深圳市寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)和核心商業(yè)區(qū)城市設(shè)計_(阿特金斯)匯總

1、 2002009 9.11.11寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)規(guī)劃與城市設(shè)計整合規(guī)劃與城市設(shè)計整合 -優(yōu)化城市開發(fā)建設(shè)品質(zhì)設(shè)計要求n回顧原有規(guī)劃，對中心區(qū)的用地功能、配套設(shè)施、開發(fā)強(qiáng)度、交通、管線等重要因素作出全局性調(diào)整。n對中心區(qū)發(fā)展情況分析和論證，對中心區(qū)的城市設(shè)計，特別是濱海區(qū)的設(shè)計作出調(diào)整和優(yōu)化n指導(dǎo)中心區(qū)下階段開發(fā)，保證中心區(qū)的建設(shè)良性和有序進(jìn)行。 成果要求n控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整n城市設(shè)計調(diào)整匯報內(nèi)容一一.中心區(qū)規(guī)劃背景中心區(qū)規(guī)劃背景二二.中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計及相關(guān)大型基建項目回顧中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計及相關(guān)大型基建項目回顧三三.規(guī)劃整合關(guān)鍵問題分析規(guī)劃整合關(guān)鍵問題分析四四.規(guī)劃整合規(guī)劃整合五五.

2、管理實施管理實施一一. 中心區(qū)規(guī)劃背景中心區(qū)規(guī)劃背景區(qū)域差異化發(fā)展n珠三角核心區(qū)域競爭與協(xié)作中，西部濱海區(qū)具有重要的產(chǎn)業(yè)及交通地位，是核心功能區(qū)之一.n西部濱海區(qū)延伸特區(qū)功能，成為區(qū)域消費(fèi)、貿(mào)易中心。n寶安中心區(qū)則是西部濱海區(qū)差異化發(fā)展的核心部分.寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)深圳中心區(qū)深圳中心區(qū)深圳國際機(jī)場深圳國際機(jī)場寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)中心區(qū)現(xiàn)狀航拍鳥瞰土地權(quán)屬情況n截止2005年12月，中心區(qū)合同、協(xié)議、批復(fù)、紅線及藍(lán)線總用地已達(dá)320公頃，占總用地的46.7%n不包括道路用地、廣場、公共綠地及水域等面積，政府可用于商業(yè)開發(fā)及公共服務(wù)的地塊僅剩約100公頃。n因此政府需要對剩余中心區(qū)寶貴的土地資源

3、進(jìn)行集約高效的開發(fā)。用地建設(shè)情況目前已建在建的項目除區(qū)政府大樓外，主要集中在都市核心區(qū)外中心區(qū)路網(wǎng)建設(shè)情況目前已建成的路網(wǎng)集中在中心區(qū)的北部及東部.二二. .中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計及相關(guān)大型基建項目回顧及相關(guān)大型基建項目回顧中心區(qū)主要規(guī)劃、城市設(shè)計及基建項目列表 全局規(guī)劃：1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計 2.寶安中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 3.寶安中心區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則 專項規(guī)劃：4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計 5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)劃 6.寶安中心區(qū)中央綠軸規(guī)劃與建筑概念性方案設(shè)計 7.深圳市軌道交通二期工程地鐵一號線詳細(xì)規(guī)劃總報告 8.濱海岸線工程 9.綠化專項規(guī)劃 1

4、0.公交系統(tǒng)規(guī)劃 基建項目：11.深圳市大鏟灣集裝箱碼頭 12.沿江高速公路 13.廣深城際快速軌道 14.海濱大道 15.地鐵一號線續(xù)建工程 16.地鐵五號線 1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計n2002年12月國際招標(biāo)阿特金斯取得第一名n總用地面積：718公頃 n設(shè)計理念:濱海水岸是整個城市的門戶，是活動聚集的焦點，對于整個城市的形象塑造，具有不可忽視的作用。1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計n設(shè)計定位寶安中心區(qū)為濱海特色的城市中心區(qū)，這是與深圳市其他中心顯著的區(qū)別，也是其鮮明環(huán)境特色所在。1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計n確定同心圓式道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)環(huán)擁大海，強(qiáng)調(diào)濱水地區(qū)的開發(fā)1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計n設(shè)計將中心區(qū)的范圍擴(kuò)展到原

5、海濱大道南側(cè)，以使海岸線充分利用2.寶安中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃n2004年1月完成n編制單位：深圳市 城市規(guī)劃設(shè)計研究院n控規(guī)確定了一條岸線，一條軸線，三個圈層，一條都市綠環(huán)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)土地利用規(guī)劃圖土地利用規(guī)劃圖2.寶安中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃一條岸線n濱海大道外側(cè)濱臨大海，規(guī)劃觀海，游憩，運(yùn)動健身等公共功能，形成城市公共的親水活動岸線一條軸線n以中央綠軸為主線，兩側(cè)安排商務(wù)辦公、文化娛樂和會議展覽設(shè)施三個圈層n將寶安新中心區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)明確劃分為核心區(qū)、過渡區(qū)及居住區(qū)三個圈層2.寶安中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃中心區(qū)總居住人口17.7 萬人。規(guī)劃建筑總量控制在770 萬平方米左右。用地性質(zhì)用地面積 單

6、位(公頃)商業(yè)性公共設(shè)施（C） 70.58其中辦公28.13商業(yè)10.33旅店業(yè)用地10.90旅游度假及游樂21.22政府/團(tuán)體/社區(qū)類 （G/IC）93.69居住類 (含商住)216.573.寶安中心區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則n2004年1月完成n編制單位：阿特金斯 深圳公司n對中心區(qū)內(nèi)交通、建筑、景觀與開放空間作出規(guī)定性限定，提出實施設(shè)計導(dǎo)則的管理措施，統(tǒng)一中心區(qū)的開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，保證全區(qū)開發(fā)的協(xié)調(diào)性和連續(xù)性。3.寶安中心區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則確定建筑高度由中心平均約80-100米向海濱遞減的空間態(tài)勢，中心區(qū)建筑限 高150米。區(qū)政府 2005年12月完成 編制單位：阿特金斯深圳公司 總用地面積：65公頃 位于中

7、央綠軸西側(cè)4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計規(guī)劃遠(yuǎn)景n標(biāo)志性的國際化商務(wù)辦公區(qū)n充滿活力的花園式濱海中心城n綠色生態(tài)的區(qū)域副中心n具備良好的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通系統(tǒng)的商務(wù)中心.4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計通過建筑空間態(tài)勢、景觀視廊、開放空間及活動節(jié)點的綜合規(guī)劃，使商務(wù)辦公區(qū)與濱海風(fēng)情融為一體4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計 開發(fā)規(guī)模n總建筑面積：147萬平方米 其中n辦公面積：112萬平方米 76%n商業(yè)服務(wù)面積：8.6萬平方米 6%n酒店公寓 26.6萬平方米 18%5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)劃2005年12月完成

8、編制單位：愛普斯頓國際投資顧問(深圳）有限公司用地面積：27.7公頃 設(shè)計定位于深圳市商業(yè)中心網(wǎng)絡(luò)體系中相對獨(dú)立和完善的零售商業(yè)次中心區(qū)政府區(qū)政府5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)劃n核心商業(yè)區(qū)位于中央綠軸東側(cè)，與中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)及行政中心聯(lián)系緊密。n地鐵一號線沿商業(yè)區(qū)東側(cè)而過，是核心商業(yè)區(qū)的重要影響因素地鐵一號線地鐵一號線n標(biāo)志性塔樓屬于中心區(qū)商業(yè)街標(biāo)志性建筑，其地標(biāo)性影響力，提升核心商業(yè)區(qū)的重要性n通過商業(yè)廣場及景觀平臺，將地鐵出口人流導(dǎo)入商業(yè)區(qū)內(nèi)部n設(shè)立地下商業(yè)與地鐵站相連5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)劃開發(fā)規(guī)模總建筑面積：101萬平方米 其中商業(yè)服務(wù)面積：45萬平方米 45%辦公面積：19

9、萬平方米 19%公寓住宅 37萬平方米 37%5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專項規(guī)劃2005年12月完成編制單位:加拿大C3城市規(guī)劃及景觀建筑設(shè)計事務(wù)所總用地面積：22公頃 6.寶安中心區(qū)中央綠軸規(guī)劃與建筑概念性方案設(shè)計n中央軸線：構(gòu)成景觀綠色走廊，以政府大樓為軸線起點，經(jīng)過中央廣場軸線大道，穿越三個組團(tuán)，以南端百米濱海觀景塔為軸終點，講求組團(tuán)對稱n非對稱空間：以水景、植物、步行徑等基本元素，營造流動的空間環(huán)境6.寶安中心區(qū)中央綠軸規(guī)劃與建筑概念性方案設(shè)計6.寶安中心區(qū)中央綠軸規(guī)劃與建筑概念性方案設(shè)計中央綠軸是中心區(qū)主要的景觀軸和文化性公共配套設(shè)施集中區(qū)包括圖書館，展覽館， 博物館，青少年宮藝術(shù)中心

10、等標(biāo)志性公建7.深圳市軌道交通二期工程地鐵一號線詳細(xì)規(guī)劃總報告編制單位：深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院n主要針對地塊一號延長線的站點規(guī)劃及兩側(cè)用地功能進(jìn)行分析。n地鐵一號線在寶安中心區(qū)分別設(shè)：體育中心站、寶安中心站及新安路站。其中體育中心站定位為一般站，寶安中心站及新安路站定位為片區(qū)中心站。n新安路站商業(yè)性用地容積率：3.5-4.0， 居住用地容積率:3.0-4.0規(guī)劃范圍內(nèi)地塊開發(fā)強(qiáng)度分別為：n體育中心站商業(yè)性用地容積率：2.8-3.5居住用地容積率：3.0-4.0n寶安中心站商業(yè)性用地容積率：3.5-5.0，居住用地容積率：3.0-4.07.深圳市軌道交通二期工程地鐵一號線詳細(xì)規(guī)劃總報告深圳市大

11、鏟灣集裝箱碼頭n大鏟灣碼頭經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)立項，在深圳港總體規(guī)劃中確定為深圳西部港群未來發(fā)展的重點港區(qū)，設(shè)計2020年最終吞吐量1000萬標(biāo)準(zhǔn)箱n2005年9月動工，預(yù)計2007年底投入運(yùn)營n2005年12月完成深圳港大鏟灣港區(qū)疏港通道規(guī)劃方案n 編制單位：深圳市市政工程設(shè)計院n 重點研究碼頭貨運(yùn)的疏港布局，及生產(chǎn)生活區(qū)的對外客貨運(yùn)交通規(guī)劃深圳市大鏟灣集裝箱碼頭n 疏港交通原則是遠(yuǎn)期長距和過境貨運(yùn)交通不與城市交通混行，不穿越寶安中心區(qū)n 大部分公路交通流將疏解到廣深高速、沿江高速公路和107國道深圳市大鏟灣集裝箱深圳市大鏟灣集裝箱碼頭第一期第一期背景-基礎(chǔ)設(shè)施項目n大鏟灣集裝箱碼頭，設(shè)計202

12、0年最終吞吐量1000萬標(biāo)準(zhǔn)箱2005年9月動工，預(yù)計2007年底投入運(yùn)營n廣深沿江高速公路是 預(yù)計2006年開工，計劃工期至2009年n廣深城際鐵路線是珠江三角洲軌道交通網(wǎng)的重要組成部分,方案尚未最終確定，目前方案臨海路高架，核心區(qū)內(nèi)采取地下軌道方式。n海濱大道南與特區(qū)濱海大道相連,近期走臨海路弧線段,遠(yuǎn)期跨海大橋建成后走前海灣線位n地鐵一號線延長線n地鐵五號線中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)n寶安中心區(qū)的規(guī)劃是一個高規(guī)格、國際水平的規(guī)劃。與一般城市中心區(qū)規(guī)劃不同，寶安規(guī)劃局針對中心區(qū)開展了城市設(shè)計國際競標(biāo)+控制性規(guī)劃+城市設(shè)計導(dǎo)則+專項規(guī)劃多層面多方向的規(guī)劃設(shè)計編制，從而保證中心區(qū)具有高起點

13、的規(guī)劃，而且在開發(fā)過程中，城市建筑的風(fēng)格有統(tǒng)一的控制標(biāo)準(zhǔn)。城市設(shè)計城市設(shè)計控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃城市設(shè)計導(dǎo)則城市設(shè)計導(dǎo)則專項規(guī)劃專項規(guī)劃城市規(guī)劃與設(shè)城市規(guī)劃與設(shè)計整合計整合管理與控制管理與控制中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)n根據(jù)規(guī)劃寶安中心區(qū)的城市形象已初步顯現(xiàn)。根據(jù)城市設(shè)計導(dǎo)則控制的新湖路騎樓立面行政中心已建成部分住宅小區(qū)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)n在上層次規(guī)劃時，應(yīng)全面的考慮重大基礎(chǔ)建設(shè)項目（如港口、鐵路及高速公路等）與局部地區(qū)規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，使工程項目與局部規(guī)劃設(shè)計更緊密結(jié)合。n 由于各規(guī)劃編制時間先后的差異，使專項規(guī)劃與全局規(guī)劃需要有

14、更好的銜接中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)n中心區(qū)已初步形成一定的公共空間環(huán)境，但整體公共空間質(zhì)量需要進(jìn)一步提升。中心區(qū)需要進(jìn)行綜合性的公共空間體系的研究，從城市景觀和人的體驗的角度形成綜合的公共空間體系中心區(qū)部分地區(qū)已有硬質(zhì)與軟質(zhì)景觀的初步融合濱河景觀需要升級部分街道景觀形式單一，未有效形成綠蔭遮蔽。綠化景觀層次不夠豐富。中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)需注意問題:n地塊與地塊之間的銜接控制,私人發(fā)展用地與公共設(shè)施用地之間的銜接.包括連廊,人行通道,地下空間等的處理.n注重設(shè)計的可實施性,可操作性及彈性三三.規(guī)劃整合關(guān)鍵問題分析規(guī)劃整合

15、關(guān)鍵問題分析影響因素評價影響因素評價H-影響程度高影響程度高L-影響程度低影響程度低n城市設(shè)計與基礎(chǔ)設(shè)施項目的整合優(yōu)化整合關(guān)鍵問題分析整合關(guān)鍵問題分析 n大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市規(guī)劃的關(guān)系大鏟灣集裝箱碼頭沿江高速、廣深城際快速軌道、濱海大道 地鐵一號線延長線寶安機(jī)場擴(kuò)建工程n分區(qū)之間的發(fā)展整合 大鏟灣集裝箱碼頭大鏟灣集裝箱碼頭n 大鏟灣碼頭將產(chǎn)生大量貨運(yùn)交通流n 經(jīng)沿江高速的南向疏港交通，從中心區(qū)西側(cè)經(jīng)過，對西側(cè)環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響大鏟灣集裝箱碼頭大鏟灣集裝箱碼頭/ /沿江高速沿江高速/ /濱海大道濱海大道n大鏟灣碼頭內(nèi)側(cè)水流動性較差，對中心區(qū)西側(cè)產(chǎn)生氣味及景觀干擾n大流量貨運(yùn)交通及港口站場長時間作

16、業(yè)帶來的空氣污染及噪音污染n三條交通線路對西側(cè)濱海沿岸的分隔n碼頭對中心區(qū)西側(cè)濱海開闊視野的阻隔n貨輪所需400米回旋半徑濱海大道貨輪需400米回旋半徑調(diào)整要素調(diào)整要素西側(cè)濱海區(qū)用地需調(diào)整,并要預(yù)留道路及鐵路用地。西北側(cè)用地性質(zhì)需要調(diào)整.濱海區(qū)道路調(diào)整，考慮濱海大道與中心區(qū)的連接。降低臨海路南段道路等級.濱海大道調(diào)整要素調(diào)整要素n由于沿江高速，濱海大道及廣深城際鐵路的阻隔，原濱海區(qū)西側(cè)用地的休閑商業(yè)等功能與中心區(qū)聯(lián)系不便，使用性較弱廣深城際快速軌道廣深城際快速軌道n城際鐵路最新方案建議采用地下鐵路方式經(jīng)臨海路穿過核心區(qū)。軌道地面控制線寬度約80米。高架高架地下地下1000M1000M地下地下全

17、地下方案全地下方案：n優(yōu)點：線路順暢總長優(yōu)點：線路順暢總長度較短，度較短，n缺點：建設(shè)費(fèi)用較高缺點：建設(shè)費(fèi)用較高部分高架部分地下方案部分高架部分地下方案n優(yōu)點：建設(shè)費(fèi)用相對優(yōu)點：建設(shè)費(fèi)用相對較低較低n缺點：線路較長缺點：線路較長高架與地下每公里造價相高架與地下每公里造價相差差1.5-2.01.5-2.0億億總體比較：總體比較：5 5公里約公里約7.5-107.5-10億。億。至機(jī)場航站樓至機(jī)場航站樓（地下）（地下）濱海大道沿江高速綠化帶綠化帶120M廣深城際鐵路中心區(qū)用地40M100M60M30-80M200M200M斷面示意斷面示意寶安機(jī)場寶安機(jī)場n 寶安機(jī)場擴(kuò)建，將進(jìn)一步增加機(jī)場容量。n

18、飛機(jī)的起降對中心區(qū)西側(cè)產(chǎn)生的噪音干擾。需要對沿線住宅用地重新作考慮。地鐵一號線延長線及五號線地鐵一號線延長線及五號線n 地鐵效應(yīng)對城市住宅和商業(yè)良性推動。n 為提高土地利用效率，應(yīng)對地鐵沿線土地開發(fā)模式重新評估.地鐵一號線地鐵五號線大型建設(shè)項目評價大型建設(shè)項目評價 積極因素： n寶安機(jī)場、大鏟灣碼頭、地鐵一號線、五號線，廣深城際快速軌道、沿江高速公路及濱海大道，極大地提升了中心區(qū)的通達(dá)性。便捷的交通對地區(qū)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。n寶安中心區(qū)完善的交通設(shè)施能夠強(qiáng)化區(qū)內(nèi)商業(yè)服務(wù)優(yōu)勢 。 n鄰近機(jī)場和港口，吸引大型物流及物流相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，以物流總部經(jīng)濟(jì)帶動中心區(qū)商務(wù)辦公的發(fā)展。 消極因素：n對濱海

19、區(qū)的阻隔及前海灣割裂，弱化中心區(qū)的濱海功能n降低視覺景觀質(zhì)量n交通帶來的污染問題，包括：噪音、空氣及水體污染，需要進(jìn)行技術(shù)處理n潛在穿越性交通與區(qū)內(nèi)集散交通的沖突 綜合：n大型建設(shè)項目對中心區(qū)發(fā)展的良性推動是不可估量的，對中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)組合、功能定位帶來積極的影響。n消極方面主要是對景觀和環(huán)境方面產(chǎn)生不利影響，是中心區(qū)規(guī)劃重點需要關(guān)注的地方n中心區(qū)的城市設(shè)計應(yīng)與港口、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施充分結(jié)合，形成整體及協(xié)調(diào)的城市空間。分區(qū)之間空間發(fā)展的整合n南山前海中心區(qū)占地約3.7平方公里，商務(wù)辦公建筑面積800萬至900萬平方米。n寶安中心區(qū)與南山前海地區(qū)加強(qiáng)宏觀一體化發(fā)展意識，整體協(xié)調(diào)規(guī)劃布局及開發(fā)節(jié)奏

20、，強(qiáng)化寶安中心區(qū)核心影響圈外延。n寶安中心區(qū)與南山前海片區(qū)共同分享前海灣景觀資源，從規(guī)劃與城市設(shè)計的角度，應(yīng)加強(qiáng)兩個地區(qū)的銜接和協(xié)調(diào)。寶安中心區(qū)南山前海中心區(qū)火車站物流園區(qū)分區(qū)之間空間發(fā)展的整合n寶安中心區(qū)原濱海區(qū)作為濱海休閑帶，為低密度低強(qiáng)度發(fā)展。n從大鏟灣及跨海大橋等外部因素及南山前海中心區(qū)分區(qū)整合的角度分析，濱海區(qū)休閑功能建議適當(dāng)降低，強(qiáng)化中心區(qū)商務(wù)功能，建立兩個中心區(qū)的連接帶。寶安中心區(qū)南山前海中心區(qū)規(guī)定性：規(guī)定性： 指導(dǎo)性指導(dǎo)性土地利用土地利用濱海區(qū)濱海區(qū)地鐵沿線開發(fā)整合地鐵沿線開發(fā)整合交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)空間形態(tài)空間形態(tài)配套設(shè)施配套設(shè)施6.6.公共空間體系公共空間體系7.7.地下空間利

21、用地下空間利用 四四. .規(guī)劃整合規(guī)劃整合土地集約化發(fā)展土地集約化發(fā)展提高開發(fā)強(qiáng)度，提提高開發(fā)強(qiáng)度，提倡混合開發(fā)倡混合開發(fā)大力發(fā)展公共交通大力發(fā)展公共交通提倡公共交通一提倡公共交通一體化，地鐵及地面公共交通無縫連接體化，地鐵及地面公共交通無縫連接人居（人居（HomeHome）+ +工作（工作（WorkWork）+ +休閑休閑（PlayPlay）三位一體中心區(qū)）三位一體中心區(qū)綠色中心區(qū)綠色中心區(qū)1總述-愿景由于規(guī)劃的調(diào)整，控規(guī)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)已不適用，根據(jù)中心區(qū)岸線、軸線、圈層的特點，中心區(qū)由一軸一環(huán)三區(qū)組成一軸：中央綠軸 一環(huán)：都市綠環(huán) 三區(qū)：核心區(qū)、生活區(qū)、濱海區(qū)1總述-規(guī)劃結(jié)構(gòu)n都市核心區(qū)是寶安

22、中心區(qū)的核心地區(qū)，包括商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政中心及主要的公共服務(wù)設(shè)施，是中心區(qū)主要的政治、經(jīng)濟(jì)及文化活動區(qū)1總述分區(qū)特色:都市核心區(qū)參考圖片參考圖片商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)辦公區(qū)中央廣場中央廣場行政中心行政中心n商務(wù)辦公區(qū)位于核心區(qū)的西翼，布置高級商務(wù)辦公寫字樓，提供完善的商務(wù)服務(wù)，建筑向海性體現(xiàn)濱海辦公區(qū)的高品質(zhì)n核心商業(yè)區(qū)位于核心區(qū)的東翼，緊臨地鐵一號線，布置商業(yè)步行街和大型購物中心，為大量人流提供綜合性商業(yè),購物、休閑娛樂服務(wù)。n中央綠軸是整個中心區(qū)的核心景觀文化軸，是公共活動的主要場所，與都市綠環(huán)共同組成核心區(qū)主要的生態(tài)綠色空間。n生活區(qū)位于中心區(qū)的外圍，主要提供高品質(zhì)的居住環(huán)境和完善的休閑配

23、套設(shè)施1總述分區(qū)特色:生活區(qū)參考圖片參考圖片居住區(qū)局部景觀居住區(qū)局部景觀生活區(qū)內(nèi)的居住社區(qū)生活區(qū)內(nèi)的居住社區(qū)n濱海區(qū)體現(xiàn)了中心區(qū)的濱海休閑功能，主要集中親水、休閑及會展功能，低容積率保證充分的景觀綠化n濱海區(qū)功能應(yīng)綜合豐富的綠色景觀及部分休閑商業(yè)及公建，提升濱海地區(qū)的活力，鼓勵市民及游客前往。1總述分區(qū)特色:濱海區(qū)參考圖片參考圖片原控規(guī)方案調(diào)整方案總用地面積：682.3公頃居住用地(R):177.2公頃商業(yè)性公共設(shè)施用地(C): 55.5 公頃政府/團(tuán)體/社區(qū)用地(G/IC) 124.2 公頃總用地面積：718公頃居住用地(R) 216.57 公頃商業(yè)性公共設(shè)施用地(C) 70.58公頃政府/

24、團(tuán)體/社區(qū)用地(G/IC) 93.69公頃3.一類居住用地改為二類居住用地，增加一處公共綠地，西側(cè)一類居住用地改為研發(fā)及配套設(shè)施用地.1.調(diào)整商務(wù)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，增加辦公及商業(yè)面積2.取消濱海區(qū)西側(cè)用地，預(yù)留公路和鐵路用地.4.二類居住用地改為酒店式公寓用地.5.新湖路部分地塊過于分散，調(diào)整為綜合開發(fā)。適當(dāng)提高部分地塊容積率6.取消伸水平臺和水族館7.內(nèi)港西移，濱海酒店東移，調(diào)整路網(wǎng)。增加6800平米邊防營房及訓(xùn)練用地8.道路寬度減少50米，增加南側(cè)用地面積。9. 調(diào)整南側(cè)濱海區(qū)用地10.增加西鄉(xiāng)河排海明渠2. 2. 土地利用土地利用5796210341182. 2. 土地利用土地利用全區(qū)范圍

25、控規(guī)整合總體增量整合工作增加的建筑面積非整合工作增加的建筑面積R大類 (含R+C) C按總量的10%估算用地面積194.8174建筑面積565.263771.831.740.1其中:R550.7601.97C14.535.03容積率2.90 3.66 注:居住用地面積不含學(xué)校用地2.2.土地利用土地利用-規(guī)劃用地匯總表規(guī)劃用地匯總表用地代碼用地性質(zhì)用地面積(公頃)用地性質(zhì)百分比(%)建筑面積（百萬平方米）R居住用地17426.0 637C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地55.58.1 183.36G/IC政府社團(tuán)用地124.218.298.62G綠地64.29.4 0.0E水域和其它非城市建設(shè)用地3.80.

26、6 T對外交通用地1.70.2 0.82S道路廣場用地247.936.3 9.56U市政公用設(shè)施用地7.81.2 3.02合計682.3100948.48 用地代碼用地性質(zhì)用地面積用地性質(zhì)百分比(%)建筑面積（百萬平方米）R居住用地217.230.3 565.16C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地70.69.8 125.56G/IC政府社團(tuán)用地93.713.0 51.6G綠地76.910.7 0.0E水域和其它非城市建設(shè)用地4.00.6 T對外交通用地1.60.2 0.82S道路廣場用地241.233.6 12.4U市政公用設(shè)施用地9.01.3 3.0合計718.0 100758.52 現(xiàn)階段用地匯總表現(xiàn)階

27、段用地匯總表控規(guī)用地匯總表控規(guī)用地匯總表1. 中心區(qū)總居住人口17.3萬人.(寶安中心區(qū)的住宅以高檔舒適住宅為主,考慮到國家商品房政策的調(diào)整,小戶型住宅比例會有所提高,實際居住戶數(shù)及人口估計會有所增加)2.商業(yè)用地面積變化不大，但由于西部岸線休閑商業(yè)減少，核心區(qū)商務(wù)商業(yè)的增加，因此商業(yè)用地的結(jié)構(gòu)有所變化2.2.濱海區(qū)濱海區(qū)-土地利用土地利用原控規(guī)方案調(diào)整方案減少濱海區(qū)用地面積36公頃1.濱海區(qū)西側(cè)用地取消n大鏟灣集裝箱碼頭貨輪要求400米回轉(zhuǎn)半徑。n由于沿江高速，濱海大道的阻隔，原濱海區(qū)西側(cè)用地的休閑商業(yè)等功能與中心區(qū)聯(lián)系不便，n預(yù)留200米的用地預(yù)留沿江高速、廣深城際快速軌道、濱海大道及綠化

28、隔離帶.2. 2. 濱海區(qū)濱海區(qū)-總平面總平面原方案調(diào)整方案2.伸出水面的平臺及水族館取消跨海大橋的存在使原來開闊的海域視野受到影響,伸出水面的平臺及水族館與跨海大橋的關(guān)系有所沖突.2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計建議方案一建議方案一n 為保持原方案特色,輪渡游艇碼頭右移,臨水面相對開闊n與會展中心相鄰,提供會展中心水上交通的便利性.2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計建議方案一建議方案一2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計建議方案二建議方案二n 濱海區(qū)填海圍合，形成海灣半島n 原濱海區(qū)單純的休閑功能，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、商務(wù)及休閑相結(jié)合的綜合功

29、能。n濱海綜合區(qū)將成為寶安中心區(qū)和南山商務(wù)商業(yè)區(qū)的過渡區(qū)，強(qiáng)化前海灣商務(wù)產(chǎn)業(yè)的合作與連接。n 濱海大道跨海大橋?qū)⑷∠捎贸Ｒ?guī)地面交通的形式。2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計建議方案二建議方案二n 海灣半島設(shè)置科技體驗館，作為科技普及教育與科技文化產(chǎn)業(yè)的展示館，周邊環(huán)島而設(shè)的高層塔樓為辦公+公寓n 海灣半島成為前海的景觀新焦點n 流動多變的岸線，形成虛實結(jié)合的空間科技體驗館科技體驗館會展中心會展中心辦公辦公+ +公寓公寓2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計建議方案三建議方案三n 基本維持中心區(qū)原方案濱海岸線n 在前海灣規(guī)劃海心島，形成寶安中心區(qū)及南山中心區(qū)共同的景觀焦點。2. 2

30、. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計建議方案三建議方案三n 海心島設(shè)置科技博覽館及濱海休閑設(shè)施，并與跨海大橋結(jié)合設(shè)計，形成橋島相融的景觀。2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計建議方案四建議方案四n 填海范圍擴(kuò)展至濱海大道。n 原濱海區(qū)單純的休閑功能，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、商務(wù)及休閑相結(jié)合的綜合功能。n 綜合濱海區(qū)將成為寶安中心區(qū)和南山中心區(qū)商務(wù)商業(yè)的過渡區(qū)，強(qiáng)化與前海灣商務(wù)產(chǎn)業(yè)的合作與連接。n 濱海大道跨海大橋?qū)⑷∠?，而采用常?guī)地面交通的形式。2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計濱海區(qū)城市設(shè)計建議方案四建議方案四n 中央綠軸南端設(shè)兩座150米地標(biāo)酒店，服務(wù)地塊北側(cè)會展中心n 中心區(qū)建筑群對中央綠軸形成圍合，形成仿

31、曼哈頓中央公園形式。150米超高層建筑地標(biāo)150米超高層建筑地標(biāo)地鐵一號線及五號線經(jīng)過寶安中心區(qū)，中心區(qū)規(guī)劃與設(shè)計整合的主要任務(wù)是在控規(guī)的基礎(chǔ)上對地鐵沿線及地鐵影響范圍內(nèi)的用地開發(fā)模式、用地性質(zhì)及開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行整合及優(yōu)化。n 新城市主義理論n TOD開發(fā)模式n 土地混合開發(fā)模式n 容積率置換n 開發(fā)容量回顧n 整合及優(yōu)化3. 地鐵沿線開發(fā)整合3. 地鐵沿線開發(fā)整合設(shè)計理論設(shè)計理論 新城市主義（新城市主義（New UrbanismNew Urbanism）n 緊湊的，步行友好的，混合使用的社區(qū)n 互相聯(lián)系的街道網(wǎng)絡(luò)成為步行化空間n 合理規(guī)劃和配置公共交通n 公共車站的步行范圍內(nèi)合理布置適宜的土地用

32、途和居住密度 n 公園綠地在鄰里社區(qū)范圍內(nèi)合理分布設(shè)計理論TOD：n混合土地利用，把商業(yè)，居住，商務(wù)等多種人群活動聚集在交通換乘站的步行范圍內(nèi)，使公共交通成為替代小汽車的有效方式。n地鐵站附近500 米步行范圍內(nèi)土地價值最高，其輻射作用由中心向周邊遞減3. 地鐵沿線開發(fā)整合3. 地鐵沿線開發(fā)整合城市軌道交通可以通過以下機(jī)制影響周邊房地產(chǎn)的價值： （1）改善周邊物業(yè)的可達(dá)性 （2）改變土地利用性質(zhì) （3）提高土地開發(fā)強(qiáng)度 （4）促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展 n城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值具有明顯的的提升作用。如，英國土地政策研究中心的Riley Don（2001）倫敦地鐵Jubilee延長線，總投資3

33、5億英鎊，給周邊土地帶來的增值效益達(dá)到13億英鎊，占總投資的37%。n日本學(xué)者M(jìn).- Y. Pior（2001）運(yùn)用GIS技術(shù)，結(jié)合特征價格模型和線性支出系統(tǒng)模型，Joban新干線建于20世紀(jì)90年代，總投資約7萬億日元，給周邊69332.80公頃土地帶來的增值達(dá)到了17.77-24.59萬億日元，是軌道交通投資的 2.5-3.5倍。3. 地鐵沿線開發(fā)整合n深圳市的城市形態(tài)是“帶狀組團(tuán)”分布，整個城市分為東、西與中間三條發(fā)展軸，城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)也基本上是按照這種布局展開的。深圳地鐵一期主要在特區(qū)內(nèi)的城市建成區(qū)，沿深南大道地下展開。n地鐵一期工程全長21.8 公里，設(shè)站20 個，預(yù)計總投資為

34、115.53 億元人民幣，其中70%為政府投資，其余30%的投資，則是向由銀行組成的銀團(tuán)簽約借貸的。 深圳軌道交通與周邊房地產(chǎn)價值的實證研究3. 地鐵沿線開發(fā)整合n研究范圍是深圳市地鐵一期沿線的站點周圍1.5km 半徑內(nèi)的存量住宅，根據(jù)特征價格理論特征價格理論，建立了深圳市地鐵一期對沿線住宅價值影響分析的特征價格模型，并利用深圳市地鐵一期沿線站點周圍住宅交易數(shù)據(jù)，進(jìn)行了實證研究，得出了定量分析的結(jié)論。樣本的簡要情況見表。n根據(jù)建立的特征價格模型，采用最小二乘法對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。從多元回歸結(jié)果所代表的經(jīng)濟(jì)意義可以看出，住宅價格與地鐵站點、深住宅價格與地鐵站點、深南大道以及商務(wù)中心等距離負(fù)相

35、關(guān)，距離越近，價格越高，其中地鐵站南大道以及商務(wù)中心等距離負(fù)相關(guān)，距離越近，價格越高，其中地鐵站點距離的影響最大；點距離的影響最大；住宅價格與公用配套設(shè)施及社區(qū)規(guī)模環(huán)境等正相關(guān)，而且影響很大，尤其是社區(qū)規(guī)模方面影響更大。說明居住社區(qū)的規(guī)模環(huán)境與公用配套設(shè)施等因素在房價中起到關(guān)鍵性的作用。3. 地鐵沿線開發(fā)整合n根據(jù)多元回歸的統(tǒng)計意義檢驗的結(jié)果，軌道交通對站點周圍住宅的影響范圍為步行所能到達(dá)的距離500-800米，n其中500米范圍內(nèi)的影響尤為明顯。將特征價格模型轉(zhuǎn)變?yōu)橹笖?shù)形式，推出與地鐵站的距離接近100 米，住宅的價格就上升2.13%，接近500米，住宅價格上升11.11%。3. 地鐵沿線開

36、發(fā)整合n根據(jù)日本和香港的經(jīng)驗，地鐵站點周圍的商業(yè)容積率為8-15，居住用地容積率為5-9，深圳市地鐵站點周圍商業(yè)用地容積率建議為6 左右，住用地容積率建議為4 左右。與原控規(guī)基本保持一致(3.0-4.0)n綜合起來，深圳市地鐵站點周圍的影響范圍定位半徑500米，容積率為4-5，其中65%為住宅，其價格平均上升幅度為6.62%，樣本的平均價格為8335 元/m2，計算時保守一點住宅的平均價格取7500 元/m2。那么每個地鐵站點周圍住宅由于地鐵建設(shè)引起的增值為10.1387 億元，地鐵一期20 個站總計升值202.774 億元，是地鐵一期工程總投資115 億元的1.763 倍。n地鐵一號線在寶安

37、中心區(qū)分別設(shè)：體育中心站、寶安中心站及新安路站。其中體育中心站定位為一般站，寶安中心站及新安路站定位為片區(qū)中心站。n新安路站商業(yè)性用地容積率：3.5-4.0， 居住用地容積率:3.0-4.0規(guī)劃范圍內(nèi)地塊開發(fā)強(qiáng)度分別為：n體育中心站商業(yè)性用地容積率：2.8-3.5居住用地容積率：3.0-4.0n寶安中心站商業(yè)性用地容積率：3.5-5.0，居住用地容積率：3.0-4.03. 地鐵沿線開發(fā)整合-深圳市軌道交通二期工程地鐵一號線詳細(xì)規(guī)劃總報告（深規(guī)院編制，時間：2005.4）設(shè)計理論-土地混合利用：n土地混合使用從上世紀(jì)八十年代起在世界范圍內(nèi)中心區(qū)及城市復(fù)興計劃中廣泛采用，并被認(rèn)為能有效利用有限的土

38、地，緩解交通、居住及就業(yè)的矛盾，并且充分提高地區(qū)的活力n主要的土地混合使用模式通常為商業(yè)、辦公、公建與居住的混合使用3. 地鐵沿線開發(fā)整合新加坡混合新加坡混合用地用地3. 地鐵沿線開發(fā)整合土地混合利用：低矮分散的建筑不利于地鐵沿線土地的有效利用，應(yīng)混合商業(yè)、辦公、交通、行政等多種功能，提高土地綜合價值可合并的用地性質(zhì)：郵電、公交站場公交車站與住宅綜合設(shè)置公交車站與住宅綜合設(shè)置公交車站與商業(yè)綜合設(shè)置公交車站與商業(yè)綜合設(shè)置土地混合利用：底層公交站場，與地鐵出入口、零售商業(yè)及辦公寫字樓混合設(shè)置，提高土地利用效率，地塊商業(yè)價值及交通通行效率，達(dá)到政府、開發(fā)商及市民多贏的效果。3. 地鐵沿線開發(fā)整合香港

39、混合用地開發(fā)香港混合用地開發(fā)3. 地鐵沿線開發(fā)整合地鐵公交站無縫連接模式地鐵公交站無縫連接模式n地鐵公交站無縫連接主要應(yīng)用于地鐵一號線的寶安中心站和新安路站，五號線的臨海路站n寶安中心站已與核心商業(yè)區(qū)商業(yè)大樓及公交站場連接n建議新安路站與其東南側(cè)公交站合設(shè)連接n建議臨海路站與會展中心公交站合設(shè)連接新湖路地鐵沿線布局形式：土地混合利用3. 地鐵沿線開發(fā)整合n從土地利用效益及新湖路空間形態(tài)角度，沿街混合開發(fā)有更好的效果。n中心區(qū)城市設(shè)計導(dǎo)則中規(guī)定，“沿主要商業(yè)街兩側(cè)塔樓應(yīng)嚴(yán)格控制建筑沿街立面形象，嚴(yán)禁設(shè)置陽臺。”，避免了過于生活化的沿街居住對新湖路的視覺干擾沿街純商業(yè)-平面混合沿街混合開發(fā)-垂直混

40、合n郵政所+商業(yè)+居住混合n公交場站+商業(yè)混合控規(guī)控規(guī)整合整合3. 地鐵沿線開發(fā)整合-土地混合利用3. 地鐵沿線開發(fā)整合n城市形態(tài)n中心區(qū)開發(fā)強(qiáng)度一般較高，主要滿足需要選擇交通、消費(fèi)及生活的便利，靠近工作所在地的居民。n大型低密度低強(qiáng)度的居住社區(qū)一般位于中心區(qū)的外圍。n芝加哥中心區(qū)面積15.4平方公里，其中中央商務(wù)區(qū)的容積率達(dá)15芝加哥中心區(qū)芝加哥中心區(qū)n根據(jù)日本、新加坡和香港的經(jīng)驗，地鐵站點周圍的商業(yè)容積率為8-15，居住用地容積率為5-9n這些城市雖然處處高樓林立，但感覺并不局促。主要因為在繁榮的商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)中間夾著眾多休閑區(qū)，新加坡政府規(guī)定在居住用地、交通用地和中心商業(yè)區(qū)中，必須有一定

41、的空白用地 n深圳土地資源非常有限，在新的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，深圳市政府規(guī)劃特區(qū)內(nèi)新建居住用房容積率不低于3.3,特區(qū)外容積率不低于3,此后深圳新建住房密度都要比以前高，以滿足市民的置業(yè)需求n中心區(qū)的土地屬于優(yōu)質(zhì)的土地資源，整合需要對原有規(guī)劃部分容積率偏低的地塊作相應(yīng)調(diào)整，同時預(yù)留休閑公共空間以調(diào)節(jié)城市空間環(huán)境3. 地鐵沿線開發(fā)整合香港地鐵口香港地鐵口東京地鐵口東京地鐵口n通過容積率置換，增加社區(qū)綠地面積，優(yōu)化社區(qū)公共環(huán)境控規(guī)控規(guī)整合整合3. 地鐵沿線開發(fā)整合n高開敞住宅布局空間形態(tài)住宅布局空間形態(tài)圍合圍合通透通透相同的開發(fā)強(qiáng)度，由于布局的形式不同，產(chǎn)生的空間效果也會不同。3. 地鐵沿線開發(fā)整合

42、n全封閉n半開敞根據(jù)中央商務(wù)區(qū)和核心商業(yè)區(qū)的專項規(guī)劃，中心區(qū)已規(guī)劃商業(yè)及辦公總量：183萬平方米其中核心商業(yè)區(qū)商業(yè)零售服務(wù)總量：64萬 （含19萬酒店面積）目前屬于市級商業(yè)中心的：華強(qiáng)北商圈(2005年) 占地1.13平方公里 建筑面積約80萬平方米 日均人流量：50萬人東門商商圈(2005年) 占地17.6公頃 建筑面積約60萬平方米 日均人流量：30萬人商業(yè)量需要相應(yīng)的人口規(guī)模的支持，作為深圳商業(yè)次中心，中心區(qū)內(nèi)居住人口約17.3萬，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加商業(yè)量，需要十分謹(jǐn)慎。3. 地鐵沿線開發(fā)整合中心區(qū)商業(yè)量中心區(qū)商業(yè)量東門步行街東門步行街華強(qiáng)北步行街華強(qiáng)北步行街3. 地鐵沿線開發(fā)整

43、合調(diào)整重點：n 調(diào)整開發(fā)模式、用地性質(zhì)及部分地塊容積率n 從中心區(qū)全局開發(fā)角度，考慮社區(qū)商業(yè)及住宅的比重n 考慮新增加居住人口對配套、商業(yè)、交通、停車等服務(wù)設(shè)施的影響n 根據(jù)中心區(qū)空間態(tài)勢由中心向濱海遞減的原則n 控制都市核心區(qū)內(nèi)的住宅地塊的開發(fā)量n 考慮土地權(quán)屬，調(diào)整不涉及拍賣及合同用地3. 地鐵沿線開發(fā)整合影響范圍內(nèi)的人口控規(guī)人口 13.85萬人占總?cè)丝诎俜直?78.3%整合人口 14.41萬人占總?cè)丝诎俜直?83.3%中心區(qū)4/5的的居住人口和主要的商業(yè)區(qū)都在地鐵服務(wù)最佳覆蓋范圍內(nèi)。服務(wù)人口比例的適當(dāng)上升，使更多居民獲得到地鐵帶來的便利。3. 地鐵沿線開發(fā)整合地鐵影響范圍用地面積（公頃）

44、建筑面積(平方米)平均容積率控規(guī)260.9590.4萬2.26 整合281.6671.8萬2.38 n 地鐵一號線連接市中心區(qū)和機(jī)場，是深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)中最重要的線路。新湖路是中心區(qū)重要的商業(yè)+居住功能走廊，因此有必要完善原有控規(guī)對新湖路混合開發(fā)的規(guī)劃，并提高部分容積率較低地塊的開發(fā)強(qiáng)度。n 地塊調(diào)整方式主要包括了改良原有單一的開發(fā)模式，容積率置換和改變用地性質(zhì)n 調(diào)整原則：距地鐵站 200-300米半徑容積率 5.0-6.0，距地鐵站 300-500米半徑容積率 4.0-5.03. 地鐵沿線開發(fā)整合控規(guī)整合總體增量整合工作增加的建筑面積R大類 (含R+C) C按總量的10%估算用地面積119.6

45、6122.6建筑面積428.05494.166.052.65其中:R416.44468.15C11.6125.95容積率3.6 4.0 C大類用地面積44.5937.65建筑面積104.48108.84.3218.35容積率2.3 2.9 4 4交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)n寶安中心區(qū)與南山前海片區(qū)主要有四條道路相連，分別是n臨海路望海路n中心區(qū)規(guī)劃道路港前路n新湖路振海路n寶安大道-深南大道前海片區(qū)交通路網(wǎng)前海片區(qū)交通路網(wǎng)4 4 交通系統(tǒng)道路交通系統(tǒng)道路原控規(guī)方案調(diào)整方案n保持原方案總體路網(wǎng)格局n調(diào)整中央商務(wù)區(qū)及核心商業(yè)區(qū)內(nèi)12米的區(qū)內(nèi)支路，辦公區(qū)支路加密，商業(yè)區(qū)支路減少。n局部道路等級有所調(diào)整.n調(diào)整

46、濱海區(qū)東側(cè)道路走線50米米100米米22米米50米米調(diào)整路網(wǎng)調(diào)整路網(wǎng)4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)公交站場與商業(yè)群樓合設(shè)模式公交站場與商業(yè)群樓合設(shè)模式n公交站場與商業(yè)群樓合設(shè)，提高土地使用效率公交站場示意圖公交站場示意圖4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)地鐵公交站無縫連接模式地鐵公交站無縫連接模式n地鐵公交站無縫連接主要應(yīng)用于地鐵寶安中心站和新安路站n寶安中心站已與核心商業(yè)區(qū)商業(yè)大樓及公交站場連接n建議新安路站與其東南側(cè)公交站合設(shè)連接4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)道路節(jié)點道路節(jié)點n調(diào)整濱海大道交通節(jié)點。n濱海大道機(jī)場向市區(qū)方向不設(shè)左轉(zhuǎn)n濱海大道與臨海路交界處設(shè)立交原控規(guī)方案調(diào)整方案4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)噪音控制噪

47、音控制n 濱海大道、沿江高速及大鏟灣集裝箱碼頭將產(chǎn)生大量噪音，對中心區(qū)西側(cè)居民產(chǎn)生干擾n 根據(jù)歐盟道路委員會（ERF）技術(shù)說明，噪聲平均等效聲級低于55 dB(A)為適宜聲級，高于65 dB(A)為滋擾性聲級應(yīng)加以控制n 噪音主要來源來兩類：滾動噪音 (rollingnoise):車輛與路面滾動接觸產(chǎn)生的噪音n推動噪音 (propulsionnoise)：引擎及機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的輻射噪音n 控制應(yīng)主要針對該兩類噪音。4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)噪音控制噪音控制國外主要采用降低噪音途徑n改善路面質(zhì)量，采用環(huán)保吸音材質(zhì)，加強(qiáng)吸音效果，可降低噪音 5 dB(A)n 采用隔音墻，采用綠色環(huán)保隔音墻，阻隔部分噪

48、音，同時保證城市美觀和居民視線，可降低噪音 5-10 dB(A)n采用先進(jìn)的交通管理措施。 在重點地段加強(qiáng)交通管制，并采用ITS（智能交通系統(tǒng)）控制車流香港葵涌碼頭隔音墻v綠色隔音墻透明隔音墻保證城市美觀和居民視線4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)人行系統(tǒng)人行系統(tǒng)原控規(guī)方案n保持原方案都市綠環(huán)、中央綠軸步行系統(tǒng)和聯(lián)系濱海與中心區(qū)外的主要步行體系n增加由行政中心為起點濱海區(qū)為終點，分別經(jīng)商務(wù)辦公區(qū)和核心商業(yè)區(qū)的兩條步行系統(tǒng)。n為保持人行系統(tǒng)的連續(xù)性可采取人行天橋與人行隧道的不同處理方式.調(diào)整方案4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)公交場站、加油站、客運(yùn)站公交場站、加油站、客運(yùn)站原控規(guī)方案調(diào)整方案加油站調(diào)整n加油站:0

49、1-09-16地塊增設(shè)一處n商務(wù)辦公區(qū)加油站遷至02-28-07地塊n商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)-公交場站移至02-28-08獨(dú)立占地n01-10-04地塊的公交場站分拆并分別移至?xí)怪行牡貕K約3500平方米及寶華路東側(cè)01-23-10地塊2500平方米，獨(dú)立占地4.4.交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)停車場停車場( (庫庫) )5. 5. 空間形態(tài)空間形態(tài)調(diào)整方案n由于航空限高控制，中心區(qū)的建筑高度控制在150米。n保持原方案由中心向海濱高度遞減的空間態(tài)勢n提高中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，增加兩棟150米高塔樓n保持地鐵一號線沿線較高開發(fā)強(qiáng)度，適當(dāng)降低核心商業(yè)區(qū)的覆蓋率控規(guī)方案5. 5. 空間形態(tài)空間形態(tài)中央綠軸中央綠軸 形態(tài)

50、研究-中央綠軸是寶安中心區(qū)的景觀軸,應(yīng)以綠化,公共開敞空間為主,體現(xiàn)通透,無擁塞感,建筑是中央綠軸的組成部分,是襯托和點綴.容積率1.1容積率0.8容積率0.6為控制地面建筑的體量不能太大,并滿足視線通透,在建筑總量需滿足使用要求的條件下,可考慮部分建筑容量在地下解決.5. 5. 空間形態(tài)空間形態(tài)中央綠軸中央綠軸形態(tài)研究-視線分析體塊集中,視線阻擋體塊分散,視線通透容積率1.1,建筑高度24米容積率0.8,建筑高度24米容積率0.6,建筑高度18米5. 5. 空間形態(tài)空間形態(tài)中央綠軸中央綠軸01-22-01,01-22-03用地面積：31711.6平米容積率0.8,建筑面積：25369.28平

51、米建筑高度24米調(diào)整功能：圖書館n用地面積：11316.0平米n容積率0.8,n建筑面積：9052.8平米n建筑高度24米n用地面積：11576.9平米n容積率0.8,n建筑面積：9261.52平米n建筑高度24米圖書館博物館展覽中心青少年宮演藝中心藝術(shù)中心5 5 空間形態(tài)空間形態(tài)地標(biāo)，門戶，節(jié)點地標(biāo)，門戶，節(jié)點 沿創(chuàng)業(yè)路沿新湖路新湖路與創(chuàng)業(yè)路地標(biāo)5 5 空間形態(tài)空間形態(tài)地標(biāo)，門戶，節(jié)點地標(biāo)，門戶，節(jié)點 現(xiàn)狀照片地標(biāo)建筑效果圖新湖路與創(chuàng)業(yè)路雙子塔北塔5 5 空間形態(tài)空間形態(tài)地標(biāo)，門戶，節(jié)點地標(biāo)，門戶，節(jié)點 現(xiàn)狀照片地標(biāo)建筑效果圖新湖路與創(chuàng)業(yè)路雙子塔南塔5 5 空間形態(tài)空間形態(tài)城市第五立面城市第

52、五立面 “第五立面” -屋頂?shù)奶幚砦蓓斁G化利用構(gòu)架,格柵對屋頂?shù)脑O(shè)備適當(dāng)?shù)恼陂]屋頂綠化作為城市增綠的重要載體，對于緩解城市熱島效應(yīng)，大幅度提高城市空中景觀具有重要意義 。案例借鑒：北京-北京市城市環(huán)境建設(shè)規(guī)劃中給出了明確標(biāo)準(zhǔn)，北京市的高層建筑中30要進(jìn)行屋頂綠化，低層建筑中60要進(jìn)行屋頂綠化。日本-東京規(guī)定，凡是新建建筑物占地面積超過1000平方米者，屋頂必須有20為綠色植物覆蓋，否則要被處以罰款。 6. 6. 配套設(shè)施配套設(shè)施學(xué)校學(xué)校n中心區(qū)人口17.3萬人，適齡中學(xué)人口10196人，適齡小學(xué)適齡人口10406人。n中心區(qū)學(xué)校用地調(diào)整及人口分布的改變，能提供的中學(xué)學(xué)位9600人，小學(xué)學(xué)位97

53、20人，因此需要對部分學(xué)校規(guī)模作出調(diào)整。n從規(guī)模效益和資源優(yōu)化利用的角度出發(fā)，并為適齡暫住人口入學(xué)需求適當(dāng)留有余地，新增學(xué)位適當(dāng)大于人口需求n中學(xué)：n03-01-08，01-05-05，02-27-04中學(xué)由30班調(diào)整為36班，增加900個學(xué)位n小學(xué)：n03-01-02由24班調(diào)整為36班，03-04-10由24班調(diào)整為30班，增加810個學(xué)位增加班數(shù)中學(xué)增加班數(shù)中學(xué)增加班數(shù)小學(xué)增加班數(shù)小學(xué)6 6 配套設(shè)施配套設(shè)施學(xué)校學(xué)校地塊編號類別代號用地性質(zhì)用地面積控規(guī)建筑面積控規(guī)容積率說明調(diào)整后建筑面積調(diào)整后容積率03-01-08GIC53中學(xué)用地20753.916603.120.830班-36班171

54、00.00.8201-05-05GIC53中學(xué)用地21178.616942.880.830班-36班17100.00.8101-08-06GIC53中學(xué)用地39148.431318.700.836班-03-16-02GIC53中學(xué)用地24176.819341.420.830班-01-23-05GIC53中學(xué)用地38013.130410.450.836班-02-27-04GIC53中學(xué)用地42294.533835.600.830班-36班-03-01-02GIC54小學(xué)用地13006.210404.970.824班-36班12150.00.9303-04-10GIC54小學(xué)用地10396.783

55、17.360.824班-30班10125.00.9701-06-11GIC54小學(xué)用地12168.99735.120.836班11340.00.9301-08-05GIC54小學(xué)用地12777.710222.140.836班11340.0 0.8901-10-03GIC54小學(xué)用地17674.014139.200.836班-02-27-05GIC54小學(xué)用地14439.511551.600.836班12150.0 0.846 6 配套設(shè)施配套設(shè)施醫(yī)療配套醫(yī)療配套 n寶安中心區(qū)已規(guī)劃從綜合醫(yī)院、專科醫(yī)院至門診部、社區(qū)健康中心完整的醫(yī)療體系,滿足居民的醫(yī)療需求。n東南區(qū)市級綜合醫(yī)院、血站、衛(wèi)生防疫

56、站規(guī)模用地已達(dá)9.5萬M2（800床），服務(wù)人口為15萬20萬，可滿足區(qū)內(nèi)要求n西北區(qū)區(qū)級綜合醫(yī)院、婦幼保健院規(guī)模用地有3.7萬M2（200床），服務(wù)人口為46萬，可滿足區(qū)內(nèi)要求n商務(wù)辦公區(qū)02-18-06地塊門診部調(diào)至02-27-09n03-04-07地塊由商業(yè)性辦公用地改為門診部n在中心區(qū)的生活區(qū)根據(jù)服務(wù)人口、服務(wù)半徑，設(shè)置建筑面積約400平方米的社區(qū)健康中心，滿足居住社區(qū)居民日常醫(yī)療需求。原控規(guī)方案調(diào)整方案6. 6. 配套設(shè)施配套設(shè)施市政設(shè)施市政設(shè)施n總的建筑面積比控規(guī)多了200萬平方米n給水，排水：經(jīng)核算，寶安中心區(qū)控規(guī)原設(shè)計的給排水管道滿足調(diào)整后的要求，不需要重新調(diào)整n電力 ：根據(jù)深

57、圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則采用需要系數(shù)法，按建筑面積估算，比原來的負(fù)荷多6萬kW, 規(guī)劃區(qū)電力綜合負(fù)荷為31 萬kW左右，根據(jù)負(fù)荷估測本區(qū)電力綜合負(fù)荷為31萬kW，根據(jù)設(shè)計規(guī)范220kV的容載比取上限為1.8,本規(guī)劃區(qū)需要安裝的220kV變電站的容量僅為55.8萬kVA. 控規(guī)規(guī)劃共設(shè)置容量150萬kVA,它有足夠的裕量來滿足建筑面積增加造成對用電需求的增加。建設(shè)3座110kV變電站足夠滿足本區(qū)的用電需要。n通信 ：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則采用按建筑面積估算，比原來的市話線對數(shù)多7萬線, 規(guī)劃區(qū)通信用戶需要線對數(shù)為20萬線左右，需要的交換機(jī)容量為10萬門。控規(guī)的規(guī)劃預(yù)留的機(jī)房設(shè)施能夠滿足建筑面

58、積增加造成對通信需求的增加的需要。 n燃?xì)猓喝細(xì)庥昧颗c上一輪結(jié)果會相吻合，故上一輪規(guī)劃的燃?xì)庠O(shè)施能滿足本輪的需要。 7 7 公共空間體系公共空間體系 城市公共空間的屬性城市公共空間的屬性n 城市的魅力所在，作為城市形城市的魅力所在，作為城市形象的代言，是訪客對城市第一印象的代言，是訪客對城市第一印象；象；n 市民進(jìn)行城市生活和交往的重市民進(jìn)行城市生活和交往的重要場所；要場所；n 連接城市重要的功能場所的通連接城市重要的功能場所的通道；道；n 具有社會屬性，是社會活動發(fā)具有社會屬性，是社會活動發(fā)展的主要場所。展的主要場所。7 7 公共空間體系公共空間體系-作用作用 n為散步、休憩、零售、體育活動

59、、球為散步、休憩、零售、體育活動、球類等類等提供公共活動場所提供公共活動場所n通過廣場、綠地等空間，形成緩沖地通過廣場、綠地等空間，形成緩沖地帶，帶，誘導(dǎo)城市有序發(fā)展誘導(dǎo)城市有序發(fā)展n提供充分的活動場所提供充分的活動場所,減少人車干擾，減少人車干擾，改善交通；改善交通；n構(gòu)成城市的景觀，構(gòu)成城市的景觀，體現(xiàn)城市魅力體現(xiàn)城市魅力n有機(jī)組織城市空間和人的行為有機(jī)組織城市空間和人的行為，形成，形成人性化空間人性化空間n維持改善生態(tài)環(huán)境維持改善生態(tài)環(huán)境，形成城市的，形成城市的“綠綠肺肺”n為市民為市民提供心理上、視覺上的舒適感提供心理上、視覺上的舒適感，強(qiáng)化市民的回歸感強(qiáng)化市民的回歸感n部分公共空間作

60、為過渡性土地利用，部分公共空間作為過渡性土地利用，可阻止土地過早過度的開發(fā)，可阻止土地過早過度的開發(fā)，保留備保留備用土地用土地，為中心區(qū)實現(xiàn)長遠(yuǎn)土地可持，為中心區(qū)實現(xiàn)長遠(yuǎn)土地可持續(xù)發(fā)展續(xù)發(fā)展平日與活動日廣場的使用提供社會交往的場所巴塞羅那的Las Ramblas世界著名的步行街道，提供高質(zhì)量的步行空間和人流導(dǎo)向辦公樓的圍合綠色公共空間提供良好的辦公環(huán)境和休憩場所優(yōu)質(zhì)的公共空間柔化城市硬質(zhì)邊界7 7公共空間體系公共空間體系-中心區(qū)原有的公共空間體系中心區(qū)原有的公共空間體系中心區(qū)原有公共空間系統(tǒng)： 中軸+綠環(huán)+濱海公共活動區(qū)問題：問題：n 從總體上劃分公共空間結(jié)構(gòu)，但并未形成街道、廣場、綠地分類聯(lián)