房地產(chǎn)估計———收益還原法

1、第五章 收益還原法教學(xué)時數(shù)：6課時教學(xué)目的與要求：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握收益還原法的基本原理，掌握收益還原法的公式，掌握資本化率的含義，掌握收益還原法應(yīng)用舉例與分析。教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)純收益的計算教學(xué)難點(diǎn)：收益還原法的應(yīng)用教學(xué)手段和方法： 以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段，結(jié)合案例教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容： 第一節(jié) 基本原理一、基本概念收益法也稱收益還原法、資本化法（Income Capitalization Method），是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一定時點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價格的一種估價方法。收益還原法是房地產(chǎn)價格評估的基本方法之一，在國內(nèi)外房

2、地產(chǎn)價格評估中應(yīng)用很廣，又稱地租資本化法、投資法、收益資本化法。其估價思想就是房地產(chǎn)價格等于未來土地上可得到的純收益折算成現(xiàn)在價值的總和。采用收益還原法求算的房地產(chǎn)價格，被稱為收益價格。還原利率，是指用以將房地產(chǎn)純收益還原成為房地產(chǎn)價格的比率。在采用收益還原法評估房地產(chǎn)價格時確定適當(dāng)?shù)倪€原利率，是準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)價格的非常關(guān)鍵的問題。二、理論依據(jù)收益還原法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)的預(yù)期收益原理。在通常情況下，人們使用某一房地產(chǎn)的目的是在正常情況下獲得該房地產(chǎn)的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現(xiàn)實(shí)生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當(dāng)作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適

3、當(dāng)?shù)倪€原利率貼現(xiàn)到評估時日得到一個貨幣總額（現(xiàn)值），那么，這個貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個純收益等量的收入。形象一點(diǎn)可以表示為：某一貨幣額利息率=純收益，那么，這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的理論價格。用公式表示為： 房地產(chǎn)價格=純收益/利息率 例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，同時該公司又有4000萬現(xiàn)金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。上述收益還原法的表述方法是馬克思主義地租理論的應(yīng)用，當(dāng)然這只是一種特殊形式，即假設(shè)情況下在房地產(chǎn)純收益每年不變，房地產(chǎn)還原利

4、率每年不變，而且在房地產(chǎn)使用年期為無限年期情況下的理想狀態(tài)下的土地價格。同時，房地產(chǎn)還原利率也不是簡單的銀行利率，如果假設(shè)中的三個基本因素發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格的計算公式也將發(fā)生變化，這將在下面的公式中有所反映。第二節(jié) 收益還原法的公式1、房地產(chǎn)還原利率不變且大于零，使用年期無限的價格計算公式為： P = a/r 式中：P房地產(chǎn)價格 a房地產(chǎn)純收益 r房地產(chǎn)還原利率2、房地產(chǎn)使用年期有限且其他因素不變當(dāng)a每年不變；r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n年時，其計算公式如下：式中：P、a、r同前；n使用房地產(chǎn)的年期或房地產(chǎn)有收益的年期。3、房地產(chǎn)純收益在若干年內(nèi)有變化房地產(chǎn)使用年期無限當(dāng)年以前（含

5、t年）純收益有變化，其值為；t年以后純收益無變化，其值為a；r每年不變且大于零，使用期無限時，房地產(chǎn)價格的計算公式為：式中：P、a、r同前；第i年純收益；t 純收益有變化的年限。房地產(chǎn)使用期有限當(dāng)t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為；t年以后純收益無變化，其值為a，r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n時，房地產(chǎn)價格的計算公式如下： 式中：P、r、t、n同前。未來若干年后的房地產(chǎn)價格已知當(dāng)未來某年的房地產(chǎn)價格已知，而已知房地產(chǎn)價格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零時，房地產(chǎn)價格的計算公式如下：式中：P、r同前t未來房地產(chǎn)價格已知的年限；未來第t年的房地產(chǎn)價格。純收益

6、按等差級數(shù)遞增或遞減a、房地產(chǎn)使用年期無限式中：、r同前；純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為，則第二年為,第三年為，第年為。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。b、房地產(chǎn)使用年期有限式中：P、a、r、b、n同前。公式中符號的選取，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。第三節(jié) 收益還原法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍一、收益還原法的特點(diǎn)1、收益還原法具有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)。收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。房地產(chǎn)價格的生產(chǎn)要素分配理論是指房地產(chǎn)、勞動、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各因素分配，歸屬于房地產(chǎn)的收益是地租和利用房地產(chǎn)帶來的純

7、收益；它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益得到，然后，將房地產(chǎn)的收益以一定的利率還原，即為房地產(chǎn)價格。2、收益還原法是以收益為途徑評估房地產(chǎn)的價格。收益還原法將土地的價格視為一筆貨幣額，將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個利息相當(dāng)于房地產(chǎn)的純收益。所以從測算房地產(chǎn)收益入手，即可求的房地產(chǎn)價格，求得的價格也稱“收益價格”。二、應(yīng)用范圍收益還原法是以求取房地產(chǎn)純收益為途徑評估房地產(chǎn)價格的方法，它僅使用于有收益或有潛在收益的土地、建筑物、和房地產(chǎn)的估價，尤其是房屋租賃的估價，其他情況下的適用性有待考慮。第四節(jié) 收益還原法的基本程序一、估價程序1計算總收益總收益是指以收益為目的的土地及與

8、此有關(guān)的設(shè)施、勞力以及經(jīng)營等相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按一般、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。2計算總費(fèi)用總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費(fèi)用與資本費(fèi)用?？傎M(fèi)用在不同情況下，所包含的項(xiàng)目也有所不同。因此，計算總費(fèi)用，首先要分析可能的各種費(fèi)用支出。然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費(fèi)用。3計算土地純收益從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。4確定合適的還原利率還原利率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般通過各種途徑，確定各種可能的還原利率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原利率。

9、5公式求算地價根據(jù)評估對象和評估目的等具體的條件，選用相應(yīng)的計算公式，將純收益用相的還原利率進(jìn)行資本還原，即得土地或房產(chǎn)的收益價格。 二、總收益的計算方法根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的方式有以下幾種情況：1、土地租金：是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。2、房地出租的租金：是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及相關(guān)收益。一般根據(jù)實(shí)際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場狀況，確定客觀收益水平。3、企業(yè)經(jīng)營收益：是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理的水平下每年所獲得的客觀總收益。三、總費(fèi)用的計算1

10、、土地租賃中總費(fèi)用的計算：一般這種單純的土地租賃時，發(fā)生的土地總費(fèi)用，分為以下幾種情況：（1）土地稅。指因土地使用或租賃發(fā)生的，由評估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。（2）管理費(fèi)。指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金的3%計算。（3）維護(hù)費(fèi)。指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水及道路的修繕費(fèi)用等。2、房屋出租中總費(fèi)用的計算：（1）管理費(fèi)。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣指出，另一是管理人員的工資支出，通常以年租金的2%5%計。（2）維修費(fèi)。指為保證房屋的正常使用每年需支出的修繕費(fèi)。（3）保險費(fèi)。是指房產(chǎn)所有人為使自己的財產(chǎn)免受意外損失而向保險公司支付的費(fèi)

11、用。（4）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。（5）空房損失費(fèi)。指房屋可能的空置現(xiàn)象造成的房主租金收益損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾目罩寐屎涂罩脮r間測算后確定。（6）房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪且徊糠謨r值。其計算公式為： 年折舊費(fèi)=（房屋重置價格殘值）/耐用年限四、房地產(chǎn)純收益的計算1、房地產(chǎn)收益的種類     運(yùn)用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有4種：潛在毛收入；有效毛收入；凈運(yùn)營收益；稅前現(xiàn)金流量。     (

12、1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100出租)情況下的收入。     (2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。     (3)凈運(yùn)營收益通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用。     (4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。 2、凈收益測算的基本原理     收益性房地產(chǎn)獲

13、取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。在英國，前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實(shí)際估價中只要能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收人測算凈收益來估價。所以，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。 （1）基于租賃收入測算凈收益     基于

14、租賃收入測算凈收益的基本公式為：       凈收益潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用             有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用  潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計，并假設(shè)在年末發(fā)生。  空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算。  運(yùn)營費(fèi)用與會計上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。 （2） 基于營業(yè)收入測算凈收益   有些收益性房地產(chǎn)通常

15、不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 3、幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取   凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況 出租的房地產(chǎn)凈收益求取   出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對

16、象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。   租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。   出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表61所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。   出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用 營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取     營業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng) 營者利潤沒有分開。    商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品

17、銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。    工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測   算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。        農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價)扣   除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。 自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取     自

18、用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。 混合的房地產(chǎn)凈收益求取         對于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求取：一是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。二是先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。三是把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。 4、求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍

19、  有形收益和無形收益     房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。     無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率來考慮無形收益。同時值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計算。如在當(dāng)?shù)啬茱@示承相人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其

20、實(shí)力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。  實(shí)際收益和客觀收益     房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因?yàn)榫唧w經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會得到不切實(shí)際的結(jié)果。     客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象

21、本身的資料直接測算出潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^的情況不符，則應(yīng)對它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，使其成為正?？陀^的。     有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金。所以，租約租金高于或低于市場租金，都會影響房地產(chǎn)的價值。從投資角度來說，當(dāng)租約租金高于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要高一些；相反，當(dāng)租約租金低于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要低一些。當(dāng)租約租金與市場租金差異較大時，毀約的可能性

22、也較大這對于房地產(chǎn)的價值也有影響。     收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。 該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的 現(xiàn)值。承租人權(quán)益的價值評估是這種方法的一種典型。承租人權(quán)益的價值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場租金，則承租人權(quán)益就有價值；反之，如果租約租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價值。         同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無

23、租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值三者之間的關(guān)系為：     有租約限制下的價值無租約限制下的價值一承租人權(quán)益的價值 5、凈收益流模式   運(yùn)用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應(yīng)根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況及未來可獲收益年限，確定估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應(yīng)的報酬資本化法公式進(jìn)行計算：每年基本上固定不變；每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；其他有規(guī)則變動的情形。   在實(shí)際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有 下列幾種

24、：   (1)“過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。   (2)“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。   (3)“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。  6、收益年限的確定     收益年限是估價對象自估價時點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。收益年限應(yīng)視估價對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如土地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。一般情況下，估價對象的收益年限為其剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中，土地為剩余使用年限。     對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余

25、經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計算。對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益 年限為有限年的公式進(jìn)行計算。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。五、報酬率1、報酬率的實(shí)質(zhì)     報酬率(yield rate，Y)是與利息率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相同的名詞。進(jìn)一步弄清報酬率的內(nèi)涵，需

26、要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的回收，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。     可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)的價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果

27、可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)潛p。以最小的風(fēng)險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險的投資。因此，從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。     認(rèn)識到了報酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應(yīng)選用的報酬率

28、，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低。因此，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。 2、報酬率的求取方法 累加法   累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：   報酬率無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠     完全無風(fēng)險的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對此可以選用同一時期的相

29、對無風(fēng)險 的報酬率去代替無風(fēng)險報酬率，例如選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。于是，投資風(fēng)險補(bǔ)償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款的風(fēng)險補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償；缺乏流動性補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款缺乏流動性的補(bǔ)償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠，   需要注意的是，上述無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性的房地產(chǎn)的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經(jīng)包含子通貨膨脹的影響。這是因?yàn)樵谑找娣ü纼r中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而應(yīng)使用與之相對應(yīng)的名義報酬率。

30、 市場提取法   市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。例如：    在yA/Y的情況下，是通過YA/V來求取Y，即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價格的比率作為報酬率。投資報酬率排序插入法   報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下： 調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險 程度的資料，如各種類型的銀行存款

31、的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股 票的報酬率及其他投資的報酬率等。 將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的頃序排列，制成圖表。 將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、 投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。 根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。六、直接資本化法1、直接資本化法概述 直接資本化法的概念和基本公式     直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。未來某一年的

32、某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。     資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：       資本化率=年收益/價格     利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：       yNOI/V   式中   y房地產(chǎn)價值；         NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；         R資本化率。  

33、   因此，資本化率的具體計算公式為：       R=NOI/V     收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：     收益乘數(shù)價格/年收益     利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：     房地產(chǎn)價值年收益X收益乘數(shù) 幾種收益乘數(shù)法     對應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)(gross rent multiplier，GRM)、潛在毛收入乘數(shù)(potential gross lncomemultip

34、lier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(netincomemultiplier，NIM)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。     毛租金乘數(shù)法     毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：     房地產(chǎn)價值毛租金X毛租金乘數(shù)     毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：    

35、; 毛租金乘數(shù)價格/毛租金     毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”。當(dāng)采用月租金轉(zhuǎn)換為價值時i要采用通過月租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金轉(zhuǎn)換為價值時，要采用通過年租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)。     毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料；由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)如下：忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。  

36、   毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。     潛在毛收入乘數(shù)法       潛在毛收人乘數(shù)法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：     VPGI×PGIM     潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：     PGIM=V/PGI     與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)

37、法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。     如果估價對象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率差異是暫時的，并且運(yùn)營費(fèi)用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡單可行的方法。但總的來說，該方法也比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。     有效毛收入乘數(shù)法     有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：     VEGI×EGIM     有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年

38、有效毛收入所得的倍數(shù)，即：     EGIM=V/EGI     有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價對象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)價值時，是會考慮空置率的差異的。該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價。     凈收益乘數(shù)法     凈收益乘數(shù)法是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：  

39、           VNOI×NIM     凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NIM=V/NOI     凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。     由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即：   V=N0I/R2、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法         資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與

40、估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益年限的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報酬率的關(guān)系(見后面“資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系”)及投資組合技術(shù)(見本章第6節(jié))求取。 通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：  Ro=NIR/EGIM 由于：  NIR=1-OER 所以：    Ro=(1-OER)/EGIM     上述公式的來源是： 因?yàn)椋篟o=NOI/V 所以，將上述等

41、式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得：     Ro=NIR/EGIM     如果可比實(shí)例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收人乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。   3、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系     資本化率R和報酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一

42、年的凈收益與房地產(chǎn)價值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價值來計算)，僅僅表示從凈收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。     在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：     V=A/Y           R=Y     在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：    

43、; V=A/Y*1-1/(1+Y)n   R=Y/1-1/(1+Y)n 在凈收益每年按一定比率遞增且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：   V=A/(Y-G)   R=Y-G 在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為： V=A/Y-*Y/(1+Y)t-1         R= Y-*Y/(1+Y)t-1 4、直接資本化法與報酬資本化法的比較 直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)   直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益；資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所

44、顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況；計算過程較為簡單。   但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結(jié)果會有誤。假設(shè)估價對象的凈收益每年上漲2，而選取的類似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3，如果以該類似房地產(chǎn)的資本化率8將估價對象的凈收益轉(zhuǎn)換為價值，則會高估估價對象的價值。 報酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)   報酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象

45、的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解；由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，而通過其他具有同等風(fēng)險投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷省?  但由于報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。   當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因?yàn)楣纼r人員

46、可以通過投資者在有同等風(fēng)險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。第五節(jié) 收益還原法的應(yīng)用一、利用收益還原法評估房地產(chǎn)價格利用收益還原法評估房地產(chǎn)價格時，分為四種情況：1依據(jù)土地收益求取土地價格2依據(jù)房地收益求取房地價格依據(jù)房地收益求取房地價格時，需要將土地的還原利率改為綜合還原利率。實(shí)際中綜合還原利率又分為兩種情況：（1）純收益是扣除折舊后的收益。這種情況下，土地與建筑物的收益價格等于土地與建筑物的純收益與土地及建筑物的還原利率相除的結(jié)果。（2）純收益是折舊前的收益。這種情況下，由于純收益內(nèi)含有折舊費(fèi)，這時的綜合還原利率要取土地還原利率與建筑物還原利率及建筑物等折舊率確定的綜合還原利率。

47、其計算公式如下：式中：房地的收益價格；房地折舊前的純收益。式中：綜合還原利率； 土地還原利率；建筑物還原利率； 建筑物等的折舊；土地價格； 建筑物價格。3依據(jù)房地收益求取土地價格（土地殘余法）其基本思想是，首先依據(jù)收益還原法以外的方法求得建筑物的價格，然后從房地的總收益中扣除屬于建筑物的收益，得到土地的純收益，再以土地的還原利率還原，既可得到土地的價格。其計算公式如下：式中：建筑物及其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的純收益。（指折舊前，如為折舊后則劃掉）；建筑物價格； 建筑物還原利率；土地還原利率； 建筑物折舊費(fèi)；土地的收益價格； 土地的純收益。4依據(jù)房地收益求取建筑物價格（建筑物殘余法）其基本思路是，

48、首先依據(jù)收益還原法以外的方法求取跡地價格，然后從建筑物與其相應(yīng)的范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的純收益中，扣除歸屬于土地的部分，求得建筑物的純收益，再將此收益以建筑物的還原利率還原，既可得到建筑物的收益價格。計算公式如下：式中：建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益（折舊前）； 土地的價格；土地的還原利率； 建筑物的收益價格；建筑物的還原利率； 建筑物的折舊率；建筑物的純收益。二、利用收益法估價實(shí)例收益法有直接資本化法(含收益乘數(shù)法)和報酬資本化法(即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)。名義凈收益與名義報酬率或名義資本化率相匹配，實(shí)際凈收益與實(shí)際報酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報酬率或稅前資本化率相匹配，稅后凈收益與稅后報

49、酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。    例  某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試選用所給資料測算該旅館的價值。    解  該題主要是注意區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進(jìn)行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的

50、以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值測算如下：    年有效毛收入300X 45X365X(120)    39420(萬元)    年運(yùn)營費(fèi)用3942X 30    11826(萬元)    年凈收益3942一11826  27594(萬元)    旅館價值27594÷10     2 7594(萬元)    例

51、  某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計2005年底，至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。        解  該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價格是站在估價時點(diǎn)來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價格測算如下

52、：    計算公式為：（略）    Al94(萬元)    A293(萬元)    A396(萬元)    A95(萬元)    Y。9    n484 44(年)    t3(年)    將上述數(shù)字代入公式中計算得到：    V1 02992(萬元)    例

53、0; 6年前，甲提供一宗l 000、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3 000建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中l(wèi) 000建筑面積歸甲所有，2 000建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。    解  本題的估價對象是未來16年后(乙的整個使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年)的28年土地使用權(quán)(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建設(shè)期2年，剩余28年)和房

54、屋所有權(quán)在今天的價值。估價思路之一是采用收益法(未來凈收益的現(xiàn)值之和)，其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價思路之二是采用市場法，尋找市場上類似房地產(chǎn)44年的價值和16年的價值，然后求其差額即是。    以下采用收益法的第一種求法。    據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35，報酬率為10。    (1)求

55、取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：    年凈收益80X2 000X85X(135)X12    10608(萬元)    V44A/Y1-1/(1+Y)N =106.08/10%1-1/(1+10%)44 =1044.79(萬元)    (2)求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：    V16A/Y1-1/(1+Y)N106.08/10%1-1/(1+10%)16   82994(萬元)    (3)求取未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值：      V28=V44-V16