房地產(chǎn)項目開發(fā)流程范文復(fù)習過程

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括 10個階段。（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作， 從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映 了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商 認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的 市場需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批

2、 準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進 行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那 么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研 究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。 目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房 地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要 政府認真對待。（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的 第一步土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在 我國，由于人多地少，土地資源成

3、為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿 到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項 目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以 有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，戈I撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的 運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出 讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單 位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后， 要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場 需要的重要一步根據(jù)項目

4、的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房 地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié) 構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計 標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計 總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書 4個部分。施工圖設(shè)計 是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和 主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā) 商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申

5、報規(guī)劃設(shè)計條件， 以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積 率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計， 然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政 管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。方案設(shè) 計得到批準后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初 步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工 圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后， 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

6、。（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后 的第一步在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需 要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。 土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進 行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的 實施工作。（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安 置后最重要的工作取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費 殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重 要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃

7、，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的 資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房 地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風 險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提 高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作 用。（七）建設(shè)工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項目招標投標制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過 招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過 預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標。在確定了工程承包商后，房地

8、產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須 由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門 領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目 工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的 有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行 政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的

9、關(guān)鍵房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開 發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件， 開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地 產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、 制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇 廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起 到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管 部門的批準，取得銷售許可證。（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)基本流程發(fā)布

10、時間：2009-9-11瀏覽數(shù)：527次 瀏覽字體:大 中 小房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā) 房地產(chǎn)項目，從 立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列 經(jīng)營行為。我國城市房地產(chǎn)管理法第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是”指在依 據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為"。房地產(chǎn)開發(fā)項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場上提到的所謂"商住兩用" 的物業(yè)其實是指開發(fā)商以住宅為目的進行立項 ，但在設(shè)計以及建設(shè)階段將其建 設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：1、前期的準

11、備前期準備工作主要包括由 計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī) 劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開 工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的"五證"中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證都是在這個階段取得的。而國有土地使用權(quán)證由于開發(fā)商支付土 地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得 是最重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金,不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國

12、家機關(guān)、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的 房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其 用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為： 居住用地70年，工業(yè)用地50 年，商業(yè)用地40年等。2、建筑施工階段建筑施工階段是 開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開 發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的 收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā) 商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售 。3、銷售階段銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金

13、實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成 敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為 預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常 所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工證或竣工驗收合格文件后進行銷售 。由于預(yù)售可以提前回收 資金，目前開發(fā)商大多米用此種銷售方式。預(yù)售條件:城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定:（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 ；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金 達到工程 建設(shè)總投資 的2 5%以上，并 已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品

14、房預(yù)售， 應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其 他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日 期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程 為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步

15、的了解， 現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項 目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好 土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì) 的勘察設(shè)計院對待建項目進行 研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù) 和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六 個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。、選址定點階段此階段一般辦理以下事

16、項:1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門

17、確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5、國土資源局進行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容 進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。8建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審 查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報 告，發(fā)放建設(shè)工

18、程施工圖設(shè)計文件審查批準書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范 圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有 關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍， 非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25% 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日 期、