歷史街區(qū)改造開發(fā)模式及策略（課堂PPT）

1、1 1中華巴洛克項(xiàng)目開發(fā)模式研究中華巴洛克項(xiàng)目開發(fā)模式研究2 2參考性案例參考性案例20多個(gè)多個(gè)杭州清河坊杭州西湖天地上海新天地上海田子坊黃山屯溪老街北京798重慶瓷器口陽朔西街南鑼鼓巷前門大街商業(yè)改造上海七寶街昆明老街南京1912針對性案例針對性案例6個(gè)個(gè)上海田子坊南京1912新加坡克拉碼頭上海新天地成都寬窄巷子上海太平橋改造案例研究案例研究3 3類別類別規(guī)模界定規(guī)模界定項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性功能使命功能使命成功代表項(xiàng)目成功代表項(xiàng)目小規(guī)模小規(guī)模3萬平以下文化特色商業(yè)街特色文化打造商業(yè)核心競爭力，區(qū)域商業(yè)中心南京南京19121912田子坊田子坊中等規(guī)模中等規(guī)模3-10萬平歷史文化特色商業(yè)街區(qū)城市客廳

2、、旅游名片、文化傳承，新商業(yè)中心區(qū)上海新天地上海新天地克拉碼頭克拉碼頭大規(guī)模大規(guī)模10萬平以上歷史文化特色大規(guī)模綜合商業(yè)區(qū)城市更新升級、新商業(yè)模式引領(lǐng)、城市名片寬窄巷子寬窄巷子瑞安太平橋改造瑞安太平橋改造案例選取案例選取按照規(guī)模體量的不同，我們將歷史文化類商業(yè)項(xiàng)目分成三類按照規(guī)模體量的不同，我們將歷史文化類商業(yè)項(xiàng)目分成三類4 4歷史文化特色商業(yè)街歷史文化特色商業(yè)街開發(fā)模式研究開發(fā)模式研究 南京1912、田子坊 5 5昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳，主打昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳，主打“民國文化牌民國文化牌”，兼具，兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚的休閑文化商街文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚的休閑文化商街 南京南

3、京19121912p位置：位置：位于南京市長江路與太平路交匯處；p規(guī)模：規(guī)模：有17幢民國風(fēng)格建筑及“共和”、“博愛”、“新世紀(jì)”、“太平洋”4個(gè)街心廣場組成，總面積3萬多平方米；p安名：安名：從征集的600多個(gè)方案中確定，1912是民國元年；p定位：定位：“城市客廳”，力圖稱為白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務(wù)客人、旅游消費(fèi)的“高尚休閑商業(yè)區(qū)”。案例借鑒案例借鑒16 6建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：p青灰色與磚紅色相間的建筑群，風(fēng)格古樸精巧，錯(cuò)落有致、呈形環(huán)繞”總統(tǒng)府”；p大多數(shù)新建筑中，無修飾與浮華的青磚既是墻體，又是外部裝飾，煙灰色的墻面上，勾勒了白色的磚縫，除此之外無任何修飾。功能組成：功能組

4、成：p南京”的設(shè)計(jì)風(fēng)格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致?？偨y(tǒng)府是南京民國建筑風(fēng)貌的集中地； p幢建筑，其中幢是原有的民國建筑，最高的只有三層樓，大多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房。南京南京19121912南京南京19121912整體風(fēng)格保留民國建筑的風(fēng)貌整體風(fēng)格保留民國建筑的風(fēng)貌案例借鑒案例借鑒17 7以酒吧等休閑餐飲為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，消費(fèi)檔次定位以酒吧等休閑餐飲為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，消費(fèi)檔次定位中高檔，注重國際一線品牌的引進(jìn)中高檔，注重國際一線品牌的引進(jìn)p業(yè)態(tài)：以酒吧為主，特色餐飲和休閑為輔；p經(jīng)營模式：只租不售，經(jīng)營者和管理者分離。招商定位：招商定位：p招商方向主要定格在與旅游休閑相關(guān)的餐飲、酒吧、招

5、商方向主要定格在與旅游休閑相關(guān)的餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心等國際頂尖品牌；咖啡館、茶館、美容健身中心等國際頂尖品牌； p國際一線品牌將占有國際一線品牌將占有4040的份額，國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的的份額，國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的一線品牌占有一線品牌占有3030的份額，其余的份額，其余3030。 南京南京19121912案例借鑒案例借鑒18 8體驗(yàn)式設(shè)計(jì)體驗(yàn)式設(shè)計(jì)運(yùn)用大量情景小品及燈光烘托氛圍，交流空間運(yùn)用大量情景小品及燈光烘托氛圍，交流空間得到最大范圍展示，讓民眾在這里充分體驗(yàn)到主題商業(yè)的魅力得到最大范圍展示，讓民眾在這里充分體驗(yàn)到主題商業(yè)的魅力南京南京19121912案例借鑒案例借鑒19 9街區(qū)開業(yè)

6、后，有近百位明星光臨街區(qū)，年均舉辦街區(qū)開業(yè)后，有近百位明星光臨街區(qū)，年均舉辦2020余場明星見面余場明星見面會；每年舉辦超過會；每年舉辦超過5050場的街區(qū)活動(dòng)，帶動(dòng)街區(qū)人流超過場的街區(qū)活動(dòng)，帶動(dòng)街區(qū)人流超過200200萬。萬。 南京南京19121912案例借鑒案例借鑒11010南京南京19121912成為濃縮南京城市人文精華和民國歷史風(fēng)采的并能引成為濃縮南京城市人文精華和民國歷史風(fēng)采的并能引領(lǐng)時(shí)尚的領(lǐng)時(shí)尚的“城市客廳城市客廳”。 南京南京19121912案例借鑒案例借鑒1p 城市影響：成為娛樂休閑城市影響：成為娛樂休閑業(yè)的重要增長業(yè)的重要增長 p 商業(yè)影響：南京商業(yè)影響：南京19121912

7、開開創(chuàng)了全新的商業(yè)運(yùn)營管理創(chuàng)了全新的商業(yè)運(yùn)營管理模式模式 p 人文影響：引領(lǐng)了南京人人文影響：引領(lǐng)了南京人時(shí)尚休閑理念時(shí)尚休閑理念 p 引領(lǐng)時(shí)尚潮流：成為南京引領(lǐng)時(shí)尚潮流：成為南京最具時(shí)尚的新品發(fā)布集中最具時(shí)尚的新品發(fā)布集中地地 、成為名人活動(dòng)名牌、成為名人活動(dòng)名牌產(chǎn)品展示薈萃地產(chǎn)品展示薈萃地 、成為、成為影視劇組拍攝基地影視劇組拍攝基地 、成、成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)為媒體關(guān)注的焦點(diǎn) 1111上海田子坊上海田子坊案例借鑒案例借鑒21212基本情況基本情況 總建筑面積約總建筑面積約2 2萬余平米，臨近軌道交通萬余平米，臨近軌道交通及多個(gè)交通站點(diǎn)，交通極為便利及多個(gè)交通站點(diǎn)，交通極為便利上海田子坊上海

8、田子坊p位置：位置：田子坊位于中國上海市泰康路210弄；p交通：交通：臨近軌道交通九號線和多個(gè)交通站點(diǎn)，交通極為便利；p規(guī)模：規(guī)模：建筑面積2萬余平方米。案例借鑒案例借鑒2上海新天地上海新天地本案本案地鐵站地鐵站淮海路淮海路約約1.41.4公里公里約約1.41.4公里公里1313田子坊廢棄的老弄堂工廠區(qū)經(jīng)過歷史街區(qū)保護(hù)改造，田子坊廢棄的老弄堂工廠區(qū)經(jīng)過歷史街區(qū)保護(hù)改造，發(fā)展成發(fā)展成為上海保存歷史文化遺存類型最為豐富的歷史街區(qū)之一。為上海保存歷史文化遺存類型最為豐富的歷史街區(qū)之一。 上海田子坊上海田子坊案例借鑒案例借鑒2發(fā)展至今發(fā)展至今典型的弄堂工廠，由海華制革廠（1935）、康?？椩鞆S（193

9、5）、永明瓶蓋廠（1936年）、香粉材料公司（1936）、上海食品工業(yè)機(jī)械廠（1958）組成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這些工廠效益連年下滑，一些廠房閑置起來逐漸廢棄，成為當(dāng)?shù)卣?fù)擔(dān)一路發(fā)文化發(fā)展公司首先進(jìn)駐泰康路揭開了泰康路上海藝術(shù)街的序幕，著名畫家陳逸飛、爾冬強(qiáng)、等藝術(shù)家和一些工藝品商店先后入駐泰康路，漸漸吹起了藝術(shù)之風(fēng)9090年代年代19981998年年上世紀(jì)上世紀(jì)5050年代年代已入駐藝術(shù)品、工藝品商店40余家，工作室、設(shè)計(jì)室20余家，引進(jìn)了10個(gè)國家的藝術(shù)人群，中西方文化在此交融，被稱為上海的蘇荷1414歷史街區(qū)的保護(hù)和利用首先必須根據(jù)其歷史文化價(jià)值，確定歷史街區(qū)的保護(hù)和利用首先必須根據(jù)其歷史文

10、化價(jià)值，確定其所承載的歷史文化內(nèi)涵，從而確定保護(hù)和更新的內(nèi)容。其所承載的歷史文化內(nèi)涵，從而確定保護(hù)和更新的內(nèi)容。 上海田子坊上海田子坊案例借鑒案例借鑒2保護(hù)上海近代社區(qū)發(fā)展的脈絡(luò) 推動(dòng)泰康路新型現(xiàn)代里坊社區(qū)的形象塑造 促進(jìn)視覺創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 推動(dòng)上海文化產(chǎn)業(yè)群的形成 創(chuàng)造開放的社區(qū)型休閑空間 完善上海都市休閑消費(fèi)體系 清清晰晰地地理理念念按以保為主、適量更新的原則，對規(guī)劃對基地內(nèi)建筑按照風(fēng)貌等級分類 保留歷史建筑：保留歷史建筑不得整體拆除，應(yīng)當(dāng)予以維修和再利用。 一般建筑：按照建筑風(fēng)貌細(xì)分為甲一般建筑等、乙等一般建筑兩類 應(yīng)當(dāng)拆除建筑：可利用其空地新建公共設(shè)施，以彌補(bǔ)基地內(nèi)公共設(shè)施不足的現(xiàn)

11、狀。 合合理理的的實(shí)實(shí)施施成功成功1515產(chǎn)業(yè)植入產(chǎn)業(yè)植入 形成以室內(nèi)設(shè)計(jì)、視覺藝術(shù)、工藝美形成以室內(nèi)設(shè)計(jì)、視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)為主的特色產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)的植入，大大提升了商業(yè)的術(shù)為主的特色產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)的植入，大大提升了商業(yè)的人氣和檔次人氣和檔次。上海田子坊上海田子坊p定位：定位：形成以室內(nèi)設(shè)計(jì)、視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)為主的特色產(chǎn)業(yè)；p建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：典型上世紀(jì)弄堂風(fēng)格；p發(fā)展歷史發(fā)展歷史：原是上世紀(jì)50年代典型的弄堂工廠；90年代由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這些工廠效益逐年下滑，廠房閑置多年；2000年5月，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)政府的支持下，田子坊進(jìn)行了改造；開發(fā)舊廠房2萬余平方米，吸引來自18個(gè)國家和地

12、區(qū)的70余家企業(yè)。案例借鑒案例借鑒21616業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布 以懷舊民俗藝術(shù)品及藝術(shù)工作室為主，伴有以懷舊民俗藝術(shù)品及藝術(shù)工作室為主，伴有少量餐飲，目前入住商戶達(dá)到少量餐飲，目前入住商戶達(dá)到100100余戶余戶, ,其中餐飲占到其中餐飲占到40%40%，其余除幾座公共建筑外，全部是零售業(yè)態(tài)。其余除幾座公共建筑外，全部是零售業(yè)態(tài)。上海田子坊上海田子坊p入駐商戶：約100余戶；p知名商戶：陳逸飛工作室、爾東強(qiáng)藝術(shù)中心、王劼音畫室等；p業(yè)態(tài)：以懷舊民俗藝術(shù)品、藝術(shù)畫室、民俗服飾為主，同時(shí)伴有特色餐飲。p租金水平：租金均價(jià)在3.5元/天平方米案例借鑒案例借鑒2餐飲餐飲零售零售/工作室工作室公建公建17

13、17體驗(yàn)感塑造體驗(yàn)感塑造 注重感官的享受，通過民俗懷舊風(fēng)與現(xiàn)代藝注重感官的享受，通過民俗懷舊風(fēng)與現(xiàn)代藝術(shù)碰撞制造具有強(qiáng)烈的藝術(shù)沖擊力的小品、墻畫，讓人流連術(shù)碰撞制造具有強(qiáng)烈的藝術(shù)沖擊力的小品、墻畫，讓人流連忘返忘返上海田子坊上海田子坊案例借鑒案例借鑒21818規(guī)劃規(guī)劃建筑建筑業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)景觀景觀經(jīng)營經(jīng)營一次性開發(fā)，控制體量在一次性開發(fā)，控制體量在3萬平以內(nèi)，以保證質(zhì)量降低風(fēng)險(xiǎn)萬平以內(nèi)，以保證質(zhì)量降低風(fēng)險(xiǎn)建筑外觀以保護(hù)更新修繕還原歷史建筑為主，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)功能置換或建筑外觀以保護(hù)更新修繕還原歷史建筑為主，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)功能置換或者創(chuàng)新。者創(chuàng)新。復(fù)合業(yè)態(tài)，以餐飲休閑為主，零售類業(yè)態(tài)或者和旅游結(jié)合或者與文復(fù)合業(yè)態(tài)

14、，以餐飲休閑為主，零售類業(yè)態(tài)或者和旅游結(jié)合或者與文化產(chǎn)業(yè)結(jié)合，隨著項(xiàng)目的成熟，占比逐漸增加。化產(chǎn)業(yè)結(jié)合，隨著項(xiàng)目的成熟，占比逐漸增加。做足文化標(biāo)簽，精細(xì)化景觀設(shè)計(jì)，個(gè)性店招、文化小品，綠化、裝做足文化標(biāo)簽，精細(xì)化景觀設(shè)計(jì)，個(gè)性店招、文化小品，綠化、裝飾物等，到處體現(xiàn)情趣感、文化感、風(fēng)情感。飾物等，到處體現(xiàn)情趣感、文化感、風(fēng)情感。以租為主，統(tǒng)一經(jīng)營，租金及運(yùn)營收益為項(xiàng)目的主要盈利途徑以租為主，統(tǒng)一經(jīng)營，租金及運(yùn)營收益為項(xiàng)目的主要盈利途徑資源資源深入挖掘歷史文化資源，通過人文資源的放大或新文化產(chǎn)業(yè)的植入，深入挖掘歷史文化資源，通過人文資源的放大或新文化產(chǎn)業(yè)的植入，形成項(xiàng)目的獨(dú)特氣質(zhì)，打造商業(yè)發(fā)展所

15、需的資源平臺；形成項(xiàng)目的獨(dú)特氣質(zhì)，打造商業(yè)發(fā)展所需的資源平臺；小規(guī)模歷史文化特色商業(yè)街小規(guī)模歷史文化特色商業(yè)街KPI1919歷史文化特色商業(yè)街區(qū)歷史文化特色商業(yè)街區(qū)開發(fā)模式研究開發(fā)模式研究 新加坡克拉碼頭、上海新天地廣場 2020新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例u概述概述：克拉碼頭（Clarke Quay）是位于新加坡河與河谷路（River Valley Rd.）一角的旅游勝地，以新加坡第二位總督的名字命名。u項(xiàng)目占地項(xiàng)目占地：2.3萬平米萬平米u(yù)發(fā)展商發(fā)展商：嘉德臵地u開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間：2006/12/27（歷經(jīng)3年翻修）2121新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭總體布局：以強(qiáng)

16、勢資源水景作為主線貫穿項(xiàng)目主體，并通過燈總體布局：以強(qiáng)勢資源水景作為主線貫穿項(xiàng)目主體，并通過燈光營造下色彩斑斕的水影效果進(jìn)一步強(qiáng)化水景的亮化作用。光營造下色彩斑斕的水影效果進(jìn)一步強(qiáng)化水景的亮化作用。u以噴泉廣場為中心分成AE5個(gè)區(qū)域，噴泉廣場作為中心節(jié)點(diǎn)，配合5個(gè)主要入口，易于聚集人氣和疏散人流。uA、D、E區(qū)域?yàn)樾录悠禄驀H知名的品牌餐館、咖啡屋，擁有優(yōu)美的水景視角，B、C區(qū)域以夜店、酒吧和紀(jì)念品商店為主，道路在夜間會出現(xiàn)露天攤位經(jīng)營。克拉碼頭克拉碼頭ABCDE噴泉廣場噴泉廣場入口入口開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例2222功能模塊功能模塊業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量占比占比餐飲餐廳1958%餐

17、吧BAR15咖啡店4休閑娛樂夜店1222%娛樂店2零售零售店711%花車服務(wù)辦公69%新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例業(yè)態(tài)配置：業(yè)態(tài)配置：以餐飲以餐飲、休閑、休閑娛樂為主，零售占比較少，涵蓋辦公娛樂為主，零售占比較少，涵蓋辦公服務(wù)形成復(fù)合功能服務(wù)形成復(fù)合功能u克拉碼頭形成了以餐飲和休閑娛樂為主，輔以零售和服務(wù)的業(yè)態(tài)格局。這樣的格局促使項(xiàng)目成功躋身觀光旅游“城市休憩區(qū)”。2323新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例項(xiàng)目資源梳理：地處原跳蚤市場和商脈，坐落大量碼頭歷史建項(xiàng)目資源梳理：地處原跳蚤市場和商脈，坐落大量碼頭歷史建筑，水景為最優(yōu)勢資源。筑，水景為最優(yōu)勢資

18、源。u很早之前，新加坡河是貨物駁船?？康睦硐胛恢?，于是河兩岸修建了大量倉庫。隨著歷史變，排屋倉庫漸漸棄用，克拉碼頭逐漸變成跳蚤市場等傳統(tǒng)商貿(mào)聚集地?？梢姡?、傳統(tǒng)商脈河和歷史建筑構(gòu)成了克拉碼頭改造之初擁有的資源。其中河岸水景無疑是最優(yōu)勢資源。水景水景舊時(shí)代歷史建筑傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)2424新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭開發(fā)策略開發(fā)策略1：以強(qiáng)勢資源水景作為主線貫穿項(xiàng)目主體，并通過：以強(qiáng)勢資源水景作為主線貫穿項(xiàng)目主體，并通過燈光營造下色彩斑斕的水影效果進(jìn)一步強(qiáng)化水景的亮化作用。燈光營造下色彩斑斕的水影效果進(jìn)一步強(qiáng)化水景的亮化作用。加加新新坡坡河河克拉碼頭克拉碼頭u克拉碼頭取地新加坡河河道彎曲處，盡可能臨

19、水而建，很好的依托河道水景作為強(qiáng)勢景觀資源。u從圖中可見，克拉碼頭只有一側(cè)臨水，不完全親水，故項(xiàng)目依照臨河距離進(jìn)行圈層布局，親水的A、D、E區(qū)域主要為餐飲及休閑場所，不親水的B、C區(qū)域以購物及娛樂為主，最大化的利用水景營造休閑安逸的氛圍。ABCDE開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例2525新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭開發(fā)策略開發(fā)策略1：以強(qiáng)勢資源水景作為主線貫穿項(xiàng)目主體，并通過：以強(qiáng)勢資源水景作為主線貫穿項(xiàng)目主體，并通過燈光營造下色彩斑斕的水影效果進(jìn)一步強(qiáng)化水景的亮化作用。燈光營造下色彩斑斕的水影效果進(jìn)一步強(qiáng)化水景的亮化作用。u為進(jìn)一步徹底突破臨水不親水的局限，開發(fā)商請國際知名設(shè)計(jì)公司ALSOP進(jìn)行沿河

20、的景觀改造，其主要措施包括：u具備景觀效果的休憩空間打造結(jié)合東南亞地區(qū)多雨的特點(diǎn)，為河岸打造開放式的荷葉狀景觀“頂棚”，“頂棚”延伸至河內(nèi)約1.5米，成為親水餐飲、休憩的主要空間，由于其獨(dú)具特色的造型，本身也成為區(qū)域的一大看點(diǎn)u利用燈光效果，營造五彩斑斕的水影，讓克拉碼頭越夜越美麗開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例2626新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭開發(fā)策略開發(fā)策略2：通過設(shè)置水上巴士，利用水系紐帶的關(guān)聯(lián)作用，：通過設(shè)置水上巴士，利用水系紐帶的關(guān)聯(lián)作用，整合新加坡河岸主要景點(diǎn)，形成價(jià)值連鎖放大效應(yīng)。整合新加坡河岸主要景點(diǎn)，形成價(jià)值連鎖放大效應(yīng)。開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例克拉碼頭2727新加坡克拉碼頭新加坡

21、克拉碼頭開發(fā)策略開發(fā)策略3：以餐飲娛樂帶頭，聚集人氣，通過引進(jìn)國際知名：以餐飲娛樂帶頭，聚集人氣，通過引進(jìn)國際知名休閑餐飲娛樂項(xiàng)目，以點(diǎn)帶面營造克拉碼頭度假氛圍休閑餐飲娛樂項(xiàng)目，以點(diǎn)帶面營造克拉碼頭度假氛圍開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例新西蘭極限娛樂項(xiàng)目新西蘭極限娛樂項(xiàng)目意式品牌餐廳意式品牌餐廳“VERVE EXPRESSO”The Clinic特色酒吧特色酒吧u以餐飲休閑娛樂為主導(dǎo)進(jìn)行啟動(dòng)，引進(jìn)國際品牌餐飲和休閑娛樂項(xiàng)目能夠打造時(shí)尚、輕松、休閑的度假氛圍，并顯著提升項(xiàng)目對消費(fèi)者的粘滯力，吸引中高端旅客群。u克拉碼頭引進(jìn)的餐飲娛樂項(xiàng)目包括：u餐飲：意大利、法國、德國、日本、中國、印度等世界各地的餐飲

22、品牌u娛樂：新西蘭G-MAX繃緊跳u酒吧/夜店：如Kandi Bar、ZIRCA（際品牌演出俱樂部）2828新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例開發(fā)策略開發(fā)策略4：保留原有二手交易市場功能，保留原有二手交易市場功能，并并改造為藝術(shù)品制改造為藝術(shù)品制作展示與交易空間，豐富區(qū)域文化活力，提升區(qū)域價(jià)值品位作展示與交易空間，豐富區(qū)域文化活力，提升區(qū)域價(jià)值品位u克拉碼頭保留了原有跳蚤市場功能，加以規(guī)范，改造成文化商業(yè)/展示場所，貼上貼上了文化傳承發(fā)揚(yáng)的標(biāo)簽了文化傳承發(fā)揚(yáng)的標(biāo)簽。 古董二手市場：舊古董、老唱片、老收藏的展示銷售市場 藝術(shù)品制作現(xiàn)場演繹和銷售：蠟燭制作、毛紡編織、現(xiàn)場作畫 傳

23、統(tǒng)藝術(shù)表演：樂器、傳統(tǒng)戲曲 藝術(shù)成品展示銷售 克拉碼頭還與Aeon Ventures公司合作，安排更多的藝術(shù)家到展銷他們手工藝術(shù)品，既有本國傳統(tǒng)藝術(shù)，也吸收國外特色藝術(shù)2929新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例小小 結(jié)結(jié)u 充分依托水系強(qiáng)勢資源，作為主線貫穿項(xiàng)目主體，并通過燈光效果進(jìn)一步充分依托水系強(qiáng)勢資源，作為主線貫穿項(xiàng)目主體，并通過燈光效果進(jìn)一步加強(qiáng)景觀氛圍，形成項(xiàng)目最顯著特色。加強(qiáng)景觀氛圍，形成項(xiàng)目最顯著特色。u 科學(xué)的業(yè)態(tài)布局（依照臨河距離進(jìn)行圈層布局）和配置，以餐飲休閑娛樂科學(xué)的業(yè)態(tài)布局（依照臨河距離進(jìn)行圈層布局）和配置，以餐飲休閑娛樂為主導(dǎo)進(jìn)行啟動(dòng)，后期加入辦公零

24、售等復(fù)合功能，起到休閑主導(dǎo)的站位，吸為主導(dǎo)進(jìn)行啟動(dòng)，后期加入辦公零售等復(fù)合功能，起到休閑主導(dǎo)的站位，吸引高端度假客流。引高端度假客流。u 保留原有傳統(tǒng)建筑特色與文脈肌理，并保留原有二手交易市場，將之改造保留原有傳統(tǒng)建筑特色與文脈肌理，并保留原有二手交易市場，將之改造為藝術(shù)品制作展示交易場所，傳承并煥發(fā)傳統(tǒng)文化活力，提升文化底蘊(yùn)。為藝術(shù)品制作展示交易場所，傳承并煥發(fā)傳統(tǒng)文化活力，提升文化底蘊(yùn)。上海新天地廣場上海新天地廣場概況概況項(xiàng)目位于上海市盧灣區(qū)，屬于瑞安集團(tuán)太平橋地區(qū)城市綜合體的核心部分。占地面積：30,000平方米商業(yè)面積：57,000平方米（官方數(shù)據(jù)）發(fā)展商：瑞安集團(tuán)開業(yè)時(shí)間：2001年

25、6月品牌：88新天地精品酒店、新天地壹號私人會所太平橋地區(qū)綜合體范圍太平橋地區(qū)綜合體范圍新天地廣場新天地廣場上海新天地廣場上海新天地廣場項(xiàng)目資源梳理：石庫門里弄風(fēng)格建筑、海派文化、中共項(xiàng)目資源梳理：石庫門里弄風(fēng)格建筑、海派文化、中共“一大一大”會址構(gòu)成了項(xiàng)目優(yōu)勢資源會址構(gòu)成了項(xiàng)目優(yōu)勢資源u上海新天地地處原石庫門里弄街區(qū)，建筑建于上世紀(jì)二三十年代，因其最外門以石料作門框而得名。其布局和建筑風(fēng)格融合了中西建筑特征：單體平面及結(jié)構(gòu)脫胎于中國傳統(tǒng)院落式住宅，有天井、客堂、廂房等；門框上歐式花紋，歐式屋頂，排聯(lián)結(jié)構(gòu)等則是西洋建筑特征。u石庫門是中西合璧中西合璧的產(chǎn)物，包裹其中的上海人生活方式形成了一種地

26、方文化，即弄堂文化弄堂文化，也影響了上海人的群體性格。海派文化海派文化的烙印深深地刻在了石庫門上。u同時(shí)，中共中共“一大一大”會址坐落于新天地廣場地塊之中會址坐落于新天地廣場地塊之中。孕育了弄堂文化的石庫門里弄孕育了弄堂文化的石庫門里弄中共中共“一大一大”會址，同樣為石庫門建筑風(fēng)格會址，同樣為石庫門建筑風(fēng)格上海新天地廣場上海新天地廣場從盤點(diǎn)項(xiàng)目所擁資源出發(fā)，我們做出如下研判：從盤點(diǎn)項(xiàng)目所擁資源出發(fā)，我們做出如下研判：u判斷一判斷一：石庫門風(fēng)格歷史建筑群石庫門風(fēng)格歷史建筑群+ +地方海派文化地方海派文化+ +中共中共“一大一大”會址會址構(gòu)成了本項(xiàng)目歷史文化街區(qū)改造的強(qiáng)勢資源。構(gòu)成了本項(xiàng)目歷史文化

27、街區(qū)改造的強(qiáng)勢資源。u判斷二判斷二：本項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)和傳承歷史文化遺產(chǎn)，并結(jié)：本項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)和傳承歷史文化遺產(chǎn)，并結(jié)合商業(yè)開發(fā)使其煥發(fā)新的生命力。合商業(yè)開發(fā)使其煥發(fā)新的生命力。上海新天地廣場上海新天地廣場開發(fā)策略開發(fā)策略1 1：深挖歷史建筑特色和文化精髓；秉承保護(hù)和改造：深挖歷史建筑特色和文化精髓；秉承保護(hù)和改造相結(jié)合，掌握破立平衡；新建部分現(xiàn)代建筑，新舊融合相結(jié)合，掌握破立平衡；新建部分現(xiàn)代建筑，新舊融合u新天地項(xiàng)目對歷史建筑的保護(hù)和改造主要采用了以下方式：u保留立面保留立面：保留大多數(shù)石庫門建筑外立面，并進(jìn)行修繕，尤其強(qiáng)調(diào)整舊如舊，體現(xiàn)石庫門建筑群的歷史文化韻味；u挖

28、掘精髓挖掘精髓：保留了建筑上體現(xiàn)歷史變遷的信息，如文字、標(biāo)語、文革時(shí)期的裝飾等；u內(nèi)部改造內(nèi)部改造：保留外立面的同時(shí)，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造（如改變層高，升級上下水，增加玻璃幕窗等），以滿足現(xiàn)代商業(yè)要求u新舊輝映新舊輝映：項(xiàng)目建成后分為南里北里兩部分，南以現(xiàn)代建筑為主，北以保留舊建筑為主，體現(xiàn)了新舊碰撞交融，突出上海的文化內(nèi)涵。u保留公建保留公建：保留并修繕了中共“一大”會址等建筑并作為文化展示場所u 歷史建筑保護(hù)的成功之處歷史建筑保護(hù)的成功之處: 打破了傳統(tǒng)“仿古”、“復(fù)古”等傳統(tǒng)保護(hù)方式的思維定勢，發(fā)掘了歷史積淀的文化精髓和內(nèi)核并予以傳承，而非生硬地保留沒有生命力的文化軀殼（原有生活形態(tài)和

29、建筑功能布局）。 成功實(shí)現(xiàn)了原有住宅區(qū)向現(xiàn)代住宅區(qū)向現(xiàn)代商業(yè)的功能置換商業(yè)的功能置換，保護(hù)的同時(shí)給區(qū)域塑造了未來發(fā)展空間。建筑保護(hù)與升級改造的成功經(jīng)驗(yàn)建筑保護(hù)與升級改造的成功經(jīng)驗(yàn)上海新天地廣場上海新天地廣場上海新天地廣場上海新天地廣場開發(fā)策略開發(fā)策略2 2：隨時(shí)間推移和項(xiàng)目發(fā)展不斷調(diào)整和深化定位，不：隨時(shí)間推移和項(xiàng)目發(fā)展不斷調(diào)整和深化定位，不斷釋放項(xiàng)目價(jià)值的潛在增長空間斷釋放項(xiàng)目價(jià)值的潛在增長空間都市旅游景點(diǎn)都市旅游景點(diǎn)國際交流聚會地國際交流聚會地綜合性時(shí)尚場所綜合性時(shí)尚場所初期主要強(qiáng)調(diào)綜合性，目標(biāo)是作成上海第一個(gè)集中餐飲、娛樂、購物、旅游、文化的綜合場所。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用

30、石庫門的歷史價(jià)值，明確的大方向?yàn)橐粋€(gè)綜合性的商業(yè)場所綜合性的商業(yè)場所。定位發(fā)展為“Shopping Mall”，把新天地打造成一個(gè)平面的Mall，要求綜合的同時(shí)，更要求有明確的主題定位和獨(dú)特魅力主題定位和獨(dú)特魅力。石庫門與生俱來的獨(dú)特魅力，為項(xiàng)目鎖定了主題：“都市旅游都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)。定位的第三階段，發(fā)展商決定把新天地設(shè)計(jì)成為適于國際化交流和聚會的場國際化交流和聚會的場所所，以體現(xiàn)上海的國際化發(fā)展趨勢和石庫門建筑本身中西融合中西融合的特點(diǎn)u發(fā)展商對新天地廣場的定位做到了“與時(shí)俱進(jìn)與時(shí)俱進(jìn)”：定位的調(diào)整和優(yōu)化是根據(jù)對項(xiàng)目資源的挖掘和認(rèn)識

31、的深入不斷進(jìn)行的，同時(shí)要回歸到對優(yōu)勢資源的聯(lián)系和利用之上。在調(diào)整定位的過程中，項(xiàng)目價(jià)值的增長空間的不斷得到釋放，城市站位不斷提高。區(qū)域區(qū)域主題主題功能模塊功能模塊主力店主力店/次主力店次主力店北里休閑餐飲餐飲零售休閑娛樂服務(wù)新天地壹號寶來納餐廳南里廣場生活休閑餐飲零售休閑娛樂服務(wù)88新天地南里購物中心生活?yuàn)蕵凡惋嬃闶坌蓍e娛樂Ifame卡拉OK、UME新天地時(shí)尚時(shí)尚購物餐飲零售服務(wù)DBHK、Francfrancu新天地廣場的業(yè)態(tài)配置隨著定位升級不斷調(diào)整，初期初期（北里南里）為聚集人氣，以休閑休閑餐飲和娛樂為主餐飲和娛樂為主，并配置提升整體形象的精精品酒店和會所做主力店品酒店和會所做主力店，而零售

32、業(yè)態(tài)較少。u隨著整個(gè)項(xiàng)目形象的建立和城市站位的提升，項(xiàng)目租金也不斷提高，零售業(yè)態(tài)占比增大零售業(yè)態(tài)占比增大（三期：新天地時(shí)尚），給項(xiàng)目帶來了具有持續(xù)性收益增值的能力。u新天地三期開業(yè)前后，整體業(yè)態(tài)變化對比圖(按店鋪數(shù)量)：三期開業(yè)前三期開業(yè)后上海新天地廣場上海新天地廣場開發(fā)策略開發(fā)策略3 3：隨定位升級而調(diào)整業(yè)態(tài)，逐步提高零售比例；利：隨定位升級而調(diào)整業(yè)態(tài)，逐步提高零售比例；利用一二期標(biāo)桿形象和品牌效應(yīng)帶動(dòng)三期租金和品牌檔次提升。用一二期標(biāo)桿形象和品牌效應(yīng)帶動(dòng)三期租金和品牌檔次提升。u在租戶的選擇方面以國際化為標(biāo)準(zhǔn)。在租戶的選擇方面以國際化為標(biāo)準(zhǔn)。 新天地對挑選租戶制定了一套很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。要求租

33、戶與新天地有相近的思維，開發(fā)商通過提供樣板房，組織租戶參觀提供樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計(jì)理念，達(dá)到和租戶理念的磨合，這是新天地市場推廣中的重要步驟。u招商方面只選最合適新天地的，而不是付招商方面只選最合適新天地的，而不是付租金最高的住戶。租金最高的住戶。 新天地的商戶組合主要是老字號品牌商戶老字號品牌商戶、具有特色的魅力商戶魅力商戶和明星自營的依靠名氣聚攏人氣的明星商戶明星商戶，聚集了一大群優(yōu)秀商戶。對于最優(yōu)秀的商戶而言，即依靠主力店自身的品牌與形象，在與開發(fā)商的談判中占據(jù)優(yōu)勢，所以租金通常壓得很低。林俊杰SMUDGEJasM.B上海新天地廣場上海新天地廣場開發(fā)策略開發(fā)策略4 4：初期租金

34、優(yōu)惠積累優(yōu)質(zhì)商戶、聚集商業(yè)人氣，根：初期租金優(yōu)惠積累優(yōu)質(zhì)商戶、聚集商業(yè)人氣，根據(jù)定位選擇商戶；經(jīng)過發(fā)展逐步取得招商和租金制定主導(dǎo)地位。據(jù)定位選擇商戶；經(jīng)過發(fā)展逐步取得招商和租金制定主導(dǎo)地位。EDWIN氣味圖書館u新天地廣場只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離。這樣的模式與國際Mall運(yùn)營模式同步，該模式可保證和提高管理水平，更可使可使Mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會形以一個(gè)統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者象面對消費(fèi)者，同時(shí)由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格和經(jīng)營風(fēng)格。u同時(shí)，這種模式也能防止后期經(jīng)營權(quán)不統(tǒng)一出現(xiàn)小商鋪集成，業(yè)態(tài)和經(jīng)營形式退化

35、的現(xiàn)象。上海新天地廣場上海新天地廣場開發(fā)策略開發(fā)策略5 5：堅(jiān)持只租不售，經(jīng)營管理分離，保證整體管理水：堅(jiān)持只租不售，經(jīng)營管理分離，保證整體管理水平，把項(xiàng)目作為區(qū)域形象展示標(biāo)桿平，把項(xiàng)目作為區(qū)域形象展示標(biāo)桿u 上海新天地占地面積3萬平米，總建筑面積8萬多平方米（含三期），規(guī)模并不大，但通過前述的發(fā)展理念和策略，逐步發(fā)展成及保留了海派文化和石庫門建筑風(fēng)格精髓、又飄散著現(xiàn)代國際化時(shí)尚氣息的商業(yè)項(xiàng)目。u 上海新天地廣場在太平橋城市綜合體中扮演了形象標(biāo)桿和商業(yè)核心的角色，其開業(yè)之初 餐飲類租金僅3.5元/m2天，如今已升至30-35 m2天。而新天地廣場對整個(gè)綜合體商業(yè)價(jià)值和地價(jià)拉新天地廣場對整個(gè)綜合

36、體商業(yè)價(jià)值和地價(jià)拉動(dòng)作用亦極為顯著動(dòng)作用亦極為顯著：2006年賣到1.6萬每平的翠湖天地如今已賣到13-16萬每平，實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)。4.35.05.3新天地周邊房價(jià)走勢圖新天地及企業(yè)天地年租金收益圖上海新天地廣場上海新天地廣場開發(fā)成果：規(guī)模不大但定位鮮明、散發(fā)傳統(tǒng)文化韻味又披上時(shí)開發(fā)成果：規(guī)模不大但定位鮮明、散發(fā)傳統(tǒng)文化韻味又披上時(shí)尚外衣，輻射太平橋城市綜合體的商業(yè)核心和形象標(biāo)桿項(xiàng)目尚外衣，輻射太平橋城市綜合體的商業(yè)核心和形象標(biāo)桿項(xiàng)目上海新天地廣場上海新天地廣場小結(jié)小結(jié)u 以石窟門建筑、弄堂文化和中共以石窟門建筑、弄堂文化和中共“一大一大”會址作等優(yōu)勢資源為載體進(jìn)行會址作等優(yōu)勢資源為載體進(jìn)行初期

37、開發(fā)，掌握保護(hù)和開發(fā)的平衡點(diǎn)，打造區(qū)域商業(yè)個(gè)性化形象和焦點(diǎn)。初期開發(fā)，掌握保護(hù)和開發(fā)的平衡點(diǎn)，打造區(qū)域商業(yè)個(gè)性化形象和焦點(diǎn)。u 不斷挖掘項(xiàng)目優(yōu)勢資源精髓，隨著項(xiàng)目發(fā)展及時(shí)調(diào)整和升級項(xiàng)目定位。不斷挖掘項(xiàng)目優(yōu)勢資源精髓，隨著項(xiàng)目發(fā)展及時(shí)調(diào)整和升級項(xiàng)目定位。u 初期重點(diǎn)布置餐飲業(yè)態(tài)吸引人氣，通過精品酒店等主力店提升形象，中初期重點(diǎn)布置餐飲業(yè)態(tài)吸引人氣，通過精品酒店等主力店提升形象，中期加強(qiáng)休閑娛樂業(yè)態(tài)增加人流駐留，后期增加零售業(yè)態(tài)增加租金收益。期加強(qiáng)休閑娛樂業(yè)態(tài)增加人流駐留，后期增加零售業(yè)態(tài)增加租金收益。u 只租不售，實(shí)行管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)分析，保證項(xiàng)目整體形象和品質(zhì)的同時(shí)只租不售，實(shí)行管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)分

38、析，保證項(xiàng)目整體形象和品質(zhì)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)各商家的個(gè)性化差異化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)各商家的個(gè)性化差異化經(jīng)營u 打造區(qū)域商業(yè)核心，帶動(dòng)周圍現(xiàn)金型物業(yè)發(fā)展。打造區(qū)域商業(yè)核心，帶動(dòng)周圍現(xiàn)金型物業(yè)發(fā)展。政府前期大力實(shí)施地塊區(qū)域整體環(huán)境改造，包括人口騰遷、城市政府前期大力實(shí)施地塊區(qū)域整體環(huán)境改造，包括人口騰遷、城市配套設(shè)施完善、道路、交通、綠化、景觀配套設(shè)施完善、道路、交通、綠化、景觀環(huán)境環(huán)境資源資源規(guī)劃規(guī)劃建筑建筑業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)平臺平臺深入挖掘項(xiàng)目資源，包括自然景觀、建筑景觀、人文、歷史，為深入挖掘項(xiàng)目資源，包括自然景觀、建筑景觀、人文、歷史，為資源搭建一個(gè)平臺，成為項(xiàng)目的主線和磁極，形成核心競爭力。資源搭建一個(gè)平臺，成為項(xiàng)

39、目的主線和磁極，形成核心競爭力。通過燈光、小品、設(shè)施、運(yùn)營、附加項(xiàng)目等對資源主線進(jìn)行強(qiáng)化通過燈光、小品、設(shè)施、運(yùn)營、附加項(xiàng)目等對資源主線進(jìn)行強(qiáng)化以資源主線為核心，進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過特色結(jié)點(diǎn)的打造，以資源主線為核心，進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過特色結(jié)點(diǎn)的打造，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面的片區(qū)式拉動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營無死角實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面的片區(qū)式拉動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營無死角建筑特色化、景觀化、風(fēng)情化，藝術(shù)化，注重細(xì)節(jié)的打造，通過建筑特色化、景觀化、風(fēng)情化，藝術(shù)化，注重細(xì)節(jié)的打造，通過裝飾、立面、構(gòu)筑物、形態(tài)等將文化符號植入建筑本身。裝飾、立面、構(gòu)筑物、形態(tài)等將文化符號植入建筑本身。深挖歷史建筑特色和文化精髓；秉承保護(hù)

40、和改造相結(jié)合，掌握破深挖歷史建筑特色和文化精髓；秉承保護(hù)和改造相結(jié)合，掌握破立平衡，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)功能置換。立平衡，內(nèi)部實(shí)現(xiàn)功能置換。歷史特色型商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)原址原味予以保留，以傳承城市文化歷史特色型商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)原址原味予以保留，以傳承城市文化通過餐飲娛樂業(yè)態(tài)在項(xiàng)目初期帶動(dòng)人氣，后期逐步增加零售業(yè)態(tài)，通過餐飲娛樂業(yè)態(tài)在項(xiàng)目初期帶動(dòng)人氣，后期逐步增加零售業(yè)態(tài)，提升利潤，但餐飲娛樂業(yè)態(tài)仍為主力業(yè)態(tài)提升利潤，但餐飲娛樂業(yè)態(tài)仍為主力業(yè)態(tài)公建設(shè)施的引入，如劇院、博物館、圖書館、會展等為商業(yè)客群公建設(shè)施的引入，如劇院、博物館、圖書館、會展等為商業(yè)客群搭建文化體驗(yàn)平臺，聚集更多的商業(yè)消費(fèi)力搭建文化體驗(yàn)平臺，聚集更多的商

41、業(yè)消費(fèi)力酒店的引入既是形象標(biāo)簽，同時(shí)也作為旅游配套設(shè)施為商業(yè)的發(fā)酒店的引入既是形象標(biāo)簽，同時(shí)也作為旅游配套設(shè)施為商業(yè)的發(fā)展搭建旅游產(chǎn)業(yè)平臺。展搭建旅游產(chǎn)業(yè)平臺。歷史文化特色商業(yè)街區(qū)歷史文化特色商業(yè)街區(qū)KPIKPI4242歷史文化特色大規(guī)模綜合商業(yè)區(qū)歷史文化特色大規(guī)模綜合商業(yè)區(qū)開發(fā)模式研究開發(fā)模式研究 成都寬窄巷子、上海瑞安新天地-太平橋改造 4343成都寬窄巷子成都寬窄巷子成都三大歷史文化名城保護(hù)街區(qū)之一，融合閑適老成都、時(shí)尚成都三大歷史文化名城保護(hù)街區(qū)之一，融合閑適老成都、時(shí)尚新成都的國內(nèi)首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)。新成都的國內(nèi)首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)。u概述概述：“寬窄巷子”是成都市三大歷史

42、文化保護(hù)區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的四合院群落組成。改造項(xiàng)目于2008年竣工。核心保護(hù)區(qū)占地核心保護(hù)區(qū)占地80畝，建面畝，建面4.4萬平米（含地下停車場萬平米（含地下停車場1.1萬平米）萬平米），由45個(gè)清末民初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落組成。院落以一層為主，局部二層，面積面積173-1100平米，主要集中在平米，主要集中在400-800平米。平米。開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例4444成都寬窄巷子成都寬窄巷子開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例u貫穿項(xiàng)目的三條巷子定位各不相同，詳見表格，在業(yè)態(tài)業(yè)種的設(shè)置上較為科

43、學(xué)，寬巷子以餐飲、茶館寬巷子以餐飲、茶館為主，窄巷子以西餐、咖啡為主，為主，窄巷子以西餐、咖啡為主，井巷子以酒吧、夜店為主井巷子以酒吧、夜店為主，體現(xiàn)了時(shí)間序列的層次性。u開街之初，寬窄巷子在業(yè)態(tài)的配置上特色明顯，其餐飲、酒吧、茶其餐飲、酒吧、茶館類的店鋪比重最大，零售業(yè)態(tài)相館類的店鋪比重最大，零售業(yè)態(tài)相對較小對較小，這不僅能利用餐飲類業(yè)態(tài)易成活且聚集人氣的優(yōu)勢，也符合成都重休閑好飲食的生活方式，而引入咖啡（包括星巴克）既實(shí)現(xiàn)了時(shí)尚休閑的文化與歷史韻味的融合，豐滿了迎合不同客群的能力。街道主題定位業(yè)態(tài)分布寬巷子“閑生活”，旅游休閑主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、

44、特色休閑酒館、特色客棧、會所、SPA窄巷子“慢生活”，品牌商業(yè)主題的精致生活品位區(qū)西餐、品牌餐飲、時(shí)尚快餐、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店井巷子“新生活”，時(shí)尚年輕主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂區(qū)酒吧、夜店、甜品、婚場、小型特色零售、快餐、創(chuàng)意時(shí)尚在空間、時(shí)間上進(jìn)行層次分明的定位細(xì)分；并針對不同客群的在空間、時(shí)間上進(jìn)行層次分明的定位細(xì)分；并針對不同客群的消費(fèi)需求和地方消費(fèi)傾向進(jìn)行綜合業(yè)態(tài)配置。消費(fèi)需求和地方消費(fèi)傾向進(jìn)行綜合業(yè)態(tài)配置。u功能細(xì)分和業(yè)態(tài)規(guī)劃：功能細(xì)分和業(yè)態(tài)規(guī)劃：特色酒吧特色酒吧私房餐飲私房餐飲飾品飾品茶館茶館4545成都寬窄巷子成都寬窄巷子業(yè)態(tài)分布圖業(yè)態(tài)分布圖深紅：餐飲類深紅：餐飲類淺綠：

45、飾品類淺綠：飾品類橘色：酒吧橘色：酒吧藍(lán)色：精品酒店藍(lán)色：精品酒店鵝黃：咖啡廳鵝黃：咖啡廳灰色：文化主題類灰色：文化主題類寬巷子寬巷子窄巷子窄巷子井巷子井巷子開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例4646以老成都城市格局和胡同建筑風(fēng)格孤本為強(qiáng)勢資源貫穿整體，以老成都城市格局和胡同建筑風(fēng)格孤本為強(qiáng)勢資源貫穿整體，以四川古老藝術(shù)工藝為文化標(biāo)簽進(jìn)行植入。以四川古老藝術(shù)工藝為文化標(biāo)簽進(jìn)行植入。成都寬窄巷子成都寬窄巷子u強(qiáng)勢資源貫穿主線強(qiáng)勢資源貫穿主線：清末明初老舊建筑風(fēng)格和清末明初老舊建筑風(fēng)格和街道肌理成為貫穿整個(gè)項(xiàng)目的強(qiáng)勢資源街道肌理成為貫穿整個(gè)項(xiàng)目的強(qiáng)勢資源。寬窄巷子整體保留了老成都“千年少城”的城市格局和百年

46、原真建筑格局的最后遺存，成為北方胡同文化和建筑風(fēng)格在南方的“孤本”。開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例u設(shè)置公建植入文化設(shè)置公建植入文化：寬窄巷子專門設(shè)置一些公寬窄巷子專門設(shè)置一些公建用以展示古老藝術(shù)和文化建用以展示古老藝術(shù)和文化，如蜀繡、竹編及漆器工藝等，還修建了特色紀(jì)念館、畫館、戲館等，并且邀請一些頂級藝術(shù)家、文化名人來此從事創(chuàng)邀請一些頂級藝術(shù)家、文化名人來此從事創(chuàng)作作，成功給整體商業(yè)環(huán)境植入了文化底蘊(yùn)。清末民初老舊風(fēng)格建筑清末民初老舊風(fēng)格建筑寬巷子內(nèi)的成都原真生活體驗(yàn)館寬巷子內(nèi)的成都原真生活體驗(yàn)館4747成都寬窄巷子成都寬窄巷子開發(fā)策略：劃分核心保護(hù)區(qū)和環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)，前者著力原始建筑開發(fā)策略：劃分核

47、心保護(hù)區(qū)和環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)，前者著力原始建筑保護(hù)，后者重點(diǎn)改建開發(fā)。保護(hù)，后者重點(diǎn)改建開發(fā)。開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例區(qū)域核心保護(hù)區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)占地80畝220畝開發(fā)方式只遷不拆（產(chǎn)權(quán)買斷/調(diào)換）：40%建筑保留并修繕；60%建筑按原有風(fēng)貌進(jìn)行改建拆除大部分原建筑，新開發(fā)產(chǎn)品為獨(dú)立仿古宅院式別墅開發(fā)特點(diǎn)整舊如舊整新如舊開發(fā)重點(diǎn)保護(hù)歷史建筑開發(fā)商鋪和住宅產(chǎn)品核心保護(hù)區(qū)核心保護(hù)區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)4848成都寬窄巷子成都寬窄巷子開發(fā)策略：以核心保護(hù)區(qū)先期啟動(dòng)，帶動(dòng)其余區(qū)域發(fā)力，通過開發(fā)策略：以核心保護(hù)區(qū)先期啟動(dòng)，帶動(dòng)其余區(qū)域發(fā)力，通過環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)的獨(dú)立仿古院落別墅實(shí)現(xiàn)回款。環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)的獨(dú)立仿古院落別墅實(shí)現(xiàn)回

48、款。開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例特色主題餐飲特色主題餐飲主題書屋主題書屋獨(dú)立仿古院落式別墅獨(dú)立仿古院落式別墅4949成都寬窄巷子成都寬窄巷子開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例u投資規(guī)模和成本構(gòu)成投資規(guī)模和成本構(gòu)成：初期預(yù)算靜態(tài)投資約7億元，成本包括土地成本、拆遷成本、古舊建筑修繕、改造成本，新建建筑建設(shè)成本、環(huán)境景觀塑造成本以及屬于開發(fā)公司所有的全部建（構(gòu)）筑物及公共環(huán)境的維護(hù)、維修費(fèi)用，市政基礎(chǔ)設(shè)施改造、建設(shè)成本等。u運(yùn)作方式運(yùn)作方式：公司化運(yùn)作，由市政府牽頭組建項(xiàng)目公市政府牽頭組建項(xiàng)目公司（該公司采取一家控股，多家入股的方式）作為實(shí)司（該公司采取一家控股，多家入股的方式）作為實(shí)施主體施主體，進(jìn)行統(tǒng)一保護(hù)

49、、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、整治和經(jīng)營。u融資方式融資方式：1、主要采取銀行貸款；2、政府以財(cái)政貼息給予補(bǔ)償；3、成都市政府對項(xiàng)目提供政策和資金支持，包括在市政資金中安排片區(qū)道路、給排水等市政管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用、降低并緩交或分期繳納該區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。采取政府牽頭組建項(xiàng)目公司的運(yùn)作方式；通過銀行貸款進(jìn)行融采取政府牽頭組建項(xiàng)目公司的運(yùn)作方式；通過銀行貸款進(jìn)行融資，并享受政府的政策和資金支持。資，并享受政府的政策和資金支持。5050寬窄巷子寬窄巷子核心保護(hù)區(qū)核心保護(hù)區(qū)（形象占位）（形象占位）環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)（現(xiàn)金流）（現(xiàn)金流）城市特色文化的展示，城市名片改建打造多功能型可售產(chǎn)品，滿足回現(xiàn)保護(hù)建筑復(fù)原及

50、改造強(qiáng)勢資源同步文化旅游產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)公建設(shè)施打造歷史文化挖掘及老字號復(fù)原餐飲娛樂為主，零售為輔主題化商業(yè)的引入，提升文化品位拆除大部分原建筑，整新如舊新開發(fā)產(chǎn)品為獨(dú)立仿古宅院式別墅開發(fā)策略小結(jié)開發(fā)策略小結(jié)5151體驗(yàn)式設(shè)計(jì)體驗(yàn)式設(shè)計(jì)運(yùn)用大量情景小品及燈光烘托氛圍，交流空間運(yùn)用大量情景小品及燈光烘托氛圍，交流空間得到最大范圍展示，讓民眾在這里充分體驗(yàn)到主題商業(yè)的魅力得到最大范圍展示，讓民眾在這里充分體驗(yàn)到主題商業(yè)的魅力瑞安新天地瑞安新天地太平橋太平橋開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例u太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目位于上海市盧灣區(qū)，總規(guī)總規(guī)劃用地劃用地52公頃公頃，毗鄰淮海中路商業(yè)企業(yè)、黃陂南路地鐵站以及上海市東西、南北

51、主干高架交匯點(diǎn)。此發(fā)展項(xiàng)目包括寫字樓、住宅、商業(yè)、娛樂和文化，大功能分區(qū)上主要包括上海新天上海新天地、企業(yè)新天地和翠湖天地地、企業(yè)新天地和翠湖天地，規(guī)模如下表所示。分區(qū)功能總建筑面積上海新天地廣場商業(yè)/文化/旅游/休閑體驗(yàn)場所5.7萬翠湖新天地小區(qū)高端住宅53.4萬其中二期11萬企業(yè)天地甲級寫字樓和購物中心39萬翠湖天地等高端住宅翠湖天地等高端住宅上海新天地廣場上海新天地廣場企業(yè)天地企業(yè)天地5252開發(fā)策略：整體規(guī)劃，片區(qū)推進(jìn)，分步實(shí)施，環(huán)改先行開發(fā)策略：整體規(guī)劃，片區(qū)推進(jìn)，分步實(shí)施，環(huán)改先行瑞安新天地瑞安新天地太平橋太平橋開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例u開發(fā)商（瑞安集團(tuán)）從政府拿到規(guī)劃面積為52萬

52、平方米的太平橋地區(qū)地塊后，考慮了以下3點(diǎn)問題： 地塊所屬區(qū)域原為老舊居民區(qū)，區(qū)域環(huán)境較差，價(jià)值較低，開發(fā)商拿地開發(fā)熱情不高。 項(xiàng)目體量龐大（52萬平米規(guī)劃面積），若一次整體開發(fā)，開發(fā)商將面臨沉重的資金壓力。 若采取以往的零星拆建式“街坊改造”方式，對于大體量的項(xiàng)目很可能產(chǎn)生規(guī)劃不統(tǒng)一，功能分區(qū)混亂重復(fù)的問題u認(rèn)識到以上問題，開發(fā)商提出了“統(tǒng)一規(guī)統(tǒng)一規(guī)劃，成片改造，分步實(shí)施，環(huán)改先行劃，成片改造，分步實(shí)施，環(huán)改先行”的開發(fā)思路。5353各分區(qū)劃分層次分明，功能上既互相帶動(dòng)又互相補(bǔ)充各分區(qū)劃分層次分明，功能上既互相帶動(dòng)又互相補(bǔ)充瑞安新天地瑞安新天地太平橋太平橋開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例u從功能分區(qū)的

53、角度分析： 大型人工湖和綠地：改善區(qū)域生態(tài)和景觀環(huán)境； 新天地廣場：主題情景體驗(yàn)式商業(yè)，提升區(qū)域商業(yè)形象，同時(shí)留存歷史建筑，豐滿區(qū)域文化韻味； 翠湖天地/企業(yè)天地：引入高端人群，提升區(qū)域人口素質(zhì)和消費(fèi)能力，并補(bǔ)充商務(wù)功能。高端住宅高端住宅休閑體驗(yàn)式商業(yè)休閑體驗(yàn)式商業(yè)購物中心購物中心/辦公型物業(yè)辦公型物業(yè)大型人工湖大型人工湖綠地公園綠地公園5454開發(fā)過程：大型人工湖綠地刷新區(qū)域形象，新天地廣場打造提開發(fā)過程：大型人工湖綠地刷新區(qū)域形象，新天地廣場打造提升商業(yè)價(jià)值，推出現(xiàn)金回流產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)匯款，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域升級升商業(yè)價(jià)值，推出現(xiàn)金回流產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)匯款，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域升級瑞安新天地瑞安新天地太平橋太平橋開發(fā)模式案例開發(fā)模式案例u 根據(jù)前述開發(fā)思路，開發(fā)商進(jìn)行了以下的開發(fā)過程收益收益新天地前期總投資 14億元，投資如此巨大，如何獲取收益呢？太平橋的環(huán)境改造，石庫門的文化保護(hù)，單獨(dú)來看，都是賠本買賣。有人曾估算，瑞安集團(tuán)首期投入的14億元，至少需要十年才能收回成本?，F(xiàn)在看來，由于正值房地產(chǎn)的黃金十年，瑞安獲得的回報(bào)已經(jīng)