金昌大廈項目全程策劃報告

1、.金昌大廈全程策劃報告五. 營銷策劃方案1. 營銷推廣要素分析要達到本案“市場效應最大化”和“市場價值最大化”的營銷推廣目的，我們首先明確營銷推廣的四大要素：市場、目標客戶群、產品、風險。我們將這四大要素作為本案營銷推廣的基本支撐點，理解為：以市場為本；以目標客戶群的需求為方向；深度挖掘產品的各種特性；實現(xiàn)差異化競爭，規(guī)避市場風險。1.1熟悉市場 引導市場經過前面的分析，我們對淄博市場已經有了比較清晰的認識和理解，在營銷推廣中，我們應該熟悉市場的各種要素，通過分析、推演，達到引導市場消費的目的。目前，淄博市場已經趨向規(guī)范，走向穩(wěn)定發(fā)展的道路，但也出現(xiàn)了供大于求的局面。各房地產開發(fā)商之間的競爭加

2、劇，但他們之間的競爭還停留在較低層面，比的是產品設計的技術層面、廣告的鋪天蓋地、樣板房的美侖美奐等等，而真正意義上的產品創(chuàng)新卻乏善可陳。隨著市場的走向成熟，對品牌、資源的合理運用，對產品的創(chuàng)新研究將成為未來不久淄博房地產市場發(fā)展的主流方向。1.2 以目標客戶群的需求為方向，理解并運用目標客戶群的消費心理本案屬于淄博市高檔次項目，項目地塊位于淄博核心商圈和中央商務圈內，主要面向整體素質較高，具有正確的價值觀和價值取向的客戶群。本案目標客戶群的消費需求和消費心理的共性中最主要的一點是：需要產品具備良好的性價比。而這也是本案產品的最大特征。因此在價格定位上，我們應以產品、區(qū)域、配套的均好性來確定價格

3、，以發(fā)揮本案整體資源的效益性。1.3 深度挖掘產品的各種特性作為淄博唯一的升級版商住型小公寓，本案具有類似產品無法比擬的優(yōu)勢，其區(qū)位優(yōu)勢決定的租金價格、SOHO概念、LOFT概念、復式小型公寓形象、唯一頂層泳池和休閑酒吧的個性化配套、產品性價比等，成為影響目標客戶群購買行為的主要因素。但本案的缺點也很明顯，國家宏觀調控手段導致的客戶持幣待購心理、戶型過于單一化、建設成本偏高等等，應在推廣時予以規(guī)避和準備應變措施。1.4 實現(xiàn)差異化競爭，規(guī)避市場風險本案的產品綜合素質在類似項目中優(yōu)勢是極其明顯的，已經具備了個性化、差異化、不可復制性的競爭力特性。本案成本偏高，價格調整空間較小，萬一銷售失控，將影

4、響資金的回收。這在定案時需要特別注意規(guī)避。同時，由于類似項目的供求失衡現(xiàn)象，在本案前期，多數(shù)消費者在不熟悉的情況下對本案會產生抗拒心理，這在推廣時必須予以消除。 2. 營銷推廣要素的解決方案模型市場定位目標客戶主 題形象定位社會價值核心體系整 合推廣策略推廣手段執(zhí)行成功本案的推廣過程中，我們將從品牌、媒體、資源、推盤、入市、價格、銷售、促銷幾個方面，發(fā)掘并整合項目賣點，通過導入引導引爆的過程，完成本案的營銷推廣執(zhí)行。² 品牌策略：建立并提升社會形象，深化產品價值，創(chuàng)造客戶價值² 媒體策略：定向選媒 整合傳媒² 資源策略：有效資源整合 多管齊下² 推盤策略

5、：先引導，后推盤，制造熱點，超越市場競爭² 入市策略：借力打力 強勢出擊 高位切入 強勢引領² 價格策略：中開高走 隱形調整 性價比競爭性定價² 銷售策略：動態(tài)銷售 主動出擊 過程強化 資源挖潛² 促銷策略：針對傳播 強化溝通 注重實效 3. 推廣思路描述項目的核心價值，也就是項目的核心競爭價值，與類似項目體現(xiàn)的個性化、差異化特點。本案中，我們具備以下幾點差異化優(yōu)勢3.1本案差異性優(yōu)勢² 淄博唯一將LOFT為表現(xiàn)形式融入SOHO概念的、具備居住和投資功能的、具有良好性價比的小戶型公寓。區(qū)域地理位置的優(yōu)越，產品品質的差異，和由此產生的時尚生活方式

6、，是本案的最大特色。² 淄博唯一的頂層泳池和空中休閑酒吧由開發(fā)商配套的個性化頂層泳池和多功能空中休閑酒吧在淄博具備唯一性，體現(xiàn)了開發(fā)商對本案客戶生活品質的細微關注程度。² 領先性優(yōu)勢開發(fā)商的創(chuàng)新開發(fā)理念和代理商強大的營銷執(zhí)行力完美結合，在淄博市場居領先性優(yōu)勢。3.2 總體推廣思路從本案的核心價值體系的分析后，我們提煉出本案的推廣思路：以產品宣傳奠定項目形象，以人性化細微設計樹立開發(fā)商企業(yè)品牌，以倡導都市新生活方式作為本案全面躍升。這也是我們對本案的三個重要特點在推廣上的作用的功能定位。4. 總體推廣策略在本案的總體推廣策略上，我們將采取“導入市場引導市場引爆市場”的循序漸進

7、推廣策略。4.1 導入市場從概念灌輸入手，通過軟體新聞、專題報道、訪談、現(xiàn)場包裝等手段，讓消費者真正明白LOFT和SOHO的含義究竟是什么，它們代表的是一種什么樣的新生活方式。目標：樹立升級版多功能小戶型公寓的形象，消除之前消費者的抗拒心理。4.2 引導市場圍繞產品的精品主義理念來深入推廣，通過主流媒體、輔助媒體、各種宣傳資料和項目整體包裝等，在目標客戶群居住區(qū)域，目標客戶群活動區(qū)域，對產品進行深入推廣。目標：奠定項目小戶型公寓典范形象，樹立一個誠信的人性化開發(fā)商品牌形象，提高目標客戶群的關注程度，喚起其對產品的向往和購買意識。4.3 引爆市場立體化全面轟炸市場，除以上運用的推廣手段外，通過促

8、銷活動、新生活方式的宣傳等，在較短的時期內集中出擊，全面引爆市場。目標：達到銷售目的，完成銷售目標，實現(xiàn)項目價值最大化。5. 賣點整合5.1 項目特點分析任何營銷概念和觀點，無論有多大的誘惑力和煽動性，都必須在其產品上找到強有力的支撐體系，否則這個概念對項目的作用不是支持，而是潛在的威脅。這在前面分析的華都新城項目中可以找到答案。我們對產品要點的挖掘，就是要在未來推廣工作中可以收放自如。最初主推宏觀部分，如概念、品牌、理念、價值觀等等，然后再進行深入挖掘產品賣點，以小見大，聚沙成塔。在前面的核心競爭力體系部分中，我們已對本案的核心價值有了一個全面的認識，以下我們對本案再次進行縱深挖掘，找出潛在

9、的優(yōu)勢資源。5.1.1 規(guī)劃特點本案雖開發(fā)體量較小，卻是以小高層形態(tài)面向市場，高度達到43.8米，在臨近數(shù)十米范圍內的建筑物中，本案屬于第二高度。5.1.2交通條件特點本案交通條件相當優(yōu)越，有近十條公交線路途經此地，且公交車站距本案僅數(shù)米之遙。5.1.3景觀特點雖然本案四面沒有上規(guī)模的綠色景觀，但都市的人文景觀非常豐富，也符合“都市生活”的主題，并且距本案兩百余米處就是占地23萬平方米的城市“綠肺”人民公園。5.1.4建筑物特點本案建筑外立面采取冷色調的現(xiàn)代建筑表現(xiàn)手法，局部用暖色調突出標識，極具視覺沖擊力，也與主題理念相呼應。5.1.5 配套特點極具個性化的生活配套是本案最大特色之一，在淄博

10、市場是絕無僅有的。5.1.6 戶型特點本案的戶型在淄博以及周邊城市極具個性化和差異化，就戶型來說也是極具人性化的。5.1.7 周邊環(huán)境特點本案位于核心商圈內，也位于中央商務區(qū)東部，周邊是典型的中心城區(qū)環(huán)境。5.1.8 品牌特點開發(fā)商在本地雖有多個項目，但規(guī)模影響不大。從個性配套、建筑特點、戶型設計等方面可以看出開發(fā)商對消費者的人性化細微關注，有利于開發(fā)商品牌和社會形象的高位樹立。同時，加上濟南信和眾聯(lián)公司營銷和推廣的強大執(zhí)行能力，本案是開發(fā)商品牌營建的重要契機。5.2 項目賣點的整合和提煉通過特點分析，我們總結了以下賣點并進行了提煉，總共十一條主力賣點，以及注釋的輔助賣點。² 自由空

11、間 個性天地獨創(chuàng)大空間、小戶型設計，在屬于自己的天地里，讓你的個性飛揚。² 生活就是投資，投資就是生活坐擁核心商圈，享受快樂升值。² 升級版時尚SOHO，彰顯不凡品味為時尚人士度身訂做的高品位物業(yè)² 表里如一， 我就是LOFT 、SOHO一族新穎的戶型設計、天空中的游泳池、在屋頂上泡吧，就像我的外表。² 專業(yè)之道 惟精惟一弘揚開發(fā)商精品制作精神；新產品主義；有機建筑理念；空間的場所精神。² 精英薈萃 文化專區(qū)中產階層（精英人群）云集之地，高尚交際場所，適意交流溝通的自由空間，人宅相扶，感通天下。² 變幻空間 情趣領地小而精巧的愛情之巢

12、，兩人世界的情趣領地² 強強聯(lián)手 精品制造本地著名開發(fā)商與專業(yè)團隊聯(lián)袂打造，體現(xiàn)對居住文化的獨特理解，對個性生活的執(zhí)著追求，對住宅投資的重新定義。² 新都市主義 新生活方式自由、時尚、俊朗、開放的時代氣息；都市浪漫小資情調；自由職業(yè)者的放浪不羈；藝術家的靈光涌現(xiàn)；城市另類的棲息地；寫作者的創(chuàng)作之源；隨心所欲的生活形態(tài)。² 個性服務 生活管家人性化個性化管理，品質生活真實保障，誠信服務² 首付5萬，月供600，輕松擁有自由SOHO領地，坐享升值樂趣首付少、月供少、租金高，上佳投資產品，小投入，零風險。在營銷過程中，我們著力推向市場的各個觀點，無論是平鋪直述

13、，還是獨具一格，在市場的反應和追問下，都應有合理的理論體系和產品基礎去回答。在以后的市場調研中，我們會繼續(xù)關注消費者的需求和目標客戶的偏好，畢竟消費者不是專家，對產品的經驗只能從有限的使用經歷去辨別。我們要做的重要工作是引導，發(fā)現(xiàn)他們可能自己都不知道的愿望，使消費者的需求得到升華，為他們提供意料之外的產品，滿足他們更高的需求，這也是產品附加值的實現(xiàn)部分之一，是產品保持生命力的關鍵。6本案品牌的建設6.1建立傳播力強的CIS形象6.1.1 MI系統(tǒng)（理念識別系統(tǒng)）項目的最高思想系統(tǒng)即價值觀，包括項目開發(fā)理念、規(guī)劃設計理念、精品制造理念等。本案的價值觀由產品品質開始延伸，特征就是個性化和差異化，將

14、其從宏觀貫徹到產品細節(jié)，即做到貫穿始終。6.1.2 BI系統(tǒng)（行為識別系統(tǒng)）為本案定制的客戶服務體系，不局限于傳統(tǒng)的銷售服務和客戶服務，而是通過整合各方資源，全面針對客戶需求，將銷售服務和客戶服務進行拓寬和延伸后的服務體系。6.1.3 VI系統(tǒng)（視覺識別系統(tǒng)）指視覺識別的一切事物。如統(tǒng)一設計的項目名稱、標志、平面和電視廣告、現(xiàn)場包裝、銷售材料、DM及其他各種展示材料等。本案品牌的建設，重點是VI、BI、MI系統(tǒng)的統(tǒng)一和傳揚?！白杂蒘OHO”的主題表現(xiàn)成為本案的品牌理念，在傳播體系中始終貫穿全盤，不斷體現(xiàn)在營銷中心、工地現(xiàn)場、路旗、候車亭、廣告牌、海報、樓書、報刊廣告、電視、DM直郵等傳播載體中

15、，并由全面的客戶服務體系和銷售體系傳播開來。6.1.4 案名設計案名是覆蓋面最廣、最直觀的、能體現(xiàn)CIS系統(tǒng)主題精髓的重要組成部分之一，我們?yōu)楸景冈O計了以下案名，供開發(fā)商參考。² 案名一： SOHO·自由空間本案主題概念是LOFT與SOHO的完美結合，LOFT即空間自由組合，SOHO即開放、無拘束、個性化的居家、辦公形式?！癝OHO·自由空間”通過形象化的詮釋，表現(xiàn)了本案的主題概念，象征著主題延伸出的代表了自由、浪漫、時尚的新生活方式。² 案名二： 金色領地顧名思義，“金色領地”預示著本案的住戶將是新都市生活的領跑者，充滿活力，前程似錦，本案就是專屬他們

16、的領地。既合了“金領一族”之意，又與開發(fā)商金昌房產公司的首字“金”相通。² 案名三： 藍色地標本案建筑外立面大部分為淡藍色，藍色象征著現(xiàn)代都市生活氣息，與主題延伸的新生活方式吻合；“地標”指區(qū)域范圍內的標志性建筑物，在此象征著本案在市場獨具一格的地位。以上案名均不同于淄博市場項目常規(guī)案名，既體現(xiàn)了本案與眾不同的超然地位，又涵蓋了本案的核心主題，具備了時尚、現(xiàn)代的特性。6.1.5 主要關注點² 產品形象包裝形象工程建立 細節(jié)精品理念實施要點：精品樓書制作為感性訴求型和理性訴求型，區(qū)別消費者贈送；營銷中心、銷售通道、樣板間、施工現(xiàn)場等區(qū)域和凡是涉及到的資料、表格、DM、合同等統(tǒng)

17、一VI、統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一形象和風格，規(guī)范化管理，體現(xiàn)專業(yè)化和個性化。² 物業(yè)服務宣傳先行實施要點：在營銷環(huán)節(jié)上融入貼心服務、個性服務、酒店式管理服務的理念和標準，出臺定制式物業(yè)服務細則，從一開始就將先期服務和后期服務有機結合起來，將服務理念深入消費者的內心深處。6.1.6主要宣傳資料制作要求² 樓書項目和戶型手冊采用傳統(tǒng)樓書的結構和內容，全面完整的傳達項目的所有資料，理性展現(xiàn)產品的精彩細節(jié)，從產品品質上拉高項目的社會價值。² DM核心價值的表述表現(xiàn)本案個性化、差異化支撐體系的重要方式之一，重點介紹本案核心價值體系的各個要素，如戶型設計理念說明、個性配套設施、區(qū)位優(yōu)勢

18、、綜合品質等。² SOHO生活雜志生活方式的詮釋以圖文并茂的形式，采用網絡化、浪漫小資情調的語言表達方式，將本案倡導的新生活方式和生活形態(tài)描述出來，通過豐富的情感訴求，盡情演繹本案的主題理念及其延伸，力求深入到消費者的內心深處，啟發(fā)他們心靈深處的感性需求。6.1.7 項目形象的建立² 營銷中心的包裝除了媒體的宣傳，客戶對任何項目現(xiàn)場建立的第一印象非常重要。因此項目的營銷中心的形象包裝就很關鍵了，它就代表了項目的前期形象。主格調：中高檔、親切、明快、大方而不失個性位置選擇：工地現(xiàn)場功能分布接待區(qū)：接待臺、銷控臺板、主景畫幅模型區(qū)：總體模型、單元模型洽談區(qū)：若干組談判臺椅簽約區(qū)

19、：設二樓或營銷中心后部主要建材展示：外墻磚、外墻鋁板、外窗玻璃及合金材料、進戶門、潔具等聲光效果演示：廣告片、背景音樂燈光設計與布置：環(huán)境照明、局部照明、背景燈、頂燈、地燈、注意光的布局、亮度、燈具造型等。特殊要求：對外為大面積落地玻璃；進門處有小品設計或LOGO；電腦、電話、傳真機、飲水機俱全。² 施工現(xiàn)場包裝工地是樓盤竣工前，給予消費者理性認識的第一接觸對象。應以展示本案核心優(yōu)勢為主題的設計來包裝工地形象。本案地處鬧市區(qū)，人、車流非常大，因此工地圍墻成為本案宣傳推廣的一個重要載體，我們根據(jù)本案的定位，把優(yōu)越之處和賣點等內涵在圍墻上體現(xiàn)出來，同時圍墻獨具的時間長、制作成本小的特點，

20、無異于打了個長期廣告。在制作方面要達到個性別致而具視覺沖擊，配以鮮艷的色彩和燈光，吸引路人和參觀者的目光，達到展示本案品牌及形象，提升檔次，進而激發(fā)買家的購買欲望。內容包括：樓宇效果圖、個性化生活配套、人性化建筑設計、個性弧形展示、凸顯生活方式理念和文化氛圍、項目名稱、開發(fā)商名稱、代理商名稱、銷售熱線等。要點：派專人負責工地整潔；建筑施工防護網安裝平整；用路旗、掛幅、橫幅、標語等物品進行施工現(xiàn)場包裝；施工人員不得有亂扔垃圾等不良行為；施工人員伙房遠離展示區(qū)。² 樣板間包裝樣板間是提升產品形象的重要手段，設計適宜的樣板房會擴大期樓的銷售效果。樣板房設計一定要根據(jù)產品的特性來進行，一昧追

21、求豪華、高檔往往適得其反。本案的樣板間應精選朝向、景觀都具代表性的單位，運用極具個性的現(xiàn)代裝飾表現(xiàn)手法，精心設計和施工。重要建議：考慮到本案戶型小、易于施工的特點，建議在前期就單獨建造一間樣板房，并進行設計裝修，使消費者在前期就能看到產品的實際形象，有助于前期的銷售效果。7. 媒體整合策略我們采用的媒體策略是：定向選媒 整合傳播本案的推廣中要注意媒體資源的充分利用。主要通過目標客戶群對媒體的喜好，來整合本案的媒體傳播，利用圍繞目標客戶群的各種傳播手段，強化媒體組合優(yōu)勢。具體體現(xiàn)在：² 圍繞目標客戶群的愛好和行為取向選擇媒體。² 注重傳播過程實施的準確、到位、新穎。²

22、; 堅持既定的推廣思路和主題一以貫之。² 最大限度的利用圍繞目標客戶群的各種穿插手段，強化媒體組合優(yōu)勢。報刊廣告報紙廣告是房地產行業(yè)的主要推廣手段，也是本案廣告宣傳的主要載體。淄博的消費者也喜歡通過報紙來了解和查詢自己需要的信息。根據(jù)目標客戶群的特性，本案的報紙廣告主要刊登時期在周四和周五，便于客戶看房，并且這兩天的報紙效果可以延伸到周六和周日。利用魯中晨報、淄博晚報等本地主流媒體的同時，也盡量利用軟體新聞、行業(yè)評論、市場專題等多種形式的結合，引起市場共鳴和關注。項目形象建立期以軟文為主，強銷期以正面宣傳和軟文共行。電視廣告電視廣告的宣傳效果顯然不如報刊廣告，但本案的目標客戶群中有一

23、部分將電視作為其主要的認知渠道之一，其效果不容忽視。電視廣告是本案廣告宣傳的輔助載體，有機使用。制作5秒、15秒的概念性短片，以本案為背景，融入生活方式元素，成為本案的一種標志。路牌、候車亭、車身廣告在形象建立和導入期重點使用。路牌受眾面廣，不斷在重要交通路段反復強調和突出，內容表現(xiàn)簡單而且鮮明。市場和客戶很容易通過路牌迅速建立起對本案的印象，對本案前期形象和品牌的建立極有幫助。候車亭在本案入市期有一定的推廣作用，尤其針對我們的主要客戶區(qū)域，但效果無法長時間保持。我們在本案大規(guī)模入市時，才會進行此類宣傳推廣。車身廣告具有流動性的特點，雖效果無法準確監(jiān)控，但不失為本案大規(guī)模入市時的一個有力推廣方

24、式。利用時段：路牌全程運用，候車亭和車身廣告在本案大規(guī)模入市時同時運用?，F(xiàn)場圍墻、展板 在前面已有分析，其作用甚至不亞于報刊廣告，全程運用，定時更新。也是本案最主要的推廣手段之一。DM直郵廣告銷售期間對目標客戶群的有效的低成本推廣手段。在引導期和引爆期，通過目標客戶分析針對性使用。在本案推廣中可多次分期使用。效果評估方面，及時評估，強調目標與結果的對比，能達到項目的推廣就是成功的活動。以營銷中心信息反饋為主建立評估監(jiān)控系統(tǒng)，根據(jù)評估結果調整策略。8. 推盤策略先引導 后推盤 制造熱點 超越市場競爭通過對市場的引導，在消除了消費者對類似項目的抗拒心理后，運用媒體組合策略，持續(xù)制造市場熱點，再開始

25、大規(guī)模上市，達到銷售目的。本案房源不多，在市場引導成熟之后，總體上采取一次推盤策略。在銷售進行過程中，采取隱性組合、有機結合的方法，杜絕銷售結果兩極分化的情況發(fā)生。銷售時機的選擇所有項目的預熱和客戶的積累都需要一定的時間。項目倉惶上陣肯定沒有好的銷售成績。前期的引導和推廣是旺銷的保障，銷售時期的選擇是業(yè)績好壞的關鍵。淄博市場銷售季節(jié)分析：從銷售時機來看，淄博的房地產的銷售由于受到消費群體時間支配和消費習慣的影響，其銷售呈一定的規(guī)律，因此有淡季和旺季一說。² 春交會前后的旺季一般在三到五月份，消費者有了去年的積累，繼而有了購買物業(yè)的心理準備?！拔逡弧遍L假是行業(yè)通常的銷售旺季。²

26、; 夏季是傳統(tǒng)的淡季氣溫太高，消費者普遍不愿意從事戶外活動。何況，近年來淄博的夏季氣溫居高不下，對市場是一個不利因素。² 秋交會前后的旺季進入九月份，天氣轉涼，消費者樂意外出活動。同時加上秋季房地產交易會和“十一”黃金周的到來，對房地產銷售更起到推波助瀾的作用。這也是淄博傳統(tǒng)的銷售旺季。入市時機的選擇如果本案在六月開始建設施工，到十月前至少具備了內部認購的條件，之前也有較充裕的時間進行市場預熱，而九月底十月初正是銷售黃金期。我們的入市策略是：借力打力 強勢出擊 高位切入 強勢引領² 借力打力借助前期市場預熱的效果，利用十一黃金周的人氣。² 強勢出擊規(guī)?；鰮簦诓?/p>

27、異化競爭的優(yōu)勢下，迅速引爆市場。² 高位切入從新產品主義開發(fā)理念、產品創(chuàng)新能力切入，強化個性、差異競爭，充分宣傳本案的眾多獨特唯一性賣點，從激烈的市場競爭中脫穎而出。² 強勢引領入市時將多種媒介立體化組合，同時投放市場，制造熱點關注，在短期內迅速擴大傳播面；通過代理商和開發(fā)商的資源優(yōu)勢進行專業(yè)的、強勢的推廣。9項目價格策略中開高走 隱形調整增加開盤時的人氣和成交率，制造旺銷局面。本案產品與類似產品相比，具有極強的性價比，故開盤價格不宜過低，才符合產品真實價值。競爭性定價策略憑借比較優(yōu)勢制勝市場，本案產品的一大特點是使用面積大于銷售面積，若按使用面積計算，本案售價比類似產品低

28、6001000元/平方米，這是本案的價格優(yōu)勢。根據(jù)銷售情況，以多種形式在售價上作適當調整，實現(xiàn)產品價值最大化。停車場部分按車庫和車位分為兩種價格，車庫只售不租，車位租售均可。售價參照周邊同類物業(yè)價位。商鋪由于表現(xiàn)形態(tài)不同，使用面積大幅增加，參照周邊售價和租價情況折算。價格策略執(zhí)行² 充分考慮整體市場的價格走勢和周邊樓盤競爭情況，建議本案開盤均價定為3900元/平方米。² 從聚集人氣同時均衡產品質素方面考慮，建議內部認購均價定為3800元/平方米，正式開盤后再上調。² 車庫售價7萬元，車位售價4萬元，根據(jù)面積適當調整。² 一層商鋪前期均價為15500元/平

29、方米，開盤后適當上調5001000元/平方米。² 二層商鋪均價4800元/平方米。付款方式建議內部認購期² 享受總價1的優(yōu)惠² 享受六個月免息供樓² 贈送空中會所終身金卡² 參加抽獎活動開盤后² 享受總價1的優(yōu)惠² 贈送會所一年期金卡² 一次性付款的客戶享受2的優(yōu)惠，并贈送會所一年期金卡。² 參加抽獎活動尾盤期² 贈送會所一年期金卡² 異型公寓可按價格取整10項目階段性推廣策略由于本案施工的具體時間未確定，本次僅對階段推廣內容予以說明，待定案后再列出時間計劃。10.1導入期主要推廣內容

30、：LOFT、SOHO的含義，以及與小戶型公寓、酒店式公寓的區(qū)別何在，后期開始正面宣傳。推廣目的：提起潛在客戶對新一代小型公寓的興趣，說明其與傳統(tǒng)型小公寓的區(qū)別，消除消費者對小戶型項目的抗拒心理，項目形象導入。主要運用媒體：軟體新聞、報道、專題，后期同時使用路牌。10.2 引導期主要推廣內容：² 以LOFT為表現(xiàn)形式的SOHO式小型公寓首現(xiàn)淄博，介紹本案的概念和全面升級的市場意義，樹立項目價值觀，探討由此引申的生活方式對舊有生活模式的沖擊，宣揚其前瞻性，無論從價值上、精神上、生理上都帶給業(yè)主個性化、差異化的享受。² 金昌公司秉承新產品主義開發(fā)理念，歷經數(shù)年打造本案。樹立一個人

31、性化開發(fā)商的社會形象。² “金昌人談SOHO·自由空間（暫定）”從員工角度說項目開發(fā)經過，運用含蓄又不失煽情的文字表現(xiàn)手法，從年輕建筑師角度闡述本案主題。² 發(fā)布認購信息，深入介紹本案的設計理念、個性化配套、產品品質、文化內涵、物業(yè)管理等。主要運用媒體：統(tǒng)一形象出臺，路牌、報紙（軟文為主）、現(xiàn)場、營銷中心、車身、樓體條幅、路旗。推廣目的：本案形象建立，樹立開發(fā)商品牌，推廣項目的價值觀，內部認購。10.3 引爆期主要推廣內容：² 現(xiàn)場展示出臺，通過利用本案各種優(yōu)勢，整合資源，運用多種媒介組合，形成強大持久的銷售力。² 強化賣點，盡情渲染新生活方式

32、和生活形態(tài)，分階段實施全方位、集中式推廣，提升開發(fā)商品牌，確立項目形象。² 促銷活動：現(xiàn)場抽獎、裝修評獎，購房贈車主要利用媒體：DM、報紙、電視、路牌、現(xiàn)場、路旗、條幅、候車亭、車身等工程配合條件：樣板間完成、預售許可、主體初具形態(tài)10.4 鞏固期主要推廣內容：即將交樓，尾盤促銷主要利用媒體：DM、報紙、路牌10.5 廣告推廣費用本案推廣是強調廣告的號召力，將本著經濟節(jié)約，重點爆破的原則，推廣費用對開發(fā)商負責的態(tài)度，來計劃安排。詳細費用表將在定案后出臺，預計費用100萬元左右，其中：報刊廣告 50路牌、候車亭、車身 15工地現(xiàn)場、營銷中心等 10DM、電視及其它 10促銷活動及獎品 1511項目銷售策略11.1動態(tài)過程強化（待本案施工時間確定后，再確定時間計劃安排）11.2針對性銷售第一步：尋找銷售目標² 利用各種渠道搜集目標客戶資料² DM直銷，進行信息溝通² 對目標區(qū)域、商務密集區(qū)及高尚社區(qū)進行客戶排查。第二步：鎖定目標客戶² 對客戶進行電話溝通，歸類。² 對搜集的客戶進行市場調查摸底。² 傳送樓盤