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文檔簡(jiǎn)介
1、二手房買(mǎi)賣(mài)合同付款條款起草寶典王榮洲律師在上海進(jìn)行二手房交易,必須簽訂由市房管局制定并由市工商局監(jiān)制的用于網(wǎng)上備案的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。這個(gè)示范合同由三個(gè)部分組成:第一部分由兩個(gè)特別告知組成;第二部分為合同正文,共14個(gè)條款;第三部分由兩個(gè)補(bǔ)充條款和六個(gè)附件組成。合同正文不能修改,據(jù)實(shí)填寫(xiě)即可,補(bǔ)充條款和大部分附件都是由買(mǎi)賣(mài)雙方自由約定的。整個(gè)示范合同中需要買(mǎi)賣(mài)雙方特別注意的就是合同正文第九條、第十條違約責(zé)任條款,以及“補(bǔ)充條款(一)”和“附件三(付款協(xié)議)。二手房買(mǎi)賣(mài)中請(qǐng)律師也主要是對(duì)“補(bǔ)充條款(一)”和“附件三寸款協(xié)議)”進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示,并制定能夠控制風(fēng)險(xiǎn)的條款。本文所稱(chēng)的二手房買(mǎi)賣(mài)中的付
2、款條款特指上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的附件(三)付款協(xié)議的內(nèi)容。賣(mài)方關(guān)心付款條款,希望付款條款對(duì)自己更有利,能夠盡快拿到房款。買(mǎi)方關(guān)心付款條款,希望能夠通過(guò)付款條款控制自己的資金安全,使自己可進(jìn)可退。二手房買(mǎi)賣(mài)中相對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)買(mǎi)方風(fēng)險(xiǎn)更大一點(diǎn),搞不好就財(cái)房?jī)煽?。本文就二手房買(mǎi)賣(mài)中附件(三)付款協(xié)議中的常見(jiàn)條款做一個(gè)詳細(xì)的說(shuō)明,并提供條款范例作為參考。下文中的甲方指出賣(mài)人,乙方指買(mǎi)受人。1. 定金條款范例:“在簽訂本合同前,甲方已經(jīng)收取乙方支付的定金計(jì)人民幣元整(大寫(xiě):人民幣元整),該定金在簽訂本合同當(dāng)日自動(dòng)轉(zhuǎn)為首期房款的一部分【詳解】買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂網(wǎng)簽的備案合同之前,一般買(mǎi)方就已經(jīng)向中介支付了一定
3、數(shù)額的購(gòu)房意向金,在居間合同中一般都會(huì)約定意向金轉(zhuǎn)為定金的條件,要么約定賣(mài)方簽訂居間協(xié)議之日意向金轉(zhuǎn)為定金,要么約定賣(mài)方收取意向金之日意向金轉(zhuǎn)為定金。賣(mài)方也可能是直接收取買(mǎi)方的定金,不要通過(guò)中介收取意向金再轉(zhuǎn)定金。一旦收取了定金,買(mǎi)賣(mài)雙方就要受到定金罰則的約束。二手房買(mǎi)賣(mài)中,買(mǎi)方在雙方簽訂網(wǎng)簽的備案合同之前支付定金,其性質(zhì)是立約定金的性質(zhì),即以定金的支付為雙方訂立網(wǎng)簽備案合同的擔(dān)保,若一方拒絕簽訂網(wǎng)簽備案合同將承擔(dān)定金罰則。一旦雙方簽訂了網(wǎng)簽的備案合同一般就不會(huì)再適用定金罰則了,而是適用合同中的違約責(zé)任條款來(lái)追究違約方的違約責(zé)任。定金作為合同履行的一種擔(dān)保方式,在合同正常履行的情形下,定金要么
4、抵作價(jià)款或者予以收回,所以在合同中必要明確定金的處理方式。二手房買(mǎi)賣(mài)中一般都是約定定金抵作購(gòu)房款。2. 首期房款條款范例:2.1甲方應(yīng)在簽訂本合同的次日與貸款銀行預(yù)約提前還貸事宜,并將提前還貸時(shí)間告知乙方及中介公司。在甲方與其貸款銀行約定的還款之日,乙方將首期房款(含定金)計(jì)人民幣元(大寫(xiě):人民幣元整)直接支付至甲方在貸款銀行辦理的還款賬號(hào),甲方當(dāng)場(chǎng)出具收款收據(jù)。2.2乙方支付的首期房款專(zhuān)用于甲方償還抵押貸款之用,首期房款若有不足,不足部分由甲方自行補(bǔ)足且清貸費(fèi)用由甲方承擔(dān)。甲方如果將乙方支付的首期房款挪作他用致使合同約定的過(guò)戶日前未能還清抵押貸款,并注銷(xiāo)抵押登記的,甲方應(yīng)向乙方支付該房屋轉(zhuǎn)讓
5、總價(jià)款的20%作為違約金,乙方并有權(quán)單方解除合同。”【詳解】二手房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的情形時(shí),賣(mài)方的房屋里尚有銀行按揭貸款沒(méi)有還清,買(mǎi)方需要通過(guò)辦理銀行按揭貸款的方式來(lái)支付購(gòu)房款。上?,F(xiàn)有的規(guī)定不允許轉(zhuǎn)按揭,二手房如果想交易,必須事先還清銀行按揭貸款,注銷(xiāo)抵押登記。賣(mài)方一般是用買(mǎi)方支付的房款來(lái)提前償還銀行的按揭貸款。這樣操作對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是支付的房款被賣(mài)方挪作他用。買(mǎi)方支付的首期房款本來(lái)是用于支付按揭貸款的,但賣(mài)方拿到錢(qián)款以后卻挪作他用了。一旦被挪用,賣(mài)方又沒(méi)有資金來(lái)償還按揭貸款,買(mǎi)方的購(gòu)房目的就可能落空,所以一定要監(jiān)控資金安全。實(shí)踐中常見(jiàn)的操作方法就是:賣(mài)方提前預(yù)約貸款銀行(提前還貸的,銀行
6、一般都要求提前一個(gè)月預(yù)約),確定好還貸日期以后,雙方一同到貸款銀行,買(mǎi)方直接將房款支付至賣(mài)方在貸款銀行辦理的還款賬號(hào),由貸款銀行直接劃走。這樣才能確保支付的房款專(zhuān)用于償還銀行按揭貸款。3. 貸款條款范例:3.1甲方同意乙方通過(guò)向銀行申請(qǐng)人民幣元(大寫(xiě):人民幣元整)貸款的形式支付第二期房款。其中,商業(yè)性貸款人民幣元(大寫(xiě):人民幣元整),個(gè)人住房公積金貸款人民幣元(大寫(xiě):人民幣元整)。乙方應(yīng)于簽訂本合同次日起十個(gè)工作日內(nèi)向銀行申請(qǐng)貸款,簽訂一切相關(guān)合同,辦理其他一切相關(guān)手續(xù)。3.2 若乙方貸款申請(qǐng)未獲銀行審核通過(guò),則甲、乙雙方任何一方均有權(quán)單方解除本合同,本合同解除后,甲方已經(jīng)收取的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于合同
7、解除次日起三個(gè)工作日內(nèi)返還乙方,每逾期一日,甲方應(yīng)支付乙方未返還款項(xiàng)日萬(wàn)分之十的違約金,除此之外,甲、乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。3.3 若乙方申請(qǐng)的貸款額度不足,則乙方應(yīng)當(dāng)于過(guò)戶當(dāng)日將其補(bǔ)足并支付給甲方,補(bǔ)足后雙方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。3.4 第二期房款的支付期限以貸款銀行的實(shí)際放款日期為準(zhǔn)。”【詳解】房?jī)r(jià)太高,買(mǎi)方通過(guò)申請(qǐng)銀行按揭貸款的形式支付房款是最常見(jiàn)的。個(gè)人住房貸款是最容易辦理的,只要符合一定的條款都可以申請(qǐng)。如果能申請(qǐng)貸款來(lái)支付房款那最好了,資金是有它的時(shí)間價(jià)值的,因?yàn)橘J款的利率低,如果你能用貸款來(lái)支付房款,實(shí)際上你是占便宜的,現(xiàn)在你到社會(huì)上去融資,融資成本至少年利率30%,而貸款的年利率
8、現(xiàn)在只有6%左右。申請(qǐng)銀行按揭貸款有兩種結(jié)果:1)申請(qǐng)不到貸款。雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后,買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)貸款,但最后審核沒(méi)有通過(guò)。這時(shí)該如何處理?對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)如果能用現(xiàn)金的方式來(lái)補(bǔ)足,那可以繼續(xù)交易,如果數(shù)額過(guò)大,無(wú)法用現(xiàn)金方式來(lái)補(bǔ)足,這時(shí)候買(mǎi)方當(dāng)然希望解除合同,退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款。對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō),如果買(mǎi)方貸不到款則導(dǎo)致其沒(méi)錢(qián)付房款,一般也會(huì)同意解除合同,退還已經(jīng)收取的購(gòu)房款2)申請(qǐng)貸款額度不足。如,本來(lái)申請(qǐng)了7成的貸款,最后只批了5成,這時(shí)候的不足部分就得由買(mǎi)方在過(guò)戶之前補(bǔ)足。在貸款額度不足的情形下,買(mǎi)方要求解除合同,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任,一般賣(mài)方是不會(huì)同意的,賣(mài)方會(huì)讓買(mǎi)方補(bǔ)足在過(guò)戶。買(mǎi)方在申請(qǐng)
9、銀行按揭貸款的時(shí)候,一旦出現(xiàn)這兩種情形都會(huì)非常被動(dòng)。所以買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前,甚至在簽訂居間合同之前就一定要到銀行落實(shí)清楚自己到底能不能貸到款,能貸到多少額度的。如果出現(xiàn)上述兩種情況,都得怪買(mǎi)方事先沒(méi)有落實(shí)清楚。4. 第二期房款條款范例:“乙方以銀行本票的形式支付第二期房款計(jì)人民幣元(大寫(xiě):人民幣元整)。待房地產(chǎn)交易中心出具產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的收件收據(jù)后當(dāng)日,乙方向甲方交付第二期房款的銀行本票,甲方當(dāng)場(chǎng)出具收款收據(jù)。”【詳解】如果買(mǎi)方不貸款,那么除了首付款以及尾款外,絕大部分房款要通過(guò)第二期房款形式支付。第二期房款一般約定在過(guò)戶之日支付,這里有個(gè)先后順序的問(wèn)題,賣(mài)方希望先付款后過(guò)戶,否則擔(dān)心過(guò)完戶,買(mǎi)方
10、不付款;買(mǎi)方希望先過(guò)戶后付款,否則擔(dān)心付完款,賣(mài)方不過(guò)戶。遇到這種情形其實(shí)解決起來(lái)也很簡(jiǎn)單,可以委托資信較好的第三方來(lái)監(jiān)管房款,三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議,約定好款項(xiàng)的支付條件??梢晕兄薪楣?,也可以委托律師事務(wù)所,如果委托中介公司一定要委托資信好的中介公司,小的中介公司風(fēng)險(xiǎn)較大,搞不好把房款都卷跑了。實(shí)際操作時(shí),委托第三人監(jiān)管資金顯得有點(diǎn)麻煩,簡(jiǎn)單的操作就是過(guò)戶當(dāng)天讓買(mǎi)方直接開(kāi)好銀行現(xiàn)金本票,如果是單位的開(kāi)好銀行轉(zhuǎn)賬本票,雙方辦理完過(guò)戶手續(xù),房地產(chǎn)交易中心出具產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的收件收據(jù)后,買(mǎi)方當(dāng)場(chǎng)向賣(mài)方交付銀行本票即可。銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交存銀行,由銀行簽發(fā)的承諾自己在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收
11、款人或者持票人的票據(jù)。所以說(shuō)如果買(mǎi)方出具銀行本票的話,說(shuō)明其在銀行一定是存有相等數(shù)額的現(xiàn)金的。5騰房及尾款條款范例:“甲方在取得房地產(chǎn)權(quán)證后三個(gè)工作日內(nèi),雙方辦理完煤氣、通訊、維修基金、物業(yè)管理等所有需要更名的事項(xiàng)(因更名產(chǎn)生的更名費(fèi)用由乙方承擔(dān));辦妥原有戶口全部遷移手續(xù);結(jié)算完應(yīng)由甲方承擔(dān)的費(fèi)用(相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算日期以交接之日為準(zhǔn))后,雙方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn),確認(rèn)無(wú)誤后,由甲方騰房并將該房屋交付乙方,雙方簽署房屋交接書(shū)。完成上述全部事項(xiàng)當(dāng)日,購(gòu)房尾款計(jì)人民幣元(大寫(xiě):人民幣元整)由乙方一次性支付甲方。”【詳解】二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是要留有尾款的,留有尾款主要是對(duì)賣(mài)方一種制約。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)留有的
12、尾款當(dāng)然是越多越好,但實(shí)踐中一般是2萬(wàn)至10萬(wàn)不等,多了賣(mài)方一般是不會(huì)答應(yīng),少了對(duì)賣(mài)方又起不到制約的作用。尾款一般是在所有事項(xiàng)都做完了,買(mǎi)方買(mǎi)到了干干凈凈的房子的時(shí)候才支付。這些事項(xiàng)具體包括:辦理完所有需要更名的手續(xù);結(jié)算完應(yīng)當(dāng)由賣(mài)方承擔(dān)的費(fèi)用;所有戶口全部遷出;賣(mài)方騰6付款方式范例:“本合同項(xiàng)下乙方對(duì)甲方的付款以人民幣的形式匯至甲方指定的以下賬戶或?qū)脮r(shí)甲方指定的其他賬戶。乙方付款所發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)等由乙方承擔(dān)。乙方付款到達(dá)甲方的指定賬戶后,乙方完成付款義務(wù)。甲方指定的賬戶:開(kāi)戶銀行:;賬號(hào):;戶名:。”【詳解】購(gòu)房款動(dòng)輒幾十上百甚至上千萬(wàn),所以不可能以現(xiàn)金的形式支付,一般都是以銀行轉(zhuǎn)賬的形式
13、支付。以銀行轉(zhuǎn)賬的形式支付即簡(jiǎn)單又安全,還能出具付款的憑證。既然通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的形式支付那就需要賣(mài)方提供賬號(hào),賣(mài)方提供的賬號(hào)最后是其名下的賬號(hào),而不是他人名下的賬號(hào),這樣能防止扯皮。如果賣(mài)方一定要求將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入其他賬戶或他人名下的賬戶,一定要讓賣(mài)方書(shū)面確認(rèn),這樣才能確保支付安全。7.甲方確認(rèn)條款范例:“甲方中任何一人或多人以任何形式收到本合同項(xiàng)下由乙方支付的任何款項(xiàng),均視為甲方全體收到該款項(xiàng)?!薄驹斀狻咳绻u(mài)方為多人的,買(mǎi)方的每期付款可能并不是由全體共有人來(lái)簽收的,所以得在合同中加上這樣的甲方確認(rèn)條款,明確只要賣(mài)方中的一人或多人以任何形式收取了買(mǎi)方支付的款項(xiàng)后,均視為賣(mài)方全體收到了該款項(xiàng)。這樣就不
14、會(huì)出現(xiàn)明明買(mǎi)方已經(jīng)付款了,但賣(mài)方中的一人或多人以買(mǎi)方?jīng)]有向其支付款項(xiàng)為由,要求買(mǎi)方支付相關(guān)款項(xiàng)的情形。以上是二手房買(mǎi)賣(mài)的示范合同附件三付款協(xié)議中常見(jiàn)的幾個(gè)條款,當(dāng)然在實(shí)際的二手房買(mǎi)賣(mài)中,因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方的具體情況千差萬(wàn)別,導(dǎo)致合同條款可能會(huì)更復(fù)雜。買(mǎi)賣(mài)雙方需要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)條款進(jìn)行增減,選擇對(duì)自己更為有利的條款。二手房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)付款條款的重視要高于對(duì)補(bǔ)充條款的重視。雙方關(guān)心的就是交房付錢(qián)這點(diǎn)事,至于對(duì)雙方可能存在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行約定的補(bǔ)充條款,因?yàn)殡p方不是專(zhuān)業(yè)人士,不知道風(fēng)險(xiǎn)在哪,也沒(méi)有那個(gè)腦力勁去想,所以只能更關(guān)心付款條款。在二手房買(mǎi)賣(mài)中,買(mǎi)賣(mài)雙方一般會(huì)認(rèn)為已經(jīng)委托中介公司了,而且合同都是示范合同,沒(méi)有必要再委托律師了,如果有這樣的想法是危險(xiǎn)的,因?yàn)樵诙址抠I(mǎi)賣(mài)中,律師和中介的作用是不一樣的。中介的目的是提供交易信息,促成交易,收取傭金。中介有時(shí)候?yàn)榱舜俪山灰?,?huì)忽視風(fēng)險(xiǎn),甚至隱瞞風(fēng)險(xiǎn)的存在。相比較交易風(fēng)險(xiǎn),中介更關(guān)心錢(qián)。律師是替委托人服務(wù)的,會(huì)為委托人爭(zhēng)取最大利益,而且在控制風(fēng)險(xiǎn)方面更專(zhuān)業(yè)。如果交易的一方委托了律師,另一方?jīng)]有
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