項目開發(fā)的市場調(diào)查內(nèi)容

1、項目開發(fā)的市場調(diào)查內(nèi)容 一、城市投資環(huán)境調(diào)查 (一)政策法律環(huán)境調(diào)查 1. 城市進(jìn)展戰(zhàn)略 2. 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃 3. 土地利用總體規(guī)劃 4. 房改政策 5. 開發(fā)區(qū)政策 6. 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策 7. 房地產(chǎn)稅收政策:營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)整稅等 8. 房地產(chǎn)金融政策:信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平 9. 土地制度和土地政策:土地供應(yīng)政策、遞加補(bǔ)償規(guī)定、土地收費(fèi)規(guī)定、土地出讓方式 10. 產(chǎn)業(yè)進(jìn)展政策:建設(shè)項目掌握、政策性資金掌握、外資投向指引 11. 人口政策、戶籍制度 (二) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 1

2、.城市總體進(jìn)展規(guī)劃 2.地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 3.國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 4.政府辦事效率及工作作風(fēng) 5.政府財政收支狀況 6.房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重 7.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 8.就學(xué)條件 9.基礎(chǔ)設(shè)施狀況 (三) 人口及社會環(huán)境 1.人口總量和密度 2.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平 3.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu) 4.居民就業(yè)狀況及收入水平 5.社會治安狀況 6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征 (四)房地產(chǎn)市場調(diào)查 1. 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 a)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn) b)市場需求進(jìn)展趨勢 c)市場需求影響因素:如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次

3、狀況 消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的狀況;消費(fèi)者的收入變化及其購買力量與投向,使用中建筑物的物理狀況 d)購買行為:投資、投機(jī)、自住,影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等 e)住宅消費(fèi)狀況:居民現(xiàn)有住宅人均面積;居民住宅形態(tài)及比重;五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。 2. 房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況調(diào)查 a)可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求狀況 b)各種類型土地供應(yīng)量:上年土地供應(yīng)量;今年土地供應(yīng)量;下年土地供應(yīng)量猜測。 c)樓面地價或單位地面價 d)房產(chǎn)供應(yīng)量(來自:.)上年房產(chǎn)供應(yīng)量;今年房產(chǎn)供應(yīng)量;下年房產(chǎn)供應(yīng)量猜測。 e)新開發(fā)房地產(chǎn)面積:方案、新開工、在施工、竣工 3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 a) 現(xiàn)有產(chǎn)品

4、的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期 b) 居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求:區(qū)位要求、戶型面積要求、價格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設(shè) 施要求、售后服務(wù)要求等 c) 居民對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度 d) 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應(yīng)用狀況 e) 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)狀況 4. 房地產(chǎn)價格及交易狀況調(diào)查 a) 本城市房地產(chǎn)市場的價格狀況 b) 房地產(chǎn)市場價格趨勢 c) 市場供求狀況的變化趨勢 d) 影響房地產(chǎn)價格變化的因素:如政府價格政策 e) 房地產(chǎn)價格需求彈性和供應(yīng)彈性的大小 f) 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響 g) 價格變動

5、后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng) h) 各類房產(chǎn)成交量:上年成交量;今猜測量; 5. 房地產(chǎn)促銷調(diào)查 a) 廣告的時空分布及廣告效果測定 b) 廣告媒體使用狀況的調(diào)查 c) 廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查 d) 人員促銷的配備狀況 e) 各種公關(guān)活動對租、售績效的影響 f) 各種營業(yè)推廣活動的租、售績效 6. 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查 a) 營銷渠道的選擇、掌握與調(diào)整狀況 b) 市場營銷方式的采納狀況、進(jìn)展趨勢及其緣由 c) 租售代理商的數(shù)量、素養(yǎng)及其租售代理的狀況 d) 客戶對租售代理商的評價 二、意向投資項目調(diào)查 ; (一)投資項目自身狀況調(diào)查 1. 項目土地現(xiàn)狀調(diào)查 a) 土地使用權(quán)獲得方式:招標(biāo)、拍賣、掛牌、

6、轉(zhuǎn)讓 b) 地理位置、土地面積、外形及四至 c) 土地價格:樓面地價、單位地面價 d) 土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限 e) 地質(zhì)地貌狀況 f) 九通一平現(xiàn)狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃?xì)狻龅仄秸? g) 地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成狀況 h) 周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo) i)項目用地規(guī)劃掌握指標(biāo):容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風(fēng)格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、公共配套要求等 2. 項目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查 a) 項目所在地天氣狀況:日照、風(fēng)向、降水量、自然周期性災(zāi)難 b) 地塊周邊建筑物狀況 c) 周邊環(huán)境污染狀況:空氣、水源、噪音 d) 周邊

7、衛(wèi)生狀況 e) 綠化景觀 f) 歷史人文景觀 g)建筑抗震設(shè)計等級 3. 地塊交通條件調(diào)查 a) 周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路 b) 到達(dá)、經(jīng)過地塊的交通線路 c) 項目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況 d) 交通近期、中期規(guī)劃狀況 4. 項目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查 a) 購物場所 b) 醫(yī)療衛(wèi)生 c) 文化訓(xùn)練 d) 金融服務(wù) e) 郵政、通信服務(wù) f) 消遣、餐飲、運(yùn)動休閑 g) 垃圾收集站分布狀況 5. 其他 a) 項目投資優(yōu)待政策:如稅,費(fèi)減免、地價款的付款方式等 b) 各類貸款獵取的可能性、利率、期限、償還方式 c) 開發(fā)過程中的各項規(guī)費(fèi):市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、訓(xùn)練附加費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、設(shè)計圖紙

8、審查費(fèi)、建安工程勞保費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、水電增容費(fèi)、綠化代植費(fèi)、排污費(fèi)、測繪費(fèi)、當(dāng)?shù)馗鞣N規(guī)費(fèi)等 d) 當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀?如各種建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo) e) 項目開發(fā)成本測算:土地成本、建安費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用、開發(fā)規(guī)費(fèi)、附屬配套費(fèi)用、稅金、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、不行預(yù) 見費(fèi) f) 項目是否存在其他債權(quán)、債務(wù)問題 g) 政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對該項目的態(tài)度 h) 開發(fā)過程中可能遇到的干擾因素 (二) 競爭物業(yè)狀況調(diào)查 競爭物業(yè)定義:同一區(qū)位、相同類型、售價相近的物業(yè);同一城市內(nèi)銷售價位相近的物業(yè);同一城市內(nèi)相同類型的物業(yè); 1. 競爭物業(yè)的區(qū)位 區(qū)域特征:地域的經(jīng)濟(jì)進(jìn)

9、展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、文化訓(xùn)練等 進(jìn)展規(guī)劃:政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整 周邊環(huán)境:人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套 項目狀況:地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況 交通條件:地塊四周的交通工具和交通方式 2.競爭物業(yè)的產(chǎn)品特征 建筑參數(shù):總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等 面積戶型:戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率 裝修標(biāo)準(zhǔn):建筑風(fēng)格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi) 建筑結(jié)構(gòu)形式、 建筑基礎(chǔ)形式: 3.競爭物業(yè)的配套狀況 周邊獨(dú)有配套設(shè)施:學(xué)校、大型購物場所、體育設(shè)施、公園等 小區(qū)自建配套設(shè)施:會所、學(xué)校、購物場所、運(yùn)動場所等

10、 小區(qū)智能、安防狀況 園林景觀 物業(yè)管理水平及收費(fèi)水平 水、電、通信、燃?xì)獾攘糍M(fèi)用及辦證費(fèi)用的擔(dān)當(dāng)狀況 4. 競爭物業(yè)的工期支配 各期開、竣工日期 各期交付量、交付時間 推盤時間 5. 競爭物業(yè)的價格 單價:反映樓盤品質(zhì)凹凸,如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差 總價:反映目標(biāo)客戶群的選擇 付款方式:一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款 優(yōu)待方式 6.競爭物業(yè)的廣告 售樓處:地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計、形象展現(xiàn)、三維動畫、沙盤 廣告媒體:報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、車體、戶外(路牌、燈箱、條幅、布幅) 廣告投放強(qiáng)度:廣告刊登次數(shù)和篇幅,媒體的數(shù)量和大小等 廣告風(fēng)格 推廣主題、主廣告語 7.競爭物業(yè)銷售狀況 現(xiàn)場狀況:人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員狀況 銷售率 銷售挨次:不同總價、戶型、面積的房屋銷售挨次,分析市場暢銷戶型 分期推盤節(jié)奏 銷售形式:內(nèi)部定購、正式簽約 客戶群分析:客戶的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入 8. 競爭物業(yè)銷售渠道使用狀況 租售代理商