房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法作者:日期:2個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途14房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法張起訪一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的變革歷程（一）1992年11月30日“兩則”、“兩制” 接軌施工、房地小企業(yè)會(huì)計(jì)1993年1月7日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度；1993年1月11 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度。資產(chǎn)類(lèi)科目：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，成本類(lèi)科目：開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（二） 2000年12月29日 企業(yè)會(huì)計(jì)制度和 2004年4月27 制度 協(xié)調(diào)（三）2006年2月15日 新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系趨同財(cái)政部準(zhǔn)備發(fā)布小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和產(chǎn)品成本核算制度二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售核算房地產(chǎn)銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并在市場(chǎng)

2、上進(jìn)行銷(xiāo)售.對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售，企業(yè)應(yīng)按一般商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售 呂 中，房地產(chǎn)法定所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給 買(mǎi)方,企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售商品收入。但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上 的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況，如工程尚未完工。(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的 確認(rèn)應(yīng)依據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的商品房銷(xiāo)售合同。1. 現(xiàn)房方式銷(xiāo)售在辦妥開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后即可確認(rèn)收入.2. 預(yù)售方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品 房銷(xiāo)售合同，所收到的款項(xiàng)均為預(yù)售房款，一

3、律不確認(rèn)收入。只有在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完 工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，按銷(xiāo)售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給買(mǎi)方，辦妥移交手續(xù)后才可確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。賬務(wù)處理：(1) 收到預(yù)收款時(shí)借：銀行存款貸：預(yù)收賬款(2) 繳納營(yíng)業(yè)稅借：遞延稅款貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅借：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅貸：銀行存款(3) 收入實(shí)現(xiàn)時(shí)借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)稅金(按已結(jié)轉(zhuǎn)收入占預(yù)收款的比例)借:營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：遞延稅款3 分期收款方式銷(xiāo)售按合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。稅收處理：國(guó)稅發(fā)(2009) 31號(hào)(1) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括

4、 現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各 種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部 門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。(2 )企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：A. 采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)B. 采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)

5、現(xiàn)。C. 采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理 轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。會(huì)計(jì)與稅收的差異：(1) 銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入會(huì)計(jì)規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交給買(mǎi)方前不能確認(rèn)為收入，作為預(yù)收款 處理。稅收規(guī)定：當(dāng)商品房預(yù)售合同簽訂以后，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品雖尚未完工，但應(yīng)將企業(yè) 銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入確認(rèn)為當(dāng)期實(shí)際銷(xiāo)售收入。（2）銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交給買(mǎi)方前不能確認(rèn)為收入，作為預(yù)收 款處理。稅收規(guī)定：采用銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn) 收

6、入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（3）代收代墊款項(xiàng)會(huì)計(jì)規(guī)定：不作為收入處理稅收規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等， 凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；凡 未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為 代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租租金收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般為經(jīng)營(yíng)租賃。出租人通常采用直線法將收到 的租金在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入。賬務(wù)處理：收到租金時(shí)借：銀行存款貸：預(yù)收賬款分期確認(rèn)收入時(shí)借:預(yù)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入稅收規(guī)定：國(guó)稅函（2010）79號(hào)根據(jù)實(shí)施條例第十九條的

7、規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他 有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租 金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度， 且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 會(huì)計(jì)與稅收差異：會(huì)計(jì)規(guī)定：按租賃期分期確認(rèn)收入。稅收規(guī)定：三種情況。（三）視同銷(xiāo)售稅收處理：國(guó)稅發(fā)（2009） 31號(hào)規(guī)定企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職 工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè) 單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有

8、權(quán)或使用權(quán) 轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 （或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)） 的方法和順序?yàn)椋篈. 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；B. 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；C按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15 %, 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定會(huì)計(jì)處理：（1）職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)確認(rèn)收入；（2） 對(duì)外投資、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。三. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用核算（一）開(kāi)發(fā)成本1。開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)

9、生 的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、 土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi) 等。(2) 前期工程費(fèi).指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。(3) 建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要 包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。(4) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi).指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主 要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū) 管網(wǎng)

10、工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。(5) 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬 于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。(6 )開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折 舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。2. 開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定(1) 以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模小、開(kāi)發(fā)周期短、一次性 全部開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算 對(duì)象

11、的唯一性，不存在成本費(fèi)用的分配，成本核算周期同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一致。(2) 以開(kāi)發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按開(kāi)發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣 性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。(3) 以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象。對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 可以各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本 費(fèi)用需要?dú)w集和分配。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混 淆。3. 開(kāi)發(fā)成本核算直接費(fèi)用和能夠分清成本對(duì)象的間接費(fèi)用直接計(jì)入成本對(duì)象，共同費(fèi)用和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接費(fèi)用分配計(jì)入各成本對(duì)象，

12、具體分配方法可按以下規(guī)定選 擇其一：（1）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例 進(jìn)行分配。A。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的 比例進(jìn)行分配。B. 分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比 例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積 的比例進(jìn)行分配.期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積（2）建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的 比例進(jìn)行分配。A. 一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積

13、的比例進(jìn)行分配。B。分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑 面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑 面積的比例進(jìn)行分配。（3）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象 直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。（4）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造 價(jià)的比例進(jìn)行分配。賬務(wù)處理：（2）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本 "科目；分不清成本核算對(duì) 象的分配計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”科目（3）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用發(fā)生時(shí)：借：開(kāi)發(fā)間接

14、費(fèi)用貸：應(yīng)付工資銀行存款等分配時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收時(shí)借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)成本2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程 成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本十成本對(duì)象總可售面積已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積X可售面積單位工程成本 賬務(wù)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(4) 其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等(5) 營(yíng)業(yè)稅金及附加根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第 25條規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

15、或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā) 生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收賬款時(shí)必須繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是 實(shí)際收到的預(yù)收款金額。賬務(wù)處理：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按預(yù)收賬款科目當(dāng)期的發(fā)生額計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅，實(shí)際繳納稅款時(shí)，借：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅等貸：銀行存款（2）對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷(xiāo)售收入時(shí) ,借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅等（6）期間費(fèi)用1. 銷(xiāo)售費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售商品房或提供服務(wù)而發(fā)生的所有費(fèi)用，以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用等。如保險(xiǎn)費(fèi)、 展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)以及售樓部人員的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折 舊費(fèi)等。2. 管理費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用主要包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)、企業(yè)的董事會(huì)和行政管理部門(mén)在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的或者 應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、 咨詢費(fèi)（含顧問(wèn)費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地 使用稅、印花