束

25、之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為客觀收益年限40-2-533年基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）3*1000=154 545.15（元） 收益現(xiàn)值=154 545.15*【1-1/（1+10%）33/10%】/ （1+10%）3=1 111 126.49（元）（5） 最佳轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）3. 在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；（2）需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。（三）客觀總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）1. 定義總費(fèi)用是指取得該收

26、益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。2. 總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。3. 房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。四、資本化率資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。（一）資本化率的實(shí)質(zhì)1. 資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率；提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章54頁的內(nèi)容一致， 請大家對比學(xué)習(xí)2. 資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系；3. 投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。（二）求取資本化率的方法1. 凈收益與售價(jià)比率法（這個(gè)方法本質(zhì)上和

27、150的例題方法接近）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料；計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率；對所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。例5-1在房地產(chǎn)市場中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，見表5-1（假設(shè)交易價(jià)格為無限年期）。表5-1 凈收益與售價(jià)交易實(shí)例可以實(shí)例 凈收益（元 /年平方米） 交易價(jià)格（元/平方米） 資本化率（%）凈收益與售價(jià)比率法1 418.9 5900 7.12 450.0 6000 7.53 393.3 5700 6.94 459.9 6300

28、 7.35 507.0 6500 7.8對以上五個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5=7.32%注意：在這里，凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。但是在教材150頁的例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限最大為n ，所以P= A×（P/A,i,n）=A/rA，從而有rA=A/P，再使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r2. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)

29、整值3. 各種投資收益率排序插入法（三）資本化率的種類1. 綜合資本化率定義將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評估所采用的資本化率。 適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵評估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。2. 建筑物資本化率適用對象建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價(jià)值。凈收益的范圍內(nèi)涵采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。3. 土地資本化率適用對象土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。凈收益的范圍內(nèi)涵采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。4. 綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系 房地

30、合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益房地合一的凈收益=房地合一的價(jià)值（L+B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r ） 土地凈收益=土地價(jià)值（L ）×土地的年收益率（r1）建筑物凈收益=建筑物價(jià)值（B ）×建筑物的年收益率（r2） （L+B）×r= L×r1+B×r2很容易得到：式中：r-綜合資本化率；r1-土地資本化率；r2-建筑物資本化率；L-土地價(jià)值；B-建筑物價(jià)值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時(shí)講授的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是一樣的。五、計(jì)

31、算公式（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈（純）收益/綜合資本化率 （5-5） 房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金（二）單獨(dú)評估土地的價(jià)值1. 由土地收益評估土地價(jià)值-適用于空地出租土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率 （5-6） 土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金2. 由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)值（1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值 （5-7）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限則取短，則年貶值額 =（建筑物重置成本-殘值

32、）/耐用年限當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限則取短，則年貶值額 =建筑物重置成本/土地使用權(quán)尚余年限注意：上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是71頁2-36；這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時(shí)候開始計(jì)算）中取短：年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐

33、用年限，并且不計(jì)算殘值。當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年限時(shí)，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。補(bǔ)充：物權(quán)法規(guī)定，對于住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，此處所說的自動(dòng)續(xù)期是有前提的，那就是住宅建設(shè)用地使用權(quán)，也就是說你所購買的房子的土地使用性質(zhì)是居住用地，只有這樣的住宅用地使用權(quán)屆滿后，可以自動(dòng)續(xù)期。而其它非住宅性質(zhì)用地上的房產(chǎn)，不論是商業(yè)，還是住宅，其屆滿后的自動(dòng)續(xù)期，則將要依照法律規(guī)定辦理。（2）方法二（建筑物收益扣除法）土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率 （5-8）建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率（三）單獨(dú)評估建筑物的價(jià)值1.

34、 建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值 （5-9）2. 建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）/建筑物資本化率 （5-10）特別注意：這里公式（5-5）（5-6）（5-7）（5-8）（5-9），計(jì)算的都是無限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式（5-2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)。六、應(yīng)用舉例例5-2有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價(jià)值。答案

35、=216.1萬元例5-3有一宗房地產(chǎn)，2006年的凈收益為50萬元，資本化率為5%，若：（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%。試分別評估兩種情況下2006年初的房地產(chǎn)價(jià)值。答案凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的價(jià)值計(jì)算公式為：式中，a 為第1年凈收益，以后各年凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，凈收益每年遞增額為b ，r 為資本化率。（此公式的原理和來源，參見57頁公式2-19）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的價(jià)值計(jì)算公式為：式中，a 為第1年凈收益，以后凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，凈收益逐年遞增比率為s ，r 為資本化率。（此公式的原理和來源

36、，參見58頁公式2-23）因此：例5-4某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率

37、7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。答案1. 選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2. 計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3. 計(jì)算總費(fèi)用。（1）年管理費(fèi)=486000×3.5%=17010（元）（2）年維修費(fèi)=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年稅金=20×900=18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500

38、×900×0.2%=4500（元）年總費(fèi)用=（1）+（2）+（ 3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4. 計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=486000-73260=412740（元）5. 計(jì)算房屋凈收益。（1）計(jì)算年貶值額年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-2=48年，并且不計(jì)算殘值。本例中，

39、房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)（2008-2004） =2500×900-46875×4=2062500（元）（3）計(jì)算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。 房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=2062500×8%=165000（元）6. 計(jì)算土地凈收益。土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益=412740-165000=247740（元）7. 計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。

40、土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15 （元）單價(jià)=3358836.15/500=6717.67（元）8. 評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）一、適用范圍市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用：1. 沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)

41、；2. 某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；3. 很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；4. 風(fēng)景名勝區(qū)土地；5. 圖書館、體育館、學(xué)校用地等。二、基本思路市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。三、計(jì)算公式市場法的基本計(jì)算公式是：P=P'×A×B×C （5-11）公式中：P-被估房地產(chǎn)評估價(jià)值；P-可比交易實(shí)例價(jià)值；A-交易情況修正系數(shù)；B-交易日期修正系數(shù)；C-房地產(chǎn)狀況因

42、素修正系數(shù)；如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P'×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) （5-14）注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來進(jìn)行單獨(dú)修正。四、操作步驟（一）收集交易資料（二）確定可比交易案例（三）因素修正1. 交易情況修正（1）需要修正的情形有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型；買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低； 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)

43、擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方； 特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。（2）修正系數(shù)的計(jì)算公式交易情況修正后的正常價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×（正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù)）=P×100/100（1±X%） （5-15）注意：這和教材48頁的交易情況修正是一樣的。2. 交易日期修正房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格=評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)×可比實(shí)例價(jià)格 （5-16）提示：書上例題【5-5】，說每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；交

44、易日期修正還是看前面講過的物價(jià)指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材43頁）；關(guān)注教材48頁交易日期修正的說法，物價(jià)變化“平均每月上漲1%”。例5-5現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月至2007年7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月下降0.2%，則對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2008年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為：答案P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6=6000×1.127×0.988=6681（元/平方米）3. 容積率修正容積率與地價(jià)的關(guān)

45、系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。容積率修正可采用下式計(jì)算：經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)）（5-17）注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比。例5-6某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見表5-2。表5-2 容積率修正系數(shù)表容積率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5修正系數(shù) 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.61.8 1.9 2.1如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正

46、計(jì)算如下：答案經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=800×容積率因素修正系數(shù)=800×1.6/1.9=673.7（元/平方米）4. 土地使用年期修正。土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：式中：K-將可比實(shí)例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)； r-資本化率；m-被估對象的使用年期； n-可比實(shí)例的使用年期。土地使用年期修正后地價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格×K這里的K 的原理：和教材48頁土地使用年期修正是同一個(gè)原理。 5-7若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平方米1000元，對應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：答案土地使用年期修正后的

47、地價(jià)5. 房地產(chǎn)狀況因素修正注意：是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個(gè)別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材43頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計(jì)算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100×（1±X%） 五、應(yīng)用舉例例 5-8有一待估宗地G 需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進(jìn)行交易的6宗地，具體情況如下： 宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況

48、容積率 土地狀況A 680 4月 +1% 1.3 +1% B 610 4月 0 1.1 -1% C 700 3月 +5% 1.4 -2% D 680 5月 0 1.0 -1% E 750 6月 -1% 1.6 +2% F 700 7月 0 1.3 1%G 7月 0 1.1 0 上表中成交價(jià)的單位為：元 /平方米。 該城市2007年的地價(jià)指數(shù)表為：時(shí)間 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 指數(shù) 100 103 107 110 108 107 112109 111 108 109 113另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間

49、時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該宗地 2007年的價(jià)值。 答案1. 建立容積率地價(jià)指數(shù)表。 容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地價(jià)指數(shù) 100 105 110 115 120 125=100+100*5%（1.5-1）/0.1 128=125+100*3%（1.6

50、-1.5）/0.12. 案例修正計(jì)算。 評估價(jià)值=參照物價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)3. 評估結(jié)果案例D 的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地G 的評估結(jié)果為：（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米）提示：學(xué)習(xí)這里的時(shí)候大家同時(shí)對比學(xué)習(xí)第二章的例2-7 。收藏分享passacc 大家網(wǎng)大學(xué)四年級(jí) 帖子819 積分3326 經(jīng)驗(yàn)2126 點(diǎn) 大家網(wǎng)點(diǎn)券1774 點(diǎn) 性別女2樓發(fā)表于 2009-12-7 14:22| 只看該作者【例

51、題2. 綜合題】（2004年考題）有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A 、B 、C 、D 的具體情況如下：宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 區(qū)域因素 個(gè)別因素 上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表： 時(shí)間 1999 2000 2001 2002 2003 2004 指數(shù) 100 107 110 108 113 115 表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。試

52、根據(jù)以上條件，回答下列問題: 1. 為什么要進(jìn)行交易情況修正？ 2. 在上述可比案例，已知有一個(gè)是收購鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A 、B 、C 、D 中的哪一個(gè)？ 3. 根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。（若需計(jì)算平均值，為簡化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值） 解析1. 房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個(gè)不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地

53、產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種： （1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易； （2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。 （3）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。 （4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。 （5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。 2

54、. 案例修正計(jì)算在上述可比案例中，B 是收購鄰近房地產(chǎn)，D 是急于出售房地產(chǎn)。 3. 評估結(jié)果案例C 的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地的評估值為： （714.36+717.47+703）÷3=711.61（元/平方米）第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。二、適用范圍（掌握）1. 一般適用于無收益（

55、不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進(jìn)行評估的情況。2. 成本法在土地評估中應(yīng)用范圍受到一定限制：由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。3. 房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象 政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進(jìn)入市場交易，則可選擇成本法。三、土地評估的成本法操作步驟（掌握）成本法的基本公式為：土地價(jià)值待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益 （5-19）（一）計(jì)算待開發(fā)土地

56、取得費(fèi)用1. 土地取得費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。2. 征用集體土地的費(fèi)用征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用。這些費(fèi)用包括：安置補(bǔ)助費(fèi)：.每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 .需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。.按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。.特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 土地補(bǔ)償費(fèi)：按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍10倍計(jì)算；附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。3. 購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用 購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。（