房地產(chǎn)開發(fā)流程拿地立項報建竣工驗收預(yù)售

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程拿地立項報建竣工驗收預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)流程潛規(guī)則詳解中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了 其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批 復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 可是，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序， 非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基 本上就能夠判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及

2、到國土部門 和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。當(dāng)前中國法律也沒有很好的規(guī) 范這個問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許 可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律 依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這 個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會 在 這 個 文 件 里 體 現(xiàn) 出 來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使 用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須

3、的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃 部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金， 才能在土地證上載明土地用途及年限?？墒悄兀诂F(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首 先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃， 直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這 種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地 的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是 根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的 事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，中國 正式搞土地出讓也只不過是從 1990 年開始的，而以

4、公開交易的形 式搞土地出讓，甚至都只是從 1997 年才正式開始。而北京第一塊 公開交易的土地，是到 之后才上市的。我只不過是說，中國在這 個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為中 國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里 給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得， 把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模 式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時 呢。 不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。3 2020 年 4 月 19 日新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式 提供國有土地使用權(quán)的，

5、在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人 民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地 塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用 權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有 土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地 使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備 案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī) 劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許 可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃 條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去

6、規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2 、項 目公司 設(shè)立、立 項、環(huán) 境評估、 房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì) 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非 常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系 也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的 土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按中國法律，不屬于交 易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)， 不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司能夠任 意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下 一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用， 因此現(xiàn)在中國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立

7、項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常 的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的 投資額及可行性。我不知道在當(dāng)前的市場里，可行性這個東西， 政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度 不同，因此在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太 管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項到底需要什么材料那也是 誰都說不清楚的事情。立項與其它程序的先后關(guān)系那更是異常隨 便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回 頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在 很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根 本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到當(dāng)前 為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在 這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事 情，基本上都是直接去