房地產(chǎn)會(huì)計(jì)資料

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成本對(duì)象的確定（1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 （2）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （4）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在

2、明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行成本核算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。提高開發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成

3、本核算顯得尤為重要。一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為三部分：1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬

4、于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%15%.3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家

5、的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作

6、組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。2.確定成本核算對(duì)象。對(duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開

7、竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象。3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級(jí)科目

8、，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。對(duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分

9、配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無需按細(xì)目分?jǐn)偅舫杀竟芾硇枰梢栽侔醇?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑

10、面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?；?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入

11、有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價(jià)后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷售單元（獨(dú)立核算對(duì)象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷售

12、成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。房地產(chǎn)公司相關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題1、銷售不動(dòng)產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 2、稅率為5%。 3、計(jì)稅規(guī)定： （1）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅； （2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 （3）個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。 （4）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余

13、額為營(yíng)業(yè)額。 （5）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 （6）單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，由于不符合收入的確認(rèn)原則，不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計(jì)入預(yù)收賬款，待房屋交給購(gòu)買方時(shí)，再確認(rèn)收入。 對(duì)于預(yù)售收入，按規(guī)定應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費(fèi)的借方反映，銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再將預(yù)繳稅費(fèi)轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及

14、附加。 例：甲房地產(chǎn)公司2008年開始在乙地級(jí)市開發(fā)A地塊，A地塊共計(jì)興建A1、A2房產(chǎn)。A1房產(chǎn)于2008年8月起開始預(yù)售，2009年10月份完工；A2房產(chǎn)于2009年2月開始預(yù)售，2009年未完工。2008年共計(jì)取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000萬(wàn)元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出50萬(wàn)元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出90萬(wàn)元、廣告宣傳費(fèi)支出300萬(wàn)元；2009年銷售A1房產(chǎn)取得收入2000萬(wàn)元（假定為完工后實(shí)現(xiàn)的銷售收入），預(yù)售A2房產(chǎn)取得預(yù)售房款5000萬(wàn)元，A1房產(chǎn)完工開發(fā)成本共計(jì)4000萬(wàn)元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出55萬(wàn)元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出60萬(wàn)元，廣告宣傳費(fèi)支出200萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育費(fèi)附加5.5

15、5%，土地增值稅按1%預(yù)繳，預(yù)計(jì)毛利率10%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮）。 甲房地產(chǎn)公司對(duì)上述業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，編制會(huì)計(jì)分錄如下（單位，萬(wàn)元）： 2008年度會(huì)計(jì)處理： （1）2008年度收到預(yù)售房款 借：銀行存款 4000 貸：預(yù)收賬款A(yù)1房產(chǎn) 4000. （2）預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅和土地增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅A1房產(chǎn) 200 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城建稅A1房產(chǎn) 14 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加A1房產(chǎn) 8 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅A1房產(chǎn) 40 貸：銀行存款 262. （3）支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi) 借：管理費(fèi)用工資 50 管理費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi) 90 銷售費(fèi)用廣告宣傳費(fèi) 300 貸：

16、銀行存款 440. （4）年末對(duì)預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理，即4000×10%-4000×（5.55%+1%） ×25%=34.5. 借：遞延所得稅資產(chǎn) 34.5 貸：所得稅費(fèi)用 34.5. 2008年度按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為-440萬(wàn)元。 2009年度會(huì)計(jì)處理： （1）2009年度收到A2房產(chǎn)預(yù)售房款 借：銀行存款 5000 貸：預(yù)收賬款A(yù)2房產(chǎn) 5000. （2）A2房產(chǎn)預(yù)售收入預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅A2房產(chǎn) 250 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城建稅稅A2房產(chǎn) 17.5 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加A2房產(chǎn) 10 應(yīng)

17、交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅A2房產(chǎn) 50 貸：銀行存款 327.5. （3）支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi) 借：管理費(fèi)用工資 55 管理費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi) 60 銷售費(fèi)用廣告宣傳費(fèi) 200 貸：銀行存款 315. （4）A1房產(chǎn)2008年度預(yù)售收入轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，上年繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加 借：預(yù)收賬款A(yù)1房產(chǎn) 4000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入A1房產(chǎn) 4000. 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 262 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅A1房產(chǎn) 200 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn) 14 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加-A1房產(chǎn) 8 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn) 40. （5）A1房產(chǎn)2009年度銷售收入、

18、繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 借：銀行存款A(yù)1房產(chǎn) 2000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入A1房產(chǎn) 2000. 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 131 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅-A1房產(chǎn) 100 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城建稅稅A1房產(chǎn) 7 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加A1房產(chǎn) 4 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅A1房產(chǎn) 20. 借：開發(fā)產(chǎn)品A1房產(chǎn) 4000 貸：開發(fā)成本A1房產(chǎn) 4000. 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本A1房產(chǎn) 4000 貸：開發(fā)產(chǎn)品A1房產(chǎn) 4000. （6）年末對(duì)預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理 根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法，當(dāng)年新增預(yù)收賬款5000萬(wàn)元，與上年資產(chǎn)負(fù)債表相比凈增1000萬(wàn)元，(5000-400

19、0)×10%-(5000-4000)×(5.55%+1%) ×25%= 8.625 借：遞延所得稅資產(chǎn)8.625 貸：所得稅費(fèi)用 8.625. 2009年度按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（萬(wàn)元）。房地產(chǎn)企業(yè)停車場(chǎng)所和售樓處成本結(jié)轉(zhuǎn)的問題【問】我公司利用地下基礎(chǔ)建的地下車庫(kù)，銷售許可證上為不可售面積，無產(chǎn)權(quán)成本。是否可以分?jǐn)偟娇墒勖娣e中。售樓處屬于臨時(shí)建筑以后要拆除，此處的售樓處成本是否也可以分?jǐn)偟娇墒勖娣e中。在土地增值稅及企業(yè)所得稅方面都是如何處理的？ 【解答】根據(jù)大地稅函2008188號(hào)

20、文件：土地增值稅扣除項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須建造且無償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車位、車庫(kù)、會(huì)所等房產(chǎn)。 納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)

21、項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀尽⒏黜?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。你公司車庫(kù)部分成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述規(guī)定處理。 臨時(shí)建筑售樓處的成本應(yīng)列入開發(fā)費(fèi)用中的銷售費(fèi)用中扣除。 企業(yè)所得稅管理處：依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)屬于開發(fā)間接費(fèi)。你公司應(yīng)按成本對(duì)象，區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品是否已完工，對(duì)上述所發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行歸集分配，按可售面積計(jì)算單位工程成本并據(jù)此結(jié)轉(zhuǎn)扣除已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 房地產(chǎn)預(yù)付款的賬務(wù)

22、處理預(yù)付賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單） 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：原材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬

23、款預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款 材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補(bǔ)付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款貸：銀行存款 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與控制的戰(zhàn)略一、概述 當(dāng)前，許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場(chǎng)需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外，許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱，成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性，成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，成本管理存在一定的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段，成本信息不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況：由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴(yán)重扭曲，成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失，從而導(dǎo)致成本管理

24、偏離了方向。 二、制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理為項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分，成本計(jì)劃應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。 （1）制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。成本計(jì)劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過程。 通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。 逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量

25、等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。 成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。 調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。 （2）項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法： 歷史數(shù)

26、據(jù)法是采用特定部門（學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān)）公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類項(xiàng)目的成本估算； 定額資料法是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，套用相應(yīng)定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)，計(jì)算各種費(fèi)用； 合同價(jià)法是開發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方有可能再度商討（標(biāo)后談判），修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本，作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn)，并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)； 詢價(jià)法是通過對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià)，或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本，并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。 （3）確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的

27、成本計(jì)劃，在不同階段均可作為確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。可在此基礎(chǔ)上經(jīng)過適當(dāng)調(diào)整，確定目標(biāo)成本?；蛘邔⑦@種成本計(jì)劃作為目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。 （4）制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下3點(diǎn)： 期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。 期間費(fèi)用計(jì)劃要與開發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。 要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解，以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。 三、對(duì)開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過程成本控制 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本

28、控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段： （1）項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算形成初步的成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。 （2）設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理，并要著重關(guān)注兩個(gè)問題：要以項(xiàng)目可行性研究和策

29、劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實(shí)成本，將施工預(yù)算嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作。 （3）動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約，另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。 （4）招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。 （5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)

30、用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。 （6）結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。 當(dāng)前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)做好周密的預(yù)測(cè)，采取相應(yīng)的對(duì)策，避免盲目投資。對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)要進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到有的放矢。建筑安裝公司工程轉(zhuǎn)包的會(huì)計(jì)處理【問】A建筑安裝公司(有相關(guān)

31、資質(zhì))與B公司簽訂一項(xiàng)建筑施工合同，合同金額50萬(wàn)元。A公司隨后以30萬(wàn)元的價(jià)格將此合同轉(zhuǎn)讓給c公司(c公司無資質(zhì)，A不能與其簽分包合同)，那么：(1)對(duì)A公司收取的20萬(wàn)元是否要征流轉(zhuǎn)稅？(2)合同是由A公司簽訂，只能由A公司開具發(fā)票，但這樣A公司要做50萬(wàn)元收入?yún)s無成本，因?yàn)镃公司包工包料，C公司所發(fā)生的費(fèi)用只能由C公司做賬，請(qǐng)問對(duì)此該如何處理？【解答】如果不考慮合同轉(zhuǎn)讓是否符合合同約定或行業(yè)規(guī)范的規(guī)定，單純從業(yè)務(wù)處理的角度來分析，這項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)際上可以理解為A公司將自己承包的工程交由c公司實(shí)際施工。所謂轉(zhuǎn)讓合同可以視為A公司與C公司另行簽訂了一項(xiàng)施工合同，價(jià)款為30萬(wàn)元。這樣一來： (1)A

32、公司的會(huì)計(jì)收入不是20萬(wàn)元，而是50萬(wàn)元，應(yīng)該由A公司按50萬(wàn)元向B公司開具勞務(wù)發(fā)票，稅務(wù)方面因?yàn)椴皇欠弦?guī)定的分包行為，所以不能按20萬(wàn)元的差額而應(yīng)按50萬(wàn)元全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅等。A公司支付給C公司的30萬(wàn)元實(shí)際上是A公司經(jīng)營(yíng)該工程項(xiàng)目的成本。(2)雖然C公司沒有相應(yīng)的資質(zhì)，但因其實(shí)質(zhì)上提供了施工勞務(wù)，故應(yīng)該按所取得的30萬(wàn)元?jiǎng)趧?wù)費(fèi)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，并向A公司開具或申請(qǐng)代開勞務(wù)費(fèi)發(fā)票。A公司以該發(fā)票作為核算該項(xiàng)工程項(xiàng)目成本的原始憑證。房地產(chǎn)公司招待費(fèi)的賬務(wù)處理【問】房地產(chǎn)公司發(fā)生的一些招待費(fèi)是不是全部都計(jì)入“管理費(fèi)用”?在年度計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)這部分具體要怎么計(jì)算和做賬呢?【解答】房地產(chǎn)公司發(fā)生的招待費(fèi)

33、可以全部都計(jì)入“管理費(fèi)用”，在所得稅的處理上，業(yè)務(wù)招待費(fèi)用不得超過當(dāng)期收入的千分之五，同時(shí)也不能超過實(shí)際發(fā)生額的60%。即取二者較低者作為列支標(biāo)準(zhǔn)。 房產(chǎn)商延期交房的賬務(wù)處理近日，某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人咨詢，房產(chǎn)商延期交房，承諾由其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司直接減免業(yè)主若干月的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司直接開具發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司是否可以據(jù)此稅前列支，并計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目？此種問題在實(shí)務(wù)中較為普遍，會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)單而稅務(wù)處理較為復(fù)雜。 會(huì)計(jì)核算方面，如果開發(fā)商直接支付業(yè)主交房違約金，依據(jù)違約賠償協(xié)議和支付證明，一般處理為借記“營(yíng)業(yè)外支出”。這筆違約金能否稅前扣除呢？企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入

34、有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十三條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱其他支出，是指除成本、費(fèi)用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的、合理的支出。因此，開發(fā)商依據(jù)合同約定支付的經(jīng)濟(jì)合同違約金作為與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的、合理的支出，可以在稅前扣除。 交房違約，開發(fā)商多是收錢痛快出錢難，往往會(huì)以自己控制的物業(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)的方式化解矛盾，減少資金支出，但此種安排應(yīng)考慮存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第一種情況：物業(yè)公司直接減免物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不做收入。此種方式下，開發(fā)商賬面上未體現(xiàn)違約金，似乎與其無關(guān)，但根據(jù)企業(yè)

35、所得稅相關(guān)規(guī)定，視同其放棄權(quán)益，不能稅前扣除違約金。物業(yè)公司暗抵的物業(yè)費(fèi)在賬面上雖表現(xiàn)為未計(jì)收入，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第七條的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。所以，物業(yè)公司可以暗抵物業(yè)費(fèi)，卻不能不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。另外，企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。所以，物業(yè)公司減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)，應(yīng)做納稅調(diào)整處理。 第二種情況：開發(fā)商直

36、接撥款給物業(yè)公司代業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，并取得物業(yè)公司出具的發(fā)票入賬。此種方式下，物業(yè)公司應(yīng)收取的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商代為支付，納稅正常，但其將應(yīng)開具給業(yè)主的發(fā)票轉(zhuǎn)開具給開發(fā)商不符合發(fā)票相關(guān)管理規(guī)定。開發(fā)商憑發(fā)票和違約金賠償承諾作會(huì)計(jì)處理，將這筆費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出似乎沒有問題，有問題的是開發(fā)商交房后承擔(dān)的與本身業(yè)務(wù)無關(guān)的物業(yè)費(fèi)支出，按照企業(yè)所得稅法的精神，不屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的、合理的支出，不能夠在企業(yè)所得稅稅前扣除。另外，土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)成本的扣除不包括營(yíng)業(yè)外支出等項(xiàng)目，并且房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除是按照一定比例計(jì)算的，而不是企業(yè)實(shí)際發(fā)生額，所以此部分費(fèi)用同樣不能抵扣土地增值稅。 針對(duì)以上情況，

37、筆者建議合并處理，開發(fā)商支付業(yè)主違約金，業(yè)主預(yù)交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司發(fā)票出具給業(yè)主，各自規(guī)范核算，正常納稅。對(duì)于開發(fā)商、物業(yè)公司來說，實(shí)質(zhì)并未發(fā)生資金流出，業(yè)主最終也獲得了實(shí)質(zhì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括哪些？根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿?/p>

38、能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理1、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金借：其他應(yīng)收賬XX成本類或材料類科目貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款XX公司或個(gè)人貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)借：應(yīng)收賬款XX公司貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項(xiàng)

39、時(shí)：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金借：管理費(fèi)用貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時(shí)借：壞賬準(zhǔn)備貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款貸：壞賬準(zhǔn)備借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票借：應(yīng)收票據(jù)XX公司貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù)XX公司財(cái)務(wù)費(fèi)用（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位

40、的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單）借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：庫(kù)存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款用銀行存款補(bǔ)付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款借：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付

41、購(gòu)貨款貸：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補(bǔ)付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款貸：銀行存款（7）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（10）庫(kù)存材料：用來核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本（11）庫(kù)存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用

42、交付單、銷售發(fā)票、付款單）借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu)貸：銀行存款計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu)貸：采購(gòu)保管費(fèi)采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫(kù)存設(shè)備貸：物資采購(gòu)訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）借：預(yù)付賬款貸：銀行存款設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù)借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu)貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款

43、支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：庫(kù)存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫(kù)存設(shè)備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工借：委托加工材料貸：庫(kù)存材料材料成本差異加工完后驗(yàn)收入庫(kù)借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫(kù)存材料XX材料貸：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻

44、璃器皿等自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：低值易耗品倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用貸：低值易耗品借：采購(gòu)保管費(fèi)貸：待攤費(fèi)用（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（1

45、6）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目出租土地或是房屋時(shí)借：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費(fèi)用

46、或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目（18）固定資產(chǎn)購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款支付安裝費(fèi)用借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時(shí)借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時(shí)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：庫(kù)存材料分配建筑工人工資和福利費(fèi)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi)完畢建筑交付使用借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出其他

47、單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本累計(jì)折舊改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時(shí)借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出支付擴(kuò)建工程款時(shí)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出交付使用時(shí)借：固定資產(chǎn)生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。2、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)支付

48、給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款補(bǔ)付其余款時(shí)借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預(yù)付款時(shí)借：銀行存款貸：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)借：應(yīng)收賬款貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款代扣水電費(fèi)代扣房租月末分配工資費(fèi)用借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

49、銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）管理費(fèi)用勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）貸：應(yīng)付工資（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）貸：應(yīng)付福利費(fèi)用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)借：應(yīng)付福利費(fèi)貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末按照實(shí)現(xiàn)的其他

50、業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅月末計(jì)算的所得稅借：所得稅貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅實(shí)際交納的稅金借：應(yīng)交稅金XX稅貸：銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款教育費(fèi)附加3、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算（1）開發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文

51、、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款XX公司分配開發(fā)的間接費(fèi)用借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本土地開發(fā)。配套設(shè)施開發(fā)計(jì)算公式：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開發(fā)）借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開發(fā)借：開發(fā)成本配