房屋公共排污管堵塞的責(zé)任到底屬于誰

1、房屋公共排污管堵塞的責(zé)任到底屬于誰?開發(fā)商作為房屋和配套排污管道的建設(shè)單位，即產(chǎn)品（房屋排污管）的生產(chǎn)者，當(dāng)產(chǎn)品（房屋排污管）出現(xiàn)問題，首要的責(zé)任主體當(dāng)然是開發(fā)商。一般判定管道是否屬于開發(fā)商的責(zé)任，需要把握兩個準(zhǔn)則，其一是保修期準(zhǔn)則，即出現(xiàn)堵塞的 排污管是否在保修期之內(nèi)。按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例和房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋給排水管道最低保修期為二年。當(dāng)然，這里提及的只是最低 保修期限，只要業(yè)主愿意，也可以在購房時和開發(fā)商進行協(xié)商約定更長的保修期，具體以雙方 簽訂的購房合同及房屋質(zhì)量保證書的約定為準(zhǔn)；其二是事實性準(zhǔn)則，即出現(xiàn)堵塞的排污管的實 際狀況，可以證明責(zé)任主體

2、為開發(fā)商。如筆者曾遇到一起使用達(dá)三年的排污管堵塞返水的問題，究其原因，是通過架空層的排污管未接入污水井，三年來大量的污水直接流入架空層內(nèi)，直至 三年后架空層局部污水積滿，于是發(fā)生排污管堵塞返水問題。使用三年才發(fā)生排污管堵塞倒灌，相對于給排水管道二年的保修期限，是早過了保修期的，但排污管未接入污水井的 事實是不可否認(rèn)的，因此，責(zé)任仍然應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)。依筆者的經(jīng)驗，以上保修期準(zhǔn)則和事實性準(zhǔn)則之間，既是相互依存的，也是相互獨立的。所謂相互依存是指，當(dāng)排污管在保修期之內(nèi)，排污管的實際狀況存在設(shè)計缺陷或施工缺陷，則 可以認(rèn)定為開發(fā)商的責(zé)任；反之，當(dāng)排污管在保修期之外，排污管的實際狀況也不存在設(shè)計或 施

3、工缺陷，則可以認(rèn)定不是開發(fā)商的責(zé)任。所謂相互獨立是指， 當(dāng)排污管堵塞的原因非常明確,如排污管倒坡、路徑過長、未接通等，即使公共排污管已經(jīng)過了保修期，但責(zé)任仍然應(yīng)該是開 發(fā)商；反之，即使公共排污管在保修期之內(nèi)，但排污管的實際狀況既不存在設(shè)計缺陷，也不存 在施工缺陷，其責(zé)任主體也不是開發(fā)商了。經(jīng)總結(jié)，筆者認(rèn)為有關(guān)排污管堵塞是否屬開發(fā)商的 責(zé)任，可參照表一執(zhí)行。表一：公共排污管堵塞責(zé)任主體之開發(fā)商責(zé)任劃分保修期準(zhǔn)則事實性準(zhǔn)則修內(nèi)保'修期:外保標(biāo)準(zhǔn)期依據(jù)坡度不夠或倒坡0.007/0V.004居住小區(qū)給 水排水設(shè)計規(guī)范排污管管徑過小/150Vmm/200 mm居住小區(qū)給 水排水設(shè)計規(guī)范排污管距離

4、過長y 20M/30M居住小區(qū)給 水排水設(shè)計規(guī)范管道未接通“ 夕卜力造 成管道變形X 管道腐蝕X 管道接頭脫接X 管道中間凹陷X 說明：“A表示是開發(fā)商的責(zé)任，“表示不是開發(fā)商的責(zé)任。房屋公共排污管，一般是供樓上樓下等相鄰業(yè)主排放污水的設(shè)施，是相鄰業(yè)主公共設(shè)施之一，并屬于相鄰業(yè)主共同所有。 公共排污管除因設(shè)計和施工缺陷原因可能引起堵塞外，業(yè)主的不文明使用和業(yè)主不配合維修， 同樣會造成排污管堵塞引發(fā)損失的情況。實際工作中，我們疏通堵塞的排污管時，經(jīng)常會疏通出水泥塊、泡沫劑、衛(wèi)生巾刷子、 塑料瓶、塑料袋等物品，給人的感覺，似乎排污管道是垃圾桶。當(dāng)然，我們有理由相信，有些 業(yè)主（包括裝修人員）也是無

5、意而為之，但排污管堵塞造成相鄰業(yè)主損失的事實確實嚴(yán)重。通 常公共排污管的用戶有幾戶、十幾戶、有的甚至是幾十上百戶，一旦出現(xiàn)損失，很難追查到具 體的責(zé)任人。根據(jù)民法通則第八十三條，不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生 活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。 給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。以及其他相關(guān)法律法規(guī) 的規(guī)定，造成堵塞的排污管是公用設(shè)施，相鄰業(yè)主都有對其保護的義務(wù)，如因相鄰用戶不文明 使用的原因，造成相鄰業(yè)主受損，在無法確定具體責(zé)任人，而相鄰可能的責(zé)任業(yè)主又不能證明 自己對相鄰業(yè)主造成的損失沒有過錯的情況下

6、，依據(jù)公平原則，相鄰業(yè)主應(yīng)停止侵害，賠償損 失。由業(yè)主原因造成排污管堵塞損失問題，除上述不文明使用的情況外，相鄰業(yè)主的不配合， 也是引發(fā)排污管堵塞并產(chǎn)生損失的重要原因。如某棟二樓業(yè)主的下水道發(fā)生堵塞，需要到一樓進行疏通，但一樓業(yè)主因各種原因，不予 配合甚至是阻止疏通，并最終造成了二樓業(yè)主室內(nèi)淹水受損，根據(jù)民法通則第八十三條和物權(quán)法第八十四條的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人在處理相鄰關(guān)系時應(yīng)當(dāng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理 ”的16字方針；以及武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例第三十二條的規(guī)定 房屋共用部位、共用設(shè)施維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修造成 其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當(dāng)

7、負(fù)責(zé)賠償?！焙澮粯菢I(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償二樓業(yè)主的淹水損失。有關(guān)公共排污管道堵塞責(zé)任主體之業(yè)主責(zé)任劃分可參照表二執(zhí)行。表二：公共排污管堵塞責(zé)任主體之業(yè)主責(zé)任劃分號序具體原因責(zé)任主體裝1修原因膠織物如白乳膠、泡 沫劑；凝聚物如水泥、油 漆、涂料等流入排污管相鄰可 能業(yè)主（住 戶）生2活原因衣物、衛(wèi)生巾、刷子 等物品掉入下水管；相鄰可 能業(yè)主（住 戶）3 /使用人不配合，阻撓維修（疏通）不配合 業(yè)主（住戶）實踐中，一些物業(yè)管理者依據(jù)物權(quán)法第七十二條的規(guī)定業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！逼娴卣J(rèn)為包括排污管在內(nèi)的屬于業(yè)主的共用設(shè)施，出現(xiàn)問題，其責(zé)任就是業(yè)主

8、。其實并非如此。筆者以為，物權(quán)法 對有關(guān)共有部分的權(quán)利、義務(wù)的確定只是物權(quán)的主體資格的確定，而并非物業(yè)管理責(zé)任的劃分 規(guī)定。共有部分的權(quán)利和義務(wù)屬相應(yīng)業(yè)主所有沒有錯，但根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例 的相關(guān)約定，業(yè)主可以將屬于業(yè)主共有的并共同應(yīng)盡義務(wù)的共用設(shè)施，如共用排污管道的維護 管理交由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。其具體的維護管理細(xì)節(jié)，及承擔(dān)的責(zé)任，通常是以物業(yè)管理服務(wù) 合同的形式約定的。以建設(shè)部制定的格式合同為例，格式合同中約定共用的上下水管道、落水管屬委托物業(yè)服 務(wù)的內(nèi)容之一，并約定房屋共用設(shè)施、設(shè)備小修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。根據(jù)該約定， 公共排污管的維修養(yǎng)護責(zé)任就是物業(yè)管理企業(yè)。當(dāng)然，約定了

9、物業(yè)管理企業(yè)為維修養(yǎng)護責(zé)任單 位，仍還不能絕對地認(rèn)為排污管出現(xiàn)問題其責(zé)任就一定是物業(yè)管理企業(yè)，具體的還需關(guān)注合同 的細(xì)節(jié)約定。如合同細(xì)則約定：排污管堵塞的一切責(zé)任均由物管企業(yè)承擔(dān)”則物管企業(yè)必須承擔(dān)一切責(zé)任，無論是使用不當(dāng)還是管理不當(dāng)；進而言之，倘若合同約定：物業(yè)需半年對公共排污管進行檢查清理 1次，對業(yè)主的急修需在 6小時內(nèi)解決”等，只要物管企業(yè)按照合同約定定 期檢查落實了，應(yīng)急維修到位了，自然也就不存在責(zé)任可言。需要補充的是，格式合同中同樣也約定大中修由業(yè)主承擔(dān)；更新費用由業(yè)主承擔(dān)等內(nèi)容。 因此，倘若公共排污管出現(xiàn)需要大修、中修及更新改造的情況，首先物管企業(yè)需及時向業(yè)委會 申請啟用維修資金

10、，并根據(jù)具體情況迅速安排維修、改造或更換排污管。但倘若申報過程中， 出現(xiàn)業(yè)委會不重視、不配合、甚至是阻撓的情況，其出現(xiàn)問題，物管企業(yè)是可以不承擔(dān)責(zé)任的?？傊P者認(rèn)為，有關(guān)排污管堵塞是否屬物管企業(yè)的責(zé)任，主要看物業(yè)服務(wù)合同的約定。 具體公共排污管道堵塞責(zé)任主體之物管企業(yè)責(zé)任劃分可參照表三執(zhí)行。三：公共排污管道堵塞責(zé)任主體之物管企業(yè)責(zé)任劃分序號、_.具體原因責(zé)任主體定期性檢查未落實物管企業(yè)f2急修不及時物管企業(yè)3大中修及更新改造1受阻撓非物管企業(yè)責(zé)任4大中修及更新改造 未申報物管企業(yè)當(dāng)然，以上分析只是分別從排污管道的建設(shè)、使用、管理等單位獨自角度進行的。實際上，在 現(xiàn)實生活中，我們經(jīng)常會遇到同時出現(xiàn)兩者都承擔(dān)責(zé)任的情況，如物管企業(yè)和業(yè)主的責(zé)任、業(yè) 主和開發(fā)商的責(zé)任等。但分析判定的過程，仍然是按照本文的主題觀點和方法進行。出現(xiàn)多個 責(zé)任主體，說明有多個過失主體。正如文章開頭所寫的，筆者總結(jié)排污管堵塞的責(zé)任，就是要分清責(zé)任主體、過失主體，從 而為開發(fā)商、業(yè)主、物管企業(yè)各自規(guī)避自身的責(zé)任，規(guī)范自身行為，帶來幫助。最后筆者還要特別強調(diào)，有關(guān)排污管堵塞的問題，能判定好責(zé)任其實并非是