42房地產(chǎn)評(píng)估收益法

1、一、基本思路及適用范圍一、基本思路及適用范圍二、收益法中各參數(shù)的估算二、收益法中各參數(shù)的估算三、計(jì)算公式三、計(jì)算公式四、收益法應(yīng)用舉例四、收益法應(yīng)用舉例一、基本思路及適用范圍一、基本思路及適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估大多不適用。產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估大多不適用。計(jì)算公式：計(jì)算公式： 無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格凈收益無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格凈收益/資本化率資本化率 有限期：有限期： a年凈收益年凈收益 r折現(xiàn)率折

2、現(xiàn)率 首先求取凈收益（總收益首先求取凈收益（總收益-總費(fèi)用），然后確定資總費(fèi)用），然后確定資本化率，最后選用適當(dāng)?shù)墓角蟮么婪康禺a(chǎn)的本化率，最后選用適當(dāng)?shù)墓角蟮么婪康禺a(chǎn)的價(jià)值。價(jià)值。nrraP)1(11二、收益法中各參數(shù)的估算二、收益法中各參數(shù)的估算（一）凈收益（一）凈收益（三）房地產(chǎn)收益期限（三）房地產(chǎn)收益期限二、收益法中各參數(shù)的估算二、收益法中各參數(shù)的估算（一）凈收益（一）凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總非實(shí)際收益。因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。費(fèi)用來(lái)獲取。實(shí)際凈收益：可

3、能有特殊、偶然因素的影響。實(shí)際凈收益：可能有特殊、偶然因素的影響?？陀^凈收益：房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律客觀凈收益：房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，考慮未來(lái)收益上允許的最佳利用方向上的收益值，考慮未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)。和風(fēng)險(xiǎn)。 客觀總收益：被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到客觀總收益：被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。該房地產(chǎn)處于最佳利用方向的所有收益。該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。和最佳利用程度。 客觀總費(fèi)用：為創(chuàng)造總收益所必須投入的客觀總費(fèi)用：為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、正常支出，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等，不

4、包括折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等，不包括折舊費(fèi) 和土地取和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。 凈收益的估算：凈收益的估算：(1)(1)出租型房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)凈收益凈收益= =租賃收入租賃收入- -維修費(fèi)維修費(fèi)- -管理費(fèi)管理費(fèi)- -保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)- -房房地產(chǎn)稅地產(chǎn)稅- -租賃代理費(fèi)租賃代理費(fèi)租賃收入具體包括有效毛租金和租租賃收入具體包括有效毛租金和租賃保證金、押金等的利息收入。賃保證金、押金等的利息收入。承租方承擔(dān)費(fèi)用是否扣除需要注意。承租方承擔(dān)費(fèi)用是否扣除需要注意。(2)(2)直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)所有直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者者同時(shí)

5、又是經(jīng)營(yíng)者, ,房地產(chǎn)租金與房地產(chǎn)經(jīng)房地產(chǎn)租金與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的正營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的正常收益實(shí)際上就是該房地產(chǎn)純租金。常收益實(shí)際上就是該房地產(chǎn)純租金。 正常收益正常收益= =銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入- -銷(xiāo)售成本銷(xiāo)售成本- -銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用- -銷(xiāo)售銷(xiāo)售稅金及其附加稅金及其附加- -管理費(fèi)用管理費(fèi)用- -財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用- -經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(3)(3)自用或尚未使用房地產(chǎn)自用或尚未使用房地產(chǎn) 可以參照同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料計(jì)算。 資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。的關(guān)系。 投資風(fēng)險(xiǎn)越大，

6、資本化率越高，在凈收益不投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。 1.凈收益與售價(jià)比率法凈收益與售價(jià)比率法 ： 收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料，計(jì)相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料，計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法，視算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法，視作資本化率。作資本化率。 要求：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育充分，交易案例多。要求：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育充分，交易案例多。對(duì)以上對(duì)以上5 5個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到資本化率為算

7、術(shù)平均就可以得到資本化率為:r=(10%+12%+11%+11r=(10%+12%+11%+11、5%+105%+10、6%)6%)5=11%5=11% 凈收益與售價(jià)交易實(shí)例凈收益與售價(jià)交易實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例1 12 23 34 45 5凈收益凈收益( (元元/ /年年平方米平方米) )10001000180018009909902990299016961696價(jià)格價(jià)格( (元元/ /平方米平方米) )100001000015000150009000900026000260001600016000資本化率資本化率(%)(%)1010121211111111、5 51010、6 6 2.安全利

8、率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 資本化率資本化率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+ 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 該方法簡(jiǎn)便易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，但該方法簡(jiǎn)便易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，但有一定主觀性。有一定主觀性。3.各種投資收益率排序插入法。各種投資收益率排序插入法。n例：某房地產(chǎn)土地價(jià)值例：某房地產(chǎn)土地價(jià)值600萬(wàn)元，建筑物萬(wàn)元，建筑物價(jià)值價(jià)值1400萬(wàn)元，綜合資本化率為萬(wàn)元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為建筑物資本化率為10%，則土地資本化，則土地資本化率最可能為？率最可能為？n解析：（解析：（L+B）r= Lr1+Br2所以：（所以：（600+1400）8.5%= 600r1+14001

9、0%，從而有，從而有r1=5%（三）（三）房地產(chǎn)收益期限的測(cè)定房地產(chǎn)收益期限的測(cè)定(1)(1)單獨(dú)的土地或建筑物的收益年限單獨(dú)的土地或建筑物的收益年限, ,應(yīng)分別根據(jù)應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定。土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定。(2)(2)土地與建筑物合二為一的房地產(chǎn)的收益年限土地與建筑物合二為一的房地產(chǎn)的收益年限, ,如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限的情況，如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限的情況，應(yīng)以土地使用權(quán)年限為準(zhǔn)。應(yīng)以土地使用權(quán)年限為準(zhǔn)。 (3)(3)土地與建筑物合二為一的房地產(chǎn)的收益年限土地與建筑物合二為一的房地產(chǎn)的收益年限, ,如如果建筑物經(jīng)

10、濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限的情況，先根據(jù)果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限的情況，先根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益年限，然后再單獨(dú)計(jì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益年限，然后再單獨(dú)計(jì)算土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年算土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限。限。以下公式假設(shè)土地使用年期為無(wú)限年期以下公式假設(shè)土地使用年期為無(wú)限年期（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值 u房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率綜合資本化率u房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用u房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)

11、用=管理費(fèi)管理費(fèi)+維修費(fèi)維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)+稅金稅金 1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值（空地出租）由土地收益評(píng)估土地價(jià)值（空地出租）u土地價(jià)值土地價(jià)值=土地凈收益土地凈收益/土地資本化率土地資本化率u土地凈收益土地凈收益=土地總收益土地總收益-土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用u土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)維護(hù)費(fèi)+稅金稅金 （1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）方法一（建筑物價(jià)值扣除法） 土地價(jià)值土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)年貶值額建筑物重置價(jià)年貶值額已使用已使用年數(shù)年數(shù) 年貶值額年貶值額=（建筑物重置成本（建筑物重置成本-殘值）殘值）/耐用年

12、限耐用年限 土地價(jià)值土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益（房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益）建筑物凈收益）/土地資本化率土地資本化率 建筑物凈收益建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率建筑物資本化率 建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值土地價(jià)值 建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益（房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益）土地凈收益）/ 建筑物資本化率建筑物資本化率 四、收益法應(yīng)用舉例四、收益法應(yīng)用舉例 例例1某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于20052005年年5 5月取得一塊土地月取得一塊土地5050年年使用權(quán)，并于使用權(quán)，并于20072007年年5 5月在此地塊上建成一座鋼混月在此地塊上建成一座鋼混

13、結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,8003,800元，經(jīng)元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為濟(jì)耐用年限為6060年。目前，該類(lèi)型建筑的重置價(jià)格年。目前，該類(lèi)型建筑的重置價(jià)格為每平方米為每平方米4,8004,800元。該大樓總建筑面積為元。該大樓總建筑面積為12,00012,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)字平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)字樓的租金一般為每天每平方米樓的租金一般為每天每平方米2.52.5元，空置率在元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置

14、價(jià)的維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入，房產(chǎn)稅為租金收入的的12%12%，其他稅為租金收入的，其他稅為租金收入的6%6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的重置價(jià)的0.2%0.2%，資本化率確定為，資本化率確定為6%6%。試根據(jù)以上資。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在料評(píng)估該寫(xiě)字樓在20102010年年5 5月的價(jià)格。月的價(jià)格。1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%） 9,855,0009,855,000元元2 2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1 1）年管理費(fèi)）年管理費(fèi)9

15、,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（2 2）年維修費(fèi)）年維修費(fèi)4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（3 3）年保險(xiǎn)費(fèi)）年保險(xiǎn)費(fèi)4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（4 4）年稅金）年稅金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098

16、,0253,098,025元元3 3、估算凈收益、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為房地產(chǎn)的剩余收益期為4545年，則：年，則：房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地產(chǎn)單價(jià)房地產(chǎn)單價(jià)104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703

17、元元5 5、評(píng)估結(jié)果、評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在經(jīng)評(píng)估，該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在20102010年年5 5月的價(jià)格為月的價(jià)格為104,434,671104,434,671元，單價(jià)為每平方米元，單價(jià)為每平方米8,7038,703元。元。 例例2:某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于2004年年3月以有償出讓方式取得一月以有償出讓方式取得一塊土地塊土地50年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于2006年年3月在此地塊上建成月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為年，殘值率為2。目前，該類(lèi)建。目前，該類(lèi)

18、建筑重置價(jià)格為每平方米筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5，維修費(fèi)，維修費(fèi)為重置價(jià)的為重置價(jià)的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2，土地資本化率，土地資本化率7，建筑物資本化率建筑物資本化率8。土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)，土地。土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)和建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。試根據(jù)以上資料評(píng)使用權(quán)和建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地估該宗地2010年年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收