時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃

1、時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃目錄目錄1區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究2項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理34附加建議附加建議6營(yíng)銷執(zhí)行方案營(yíng)銷執(zhí)行方案5項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況1u項(xiàng)目基礎(chǔ)概況u項(xiàng)目規(guī)劃解讀位置：本項(xiàng)目位于稀土高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，阿爾丁大街與黃河大街交口東南側(cè)，稀土大位置：本項(xiàng)目位于稀土高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，阿爾丁大街與黃河大街交口東南側(cè)，稀土大廈對(duì)面。項(xiàng)目四至東至沼潭東路，西至阿爾丁大街，南至校園路，北至黃河大街。廈對(duì)面。項(xiàng)目四至東至沼潭東路，西至阿爾丁大街，南至校園路，北至黃河大街。交通：本項(xiàng)目距市政府交通：本項(xiàng)目距市政府3公里，距火車站公里，距火車站1.5公里，距機(jī)場(chǎng)公里，距機(jī)場(chǎng)14公里，可以自駕車或選擇公里，可

2、以自駕車或選擇乘坐公交車，乘坐公交車，132路、路、133路、路、43路、路、20路、路、26路、路、29路公交均在項(xiàng)目周邊有站，交路公交均在項(xiàng)目周邊有站，交通極其便利。通極其便利。210國(guó)道（國(guó)道（10公里）、京藏高速（公里）、京藏高速（8.9 公里）、公里）、110國(guó)道（國(guó)道（7.8公里），公里），沿校園南路行駛沿校園南路行駛7.9公里向右轉(zhuǎn)進(jìn)入包哈公路直走進(jìn)入機(jī)場(chǎng)高速。公里向右轉(zhuǎn)進(jìn)入包哈公路直走進(jìn)入機(jī)場(chǎng)高速。配套：項(xiàng)目商業(yè)部分將成為包頭最大的配套：項(xiàng)目商業(yè)部分將成為包頭最大的 ，內(nèi)有國(guó)際知名超市，國(guó)際名品百貨、擁有影，內(nèi)有國(guó)際知名超市，國(guó)際名品百貨、擁有影院、娛樂(lè)、兒童娛樂(lè)、親子教育、休

3、閑購(gòu)物等，既給本項(xiàng)目居民帶來(lái)最大的便利，又院、娛樂(lè)、兒童娛樂(lè)、親子教育、休閑購(gòu)物等，既給本項(xiàng)目居民帶來(lái)最大的便利，又給包頭市民帶來(lái)了全新的購(gòu)物體驗(yàn)。給包頭市民帶來(lái)了全新的購(gòu)物體驗(yàn)。項(xiàng)目基礎(chǔ)概況項(xiàng)目基礎(chǔ)概況整體規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整體規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目致力塑造服務(wù)于高新區(qū)。與國(guó)際接軌、全天候交通系統(tǒng)、展示高新尖技術(shù)的城市綜合體形象。是集商務(wù)、金融、購(gòu)物、休閑、宜居為一體的綜合性項(xiàng)目，涵蓋產(chǎn)品有寫字樓、公寓、酒店、 、特色商業(yè)街等。規(guī)劃理念規(guī)劃理念 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究2u宏觀市場(chǎng)u競(jìng)品研究u市場(chǎng)總結(jié)宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)利好利好投資性資金將回流本地市場(chǎng)投資性資金將回流本地市場(chǎng)置

4、業(yè)機(jī)會(huì)愈加寶貴，市場(chǎng)將呈現(xiàn)置業(yè)機(jī)會(huì)愈加寶貴，市場(chǎng)將呈現(xiàn)“擇優(yōu)擇優(yōu)”趨勢(shì)趨勢(shì)新政將變相激活商業(yè)地產(chǎn)新政將變相激活商業(yè)地產(chǎn)利空利空不斷的調(diào)整政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度降溫不斷的調(diào)整政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度降溫加息、限購(gòu)打擊購(gòu)房者的購(gòu)買信心，投資客戶購(gòu)買謹(jǐn)慎加息、限購(gòu)打擊購(gòu)房者的購(gòu)買信心，投資客戶購(gòu)買謹(jǐn)慎競(jìng)品研究競(jìng)品研究紫金華府紫金華府63萬(wàn)萬(wàn) ，4500元元/保利拉菲公館保利拉菲公館50萬(wàn)，萬(wàn)，5600元元/本本案案九合米蘭春天九合米蘭春天19萬(wàn)萬(wàn)目前昆區(qū)南部及高新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體量達(dá)目前昆區(qū)南部及高新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體量達(dá)573萬(wàn)，多以大規(guī)模純住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主。萬(wàn)，多以大規(guī)模純住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主。預(yù)計(jì)

5、預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)，項(xiàng)目全部入住后常駐人口將突破年內(nèi)，項(xiàng)目全部入住后常駐人口將突破10萬(wàn)，將會(huì)出現(xiàn)大量的商業(yè)需求。萬(wàn)，將會(huì)出現(xiàn)大量的商業(yè)需求。目前包頭市住宅市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域是昆區(qū)南及高新區(qū)東亞世紀(jì)城東亞世紀(jì)城110萬(wàn)，萬(wàn)，5300元元/京奧港帝景京奧港帝景56萬(wàn)，萬(wàn)，5400元元/恒大名都恒大名都50萬(wàn)，萬(wàn)，7200元元/保成上元名府保成上元名府56萬(wàn)，萬(wàn)，5000元元/總部經(jīng)濟(jì)園總部經(jīng)濟(jì)園30萬(wàn)，萬(wàn)，6000元元/三江尊園三江尊園43萬(wàn)，萬(wàn)，6000元元/華發(fā)新城華發(fā)新城56萬(wàn)，萬(wàn)，8000元元/首創(chuàng)加州郡府首創(chuàng)加州郡府40萬(wàn)，萬(wàn)，5500元元/競(jìng)品研究：住宅類競(jìng)品研究：住宅類n建筑風(fēng)格：現(xiàn)代

6、簡(jiǎn)約n占地面積:17萬(wàn)n建筑面積：55萬(wàn)n套數(shù):一期887套n認(rèn)購(gòu)均價(jià)：7600元/平米n結(jié)構(gòu)組成:19棟18-28層住宅n面積區(qū)間：94-388平米，其中以128-150三居為主力戶型n精裝標(biāo)準(zhǔn)：空調(diào)、地板、櫥柜、衛(wèi)生間n后期推貨：項(xiàng)目二期11年下半年開(kāi)盤，一期目前剩余尾房均為高層n工程現(xiàn)狀：一期封頂華發(fā)新城是昆南區(qū)域內(nèi)的精裝項(xiàng)目，品質(zhì)感強(qiáng)，優(yōu)越的配套為其熱銷增加砝碼。華發(fā)新城是昆南區(qū)域內(nèi)的精裝項(xiàng)目，品質(zhì)感強(qiáng)，優(yōu)越的配套為其熱銷增加砝碼。12345678一期一期競(jìng)品研究：住宅類競(jìng)品研究：住宅類n建筑風(fēng)格：法式新古典主義風(fēng)格n占地面積:19萬(wàn)n建筑面積：43萬(wàn)n容積率：1.58n交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯

7、n套數(shù):聯(lián)排19棟80套，高層住宅約500套n目前均價(jià)：聯(lián)排15000元/平米，高層未售n面積區(qū)間：150-480平米n工程現(xiàn)狀 ：別墅現(xiàn)房，高板在建，快封頂n后期推貨：聯(lián)排未集中開(kāi)盤，已售80%n高層蓄客中，預(yù)計(jì)年內(nèi)推出兩棟，約300套區(qū)域內(nèi)聯(lián)排低密項(xiàng)目，品質(zhì)感較強(qiáng)，高層對(duì)外為區(qū)域內(nèi)聯(lián)排低密項(xiàng)目，品質(zhì)感較強(qiáng)，高層對(duì)外為6000-7000元元/平方米，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。平方米，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。競(jìng)品研究：住宅類競(jìng)品研究：住宅類n物業(yè)類別 住宅、純正法式建筑 公寓n項(xiàng)目特色 豪華居住區(qū),花園洋房n建筑類別 板樓n裝修狀況 毛坯n開(kāi)盤時(shí)間 二期：2010-5-2 三期：2011-4-3 n入住時(shí)間 201

8、2-5-31 n容 積 率 2.50n綠 化 率 37.50%n物業(yè)公司 保利物業(yè)公司n二期報(bào)價(jià) 5500元/n工程現(xiàn)狀 三期剛動(dòng)工該項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商保利的項(xiàng)目，法式風(fēng)格，品質(zhì)感較高該項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商保利的項(xiàng)目，法式風(fēng)格，品質(zhì)感較高競(jìng)品研究：住宅類競(jìng)品研究：住宅類n建筑風(fēng)格：歐陸新古典主義風(fēng)格n占地面積:24萬(wàn)n建筑面積：50萬(wàn)n套數(shù):總套數(shù)1647套n開(kāi)盤時(shí)間：2011-1-16n目前均價(jià)：6600元/平方米n裝修標(biāo)準(zhǔn)：1600元/平方米n結(jié)構(gòu)組成:高層2棟28層n面積區(qū)間：120-170平米n銷售情況：一期已售50%n工程現(xiàn)狀：在建恒大名都整體風(fēng)格與元素設(shè)計(jì)與恒大華府相當(dāng)，前期

9、推廣工作可謂全方位，高力度，攻擊恒大名都整體風(fēng)格與元素設(shè)計(jì)與恒大華府相當(dāng)，前期推廣工作可謂全方位，高力度，攻擊性強(qiáng)，市場(chǎng)目標(biāo)客戶明確性強(qiáng)，市場(chǎng)目標(biāo)客戶明確競(jìng)品研究：住宅類競(jìng)品研究：住宅類n項(xiàng)目位置：沼潭東路東側(cè)、黃河大街北側(cè) n物業(yè)類別：住宅、別墅、寫字樓n占地面積：17萬(wàn)平方米n建筑面積：29萬(wàn)平方米n開(kāi)盤時(shí)間：一期，2009年4月，二期，待定n入住時(shí)間：一期2010年12月、二期待定n項(xiàng)目均價(jià)：小高層6000元/平米、5000元/平米、別墅360萬(wàn)元/套n容 積 率：1.38n綠 化 率：35% n開(kāi) 發(fā) 商：包頭市科海置業(yè)有限責(zé)任公司n工程現(xiàn)狀： 二期在建該項(xiàng)目擁有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品和自身綜合條

10、件，此為基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；該項(xiàng)目擁有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品和自身綜合條件，此為基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)； 前期推廣工作未到前期推廣工作未到位，廣告延展性不夠位，廣告延展性不夠在售已投入使用總部經(jīng)濟(jì)園總部經(jīng)濟(jì)園金融廣場(chǎng)金融廣場(chǎng)燕趙大廈燕趙大廈傳媒大廈傳媒大廈財(cái)富中心財(cái)富中心帝豪天下帝豪天下當(dāng)代生態(tài)大廈當(dāng)代生態(tài)大廈競(jìng)品研究競(jìng)品研究目前包頭市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域是鋼鐵大街目前包頭市寫字樓集中分布在鋼鐵大街沿線，城市南部區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)處于初級(jí)階段。目前包頭市寫字樓集中分布在鋼鐵大街沿線，城市南部區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)處于初級(jí)階段。金地大廈金地大廈競(jìng)品研究：寫字樓類競(jìng)品研究：寫字樓類財(cái)富中心財(cái)富中心項(xiàng)目位置：包頭市昆都侖區(qū)鋼鐵大街項(xiàng)目位置：包

11、頭市昆都侖區(qū)鋼鐵大街74號(hào)號(hào)占地面積：占地面積： 4850平方米平方米建筑面積：建筑面積： 53365平方米平方米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、璃幕墻、晶體雕塑感建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、璃幕墻、晶體雕塑感入住時(shí)間：入住時(shí)間：2011年元月年元月項(xiàng)目均價(jià)：項(xiàng)目均價(jià)：11800元元/平米平米容容 積積 率：率：8物物 業(yè)業(yè) 費(fèi)：費(fèi)：12元元/平方米平方米月月物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)公司：世邦魏理仕開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：包頭市華銀置業(yè)有限公司商：包頭市華銀置業(yè)有限公司工程進(jìn)度：現(xiàn)房工程進(jìn)度：現(xiàn)房銷售情況：分半層或整層銷售，目前剩余銷售情況：分半層或整層銷售，目前剩余10層未售層未售配套資源：周邊擁有從小學(xué)到中學(xué)完整的教育體系、

12、齊全配套資源：周邊擁有從小學(xué)到中學(xué)完整的教育體系、齊全的市政、金融商業(yè)辦事處、成熟的娛樂(lè)休閑的市政、金融商業(yè)辦事處、成熟的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所場(chǎng)所競(jìng)品研究：寫字樓類競(jìng)品研究：寫字樓類總部經(jīng)濟(jì)園總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目位置：沼潭東路東側(cè)、黃河大街北側(cè)項(xiàng)目位置：沼潭東路東側(cè)、黃河大街北側(cè)面積區(qū)間：面積區(qū)間：900-3400900-3400戶型：敞開(kāi)式辦公戶型：敞開(kāi)式辦公物業(yè)公司：海德酒店五星級(jí)物業(yè)管理物業(yè)公司：海德酒店五星級(jí)物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)：2 2元元/ /月月建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約；玻璃幕墻、干掛石材、鋁板建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約；玻璃幕墻、干掛石材、鋁板銷售情況：一期已經(jīng)售完，二期待售，二期銷售價(jià)銷售情況：一期已經(jīng)

13、售完，二期待售，二期銷售價(jià)格預(yù)計(jì)為格預(yù)計(jì)為9000-100009000-10000元元/ /平方米平方米一期一期寫字樓寫字樓出售出售出售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)出售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)出租收租金出租收租金競(jìng)品研究：寫字樓類競(jìng)品研究：寫字樓類帝豪天下帝豪天下項(xiàng)目位置：昆都侖區(qū)鋼鐵大街南側(cè)項(xiàng)目位置：昆都侖區(qū)鋼鐵大街南側(cè)12號(hào)號(hào)物業(yè)類別：寫字樓物業(yè)類別：寫字樓建筑類別：高層建筑類別：高層占地面積：占地面積：12267平方米平方米建筑面積：建筑面積：73602平方米平方米入住時(shí)間：入住時(shí)間：2009-12-31 項(xiàng)目均價(jià)：項(xiàng)目均價(jià)：7900元元/平米平米容容 積積 率：率：6工程進(jìn)度：現(xiàn)房工程進(jìn)度：現(xiàn)房 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：包頭市星

14、龍房地產(chǎn)有限公司商：包頭市星龍房地產(chǎn)有限公司周邊配套：工行、建行、中行、藥店、餐飲、學(xué)校、周邊配套：工行、建行、中行、藥店、餐飲、學(xué)校、醫(yī)院、移動(dòng)、聯(lián)通、電信等，均相距不醫(yī)院、移動(dòng)、聯(lián)通、電信等，均相距不超過(guò)一百米，商業(yè)氛圍良好超過(guò)一百米，商業(yè)氛圍良好市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目周邊以板式平層住宅產(chǎn)品為主，本項(xiàng)目多樣化的產(chǎn)品類別，在市場(chǎng)中將成為稀缺。目前市場(chǎng)上的寫字樓多以整層或半層銷售，以財(cái)富中心為例，整層標(biāo)準(zhǔn)面積為1700平方米，總價(jià)近2000萬(wàn)，相對(duì)較高，銷售情況不理想，建議本項(xiàng)目寫字樓以整層和分售的模式結(jié)合，從而加快銷售速度及放大銷售利潤(rùn)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析3u在售產(chǎn)品梳理u項(xiàng)目分析u項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理

15、在售產(chǎn)品梳理在售產(chǎn)品梳理C地塊公寓地上建筑面積約10萬(wàn)平米G地塊1#、2#寫字樓地上建筑面積約6萬(wàn)平米3# 2# 1# 根據(jù)市場(chǎng)需求及蓄客量根據(jù)市場(chǎng)需求及蓄客量首先推出C地塊1#、5#、9#公寓，總建筑面積約2.6萬(wàn)平米左右。其次推出G地塊中的1#寫字樓，總建筑面積約3萬(wàn)平米左右開(kāi)始進(jìn)行銷售。再次推出G地塊2#寫字樓，總建筑面積約3萬(wàn)平米左右開(kāi)始進(jìn)行銷售。最后，通過(guò)首先推出的C地塊公寓中戶型在市場(chǎng)中的檢驗(yàn)與客戶的反饋，及時(shí)把C地塊剩余部分或是一部分公寓樓戶型進(jìn)行完善；同時(shí)推出的還有G地塊中3#寫字樓產(chǎn)品，以適當(dāng)時(shí)機(jī)陸續(xù)入市。項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析容積率較高，限制了項(xiàng)目居住類產(chǎn)品的品質(zhì)容積率較高，限制

16、了項(xiàng)目居住類產(chǎn)品的品質(zhì)綜合性、大規(guī)模開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)大綜合性、大規(guī)模開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)大目前，區(qū)域距城中心較遠(yuǎn)，客戶認(rèn)可度相對(duì)略低目前，區(qū)域距城中心較遠(yuǎn)，客戶認(rèn)可度相對(duì)略低高新區(qū)優(yōu)惠政策，帶來(lái)了大量的高知消費(fèi)群體高新區(qū)優(yōu)惠政策，帶來(lái)了大量的高知消費(fèi)群體周邊高端住宅項(xiàng)目較多，帶來(lái)大量的高消費(fèi)群體周邊高端住宅項(xiàng)目較多，帶來(lái)大量的高消費(fèi)群體交通系統(tǒng)不斷完善，將帶動(dòng)周邊配套設(shè)施建設(shè)交通系統(tǒng)不斷完善，將帶動(dòng)周邊配套設(shè)施建設(shè)政府對(duì)城市的合理有序規(guī)劃，保障了區(qū)域可持續(xù)發(fā)展政府對(duì)城市的合理有序規(guī)劃，保障了區(qū)域可持續(xù)發(fā)展目前區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品斷檔，為項(xiàng)目銷售帶來(lái)了機(jī)會(huì)目前區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品斷檔，為項(xiàng)目銷售帶來(lái)了機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)唯一大型

17、商業(yè)綜合體，商業(yè)配套完善區(qū)域內(nèi)唯一大型商業(yè)綜合體，商業(yè)配套完善項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化，填補(bǔ)區(qū)域空白項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化，填補(bǔ)區(qū)域空白地塊周邊居住及教育配套齊全地塊周邊居住及教育配套齊全地塊指標(biāo)規(guī)劃規(guī)模較大，大盤氣質(zhì)明顯地塊指標(biāo)規(guī)劃規(guī)模較大，大盤氣質(zhì)明顯房地產(chǎn)知名品牌開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)知名品牌開(kāi)發(fā)商S未來(lái)周邊項(xiàng)目超過(guò)未來(lái)周邊項(xiàng)目超過(guò)500萬(wàn)總建面住宅項(xiàng)目的萬(wàn)總建面住宅項(xiàng)目的上市，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不斷加劇上市，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不斷加劇國(guó)家宏觀政策調(diào)控的不可預(yù)測(cè)性國(guó)家宏觀政策調(diào)控的不可預(yù)測(cè)性搶占市場(chǎng)時(shí)機(jī)，搶占市場(chǎng)時(shí)機(jī)，確定市場(chǎng)主導(dǎo)型大盤地位確定市場(chǎng)主導(dǎo)型大盤地位項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理l地地 段段 城市中軸線，未來(lái)城市新核心；城市中軸線，

18、未來(lái)城市新核心；l城市發(fā)展城市發(fā)展 稀土高新區(qū)，政府扶持區(qū)域發(fā)展；稀土高新區(qū)，政府扶持區(qū)域發(fā)展；l綜合保障綜合保障 世界世界500強(qiáng)央企開(kāi)發(fā)；強(qiáng)央企開(kāi)發(fā)；l功能系統(tǒng)功能系統(tǒng) 三位一體業(yè)態(tài)相互支持；三位一體業(yè)態(tài)相互支持；l品質(zhì)硬件品質(zhì)硬件 產(chǎn)品解析；產(chǎn)品解析；l主力店優(yōu)勢(shì)國(guó)際品牌的引進(jìn)；主力店優(yōu)勢(shì)國(guó)際品牌的引進(jìn)；l生活方式生活方式 未來(lái)生活方式，居住、辦公、購(gòu)物娛樂(lè)于一體；未來(lái)生活方式，居住、辦公、購(gòu)物娛樂(lè)于一體；l創(chuàng)新理念創(chuàng)新理念全天候交通系統(tǒng)，汽車時(shí)代。全天候交通系統(tǒng)，汽車時(shí)代。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位4u市場(chǎng)定位u客戶定位u價(jià)格定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位客戶定位客戶定位 在高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園里工作、中高端商務(wù)

19、人群LOMO一族 其他區(qū)域企業(yè)白領(lǐng)，政府官員，私營(yíng)業(yè)主 包頭周邊城市如鄂爾多斯財(cái)富自住人群 擁有投資眼光的財(cái)富階層公寓類產(chǎn)品公寓類產(chǎn)品便捷便捷 舒適舒適 居住氛圍居住氛圍 居住品質(zhì)居住品質(zhì) 投資回報(bào)投資回報(bào)需需求求需需求求客戶定位客戶定位 產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的發(fā)展成熟，或發(fā)展中的企業(yè)，以及與這些企業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的企業(yè)總部基地、小企業(yè)孵化器 目前包頭市需改善目前辦公條件的私企業(yè)主 擁有投資眼光的財(cái)富階層寫字樓寫字樓需需求求需需求求投資回報(bào)投資回報(bào)形象形象 效率效率 資源資源客戶定位客戶定位客戶層產(chǎn)品層地緣客戶區(qū)域內(nèi)公務(wù)員/中高管/教授/私營(yíng)業(yè)主區(qū)域中高端客戶呼包鄂中高端客戶公務(wù)員/企業(yè)中管層/高級(jí)白領(lǐng)/自由

20、職業(yè)者/企業(yè)中高層/私營(yíng)業(yè)主/中產(chǎn)家庭/周邊旗縣私營(yíng)業(yè)主公寓寫字樓商業(yè)招商先行，促進(jìn)公招商先行，促進(jìn)公寓銷售，突出項(xiàng)目寓銷售，突出項(xiàng)目差異化差異化借助招商成果，利用事借助招商成果，利用事件營(yíng)銷，擴(kuò)大公寓及寫件營(yíng)銷，擴(kuò)大公寓及寫字樓連帶銷售字樓連帶銷售公寓、寫字樓的持公寓、寫字樓的持續(xù)熱銷促進(jìn)商業(yè)的續(xù)熱銷促進(jìn)商業(yè)的蓄客積累蓄客積累推行“互動(dòng)及升級(jí)”為核心內(nèi)容的客戶定位模式，配合產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和類型，整體塑造可持續(xù)性發(fā)展的客戶互動(dòng)，為后期產(chǎn)品預(yù)留空間。前期主力客戶前期主力客戶后期主力客戶后期主力客戶自住自住、教育、投資自住、教育、投資價(jià)格定位價(jià)格定位 定價(jià)原則：定價(jià)原則： 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格市場(chǎng)定位決

21、定物業(yè)價(jià)格一般而言，物業(yè)定價(jià)的高低，取決于其綜合市場(chǎng)定一般而言，物業(yè)定價(jià)的高低，取決于其綜合市場(chǎng)定位的高低，物業(yè)綜合素質(zhì)高，其市場(chǎng)定位高，價(jià)格自然高，反之亦然。一個(gè)位的高低，物業(yè)綜合素質(zhì)高，其市場(chǎng)定位高，價(jià)格自然高，反之亦然。一個(gè)恰當(dāng)?shù)姆衔飿I(yè)市場(chǎng)定位的價(jià)格，輔之以行之有效的銷售策略，便容易取得恰當(dāng)?shù)姆衔飿I(yè)市場(chǎng)定位的價(jià)格，輔之以行之有效的銷售策略，便容易取得良好的銷售成績(jī)。反之，違背其真實(shí)市場(chǎng)定位所確定的銷售價(jià)格，便會(huì)違反良好的銷售成績(jī)。反之，違背其真實(shí)市場(chǎng)定位所確定的銷售價(jià)格，便會(huì)違反市場(chǎng)規(guī)律，極易導(dǎo)致銷售工作的失敗。市場(chǎng)規(guī)律，極易導(dǎo)致銷售工作的失敗。 價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境價(jià)格制定要符合

22、定價(jià)環(huán)境穩(wěn)定的政治局勢(shì)，繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及良好的供穩(wěn)定的政治局勢(shì)，繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及良好的供給關(guān)系，能促使物業(yè)價(jià)格走強(qiáng)；同樣，經(jīng)濟(jì)蕭條、物業(yè)明顯供過(guò)于求時(shí)，物給關(guān)系，能促使物業(yè)價(jià)格走強(qiáng)；同樣，經(jīng)濟(jì)蕭條、物業(yè)明顯供過(guò)于求時(shí)，物業(yè)降價(jià)或者重新定位、包裝是比較常用的手段業(yè)降價(jià)或者重新定位、包裝是比較常用的手段 。 定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)無(wú)論采用何種定價(jià)方法，其所制定開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)無(wú)論采用何種定價(jià)方法，其所制定的價(jià)格都應(yīng)具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。因?yàn)閮r(jià)格是房地產(chǎn)銷售中令廣大客戶最的價(jià)格都應(yīng)具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。因?yàn)閮r(jià)格是房地產(chǎn)銷售中令廣大客戶最為敏感的因素之一，故應(yīng)保證項(xiàng)目

23、在推廣銷售時(shí)（特別是在推廣銷售初期）為敏感的因素之一，故應(yīng)保證項(xiàng)目在推廣銷售時(shí)（特別是在推廣銷售初期）的價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，此舉有利于項(xiàng)目在入市之初就能吸引客戶關(guān)注，的價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，此舉有利于項(xiàng)目在入市之初就能吸引客戶關(guān)注，盡快搶占市場(chǎng)份額，并創(chuàng)造較旺的人氣，為后期銷售打下較好的基礎(chǔ)。盡快搶占市場(chǎng)份額，并創(chuàng)造較旺的人氣，為后期銷售打下較好的基礎(chǔ)。價(jià)格定位價(jià)格定位市場(chǎng)比較法、權(quán)重系數(shù)法制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格可比性項(xiàng)目項(xiàng)目類別、區(qū)域位置、產(chǎn)品戶型、價(jià)格、配套、期房/現(xiàn)房等項(xiàng)目比較原則同區(qū)域同類型產(chǎn)品；比較類別住宅：華發(fā)新城、三江尊園、總部經(jīng)濟(jì)園、保利拉菲公館、恒大名都寫字樓：財(cái)富中心、帝豪天下、萬(wàn)

24、達(dá)廣場(chǎng)、金融廣場(chǎng)、價(jià)格定位價(jià)格定位樓盤權(quán)重樓盤權(quán)重 本項(xiàng)目本項(xiàng)目華發(fā)新城華發(fā)新城三江尊園三江尊園總部經(jīng)濟(jì)園總部經(jīng)濟(jì)園保利拉菲公保利拉菲公館館恒大名都恒大名都12345權(quán)重權(quán)重100%40%30%15%10%5%均價(jià)均價(jià)(元元2）76006500600055006600位置位置10998786交通交通9887786商服配套商服配套8877656公共教育設(shè)施公共教育設(shè)施6665454小區(qū)規(guī)模小區(qū)規(guī)模8867676項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃8777776戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)9877787建筑類型建筑類型7676665容積率容積率8567766期房期房/現(xiàn)房現(xiàn)房8577757精裝精裝/毛坯毛坯7664446物業(yè)服務(wù)

25、物業(yè)服務(wù)5445454發(fā)展商知名度發(fā)展商知名度7566577合計(jì)合計(jì)QQ1Q2Q3Q4Q5100848883788176價(jià)格定位價(jià)格定位本項(xiàng)目毛坯基本價(jià)格預(yù)期、Q15：各項(xiàng)目得分；Q：各項(xiàng)目權(quán)重值；P為折算毛坯均價(jià)；為預(yù)期毛坯價(jià)格；修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格：（Q15） PGQ/(）計(jì)算均價(jià)為6780元/平方米。按照年度10%增長(zhǎng)率，年末均價(jià)達(dá)到7458元/平方米。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱華發(fā)新城華發(fā)新城三江尊三江尊園園總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)園園保利拉菲保利拉菲公館公館恒大名都恒大名都G8676 78317732 6773 8684 Q40%30%15%10%5% Q3470 23491160677 434 本項(xiàng)

26、目預(yù)期價(jià)6780價(jià)格定位價(jià)格定位樓盤權(quán)重樓盤權(quán)重 本項(xiàng)目本項(xiàng)目財(cái)富中心財(cái)富中心 金融廣場(chǎng)金融廣場(chǎng)總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)園園金地大廈金地大廈 帝豪天下帝豪天下12345權(quán)重權(quán)重100%5%45%30%15%5%均價(jià)均價(jià)(元元2）118006800900060007900地段地段13111313101213商務(wù)環(huán)境商務(wù)環(huán)境1291299912交通交通1291210101112物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)9897777停車位停車位9987587配套設(shè)施配套設(shè)施1010910889期房期房/現(xiàn)房現(xiàn)房125121181212外立面外立面8888788裝修裝修8647665品牌品牌9566766合計(jì)合計(jì)QQ1Q2Q3Q4Q

27、510081 94 88 78 87 92 價(jià)格定位價(jià)格定位本項(xiàng)目毛坯基本價(jià)格預(yù)期、Q15：各項(xiàng)目得分；Q：各項(xiàng)目權(quán)重值；P為折算毛坯均價(jià)；為預(yù)期毛坯價(jià)格；修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格：（Q15） PGQ/(）根據(jù)市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格為6477元/平方米。按照年度10%增長(zhǎng)率，年末均價(jià)達(dá)到7124元/平方米。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱財(cái)富中心財(cái)富中心金融廣場(chǎng)金融廣場(chǎng) 總部經(jīng)濟(jì)園總部經(jīng)濟(jì)園 金地大廈金地大廈帝豪天下帝豪天下G12607 7763 11538 6912 8624 Q5%45%30%15%5% Q63034%349315%346154%103687%43122%本項(xiàng)目預(yù)本項(xiàng)目預(yù)期價(jià)期價(jià)6477營(yíng)

28、銷策略營(yíng)銷策略4u整體營(yíng)銷策略u(píng)價(jià)格策略u(píng)銷售策略u(píng)推廣策略u(píng)營(yíng)銷評(píng)價(jià)體系u客戶資源維護(hù)u階段重點(diǎn)工作梳理整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略新項(xiàng)目入市如何打響知名度？新項(xiàng)目入市如何打響知名度？ 產(chǎn)品線互相促進(jìn)銷售產(chǎn)品線互相促進(jìn)銷售 多產(chǎn)品線同步推出，提升關(guān)注度多產(chǎn)品線同步推出，提升關(guān)注度 開(kāi)盤熱銷，提升項(xiàng)目知名度開(kāi)盤熱銷，提升項(xiàng)目知名度 營(yíng)銷線營(yíng)銷線 倚重本地推廣，異地多點(diǎn)開(kāi)花倚重本地推廣，異地多點(diǎn)開(kāi)花 多媒介渠道組合，擴(kuò)大傳播面多媒介渠道組合，擴(kuò)大傳播面 高調(diào)亮相，異化推廣高調(diào)亮相，異化推廣推廣線推廣線整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略公寓、寫字樓、商業(yè)互動(dòng)公寓、寫字樓、商業(yè)互動(dòng)時(shí)代廣場(chǎng)創(chuàng)造的將是一種新的居住、

29、辦公、商業(yè)等為一體的模式，相互之間不能完全割裂；銷售上采用價(jià)格互動(dòng)，如：在購(gòu)買了一種物業(yè)，客戶如再購(gòu)買其他物業(yè)采取價(jià)格優(yōu)惠的方式；生活上采用消費(fèi)互動(dòng)，如：會(huì)員卡等。公寓公寓公寓公寓公寓公寓目目標(biāo)標(biāo)策略策略營(yíng)銷方式營(yíng)銷方式體現(xiàn)形式體現(xiàn)形式案例案例高度高度（1）樹(shù)立品牌策略公關(guān)+新聞抄作事件營(yíng)銷、論壇營(yíng)銷、新聞營(yíng)銷1、組織或參與國(guó)際性活動(dòng)、組織或參與國(guó)際性活動(dòng)2、城市區(qū)域發(fā)展論壇、城市區(qū)域發(fā)展論壇深度深度（2）產(chǎn)品精品策略打造產(chǎn)品銷售力營(yíng)銷中心+樣板間+人文+體驗(yàn)=場(chǎng)景營(yíng)銷整體賣場(chǎng)氛圍營(yíng)造：營(yíng)銷中心、樣板間展示、物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)、小眾文化活動(dòng)1、營(yíng)銷中心活動(dòng)（開(kāi)放、記者團(tuán)）2、樣板間參觀3、產(chǎn)品推介會(huì)

30、廣度廣度（3）整合社會(huì)資源，建立聯(lián)盟策略渠道+資源+時(shí)間+配合獲取政府政策資源支持，或媒體、大型集團(tuán)配合。1、城市運(yùn)營(yíng)（高峰論壇）2、高端團(tuán)體活動(dòng)（科技園區(qū)團(tuán)購(gòu)提升項(xiàng)目客群形象）整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷的三個(gè)核心戰(zhàn)術(shù)：項(xiàng)目營(yíng)銷的三個(gè)核心戰(zhàn)術(shù)：價(jià)格策略價(jià)格策略低開(kāi)高走，穩(wěn)步上升！低開(kāi)高走，穩(wěn)步上升！020004000600080001000012000140002011年2012年2013年2014年2015年年度均價(jià)走勢(shì)示意圖年度均價(jià)走勢(shì)示意圖首次開(kāi)盤均價(jià)首次開(kāi)盤均價(jià)70007000元元/ /銷售策略銷售策略貨值梳理貨值梳理總貨值總貨值10.8億億年均價(jià)6500元/2011年銷售節(jié)奏：

31、年度任務(wù)年度任務(wù)7億分解計(jì)劃億分解計(jì)劃年均價(jià)7500元/銷售策略銷售策略4月月5月月7月月11月月12月月公寓集中換簽公寓集中換簽寫字樓集中換簽寫字樓集中換簽售樓處啟幕售樓處啟幕C區(qū)蓄客區(qū)蓄客800-1000組組8月月G1#蓄客蓄客存貨去化存貨去化C區(qū)區(qū)1、5、9開(kāi)盤開(kāi)盤C區(qū)區(qū)2、10、11開(kāi)盤開(kāi)盤6月月9月月10月月1、5、9#持續(xù)銷售簽約持續(xù)銷售簽約50%G1#開(kāi)盤開(kāi)盤G1#銷售銷售并蓄客并蓄客2、10、11#蓄客蓄客G2/3#銷售銷售G2/3#開(kāi)盤開(kāi)盤2、10、11#持續(xù)銷售持續(xù)銷售G區(qū)南側(cè)底商區(qū)南側(cè)底商C區(qū)東側(cè)底商區(qū)東側(cè)底商蓄客蓄客C區(qū)區(qū)12開(kāi)盤開(kāi)盤12#蓄客蓄客3、4#蓄客蓄客存量持

32、續(xù)銷售存量持續(xù)銷售G區(qū)寫字樓銷售區(qū)寫字樓銷售2.2億億C區(qū)公寓銷售區(qū)公寓銷售3.8億億視市場(chǎng)情況推出視市場(chǎng)情況推出其他產(chǎn)品完成其他產(chǎn)品完成1億億2011年推廣階段劃分4月5月6月7月8月9月蓄客籌備期開(kāi)盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期收官銷售期開(kāi)盤前準(zhǔn)備、蓄客售樓處啟幕售樓處啟幕C首批開(kāi)盤銷售交叉G蓄客CC區(qū)第二批開(kāi)盤，寫字樓開(kāi)盤持續(xù)熱銷銷售狀態(tài)銷售狀態(tài)推廣狀態(tài)推廣狀態(tài)戶外、圍擋、道旗、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)為主廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)、紙媒（集中推廣）暖場(chǎng)活動(dòng)、渠道拓展、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、客戶維護(hù)活動(dòng)C區(qū)第三次開(kāi)盤及寫字樓持續(xù)銷售企業(yè)、項(xiàng)目形象樹(shù)立10月11月12月推廣策略推廣策略銷售策略銷

33、售策略銷售要點(diǎn)銷售要點(diǎn) 公寓類產(chǎn)品：公寓類產(chǎn)品： 作為商住兩用型產(chǎn)品，是區(qū)域住宅和辦公產(chǎn)品的補(bǔ)充，首先要放作為商住兩用型產(chǎn)品，是區(qū)域住宅和辦公產(chǎn)品的補(bǔ)充，首先要放大公寓部分豐富的產(chǎn)品類型，項(xiàng)目本身提供的便捷的生活方式，對(duì)項(xiàng)大公寓部分豐富的產(chǎn)品類型，項(xiàng)目本身提供的便捷的生活方式，對(duì)項(xiàng)目的銷售將起到積極的作用。關(guān)鍵點(diǎn)：整合資源、重渠道。目的銷售將起到積極的作用。關(guān)鍵點(diǎn)：整合資源、重渠道。 寫字樓類產(chǎn)品：寫字樓類產(chǎn)品： 項(xiàng)目地處稀土高新區(qū)。因本區(qū)域商務(wù)寫字樓普遍享受產(chǎn)業(yè)政策扶項(xiàng)目地處稀土高新區(qū)。因本區(qū)域商務(wù)寫字樓普遍享受產(chǎn)業(yè)政策扶持，我們也可以爭(zhēng)取當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策影響，使競(jìng)爭(zhēng)處于同一平臺(tái)。以本持，我們也

34、可以爭(zhēng)取當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策影響，使競(jìng)爭(zhēng)處于同一平臺(tái)。以本項(xiàng)目寫字樓爭(zhēng)取政策是基礎(chǔ)，著重在于渠道拓展和大客戶（針對(duì)區(qū)域項(xiàng)目寫字樓爭(zhēng)取政策是基礎(chǔ)，著重在于渠道拓展和大客戶（針對(duì)區(qū)域大客戶進(jìn)行公關(guān)銷售）是銷售寫字樓的核心。大客戶進(jìn)行公關(guān)銷售）是銷售寫字樓的核心。推廣策略推廣策略 倚重本地推廣，異地多點(diǎn)開(kāi)花 活動(dòng)+體驗(yàn)+渠道+跨界綁定事件，使項(xiàng)目持續(xù)成為新聞關(guān)注點(diǎn)；現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)做重點(diǎn)，引導(dǎo)客戶感受。核心策略核心策略推廣策略推廣策略 內(nèi)蒙內(nèi)蒙 山西 推廣范圍：立足包頭，放眼周邊，覆蓋內(nèi)蒙推廣范圍：立足包頭，放眼周邊，覆蓋內(nèi)蒙 包頭周邊包頭周邊包頭包頭周邊客戶也將是本項(xiàng)目的重要來(lái)源，尤其要重點(diǎn)關(guān)注鄂爾多斯推廣策略推

35、廣策略媒體接觸點(diǎn)媒體接觸點(diǎn)紙媒接觸點(diǎn)紙媒接觸點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)接觸點(diǎn)接觸點(diǎn)接觸點(diǎn)接觸點(diǎn)戶外接觸點(diǎn)戶外接觸點(diǎn)活動(dòng)接觸點(diǎn)活動(dòng)接觸點(diǎn)全面信息告知性信息品牌形象貫徹始終齊頭并重階段強(qiáng)化應(yīng)客所需貫徹始終貫穿全程營(yíng)銷接觸點(diǎn)媒體DM運(yùn)用戶外廣告報(bào)紙平面現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)全方位接觸點(diǎn)策略：全方位接觸點(diǎn)策略：告知性信息產(chǎn)品信息品牌形象指示信息產(chǎn)品信息服務(wù)信息產(chǎn)品細(xì)節(jié)信息氛圍感受 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)大活動(dòng)，周周暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)不斷活動(dòng) 長(zhǎng)期投放機(jī)場(chǎng)及高速路牌3塊，市區(qū)路牌5塊，火車站、工地圍擋戶外 以本地為主，覆蓋呼包鄂的重點(diǎn)行業(yè)資源短信 節(jié)點(diǎn)性投放包頭報(bào)紙（內(nèi)蒙古地區(qū)發(fā)行），業(yè)內(nèi)雜志選擇性投放紙媒 5-10月節(jié)點(diǎn)前投放以包頭為主，

36、重要節(jié)點(diǎn)涵蓋呼包鄂地區(qū)直投 5、8、9月新聞?lì)愱P(guān)注節(jié)目電視 4-9月節(jié)點(diǎn)性投放，每天三次廣播 搜房、新浪、包頭房地產(chǎn)均小量投放，重要節(jié)點(diǎn)加大投放量網(wǎng)絡(luò) 跨界資源配合、渠道拓展其他資源推廣媒介組合策略：推廣媒介組合策略：推廣策略推廣策略活動(dòng)策略：現(xiàn)場(chǎng)氛圍促成交活動(dòng)策略：現(xiàn)場(chǎng)氛圍促成交呼包鄂地區(qū)舉行項(xiàng)目推介會(huì)，有的放矢持續(xù)保持現(xiàn)場(chǎng)氛圍交流沙龍結(jié)合客戶需求，提前準(zhǔn)備，重點(diǎn)利用會(huì)所平臺(tái)，體現(xiàn)生活氛圍。直效推介會(huì)直效推介會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)客戶客戶維系維系活動(dòng)活動(dòng)活動(dòng)支持暖場(chǎng)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)直銷推介活動(dòng)客戶維護(hù)活動(dòng)開(kāi)盤、樣板間開(kāi)放、售樓處啟幕等營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)推廣策略推廣策略營(yíng)銷主旨：為實(shí)現(xiàn)本階段的大量蓄客，需大

37、力鋪開(kāi)本地推廣，同時(shí)啟動(dòng)客戶拓營(yíng)銷主旨：為實(shí)現(xiàn)本階段的大量蓄客，需大力鋪開(kāi)本地推廣，同時(shí)啟動(dòng)客戶拓展、推介動(dòng)作，強(qiáng)化營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)。展、推介動(dòng)作，強(qiáng)化營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)。推廣配合：以本地組合渠道造勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)形成營(yíng)銷勢(shì)能。推廣配合：以本地組合渠道造勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)形成營(yíng)銷勢(shì)能。推廣主題：時(shí)代廣場(chǎng)榮耀面世，公寓即將盛裝開(kāi)放為主題吸引推廣主題：時(shí)代廣場(chǎng)榮耀面世，公寓即將盛裝開(kāi)放為主題吸引全城造勢(shì)，高調(diào)亮相全城造勢(shì)，高調(diào)亮相本地鋪開(kāi)，現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)銷，持續(xù)蓄客營(yíng)銷執(zhí)行策略第一階段造勢(shì)期（4-5月）推廣策略推廣策略投放原則：以節(jié)點(diǎn)活動(dòng)為主要推廣手段，配合多渠道營(yíng)銷方式，加快蓄客節(jié)奏。媒體類型 媒體名稱 投放形式 目的 投放比

38、重 主力渠道主力渠道活動(dòng)活動(dòng)活動(dòng)活動(dòng)業(yè)內(nèi)、暖場(chǎng)、拓展業(yè)內(nèi)、暖場(chǎng)、拓展擴(kuò)大市場(chǎng)知名度擴(kuò)大市場(chǎng)知名度配合手段戶外 路牌、戶外、圍擋整幅擴(kuò)大市場(chǎng)聲音短信短信資源分類擴(kuò)大品牌知名度平面包頭晚報(bào)、內(nèi)蒙古晨報(bào)、樓市、新地產(chǎn)、三聯(lián)、財(cái)經(jīng)整版呼包鄂，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力直投呼包鄂高端雜志投遞高端雜志直投深度挖掘潛在的市場(chǎng)客戶網(wǎng)絡(luò)包頭房地產(chǎn)、新浪、搜房首頁(yè)文字鏈持續(xù)釋放項(xiàng)目信息軟宣新聞宣傳項(xiàng)目月刊、媒體宣傳宣傳項(xiàng)目品牌形象第一階段造勢(shì)期（4-5月）媒介選擇推廣策略推廣策略第一階段造勢(shì)期（4-5月）關(guān)鍵動(dòng)作市場(chǎng)形象快速啟動(dòng)市場(chǎng)形象快速啟動(dòng)全部圍擋、戶外、道旗等資源全部啟動(dòng)傳播，擴(kuò)大市場(chǎng)聲音。以時(shí)尚公寓盛裝開(kāi)盤為吸引點(diǎn)，

39、提升市場(chǎng)關(guān)注度。 銷售物料支持銷售物料支持推廣策略推廣策略第一階段造勢(shì)期（4-5月）關(guān)鍵動(dòng)作行業(yè)專家行動(dòng)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)媒體（搜房、包頭地產(chǎn)網(wǎng)）做城市綜合體發(fā)展方向?qū)＜艺搲?，并同步邀約各大媒體參與傳播，迅速擴(kuò)大本地傳播面。論壇主題：第一次：城市綜合體如何帶動(dòng)城市的發(fā)展第二次：包頭市各大商圈形成及未來(lái)發(fā)展研討第三次：未來(lái)生活的居住夢(mèng)想推廣策略推廣策略第一階段造勢(shì)期（4-5月）關(guān)鍵動(dòng)作售樓處啟用儀式推廣策略推廣策略內(nèi)容：邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、媒體、業(yè)內(nèi)人士、意向客戶參加，旨在烘托氛圍，高調(diào)面市。吸引點(diǎn)： 運(yùn)用造云機(jī)、熱氣球等吸引民眾眼球準(zhǔn)備印有時(shí)代廣場(chǎng) 的精美小禮品，到訪即送拓展方式：借助路虎車友會(huì)、寶馬車友會(huì)、

40、行業(yè)協(xié)會(huì)等部門搭建橋梁，實(shí)現(xiàn)圈層營(yíng)銷活動(dòng)；拓展手段：邀請(qǐng)或參與相關(guān)的活動(dòng)，適時(shí)以沙龍、專屬晚宴等形式的推介會(huì)。第一階段造勢(shì)期（4-5月）關(guān)鍵動(dòng)作定向拓展行動(dòng)推廣策略推廣策略營(yíng)銷主旨：寫字樓的蓄客，銷售存量公寓產(chǎn)品。營(yíng)銷主旨：寫字樓的蓄客，銷售存量公寓產(chǎn)品。推廣配合：發(fā)揮直效媒體作用，聯(lián)動(dòng)炒作推廣配合：發(fā)揮直效媒體作用，聯(lián)動(dòng)炒作盛大開(kāi)盤，熱銷持續(xù)盛大開(kāi)盤，熱銷持續(xù)本地鋪開(kāi)，現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)銷，持續(xù)蓄客營(yíng)銷執(zhí)行策略第二階段強(qiáng)銷期 （6-8月）推廣策略推廣策略媒體類型 媒體名稱 投放形式 目的 投放比重 主力主力渠道渠道活動(dòng)活動(dòng)活動(dòng)活動(dòng)開(kāi)盤、拓展、節(jié)點(diǎn)、開(kāi)盤、拓展、節(jié)點(diǎn)、節(jié)日活動(dòng)節(jié)日活動(dòng)維護(hù)客戶，充分發(fā)揮意見(jiàn)

41、領(lǐng)維護(hù)客戶，充分發(fā)揮意見(jiàn)領(lǐng)袖的轉(zhuǎn)介紹能力袖的轉(zhuǎn)介紹能力配合手段戶外 路牌、戶外 整幅 擴(kuò)大市場(chǎng)聲音 傳媒 電視臺(tái)、電臺(tái) 專題、插播 擴(kuò)大品牌知名度 短信 短信 資源分類 擴(kuò)大市場(chǎng)聲音 軟宣 新聞宣傳 項(xiàng)目月刊、媒體炒作 宣傳項(xiàng)目品牌形象 網(wǎng)絡(luò) 包頭房地產(chǎn)、新浪、搜房 首頁(yè)文字鏈 持續(xù)釋放項(xiàng)目信息 直投 呼包鄂高端雜志投遞 高端雜志直投 深度挖掘潛在的市場(chǎng)客戶 平面 包頭晚報(bào)、內(nèi)蒙古晨報(bào)、樓市、新地產(chǎn)、三聯(lián)、財(cái)經(jīng) 整版 呼包鄂傳播，擴(kuò)大影響力 媒介選擇第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）推廣策略推廣策略第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）關(guān)鍵動(dòng)作公寓集中釋放5月初舉辦會(huì)所揭幕儀式，公寓集中認(rèn)購(gòu)，到訪有禮。配合活動(dòng)：

42、開(kāi)盤活動(dòng)開(kāi)盤集中認(rèn)購(gòu)，邀請(qǐng)明星及市政府領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)參加啟幕儀式，聯(lián)合媒體做轟動(dòng)全城，媒體追隨報(bào)道，引起大眾關(guān)注?；顒?dòng)主題：時(shí)代廣場(chǎng)宏篇啟幕，暢想未來(lái)生活推廣策略推廣策略第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）關(guān)鍵動(dòng)作跨界資源應(yīng)用寫字樓蓄客啟動(dòng)主題活動(dòng)：與寶馬入駐、新車發(fā)布會(huì)、價(jià)值探索之旅、行業(yè)協(xié)會(huì)論壇及包頭大型企業(yè)年中會(huì)結(jié)合，提升投資客對(duì)項(xiàng)目投資前景的預(yù)期，迅速積累客戶。推廣策略推廣策略第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）關(guān)鍵動(dòng)作影視藝術(shù)鑒賞行動(dòng)電影季活動(dòng)概述：1.與戛納電影節(jié)同步（6月）2.與熱映影片同步主題3.影音室互動(dòng)游戲開(kāi)放4.提供飲料、小吃活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處影音室活動(dòng)意義：讓時(shí)代廣場(chǎng)銷售中心變成生活不可或缺的一部

43、分推廣策略推廣策略第二階段強(qiáng)銷期（6-8月）關(guān)鍵動(dòng)作雛鷹行動(dòng)家庭生活的重心問(wèn)題下一代教育問(wèn)題活動(dòng)意義： 1.引起家庭關(guān)注與參與 2.以書法、繪畫、涂鴉、環(huán)保為主題 3. 兒童活動(dòng)中心開(kāi)放 4. 知名畫家、書法家助陣，明星效應(yīng)活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處兒童活動(dòng)中心推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略第三階段持銷期（9-10月）關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)品牌入駐簽約儀式品牌入駐簽約儀式促進(jìn)寫字樓產(chǎn)品的銷售促進(jìn)寫字樓產(chǎn)品的銷售通過(guò)活動(dòng)，借助媒體聲音，在市場(chǎng)上通過(guò)活動(dòng)，借助媒體聲音，在市場(chǎng)上形成一定的品牌影響力，給后期寫字形成一定的品牌影響力，給后期寫字樓的銷售增加潛力客戶。樓的銷售增加潛力客戶。63推廣策略推廣策略活動(dòng)目的：放

44、大企業(yè)文化，讓客戶感受到企業(yè)關(guān)懷活動(dòng)目的：放大企業(yè)文化，讓客戶感受到企業(yè)關(guān)懷活動(dòng)內(nèi)容：花園慈善特賣酒會(huì)活動(dòng)內(nèi)容：花園慈善特賣酒會(huì)媒體配合：短信、項(xiàng)目網(wǎng)站、軟文（活動(dòng)后）媒體配合：短信、項(xiàng)目網(wǎng)站、軟文（活動(dòng)后）花園慈善特賣酒會(huì)花園慈善特賣酒會(huì)第三階段持銷期（9-10月）時(shí)尚風(fēng)情季時(shí)尚風(fēng)情季邀請(qǐng)客戶到銷售現(xiàn)場(chǎng)參加互動(dòng)式的體驗(yàn)活動(dòng)，營(yíng)造邀請(qǐng)客戶到銷售現(xiàn)場(chǎng)參加互動(dòng)式的體驗(yàn)活動(dòng)，營(yíng)造良好的賣場(chǎng)氛圍。良好的賣場(chǎng)氛圍。64甜點(diǎn)品嘗甜點(diǎn)品嘗法式餐具展及拍賣法式餐具展及拍賣手工制作手工制作推廣策略推廣策略第三階段持銷期（9-10月）推廣策略推廣策略第四階段年度收官期（11-12月）拉斯維加斯狂歡拉斯維加斯狂歡以

45、賭城拉斯以賭城拉斯維加斯的形維加斯的形式，配合嘉式，配合嘉年華游戲散年華游戲散點(diǎn)，營(yíng)造狂點(diǎn)，營(yíng)造狂歡氣氛歡氣氛老客戶答謝會(huì)老客戶答謝會(huì)老客戶專場(chǎng)，老客戶專場(chǎng)，附送專屬禮品附送專屬禮品推廣費(fèi)用推廣費(fèi)用n按可售房源的銷售任務(wù)來(lái)預(yù)算，銷售額度為7億n前期公寓與寫字樓的推廣比例約占銷售額度的1.5%n計(jì)劃推廣費(fèi)用為：1000萬(wàn)元（不含招商費(fèi)用）本年度供貨值為本年度供貨值為10.8億億客戶資源維護(hù)客戶資源維護(hù)一、會(huì)員制 考慮目前本項(xiàng)目相關(guān)證件尚不齊全，為避免蓄客收錢所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，建議采用成立項(xiàng)目“俱樂(lè)部”，以辦理會(huì)員卡名義進(jìn)行，客戶只需完整填寫入會(huì)申請(qǐng)表中信息即可成為本項(xiàng)目會(huì)員，本會(huì)不收取任何會(huì)務(wù)費(fèi)及活動(dòng)費(fèi)，該卡僅為購(gòu)