房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程造價(jià)管理與控制-文檔

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程造價(jià)管理與控制在當(dāng)前行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)不斷變革的大環(huán)境下， 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈， 企業(yè)利潤(rùn)也正在逐步轉(zhuǎn)向微利， 越來(lái)越多的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)識(shí)到在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境中， 除了開(kāi)發(fā)好適銷(xiāo)對(duì)路的 需求產(chǎn)品外， 更重要的就是工程造價(jià)管理和控制， 盡可能地減少 工程成本， 降低項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格， 最大限度地提高企業(yè)投資收益成 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把握項(xiàng)目盈利的另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題所在。一、設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制的前提 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定投資額度以及確立項(xiàng)目資金投入效率 均是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段， 設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資 決策影響占到 80%以上。這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前要對(duì)工程的

2、結(jié)構(gòu) 模式、外觀布局、平面布置以及景觀裝修建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等等進(jìn)行確定， 這些因素能夠占到工程總造價(jià)的 7090注右，因此，在房地產(chǎn) 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性、可行性的確定，是對(duì) 項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行合理控制的“源頭”。盡管設(shè)計(jì)階段的施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用只占到很小的比例， 且國(guó)內(nèi) 普遍針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)用均能控制在全程建設(shè)費(fèi)用 的 1%以?xún)?nèi)，但是設(shè)計(jì)階段對(duì)工程總造價(jià)的決策影響卻是至深的！ 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中， 這種決策影響下造成的損失也 比比皆是：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)的工程初步設(shè)計(jì)總概算為 5800 萬(wàn)元 ,但是由于該工程為當(dāng)?shù)卣疇款^主導(dǎo)的項(xiàng)目，在工程立項(xiàng) 的設(shè)計(jì)階段就受到審批權(quán)

3、限的諸多限制 , 而另一方面，由于受到 主管建設(shè)單位主觀的對(duì)投資估算和概算失準(zhǔn)的影響， 最終人為把 該工程概預(yù)算壓縮到 4680萬(wàn)元, 其與原造價(jià)實(shí)際相差 1120萬(wàn)元, 占 19.31%；另外，針對(duì)該項(xiàng)目的主管單位人員忽略工程動(dòng)態(tài)因 素：如原材料價(jià)格、外匯風(fēng)險(xiǎn)等等因素，造成了該項(xiàng)目建設(shè)造價(jià) 的嚴(yán)重超支情況。要有效地控制工程造價(jià)， 就要重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階 段，只有抓住設(shè)計(jì)關(guān)鍵才能確保項(xiàng)目造價(jià)合理、 取得事半功倍的 效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)可在施工圖完成后，由設(shè)計(jì) 部門(mén)會(huì)同其他施工、監(jiān)理以及業(yè)主對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、 周密性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行共同的會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并

4、督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正， 避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成 的投資損失浪費(fèi)。二、工程招投標(biāo)是控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的關(guān)鍵 所有大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)均要進(jìn)行招投標(biāo)。 首 先，通過(guò)招投標(biāo)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，其次是為了降低工程成本。為什 么招投標(biāo)成為控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的關(guān)鍵階段， 以下就這個(gè) 問(wèn)題進(jìn)行具體的說(shuō)明：第一，要確保優(yōu)質(zhì)的工程就要確保選擇優(yōu)質(zhì)的施工企業(yè)， 施 工建設(shè)隊(duì)伍的優(yōu)劣直接關(guān)系到工程造價(jià)控制的成敗。第二，一旦選擇到一些資金不足的施工企業(yè)， 他們會(huì)將工程 款進(jìn)行購(gòu)置設(shè)備或?qū)⒐こ炭畛涞制鋫鶆?wù)； 因此，要避免選擇資金 不足的施工企業(yè)。否則會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效益， 從而制約

5、施工進(jìn)度。以上二點(diǎn)足以說(shuō)明招投標(biāo)階段對(duì)工程造價(jià)控制產(chǎn)生的影響， 另外，確定了資質(zhì)好的施工企業(yè)不是說(shuō)明就“萬(wàn)事功成”了， 還 要在招投標(biāo)階段把握好兩個(gè)原則：第一，要嚴(yán)格掌握項(xiàng)目工程的招標(biāo)條件， 對(duì)工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū) 進(jìn)行認(rèn)真編制做好評(píng)標(biāo)、 定標(biāo)工作； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行工程招 標(biāo)時(shí)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)， 要杜絕一切議標(biāo)或變相議標(biāo)的 行為。通過(guò)工程實(shí)踐證明：但凡進(jìn)行先開(kāi)工后定價(jià)的項(xiàng)目，60%工程造價(jià)過(guò)高，平均超過(guò)標(biāo)底 25%-65%不等。如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工 程項(xiàng)目，原中標(biāo)價(jià)為3130元/M2,后由于該公司對(duì)中報(bào)圖紙進(jìn)行 了一定修改，由于已有中標(biāo)單位，就沒(méi)有再進(jìn)行招標(biāo)，因此讓中 標(biāo)施工企業(yè)根據(jù)圖紙重

6、新報(bào)價(jià)，施工方竟然報(bào)價(jià)4560元/M2,后經(jīng)過(guò)雙方多次的重新審核、談判，歷經(jīng)半年，終于才把工程造價(jià) 將為3530元/M2。第二，要嚴(yán)格確定直接影響工程造價(jià)各項(xiàng)條款的造價(jià)下限， 如合同價(jià)款調(diào)整的條件、 材料市場(chǎng)價(jià)格的取定等都要有較為詳細(xì) 條款約定。三、如何建立目標(biāo)成本管理體系與實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制 從以上設(shè)計(jì)和招投標(biāo)兩個(gè)階段可以發(fā)現(xiàn)， 降低工程成本事在人為。要加強(qiáng)投資控制，降低工程成本是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急， 而了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成以及把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管 理主要問(wèn)題是確保工程造價(jià)影響的核心。（一）成本管理的主要問(wèn)題 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏規(guī)范的成本管理制度和 體系，具體表現(xiàn)在：第一，

7、無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中最 新的動(dòng)態(tài)成本； 第二， 設(shè)計(jì)變更、 現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制； 第三， 超合同付款時(shí)有發(fā)生，難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度， 難以精確制定資金計(jì)劃， 缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析； 第 四，難以及時(shí)追蹤各類(lèi)材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況， 缺乏對(duì)供應(yīng) 商的全面管理。（二）建立目標(biāo)成本管理體系 根據(jù)基于戰(zhàn)略的管控模式而建立成本管理體系已變得刻不 容緩！成本管理體系架構(gòu)主要包括：集團(tuán)和下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)（區(qū)域 公司、城市公司或項(xiàng)目公司）的成本管理定位 -職責(zé)- 權(quán)責(zé)，主要 明確企業(yè)總體的成本管理主體、各分項(xiàng)成本管理主體和責(zé)任主 體，并明確在項(xiàng)目成本管理業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)各層級(jí)

8、各部門(mén)的權(quán) 責(zé)；嚴(yán)格細(xì)化落實(shí)對(duì)項(xiàng)目成本信息進(jìn)行報(bào)送、匯總和分析。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的成本控制1、項(xiàng)目拓展論證階段的土地成本控制：建立在充分完善成 本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)體系； 建立 嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程； 制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo) 報(bào)價(jià)策略；嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。2、工程材料設(shè)備供應(yīng)商管理： 根據(jù)目標(biāo)成本細(xì)化成本測(cè)算， 將具體化的成本控制指標(biāo)用于對(duì)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商 選用控制；明確工程分包、材料設(shè)備分級(jí)分類(lèi)采購(gòu)方式和權(quán)限， 其中工程分包采用工程量清單招標(biāo)等形式， 材料設(shè)備采購(gòu)要根據(jù) 所需材料及設(shè)備清單決定“甲供”、 “甲定乙供”和“乙供”的 方式，并在工程施工承包合同中加以明確； 建立健全材料設(shè)備的 詢(xún)價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度；加 強(qiáng)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商信息庫(kù)管理和評(píng)估工作， 完善投 標(biāo)單位的資格預(yù)審、評(píng)估考核制度。3、工程進(jìn)度款管理：根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確 審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，完善設(shè)計(jì)變 更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。4、工程竣工結(jié)算管理：結(jié)算管理重點(diǎn)是如何進(jìn)行有效的簽 證管理要