上海新南路壹號(hào)商業(yè)街招商策略提報(bào)_PPT_XXXX

1、新南路壹號(hào)商業(yè)街招商策略提報(bào)n整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位和形象定位的分析。整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位和形象定位的分析。n項(xiàng)目前期的商鋪建筑形態(tài)、商鋪建筑結(jié)構(gòu)、商鋪外立面設(shè)計(jì)的大量工作與數(shù)據(jù)的提供。項(xiàng)目前期的商鋪建筑形態(tài)、商鋪建筑結(jié)構(gòu)、商鋪外立面設(shè)計(jì)的大量工作與數(shù)據(jù)的提供。n對(duì)產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶(hù)群定位和市場(chǎng)定位的思考。對(duì)產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶(hù)群定位和市場(chǎng)定位的思考。項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 建議的形成條件n對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)起到指導(dǎo)性的支持。對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)起到指導(dǎo)性的支持。n項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種選擇、商家定位與引進(jìn)等方面制定工作計(jì)項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種選

2、擇、商家定位與引進(jìn)等方面制定工作計(jì)劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標(biāo)和依據(jù)。劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標(biāo)和依據(jù)。n有助于防止今后項(xiàng)目在銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、企劃推廣等方面出現(xiàn)各個(gè)部有助于防止今后項(xiàng)目在銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、企劃推廣等方面出現(xiàn)各個(gè)部門(mén)分割的狀況。通過(guò)各方面力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補(bǔ)招商資源的不足，多角門(mén)分割的狀況。通過(guò)各方面力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補(bǔ)招商資源的不足，多角度、多方位增強(qiáng)執(zhí)行力度、促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售目標(biāo)的最終完成。度、多方位增強(qiáng)執(zhí)行力度、促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售目標(biāo)的最終完成。n是綠地品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，通過(guò)形象的市場(chǎng)推廣和招商資源的是綠地品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，

3、通過(guò)形象的市場(chǎng)推廣和招商資源的累積，進(jìn)一步提升新南路壹號(hào)該項(xiàng)目的品牌形象。累積，進(jìn)一步提升新南路壹號(hào)該項(xiàng)目的品牌形象。 建議的形成目標(biāo) 項(xiàng)目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處， 屬于莘閔板塊居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目緊鄰新南路，莘閔板塊內(nèi)主干道路，雙向二車(chē)道；項(xiàng)目西南。東北各分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（巴比倫生活廣場(chǎng)、弘基休閑廣場(chǎng)）。弘基巴比倫明興路項(xiàng)目新 南 路明 中 路本項(xiàng)本項(xiàng)目目地鐵1號(hào)線(xiàn)莘莊站車(chē)程車(chē)程閑時(shí)閑時(shí)1515分鐘，忙時(shí)分鐘，忙時(shí)20-4020-40分鐘分鐘 項(xiàng)目資源：所處大型住宅區(qū)和別墅區(qū)， 為未來(lái)商業(yè)發(fā)展提供多條通路的可能項(xiàng)目資源項(xiàng)目資源云間水莊新南路壹號(hào)麗水馨庭歐風(fēng)麗景綠洲比華利龍祥公寓達(dá)

4、安圣芭芭花園十二橡樹(shù)莊園淺水灣同潤(rùn)加州綠洲香島萬(wàn)科白馬莘閔別墅區(qū)是上海發(fā)展最早、最成熟的別墅區(qū)域，也是上海西南區(qū)離市中心最近的別墅板塊之一。作為上海中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅最為集中的區(qū)域，莘閔別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目近30個(gè)，別墅總量10000多棟，作為亞洲最大的成熟別墅區(qū)，莘閔別墅區(qū)環(huán)境幽靜、雅致、低密，暢闊，宜居而舒適。 莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上海人口導(dǎo)入最主要的地區(qū)之一，未來(lái)5年人口預(yù)計(jì)當(dāng)達(dá)到30萬(wàn)。 莘莊、七寶是閔行目前形成的兩大商圈。便捷的交通和大量居住人口聚集是閔行商圈形成的關(guān)鍵支撐因數(shù)。莘莊：分為行政中心和居住區(qū).目前行政區(qū)的消費(fèi)形式屬于過(guò)路性消費(fèi)，檔次較低；依托春申版快大型居住區(qū)（春申景城、萬(wàn)科假

5、日風(fēng)景、上海春城），屬于片區(qū)日常消費(fèi)，檔次中檔。七寶：依托七寶大型居住區(qū)（萬(wàn)科郎潤(rùn)園、），運(yùn)動(dòng)休閑配套設(shè)施齊全，檔次較高，在建巴黎春天。七莘路樂(lè)購(gòu)的人流量、檔次、營(yíng)業(yè)額在閔行大賣(mài)場(chǎng)中名列前矛；莘莊莘莊七寶七寶南方商城/家樂(lè)福華聯(lián)吉買(mǎi)盛麥德龍易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買(mǎi)德百安居樂(lè)購(gòu)世紀(jì)聯(lián)華農(nóng)工商樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)龍城購(gòu)物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂(lè)園錦江樂(lè)園熱帶風(fēng)暴熱帶風(fēng)暴好愛(ài)廣場(chǎng)家得利 日用大賣(mài)場(chǎng)是閔行的主要商業(yè)形式n目前閔行有18家大賣(mài)場(chǎng)，2009上半年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額34.44億元，比上年同期增長(zhǎng)21.2%。n近年新開(kāi)賣(mài)場(chǎng)七家：易初蓮花七寶店、浦江店、樂(lè)購(gòu)莘松店、家樂(lè)福七寶店、好又

6、多虹橋店、易賣(mài)得梅隴店。2009上半年零售總額4.86億元，對(duì)區(qū)域零售額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為3.6%。 南方商城是整個(gè)閔行區(qū)域的購(gòu)物中心商場(chǎng)名商場(chǎng)名稱(chēng)稱(chēng)規(guī)規(guī)模模檔檔次次面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)南方商城五層中高10萬(wàn),營(yíng)業(yè) 面積6.8萬(wàn)1F餐飲.化妝品.飾品2F-3F服飾4F家電通訊5F漁獵休閑(電影院.電玩.網(wǎng)吧) 家樂(lè)福南方購(gòu)物中心在的布局上以家樂(lè)福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家龍頭店為主力店，滿(mǎn)足了工薪階層、居民日常消費(fèi)、家庭裝潢的需要。一百二十余家品牌特色專(zhuān)賣(mài)店，涵蓋了服裝、小百貨、通訊器材、家具、體育用品、電腦等多個(gè)方面。休閑娛樂(lè)包括：中、西餐飲、咖啡館、茶室、電影城、游樂(lè)城、健身中心。藥店、郵

7、局、銀行、旅行社、書(shū)城、美容美發(fā)等等一系列社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，堅(jiān)持“以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo)向，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體”的經(jīng)營(yíng)定位，已成為閔行地區(qū)人氣最旺的購(gòu)物中心。 莘莊、七莘路、東川路三塊區(qū)域?yàn)殚h行未來(lái)重點(diǎn)莘莊、七莘路、東川路三塊區(qū)域?yàn)殚h行未來(lái)重點(diǎn) 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)莘莊莘莊東川路東川路七莘路七莘路閔行商業(yè)十一五規(guī)劃:向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)型，形成以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以大型購(gòu)物中心為龍頭，以商業(yè)休閑街為特色的現(xiàn)代商業(yè)格局。積極引進(jìn)精品百貨店、品牌專(zhuān)賣(mài)店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，繼續(xù)完善大賣(mài)場(chǎng)、超市、便利店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，規(guī)范發(fā)展商品交易市場(chǎng)，培育汽車(chē)和建材銷(xiāo)售等新增長(zhǎng)點(diǎn)。重點(diǎn)建設(shè)七寶、虹橋、莘莊、江川、南方商城、浦江等大型綜合性商業(yè)

8、中心， 南方商城/家樂(lè)福華聯(lián)吉買(mǎi)盛麥德龍易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買(mǎi)德百安居樂(lè)購(gòu)世紀(jì)聯(lián)華農(nóng)工商樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)龍城購(gòu)物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂(lè)園錦江樂(lè)園熱帶風(fēng)暴熱帶風(fēng)暴愛(ài)好廣場(chǎng)家得利 消費(fèi)向東，消費(fèi)習(xí)慣分為三大圈層n第一圈層：日常消費(fèi)就近的大賣(mài)場(chǎng)，購(gòu)物班車(chē)510分鐘；n第二圈層：日常購(gòu)物南方商城，閔行區(qū)域唯一商業(yè)中心；n第三圈層：周末購(gòu)物及休閑娛樂(lè) 徐家匯、虹橋徐家匯徐家匯第一圈層第一圈層第二圈層第二圈層第三圈層第三圈層 每月在閔行賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)總額為500-800元。 。 超市、商場(chǎng)和百貨公司超市、商場(chǎng)和百貨公司是閔行居民日常最常消費(fèi)的場(chǎng)所是閔行居民日常最常消費(fèi)的場(chǎng)所閔行區(qū)居民在商場(chǎng)閔行

9、區(qū)居民在商場(chǎng)/ /百貨公司的百貨公司的每月花費(fèi)總額約為每月花費(fèi)總額約為500-800500-800元元。購(gòu)物地點(diǎn)的時(shí)間基本在購(gòu)物地點(diǎn)的時(shí)間基本在3030分鐘以?xún)?nèi)分鐘以?xún)?nèi)品種齊全、價(jià)格實(shí)惠、購(gòu)物環(huán)境品種齊全、價(jià)格實(shí)惠、購(gòu)物環(huán)境是居民選擇消費(fèi)地點(diǎn)的首要因數(shù)是居民選擇消費(fèi)地點(diǎn)的首要因數(shù)食品和服裝食品和服裝是閔行居民節(jié)假日最高的開(kāi)支。是閔行居民節(jié)假日最高的開(kāi)支。二口或三口二口或三口之家之家, 個(gè)人收入個(gè)人收入3000-6000元元/月月為主流為主流摘自閔行商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告摘自閔行商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告特征一特征一: :消費(fèi)模式單一消費(fèi)模式單一，在閔行的消費(fèi)支出主要為大賣(mài)場(chǎng)的日常用品采購(gòu)。，在閔行的消費(fèi)支出主

10、要為大賣(mài)場(chǎng)的日常用品采購(gòu)。由于閔行區(qū)外來(lái)購(gòu)房人口與閔行戶(hù)籍人口相當(dāng)，因此在閔行的消費(fèi)時(shí)間主要為下班后采購(gòu)日常生活用品。單一的居住模式造就單一的消費(fèi)模式，因此，大賣(mài)場(chǎng)成為居住區(qū)滿(mǎn)足生活用品采購(gòu)的主要來(lái)源。特征二特征二: :就近消費(fèi)就近消費(fèi).區(qū)域性消費(fèi)區(qū)域性消費(fèi)原則，在閔行區(qū)域到消費(fèi)地點(diǎn)不超過(guò)半小時(shí)車(chē)程原則，在閔行區(qū)域到消費(fèi)地點(diǎn)不超過(guò)半小時(shí)車(chē)程由于閔行道路系統(tǒng)錯(cuò)綜復(fù)雜，消費(fèi)區(qū)域隨著道路阻隔而自然形成，如今春申、莘莊、七寶、古美均形成各資的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)集中區(qū)域，輻射范圍也限于各區(qū)域內(nèi)。特征三特征三: :大賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)大賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)比較頻繁比較頻繁, ,對(duì)商場(chǎng)的要求不高，滿(mǎn)足對(duì)商場(chǎng)的要求不高，滿(mǎn)足基本的日常用品采

11、購(gòu)需求基本的日常用品采購(gòu)需求由于日常消費(fèi)在附近賣(mài)場(chǎng)解決，因此去賣(mài)場(chǎng)的頻度較為頻繁，平均一周1-2次。主要選擇位置近、種類(lèi)多、價(jià)格實(shí)惠的賣(mài)場(chǎng)消費(fèi)。 莘莊將打造成莘莊將打造成上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一 地理位置地理位置:莘莊地區(qū)位于上海西南，土地面積約平方公里。是閔行區(qū)行政和文化、公共活動(dòng)中心所在地.人口規(guī)模人口規(guī)模:由于城市大規(guī)模交通設(shè)施建設(shè)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，莘莊地區(qū)成為上海人口導(dǎo)入的主要區(qū)域之一?，F(xiàn)有總?cè)丝谌f(wàn)總?cè)丝谌f(wàn)人，其中常住人口約萬(wàn)人，外來(lái)人口萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)人。預(yù)期未來(lái)五五年將達(dá)到萬(wàn)人。年將達(dá)到萬(wàn)人。 發(fā)展發(fā)展機(jī)遇機(jī)遇大莘莊：打造城市副中心交通帶動(dòng)新發(fā)展大莘莊：打造城市副中心交通

12、帶動(dòng)新發(fā)展 莘莊，作為軌道交通發(fā)展莘莊，作為軌道交通發(fā)展捧紅的一個(gè)傳奇為人們所熟知，一號(hào)線(xiàn)帶動(dòng)了區(qū)域跨越式的發(fā)展。而捧紅的一個(gè)傳奇為人們所熟知，一號(hào)線(xiàn)帶動(dòng)了區(qū)域跨越式的發(fā)展。而根據(jù)根據(jù)閔行新城總體規(guī)劃（閔行新城總體規(guī)劃（2006-2020年）年），未來(lái)的閔行新城范圍，未來(lái)的閔行新城范圍內(nèi)，將有七條軌道交通線(xiàn)貫穿其中。此外，根據(jù)虹橋綜合交通樞紐路內(nèi)，將有七條軌道交通線(xiàn)貫穿其中。此外，根據(jù)虹橋綜合交通樞紐路網(wǎng)配套規(guī)劃，閔行新城近期建設(shè)重點(diǎn)中，還將新增網(wǎng)配套規(guī)劃，閔行新城近期建設(shè)重點(diǎn)中，還將新增“一縱三橫一縱三橫”快速快速道路，包括輔助快速路、北翟路、青虹路、漕寶路快速路。輔助快速道路，包括輔助快速

13、路、北翟路、青虹路、漕寶路快速路。輔助快速路與機(jī)場(chǎng)高速路與機(jī)場(chǎng)高速A15公路將形成緩解環(huán)西一大道、環(huán)南大道交通壓力的公路將形成緩解環(huán)西一大道、環(huán)南大道交通壓力的的輔環(huán)，為虹橋綜合交通樞紐、浙江方向、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)之間提供一的輔環(huán)，為虹橋綜合交通樞紐、浙江方向、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)之間提供一條便捷的快速通道。條便捷的快速通道。發(fā)展發(fā)展機(jī)遇機(jī)遇n大莘莊：商業(yè)配套日益齊全大莘莊：商業(yè)配套日益齊全n大莘莊地區(qū)共將形成大莘莊地區(qū)共將形成66萬(wàn)商業(yè)萬(wàn)商業(yè)體，其中包括友誼南方商城：體，其中包括友誼南方商城：面積面積14.4萬(wàn)平；莘莊龍之夢(mèng)：面萬(wàn)平；莘莊龍之夢(mèng)：面積積5萬(wàn)；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面萬(wàn)；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面積

14、積12-14萬(wàn)；莘莊仲盛：面積萬(wàn)；莘莊仲盛：面積28.5萬(wàn)；綠地新南路：面積萬(wàn)；綠地新南路：面積4萬(wàn)萬(wàn)商業(yè)區(qū)域，媲美徐家匯：面積商業(yè)區(qū)域，媲美徐家匯：面積70萬(wàn)商業(yè)體量。萬(wàn)商業(yè)體量。n商業(yè)匯聚升級(jí)，再造一個(gè)徐家商業(yè)匯聚升級(jí)，再造一個(gè)徐家匯。大莘莊商圈的形成，將對(duì)匯。大莘莊商圈的形成，將對(duì)徐家匯商圈客流形成一個(gè)有效徐家匯商圈客流形成一個(gè)有效地截流。莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上地截流。莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上海人口導(dǎo)入最主要的地區(qū)之一，海人口導(dǎo)入最主要的地區(qū)之一，未來(lái)未來(lái)5年人口預(yù)計(jì)當(dāng)達(dá)到年人口預(yù)計(jì)當(dāng)達(dá)到30萬(wàn)。萬(wàn)。n大莘莊：交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善大莘莊：交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善n京滬高鐵、京滬高鐵、A8、虹橋樞紐基地、虹橋樞

15、紐基地的建設(shè)，上海西南逐漸承擔(dān)起的建設(shè)，上海西南逐漸承擔(dān)起連結(jié)長(zhǎng)三角一體化的核心樞紐連結(jié)長(zhǎng)三角一體化的核心樞紐功能。上海西南交通樞紐，直功能。上海西南交通樞紐，直接對(duì)接虹橋樞紐中心，進(jìn)出上接對(duì)接虹橋樞紐中心，進(jìn)出上海的西南門(mén)戶(hù)；莘莊地區(qū)已經(jīng)海的西南門(mén)戶(hù)；莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上海人口導(dǎo)入的主要區(qū)域成為上海人口導(dǎo)入的主要區(qū)域之一，未來(lái)之一，未來(lái)5年總?cè)丝趯⑦_(dá)到年總?cè)丝趯⑦_(dá)到30萬(wàn)人。萬(wàn)人。n大交通改善的價(jià)值提升：大交通改善的價(jià)值提升：1）依）依托軌道交通一號(hào)線(xiàn)、五號(hào)線(xiàn)，托軌道交通一號(hào)線(xiàn)、五號(hào)線(xiàn)，并通過(guò)滬閔高架延伸段連接外并通過(guò)滬閔高架延伸段連接外環(huán)線(xiàn)、四號(hào)線(xiàn)、滬寧、滬杭高環(huán)線(xiàn)、四號(hào)線(xiàn)、滬寧、滬杭高速公

16、路、滬杭高速擴(kuò)容至速公路、滬杭高速擴(kuò)容至6車(chē)道。車(chē)道。2）A8收費(fèi)站南移，且開(kāi)拓地收費(fèi)站南移，且開(kāi)拓地面輔道。面輔道。3）銀都西路隧道開(kāi)通。）銀都西路隧道開(kāi)通。4）2011年金山鐵路支線(xiàn)開(kāi)通。年金山鐵路支線(xiàn)開(kāi)通。發(fā)展發(fā)展機(jī)遇機(jī)遇 莘莊建設(shè)三級(jí)商業(yè)網(wǎng)路莘莊建設(shè)三級(jí)商業(yè)網(wǎng)路,本項(xiàng)目屬于社區(qū)商業(yè)體系本項(xiàng)目屬于社區(qū)商業(yè)體系 1.1.莘莊老鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)莘莊老鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū) 主要項(xiàng)目：莘松路、滬閔路 “十字 型”路口新建的塊狀 集聚型“綜合 商業(yè)商務(wù)”。 規(guī)劃面積：萬(wàn)平方米。中心商業(yè)區(qū)： 2.2.上海莘城中心商業(yè)區(qū)上海莘城中心商業(yè)區(qū) 主要項(xiàng)目：“仲盛商業(yè)中心”和 地 鐵莘莊站站廳商業(yè)。“仲盛商業(yè)中 心”：總

17、建筑面積約萬(wàn)平方米 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè): : 南為華聯(lián)吉買(mǎi)盛區(qū)域、西為農(nóng)工商區(qū) 域、西北為莘莊樂(lè)購(gòu)區(qū)域、中為世紀(jì) 聯(lián)華區(qū)域、東北為華潤(rùn)萬(wàn)佳區(qū)域?，F(xiàn)代商貿(mào)走廊現(xiàn)代商貿(mào)走廊: : 七莘路沿線(xiàn)（莘莊段至七寶段）街 區(qū)兩側(cè)相關(guān)地塊集聚現(xiàn)代大型專(zhuān)業(yè)店、大型綜合超市、文化休閑中心、圖書(shū)文化用品中心、小型商業(yè)休閑街、大型室內(nèi)滑雪運(yùn)動(dòng)休閑中心等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，成為體現(xiàn)區(qū)內(nèi)城市形象和功能、第三產(chǎn)業(yè)特色、多業(yè)態(tài)多功能集聚、條狀塊狀相結(jié)合的“閔行大道”。 上海市閔行區(qū)莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要-未來(lái)8年上海莘莊商業(yè)配套設(shè)施,將發(fā)生根本性的改變和提高，莘莊地區(qū)商業(yè)將依托閔行區(qū)行政中心所在地、道路交通網(wǎng)絡(luò)、人口大量導(dǎo)入

18、等優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè)“鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)社區(qū)商業(yè)體系社區(qū)商業(yè)體系現(xiàn)代商貿(mào)走廊現(xiàn)代商貿(mào)走廊”的三級(jí)商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，使之成為上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一。莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心上海莘城商業(yè)中心上海莘城商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)商貿(mào)走廊商貿(mào)走廊 莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展 完全取決于住宅的拉動(dòng)需求完全取決于住宅的拉動(dòng)需求。莘閔板塊商業(yè)主要分布四個(gè)區(qū)域，全部為滿(mǎn)足居民日常消費(fèi)為主。樂(lè)購(gòu)（莘松店）：二層賣(mài)場(chǎng)，一層好美屋，一家酒店及餐飲KFC等滿(mǎn)主周邊居民日常生活用品采購(gòu)需求，中檔。巴比倫商業(yè)廣場(chǎng)及弘基廣場(chǎng)：三層。一層中介、美容美發(fā)、寵物店；二層茶坊、咖啡店等；三層餐

19、飲。滿(mǎn)足周邊居民日常生活配套消費(fèi)需求，中檔。莘閔生活廣場(chǎng)：一層農(nóng)工商層，二層三層餐飲，四層招商中滿(mǎn)足莘閔別墅區(qū)中低檔居民日常生活，檔次較低。樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)巴比倫廣場(chǎng)巴比倫廣場(chǎng)莘閔生活廣場(chǎng)莘閔生活廣場(chǎng)弘基廣場(chǎng)弘基廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻1.1.商圈集中，形式雷同商圈集中，形式雷同2.2.各自為營(yíng)，互動(dòng)性弱各自為營(yíng)，互動(dòng)性弱3.3.住宅拉動(dòng)，需求單一住宅拉動(dòng)，需求單一閔行商圈主要集中在莘莊，七寶和南方商城，形式基本以日用大賣(mài)場(chǎng)為主。位置和經(jīng)營(yíng)檔次是決定大賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的關(guān)鍵。由于商業(yè)形式單一，閔行各大賣(mài)場(chǎng)依靠自身生存。加上閔行眾多道路的阻隔，各個(gè)板塊商業(yè)難以形成集合效應(yīng)，形成各自為營(yíng)的局面。閔行的商業(yè)市場(chǎng)主要

20、由于住宅拉動(dòng)。由于購(gòu)房人口大量導(dǎo)入，引發(fā)了大量對(duì)生活日用品的需求，下班到大賣(mài)場(chǎng)采購(gòu)，周末市中心商場(chǎng)采購(gòu)是居民消費(fèi)的主要模式。核心問(wèn)題解讀核心問(wèn)題核心問(wèn)題項(xiàng)目自身?xiàng)l件要點(diǎn)項(xiàng)目自身?xiàng)l件要點(diǎn)外部環(huán)境要點(diǎn)外部環(huán)境要點(diǎn)n項(xiàng)目有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)n地面交通便捷，但是沒(méi)有軌道交通上的優(yōu)勢(shì) n目前板塊已經(jīng)有一定的吸引力n閔行的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均在快速發(fā)展階段，區(qū)域前景看好n商圈密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈n項(xiàng)目周邊有較大的居住和產(chǎn)業(yè)人口支撐，而且客戶(hù)檔次有一定的高度，未來(lái)高端居住區(qū)的成熟對(duì)商業(yè)提出了更高的要求項(xiàng)目如何在融合周邊商業(yè)的同時(shí)，項(xiàng)目如何在融合周邊商業(yè)的同時(shí)，形成標(biāo)桿的形形成標(biāo)桿的形象以及獨(dú)特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收

21、入的居象以及獨(dú)特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收入的居民和產(chǎn)業(yè)客的同時(shí)，擴(kuò)大輻射范圍吸引目的性消民和產(chǎn)業(yè)客的同時(shí)，擴(kuò)大輻射范圍吸引目的性消費(fèi)群體前來(lái)投資和消費(fèi)費(fèi)群體前來(lái)投資和消費(fèi)莘莊板塊代表個(gè)案莘莊板塊代表個(gè)案仲盛世界商城仲盛世界商城樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金租金（元（元/ /天天/ /平方米）平方米）B1F家樂(lè)福賣(mài)場(chǎng)1.51F品牌零售、百貨202F品牌零售、百貨、建材市場(chǎng)10-133F兒童服飾、教育培訓(xùn)、百思買(mǎi)百思買(mǎi)64F餐飲、影院餐飲5-6、影院1.25F游樂(lè)園、娛樂(lè)、餐飲3.5-4莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商業(yè)中心業(yè)中心n項(xiàng)目得房率60%、空置率50%，物業(yè)管理費(fèi)統(tǒng)一為2元/平方米/天。n消費(fèi)客流分析：作為

22、莘莊新興的地標(biāo)型商業(yè)，莘莊地區(qū)20萬(wàn)的人口給仲盛世界商城所擁有的28萬(wàn)方體量很大的支撐。但就目前來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目?jī)?nèi)只但就目前來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目?jī)?nèi)只有大型主力店和部分休閑類(lèi)餐飲，所吸引大多都是目的性消費(fèi)性消費(fèi)的有大型主力店和部分休閑類(lèi)餐飲，所吸引大多都是目的性消費(fèi)性消費(fèi)的客流，沒(méi)有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來(lái)更長(zhǎng)的留住或吸引消費(fèi)的客流?？土?，沒(méi)有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來(lái)更長(zhǎng)的留住或吸引消費(fèi)的客流。因此盡早的搭配適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)組合是很重要的。莘莊地區(qū)商業(yè)莘莊地區(qū)商業(yè)中心中心莘莊板塊代表個(gè)案莘莊板塊代表個(gè)案仲盛世界商城仲盛世界商城業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比仲盛世界商城以仲盛世界商城以零售為主，外加大賣(mài)場(chǎng)和餐飲零售為主，外加大賣(mài)

23、場(chǎng)和餐飲生活配套生活配套7%7%莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商業(yè)中心業(yè)中心莘莊板塊代表個(gè)案莘莊板塊代表個(gè)案仲盛世界商城仲盛世界商城n作為莘莊板塊目前體量最大、品牌檔次最高的一站式購(gòu)物中心，同樣使用了以賣(mài)場(chǎng)等剛性消費(fèi)為目的需求的模式，來(lái)吸引周邊的同樣使用了以賣(mài)場(chǎng)等剛性消費(fèi)為目的需求的模式，來(lái)吸引周邊的人流，所進(jìn)駐的人流，所進(jìn)駐的CGVCGV影院等本項(xiàng)目周邊沒(méi)有的業(yè)態(tài)給項(xiàng)目帶來(lái)了影院等本項(xiàng)目周邊沒(méi)有的業(yè)態(tài)給項(xiàng)目帶來(lái)了眾多的人流眾多的人流n該項(xiàng)目是大體量的集中型商業(yè)，零售與餐飲均有品牌商家入駐，目前主要的消費(fèi)群仍然是以周邊住宅群體為主，另外，以星期八小鎮(zhèn)帶動(dòng)家庭式消費(fèi)。但對(duì)缺乏大型院線(xiàn)影院的地區(qū)來(lái)講，影院缺乏

24、大型院線(xiàn)影院的地區(qū)來(lái)講，影院的引入大大的提升項(xiàng)目的吸引力，本項(xiàng)目借助影院的引入擴(kuò)大了的引入大大的提升項(xiàng)目的吸引力，本項(xiàng)目借助影院的引入擴(kuò)大了其的消費(fèi)輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。其的消費(fèi)輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。n本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消費(fèi)對(duì)其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進(jìn)本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消費(fèi)對(duì)其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進(jìn)一步的擴(kuò)大項(xiàng)目零售業(yè)的輻射范圍，乃是當(dāng)務(wù)之急一步的擴(kuò)大項(xiàng)目零售業(yè)的輻射范圍，乃是當(dāng)務(wù)之急。莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商業(yè)中心業(yè)中心莘莊板塊代表個(gè)案莘莊板塊代表個(gè)案仲盛世界商城仲盛世界商城個(gè)案小結(jié)：個(gè)案小結(jié)：莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商業(yè)中心業(yè)中心莘莊板塊代表個(gè)案莘莊

25、板塊代表個(gè)案仲盛世界商城仲盛世界商城給本項(xiàng)目發(fā)展的給本項(xiàng)目發(fā)展的啟示啟示n莘莊板塊作為距離本案最近的集中型商業(yè)板塊，已開(kāi)業(yè)的仲盛世界廣場(chǎng)總體量28萬(wàn)平方米，定位為莘莊地區(qū)一站式購(gòu)物中心，通過(guò)以家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)、百盛購(gòu)物中樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)、百盛購(gòu)物中心、百安居建材市場(chǎng)心、百安居建材市場(chǎng)為主一些主力店來(lái)吸引周邊地區(qū)居民剛性需求。n另外區(qū)域未來(lái)將有“閔行龍之夢(mèng)”購(gòu)物中心面市，未來(lái)區(qū)域?qū){借“仲盛”以及“龍之夢(mèng)”的發(fā)展，成為閔行區(qū)新型的商業(yè)中心。隨著軌道交通一、五號(hào)線(xiàn)莘莊隨著軌道交通一、五號(hào)線(xiàn)莘莊站沿線(xiàn)地塊開(kāi)發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。站沿線(xiàn)地塊開(kāi)發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。n 莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線(xiàn)距離

26、僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線(xiàn)距離僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上和體量上無(wú)法和和體量上無(wú)法和“仲盛世界商城仲盛世界商城”、“龍之夢(mèng)龍之夢(mèng)”等相比。待等相比。待“仲盛仲盛”和和“龍之夢(mèng)龍之夢(mèng)”完全招商結(jié)束后，由于在體量、交通、項(xiàng)目位置等優(yōu)勢(shì)完全招商結(jié)束后，由于在體量、交通、項(xiàng)目位置等優(yōu)勢(shì)將會(huì)造成很大聚客作用，從而一定程度的分流本案的消費(fèi)人群。將會(huì)造成很大聚客作用，從而一定程度的分流本案的消費(fèi)人群。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析總結(jié)n目前閔行區(qū)的每個(gè)主要區(qū)域板塊都已擁有自己的商業(yè)中心，形態(tài)多以家庭式一站式購(gòu)物中心出現(xiàn)，且運(yùn)用的模式均為封閉式的購(gòu)物中心，以賣(mài)場(chǎng)帶動(dòng)人流進(jìn)行消費(fèi)。n運(yùn)營(yíng)較為成功是

27、南方商業(yè)板塊的百聯(lián)南方購(gòu)物中心以及莘莊板塊的仲盛世界商城。其共同特點(diǎn)是周邊常住居民人口多、交通便捷并有軌道交通作為支持、且以賣(mài)場(chǎng)為主力業(yè)態(tài)來(lái)吸引周邊居民的剛性需求。n本案周邊也有此類(lèi)特點(diǎn)，例如緊鄰的弘基廣場(chǎng)是板塊內(nèi)目前已成熟的商業(yè)中心，其本身主要功能為餐飲，但是零售及娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏。其本身主要功能為餐飲，但是零售及娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏。總體來(lái)看，閔行區(qū)的區(qū)域內(nèi)商業(yè)流動(dòng)不大，特別是零售行業(yè)，如果品牌為同一檔次，客源將就近選擇消費(fèi)。本區(qū)域內(nèi)的客源仍將占消費(fèi)主導(dǎo)地位，而本案周邊區(qū)本區(qū)域內(nèi)的客源仍將占消費(fèi)主導(dǎo)地位，而本案周邊區(qū)域客源的消費(fèi)能力已具有一定水準(zhǔn)。域客源的消費(fèi)能力已具有一定水準(zhǔn)。競(jìng)爭(zhēng)分析給項(xiàng)目定位的啟

28、示總結(jié)南方商城中心南方商城中心莘莊商業(yè)中心莘莊商業(yè)中心梅隴板塊商梅隴板塊商業(yè)業(yè)弘基廣場(chǎng)弘基廣場(chǎng)n這幾個(gè)商圈在交通和成熟度上都較為有優(yōu)勢(shì)，而且業(yè)態(tài)齊全，將在很大程度上分流本案的客戶(hù)n閔行其他區(qū)域均有較為成熟的商圈，從這點(diǎn)上看，本案主要還是以滿(mǎn)足本區(qū)域客戶(hù)為主n項(xiàng)目體量較大，還要考慮打造鮮明的主題吸引目的性消費(fèi)n項(xiàng)目周邊的商業(yè)以弘基廣場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)上主要是一些中端的餐飲業(yè)態(tài)，難以滿(mǎn)足中高端的餐飲需求n區(qū)域中高端的零售商業(yè)缺失，將是項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)n本案的發(fā)展方向上，主要還是以滿(mǎn)足周邊區(qū)域的客戶(hù)為主，另本案的發(fā)展方向上，主要還是以滿(mǎn)足周邊區(qū)域的客戶(hù)為主，另外需塑造鮮明的主題擴(kuò)大輻射圈，吸引目的性消費(fèi)群體

29、作為補(bǔ)充外需塑造鮮明的主題擴(kuò)大輻射圈，吸引目的性消費(fèi)群體作為補(bǔ)充n業(yè)態(tài)上應(yīng)該彌補(bǔ)區(qū)域缺失，設(shè)置中高端的零售業(yè)態(tài)為主，餐飲業(yè)態(tài)上應(yīng)該彌補(bǔ)區(qū)域缺失，設(shè)置中高端的零售業(yè)態(tài)為主，餐飲娛樂(lè)為輔，而且在檔次上要有所提升，這是為了契合區(qū)域未來(lái)綠娛樂(lè)為輔，而且在檔次上要有所提升，這是為了契合區(qū)域未來(lái)綠地新南路壹號(hào)等高端住宅居民的需要，特別是餐飲的檔次要比周地新南路壹號(hào)等高端住宅居民的需要，特別是餐飲的檔次要比周邊的餐飲檔次高邊的餐飲檔次高前期商家前期商家論證論證 n目前已簽約商家有家樂(lè)福、朗庭酒店等。家樂(lè)福、朗庭酒店等。n家樂(lè)福面積為18000平方米（地下15000、地上3000）。朗庭酒店面積20000平方

30、米。家樂(lè)福認(rèn)為該區(qū)域的居住人口數(shù)量滿(mǎn)足賣(mài)場(chǎng)類(lèi)商家的開(kāi)店需求、地塊位置、交通都能滿(mǎn)足賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)店標(biāo)準(zhǔn)。大型賣(mài)場(chǎng)和影院均對(duì)入住本案有較大的興趣，這可大型賣(mài)場(chǎng)和影院均對(duì)入住本案有較大的興趣，這可以大大增加項(xiàng)目的人流以大大增加項(xiàng)目的人流項(xiàng)目初步研判：項(xiàng)目的輻射范圍主要還是以周邊的居民和產(chǎn)業(yè)客為主，項(xiàng)目初步研判：項(xiàng)目的輻射范圍主要還是以周邊的居民和產(chǎn)業(yè)客為主，檔次上要有大的提升，另外項(xiàng)目必須借助自身規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，形成標(biāo)檔次上要有大的提升，另外項(xiàng)目必須借助自身規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，形成標(biāo)桿和特色，擴(kuò)大輻射范圍，最大限度地吸引目的性消費(fèi)群體桿和特色，擴(kuò)大輻射范圍，最大限度地吸引目的性消費(fèi)群體n項(xiàng)目周邊住宅人口較多可以

31、支撐一定量體商業(yè)n周邊產(chǎn)業(yè)客收入水平相對(duì)較高，商務(wù)宴請(qǐng)需求相對(duì)旺盛n本案為體量較大的綜合性項(xiàng)目，具有一定規(guī)模效應(yīng)，有利于樹(shù)立鮮明n的整體項(xiàng)目形象。n項(xiàng)目與商貿(mào)集中區(qū)域有一定距離，且地鐵交通站點(diǎn)較遠(yuǎn)n閔行目前的商業(yè)格局較為成熟，項(xiàng)目與其他成熟商圈的項(xiàng)目比較沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)n該區(qū)域總體規(guī)劃為莘閔板塊n商業(yè)中心，伴隨著商業(yè)區(qū)域規(guī)劃實(shí)施，中心區(qū)域整體市場(chǎng)預(yù)期良好；n區(qū)域?qū)⒔ǔ删G地等高端項(xiàng)目，高端的人群需要區(qū)域商業(yè)檔次有所提升n 目前區(qū)域形象一般，以居住功能為主，難以形成商務(wù)集聚效益n 未來(lái)閔行地區(qū)還將建成龍之夢(mèng)購(gòu)物中心，競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)隨之增大。n相比閔行其他區(qū)域，莘閔中心商業(yè)的打造尚需經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)項(xiàng)目S

32、WOT分析區(qū)域商業(yè)中心的有效組合區(qū)域商業(yè)中心的有效組合 生活賣(mài)場(chǎng)生活賣(mài)場(chǎng)+ +休閑服飾體育類(lèi)生活配套休閑服飾體育類(lèi)生活配套項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 為了契合區(qū)域未來(lái)中高端客戶(hù)的需求，項(xiàng)目的檔次要比周邊的高為了契合區(qū)域未來(lái)中高端客戶(hù)的需求，項(xiàng)目的檔次要比周邊的高樓層樓層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂(lè)2F7000局部賣(mài)場(chǎng)、休閑服飾、休閑餐飲1F7000生活配套，餐飲n1F沿新南路主要以休閑服飾為主休閑服飾為主，沿明興路商業(yè)主要以休閑餐飲等休閑餐飲等配套為主，滿(mǎn)足辦公配套需求，酒店商業(yè)主要以商務(wù)宴請(qǐng)、健身、美商務(wù)宴請(qǐng)、健身、美容容SPASPA、咖啡為主、

33、咖啡為主，酒店及住宅區(qū)之間的商業(yè)一樓主要以休閑餐飲為以休閑餐飲為主；主；n2F,3F2F,3F主要以休閑娛樂(lè)和餐飲等目的性消費(fèi)商家為主主要以休閑娛樂(lè)和餐飲等目的性消費(fèi)商家為主; ;項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積面積( (平平方米方米占比占比餐飲350014%娛樂(lè)250010%零售1200068%生活配套20008%業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積面積( (平方平方米米) )占比占比餐飲35008%娛樂(lè)25006%零售1200040%生活配套20005%賣(mài)場(chǎng)1800041%項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 生活賣(mài)場(chǎng)生活賣(mài)場(chǎng)休閑餐飲休閑餐飲休閑餐飲休閑餐飲休閑服飾休閑服飾休閑服

34、飾休閑服飾生活配套生活配套休閑服飾休閑餐飲列舉商家需求面積ONLY,MOAD,EDC,美特斯邦威,UNI.LO80-120平方米列舉商家需求面積DQ,SPR咖啡,許留山,滿(mǎn)記甜品,70-120平方米生活配套列舉商家需求面積全家,一流,十字水坊,干洗店120平方米項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 商家展示商家展示商家展示運(yùn)動(dòng)類(lèi)運(yùn)動(dòng)類(lèi)零售零售休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)休閑餐飲休閑餐飲休閑服飾休閑服飾生活配套生活配套休閑餐飲列舉商家需求面積NIKE,REEBOK,ADIDAS,PUMA,UNBOR80-120平方米列舉商家需求面積上島咖啡、迪歐咖啡、意壺咖啡、港麗餐廳400-500平方米生活配套列

35、舉商家需求面積十字水坊,美容SPA80-120平方米運(yùn)動(dòng)類(lèi)零售項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 休閑娛樂(lè)列舉商家需求面積好樂(lè)迪KTV或者電影院等1000平方米左右商家展示商家展示 商業(yè)消費(fèi)客群分析商業(yè)消費(fèi)客群分析本案目標(biāo)商家為業(yè)態(tài)定位范圍內(nèi)的，以休閑運(yùn)動(dòng)類(lèi)為主的中高端品牌商家；本案目標(biāo)商家為業(yè)態(tài)定位范圍內(nèi)的，以休閑運(yùn)動(dòng)類(lèi)為主的中高端品牌商家；本案的消費(fèi)群體主要以周邊住宅及產(chǎn)業(yè)人口為主，主要年齡范圍集中在20-50周歲間。而本案（休閑服飾+運(yùn)動(dòng)類(lèi)）的零售主要針對(duì)25-45周歲的消費(fèi)群體。就目前定位來(lái)看，本案常規(guī)消費(fèi)群體涵蓋了區(qū)域內(nèi)較大范圍的年齡層次，也就就目前定位來(lái)看，本案常規(guī)消費(fèi)群

36、體涵蓋了區(qū)域內(nèi)較大范圍的年齡層次，也就是以本身區(qū)域所擁有的消費(fèi)群的數(shù)量為基本依托是以本身區(qū)域所擁有的消費(fèi)群的數(shù)量為基本依托。零售方面品牌層次的提升，主要滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)中高端收入群體，以及商務(wù)人口的零售方面品牌層次的提升，主要滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)中高端收入群體，以及商務(wù)人口的消費(fèi)所需，滿(mǎn)足目的性消費(fèi)群體的需求消費(fèi)所需，滿(mǎn)足目的性消費(fèi)群體的需求項(xiàng)目客戶(hù)定位項(xiàng)目客戶(hù)定位 項(xiàng)目客戶(hù)定位項(xiàng)目客戶(hù)定位 周邊城市高收入階層來(lái)源：主要來(lái)自上海周邊城市職業(yè)描述：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高層管理置業(yè)需求：投資或自用價(jià)值取向：看重上海商業(yè)物業(yè)升值空間、關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)、周邊商務(wù)環(huán)境品質(zhì)置業(yè)特征：投資心理，同時(shí)關(guān)注實(shí)惠全市中高收入階層來(lái)源：全市

37、職業(yè)描述：私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人購(gòu)買(mǎi)目的：投資或自用價(jià)值取向：大部分時(shí)間傾注在事業(yè)上，關(guān)注區(qū)位、商務(wù)環(huán)境、項(xiàng)目品質(zhì)、升值潛力置業(yè)特征：總價(jià)承受力較強(qiáng)偶得客戶(hù)：上海及周邊城市擁有一定的儲(chǔ)蓄資金的中產(chǎn)階級(jí)，因通脹預(yù)期考慮購(gòu)置商業(yè)物業(yè)商業(yè)目標(biāo)客戶(hù)定位商業(yè)目標(biāo)客戶(hù)定位購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)核心客戶(hù)為來(lái)自上海市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)核心客戶(hù)為來(lái)自上海市私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人等私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人等 商鋪商鋪主力面積主力面積(M2)(M2)面寬面寬(M(M2)2)1F1F層高層高(M(M2)2)租金（元租金（元/M2/M2/天）天）1F1F租金租

38、金（元（元/M2/M2/天）天）出租出租率率弘基廣場(chǎng)10011044.532.23.5(上下兩層)6.094%巴比倫商鋪1001504.5533-4(上下兩層)6.098%莘閔廣場(chǎng)商鋪2002503.643.52.53（共34層）3.585%莘松路商鋪6011044.53.03.84.5(上下兩層)6.0100%可比案例產(chǎn)品及租金水平可比案例產(chǎn)品及租金水平n周邊商鋪形態(tài)多為兩層，除部分餐飲休閑等業(yè)態(tài)外，二層實(shí)際商業(yè)使用率低，周邊商鋪形態(tài)多為兩層，除部分餐飲休閑等業(yè)態(tài)外，二層實(shí)際商業(yè)使用率低，同時(shí)考慮區(qū)域商業(yè)集聚度不強(qiáng)，所以所以第二層和第一層的價(jià)差大，在同時(shí)考慮區(qū)域商業(yè)集聚度不強(qiáng)，所以所以第二層

39、和第一層的價(jià)差大，在50% 50% 左右左右零售商業(yè)零售商業(yè)定定 價(jià)價(jià)未來(lái)的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素未來(lái)的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項(xiàng)目租金和售價(jià)，一入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項(xiàng)目租金和售價(jià)，一般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配車(chē)位毫無(wú)疑問(wèn)影響這租金和售價(jià)，多車(chē)位，停車(chē)方車(chē)位毫無(wú)疑問(wèn)影響這租金和售價(jià)，多車(chē)位，停車(chē)方便，人流自然多便，人流自然多一般情況下，小戶(hù)型的商鋪，單價(jià)較高一般情況下，小戶(hù)型的商鋪，單價(jià)較高項(xiàng)目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣項(xiàng)目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣，影響租金，影響租金15%15%15%15

40、%15%15%10%10%10%10%5%5%5%5%5%5%20%20%100100% %交通通達(dá)性交通通達(dá)性商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景招商平臺(tái)招商平臺(tái)入住業(yè)態(tài)檔次入住業(yè)態(tài)檔次車(chē)位車(chē)位項(xiàng)目聚集人氣功能項(xiàng)目聚集人氣功能投資回報(bào)預(yù)期投資回報(bào)預(yù)期戶(hù)型面積戶(hù)型面積良好的招商平臺(tái)可以提升商業(yè)的價(jià)值，也是消費(fèi)者良好的招商平臺(tái)可以提升商業(yè)的價(jià)值，也是消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注的因素重點(diǎn)關(guān)注的因素周邊商業(yè)氛圍對(duì)售價(jià)提升起至關(guān)重要的作用周邊商業(yè)氛圍對(duì)售價(jià)提升起至關(guān)重要的作用投資者最關(guān)注的因素、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)的影響度高投資者最關(guān)注的因素、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)的影響度高商鋪賴(lài)以生存的關(guān)鍵因素、也是消費(fèi)者最關(guān)心的影商鋪賴(lài)以生存的關(guān)鍵因素、也是消費(fèi)者最關(guān)心的影響因素響因素可比案例影響權(quán)重系數(shù)評(píng)定可比案例影響權(quán)重系數(shù)評(píng)定零售商業(yè)零售商業(yè)定定 價(jià)價(jià)項(xiàng)目項(xiàng)目1F1F租租金金（元（元/ / /天）天）交通交通通通達(dá)達(dá)性性（0.20.2）投資投資回回報(bào)報(bào)預(yù)期預(yù)期（0.0.1 15 5）區(qū)域區(qū)域商商業(yè)業(yè)氛圍氛圍（0.0.1 15 5）招商招商平平臺(tái)臺(tái)（0.0.1 15 5）未來(lái)未來(lái)區(qū)區(qū)域域發(fā)展發(fā)展前前景景（0.10.1）入住入住業(yè)業(yè)態(tài)檔態(tài)檔