房地產(chǎn)融資渠道創(chuàng)新-精選文檔

1、房地產(chǎn)融資渠道創(chuàng)新一、引言房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)， 它帶動(dòng)了包括建筑、 建 材、冶金等 50 多個(gè)相關(guān)部門(mén)的發(fā)展，對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)具有舉足 輕重的作用。 房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)， 資金一次性的高投 入、回收周期長(zhǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)大成為了房地產(chǎn)業(yè)的三大特點(diǎn)， 所以資 金的供給對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有非常重要的導(dǎo)向作用?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)融資的途徑主要有兩條： 內(nèi)部融資和外部 融資。內(nèi)部融資，主要是房地產(chǎn)業(yè)自有資金，包括房地產(chǎn)商的投 入、近期內(nèi)可回收的應(yīng)收賬款和向消費(fèi)者收取的預(yù)付款。 外部融 資，又可以分為直接融資和間接融資。 直接融資是直接從資本市 場(chǎng)獲取資金，包括發(fā)行股票、債券等等；間接融資主要指的就是

2、 銀行貸款了。 表面上看房地產(chǎn)業(yè)的融資是多渠道的， 但是目前我 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資基本上還是依靠銀行貸款， 2004 年銀行信貸 占開(kāi)發(fā)資金總量的 18.4%，自籌資金與消費(fèi)者預(yù)付款占開(kāi)發(fā)資金 的 30.3%和 34.2%，但由于預(yù)付款主要也是銀行對(duì)消費(fèi)者發(fā)放的 住房貸款，所以至少有 60%以上的資金來(lái)源于銀行。而有的企業(yè) 對(duì)銀行的依賴(lài)度達(dá)到 80%以上。融資渠道的單一， 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極大的限制。 而且在中 國(guó)人民銀行下發(fā)了關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知和關(guān)于進(jìn) 一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 后，房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源大大的縮減了。這時(shí)候，信托的出現(xiàn)，就為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)辟了新的 融資渠道。二、信托的

3、基本概念（一）信托的定義 信托，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是：“受人之托，代人理財(cái)”。我國(guó)信 托法對(duì)信托的定義是：信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任， 將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人， 由受托人按委托人的意愿以自己的名 義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。 從實(shí)質(zhì)上看，信托是一種以資產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以委托 和受托為方式的財(cái)產(chǎn)管理體制。 從下面的簡(jiǎn)圖就可以大致的了解 信托：信托作為一種新型的投融資工具，較普通的銀行貸款來(lái)說(shuō)， 具有以下的優(yōu)勢(shì)：委托人的廣泛性，只有一方的受托人，可以同 時(shí)接受多個(gè)委托人的委托， 將不同的來(lái)源的資金盡可能的集合起 來(lái)；風(fēng)險(xiǎn)的隔離，根據(jù)信托法的規(guī)定，一旦委托人的資金或

4、 財(cái)產(chǎn)委托給受托人， 就具有了獨(dú)立性， 不受委托人破產(chǎn)等其他情 況的干擾， 這樣使得資金或財(cái)產(chǎn)具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性； 受托人功能 的多樣性，在信托關(guān)系中，受托人具有資金融通、理財(cái)咨詢(xún)、財(cái) 務(wù)管理等多種職能， 目的在于幫助委托人在相同的風(fēng)險(xiǎn)中獲得最 大收益。般譯為房地產(chǎn)（二）從 REITs 看我國(guó)房地產(chǎn)信托REITs(Real Estate Investment Trusts 投資信托基金） 是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資 者的資金， 由專(zhuān)門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理， 并將投資綜合 收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。實(shí)際上， REITs 屬于信托業(yè)務(wù)的升級(jí)版本， 是證券化了的信

5、托業(yè)務(wù)， 最為完備的 REITs存在于美國(guó)。從表1可以看出，在美國(guó)，REITs較其他投 資方式來(lái)說(shuō)， 回報(bào)率比較穩(wěn)定， 平均下來(lái)總體的回報(bào)水平也比較 高。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，REITs作為一種高度開(kāi)發(fā)的信托融資工具， 比起銀行貸款， 不僅從融資到投資的整體流程規(guī)范許多， 更因?yàn)?信托在上面分析的三大優(yōu)勢(shì)， 取得了很好的投資效果， 實(shí)現(xiàn)了社 會(huì)資源的優(yōu)化配置。 因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以逐步借鑒這樣的投 融資工具， 一方面解決融資困難， 另一方面也達(dá)到投資者和融資 者雙贏的局面。三、實(shí)證分析一保利國(guó)際廣場(chǎng)信托貸款計(jì)劃信托貸款相對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)主要融資方式來(lái)說(shuō)， 是一 種新穎的融資渠道。 它能夠更好的

6、契合房地產(chǎn)行業(yè)的特征， 為房 地產(chǎn)行業(yè)解決最為根本的問(wèn)題，而且信托機(jī)構(gòu)具有專(zhuān)業(yè)投資人 才，能夠比一般投資者更能分辨出房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)劣企業(yè)， 這 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，也起到了一定作用。下面，就結(jié)合 保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，來(lái)說(shuō)明信托貸款是如何運(yùn)行的。（一）保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹保利項(xiàng)目是以建設(shè)成為廣州高品位、 生態(tài)型的具有國(guó)際先進(jìn) 水平的甲級(jí)寫(xiě)字樓為目的。 項(xiàng)目坐落于琶洲新區(qū)， 是以會(huì)展博覽、 國(guó)際商務(wù)、信息交流、高新技術(shù)研發(fā)和旅游服務(wù)為主導(dǎo)，兼具高 品質(zhì)居住生活功能的新區(qū)。 項(xiàng)目占地面積 57565 平方米， 規(guī)劃為 兩棟寫(xiě)字樓，建成后總面積為 19.77 萬(wàn)平方米，樓高 31 層。計(jì) 劃分為

7、兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，第一期于 2004年 1月份開(kāi)工建設(shè)， 至 2005 年 1 月地下工程全部完工，并于同年 5 月開(kāi)始銷(xiāo)售。第 二期于 2005年6月開(kāi)工，所有項(xiàng)目工程于 2006年 12月之前全 部完工。對(duì)于現(xiàn)在廣州市旺盛的寫(xiě)字樓市場(chǎng)， 保利高水平的推出， 必定會(huì)受到市場(chǎng)的追捧。（二）保利項(xiàng)目信托貸款計(jì)劃的運(yùn)作模式 保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目為了突破融資上的限制， 保證資金的穩(wěn)定 和安全，采用了信托貸款方式。具體流程如圖 2 所示：保利地產(chǎn) XX公司就項(xiàng)目融資與廣東粵財(cái)信托投資 XX公司達(dá)成一致，粵財(cái) 信托就信托產(chǎn)品提請(qǐng)銀監(jiān)會(huì)審批， 然后再向廣大投資者公開(kāi)發(fā)行 信托憑證，募集資金。在這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)

8、銀行廣東省分行、中 國(guó)保利集團(tuán)公司對(duì)貸款提供不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任擔(dān)保。 保利地產(chǎn) 只能把貸款用于保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，定期支付貸款利 息，期滿(mǎn)還貸?；涁?cái)信托在扣除必要的費(fèi)用和傭金后，向投資人 支付收益。這是典型的信托貸款模式， 從保利廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)， 通過(guò) 粵財(cái)信托進(jìn)行融資， 比向銀行借貸更加容易， 時(shí)間及程序上都比 較簡(jiǎn)單。 從投資者的角度來(lái)說(shuō)， 他們也是通過(guò)粵財(cái)信托選擇資金的投放，并借助于粵財(cái)信托的專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)衡量保利地產(chǎn)的可投資 性，資金安全性也比較高，收益自然比單純存放在銀行要高。（三）保利項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)， 因此信托公司在信托計(jì)劃中必定 要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做好充分的預(yù)

9、防工作， 同時(shí)對(duì)投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)揭示。 在 保利項(xiàng)目中， 粵財(cái)信托主要通過(guò)對(duì)信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、 信息披 露、提供擔(dān)保和資金推出機(jī)制四方面來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的控制。表 2 列出了保利項(xiàng)目的具體信托結(jié)構(gòu)。 保利項(xiàng)目的信托計(jì)劃 是屬于比較傳統(tǒng)型的信托貸款計(jì)劃。 信托期限相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn) 建設(shè)來(lái)說(shuō)屬于短期貸款， 貸款的額度不會(huì)太大， 并保證半年支付 一次利息。 A、B 款的設(shè)計(jì)可以滿(mǎn)足不同風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資者 的需求， A 款項(xiàng)目由中國(guó)銀行廣東省分行提供擔(dān)保， B 款項(xiàng)目由 中國(guó)保利集團(tuán)公司提供擔(dān)保， 這樣使得整個(gè)信托貸款項(xiàng)目的信用 得到了充分的保證。 保利信托計(jì)劃的退出機(jī)制可分為個(gè)別信托退 出和信托終止的整

10、體退出機(jī)制。 個(gè)別退出機(jī)制就是在信托計(jì)劃存 續(xù)期間可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓信托合同的方式來(lái)退出信托計(jì)劃； 而對(duì)于整 體退出機(jī)制， 保利信托計(jì)劃合約中明確規(guī)定： 受托人在信托終止 且清算完成后的 10 個(gè)工作日內(nèi)編制信托管理運(yùn)用及清算報(bào)告 書(shū)，投資收益以現(xiàn)金的方式直接存入投資者的銀行賬戶(hù)。四、結(jié)論 國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 發(fā)布了一系列提高房地產(chǎn)自 身建設(shè)要求、 提高房地產(chǎn)業(yè)貸款門(mén)檻的文件。 各銀行為了遵循國(guó) 家宏觀政策的指導(dǎo)， 防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)， 均不同程度的縮緊了 對(duì)房地產(chǎn)商的貸款比例。 在這樣的宏觀環(huán)境下， 對(duì)于絕大部分資 金都依靠銀行的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)致命的約束。這個(gè)時(shí)候， 房地產(chǎn)信托就成

11、為了房地產(chǎn)商較好的選擇。 從上面保利國(guó)際廣場(chǎng) 信托計(jì)劃可以看出，信托貸款不僅為保利項(xiàng)目解決了資金問(wèn)題， 更好的匹配了社會(huì)資源， 完善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資金融構(gòu)架； 而且 加入了專(zhuān)業(yè)的受托機(jī)構(gòu)， 能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行更好的調(diào)查評(píng)估， 有助 于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)， 提高金融安全。 從信托貸款這個(gè)角度 來(lái)說(shuō)，自 2001 年以來(lái)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)相繼頒布了信托法、 信托投資公司管理辦法和信托機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例，整體外部 環(huán)境趨于完善， 國(guó)內(nèi)信托逐步走向規(guī)范化、 專(zhuān)業(yè)化的道路。 因此， 這樣一種信托計(jì)劃，是能夠?qū)崿F(xiàn)投資者和融資者雙贏的局面。不過(guò)針對(duì)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)對(duì)信托相關(guān)產(chǎn)品的需求以及國(guó)家對(duì)于信 托機(jī)構(gòu)的規(guī)范， 我國(guó)信托貸款產(chǎn)品創(chuàng)新顯得十分必要