土地一級開發(fā)研究（課堂PPT）

1、1土地開發(fā)模式介紹生地/拆遷地塊政府下屬開發(fā)企業(yè)國土整理儲備中心二級開發(fā)土地使用權同系二級開發(fā)商一級開發(fā)商可建設用地(熟地)公開招拍掛/土地儲備二級開發(fā)商商品房公建配套工業(yè)各功能性質(zhì)用地民營機構政府工業(yè)企業(yè)(自建)工業(yè)開發(fā)商政府公私合營公司專業(yè)運營商旅游復合地產(chǎn)開發(fā)商代建開發(fā)商一般開發(fā)商政府委托委托/招投標土地一級開發(fā)土地增值收益項目開發(fā)出售/出租/代建工程收益復合地產(chǎn)開發(fā)商復合地產(chǎn)開發(fā)商復合地產(chǎn)開發(fā)商2土地開發(fā)模式介紹土地一級開發(fā)模式土地二級開發(fā)模式公建配套開發(fā)模式商品房開發(fā)模式工業(yè)園開發(fā)模式政府獨立開發(fā)模式PPP(公私合營)模式常規(guī)項目開發(fā)模式政府主導的傳統(tǒng)開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式BOT(

2、運營-移交)模式復合型地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)開發(fā)商主導的工業(yè)地產(chǎn)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式TOT(移交-經(jīng)營-移交)模式捆綁項目開發(fā)模式一級開發(fā)招投標模式PFT(私營機構融資)模式3一級開發(fā)模式分類開發(fā)模式政府獨立開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式一級開發(fā)招投標模式模式特點n政府委托下屬企業(yè)進行一級開發(fā)n要求政府有相對雄厚的資金實力n政府承擔前期大量資金投入的風險n操作不透明,土地一級開發(fā)的利潤率計算方式很難確定n政府和企業(yè)合作進行一級土地開發(fā),并分享土地一級開發(fā)后土地增值的收益n企業(yè)和政府簽定合作協(xié)議,明確雙方的責任、權利和義務，可加快區(qū)域開發(fā)的速度n一般適合大規(guī)模、高起點規(guī)劃的區(qū)

3、域開發(fā)，需要大量的資金投入，當?shù)卣Ｍ麥p少財政投入n要求企業(yè)具備豐富的一級開發(fā)經(jīng)驗和實力，協(xié)助政府進行整體規(guī)劃、土地推介等n常見于主題型地產(chǎn)開發(fā)，如旅游主題地產(chǎn)，文化主題地產(chǎn)等n常以招標或掛牌形式出讓生地，引進具備一級開發(fā)和二級開發(fā)能力的專業(yè)開發(fā)商n通過招投標方式，由一級開發(fā)公司具體實施n政府指定土地一級開發(fā)的時間、流程n降低一二級聯(lián)動可能性，使二級市場競爭環(huán)境更加公平適用項目高利潤項目非成熟區(qū)域的整體開發(fā)旅游主題區(qū)域或社區(qū)利潤穩(wěn)定的成熟區(qū)域4主題型帶土地開發(fā)模式案例華僑城生地二級開發(fā)主題公園文化配套公共設施住宅酒店商業(yè)深圳華僑城4平方公里深圳東部華僑城7平方公里，預計投資30億深圳華僑城2

4、.6平方公里，預計投資30億深圳華僑城1.5平方公里，預計投資20億深圳華僑城2平方公里，預計投資30億一級開發(fā)華僑城地產(chǎn)有限公司用地性質(zhì)為旅游主題公園用地掛牌政府獲利減少政府土地一級開發(fā)的投入發(fā)展商專業(yè)性強，經(jīng)驗豐富，提高主題項目開發(fā)運營的成功率政府無須投入和承擔風險便獲得區(qū)域升值，并實現(xiàn)社會效益開發(fā)商獲利政府支持力度大，較易獲得成片開發(fā)的土地規(guī)模大，門檻高，拿地競爭小土地交割較低主題項目經(jīng)營前景樂觀，并為房地產(chǎn)開發(fā)帶來高附加值5公建配套開發(fā)模式分類開發(fā)模式PPP（公私合營）模式BOT（建造運營移交）模式TOT（移交運營移交）模式PFI（私營機構融資）模式模式特點n政府、營利性企業(yè)和非營利性

5、企業(yè)達成相互合作關系，簽署合同明確雙方的權利和義務，以確保項目的順利完成n政府并不是把項目的責任全部轉(zhuǎn)移到私人企業(yè)，而是合作各方共同承擔投資、風險、責任以及分享回報nBOT項目的所有權、運營權在特許期限內(nèi)屬于項目公司。項目公司可把項目的運營權分包給運營維護承包商n政府在此期間則擁有對項目的監(jiān)督權、調(diào)控權n當特許期限屆滿，所有權將無償移交給政府部門n政府將已經(jīng)建成投產(chǎn)運營的基礎設施項目移交給投資方進行運營n政府憑借移交的基礎設施項目未來若干年的權益，一次性地從投資方融通到一筆資金，再將該筆資金用于新的基礎設施項目建設n當經(jīng)營期屆滿是，投資方再將項目移交回政府手中n政府部門發(fā)起項目，由財團進行項目

6、建設和運營，并按事先的規(guī)定提供所需的服務n政府在合同期限內(nèi)因使用承包商提供的設施而向其付款n在合同結(jié)束時，有關資產(chǎn)的所有權或者留給私人承包商，或交給政府，取決于原始合同的條款規(guī)定適用項目同時具有風險和利潤的項目低利潤項目，投資較大，建設周期長高利潤項目社會福利性項目，如學校、醫(yī)院6PPT發(fā)展模式的啟示發(fā)揮公共機構和民營機構各自的優(yōu)勢取長補短以最有效的成本為公眾提供高質(zhì)量的服務降低成本政府可以和民營機構共同分擔風險風險均擔民營機構為實現(xiàn)盈利目的，提供優(yōu)質(zhì)服務服務質(zhì)量提高，收入增加將項目設計、建造、運營和管理有效結(jié)合提高項目執(zhí)行效率民營機構的參與將對專業(yè)人才的培養(yǎng)有促進人才培養(yǎng)可及時籌措所需資金融

7、資優(yōu)勢7商品房開發(fā)模式介紹開發(fā)模式常規(guī)地產(chǎn)項目開發(fā)模式捆綁項目開發(fā)模式復合型地產(chǎn)開發(fā)模式模式特點一般規(guī)模適中或較小項目的開發(fā)、功能比較單一政府帶控規(guī)出讓地塊，并設定附加條件，如規(guī)定開發(fā)商興建星級酒店、大型商業(yè)等地產(chǎn)開發(fā)與其它資源的整合或產(chǎn)業(yè)嫁接，如旅游休閑、教育、運動等設施運營提升地產(chǎn)項目的整體價值地產(chǎn)銷售回籠資金，填補設施前期開發(fā)的投入和后期運營支出，形成功能嫁接形成良好的品牌和復制模式適用項目利潤空間較大的普通項目相對非成熟區(qū)域的建設相對非成熟區(qū)域的主題型地產(chǎn)項目，類似捆綁開發(fā)8復合型地產(chǎn)開發(fā)模式深圳華僑城啟動期豐富期增值期全面啟動華僑城旅游區(qū)n錦繡中華n世界之窗n民俗村n歡樂谷完善基建配

8、套n文化設施建設n生活配套建設開發(fā)房地產(chǎn)項目n住宅區(qū)全面啟動關鍵舉措9土地開發(fā)模式比較與總結(jié)1政府獨立開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式一級開發(fā)招投標模式主導者政府開發(fā)商+政府開發(fā)商開發(fā)商+政府投入由政府承擔由開發(fā)商承擔由開發(fā)商承擔由開發(fā)商承擔政府收益時間熟地招拍掛熟地招拍掛生地掛牌熟地招拍掛收益來源政府獲得土地增值收益政府與開發(fā)商分享土地增值收益開發(fā)商獲得公建設施日常運營的管理收益政府獲得生地出讓收益開發(fā)商獲得土地增值收益和地產(chǎn)開發(fā)收益政府與開發(fā)商分享土地增值收益風險高低低低功能實現(xiàn)區(qū)域帶動性弱區(qū)域帶動性強區(qū)域帶動性強區(qū)域帶動性弱在現(xiàn)金流吃緊的情況下，可部分采取城市運營開發(fā)模式

9、、主題型項目帶土地開發(fā)模式和一級開發(fā)招投標模式10土地開發(fā)模式比較與總結(jié)2PPT模式BOT模式TOT模式PFI模式主導者政府+開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商投入由政府和私營機構共同承擔開發(fā)成本、日常運作和管理支出由私營機構承擔開發(fā)成本、日常運作和管理支出由政府承擔開發(fā)成本、私營機構承擔日常運作和管理支出由私營機構承擔開發(fā)成本、日常運作和管理支出政府收益時間項目運營后特許經(jīng)營權期限后特許經(jīng)營權期限前-收益來源政府與私營機構分享公建設施日常運營收益私營機構在特許經(jīng)營權期限內(nèi)獲公建設施日常運營收益私營機構在特許經(jīng)營權期限內(nèi)獲公建設施日常運營收益；政府一次性地獲得所移交項目未來若干年內(nèi)的收益私營機構在特許經(jīng)

10、營權期限內(nèi)獲公建設施日常運營收益政府的投資風險低低低低功能實現(xiàn)強強強弱建議通過市場化手段開發(fā)公建配套，引進私人機構參與，緩解政府資金壓力，并提高項目執(zhí)行效率11土地開發(fā)模式比較與總結(jié)3常規(guī)地產(chǎn)項目開發(fā)模式復合型地產(chǎn)開發(fā)模式捆綁項目開發(fā)模式主導者開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商投入常規(guī)開發(fā)項目費用主題設施和常規(guī)地產(chǎn)項目的開發(fā)費用，以及后續(xù)運營支出捆綁項目和常規(guī)地產(chǎn)項目的開發(fā)費用，以及后續(xù)運營支出政府收益時間土地出讓時土地出讓時，及主題設施成功運營后土地出讓時收益來源政府獲得土地出讓收益，開發(fā)商獲得項目銷售/租賃收益政府獲得土地出讓收益，以及主題設施經(jīng)營收入的稅收開發(fā)商獲得項目銷售/租賃收益，以及主題設施的經(jīng)營

11、收益政府獲得土地出讓收益，開發(fā)商獲得項目銷售/租賃收益政府的投資風險無無無功能實現(xiàn)強強弱發(fā)展期，采用捆綁項目開發(fā)模式和復合型地產(chǎn)開發(fā)模式進行區(qū)域開發(fā)，增強區(qū)域的形象和功能，并大力提升商品房的附加值成熟期，待區(qū)域價值形成后，采取常規(guī)方式進行地產(chǎn)開發(fā)，政府可通過拍賣形式獲得高額土地出讓金12開發(fā)原則土地開發(fā)模式選取原則專業(yè)分工原則，發(fā)揮各主體的專業(yè)特色，各司其職，如主題公園可以出讓土地給專業(yè)主題公園開發(fā)商運作，政府則盡可能扮演宏觀督導的角色在確保開發(fā)成功的前提下，盡可能降低政府的開發(fā)風險，并簡化政府的工作同時具有風險和利潤的項目考慮采用“公私合營”（PPP）的方式低利潤、投資大、周期長的項目采用“

12、建造運營移交”（BOT）的方式社會福利性質(zhì)的項目可以考慮采用“私營機構融資”（PFI）的方式在資金允許的情況下，采取政府獨立進行土地一級開發(fā)的方式，對于確保既定的發(fā)展目標和發(fā)展時序有幫助對于發(fā)展到較為成熟階段區(qū)域內(nèi)的一些常規(guī)、利潤率較高且穩(wěn)定的項目采取常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)的模式對于周期長、影響廣、回收期長的項目采取捆綁開發(fā)的模式對于影響區(qū)域經(jīng)濟長期發(fā)展的關鍵項目，并可能與政府稅收等政策掛鉤的項目采取政府主導的開發(fā)模式13開發(fā)原則土地開發(fā)分期原則優(yōu)先考慮具備開發(fā)條件的可建設用地，加快推進速度，降低實施難度堅持啟動區(qū)的整體性，避免破碎性的點式開發(fā)，以便最大程度的資源共享關鍵景觀資源和配套設施 優(yōu)先啟動，奠

13、定區(qū)域形象，有利于提升后期區(qū)域的價值最優(yōu)質(zhì)的地塊后期開發(fā)，實現(xiàn)土地價值最大化階段開發(fā)的片區(qū)構成應充分考慮市場實現(xiàn)性和區(qū)域階段性發(fā)展目標，同時兼顧短期目標和長期目標大規(guī)模的區(qū)域項目往往具有很多市場不確定因素，需分期開發(fā)，且各期開發(fā)的面積不宜過大，以控制成本和市場運營風險優(yōu)先考慮對外交通相對便利區(qū)域，以增強啟動區(qū)物業(yè)的可達性和昭顯作用各分期之間具有一定的連續(xù)性和互動性，但各分期對內(nèi)應具有一定的集聚性和獨立性社會效益高的項目提早建設，經(jīng)濟效益高的項目較晚建設，以實現(xiàn)較大開發(fā)價值14專題：主題公園商業(yè)運作模式市場化商業(yè)運作模式人造型模式資源型模式針對自然和人文資源比較豐富的主題公園通過對例如土地、林地

14、、水資源等部分資本化展開經(jīng)營政府擁有旅游資源所有權、行政管理權、規(guī)劃權、文物保護權轉(zhuǎn)讓的開發(fā)經(jīng)營權包括：公園管理權、開發(fā)權、招商權、門票收益權、經(jīng)營項目開發(fā)與收益權針對本身資源不夠形成游客吸引力的情況下，通過注入性的產(chǎn)品來打造設計出游客吸引力需結(jié)合以下因素加以考慮：所在地的餓經(jīng)濟發(fā)展水平旅游目的地的想象感知主題公園產(chǎn)品的稀缺性依托自然資源及產(chǎn)業(yè)鏈，經(jīng)營方式（商業(yè)利益優(yōu)先），打造知名主題公園品牌15主題公園價值鏈與盈利模式價值鏈盈利方式主體鏈門票游樂項目分支鏈餐飲住宿旅游紀念品子鏈公園會展招商其他旅游門票盈利模式通過簡單的圈地收取門票最基本/初級的盈利模式游憩產(chǎn)品服務盈利性模式提供有助于豐富體驗的游憩服務以及相應的服務體驗來實現(xiàn)盈利核心盈利模式旅游綜合服務盈利模式通過游客的餐飲、住宿、購物等相關的外延服務來獲取盈利外延盈利模式公園商業(yè)盈利模式通過自身節(jié)慶和對外招商以及其他會展、廣告等其他服務而達到盈利目的深度開發(fā)盈利模式16提升主題公園成功的附加因素市場導向了解游客最佳的參與方式、旅游動機、旅行方式、消費額度選擇有市場的主題以及成熟的運營商，選擇以商業(yè)先行