房地產(chǎn)新老項目抵扣細節(jié)問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項 目（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完 工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后， 以自己的名義 立項銷售的， 也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項目，簡稱房地產(chǎn)銷售） ，依據(jù)財稅 36 號文 及其附件， 結(jié)合國家稅務(wù)總局 2016 年第 18 號公告公布的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開 發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法 總結(jié)若干增值稅政策要點如下：一般扣地價，地價要票據(jù)。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計稅方法計稅 的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除 當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額，適用稅率 11%.銷售額的 計算公式：銷售額=（全部價款和價外費用- 當期允許扣

2、除的土地價款）*（ 1+11% ）?？鄢耐恋貎r款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。扣除按比例，不超實際付。注：當期允許扣除的土地價款的計算公 式：當期允許扣除的土地價款 =（當期銷售 房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售 建筑面積）X支付的土地價款。支付的土地 價款，是指向政府、土地管理部門或受政府 委托收取土地價款的單位直接支付的土地 價款?？鄢耐恋貎r款不得超過納稅人實際支付的土地價款。納稅人應(yīng)建立臺賬登記土 地價款的扣除情況。已售計面積，可售算總建。注：當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是 指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng) 的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積,

3、 是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積。配套不做價，不計入可售。注：房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，不 包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的 配套公共設(shè)施的建筑面積，即未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積不計入房地 產(chǎn)項目可供銷售建筑面積。簡易計全額，不扣地價款。注：房地產(chǎn)銷售適用簡易計稅方法計稅 的，以取得的全部價款和價外費用計算銷售 額，按照征收率 5%計稅，不得扣除對應(yīng)的 土地價款。銷售額的計算公式：銷售額=全 部價款和價外費用*( 1+5% )。一般老項目，簡易3年征。注：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 征收率5%計稅。房地產(chǎn)老項目是指：（一） 建筑

4、工程施工許可證 注明的合同開工日 期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日 期或者未取得建筑工程施工許可證但建 筑工程承包合同注明的開工日期在 2016年 4月30日前的建筑工程項目。值得注意的 是，選擇適用簡易計稅方法計稅的房地產(chǎn)老 項目，應(yīng)向主管國稅機關(guān)備案，自備案之月 起36個月內(nèi)，不得變更計稅方法計稅。預(yù)收應(yīng)預(yù)繳，應(yīng)納可抵減。注：房地產(chǎn)銷售采取預(yù)收款方式，應(yīng)在 收到預(yù)收款時按照預(yù)征率 3%預(yù)繳增值稅。納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期 或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國 稅機關(guān)預(yù)繳稅款， 未按照規(guī)定預(yù)繳或繳納稅 款的，由主管國稅機關(guān)按照中華人

5、民共和 國稅收征收管理法及相關(guān)規(guī)定進行處理。 納稅人向主管國稅機關(guān)申報納稅， 當期應(yīng)納 稅額可抵減已預(yù)繳稅款， 未抵減完的預(yù)繳稅 款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 以預(yù)繳稅款抵減 應(yīng)納稅額， 應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。預(yù)繳 3 點征，分兩率不同。 注：應(yīng)預(yù)繳稅款計算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款+（1 +適用稅率或征收率）X3%.適用一般計稅方法計稅的， 按照適用稅率 11%計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照征收 率5%計算。一般兼簡免，進項要轉(zhuǎn)出。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計稅方法計稅，兼有適用簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目，適5用簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目的進項稅額不得抵扣（作進項稅額轉(zhuǎn)出）。劃分須清楚，依據(jù)規(guī)模分。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計稅方法計稅，有適用簡易計稅方法計稅、免征增值稅的 房地產(chǎn)項目，無法劃分不得抵扣的進項稅額 的，應(yīng)以建筑工