房地產(chǎn)并購中的律師盡職調(diào)查

1、-房地產(chǎn)并購中的律師盡職調(diào)查湖北元申律師事務(wù)所張斌自二 OO 七年美國爆發(fā)次貸危機所引發(fā)的全球金融風暴以來，在全球并購活動放緩的同時，我國的并購活動卻在以每年 70 左右的速度遞增，成為全球并購市場中的亮點。房地產(chǎn)作為重要的資產(chǎn)類行業(yè)，在我國房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展和人民幣升值預(yù)期的雙重誘導(dǎo)下，逐漸成為目前內(nèi)外資并購的重點關(guān)注對象。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于嚴重的資金密集型產(chǎn)業(yè)，一個項目動則幾千萬上億，公司大規(guī)模高效運作至少幾億甚至十幾億， 再加上我國地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般都在 70 以上，因此，使這一過程中的資金要求很高，相對應(yīng)的在并購時的法律風險也極大。而律師在這樣大規(guī)模的資金運作中所能起到的風險防

2、范作用也越來越引起并購公司的關(guān)注。一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)并購概況房地產(chǎn)并購是房地產(chǎn)行業(yè)兼并與收購的簡稱，在國際上通常并購被稱為“ Merger &Acquisition”，縮寫為“M&A”。這個術(shù)語中包含兩個概念，一個是“Merger ”，即兼并或合并；另一個是“ Acquisition ”，即收購或收買。兼并和收購之間的主要區(qū)別在于，兼并是指企業(yè)與其他企業(yè)合為一體，收購則并非合為一體，而僅僅是一方對另一方居于控制地位。但在實際運作過程中，兼并和收購?fù)豢椩谝黄穑茈y把它們嚴格區(qū)分開。因此，為明確且簡化說明問題，現(xiàn)將一家房地產(chǎn)企業(yè)通過獲取其他企業(yè)的部分或全部產(chǎn)權(quán)，從而獲得對該企

3、業(yè)控制權(quán)的投資行為，統(tǒng)稱并購。由于國家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向和限制，房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個全面開發(fā)的行業(yè)，因此，并購在房地產(chǎn)領(lǐng)域相應(yīng)區(qū)分內(nèi)外資并購。其中，外資并購是外國投資者通過購買股權(quán)或資產(chǎn)的方式獲得境內(nèi)非外商投資企業(yè)全部或部分產(chǎn)權(quán)，并獲得其全部或部分控制權(quán)的經(jīng)濟行為。目前外資并購已成為最重要的外資直接投資方式。內(nèi)資并購主要是內(nèi)資企業(yè)之間通過產(chǎn)權(quán)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等交易進行的并購行為。現(xiàn)階段，在我國房地產(chǎn)管理法、公司法等法律、法規(guī)框架下，有效的并購行為，大至可以分為以下幾種并購模式：1 、房地產(chǎn)整體開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是指已經(jīng)批準立項，已取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地

4、上的三通一平和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，已具備開工條件的建設(shè)工程項目。2 、部分在建工程轉(zhuǎn)讓：在建工程轉(zhuǎn)讓，是指房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)工程竣工前，將在建房屋及土地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給購買人。與轉(zhuǎn)讓整體項目不同的是，部分在建工程轉(zhuǎn)讓系指轉(zhuǎn)讓方有時僅以整體項目中的單幢或數(shù)幢在建房屋工程進行轉(zhuǎn)讓，其余工程仍由其自己完成。精選資料-3 、股權(quán)轉(zhuǎn)讓：包括全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，指開發(fā)項目所有人（房地產(chǎn)開發(fā)項目所有人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其專門設(shè)立的項目公司）通過轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，受讓人通過受讓該股權(quán)來實現(xiàn)對該房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制，從而以資本運作來達到并購該房地產(chǎn)開發(fā)項目的意

5、圖。4 、雙方或多方合作開發(fā)：按我國現(xiàn)行法律法規(guī)及最高院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)是指兩方以上當事人為合作開發(fā)房地產(chǎn)而共同出資、共享利潤、共擔風險的合作開發(fā)方式。一般是一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，共同開發(fā)土地，建筑房屋，并在項目開發(fā)完成后按約定比例分享利益。合作開發(fā)由于其特殊性，在本文中，將其歸入廣義的并購范疇。上述并購方式在實務(wù)中各有利弊，有針對性的結(jié)合資產(chǎn)的實際情況采取有效的模式才能取得好的效果,而具體采用何種模式,很大程度需要先期盡職調(diào)查的助力。二、律師盡職調(diào)查在房地產(chǎn)企業(yè)并購中存在的價值在房地產(chǎn)企業(yè)并購的商業(yè)活動中，并購雙方對目標公司的信息掌握程度是不對等的。被

6、并購方通常對將要出售的股權(quán)或資產(chǎn)的相關(guān)情況非常清楚，而收購方對該信息知悉程度遠不如被并購方。所以，并購方委托律師對目標公司進行各方面的調(diào)查，其目的是盡可能地發(fā)現(xiàn)他們要購買的股份或資產(chǎn)的全部情況，以便幫助他們決定是否繼續(xù)進行收購。從被并購方的角度講，盡職調(diào)查也是一種風險防范。被并購方需要調(diào)查擬購買他們股份或資產(chǎn)的并購方是否有購買的誠意，是否具有真正的實力以及能否達成被收購的目的。如果疏于防范，也可能使被并購方遭受巨大損失。在房地產(chǎn)企業(yè)并購實務(wù)操作中，由于被并購方的資產(chǎn)標的巨大，風險亦隨之加大，在并購實務(wù)中無論并購采取前述何種模式，都存在著不確定和不可測因素，由于導(dǎo)致產(chǎn)生巨大的法律風險。因此，律師

7、在并購過程中，就應(yīng)當根據(jù)并購方的并購目標進行勤勉盡職的調(diào)查，根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)等向委托人提供高質(zhì)量的法律意見，并幫助選擇最優(yōu)的并購方案。三、房地產(chǎn)盡職調(diào)查的規(guī)范操作由于被并購方的社會復(fù)雜性及多樣性，故此，律師對被并購方的盡職調(diào)查也就格外需要謹慎和嚴謹，以確保盡職調(diào)查充分發(fā)揮律師在企業(yè)并購中從法律上發(fā)現(xiàn)風險、判斷風險、評估風險的獨特作用，并促使律師高效、高質(zhì)地完成企業(yè)并購的盡職調(diào)查。實務(wù)中一宗規(guī)范的律師盡職調(diào)查應(yīng)當完成對被并購方的以下各方面的調(diào)查：1 、被并購目標企業(yè)的主體資格、并購的授權(quán)與批準的審查：包括目標企業(yè)的設(shè)立、審批、申請文件及登記文檔、營業(yè)執(zhí)照、驗資證明（報告）

8、；目標企業(yè)登記事項，歷次變更、變動情況的合法合規(guī)性；目標企業(yè)成立以來的合并、分立、變更及重大改組、重大投資行為；目標企業(yè)年審情況及是否有影響目標企業(yè)合法存續(xù)的重大法律障礙，如吊銷、注銷；被并購目標企業(yè)經(jīng)營中依法精選資料-應(yīng)取得的資質(zhì)是否已合法取得及是否仍合法有效；本次并購交易是否已取得合法有效的授權(quán)和批準，對并購條件是否限制性要求。2 、被并購目標企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)和股東出資的審查：被并購企業(yè)當前的股權(quán)結(jié)構(gòu)；被并購企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的變更過程；被并購企業(yè)各股東出資是否與在工商部門備案的章程規(guī)定一致，包括：有無用于出資的有形、無形資產(chǎn)的權(quán)屬爭議，有無潛在出資訴訟或仲裁；用于出資的有形及無形資產(chǎn)是否被抵押、質(zhì)

9、押、目前狀況；目標企業(yè)對外投資情況包括：設(shè)立分公司情況等；3 、被并購目標企業(yè)章程的審查：具體包括章程內(nèi)容的完整，現(xiàn)行章程及曾生效的章程；章程內(nèi)容中是否有反收購條款，如有，則查明具體內(nèi)容；章程內(nèi)容是否有超級多數(shù)條款，并查明其法律表述；章程內(nèi)容是否有董事會分期、分級選舉條款，禁止更換董事條款，并查明其法律表述；章程內(nèi)容是否有特別授權(quán)、特別程序條款，并查明其法律表述；章程內(nèi)容是否有影響企業(yè)并購的其他特別規(guī)定，如高薪補償被辭退的高管人員、股東權(quán)利計劃等。4 、被并購目標企業(yè)財產(chǎn)權(quán)利的審查：被并購企業(yè)土地使用權(quán)性質(zhì)、使用權(quán)歸屬及證書與實際是否相符；被并購目標企業(yè)房產(chǎn)權(quán)歸屬及證書與實際是否相符；被并購目

10、標企業(yè)資產(chǎn)抵押、質(zhì)押情況；被并購目標企業(yè)租賃的性質(zhì)、類別、期限；被并購目標企業(yè)車輛類別、產(chǎn)權(quán)歸屬、年檢、車況及使用年限、保險；被并購目標企業(yè)其他財產(chǎn)的清單、產(chǎn)權(quán)歸屬現(xiàn)狀等；被并購目標企業(yè)財產(chǎn)保險情況；被并購目標企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)評估報告；被并購目標企業(yè)財務(wù)會計報表、資產(chǎn)評估報告。5 、被并購目標企業(yè)重大合同及債權(quán)債務(wù)的審查：在具體調(diào)查過程中，應(yīng)有針對性的對被并購目標企業(yè)重大合同的主體及內(nèi)容的合法性、有效性進行審查；被并購目標企業(yè)重大合同在目標企業(yè)控制權(quán)改變后是否仍然有效或合同約定是否產(chǎn)生變更；被并購目標企業(yè)重大合同中是否存在純義務(wù)性條款或其他限制性條款；被并購目標企業(yè)重大合同有關(guān)解除、終止合同的約

11、定對并購會產(chǎn)生何種影響；被并購目標企業(yè)對外擔保合同的具體情況及主合同履行情況；被并購目標企業(yè)債權(quán)的性質(zhì)、合法性、有效性、數(shù)量及實現(xiàn)債權(quán)的障礙；被并購目標企業(yè)債權(quán)質(zhì)量狀況；被并購目標企業(yè)債務(wù)性質(zhì)，合法性、有效性，數(shù)量及履行情況，企業(yè)債務(wù)償還期限、附隨義務(wù)及債權(quán)人對其是否有特別限制；企業(yè)貸款文件、貸款數(shù)額、還款期、愈期利息及罰金情況；外債擔保文件、履約保證書情況及批準登記手續(xù)；資產(chǎn)抵押、質(zhì)押清單及文件、債務(wù)履行情況；企業(yè)負債是否已被追索、是否已被提起訴訟或仲裁、是否有潛在的重大訴訟或仲裁；6、被并購目標企業(yè)爭議與解決情況的審查：是否有已發(fā)生或正在進行具有和可能具有的發(fā)生法律效力的法院判決、裁定、調(diào)

12、解書或仲裁裁決，案由、目標企業(yè)的地位及執(zhí)行情況；是否有潛在的重大訴訟、仲裁及其案由、地位及可能的結(jié)果；是否有與他人自行和解、調(diào)解、協(xié)議取得或放棄的權(quán)利、主張、要求或禁止進一步行動的情況；7、被并購目標企業(yè)組織結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)審查：目標企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系；目標企業(yè)內(nèi)部相關(guān)職能部門及職能劃分、相互關(guān)系、負責人情況；被并購目標企業(yè)近三年來主要（重大）決策在程序上和實體上的有效性及相關(guān)文件；被并購目標企業(yè)股東大會（職代會）、董事會（經(jīng)理辦公會）、監(jiān)事會及其規(guī)范運作情況；被并購目標企業(yè)股東、董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高管層人員情況；精選資料-8 、被并購目標企業(yè)人力資源狀況：與企業(yè)有勞動合同關(guān)系的職工人數(shù)、勞動

13、合同的期限、崗位分布及現(xiàn)狀；目標企業(yè)可解除勞動合同人員范圍、數(shù)量及構(gòu)成；病、殘、離、退職工的數(shù)量，目前狀況及相應(yīng)協(xié)議和執(zhí)行情況；被并購目標企業(yè)的五金是否按時足額繳納；與企業(yè)事實勞動關(guān)系及交叉勞動關(guān)系情況；目標企業(yè)需變更、解除、終止勞動關(guān)系的情況；9 、被并購目標企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易與同業(yè)競爭：對被并購目標企業(yè)關(guān)聯(lián)交易數(shù)量及現(xiàn)狀，對目標企業(yè)的影響、制約、輔助程度；被并購目標企業(yè)是否有關(guān)于消除或避免同業(yè)競爭的協(xié)議、承諾；被并購股東間、股東與目標企業(yè)間、股東與目標企業(yè)客戶間的關(guān)聯(lián)交易。10. 、對被并購目標企業(yè)有相應(yīng)的目標企業(yè)稅費征、減、免等優(yōu)惠情況：包括并不限于被并購目標企業(yè)稅務(wù)登記證、登記機關(guān)及驗證情

14、況；應(yīng)納稅的稅種、稅率；其他稅收優(yōu)惠的依據(jù)、證明文件及實施情況等11. 、被并購目標企業(yè)的經(jīng)營與業(yè)務(wù)情況： 包括但不限于目標企業(yè)的經(jīng)營狀況、 業(yè)績、資產(chǎn)總額、負債總額、所有者權(quán)益；被并購目標企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)與非經(jīng)營性資產(chǎn)的比例分類與現(xiàn)狀；被并購目標企業(yè)的經(jīng)營是否有或可能會發(fā)生政府或法律、法規(guī)上或行政規(guī)范上的的限制或管制；四、房地產(chǎn)并購律師盡職調(diào)查中特別注意事項在目前金融危機尚處于啟穩(wěn)階段，經(jīng)濟復(fù)蘇前景可期的大環(huán)境下，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的企業(yè)并購，更多的是房地產(chǎn)企業(yè)并購時，看中的是其他企業(yè)的土地儲備，而不是對被并購企業(yè)的其它有形或無形資產(chǎn)的有目標、有體系的收購，在這樣一個大的背景下，收購企業(yè)更應(yīng)當注重對

15、被收購方的盡職調(diào)查，就目前本人所承辦幾起房地產(chǎn)企業(yè)并購的實務(wù)來看，不少轉(zhuǎn)讓的公司或項目都或多或少有以下幾類問題： 1. 土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全、拆遷陷入瓶頸等問題，即使拿到地塊也無法開發(fā)，反而被轉(zhuǎn)入了無休止的債務(wù)糾紛，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不明晰將成為對房地產(chǎn)公司特別是小公司和項目公司并購時最大的風險。在承辦的數(shù)宗并購案件中，更有與土地儲備中心的國有土地使用權(quán)出讓合同都尚未簽署的炒地皮公司的存在；從而導(dǎo)致后繼各方面問題更需謹慎 2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，往往采取各種不同的融資渠道，進行合法與不合法的籌資活動，可能產(chǎn)生相應(yīng)的法律風險。 3. 被并購公司或項目的工程進展和總承包商已經(jīng)存在或潛在的風險。同

16、時，對收購業(yè)以進入開發(fā)階段的房地產(chǎn)項目，亦應(yīng)特別注意對1 、土地取得的出讓金支付情況；2 、建設(shè)施工及相關(guān)費用的支付情況；3 、配套費用及人防、消防、地震等相關(guān)手續(xù)辦理所需費用的支付情況。進行有針對性的細致調(diào)查。如果不能對被并購房地產(chǎn)企業(yè)顯在和潛在的對外債務(wù)調(diào)查清楚，那么并購行為就可能會給收購企業(yè)帶來不可估計的風險。結(jié)論：律師通過盡職調(diào)查介入房地產(chǎn)企業(yè)并購，可以很大程度上滿足并購企業(yè)擴張規(guī)模、占領(lǐng)異地市場等不同的需求，能夠給企業(yè)帶來非常大的機會，同時通過律師積極介入這一存在著相當大的風險的過程，減少盲目性，有效控制法律風險的產(chǎn)生。精選資料-律師在接受調(diào)查后，一定要充分調(diào)研并做好各項準備工作，明確調(diào)查的方向和目的，有針對性的通過合法有效