房地產開發(fā)成本歸集與比例

1、1 房地產簡介 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附 帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性， 在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房 地合一。在房地產拍賣中， 其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)， 即土地（或 土地使用權）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。隨著個人 財產所有權的發(fā)展，房地產已經成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地 產是一種重要的投資方式。2 基本介紹 由貨幣形態(tài)轉變?yōu)閮湫螒B(tài)過程中的資金構成采購成本。購入物資的采購 成本包括： （1）買價；（2）運雜費；（3）流通環(huán)節(jié)交納的、價差； （4） 采

2、購，即企業(yè)的材料物資供應部門和倉庫在組織材料、供應和保管過程中 發(fā)生的各項費用。 其中第（1）、（ 3）項應直接計入材料物資的采購成本。 不能分清負擔對象的，按材料物資的重量或買價的比例等分攤標準，分攤 計入各有關材料物資的采購成本。采購保管費一般應先通過采購保管費科 目核算，月終采用實際分配率或計劃分配率分配計入各材料物資的采購成 本。由儲備狀態(tài)轉變?yōu)槌善窢顟B(tài)過程中的資金構成開發(fā)成本。開發(fā)成本匯聚了 企業(yè)在開發(fā)房屋、土地、配套設備和過程中除開和以外的一切費用。通過 設置開發(fā)成本和兩個來歸儲和分配開發(fā)產品成本開發(fā)成本核算企業(yè)在土 地、房屋、配套設施和代建工程等開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地

3、 使用和、前期工程費、基礎設施費、費和開發(fā)間接費等。企業(yè)發(fā)生的各項 費用屬于的，直接計入開發(fā)成本賬戶；應由負擔的間接費用，應先在賬戶 進行歸集，月末，再按一定的標準分配計入有關開發(fā)產品成本。由成品狀態(tài)轉變?yōu)樨泿判螒B(tài)過程中的資金構成經營成本。通過設置經營成 本賬戶核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和等應結轉的經營成本，按照經營 成本的種類，還可以設置土地轉讓成本、配套設施銷售成本、代建、出 租成本等明細科目。出租產品經營成本等于按月的出租產品和發(fā)生的維修 費用之和。除了出租產品經營成本較其產品的開發(fā)成本在賬上的數(shù)額有所 變化外，商品房銷售成本、配套設施銷售成本、土地轉讓成本和代建工程 結算成本都與其相

4、應產品的開發(fā)成本在數(shù)額上一致。3 成本組成土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)， 土地征用費或拆遷安置補償費。 取得土地方式有三種： 協(xié)議出讓，出讓，出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏 觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā) 用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中， 土地費用約占 20%，并有進一步上升的趨勢。前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質勘 查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構成中所占比例相 對較低， 一般不會超過 6%。建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱

5、為 房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前 情況看， 約占整個成本的 40%左右 。市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施 建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公 共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種 非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性 的配套設施（如糧店，菜市場等）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸 如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在構成中， 該項目所占比 例較大，我國一般在 20% 30%左右。管理費用 管理費用主要是為組織和管理

6、活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人 員，職工教育費，等。在整個成本構成所占比例很小， 一般不會超 過 2%。貸款利息 房地產因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的，在開發(fā)經 營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的也成為開發(fā)成本一個 重要組成部分。 但它的大小與所開發(fā)項目的大小， 額度的多少有密切關系， 所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發(fā)建設有關的稅收包括， 耕地占用稅，（，和），等；另一部分是行政性費用，主要由和各 級行政主管部門向房地產開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括 諸如征地管理費， 商品房交易管理費， 大，人防費，煤氣

7、，開發(fā)管理費等。 在我國目前構成中所占比例較大，一般在 15%25%左右 。其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各 種不可預見費等，在 成本構成中一般不會超過 10%。4 成本核算開發(fā)成本的核算（一） 房地產開發(fā)成本的組成內容 為了加強開發(fā)產品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動， 提高，必須正確核算開發(fā)產品的成本， 在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 要核算開發(fā)產品的成本，必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。開發(fā)產品 成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品 成本按其用途，可分為如下四類：1、土地開發(fā)成本：指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)

8、土地（即建設場地）所發(fā)生的 各項費用支出。2、房屋開發(fā)成本：指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租 房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3、配套設施開發(fā)成本：指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各 項費用支出。4、代建工程開發(fā)成本：指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā) 生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償

9、費，或采 用批租方式取得土地的批租地價。2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以 及、測繪、場地平整等費用。3、基礎設施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排 污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程 施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。5、配套設施費：指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不 能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼 托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。6、開發(fā)間接費：指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開

10、發(fā) 房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折 舊費、修理費、辦公費、水電費、等。從上可以看出：構成房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的 制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完 全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā) 經營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產 品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。 它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密 切，如果將期間費用計入開發(fā)產品成本，在開發(fā)產品開發(fā)和銷售、出租、 轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產

11、品的成本，特別是在開發(fā)房地產滯 銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā) 產品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經營狀況。 同時，將期間費用計入開發(fā)產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利 于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現(xiàn)行會計制 度中規(guī)定將期間費用，不再計入開發(fā)產品成本，也就是說，房地產開發(fā)企 業(yè)開發(fā)產品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。（ 二 ） 房地產開發(fā) 房地產開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部 費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目和單位建筑面積成 本的過程 開發(fā)產品成本的核算程序是指房地產

12、開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產品成本時應遵 循的步驟和順序。其一般程序是：1、歸集開發(fā)產品費用由于開發(fā)規(guī)模的不同， 房地產開發(fā)的對象也是不同的。 對于小規(guī)模的開發(fā)， 如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作 為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊 改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本 核算不能過細（臺以單幢為單位），因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每 幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算 也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往 往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻

13、是陸續(xù)完工出售 的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結算和管理上的作用。 本文以為：應該以的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依 據(jù)，對大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成 本結算，充分發(fā)揮成本核算的作用。（1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用， 直接計入各成本核算對象， 即借記“開發(fā)成本”和，貸記有關賬戶。（2）為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶， 即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。（3）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入 各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬

14、戶，貸記 “開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本” 總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2、正確劃分成本項目客觀地反映產品成本的結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的制 度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù) 自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。選擇 成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量 合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經營開發(fā)的業(yè)務要求，設 置下列賬戶：（1）“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產開發(fā)企

15、業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過 程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和 代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收 的開發(fā)產品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶 應按開發(fā)成本的種類，如“”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代 建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對 象進行明細核算。（2）“4302開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項 間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動 保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內部獨

16、立核算單位為開發(fā)產 品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的 開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內部不同的單位、部門 （）設置明細賬戶。按現(xiàn)行的房地產開發(fā)規(guī)定， 間接費用應作為期間費用， 直接計入當期損益， 本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的。該原則要求：企 業(yè)的各項收入和與其相關聯(lián)的成本、 費用，應當在同一內予以確認和計量。 比如，為項目而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是 數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入進 行核算，勢必會形成虛假的，不能客觀地反映企業(yè)的實際經營情況。3、計算并結轉已完開發(fā)產品實際

17、成本 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉進入 “開發(fā)產品”賬戶，即借記“開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。4、按已完開發(fā)產品的實際功能和去向，將開發(fā)產品實際成本結轉進入有 關賬戶。即借記“經營成本”、 “”、“”、“周轉房”等賬戶， 貸記“開發(fā)產品” 賬戶。房地產開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面 積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結出?？墒乾F(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn) 象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成后進行，時 間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目 決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套

18、沒有完成（不 影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決 等等，這些都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何 解決這個問題，本文以為完全可以通過“”科目將尚未實施的預提計入成 本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調整。由于這部分工程內容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的 總成本和一般不會造成較大的影響。（ 三 ） 房地產開發(fā)成本的確定 對于來說，根據(jù)第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實施細則 第八條、（國稅發(fā) 200084 號）第四條、第六條、第八條、第九條， 國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅 發(fā)

19、200631 號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須 按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品成本、開發(fā)產品與計稅成本、已銷開發(fā)產 品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本的界限。那么，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，其銷售成本應如何確定呢？ 1、根據(jù)國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 （國稅發(fā) 200631 號）第八條第（二）項的規(guī)定，已銷開發(fā)產品的計稅成 本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售 面積和可售面積單位確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅 成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本二成本對象總成本寧總可售面積已銷開發(fā)產品的計稅成本二已

20、實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成 本。2、至于廣告費列支的問題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā) 200084 號）第四十條的規(guī)定， 每一發(fā)生的廣告費支出可以在稅前列支的 部分確實應該在銷售（營業(yè)）收入 2%以內據(jù)實扣除。但是后來，在 2001 年8 月又下發(fā)了關于調整部分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知（國稅發(fā)200189 號），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自 2001年 1月1 日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開 發(fā)、集成電路、房地產開發(fā)、和家具建材等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可 在銷售（營業(yè)）收入 8%的比例內據(jù)實扣除廣告支出。另外，國家稅務總 局關于房

21、地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 （國稅發(fā) 200631 號） 規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為、業(yè)務招待費等三項費用的計 算基數(shù)，至預售收入轉為實際時，再將其作為計算基數(shù)；新辦開發(fā)企業(yè)在 取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相 關的、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費， 可以向后結轉， 按稅收規(guī)定的標準扣除， 但結轉期限最長不得超過 3 個納稅年度。3國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知（國 稅發(fā) 200631 號）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的： 開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得進行房地產開發(fā)的，必須按照合同約定的土地用 途、動工開發(fā)期限開發(fā)土

22、地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納 的，計入成本對象的施工成本； 因國家無償收回土地使用權而形成的損失， 可作為按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建 造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保 險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢 或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。4、借款利息支出，按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定 在稅前進行扣除：（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的，屬于 成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生 的，可作為財務費用直接扣除。

23、（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用 的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的 利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他的，關 聯(lián)方借入資金金額超過其 50%的，超過部分的，不得在稅前扣除；未超過 部分的利息支出，準予按金融機構同類同期計算的數(shù)額內稅前扣除。 土地開發(fā)成本的核算（ 一 ） 土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了 轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開 發(fā)商品房、 出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。

24、前者是企業(yè)的最終開發(fā)產品， 其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產品， 其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的 內容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā) 各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā) 的土地，其費用可分清負擔對象的， 應直接計入有關房屋開發(fā)成本， 在“開 發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分 不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時

25、，再按一定的標準（如或等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。如果 企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分， 則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地 開發(fā)完成時，將成本結轉到“開發(fā)產品”賬戶。待使用土地時，再將使用 土地所應負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產品”賬戶轉入“開發(fā)成本房屋 開發(fā)成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。（ 二 ） 土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 （1）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉，對需 要單獨

26、核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的 核算對象：1、對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目 為成本核算對象；2、對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域 作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互 混淆。（2）土地開發(fā)成本項目的設置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同， 開發(fā)的層次、程度和內容都不相同， 有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平 整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建 設等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支

27、出內容是不完 全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目， 設置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出 內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據(jù)土 地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成 本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設進行土地開發(fā)所發(fā)生的土 地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費 等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發(fā)土地 如通過批租方式取得的，

28、應列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目 前期工程發(fā)生的費用， 包括規(guī)劃、 設計費，費，水文、地質勘察、測繪費， 場地平整費等?；A設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費， 包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發(fā)間接 費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負 擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以 核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。（ 三 ） 土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的 自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土 地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成

29、本土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。 為了分清轉讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成 本，對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別，分別設置“商品性土地開 發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成 本項目設置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、 基礎設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并 記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本自用土地開 發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款 應付工程款”等 賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核 算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發(fā)成本核算

30、對象。應由商 品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應記入“開發(fā)成本商品性土地 開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。（ 四 ） 舉例說明土地開發(fā)成本的核算 如某房地產開發(fā)企業(yè)在某月份內，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出： 商品性土地 自用土地支付征地拆遷費 78 000 元 72 000 元 支付承包設計單位前期工程款 20 000 元 18 000 元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000 元 18 000 元 分配開發(fā)間接費 10 000 元合計133 000 元 108 000 元1、則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本

31、自用土地開發(fā)成本 72 000 貸：銀行存款 150 000 2、用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 0003、將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：應付賬款應付工程款 43 0004、分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費用 10 000 同時應將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā) 成本明

32、細分類賬。（ 五 ） 已完土地開發(fā)成本的結轉 已完土地開發(fā)成本的結轉，應根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成 本結轉方法。為轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經驗收后，應將其實際 成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產 品土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經開發(fā)完成并驗 收，加上以前月份開發(fā)支出共 1002 000 元，應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產品土地 1002 000 貸：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 1002 000 為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開 發(fā)的實際成本結轉計入有關房屋的開發(fā)成本，結轉計入房屋開發(fā)成本的土

33、地開發(fā)支出，可采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法 是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā) 成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為 “土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目， 然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和 “基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的 費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價” 項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等， 則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地 開發(fā)支出，應將它自“

34、開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入 “開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。 假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后， 加上以前月份開發(fā)車出 540 000 元共 648 000 元。這塊土地用于建造 151 出租房和 181周轉房，其中 151 出租房用地 1500平方米， 181周轉房用、地 1200平方米，則單方自用土 地開發(fā)成本為 240 元（648000元/1500+1200），應結轉 151出租房開發(fā)成 本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元X 1500），結轉181周轉房開發(fā) 成本的土地開發(fā)支出為288 000元（240元X 1200）,在總分類核算上應 作如下分錄入賬：借

35、：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 648 000 如果自用土地開發(fā)完成后,還不能確定房屋和配套設施等項目的用地,則 應先將其成本結轉“開發(fā)產品自用土地”賬戶的借方,于自用土地投 入使用時,再從“開發(fā)產品自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉入 “開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。前期工程費用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、 設計、可行性研究以及水文地質勘察、 測繪、 場地平整等各項前期工程支出,能分清成本核算對象的,應直接記入有關 房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個 或

36、兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費,應按一定標準將其分配記入 有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成 本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方?；A設施費用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán) 衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出,一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成 本核算對象的“基礎設施費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā) 成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地 已轉入“開發(fā)產品”賬戶,則在用以建造房屋時,應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計 入有關

37、房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。建筑安裝工程費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式， 采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項 目，其建筑安裝工程支出，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記 入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款應付工程 款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并 將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程 的預算造價的比例，計算它們的標價即實際

38、建筑安裝工程費。采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑 安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝 工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企 業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施 工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出, 月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關 房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在 出庫交付安裝時，

39、記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費” 成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設 備”賬戶的貸方。施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入 有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開 發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、 “銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程， 可以設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項 建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本” 賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 企業(yè)用于房屋開

40、發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在 出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費” 成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設 備”賬戶的貸方。配套設施開發(fā)成本的核算（ 一 ） 配套設施的種類及其支出歸集的原則房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內 開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、 消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配 套設施項目，包括：（ 1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀 行、郵局等；（ 2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、 醫(yī)院

41、等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、 交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它 歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入 商品房成本。因為這些大配套設施， 國家有這方面的投資， 或是政府投資， 或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于的 投資體制，無法保證與城市建設綜合開發(fā)協(xié)調一致，作為城市基礎設施的 投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部 分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發(fā)生的支出 也計入開發(fā)產品成本。為了正確核算和反

42、映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確 地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸 集，可分為如下三種：1、對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直 接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中 歸集其發(fā)生的支出；2、對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出， 應先在“開 發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標 準分配計入有關房屋等開發(fā)成本；3、對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本配套設 施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。由上可知，在配套設施開發(fā)成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接 計

43、入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設 施支出。（ 二 ） 配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成 本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā) 成本應設置如下六個成本項目： （ 1）土地征用及拆遷補償費或批租地價； （2）前期工程費；（ 3）基礎設施費；（ 4）建筑安裝工程費；（ 5）配套 設施費；（ 6）開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配 套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提 供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發(fā)成本。對不能

44、有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如 果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不 大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位 施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開 發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設 施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋 等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下 四個成本項目：（ 1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（ 2）前期工程 費；（ 3）基礎設施費；（ 4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出

45、需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分 配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配 套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。（ 三 ） 配套設施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本” 賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生 的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安 裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本 項目，并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存 款”、“應付賬

46、款應付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套 設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬 的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本XX”賬戶的借方和“開發(fā)成本一一配套設施開發(fā)成本一一 X乂賬戶的貸方。對 能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本 明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā) 成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。對配套設施與房屋等開發(fā)產品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或 出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或 計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細

47、分類賬的“配 套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需 要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這 樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已 經銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施 建設的，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費， 無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施 的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提 方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產品預提的配套設施費的計算，一

48、 般可按以下公式進行：某項開發(fā)產品預提的配套設施費 =該項開發(fā)產品預算成本（或計劃成本）X配套設施費預提率配套設施費預提率二該配套設施的預算成本（或計劃成本）+應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）合計x 100% 式中應負擔配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開 發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。（四） 已完配套設施開發(fā)成本的結轉已完成全部開發(fā)過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉其 開發(fā)成本：1、對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工 驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉 入“開發(fā)產品配套設施”賬戶的借方，作如

49、下分錄入貼： 借：開發(fā)產品配套設施 460000貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 460000配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。2、按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產品成本的公共配套設 施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定 的標準（有關開發(fā)產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有 關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 35000 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 3000003、對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產品成本的公共配套設施， 如幼托設施，應在完工驗收后，將其實

50、際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套 設施費，作如下分錄入賬： 借：預提費用預提配套設施費 320 000 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 320 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減 有關開發(fā)產品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產品已完工并辦理竣工決 算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產品的成本。 房地產開發(fā)間接費用的核算（ 一 ） 開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管 理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā) 生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直

51、接 記入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用” 貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產品成本。為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因， 進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算：1、工資指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經濟、服務等人 員的工資、獎金和津貼。2、福利費指按上項人員工資總額的一定比例（目前為 14%）提取的職工福利費。3、折舊費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提 取的折舊費。4、修理費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā) 生的

52、修理費。5、辦公費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵 電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6、水電費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。7、勞動保護費指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的的購置、攤銷和修理費，供職工 保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地 上職工洗澡、飲水的燃料等。8、周轉房攤銷指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。9、利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本 的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開發(fā)

53、產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。10、其他費用指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、 建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并 不隨著開發(fā)產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產品分攤的費用 來說，則隨著開發(fā)產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產品數(shù)量 增加，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之減少； 反之，完成開發(fā)產品數(shù)量減少， 單位開發(fā)產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低 開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬

54、各 內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應 付福利費”、“累計折舊”、 “遞延資產”、 “銀行存款”、 “周轉房 周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分 錄入賬：借：開發(fā)間接費用貸：應付工資應付福利費累計折舊 遞延資產 銀行存款 周轉房周轉房攤銷 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定 期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房 攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開 發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。（ 二 ） 開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關開發(fā)產品 的成本。開發(fā)間接費用的分配方法， 企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經營的特點自行確定。 不論開發(fā)、房屋開