房地產(chǎn)估價報告——成本法

1、房地產(chǎn)價格評估實訓(xùn) 報 告組長：王瑤組員：李姍姍、王彩虹、韓雪亭呂新、謝彤、趙欣一、致委托人函： 04二、估價師聲明：05三、估價的假設(shè)和限制條件： 06四、估價結(jié)果報告：07五、估價技術(shù)報告: 08（一）個別因素分析： 08（二）市場背景分析： 08-11（三）最高最佳使用分析：11-12（四）估價方法選用： 13（五）估價計算過程及結(jié)果確定： 13-14（六）市場風(fēng)險和變現(xiàn)能力提示： 15-17附件1、估價對象地理位置2、估價人員資質(zhì)證書復(fù)印件3、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件天津市大港區(qū)地球村工程項目評估報告委托人：大地12城房地產(chǎn)開發(fā)公司 估價機(jī)構(gòu)：天津市金牌房地產(chǎn)評估有限公司 注冊房地產(chǎn)估價

2、師：王瑤作業(yè)日期：二 0二年五月二一日至二0二年六月九日報告編號：評估字2012第2330號聲明：本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸巨信房地產(chǎn)評估有限公司 所有，未經(jīng)我公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳 閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。、致委托人函呂女士：您好！受您委托，我公司對位于天津市大港區(qū)地球村工程項目完成了價格評估工作。估價目的是“確定該商品住宅在2010年5月21日的市場價格”。估價時點為2010年5月21日。經(jīng)過 實地查看和市場調(diào)查，根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明資料， 遵照中 華人民共和國房地產(chǎn)管理法、國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范、房 地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見及政府有關(guān)政策、法

3、規(guī)，并根據(jù)估價目 的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價程序， 選用適宜的估價方法，并對影響估價對象價格的因素進(jìn)行認(rèn)真分 析，結(jié)合估價經(jīng)驗，在滿足本次估價假設(shè)和限制條件的前提下， 經(jīng)過詳細(xì)測算后確定估價對象在估價時點的市場價格總價為:Y 200000000元，大寫（人民幣）：貳億元整。估價結(jié)果明細(xì)表估價對象名稱建筑面積（川）每平方米單 價（元 / m2）市場價值 （元）天津市大港區(qū)地球村小區(qū)20000055007100欲了解估價對象的權(quán)益狀況、 實體狀況及估價結(jié)果形成過程 等全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀“估價結(jié)果報告”、“估價技術(shù)報告” 等估價報告書全文。天津市金牌房地產(chǎn)評估有限公司法定

4、代表人：王瑤二O二年五月二一日二、估價師聲明（一）我們鄭重聲明：1我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。我們 忠實于估價對象的客觀現(xiàn)狀和現(xiàn)場查看資料，本報告所依據(jù)的房屋所有權(quán)證由委托人提供，委托人應(yīng)對權(quán)屬證件的真實、 可靠性負(fù)責(zé)。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專 業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制 條件的限制。3、我們與估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利 害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或 偏見。4、 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999建 標(biāo)48號房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫

5、 本估價報告。5、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。6、估價人員已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘， 并作了詳細(xì)的記錄。估價人員對估價對象的勘查僅限于估價對象 的外觀和使用狀況，估價人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn) 行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部 分進(jìn)行勘查的責(zé)任。7、本報告估價結(jié)果僅作為委托人在本次估價目的下使用， 不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任 何一部分均不得向委托人、報告使用者、報告審查部門以外的單 位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 我們不承擔(dān)由于報 告使用不當(dāng)而造成的一切損失。8如發(fā)現(xiàn)本報告有關(guān)的文字或數(shù)字因校對或其

6、它原因出現(xiàn) 誤差時，請將報告退回本公司進(jìn)行更正，否則，報告誤差部分無 效。三、估價的假設(shè)和限制條件1、在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市 場。2、本次評估是以估價對象能夠持續(xù)使用為前提。3、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的 有關(guān)法律、法規(guī)。4、估價對象權(quán)屬合法、清晰，并能夠正常上市交易。5、本報告估價結(jié)果為估價對象在估價時點、規(guī)劃用途條件下，房屋在現(xiàn)狀成新率下的房地產(chǎn)正常市場價格， 未考慮未來房 地產(chǎn)市場變化對房地產(chǎn)價值實現(xiàn)的影響 （因時間變化導(dǎo)致的價 格變動，需作相應(yīng)的調(diào)整直至重新出具報告 ）。6、本報告估價結(jié)果僅指估價對象在估價時點的價值，即已 固化在物業(yè)上的

7、所有投資，并未考慮估價對象房地產(chǎn)所涉及的債 權(quán)債務(wù)關(guān)系。7、委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如實提供房地產(chǎn)估價所必 需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性、完整性和有效性負(fù)責(zé)。本次估價所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬及面積資 料由委托人提供，由于委托人提供資料不實造成的失誤，受托估價方不承擔(dān)責(zé)任。&本次評估采用基于市場的價值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮國家宏觀政 策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)果的 影響，但報告使用者需考慮將來市場變化和短期強(qiáng)制處置等因 素，該商鋪處置價格可能會低于市場價格。9、本估價報告應(yīng)用范圍為委托人確定該商鋪的市場價格提 供價值參考，若改變估價目的及使用條件需向本估價機(jī)

8、構(gòu)咨詢后 重新出具報告。10、本報告估價結(jié)果是反映在本次估價目的下的房地產(chǎn)價 值，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易可 能追加付出的價格對本次估價價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生時， 本次估價失效。11、本估價報告自出報告之日起一年內(nèi)有效，委托人和報告 使用人應(yīng)定期或在房地產(chǎn)市場變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn) 行再評估四、估價結(jié)果報告委托人呂女士身份證一一聯(lián)系口小/小只只小八亠、-價構(gòu) 估機(jī)天津市金牌房地產(chǎn)評2052地195I -6020天津市大港區(qū)地球村-資質(zhì)等有 級限公司一級址聯(lián)系 人王瑤價對象天津市大港系區(qū)方地球村工程項目估價目

9、的確定該商品住宅在2010年7月21日的丄1【7 /人丄“估價202鏟價 值房地產(chǎn)市場價值:市場房地產(chǎn)在估價時點的市場價時點 等于 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn) 估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 本估價報告中估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款為 0兀。公開市場價值：在公開市場上最可能形成的價格。公開市 場指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度 地追求經(jīng)濟(jì)效益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時 間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件 公開并不具有排它性。1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 2、中華人民共和國擔(dān)保法估3、中華人民共和國物權(quán)法及最高人民法院的司法解釋;

10、8-V-、山玉務(wù)院、建設(shè)部、甘肅省、蘭州市人民政府頒布的有關(guān)法估價機(jī)策文估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。估價原則估法原點原則最高最佳使原則則藥替代原則依14.2 億0萬兀法定優(yōu)先受4、城市房地產(chǎn)抵押官理辦法；5、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291 1999建標(biāo) 61房地產(chǎn)抵押估價指估價規(guī)范；7、委托人提供房屋所有權(quán)證復(fù)印件;估價 結(jié)果 估價人員評估總市場價值7100元每平 方米大償金額柒千壹佰元王瑤估價作業(yè)日期2012年5月21日至2012年6月9日估價報告應(yīng)自2012年6月9日起壹年內(nèi)有效1、估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、 交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用維護(hù)等因素變化導(dǎo)致市場價

11、值減損。風(fēng)險提示2、估價對象可能因房地產(chǎn)市場變化、國家宏觀政策 和經(jīng)濟(jì)形勢變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費和銀行利率調(diào)整等因素 導(dǎo)致估價對象的市場價值減損。3、估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值。關(guān)注處置 房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象市場價值的影響； 關(guān)注估價報告出具之后到抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定 優(yōu)先受償權(quán)利。4、使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時 對房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行再評估。五、估價技術(shù)報告（一）市場背景分析全國房地產(chǎn)市場分析1 、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42697億元，同比增長36.5%, 其中，商品住宅投資30022億元，增長34.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投 資

12、的比重為70.3%。11月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 4628億元，增 長 36.7%。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積38.43億平方米，同比增長28.6%；房屋新開工面積14.51億平方米，增長 48.7%；房屋竣工面積4.85億平方米，增長9.6%，其中，住宅 竣工面積3.93億平方米，增長7.1%。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%，土地購置費8931億元，增長77.9%。10月當(dāng)月，房屋新開工面積1.34億平方米，同比下降17.4%； 房屋竣工面積6531萬平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面積 5350萬平方米，下降3.5%;

13、土地購置面積3302萬平方米，增長 9.3%，土地購置費924億元，增長67.4%。2、商品房銷售情況1-10月，全國商品房銷售面積 8.25億平方米，同比增長 9.8%，增幅比1-10月提高0.7個百分點。其中，商品住宅銷售 面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長 35.2%。 1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比 1-10月提高0.2個百分點。其中，商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長48.4%和50.2%。10月當(dāng)月，全國商品房銷售面積10113萬平方米，同比增長14.5%，絕對量比10月份增加834萬平方米，增長9.

14、0%;全 國商品房銷售額5286億元，同比增長18.6%，絕對額比10月份 增加210億元，增長4.1%。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內(nèi)貸款11245億元，增長25.0%；利用外 資656億元，增長59.0%;自籌資金23806億元，增長49.6%; 其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收 款15935億元，增長19.4%；個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。4、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個百分

15、點；環(huán)比上漲0.3%。10月份，新建住宅銷售價格同比上漲 9.3%，漲幅比10月份 縮小1.3個百分點；環(huán)比上漲0.4%。其中，商品住宅銷售價格 上漲10.4%，其中普通住宅銷售價格上漲9.4%，高檔住宅銷售價格上漲14.1%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲 1.0%。與上月相比，商 品住宅銷售價格上漲0.4%，其中普通住宅銷售價格上漲 0.3%， 高檔住宅銷售價格上漲 0.7%;經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲 0.1%。10月份，二手住宅銷售價格同比上漲 5.6%，漲幅比10月份 縮小0.3個百分點；環(huán)比上漲0.3%，比10月份擴(kuò)大0.2個百分 點。5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

16、（簡稱“國房景氣指數(shù)”） 為103.20，比10月份回落0.37點，比去年同期提高0.42點。MS從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.82，比10月份回落0.06點，比去年同期提高4.22點；本年資金來源 分類指數(shù)為104.74，比10月份回落1.77點，比去年同期回落 4.78點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.42，比10月份提高1.96點，比去年同期提高1.06點；商品房待售面積分類指數(shù)為 103.10，比10月份提高0.06點，比去年同期提高9.26點；房 屋施工面積分類指數(shù)為106.25，比10月份回落2.42點，比去 年同期提高3.24點。天津市大港區(qū)房地產(chǎn)市場分析從成交均價

17、層面來看，天津市大港區(qū)房地產(chǎn)市場總體成交 均價一直平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。與2011年成交均價相比，2012年初價格漲幅較為明顯，之后因為樓市新政的影響，成交 均價上漲勢頭有所壓制，進(jìn)入緩漲階段。目前的大港房地產(chǎn)市場， 成交量大幅下滑開發(fā)商資金壓力增大，但仍無降價跡象，買賣雙方觀望情緒濃厚。通過對2010年9月全國35個大中城市二類地 段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州（0.703 ）、杭州（0.669 ）、南寧（0.668 八 青島（0.558 ）、天津（0.5

18、42 ）、 蘭州（0.534 ）、石家莊（0.520 ）。這些城市的泡沫成分占實 際價格比例在50%上總結(jié)目前的大港房地產(chǎn)市場，可以看出有以下幾個特點：1、外地開發(fā)商來大港發(fā)投資正因為看到大港區(qū)房地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展后勁和潛力，加之一線城市市場競爭愈加激烈，外地實力開發(fā)企業(yè)紛沓而至，在大 港是開發(fā)投資，其資金實力使得其已當(dāng)仁不讓地成為主角，本土開發(fā)企業(yè)面臨巨大壓力。加之大港區(qū)的地形決定市場土地供應(yīng) 多，但是利用的不是很好，很多開發(fā)公司都來大港開發(fā)，在土地 招、拍、掛機(jī)制的助推下，近幾年土地價格上漲勢頭異常迅猛， 這兩方面作用于大港房地產(chǎn)市場， 在推高地價的同時也助推了房 價的快速上漲。2、保障性

19、住房沖擊蘭大港價在向城市化邁進(jìn)的進(jìn)程中，城中村改造成為城市發(fā)展的瓶 頸。從大港區(qū)公布的大港區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃可以看到，在未 來幾年保障性住房將占到總供應(yīng)量的62%包括規(guī)劃中的多個大型城中村改造項目在內(nèi)，將在未來幾年集中面世。如此大量 的保障性住房供應(yīng)量，在解決住房問題的同時勢必會對現(xiàn)有的 商品房市場造成較大的沖擊，商品房價格上漲的壓力增大。3、區(qū)域市場發(fā)展不平衡對比大港區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，很明顯各個版塊之間的發(fā)展很不平衡。從經(jīng)濟(jì)排名看，城關(guān)核心版塊、七里河版塊、 雁灘版塊的發(fā)展無疑是大港區(qū)目前的核心區(qū)域，而且這幾個版塊的房價也領(lǐng)漲大港樓市，在全國部分城市房價一片喊跌聲中， 核 心區(qū)域的房價似

20、乎不為所動， 依舊強(qiáng)勢上漲。部分樓盤的價格已 經(jīng)突破10000元/平方米，其他大多也保持在 7000元/平方米以 上，局部區(qū)域投資明顯過熱。（二）最高最佳使用分析最高最佳使用原則是房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使 用為前提。所謂的最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使 用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行， 經(jīng)過充分合理的論證，對估價對象能帶來最高價值的使用。 最高 最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。從估價對象所處區(qū)域因素和個別因素分析，作為住宅用房其持續(xù)使用， 便遵循了最高最 佳原則。（三）估價方法選用估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘查后，根據(jù)本次評估目的

21、及估價對象的特點和實際狀況，選取成本法市場比較法作為本次估價的基本方法。成本法是求取估價對象在估價 時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求 取估價對象價值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論， 類似于替代原理。（四）估價條件運用成本法估價一般分為下列四個不走進(jìn)行1 弄清楚估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料2 測算重新構(gòu)建價格3 測算折舊4 求取計算價格估價的基本條件評估該一宗七通一平的代建土地在2010年7月21日得價格。一直該宗土地的總面積 200000平方米，建筑容積率為 2，土地 購置費為2億萬元，土地用途是住宅，預(yù)計取得該土地后建造該 類商品住宅的建設(shè)期為 2

22、年，建筑費為每平方米 2000元，專業(yè) 費用為建筑費的8%利潤為20%第一年投入60%勺建筑費及專 業(yè)費用，第二年投入40%勺建筑費及專業(yè)費用，貸款年利率為10%銷售稅費為未來樓價的6%購買土地需要交納交易價格 3% 的契稅，該商品住宅在建成后半年一次全部售出。問題：評估該宗房地產(chǎn)在 2010年7月21日的市場價格。(五) 估價過程及結(jié)果確定1 成本法的基本公式房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-折舊新開發(fā)的房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+ 銷售費用+銷售稅費+投資利息+開發(fā)利潤2 估價過程假設(shè)估價對象的市場價值為 V 土地取得費二土地購置費+土地稅=(1+3%) X 2 億=2.06 億 開發(fā)費=建筑費+轉(zhuǎn)業(yè)費=20萬X 2000X 2+20萬X 2000X2X 8%=8.64 億 投資利息=2 億X( 1 + 3%) (1+10% 2-1+ 8.64 億X 60%(1+6%)1.5-1X 8.64 億 X0 540%（1+10%） -1=5124.70 萬 銷