清新縣中恒項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-3-20中國(guó)最大管理資源中心 清新項(xiàng)目的前期策劃清新項(xiàng)目的前期策劃謹(jǐn)呈:廣東省中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中國(guó)最大管理資源中心 本報(bào)告的指導(dǎo)思想本報(bào)告基于世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)清新市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)本地塊的理解而作出相關(guān)定位方面的建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于市場(chǎng)關(guān)于市場(chǎng)市場(chǎng)背景分析市場(chǎng)背景分析中國(guó)最大管理資源中心 清新縣，連續(xù)三年廣東省縣級(jí)GDP總量增長(zhǎng)第一名，是清遠(yuǎn)市最具增長(zhǎng)潛力和發(fā)展的區(qū)域清新縣2002-2006年全縣GDP增長(zhǎng)圖06年GDP增長(zhǎng)32.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)26.3%。06年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)50.6%，其

2、中房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)80%06年商品房銷售面積30.24萬(wàn)平米，增長(zhǎng)6.4%，其中住宅增長(zhǎng)13.1%，商品房銷售額3.41億元，增長(zhǎng)23.8%，其中縣城住宅價(jià)格增長(zhǎng)近30%。 清遠(yuǎn)市區(qū)清新縣城清新縣城與清遠(yuǎn)市區(qū)緊密相連，距廣州60多公里，境內(nèi)107國(guó)道，京廣復(fù)線，清連一級(jí)公路，清四一級(jí)公路貫通全縣，在清遠(yuǎn)市區(qū)位位置具有明顯的優(yōu)勢(shì)。隨著城市規(guī)劃發(fā)展，清新縣與清遠(yuǎn)市區(qū)的關(guān)系越來(lái)越密切，可能成為另一個(gè)“禪桂”。清新概況中國(guó)最大管理資源中心 市場(chǎng)戰(zhàn)國(guó)圖1234567981110瑞楓花園恒信凱旋華庭帝景花園御峰駿豪城金色家園美林宏景新城龍泉花園怡德居陽(yáng)光麗居中山麗景百合華園清新縣城區(qū)以清和大道和清新大道為兩

3、條中軸線，以清和大道為界，北面為老城區(qū)，南面為新城區(qū)，目前大多數(shù)項(xiàng)目都集中在老城區(qū)，新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿€很大。本案本案107國(guó)道清新縣在售項(xiàng)目多，市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，基本上本地消化為主，外力的作用還沒有顯現(xiàn)12中國(guó)最大管理資源中心 編號(hào)項(xiàng)目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶型均價(jià)推廣形象1瑞楓花園-多層/小高層124的三房172的四房2400健康家園、成就未來(lái)2凱旋華庭約2萬(wàn)多層114-130的三房154-180的四房1700新銳地標(biāo)、精英領(lǐng)地3帝景花園約1萬(wàn)多層85-116的三房130-139的四房157平米的五房1700尊貴生活在清新中品味4御峰130畝多層/連排185/193的連排別墅5200純山地

4、，原味Townhouse5駿豪城6.2萬(wàn)多層/小高層124-160的三房159-196的四房260-340的頂樓復(fù)式小高層2200城市中軸、尊尚府邸6金色家園2.34萬(wàn)多層/小高層140-151的三房160-175的四房多層1900小高層2300傳世府邸、輝耀流金歲月7美林宏景多層/小高層76-85的二房99-132的三房2100大型水景園林休閑社區(qū)8龍泉花園約1萬(wàn)多層120-138的三房147的四房1500悠然湖畔、上品生活9怡德居約8000多層117-129的三房156的四房1400住理想舒適的房子、過(guò)怡然自得的日子10陽(yáng)光麗居約2萬(wàn)多層120多的三房140多的四房1400幸福的日子總有陽(yáng)

5、光清新市場(chǎng)開始出現(xiàn)一批中高檔樓盤，將整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格水平突破2000元，價(jià)值提升明顯，但仍以多層為主，小高層已經(jīng)出現(xiàn)，但未形成主流。市場(chǎng)總況中國(guó)最大管理資源中心 案例分析1瑞楓花園戶型設(shè)計(jì)較方正實(shí)用，目前的小高層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大的單位，但整個(gè)小區(qū)規(guī)劃建筑密度大，樓間距小，園林設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，地上停車位，缺乏品質(zhì)感。瑞景馨庭瑞景馨庭 盈楓人家盈楓人家 縣城區(qū)普通住宅的典范，客戶主要是本地公務(wù)員，周邊生意人 ，項(xiàng)目接近尾期，在清新市場(chǎng)有一定的影響力。中國(guó)最大管理資源中心 案例分析2純山地，原味Townhouse廣州番禺海倫堡的復(fù)制產(chǎn)品，清新市場(chǎng)最具影響力的項(xiàng)目，景觀資源優(yōu)越。在清新市場(chǎng)上首次推出Townhou

6、se的概念。清新房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。目前主推連排別墅，4、6連排為主，定價(jià)100萬(wàn)左右/套，市場(chǎng)接受度較好。但別墅產(chǎn)品花園面積偏小。另則清遠(yuǎn)本地人不看好該項(xiàng)目位置的風(fēng)水。客戶本地公務(wù)員，私企老板，廣州等外地投資客戶，第二居所。御峰中國(guó)最大管理資源中心 案例分析3駿豪城城市中軸 尊尚府邸戶型設(shè)計(jì)是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)：清新首創(chuàng)入戶花園設(shè)計(jì)、外飄窗臺(tái)60cm、三房三洗手間、首層帶私家花園約60平米、復(fù)式三花園。清遠(yuǎn)首個(gè)小區(qū)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)。產(chǎn)品豐富，戶型面積從124-360平米，沒有兩房?？蛻糁饕潜镜毓珓?wù)員、清新的原住民。中國(guó)最大管理資源中心 120130140150160170180清清新新城城區(qū)區(qū)在在

7、售售樓樓盤盤主主力力面面積積范范圍圍御峰瑞楓花園駿豪城金色家園美林宏景凱旋華庭龍泉花園怡德居陽(yáng)光麗居10080清新縣城區(qū)樓盤主力面積分布圖清新縣城區(qū)樓盤主力面積分布圖單位：平方米單位：平方米帝景花園中山麗景主流產(chǎn)品：主流產(chǎn)品：120-150m2市場(chǎng)主流戶型單價(jià)超單價(jià)超2000元的面積偏大元的面積偏大中國(guó)最大管理資源中心 發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)：清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批清新縣房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，政府支持房地產(chǎn)開發(fā)力度大，一批中高檔樓盤開始中高檔樓盤開始涌現(xiàn)涌現(xiàn)，但受外來(lái)力量的影響還比較小。，但受外來(lái)力量的影響還比較小?？蛻糈厔?shì)客戶趨勢(shì)：基本上以基本上以本地的公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主為主

8、本地的公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主為主，外地客戶還沒有顯示出明顯的增加，外地客戶還沒有顯示出明顯的增加趨勢(shì)，這與本地樓盤檔次偏低，投資潛力不高有關(guān)。趨勢(shì)，這與本地樓盤檔次偏低，投資潛力不高有關(guān)。價(jià)格趨勢(shì)價(jià)格趨勢(shì)：以御峰，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價(jià)以御峰，瑞楓，駿豪，金色，美林為代表的一批中高檔樓盤的單價(jià)超過(guò)超過(guò)2000元大關(guān)元大關(guān)，價(jià)格拉升明顯，資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的樓盤具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。，價(jià)格拉升明顯，資源型及產(chǎn)品創(chuàng)新的樓盤具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)的大背景產(chǎn)品趨勢(shì)產(chǎn)品趨勢(shì)：市場(chǎng)上絕大部分產(chǎn)品為市場(chǎng)上絕大部分產(chǎn)品為多層多層，面積區(qū)間在，面積區(qū)間在120-150平米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。平

9、米，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。小小高層開始出現(xiàn)高層開始出現(xiàn)，并顯示出強(qiáng)勁的勢(shì)頭，在價(jià)格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯，并顯示出強(qiáng)勁的勢(shì)頭，在價(jià)格、品質(zhì)及戶型創(chuàng)新上都有明顯的優(yōu)勢(shì)，小高層即將成為市場(chǎng)的主流。的優(yōu)勢(shì)，小高層即將成為市場(chǎng)的主流。中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于地塊關(guān)于地塊地塊價(jià)值挖掘地塊價(jià)值挖掘中國(guó)最大管理資源中心 107國(guó)道項(xiàng)目指標(biāo)本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，地塊面積大。緊鄰清新大道城市中軸線和107國(guó)道，交通便利。占地：15萬(wàn)平方米容積率：2.2-3.0建筑密度：30%綠化率：30%清清 新新 大大 道道中國(guó)最大管理資源中心 區(qū)域位置本項(xiàng)目位于新城核心區(qū)，周邊配套設(shè)施較齊備。居住、商業(yè)氛圍正在逐漸形成。清

10、新商貿(mào)城 清遠(yuǎn)市城北汽車客運(yùn)站商業(yè)步行街 振興市場(chǎng) 縣第二小學(xué) 清新文化體育中心 清新縣少年宮 縣人民醫(yī)院清新縣汽車站本案本案107國(guó)道清清 新新 大大 道道243175689中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目四至清新大道太和路新 寧 路南面：南面：臨107國(guó)道，有噪音隱患東面：東面：臨清新大道，縣城中軸線西面：西面：林規(guī)劃路，太和路北面：北面：緊鄰瑞楓花園107國(guó)道地塊方正，周邊交通便利，但區(qū)位整體形象不高。中國(guó)最大管理資源中心 地塊面積大，大盤開發(fā)，地塊面積大，大盤開發(fā)，可塑性高可塑性高。可以實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具?？梢詫?shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品組合，具有打造市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤的空間。有打造市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤的空

11、間。緊臨城市主干道，交通便利，但有一定的緊臨城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影響噪音影響。新寧路將地。新寧路將地塊一分為二，對(duì)項(xiàng)目的整體性有一定的影響。塊一分為二，對(duì)項(xiàng)目的整體性有一定的影響。周邊周邊配套較齊全配套較齊全，居住氛圍正在逐漸形成，地處新城區(qū)，未來(lái)的，居住氛圍正在逐漸形成，地處新城區(qū)，未來(lái)的商務(wù)交通商務(wù)交通核心區(qū)域核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?，發(fā)展?jié)摿Υ?。地塊價(jià)值項(xiàng)目鄰街面長(zhǎng)，通過(guò)合適的商業(yè)布置，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目鄰街面長(zhǎng)，通過(guò)合適的商業(yè)布置，可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大商業(yè)價(jià)值的最大化?；Ｖ袊?guó)最大管理資源中心 S S（優(yōu)勢(shì)）：（優(yōu)勢(shì)）：WW（劣勢(shì)）：（劣勢(shì)）：OO（機(jī)會(huì)）：（機(jī)會(huì)）：T T（

12、威脅）：（威脅）：1 1、城市中軸主干道清新大道和107國(guó)道的交匯處，交通便利，昭示性好2、周邊配套較齊全，未來(lái)的城市發(fā)展核心區(qū)。3、地塊規(guī)模大，可塑性高4、項(xiàng)目山水資源優(yōu)勢(shì)明顯1 1、市場(chǎng)發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象還不高2、107國(guó)道噪音大，新寧路將地塊一分為二，地塊不完整。1 1、縣城擴(kuò)張，城區(qū)發(fā)展方向2、市場(chǎng)產(chǎn)品空缺，小高層前景看好。3、發(fā)展商為本地著名企業(yè)家，同時(shí)企業(yè)的知名度在本地具有很強(qiáng)的影響力和帶動(dòng)力。市場(chǎng)供應(yīng)量較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較大項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析SWOT分析中國(guó)最大管理資源中心 領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性產(chǎn)品有不可重復(fù)性過(guò)河拆橋過(guò)河拆橋追隨者追隨者搭便車，借勢(shì)搭便車

13、，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次次/ /非主流市場(chǎng)非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者敏銳的機(jī)會(huì)主義者充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，做行業(yè)老大，引領(lǐng)市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于客戶關(guān)于客戶我們的客戶是誰(shuí)我們的客戶是誰(shuí)中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于客戶關(guān)于客戶本項(xiàng)目的需求客戶群體客戶

14、分類購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)特征與本項(xiàng)目的契合度個(gè)體經(jīng)營(yíng)者實(shí)用性、配套、性價(jià)比、風(fēng)水有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大，對(duì)價(jià)格不十分敏感 企業(yè)中高層管理者品質(zhì)感、舒適度，景觀經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，對(duì)居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份 政府公務(wù)員交通、附加值，性價(jià)比對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感 原住民二次置業(yè)者景觀、舒適度、品質(zhì)、價(jià)格積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，要改善生活環(huán)境 外地客戶升值潛力，價(jià)格，品質(zhì)積蓄多，有較敏銳的市場(chǎng)嗅覺，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所。本地白領(lǐng)交通、性價(jià)比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格較為敏感，教育水平能夠高本地私營(yíng)業(yè)主

15、，本地中高層公務(wù)員、本地企業(yè)中高管理者以及二次置業(yè)的原住民是本項(xiàng)目的核心客戶中國(guó)最大管理資源中心 隨著項(xiàng)目開發(fā)，本項(xiàng)目的客戶范圍逐漸擴(kuò)大，層次不斷提升，客戶類型多元化啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期3. 本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者1.本地中高級(jí)公務(wù)員2.本地企業(yè)中高層管理者1.本地原住民二次置業(yè)者2.本地及清遠(yuǎn)市區(qū)的投資客3.本地高收入者，成功人士,企業(yè)老板1.外地投資客2.外地第二居所客戶注：1、不同階段的客戶構(gòu)成是包括前面階段的全部客戶 2、排序順序?yàn)榭蛻羲急壤龔拇蟮叫】蛻糇兓蛻糇兓卷?xiàng)目必須通過(guò)外地客戶的拉動(dòng)，來(lái)提高項(xiàng)目的整體價(jià)值，如何整合外地資源客戶是營(yíng)銷的重點(diǎn)。中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于產(chǎn)品關(guān)于產(chǎn)品啟動(dòng)模

16、式啟動(dòng)模式中國(guó)最大管理資源中心 大盤啟動(dòng)模式1時(shí)間軸1999.112000.4第一期第二期第三期價(jià)格走勢(shì)20.325.9分期規(guī)模8.4萬(wàn)M22000.52002.122002.52003.4主力戶型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項(xiàng)目總建55萬(wàn)，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā)8.4萬(wàn)，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動(dòng)，迅速放量。蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略中國(guó)最大管理資源中心 蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸每期套數(shù)均價(jià)值：每期套數(shù)均價(jià)值：1667套套“畫餅畫餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖模式

17、：描繪宏偉藍(lán)圖啟動(dòng)模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：?jiǎn)?dòng)配置：缺乏缺乏每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：18.3萬(wàn)萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：?jiǎn)?dòng)規(guī)模：8.4萬(wàn)萬(wàn)m2適用范圍：1、價(jià)格低開高走，有充分的上揚(yáng)空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）2、存在前提：早期地產(chǎn)營(yíng)銷不充分大盤啟動(dòng)模式1“畫餅”模式，描繪宏偉藍(lán)圖中國(guó)最大管理資源中心 大盤啟動(dòng)模式23-419分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、townhouse、house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，

18、項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營(yíng)造，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長(zhǎng)一倍。萬(wàn)M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所波托菲諾的開發(fā)策略波托菲諾的開發(fā)策略中國(guó)最大管理資源中心 華僑城華僑城波托菲諾波托菲諾每期套數(shù)均價(jià)值：每期套數(shù)均價(jià)值：1667套套“以點(diǎn)帶面以點(diǎn)帶面”模式：形象配套先行模式：形象配套先行啟動(dòng)模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：?jiǎn)?dòng)配置：會(huì)所（售樓部）會(huì)所（售樓部）每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：11.98萬(wàn)萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：?jiǎn)?dòng)規(guī)模：7.1萬(wàn)萬(wàn)m2理論基礎(chǔ)：理論基礎(chǔ)：心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有

19、突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力在各方面都具有超凡的能力新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的“以點(diǎn)帶面”模式，形象、配套先行中國(guó)最大管理資源中心 8.844.25分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價(jià)格走勢(shì)4100390038003950390033003600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開

20、發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場(chǎng)可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進(jìn)行開發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。萬(wàn)M2深圳萬(wàn)科四季花城的開發(fā)策略深圳萬(wàn)科四季花城的開發(fā)策略大盤啟動(dòng)模式3中國(guó)最大管理資源中心 萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科四季花城每期套數(shù)均價(jià)值：每期套數(shù)均價(jià)值：641套套“以小搏大以小搏大”模式模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)模式啟動(dòng)配置：?jiǎn)?dòng)配置：300米花城商業(yè)街米花城商業(yè)街每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：7.57萬(wàn)萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：?jiǎn)?dòng)規(guī)模：7.64萬(wàn)萬(wàn)m2理論基礎(chǔ)：理論基礎(chǔ)：新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求“以小搏大”模式，形象、配套先行中國(guó)最大管理資源中

21、心 “以點(diǎn)帶面以點(diǎn)帶面”“以小博大以小博大”“畫餅畫餅”模式模式低成本營(yíng)銷手法，成為目前主流模式低成本營(yíng)銷手法，成為目前主流模式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營(yíng)銷初始階段的產(chǎn)物地產(chǎn)營(yíng)銷初始階段的產(chǎn)物啟動(dòng)規(guī)模通常不大于啟動(dòng)規(guī)模通常不大于10 萬(wàn)萬(wàn)m2 ，1000套套大盤啟動(dòng)模式的適用性結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位，市場(chǎng)、地塊及核心客戶屬性，“以點(diǎn)帶面”的低成本營(yíng)銷手法是最適合的開發(fā)模式。采取配套，形象先行的策略。中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于產(chǎn)品關(guān)于產(chǎn)品產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位中國(guó)最大管理資源中心 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)和價(jià)值最大化的考慮，采取中-高-中高的開發(fā)節(jié)奏。地塊價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象開發(fā)期開發(fā)期價(jià)值價(jià)值中

22、級(jí)中級(jí)高級(jí)高級(jí)中高級(jí)中高級(jí)高端地位高端地位確立確立高姿態(tài)入高姿態(tài)入市市形象延形象延續(xù)續(xù)客戶價(jià)值客戶價(jià)值多樣型多樣型本地型本地型擴(kuò)散型擴(kuò)散型開發(fā)節(jié)奏規(guī)劃中的價(jià)值點(diǎn)和開發(fā)節(jié)奏與市場(chǎng)和客戶情況相符，同時(shí)利于價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。中國(guó)最大管理資源中心 啟動(dòng)區(qū)位及規(guī)模原則：原則：1、進(jìn)入性、昭示性優(yōu)先、進(jìn)入性、昭示性優(yōu)先2、控制規(guī)模，制造稀缺，不大、控制規(guī)模，制造稀缺，不大于于10萬(wàn)平米建面萬(wàn)平米建面啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)2002.106萬(wàn)M29萬(wàn)M29萬(wàn)M22005.5第一期第二期10萬(wàn)M22003.52003.102004.52004.10第三期第四期8萬(wàn)M25萬(wàn)M2確定項(xiàng)目東北角臨新寧路和清新大道處為啟動(dòng)區(qū)案例

23、廣州雅居樂注：?jiǎn)?dòng)區(qū)要結(jié)合最終的規(guī)劃方案后再確定中國(guó)最大管理資源中心 結(jié)合清新山水資源豐富的特點(diǎn)，合理營(yíng)造山水資源，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和制造市場(chǎng)稀缺的手法，以高端形象入市，確立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。創(chuàng)新小高層創(chuàng)新小高層 普通小高層普通小高層 連排別墅連排別墅 市場(chǎng)小高層產(chǎn)品供應(yīng)量少，有一定的稀缺性市場(chǎng)小高層產(chǎn)品供應(yīng)量少，有一定的稀缺性 創(chuàng)新性小復(fù)式單位，空中別墅單位創(chuàng)新性小復(fù)式單位，空中別墅單位 標(biāo)桿建立標(biāo)桿建立 市場(chǎng)引爆市場(chǎng)引爆 ，建立地位，樹立標(biāo)桿，創(chuàng)建品牌，建立地位，樹立標(biāo)桿，創(chuàng)建品牌原則：原則：1、制造稀缺性、制造稀缺性2、多產(chǎn)品有機(jī)組合。擴(kuò)大客戶層面。打造清新和諧、溫馨的社區(qū)居住環(huán)境。、多產(chǎn)品有機(jī)

24、組合。擴(kuò)大客戶層面。打造清新和諧、溫馨的社區(qū)居住環(huán)境。3、高姿態(tài)入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。、高姿態(tài)入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。產(chǎn)品定位中國(guó)最大管理資源中心 剖面示意剖面示意特色小高層：特色小高層：1）外廊式布置）外廊式布置2）6米層高不算面積增加實(shí)用率米層高不算面積增加實(shí)用率3）錯(cuò)層小復(fù)式，客廳層高）錯(cuò)層小復(fù)式，客廳層高4.5米，其它空間米，其它空間3米米4）考慮老年人需要，部分戶型可做平層）考慮老年人需要，部分戶型可做平層假日賽維納（GOLF公寓）位于觀瀾湖GOLF內(nèi)總建筑面積：34216m2基本單元58m2可拼合最大面積為230m2外墻微傾，與下部退臺(tái)照應(yīng)，立外墻微傾，與下部退臺(tái)照應(yīng)

25、，立面處理參考下圖面處理參考下圖小高層的主力產(chǎn)品如何建立市場(chǎng)稀缺性，成為項(xiàng)目成敗的重點(diǎn)產(chǎn)品意象特色小高層中國(guó)最大管理資源中心 產(chǎn)品意象創(chuàng)新性小復(fù)式改房改房改房改房改房改房改房改房改房改房小復(fù)式附加值高，入戶花園贈(zèng)送8-14個(gè)平米，可改一間房270度景觀陽(yáng)臺(tái)，120平米左右的小復(fù)式。中國(guó)最大管理資源中心 連排連排TOHOTOHO可借鑒點(diǎn)：餐廳、客廳間完美利用內(nèi)庭院景觀，客廳南北通利用次臥與主臥間的躍式設(shè)計(jì)，使客廳層高達(dá)到3.9m解決了采光問(wèn)題產(chǎn)品意象中國(guó)最大管理資源中心 聯(lián)排聯(lián)排TOHOTOHO可借鑒點(diǎn)：餐廳兩層通高，并利用天窗采光利用客廳與餐廳的躍式設(shè)計(jì)，使客廳層高稍高樓上獨(dú)立主臥空間+南向大

26、露臺(tái) 餐廳兩層通高南向大露臺(tái)產(chǎn)品意象中國(guó)最大管理資源中心 啟動(dòng)配套啟動(dòng)配套對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)的發(fā)展有一定的預(yù)先性，在規(guī)劃中保證相關(guān)功能的預(yù)留與彈性。原則：原則：1、“以點(diǎn)帶面以點(diǎn)帶面”的模式，配套，形象先行，強(qiáng)勢(shì)牽引。的模式，配套，形象先行，強(qiáng)勢(shì)牽引。2、人氣聚集和轟動(dòng)效應(yīng)，先期展示提升價(jià)值、人氣聚集和轟動(dòng)效應(yīng)，先期展示提升價(jià)值特色商業(yè)街1高級(jí)會(huì)所2社區(qū)生活廣場(chǎng)3社區(qū)營(yíng)造景觀帶4其他相關(guān)市政配套5教育配套（學(xué)校）6社區(qū)生活廣場(chǎng)會(huì)所中泳池中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于形象關(guān)于形象形象思考形象思考中國(guó)最大管理資源中心 著力打造一個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)形象關(guān)鍵詞：形象關(guān)鍵詞：p現(xiàn)代感p歐式風(fēng)格p浪漫風(fēng)情p豐富明快的色彩p

27、細(xì)節(jié)p山水生態(tài)中國(guó)最大管理資源中心 山花尖頂，歐式坡屋面，拱頂，尖塔，法式建筑元素演繹別樣浪漫風(fēng)情。形象意象形象意象造型中國(guó)最大管理資源中心 外立面要有強(qiáng)烈的視覺沖擊性，彰顯昭示性。白，米白，米黃，橘紅，深褐，豐富的色彩鄣顯浪漫情懷。形象意象形象意象外立面、色彩中國(guó)最大管理資源中心 檐口，窗套，陽(yáng)臺(tái)，花臺(tái)，注重細(xì)節(jié)。細(xì)部更見品質(zhì)，強(qiáng)化細(xì)部處理，以提煉歐風(fēng)韻致代替建筑符號(hào)的粗俗堆砌形象意象形象意象細(xì)節(jié)點(diǎn)滴之中成就精品中國(guó)最大管理資源中心 園林意象園林意象法式園林設(shè)計(jì)中國(guó)最大管理資源中心 林蔭環(huán)道應(yīng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)園林的重要組成部分，對(duì)林蔭環(huán)道的設(shè)計(jì)是此次園林設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)。有休息座椅的單邊人行道車行道

28、采用人行道的處理手法，成為一道景觀環(huán)道旁點(diǎn)綴別致的小景點(diǎn)園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)元素一：林蔭環(huán)道中國(guó)最大管理資源中心 采用“現(xiàn)代生態(tài)”的風(fēng)格，通過(guò)硬質(zhì)景觀現(xiàn)代材料的運(yùn)用與軟質(zhì)景觀原始自然的對(duì)比，產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺沖擊力，給人以震撼，充分體現(xiàn)品質(zhì)感。如用玻璃作棧橋，用混凝土處理自然水岸線等等?，F(xiàn)代生態(tài)意味著從現(xiàn)代與生態(tài)兩個(gè)方向出發(fā)，將兩種不同感覺的元素揉合在一起節(jié)點(diǎn)之二園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)元素二：景觀節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)之一中國(guó)最大管理資源中心 引水入戶，水成為建筑庭院中最重要的組成成份。山水成為建筑表現(xiàn)最重要的背影元素。園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)山水建筑山水成為建筑設(shè)計(jì)的必要元素中國(guó)最大管理資源中心 完全親水平臺(tái)戶戶見水，營(yíng)造尊貴

29、水生活。園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)山水建筑建筑與水系最大限度的融合中國(guó)最大管理資源中心 瀑布，雙層水景概念瀑布，雙層水景概念設(shè)置立體園林，豐富景觀層次設(shè)置立體園林，豐富景觀層次臺(tái)地式水景臺(tái)地式水景立體水景車庫(kù)立體水景車庫(kù)園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)山水社區(qū)立體山水園林設(shè)計(jì)中國(guó)最大管理資源中心 具流水韻味的木板橋，雕塑，水底遍布的卵石，無(wú)不體現(xiàn)出傳神的浪漫意境。園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)山水庭院精巧別致的小品配合園林山水，營(yíng)造“日子緩緩，生活悠悠”之氛圍中國(guó)最大管理資源中心 園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)山水文化創(chuàng)意會(huì)所，構(gòu)筑社區(qū)特設(shè)山水文化中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于營(yíng)銷關(guān)于營(yíng)銷世聯(lián)的直銷客戶資源世聯(lián)的直銷客戶資源中國(guó)最大管理資源中心 營(yíng)銷

30、模式營(yíng)銷模式市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的大盤旺銷模式提升產(chǎn)品附加值形象至上產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新性簡(jiǎn)單而純粹，建立通暢的客戶渠道多產(chǎn)品形式，客戶跟著客戶渠道營(yíng)銷直銷客戶資源隨著項(xiàng)目開發(fā)，本項(xiàng)目的客戶范圍逐漸擴(kuò)大，層次不斷提升，客戶類型多元化 本項(xiàng)目除體驗(yàn)營(yíng)銷即項(xiàng)目全方位展示外，針對(duì)客戶變化情況，更重要的是渠道營(yíng)銷直銷的客戶資源世聯(lián)擁有大量的直銷客戶資源客戶渠道是關(guān)鍵中國(guó)最大管理資源中心 世聯(lián)在珠三角區(qū)域擁有大量的豪宅客戶資源世聯(lián)在珠三角區(qū)域擁有大量的豪宅客戶資源世聯(lián)客戶資源世聯(lián)客戶資源世聯(lián)世聯(lián)豪宅客戶豪宅客戶已儲(chǔ)備已儲(chǔ)備上門客戶約上門客戶約70萬(wàn)人萬(wàn)人成交客戶約成交客戶約12萬(wàn)人萬(wàn)人中國(guó)最大管理資源中心 客戶資源利用客戶資源利用方式：短信、直郵、電話通知方式：短信、直郵、電話通知范圍：二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，客戶資源最大化挖掘利用范圍：二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，客戶資源最大化挖掘利用目的：拓寬客戶層面、儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶目的：拓寬客戶層面、儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶世聯(lián)客戶資源利用世聯(lián)客戶資源利用中國(guó)最大管理資源中心 世聯(lián)行尊貴會(huì)利用世聯(lián)行尊貴會(huì)利用尊貴會(huì)職能尊貴會(huì)職能為物業(yè)投資客戶提供市場(chǎng)上第一手樓盤咨詢，造就地產(chǎn)投資增值機(jī)會(huì)長(zhǎng)三角、珠三角各大城市投資物業(yè)咨詢互動(dòng)，以最快的速度為會(huì)員提供國(guó)內(nèi)各大城市房產(chǎn)投資訊息會(huì)員優(yōu)惠會(huì)員優(yōu)惠享受24小時(shí)免費(fèi)物業(yè)估價(jià)咨詢服務(wù)