房地產項目委托開發(fā)管理合同備課講稿

1、房地產項目委托開發(fā)管理合同房地產項目委托開發(fā)管理合同書二。一【】年【】月目 錄第一部分協(xié)議書4第二部分 合同條件12第一章 甲方組織架構和管理原則 12第二章 項目委托開發(fā)管理工作內容和開展方式 20第三章品牌使用管理和維護31第四章項目報告34第五章保險和法律服務35第六章合作陳述和保證36第七章 合同的變更、解除和終止 38第八章違約責任40第九章 其他事項42第三部分 合同附件46委托方：公司住所：法定代表人:受托方：公司住所：法定代表人：鑒于：1、甲方已取得位于編號為地塊的國有土地使用權,同時后續(xù)擬取得位于該地塊 側相鄰的約畝地塊（下簡稱“擬取得地塊”），依法進行房地產開發(fā)建設。2、乙

2、方為集團下屬專業(yè)負責房地產項目受托開發(fā)管理的法人公司，依托集團多年的房地產開發(fā)經驗，逐步建立起完善的品牌管理與維護體系、質量控制體系以及房地產延伸價值服務體系等，并儲備了大量的優(yōu)秀 管理人才，在房地產開發(fā)建設各階段、各環(huán)節(jié)均具有較強的專業(yè)技術支持力 量。乙方有意通過輸出專業(yè)的管理及技術，為委托方創(chuàng)造更高的效益，為社會 建設更多高品質的房產品。3、甲方充分認可乙方在房地產開發(fā)建設領域的管理能力和經驗，同意委托乙方全面負責上述兩地塊項目開發(fā)建設的管理工作，乙方也同意接受該項委為此，甲乙雙方根據中華人民共和國合同法等有關法律法規(guī)的規(guī)定, 本著誠實信用、平等、自愿、互利等原則，經友好協(xié)商，簽訂本合同，

3、以資共 同遵守。第一部分協(xié)議書第一條項目（編號 地塊）基本情況1、 項目地點和土地四至：宗地位于【】，四至為【東至河道、南至 空地、西至廣場路、北至余云公路】，界址點坐標見國有土地使用權出讓合 同附件出讓宗地界址圖。2、項目名稱和用地性質：項目名稱為【】（暫定），用地性質為【住宅、商業(yè)】。3、土地使用權獲取方式：【拍賣】。4、 土地使用年限：其中，住宅用地使用權年限為【70】年；商業(yè)用地使 用權年限為【40】年；【/】性質用地使用權年限為【/】年。5、地塊面積：宗地面積【】平方米，其中建設用地面積【】平方米，最終以國有土地使用證上登載的面積為準。6、土地現(xiàn)狀與交付：【凈地】【場地已平整】【已交

4、付】。7、主要規(guī)劃建設指標：容積率為【】，建筑密度為【】，綠地率為【】（詳見地塊規(guī)劃設計條 件書）。項目預計規(guī)劃住宅【】平方米，商業(yè)【】平方米，辦公物業(yè)【/】平方 米，公共配套【 】平方米；規(guī)劃總建筑面積為【】平方米，其中：地上建筑面積為【】平方米，地下建筑面積為【】平方米（最終以規(guī)劃部門核準的指標為準）。8、建設內容和建設標準：項目建設內容包括【住宅、商業(yè)、公共配套、其他】；項目建設交付標準為：住宅為【 精裝修/毛坯】，商業(yè)為【毛坯】， 辦公物業(yè)為【精裝修/毛坯】，【其他物業(yè)】為【精裝修/毛坯】。9、與項目有關的合同文件及審批文件：（1）國有土地使用權成交確認書，編號為 /號；（2）國有土地

5、使用權出讓合同，編號為 號；（3）建設工程規(guī)劃許可證：建字第 號；建筑工程施工許可證：號10、 項目進展情況：【】。11、其他：【重大不利因素/規(guī)劃設計的特別限制條件/政府對開發(fā)建設期 限的特別要求等情況】。12、擬取得地塊待公司摘地后另行補充項目基本資料。第二條委托管理范圍甲方委托乙方進行項目開發(fā)管理的范圍包括如下第【】項：1、前期管理工作：對項目的整體定位和運營思路和方案進行統(tǒng)籌規(guī)劃,并在甲方的配合下負責辦理項目開發(fā)建設所需的具體審批和許可手續(xù)。2、規(guī)劃設計管理：根據項目類型和實際情況選擇并委托各階段各類規(guī)劃 設計單位，把控設計進度及設計成果質量。3、成本管理：制訂合理的項目成本管理目標，

6、并在項目開發(fā)建設全過程 中實行有效的成本管理。4、工程管理：通過市場化方式選擇各類施工單位、材料設備供應單位和 監(jiān)理單位并進行統(tǒng)籌管理，對項目工程建設階段的質量、工期、安全生產、文 明施工等進行全面管理。5、營銷管理：對項目房產市場定位進行規(guī)劃并制訂銷售目標和計劃，選 擇各類營銷專業(yè)工作單位并進行統(tǒng)籌管理，對項目的策劃、推廣、銷售過程進 行全面管理，實現(xiàn)項目銷售目標。6竣工驗收和交付管理：組織各類中間驗收、竣工驗收，完成竣工驗收 備案工作，組織實施項目房產的集中交付工作。7、客戶服務及房產保修管理：協(xié)助甲方設置或延聘客戶服務組織，有效 處理客戶投訴，提升客戶滿意度；負責項目房產在合同約定期限內

7、質量保修的 管理工作。8、前期物業(yè)服務督導：選擇前期物業(yè)管理單位，協(xié)調制定物業(yè)服務方 案，對前期物業(yè)服務的質量進行督導。9、檔案管理：對項目開發(fā)建設全過程的重要檔案資料進行歸檔保存，并 根據相關檔案管理的要求及時移交。10、人力資源管理：根據乙方的管理經驗，建立委托管理項目的人力資源 相關管理制度，并進行人力資源日常管理。11、行政管理：根據乙方的管理經驗，協(xié)助甲方建立行政相關管理制度， 進行行政后勤、公文管理、信息管理等工作。第三條委托管理基本原則1、甲方作為項目的開發(fā)建設單位，負責籌措項目開發(fā)建設所需的全部資 金，擁有項目開發(fā)中的投資和合同約定的決策權、監(jiān)督權、建議權和知情權。 甲方依法享

8、有項目的投資收益，承擔項目投資風險。2、乙方根據本合同的約定履行受托管理職責和義務，組建項目管理團 隊，對甲方負責，在本合同的約定或甲方的特別授權許可范圍內代表甲方行使 項目日常經營管理權，努力實現(xiàn)項目管理各項目標，獲得合同約定的收益。3、項目建設活動實行合同制管理，項目開發(fā)建設過程中的各類合同以甲 方名義簽訂，由乙方進行合同履行的全過程管理。第四條委托管理目標1、開發(fā)建設周期目標本項目總體開發(fā)建設周期暫定為【 】月（以首批施工許可證領取之日 起開始計算），預計于【 】年【 】月前完成合同約定的建設內容的建設 并完成竣工驗收備案，具備物業(yè)交付條件。以上時間目標暫為估算，乙方在本合 同簽訂后【】

9、個工作日內將項目框架性開發(fā)計劃提交甲方確認；在項目總體 規(guī)劃方案審批通過后【 】個工作日內將項目總體開發(fā)計劃提交甲方確認，項 目總體開發(fā)計劃作為雙方正式確定的項目開發(fā)時間目標。項目框架性開發(fā)計劃模板詳見附件八，項目總體開發(fā)計劃模板詳見附件 九。2、銷售目標本項目【 整體/分期】開發(fā)、銷售，預計項目【整體/各期】在取得施工 許可證后【】月內（預計于【】年【】月前）具備領取預售許可證的前置條件，具體開盤時間以雙方正式確認的開盤方案為準。項目整體和各分期的銷 售周期目標以雙方正式確定的銷售計劃為準。乙方在項目總體規(guī)劃方案審批通 過后【】個工作日內將項目整體銷售計劃提交甲方確認，并根據項目分期情 況在

10、每一期取得施工許可證后【】個工作日內將當期銷售計劃提交甲方確認。項目整體銷售計劃及分期銷售計劃模板詳見附件十。項目已銷售面積達到地上可銷售面積的【】 （甲方保留物業(yè)計入已銷售面積），視為乙方完成項目銷售管理工作。3、工程成本管理目標工程成本管理目標按項目【整體/分期】確定。在項目總體規(guī)劃方案審批 通過后個工作日內，由乙方編制方案階段工程成本管理目標，提交甲方審批 確認。在項目【整體/各期】建安施工圖設計完成后 個工作日內，由乙方組 織第三方編制【整體/各期】建安施工圖預算，并根據預算調整【整體 /各期】工程成本管理目標金額后報甲方審批確認，經甲方批準后作為項目【整體/該期】工程成本管理目標。4

11、、質量目標（1）符合設計要求，符合國家和項目所在地現(xiàn)行相關施工質量驗收規(guī)范 的合格標準；第五條委托管理服務相關費用1、就本合同項下的委托事項，甲方應按時承擔或向乙方按時支付如下費用：（1）委派人員薪酬福利：乙方委派人員的薪酬福利（包括人員的工資、社 會保險費、住房公積金、工會經費、職工教育經費和其他現(xiàn)金或實物形式的福 利等）由甲方承擔，標準及支付方式詳見附件三；（2）委托管理服務費用：甲方應按本合同約定的標準和收取方式向乙方支 付委托管理服務費用，具體標準及收取方式詳見附件四。項目委托管理服務費 由甲方支付給乙方，乙方向甲方開具合法有效的服務業(yè)發(fā)票。2、在項目開發(fā)建設過程中，乙方發(fā)生額外工作的

12、，根據乙方的實際增加 工作量，以及本合同約定或由甲方、乙方另行協(xié)商費用標準及支付方式，由甲 方支付給乙方。3、乙方按本條約定收取的服務費用，不包含項目開發(fā)建設過程中實際發(fā) 生的應由甲方承擔并支付給相關第三方的費用，以上第三方費用包括但不限于 土地使用權出讓金、契稅、前期工程費、報建費、市政配套費和其他政府規(guī)費 及行政收費、各類規(guī)劃設計費、各類工程價款、材料設備款、材料測試費、招 標代理費、監(jiān)理費、財務費用、工程保險費用、各類營銷費用、各類評獎費用 和工程造價、財務審計、法律服務、物業(yè)服務等各類中介咨詢費等。第六條其他事項1、甲方在簽署本合同前，已就本合同的簽訂和履行取得其股東會充分、有 效的授

13、權和許可，詳見本合同附件一股東會決議（外商投資企業(yè)為董事 會決議）。2、本合同第一部分 協(xié)議書、第二部分 合同條件及第三部分 合 同附件中的有關詞語含義與本合同附件二名詞定義及解釋中賦予它們的定義相同。本合同中的第一部分 協(xié)議書、第二部分 合同條件、第三 部分 合同附件為本合同的有機組成部分，不可分割，具有同等法律效力。3、本合同一式【】份，甲方執(zhí)【 】份，乙方執(zhí)【】 份，各文本具 有同等法律效力。（以下為合同簽署頁）甲方：（公章）住所：法定代表人或授權代表： 電話：傳真：開戶銀行：賬號：郵政編碼：乙方：（公章）住所：法定代表人或授權代表：電話：傳真：開戶銀行：賬號：郵政編碼：本合同于201年

14、_月_日簽訂于第二部分合同條件第一章甲方組織架構和管理原則第一條甲方董事會1、甲方董事會的成員人數由股東會決定，人選由股東會選舉產生。2、甲方董事會除依據相關法律及甲方公司章程的規(guī)定行使相應職權外， 對于乙方在項目開發(fā)建設管理過程中提交審議的重大事項，屬董事會職權范圍 內的，由甲方董事會作出決議；超過董事會職權范圍的，由甲方董事會提交股 東會作出決議。3、甲方未設置董事會的，董事會職權由甲方執(zhí)行董事依照上述條款行 使。第二條項目管理團隊1、甲乙雙方共同委派人員（含社會招聘人員）組成項目管理團隊，對甲 方董事會負責。乙方應在本合同簽訂時對項目管理團隊的人員編制、人員薪酬 進行估算。公司組織架構及

15、項目管理團隊人員編制估算詳見附件五。2、乙方委派人員（1）乙方應按照雙方共同確定的人選委派相關人員參與項目管理團隊， 未經甲方同意不得隨意更換。但在本合同履行過程中，乙方委派人員離職的， 乙方可另行委派適當的人員接替相應工作；（2）乙方委派團隊履行甲方經營管理班子的相關職責，并在甲方委托范 圍內以甲方名義對外開展工作。乙方委派的項目負責人在該項目管理過程中，履行本合同約定的甲方總經理的職權（以下稱：“項目總經理”，項目總經理管 理權限參見附件六項目管理審批權限表），對項目管理團隊進行統(tǒng)一管理（包 括甲方派駐人員），乙方委派的其他項目核心管理人員分別負責本合同協(xié)議書 第二條委托管理范圍內的具體管

16、理工作；（3）乙方委派人員應具備符合相應崗位要求的工作經驗和專業(yè)技能，保 證能夠勝任本項目的管理工作；（4）項目總經理在本合同簽訂后【 】個工作日內到崗。為節(jié)約人員費 用，乙方其他委派人員根據項目開發(fā)進度情況逐步到位，具體到崗日期以乙方 簽發(fā)的人員委派函為準。在保證項目開發(fā)需要的情況下，乙方可統(tǒng)籌安排委派 到甲方的人員。如項目總經理需參加其他項目管理，需得到甲方的認可。3、甲方委派人員（1）甲方委派【】名財務管理人員，負責項目開發(fā)建設過程中的財務管 理工作及各類款項的收支；委派【 】名行政管理人員，負責在項目開發(fā)建設 過程中保管并按規(guī)定程序使用甲方公章和檔案管理。委派人員的具體名單及到崗日期由

17、雙方通過工作聯(lián)系單確認；（2）如甲方委派規(guī)劃設計管理、工程管理、成本管理、營銷管理專業(yè)技 術人員，其專業(yè)能力應得到乙方的認可。4、社會招聘人員除甲乙雙方委派人員外，項目管理所需的其他管理人員以社會招聘形式, 社會招聘人員的用工單位為甲方，并由甲方與其簽訂勞動合同，具體招聘錄用 程序由乙方按照項目人員編制計劃及崗位能力要求執(zhí)行；社會招聘人員負責協(xié) 助乙方在委托管理范圍內開展各項管理工作。第三條 項目管理制度1、甲乙雙方同意以各項管理制度作為項目開發(fā)建設管理的基礎依據。2、財務管理制度、合同印章管理制度，按照甲方既有制度執(zhí)行，或由乙 方提供建議方案后報甲方審批確定。3、為充分發(fā)揮乙方的專業(yè)管理優(yōu)勢

18、和經驗，甲乙雙方同意項目規(guī)劃設計 管理、工程營造管理、工程成本管理、營銷管理、客戶服務、人力資源管理、 檔案管理等參照乙方現(xiàn)有管理制度執(zhí)行。第四條甲乙雙方代表1、甲乙雙方均需指定專人為本合同履行過程中雙方的代表，甲方代表的 人選由甲方通過工作聯(lián)系單與乙方確認，乙方代表即為其委派的項目負責人。2、甲乙雙方之間有關文件的傳遞、接收以及指令的發(fā)布等均由各自代表 簽字確認，除在文件簽收中予以確認外，雙方代表對文件的簽收并不表明對簽 收文件內容的確認。任何涉及到本合同條款變更的文件，均須由甲乙雙方法定 代表人或授權代表簽字并加蓋公章后生效。3、甲乙雙方均必須以書面方式對各自代表進行授權，代表雙方履行各自

19、 的權利和義務。為提高工作效率，確保本合同的順利履行，甲方授權甲方代表 行使下列職權：（1）代表甲方審核、接受乙方提出的項目開發(fā)計劃；（2）對乙方管理中的相關行為進行簽證；（3）代表甲方簽收乙方的管理工作報告；（4）代表甲方批準重大設計變更；（5）參與項目設計、招投標、營銷策劃等業(yè)務會議；（6）代表甲方進行現(xiàn)場檢查，提出監(jiān)督和整改意見；（7）代表甲方檢查財務帳薄和憑證；（8）代表甲方審批應當由甲方批準的費用；（9）代表甲方簽署設計、監(jiān)理、施工總包、重要分包、主要設備采購（如 電梯、變電等設備）、項目借款、土地抵押、擔保等重要合同；（10）甲方董事會授權行使的其他權利。4、甲乙雙方任何一方更換代

20、表人選的，必須提前 日以書面形式加蓋公司 印章告知另一方。第五條人力資源管理1、項目管理團隊的人員編制由乙方提出方案，報甲方備案后執(zhí)行。人員 編制實施動態(tài)管理，在本合同履行過程中可根據項目開發(fā)建設的實際需要進行 調整，原則上由乙方于當年1月底前提報當年人員編制計劃或調整方案。2、勞動人事關系（1）甲方委派人員（包括社會招聘人員）：由甲方（或甲方所屬控股母 公司）與其簽訂勞動合同；（2）乙方委派人員：由乙方與其簽訂勞動合同，與甲方簽訂委派人員工 作合同。3、薪酬福利（1）甲方委派人員：其薪酬福利可參照乙方公司薪酬福利標準確定；（2）乙方委派人員：參照乙方公司薪酬福利標準并結合項目所在地有關社 會

21、保險費繳納標準的相關政策規(guī)定擬定，在乙方簽發(fā)的人員委派函中予以明確（包括職級和定薪級別），報甲方備案后執(zhí)行。（3）社會招聘人員：參照乙方公司薪酬福利標準并結合項目所在地有關社 會保險費繳納標準的相關政策規(guī)定擬定，報甲方備案后執(zhí)行。4、考核評估：參照乙方公司績效管理考核辦法對項目管理團隊實施考 核，其中乙方委派的經營班子人員由乙方考核，并征詢甲方意見；其他人員由 項目總經理考核，報甲方備案。考核結果作為人員激勵、退出的重要依據。5、激勵與退出：項目總經理有權依據績效考核結果提出人員晉升、調薪 或退出的建議。其中，乙方委派的經營班子人員需經乙方審批，報甲方備案； 其他人員由項目總經理審批，報甲方備

22、案。根據績效考核結果，乙方委派人員 不能勝任相應管理工作的，甲方可要求乙方另行委派，乙方須在兩個月內完成 人員的調整；甲方委派人員不能勝任相應管理工作的，乙方可要求甲方予以更 換或相應增加項目管理團隊人員編制。6人員培養(yǎng)：為保證項目開發(fā)品質，提升員工工作能力，乙方應積極創(chuàng) 造條件為項目管理團隊成員提供進修學習的機會，甲方應予以支持和認可。若 甲方委派人員參加乙方組織的培訓會議，則相關費用由甲方承擔。7、除非甲乙雙方協(xié)商一致，雙方均承諾不得聘用另一方工作人員。第六條合同和印章管理1、項目開發(fā)建設過程中所涉及的各類合同由乙方負責擬訂，根據附件六 項目管理權限審批表規(guī)定的權限完成審批后，甲方作為合同

23、主體進行簽訂。2、合同簽訂后，由乙方負責合同履行過程中的管理，確保甲方權利得到 保障，并避免產生各類合同風險。3、甲方公章由甲方指定專人進行保管，財務印鑒章由甲方委派的財務人 員保管。為便于商品房銷售和按揭辦理，甲方同意刻制銷售合同專用章以專門 使用。各類印章具體的使用辦法，按照相應的管理制度執(zhí)行。4、為保證項目正常開發(fā)建設的順利進行，提高工作效率，本合同約定或 相關規(guī)章制度明確項目總經理有審批權限的各類合同、文件等，經項目總經理 簽字后，甲方指定的公章保管人應予以簽蓋公章。第七條財務和資金管理1、項目財務負責人由甲方委派，項目財務和資金管理由甲方負責。2、項目開發(fā)建設資金全部由甲方負責解決。

24、在項目具備融資條件后，由 甲方負責向金融機構融資，乙方給予必要的協(xié)助。項目融資由金融機構發(fā)放到 項目專項賬戶后，必須優(yōu)先滿足項目開發(fā)建設資金需求。如甲方將融資資金用 于與本項目開發(fā)建設無關的用途，而對項目運營造成任何不利影響，責任由甲 方承擔。3、項目開發(fā)過程中，由甲方財務人員根據項目建設需要編制項目年度資 金使用計劃（模板見附件十一），乙方提供相應的協(xié)助。項目年度資金使用計 劃根據甲方財務管理制度的要求報送甲方董事會或股東會審批。4、項目開發(fā)建設過程中的各類應付合同款項，由甲方直接根據相關約 定、管理制度及乙方的簽證文件，支付給各專業(yè)工作單位。每次付款前，各專 業(yè)工作單位應提出付款申請，并附

25、上相應金額的發(fā)票及其他所需的付款證明文 件，經乙方簽證確認后，報甲方審核付款。5、項目實現(xiàn)銷售收入后，除用于項目本身建設資金需要、管理費用、稅 金繳納及支付乙方各項服務費用外，應優(yōu)先保證歸還應付的金融機構貸款本息 及其他第三方借款本息。6人員薪酬福利費用項目管理團隊人員的薪酬福利費用按人均【】萬元/年暫估，根據附件三-1乙方委派人員薪酬福利標準在項目開發(fā)建設過程中由甲方按實承擔。人員薪酬福利標準，根據物價上漲水平適當調整，但每年增幅控制在似以內。7、其他管理費用（1）除人員薪酬福利費用外的其他各項項目管理費用（包括但不限于業(yè)務 招待費、辦公裝修費用、辦公用品費用、公司公務用車購置費及使用費、維

26、修 費、差旅費、會務費、租賃費、通訊費、食堂管理費、勞保費、攤銷費、折舊 費、水電費、保險費、法律咨詢費、審計咨詢費等），由甲方按實承擔，按年 度預算控制；（2）項目管理團隊中乙方委派的經營班子成員的個人公務用車，由甲方購 置，車輛使用費用補貼參照乙方員工福利標準進入項目年度管理費用預算。項 目公務用車，包括公司接待公務用車、工程現(xiàn)場和營銷現(xiàn)場用車，由甲方購置，車輛使用費和車輛購置款（以資產折舊費形式）進入年度管理費用；（3）項目年度管理費用預算由乙方制定（預算模版參見附件十二），經甲 方審批后執(zhí)行。日常管理費用的發(fā)生，在經甲方批準的年度預算額度內，由項 目總經理負責審批，報甲方代表備案；超過

27、預算額度的費用，必須經甲方委派 的財務人員審核并報甲方批準。8、由于非乙方管理原因（如市場環(huán)境發(fā)生重大變化等）造成開發(fā)周期延長 的，甲方同意增加薪酬福利費用和其他項目管理費用預算。9、各類非合同款項的支付，以及各類費用報銷，按照甲方相關財務管理制 度執(zhí)行。10、在本合同履行期間，甲方有權定期或不定期委托第三方財務咨詢機構 對項目財務進行審計，如發(fā)現(xiàn)財務審批、資金支付等各方面存在問題的，有權 向乙方提出整改意見。第二章 項目委托開發(fā)管理工作內容和開展方式第八條 項目前期管理1、在合同簽訂后，甲方應將項目各項工作開展的情況制作一份書面材 料，連同與該項目有關的所有書面材料一并移交給乙方指定人員，由

28、乙方建立 項目檔案，書面材料所包含內容詳見附件七項目資料移交清單。2、乙方應在對項目情況與項目所在地市場情況進行充分調查了解后，提 出項目框架性開發(fā)計劃，經與甲方充分溝通后，共同予以書面確認。雙方認可 的框架性開發(fā)計劃，作為確定項目開發(fā)建設周期目標的參考依據。3、在項目開發(fā)建設過程中，根據雙方確認的框架性開發(fā)計劃，結合項目 的具體規(guī)劃設計方案和開發(fā)思路，乙方制訂項目總體開發(fā)計劃，并報甲方審批 后，作為雙方正式確認的項目開發(fā)建設周期目標。4、對于本合同簽訂前，甲方就項目已簽署的相關合同、協(xié)議，雙方同意 由乙方在接受委托后，對上述合同、協(xié)議提出整體的處理意見并報甲方審批后 實施。涉及到影響項目產品

29、品質等方面的規(guī)劃設計等合同文件，原則上應予以 解除，在解除合同關系過程中，因解除合同所產生的費用由甲方承擔，乙方應 盡量將相應的損失控制在最小范圍內。5、乙方負責以甲方名義辦理項目前期審批各項手續(xù)，包括但不限于立 項、建設用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案、初步設計、施工圖、建設工程規(guī)劃許可、 施工許可，以及防雷、交評、環(huán)評、節(jié)能等專項審批。甲方應積極參與協(xié)調乙 方與項目有關的各政府行政主管部門的關系，協(xié)助乙方辦理項目前期相關審批 手續(xù)。6涉及到與土地使用權確權、土地交付、用地性質與用途調整以及規(guī)劃 設計條件調整相關的前期審批事項，由甲方負責，乙方予以配合。因政府政策 或者非乙方原因引起政府審批遲延，甲方

30、應積極參與解決，項目開發(fā)建設周期 相應順延。7、辦理項目前期審批手續(xù)過程中產生的各項費用，由甲方承擔，并按照 規(guī)定及時繳納。8、若本合同簽訂時已經存在延期動工情況，乙方負責按本合同約定的開 發(fā)建設周期目標完成開發(fā)建設，如因項目延期開發(fā)引起的風險和責任，與乙方 無關。9、若本合同簽訂時項目土地尚未交付，甲方負責辦理土地交付手續(xù)，并 保證后續(xù)動工建設不存在任何障礙，否則項目開發(fā)建設周期相應順延，且由此 造成的相應損失由甲方承擔。第九條規(guī)劃設計管理1、乙方應在對項目情況與項目所在地市場情況進行充分調查了解基礎 上，向甲方提出產品定位報告，經與甲方充分溝通后，共同書面予以確認，作 為項目產品規(guī)劃設計的

31、輸入條件。2、乙方負責以招標或其他甲方認可的方式選擇規(guī)劃設計各階段（包括但 不限于規(guī)劃設計、建筑方案設計、初步設計、施工圖設計、景觀設計、裝修裝 飾設計等）的設計單位，選定的設計單位應當具有相應的資質條件和專業(yè)技術 能力。為保證規(guī)劃設計的品質，雙方同意優(yōu)先選擇和乙方長期合作的優(yōu)秀規(guī)劃 設計單位。3、乙方應負責編制設計任務書，并確定各類設計的范圍、深度、標準、 質量等具體要求。4、乙方應負責協(xié)調聯(lián)系各規(guī)劃設計單位，督促各設計單位按規(guī)定期限及 要求完成設計任務，設計中應當充分利用各項規(guī)劃指標，以利于實現(xiàn)項目的最 佳整體效益。5、對于各設計單位提交的設計成果，甲乙雙方共同參與評審，乙方在保證設計質量

32、并滿足規(guī)劃設計標準的前提下，充分聽取并尊重甲方意見。為保證項目房產品質符合“”產品標準，以下設計相關工作成果在與甲方充分溝通并聽取意見后，由乙方負責選定：（1）規(guī)劃設計方案和建筑設計方案；（2）主要外立面設計方案及材料選樣定板，如主要石材、面磚、外墻涂 料、玻璃幕墻、外立面門窗、外立面欄桿等；（3）景觀設計方案和主要材料的選定；（4）室內硬裝設計和軟裝飾設計方案（含樣板房、精裝修產品、公共空 間）；（5）其他乙方認為對產品品質和外立面效果有重大影響的設計環(huán)節(jié)。6乙方應根據成本管理的需要，要求設計單位按成本概算進行合理的限 額設計。在項目建設過程中，重大工程變更在確定實施前，乙方應取得甲方的 書

33、面認可。7、如果甲方在沒有取得當地規(guī)劃設計管理部門調整本項目規(guī)劃設計條件 的書面許可文件情況下，要求乙方和設計單位不按照本項目規(guī)劃設計條件、國 家有關設計規(guī)范和規(guī)定或當地規(guī)劃和建筑設計管理規(guī)范要求進行設計的，由此 引起的責任，以及設計和報批報建進度延誤、施工延誤等損失由甲方承擔。第十條工程成本管理1、 在項目總體規(guī)劃方案審批通過后 個工作日內，由乙方編制方案階 段工程成本管理目標，報甲方審批確認。在項目【整體 /各期】建安工程施工圖 設計完成后個工作日內，由乙方組織第三方編制【整體/分期】建安施工圖 預算，并根據預算調整【整體/分期】工程成本管理目標金額后報甲方審批確認，經甲方批準后作為項目【

34、整體/分期】工程成本管理目標。乙方應及時做好 動態(tài)成本跟蹤管理，如發(fā)生引起工程成本調整的重大因素，及時書面向甲方報 告。2、在項目開發(fā)建設過程中，如發(fā)生下列情形并引起工程成本發(fā)生變化的，乙方應及時以書面形式向甲方報告，并經甲方同意后相應調整工程成本管理目標：（1）不可抗力；（2）國家技術規(guī)范、標準調整，導致項目建設過程中的工藝、標準變化；（3）施工或材料設備采購合同約定可調整合同價款的因素發(fā)生變化；（4）根據項目開發(fā)實際需要或甲方要求，對項目建設內容、建設標準等進 行重大調整；(5) 單項工程變更超過20萬元；(6) 因受地質等事前不可完全預料的自然條件制約，在具體施工過程中有 重大技術調整；

35、(7) 其他經甲方同意的變更情形。3、項目開發(fā)建設過程中按規(guī)定必須招標的內容，由乙方擬訂招標方案，報 甲方審批后實施。招投標工作由乙方負責組織實施，乙方應在招標工作開始前 準備招投標整個的工作流程、評標辦法，以及招標文件等材料。甲方可委派人 員參加招投標小組，參與招標、評標、談判，招投標小組提出中標意見后，書 面報甲方確認后由甲方發(fā)出中標通知書。4、通過招投標或其他方式選擇專業(yè)工作單位時，專業(yè)工作單位的資質條件 及具體要求由乙方根據項目實際情況制定。為確保本項目房產品質量并節(jié)省成 本、提高效率，乙方應充分利用其合格供應商的資源，推薦合適的單位參與投 標或競爭，甲乙雙方同意在施工單位及材料設備采

36、購招標時，在品質因素同等 情況下，優(yōu)先考慮乙方的合格供應商。5、如果專業(yè)工作單位在通過公開競爭確定前已由甲方指定的，為確保項目 工程品質與施工進度，甲方與該專業(yè)單位簽署的合同除商務條件由甲方確定外，其余條款必須經乙方同意。甲方指定的專業(yè)工作單位如果工作進度和品質 達不到乙方要求的，甲方必須配合乙方要求該專業(yè)工作單位進行整改，由此引 起的工期延誤或工程成本增加，乙方不承擔責任。如由于甲方指定的專業(yè)工作 單位對項目開發(fā)造成嚴重影響，不配合進行整改，且甲方拒不更換的，乙方有 權解除本合同，并視為甲方違約。6材料供應管理（1）乙方應根據工程所在地條件、項目定位，確定各類工程材料采購方式。采購方式劃分為

37、三類：甲方采購；甲方指定品牌或同時確定價格、供應商，施工單位采購；施工單位采購；（2）直接影響產品質量的材料和設備，主要包括外立面材料（石材、面磚、涂料、門窗、構架、幕墻材料）、主要設備（電梯、空調系統(tǒng)、鍋爐、生 活給水系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、排污、消防）、裝修主材等，在相應的設計方案 確定后，由乙方根據綠城集團同類或可參考類似產品，并結合本項目的實際情 況，擬訂具體采購標準，經與甲方溝通確定后執(zhí)行；7、工程變更（1）對于非重大工程變更，乙方有權根據項目實際情況，在充分征求監(jiān)理 方和設計方意見的基礎上安排組織實施，將與有關承包商協(xié)商及實施的結果報 甲方備案；（2）對于重大工程變更，乙方應向甲方提供

38、一份書面的工程變更報告，闡 明需進行變更的理由，文件中還應附上監(jiān)理方和設計方對此問題的書面意見及 該變更涉及的造價調整預估。甲方應在收到該文件后 5日內予以回復，經甲方 確認后的變更由乙方組織實施；（3）如重大工程變更涉及前期政府審批手續(xù)變更的，乙方負責按規(guī)定程序 報有關政府職能部門審批，甲方予以協(xié)助；(4) 如重大工程變更涉及到調整項目工程成本管理目標，在甲方對重大工 程變更確認后，工程成本管理目標相應調整。8、乙方應建立完善的工程變更及現(xiàn)場簽證管理流程，在施工過程中，由 作為發(fā)包人代表的管理人員嚴格按照流程做好施工現(xiàn)場的工程變更及簽證管理 工作。簽證涉及工程造價調整的，應由成本管理專業(yè)人員

39、出具意見。9、乙方為甲方利益出發(fā)，委托第三方造價咨詢機構提供協(xié)助預算編制、 招投標、結算價款審核等服務，咨詢服務費用由甲方承擔。第三方造價咨詢機 構的選擇，需經甲方確認，在同等情況下，甲方同意優(yōu)先考慮乙方的造價咨詢 合格供方。10、項目竣工驗收通過后，乙方應要求施工單位及時提交竣工結算報告， 由乙方成本管理專業(yè)人員提出初審意見，并委托第三方造價咨詢機構出具審核 意見，與竣工結算報告一并報甲方審定。在竣工結算過程中，乙方應全力配合 甲方完成審核、對賬等工作，協(xié)助甲方控制工程結算造價。第十一條工程管理1、在項目整體或分期施工總承包合同簽訂后，乙方應要求施工單位及時編 制工程總體施工計劃及施工組織方

40、案，并根據招投標情況及甲乙雙方確認的時 間目標，提出專業(yè)的審核意見，經各方確認后，乙方應責成施工單位按月、 季、年編制階段進度計劃，認真按照標準、規(guī)范和設計圖紙的要求督促施工單 位按計劃進行施工，并隨時接受甲方的檢查檢驗，同時為檢查檢驗提供便利條 件。2、如遇下列情況，由乙方提供聯(lián)系單經甲方簽證確認后，工程工期應相應 順延，且甲乙雙方確認的項目開發(fā)建設周期目標可作相應調整：（1）重大工程變更，項目建設內容和建設標準發(fā)生變化；（2）因施工過程中發(fā)現(xiàn)地質情況與詳勘資料有較大出入而導致重大技術 方案調整；（3）因需對接的區(qū)域市政工程、拆遷等前期工作不能及時跟進而導致延 期；（4）甲方未及時撥付建設資

41、金造成工程延誤；（5）施工合同中規(guī)定的施工單位可以順延工期的其他情形；（6）不可抗力因素及政府行為、國家重大政策調整；（7）其他因甲方原因導致工期順延。3、乙方應對承包商完成進度計劃的情況進行監(jiān)督和檢查，掌握項目實際 進度狀況。當某一進度計劃將無法按時完成并預計將影響到總體竣工期限時， 應及時告知甲方，并提出相應的整改措施，確保按期完工。4、乙方應督促施工單位提報施工組織設計及專項方案，完善質量、成 本、進度、安全等控制措施。5、乙方應充分加強對監(jiān)理單位的協(xié)調和管理，充分發(fā)揮監(jiān)理單位在施工 監(jiān)理中的作用。&項目工程質量標準應達到國家或行業(yè)現(xiàn)行的施工質量驗收規(guī)范的合格 標準，如雙方關于工

42、程質量標準有其他更高約定的，工程質量應同時符合該約 定標準。乙方應根據質量管理的實際需要，參加工程各關鍵節(jié)點的隱蔽工程驗 收、中間驗收等，一旦發(fā)現(xiàn)工程質量達不到約定標準的，乙方應立即責成施工 單位負責修復、整改或者返工，直至符合質量要求。7、乙方應做好本項目安全文明施工的相關管理工作，督促、教育相關施 工單位嚴格按照安全標準組織施工，采取相應安全防護措施，并檢查落實到 位。乙方應對施工現(xiàn)場進行至少每月一次安全檢查。如發(fā)生傷亡及其他安全事 故，乙方應立即通知甲方，并按有關規(guī)定上報有關部門，同時按政府有關部門 要求處理。8、甲乙雙方在項目管理團隊中指定適當的人選作為業(yè)主單位派駐現(xiàn)場的 工程師，嚴格

43、按照相關管理制度進行現(xiàn)場簽證及其他現(xiàn)場管理工作。9、乙方負責對各施工單位提交的已完工程量報表及工程款支付申請進行 認真審核，并簽署意見。10、項目建設過程中，如甲方超出標準、規(guī)范和政府行政主管部門已審批 的設計圖紙范圍，違規(guī)增加建筑物、構筑物的，由此引起的責任完全由甲方承 擔。如甲方要求乙方實施的，乙方有權拒絕。第十二條營銷管理1、甲乙雙方通過招標或其他經雙方協(xié)商一致的方式選擇各類專業(yè)營銷機構，由各類專業(yè)營銷機構執(zhí)行如下營銷策劃和銷售代理工作：（1）營銷策劃 擬訂項目推廣案名和項目品牌標識系統(tǒng)（VI）,經甲乙雙方協(xié)商共同確 疋； 編制營銷策劃書； 編制年度營銷推廣計劃； 完成甲方要求的與本項目

44、營銷策劃有關的其他工作。（2）銷售代理 負責編制銷售說辭及項目價值梳理報告； 負責日常銷售管理工作； 負責開盤銷售其他相關準備工作。（“其中，甲乙雙方協(xié)商一致，將選擇【】經紀公司完成本項目的銷售代理工作，銷售代理費按項目總銷售金額的【%收取?！奔追脚c完成上述營銷策劃和銷售代理工作的第三方專業(yè)營銷機構簽訂合同，相關費用由甲方承擔并支付。2、乙方負責制訂銷售計劃，擬定定價報告（包括折扣方案），經甲方 審批后執(zhí)行；負責對第三方專業(yè)營銷機構需要審批的事項從專業(yè)角度及時給予 回復和確認，對各類營銷策劃方案的實施效果進行評估，并根據實際情況及時 作出調整，對第三方專業(yè)營銷機構的工作成果進行驗收、考核；最終

45、乙方就該 第三方專業(yè)營銷機構的工作成果向甲方負責。3、營銷推廣費用（1） 營銷推廣費用按項目總銷售額的【 %】進行總體預算控制，根據合 同約定的預估銷售額，暫定營銷推廣費用預算總額約為【 】萬元。乙方負責 根據項目銷售計劃制定年度營銷推廣費用預算（預算模版參見附件十三），經甲方審批后執(zhí)行。乙方應按照節(jié)約高效原則安排費用開支，努力在此費用預算 目標內實現(xiàn)項目銷售目標，在預算額內的營銷推廣費用支出由甲方按實承擔。 其中，營銷推廣費用的核算口徑，根據本合同名詞解釋，并參照會計準則、稅 法規(guī)定及一般慣例執(zhí)行；（2）甲乙雙方約定，如因項目營銷需要，需建設臨時樣板房或裝修樣板 房，建設臨時性銷售展示中心、

46、示范展示區(qū)等，所有相關的建安成本、裝修和 裝飾費用及或有的銷售展示中心租賃及使用費（水電費、物業(yè)費等）由乙方單 獨制定預算，經甲方審批后，由甲方另行承擔，此費用不計入本合同約定的營 銷推廣費用；(3) 如因市場環(huán)境或者甲方的營銷策略、目標發(fā)生重大變化，客觀需要加 大營銷推廣投入，甲方同意增加營銷推廣費用，由乙方向甲方提出預算申請， 經甲方審批后執(zhí)行。第十三條竣工驗收與房屋交付管理1、乙方應按照GB/T50328建設工程文件歸檔整理規(guī)范建立完整的項 目建設檔案，及時建檔、存檔。2、工程完工后，乙方負責組織竣工驗收，一次性驗收未能通過的，應要 求施工單位整改直至驗收通過?？⒐を炇胀ㄟ^后，乙方督促施

47、工單位按照城建 檔案管理的要求整理并提交完整的竣工資料，并完成竣工驗收備案。3、乙方應提前制定房屋交付方案，編制房產品使用說明書、房產 品質量保證書等物業(yè)交付資料，在房屋具備交付條件后，組織向業(yè)主交付物 業(yè)，向物業(yè)公司移交物業(yè)公共區(qū)域、設施設備及相關資料。4、乙方應負責協(xié)調完成房屋建筑面積測繪，并根據本項目所在地相關政 府主管部門規(guī)定或要求辦理房產所有權及土地使用權初始登記手續(xù)。5、乙方在項目開發(fā)建設完成后將工程檔案、銷售檔案、行政檔案及相關 資料向甲方和有關部門移交。乙方可以保留項目相關檔案的副本，但非因法 律、政府部門的要求或未征得甲方同意，不得泄露與本工程有關的保密資料。第十四條 物業(yè)服

48、務和園區(qū)服務體系1、乙方應協(xié)助甲方選定物業(yè)服務單位，對前期物業(yè)服務質量進行督導。 為更好地體現(xiàn)乙方品牌價值，為甲方及項目房產買受人提供延伸品牌服務，甲乙雙方原則同意選定綠城物業(yè)服務集團有限公司作為本項目的前期物業(yè)服務單 位。第三章品牌使用管理和維護第十五條 為提升項目房產的市場美譽度，增加項目房產的品牌附加價值，乙方同意授權并許可在本項目宣傳推廣中使用“ ”品牌。第十六條“綠城”品牌許可使用范圍1、 本項目可使用“”品牌字樣作為項目推廣案名，形式為“【XX】 項目”（最終案名須經乙方同意）。2、本項目在推廣銷售階段的廣告、銷售資料、銷售中心、銷售展示現(xiàn)場、項目工地現(xiàn)場包裝等推廣物料中可使用“

49、”品牌字樣和商標（包括圖形）。3、 ”品牌可作為項目正式立項報批等的法定名稱使用，可作為報地 名辦核準的小區(qū)法定地址使用（須符合相關法律法規(guī)和項目所在地政府部門的規(guī)定）。4、 ”品牌字樣及圖形可用于本項目建筑物的永久性標識、公共區(qū)域 指示系統(tǒng)、設備設施標識。5、 除非經另行授權許可，甲方公司名稱中不得使用“ ”品牌及字樣。6除非經另行授權許可，“”品牌字樣及圖形不用于甲方形象識別系統(tǒng)，包括辦公區(qū)、辦公物品、文件、公函等。第十七條“”品牌使用方式1、項目推廣過程中使用“_”品牌字樣和圖形的，其具體內容和形式應事先經過乙方書面審批同意，應符合乙方公司關于品牌使用的系列標準；甲方不 得任意改變“”注

50、冊商標的文字、圖形或者其組合，不得超越許可的項目范圍使用乙方的注冊商標、文字及圖形。2、甲方承諾不侵犯與二”品牌有關的任何商標權和其他知識產權。未經 乙方授權許可，甲方不得將乙方授權許可的案名、商標（包括圖形）以任何形 式和理由允許第三方使用。3、 在許可范圍內使用“ ”品牌時，甲方應正確說明本項目為由乙方進 行項目開發(fā)管理，不會誤導任何第三方認為 為本項目房產的投資商、開 發(fā)商、業(yè)主或出賣人以及項目開發(fā)主體是 的子公司等。第十八條乙方品牌許可使用支持1、 乙方同意本項目參與“”品牌統(tǒng)一宣傳，利用各種集中展示機會對 本項目進行推廣。如涉及到需要在各參展項目中分攤推廣費用，甲方同意根據 實際費用

51、發(fā)生原則分攤。2、 乙方同意本項目房產買受人加入 ，并利用 客戶平臺對本 項目進行聯(lián)動推廣，甲方同意對 客戶購買本項目房產給予綠城會規(guī)定的 類似優(yōu)惠。3、乙方同意在項目推廣中，充分利用其各方面優(yōu)勢資源，為本項目提供 品牌宣傳支持。乙方應向本項目的客戶、意向客戶以及其他關系單位免費適量 提供乙方的專業(yè)雜志和刊物，并結合本項目的特點和階段性重點，刊發(fā)本合作 項目的資料、信息，以提高本項目的市場認知度和美譽度。第十九條品牌維護1、鑒于乙方許可本項目使用“_”品牌，甲方必須尊重經甲乙雙方溝通確 定的一系列有關本項目產品品質的約定，包括但不限于建筑設計、景觀設計、 精裝修設計等設計成果，以及主要材料設備

52、的檔次和品牌標準等。2、自項目整體取得竣工驗收備案之日起的 2年內，本項目所涉及的客戶 投訴、房屋維保管理均由乙方或乙方委托的維保單位負責組織。各類工程質量 保修金的退還管理應由乙方或乙方委托的維保單位參與審簽。在項目房產建成 并交付使用后，乙方協(xié)助甲方建立完善的客戶服務體系，設立專門的客戶服務 部門，并制定客戶服務各項業(yè)務的操作規(guī)程，對甲方客戶服務人員提供相應的 培訓，前述約定的期限屆滿后客戶投訴及房屋維護由甲方客戶服務部門負責。3、 為保證”品牌在項目交付后的持續(xù)維護，甲方承諾配合乙方按照“”標準進行客戶服務和 ”品牌維護。在各施工單位未能及時提供質量 保修服務或質量保修金不足，或不能使用

53、房屋公共維修基金用于房屋和園區(qū)的 維修情況下，發(fā)生的維修、處理各類客戶投訴的補償、賠償等的相關費用，由 甲方先行墊付，乙方協(xié)助甲方索賠。第二十條品牌使用終止1、本項目建設過程中如甲方執(zhí)意不聽取乙方意見，導致項目房產品不能 滿足上述有關本項目的一系列產品品質的約定，或甲方未能按本合同約定使用 品牌并履行品牌維護義務的，乙方有權送達一份終止通知給甲方。如果在該通 知送達之日后的十五個工作日內甲方未能充分糾正該通知中指出的全部不足之 處，或者未提出一項乙方可接受的糾正這些不足之處的計劃，則在該十五個工作日期滿后，乙方可自行決定終止“”品牌使用許可并立即生效，且無需做出任何進一步行動或通知。2、如在項

54、目開發(fā)建設過程中，由于甲方原因（如甲方不能保證項目建設所必需的資金等），導致項目建設出現(xiàn)重大困難或停工超過6個月以上，乙方有權終止本項目的“”品牌使用許可。3、在乙方依據本合同約定終止“”品牌使用許可后，本項目所有相關資料和實物中不得再出現(xiàn)“”字樣、商標及圖形，甲方不得以任何方式繼續(xù)使用 ”品牌，并負責消除因品牌使用終止而對乙方及/或”品牌造成的影響，且由此產生的責任與后果全部由甲方承擔。第四章項目報告第二一條 乙方應按月度向甲方提交項目管理者報告（報告模板見附件十 四），項目管理者報告應包括以下內容：1、項目開發(fā)主要工作（包括前期、規(guī)劃設計、工程營造、招投標和采購、 營銷等）的進度和進展情況

55、，以及和項目開發(fā)計劃的對比分析。2、項目成本的發(fā)生和異動情況分析。3、項目各項費用的發(fā)生和異動情況分析。4、項目當月的資金使用情況和下月的資金需求計劃。5、項目人力資源的狀況。&甲方關注的其他重點工作情況。第二十二條 除項目月度管理者報告外，乙方還應向甲方提交如下報告:1、在項目正式開工、地下室結構完工、主體結頂、竣工驗收等重要階 段，或者在項目開發(fā)建設過程中需提交甲方審議的各類重大事項，如在月度項 目管理者報告中沒有重點涉及的，乙方需向甲方提交專項工作報告。2、乙方應按年度向甲方提交項目年度經營報告。3、在項目分期或總體達到約定的完成時間目標時，乙方應向甲方提交項 目分期或總體經營報

56、告，就本合同約定的各項委托管理目標完成情況向甲方出 具總結報告。第二十三條乙方所提交的所有報告，均由甲方代表負責簽收。對于需要 甲方審議的專項工作報告，乙方應在報告中提出答復期限，甲方如無異議，則 應在要求的期限內予以書面答復。第二十四條甲方需積極配合乙方提供報告所需要的數據、資料等工作。第五章保險和法律服務第二十五條 乙方應要求各承包商或供應商在項目工程施工期間或在為項 目提供設備、材料或服務期間根據法律、施工合同及 /或材料設備供應合同的規(guī) 定購買相應的保險。第二十六條為防范和減輕甲方風險，甲方同意乙方以甲方名義投保必要 的工程保險，但具體險種、投保金額需事先征得甲方同意。第二十七條 當承包商或供應商投保范圍內的保險事故發(fā)生時，乙方應根 據保險證明文件的要求，促使投保的承包商或供應商采取一切可能的措施保護 現(xiàn)場，并要求其及時辦理索賠及其他手續(xù)。第二十八條 當工程保險范圍內的保險事故發(fā)生時，乙方應及時采取一切 可能的措施，以甲方名義辦理索賠及其他手續(xù)。第二十九條 甲乙雙方應各自為其相關工作人員投保人身意外保險。履行 本合同期間所發(fā)生的人身意外事故，由甲乙雙方各自向