物業(yè)服務(wù)小區(qū)概況

1、。唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司居民小區(qū)物業(yè)實施方案唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)小區(qū)概況。1。物業(yè)（保潔）公司名稱：。聯(lián)系人：聯(lián)系電話：小區(qū)服務(wù)等級：級，收費為元/ 。保潔勞務(wù)人員共人，每人每月工作天。一、公共區(qū)域1公共區(qū)域清掃：。（1）小區(qū)占地面積：。（2）小區(qū)綠地面積：。（3）小區(qū)湖體面積：。（4）小區(qū)樓座占地面積：。公共區(qū)域清掃面積=（ 1）-（ 2）-（ 3）-（ 4）=。實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每天清掃一次。計算規(guī)則：公共區(qū)域清掃是按小區(qū)內(nèi)（硬化地面、主次干道）的面積以平方米計算。2室外標(biāo)識、宣傳欄保潔：。（1）小區(qū)標(biāo)識面積：共個，總面積為。（2）小區(qū)宣傳欄面積：共個，總面積為。室外標(biāo)識、宣

2、傳欄保潔面積=（ 1） +（ 2）=。實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱保潔按垂直投影面積計算。3信報箱面積：共個，總面積為。實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱保潔按垂直投影面積計算。4公共區(qū)域巡視、保潔：。實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每巡視次。計算規(guī)則：公共區(qū)域巡視、保潔按小區(qū)建筑面積以平方米計算。5公共區(qū)域綠化保潔：。實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每保潔次。計算規(guī)則：綠化保潔按小區(qū)的綠化面積以平方米計算。二、公共樓道6水泥地面清掃面積：。樓型樓門個數(shù)每個樓門地面面積樓道面積合計。2。合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每清掃次。計算規(guī)則：水泥、陶瓷錦磚、石材地面清掃及擦洗按樓道（含樓梯）水

3、平投影面積以平方米計算。（不含樓梯踏步的立面）面積 =一層的面積 * 層數(shù) 7陶瓷錦磚地面清掃面積：。樓型樓門個數(shù)每個樓門地面面積樓道面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每清掃次。計算規(guī)則：水泥、陶瓷錦磚、石材地面清掃及擦洗按樓道（含樓梯）水平投影面積以平方米計算。（不含樓梯踏步的立面）面積 =一層的面積 * 層數(shù) 8石材地面清掃面積：。樓型樓門個數(shù)每個樓門地面面積樓道面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每清掃次。計算規(guī)則：水泥、陶瓷錦磚、石材地面清掃及擦洗按樓道（含樓梯）水平投影面積以平方米計算。（不含樓梯踏步的立面）面積 =一層的面積 * 層數(shù) 9水泥地面擦洗面積：。類型樓門個數(shù)每個樓門水泥地面面積面積合計合

4、計。3。實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：同水泥地面清掃面積。10陶瓷錦磚地面擦洗面積：。類型樓門個數(shù)每個樓門瓷磚面積面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：同陶瓷錦磚地面清掃面積。11石材地面擦洗面積：。類型樓門個數(shù)每個樓門石材面積面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：同石材地面清掃面積。12鐵欄桿、木扶手擦洗長度：m。類型樓門個數(shù)每個樓門扶手長度長度合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：鐵欄桿木扶手、不銹鋼欄桿扶手及扶手擦洗均按延長米計算（包括彎頭長度）。13不銹鋼欄桿、扶手擦洗長度：m。類型樓門個數(shù)每個樓門扶手長度長度合計。4。合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：鐵欄

5、桿木扶手、不銹鋼欄桿扶手及扶手擦洗均按延長米計算（包括彎頭長度）。14扶手擦洗長度：m。類型樓門個數(shù)每個樓門扶手長度長度合計合計15電梯轎廂保潔：共個，總面積為。類型樓門個數(shù)每部電梯內(nèi)部立面面積面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：電梯轎廂保潔按轎廂地面面積以平方米計算。16消防箱保潔：共個，總面積為。類型樓門個數(shù)每個樓消防箱面積面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：消防箱保潔按垂直投影面積以平方米計算。5。17玻璃保潔：。類型樓門個數(shù)每個樓門玻璃面積面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每擦洗次。計算規(guī)則：玻璃保潔按框外圍面積以平方米計算。三、垃圾保潔18垃圾桶保潔：個。類型樓門個數(shù)每個

6、樓門垃圾箱面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每清潔次。計算規(guī)則：垃圾桶及果皮箱保潔按個計算。19果皮箱保潔：個。類型樓門個數(shù)每個樓門果皮箱面積合計合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每清潔次。計算規(guī)則：垃圾桶及果皮箱保潔按個計算。20生活垃圾收集：。類型樓門個數(shù)每個樓門生活垃圾桶合計。6。合計實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每收集次。計算規(guī)則：生活垃圾收集及清運按小區(qū)的建筑面積以平方米計算。21生活垃圾清運：。實際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：每清運次。計算規(guī)則：生活垃圾收集及清運按小區(qū)的建筑面積以平方米計算。四、設(shè)置保潔工作頻率物業(yè)保潔服務(wù)，主要有清掃、保潔、拖洗、擦拭、收集、消殺等六大類型。每一類型的保潔服務(wù)又分為若干小類。以住宅小區(qū)的保潔工作為例，清

7、掃工作包括樓道清掃、電梯廳清掃、平臺 / 天臺清掃、市政道路清掃、綠化帶清掃、廣場游樂場清掃等。相同項目的保潔工作， 其每一小類的服務(wù)， 如多層樓道清掃的頻率、多層樓道清掃所需時間，應(yīng)該是基本一致的。同時，各類型服務(wù)的頻率和所需的時間與各項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)存在著關(guān)聯(lián)性， 如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為“樓梯面光亮無灰塵”，則服務(wù)的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多；反之，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為“樓梯面基本無紙屑、灰塵” ，則服務(wù)的頻率和措施要求就少，所需工時自然也少。因此，在設(shè)置物業(yè)項目的保潔工作的頻率和工時控制時， 要充分考慮甲方（開發(fā)商 / 業(yè)委會）對保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。以筆者服務(wù)的武漢南湖中央花園小區(qū)為例， 物

8、業(yè)合同中約定的公共環(huán)境基本要求為：公共場地?zé)o紙屑、雜物、煙頭等。要達到合同中約定的保潔服務(wù)要求， 須從項目保潔各類型工作的頻率、措施、工時控制等三個方面考慮。通過實踐，筆者制定的中央花園小區(qū)保潔服務(wù)工作頻率和工時控制標(biāo)準(zhǔn)為（見表1 1）：表 11五、收集物業(yè)保潔工作內(nèi)容物業(yè)保潔服務(wù)內(nèi)容， 是指項目中有多少個需要清掃保潔的樓道，有多大面積需要清掃保潔的道路或綠化帶等。7。以武漢南湖中央花園小區(qū)為例，保潔服務(wù)包括 125 個多層樓道、 9 個小高層樓道、 2 個高層樓道，及 72,000 綠化帶、 9,600 的市政道路，需定期進行消殺的區(qū)域約為 11.2 萬平方米。具體保潔服務(wù)內(nèi)容如表12 所示

9、。表 12六、物業(yè)保潔員的配置計算物業(yè)保潔每個月的工作，除少數(shù)應(yīng)急性事務(wù)， 如業(yè)主室內(nèi)水管爆裂等應(yīng)急搶險保潔等無法確定且難以控制外，其他的保潔服務(wù)（包括保潔的頻率），是存在著相同的地方且是可以控制的，筆者在計算武漢南湖中央花園小區(qū)物業(yè)保潔人員的配置時，正是以此為基礎(chǔ)進行。具體計算方式如下：A）單項工作所需工時=數(shù)量×（月）頻率×工作效率B）相同類型工作所需工時 =單項工作所需工時 +單項工作所需工時 +單項工作所需工時 + 單項工作所需工時 nC）每月總工時 =類型工作所需工時 +類型工作所需工時 +類型工作所需工時 + 類型 N工作所需工時D）每月所需人工 =每月總工時&

10、#247;（ 26 天× 8 小時）（根據(jù)公司規(guī)定， 保潔員每月工作時間為 26 天，每天工作時間為 8 小時）以保潔服務(wù)的清掃工作為例， 中央花園清掃工作主要有： 多層樓梯面的清掃每月 26 次、小高層 / 高層電梯廳清掃每月 26 次、多層樓道立面揚塵清掃每月 1 次、小高層 / 高層樓道立面揚塵清掃每月 1 次、平臺 / 天臺清掃每月 1 次、公共道路清掃每月 30 次、綠化帶清掃每月 30 次、廣場 / 游樂場清掃每月 30 次（見表 11）。其中：（ 1）多層樓梯面清掃每月所需工時 =125×26×15（ 2）小高層樓梯面清掃每月所需工時 =9×

11、;26×20高層樓梯面清掃每月所需工時=2×26×30（ 3）多層樓道立面揚塵清掃每月所需工時 =125× 1×20（ 4）小高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時 =9× 1×40高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=2×1×60。8。（ 5）平臺 / 天臺清掃每月所需工時 =166×1×20（ 6）公共道路清掃每月所需工時 =9600× 30×8/100（ 7）綠化帶清掃每月所需工時 =42000×30×3/100（ 8）廣場 / 游樂場清掃每月所需工

12、時 =4400×30× 5/100即類型：中央花園衛(wèi)生清掃工作每月所需工時=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分鐘中央花園小區(qū)每月各類型保潔服務(wù)用工工時情況如表13。表 13中央花園保潔工作每月總工時 =清掃工作所需工時 +保潔工作所需工時 +拖洗工作所需工時 +擦拭工作所需工時 +收集工作所需工時 +消殺工作所需工時。即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分鐘（3861 小時）中央花園保潔每月所需人工=每月總工時÷（ 26 天× 8 小時）=3

13、861 小時÷（ 26 天× 8 小時）=18.6 （人）考慮到保潔班長除做好本職工作外，還需配合做好保潔工作的檢查，保潔工作任務(wù)的調(diào)配及一些應(yīng)急性保潔工作的處理等，因此，在給保潔班長安排實際保潔工作任務(wù)時要適當(dāng)比其他保潔員要少。 即保潔班長按 0.6 人的標(biāo)準(zhǔn)安排其工作任務(wù)。根據(jù)以上計算， 并結(jié)合實際考慮， 武漢南湖中央花園小區(qū)保潔工作需配置保潔員 19 人。保潔人員的配置：一、概括地說：保潔人員綜合勞動定額每8000-10000 平方米，配置 1 人1、保潔主管（1）10 萬平方米以下，配置主管1 人，不設(shè)班組長；（2）20-50 萬平方米，配置主管1 人，技術(shù)員 1 人，班（組）長2 人；。9。（3）50 萬平方米以上，每增加20 萬平方米增設(shè)班組長1 人。、2、保潔員（1）梯級清掃： 14 層 / （時 . 人）；（2）地面清掃： 300 平方米 / （時 . 人）；（3）拖樓梯： 13 層/ （時 . 人）；（4）擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12 層 /( 時. 人）；（5）洗地毯： 360 平方米 /( 時. 人）；（6）刮玻璃： 4 平方米 / （時 . 人）（7）清潔電梯轎廂： 1 個 /10 分鐘；（8）清潔 8 層以下樓房（無電梯）：1 梯 10 棟/ （人 . 天）， 9 層以上樓房（帶電梯）： 1 梯 8 棟/