房地產(chǎn)各個(gè)稅種納稅義務(wù)時(shí)間

1、一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間確定；1、先開發(fā)票的，為發(fā)票開具的當(dāng)天；2、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品并收訖銷售款的當(dāng)天；（過程中或者 完成后收到款項(xiàng)）2（ 1）書面合同簽訂的付款日期為納稅義務(wù)產(chǎn)生日期；2（2）沒有簽訂書面合同或者合同沒有付款日期的為 服務(wù)完成日；2（3）房開企業(yè)在開盤前收取的誠意金、訂金未簽訂 合同，不構(gòu)成增值稅納稅業(yè)務(wù)，在其他應(yīng)付款核算；2（4）銷售的期房在未完工期間，尚未移交給購房者， 所以未產(chǎn)生增值稅真正納稅業(yè)務(wù)；（增值稅納稅業(yè)務(wù)確認(rèn)總結(jié)：轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品并收到款 項(xiàng)產(chǎn)生真正的納稅義務(wù)；）二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)納稅時(shí)間對于現(xiàn)房銷售，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定一致；對于期房銷售二者存在

2、差異，預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)和稅 法處理上有較大的差異；會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入時(shí)間：開發(fā)的產(chǎn)品完工并移交時(shí)稅法上確認(rèn)收入：無論產(chǎn)品是否完工，簽訂了銷售或 者預(yù)售合同并取得款項(xiàng)，確認(rèn)為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 取得收入，按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；負(fù)有所得稅的納稅義務(wù)；1、一次性全額收款， 實(shí)際收到款項(xiàng)之日確認(rèn)收入的實(shí) 現(xiàn)；2、分期收款按合同約定款項(xiàng)和日期分期確認(rèn)收入；3、按揭銷售，按合同約定， 首付款按實(shí)際收到日期確 認(rèn)，按揭款按貸款辦理轉(zhuǎn)賬日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)； 委托銷售方式的 ;， 4（1）支付手續(xù)費(fèi)方式的：收到受托方開具已銷開發(fā)產(chǎn) 品清單日按合同價(jià)款確認(rèn)收入； 4（2）收到受托方開具已銷開發(fā)產(chǎn)品清單日期確認(rèn)收

3、 入（買斷價(jià)格或者銷售合同價(jià)格： ） 4（3）保底價(jià)銷售的，收到受托方開具已銷開發(fā)產(chǎn)品 清單日確認(rèn)收入；（合同價(jià)格或者保底價(jià)格 +分成 ） 4（4）包銷方式銷售：包銷期內(nèi)按上述 1-3 方式，包 銷期外按包銷價(jià)格和付款方式確認(rèn)收入； 完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個(gè)條件：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、 開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品， 無論工程 質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備 案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品 交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)， 為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視

4、為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。完工條件的確認(rèn)是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原 則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前 以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額， 同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之 間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值 稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建 筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上, 或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng) 出租或自用的；2取得