山東濰坊城上城項(xiàng)目前期策劃提案_195PPT_信立怡高

1、1濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:2本項(xiàng)目信立怡高所做的工作本項(xiàng)目信立怡高所做的工作5.13-5.205.21-5.306.02-6.10第一階段第一階段 市場(chǎng)調(diào)研第二階段第二階段市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告撰寫第三階段第三階段定位溝通工作內(nèi)容工作內(nèi)容p客戶溝通p地塊考察p收集基礎(chǔ)資料p問卷調(diào)研 p典型項(xiàng)目調(diào)研p專業(yè)人士訪談p客戶訪談p確定研究思路p撰寫項(xiàng)目主體報(bào)告p公司評(píng)審p修改調(diào)整工作內(nèi)容工作內(nèi)容工作內(nèi)容工作內(nèi)容p匯報(bào)p反饋調(diào)整濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:3我們的邏輯思路我們的邏輯思路面臨的問

2、題面臨的問題目標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)回答回答濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:4報(bào)告思維導(dǎo)圖報(bào)告思維導(dǎo)圖客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件宗地價(jià)宗地價(jià)值分析值分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析分析市場(chǎng)案例借鑒市場(chǎng)案例借鑒項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景問題判斷問題判斷 機(jī)會(huì)與策略機(jī)會(huì)與策略整體定位整體定位主要的研究?jī)?nèi)容主要的研究?jī)?nèi)容濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:5開發(fā)背景開發(fā)背景 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 宗地條件分析宗地條件分析 項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件濟(jì)南信立

3、怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:6大量有實(shí)力開發(fā)商瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)二、三級(jí)市場(chǎng)，導(dǎo)致二、三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。山東城市化水平較低，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)等地城市化率剛超過50%，其他一些地級(jí)市城市化率均為達(dá)到中等水平，市場(chǎng)空間巨大。濰坊城市化滯后，有巨大市場(chǎng)空間，有效需求沒有充分釋放。結(jié)合山東地域文化特點(diǎn)，消費(fèi)者購(gòu)房理性化程度較大，市場(chǎng)引導(dǎo)空間較大。濰坊市場(chǎng)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局清晰，市場(chǎng)發(fā)展較快，產(chǎn)品升級(jí)換代較快，品質(zhì)要求較高，好的產(chǎn)品將是占領(lǐng)市場(chǎng)的重要條件之一。項(xiàng)目地處不成熟區(qū)域，又是大盤開發(fā)，面臨的困難重重。開發(fā)商有著強(qiáng)大資金優(yōu)勢(shì)，但從是建筑行業(yè)，房地產(chǎn)開

4、發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏。項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:7客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)2、如何以相對(duì)的低成本投入保證利潤(rùn)、如何以相對(duì)的低成本投入保證利潤(rùn)3、如何打造中建地產(chǎn)品牌、如何打造中建地產(chǎn)品牌1、大盤如何成功啟動(dòng)、大盤如何成功啟動(dòng)濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:8p地塊南端：濰坊市東西交通主干道寶通街；p地塊西端：濰坊市南北交通主干道東方路；p地塊北端：濰坊市東西交通主干道櫻前街；p地塊東端：濰坊市貫通城市南北的過境道路濰縣中路。p東、南、西、北四面均為城市交通主干道，交通順暢。項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位及

5、四至區(qū)位及四至宗地現(xiàn)狀情況宗地現(xiàn)狀情況p 項(xiàng)目地處濰坊市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊靠外環(huán)線，地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境良好，交通便利，是濰坊市未來新城區(qū)的核心組成部分。p 項(xiàng)目地塊為濰坊市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的中心區(qū)，距離市政府、人民廣場(chǎng)不到一公里范圍。濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:9 地塊內(nèi)部場(chǎng)地較為平整。以地塊中部偏東正在施工的市政道路金馬路為界，可將項(xiàng)目地塊分東西兩部分。項(xiàng)目地塊中部，金馬路兩側(cè)以及項(xiàng)目西側(cè)為村民住宅區(qū)，以居民用房為主。項(xiàng)目地塊內(nèi)貫穿一條泄洪溝，起點(diǎn)為地塊西北側(cè)結(jié)點(diǎn)為地塊東南角；東部靠近濰縣中路有高壓電線塔。地塊內(nèi)部情況地塊內(nèi)部情況宗地

6、現(xiàn)狀情況宗地現(xiàn)狀情況濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:10宗地現(xiàn)狀情況宗地現(xiàn)狀情況周邊企事業(yè)單位及公建設(shè)施分布周邊企事業(yè)單位及公建設(shè)施分布p公共配套：人民公園、p事業(yè)單位及政府機(jī)關(guān)：濰坊市人民政府、26軍軍區(qū)、濰坊市軍分區(qū)、公安邊防總隊(duì)、濰坊市安全局、三官?gòu)R警務(wù)室，濰坊市汽車東站。p醫(yī)院：濰坊市第五人民醫(yī)院、濰坊市軍分區(qū)醫(yī)院，規(guī)劃有綜合衛(wèi)生服務(wù)中心。周邊生態(tài)條件分析周邊生態(tài)條件分析周邊居住人口特征周邊居住人口特征p項(xiàng)目地塊地處濰坊市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，為新城開發(fā)地段，周邊沿街道路綠化良好。p項(xiàng)目地塊位于城市規(guī)劃防護(hù)綠地區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃綠化率較高，為開發(fā)

7、居住環(huán)境提供了先決條件。p項(xiàng)目周邊居住人口主要集中在三官?gòu)R社區(qū)與山后徐家社區(qū)內(nèi)，大部分均為當(dāng)?shù)卮迕?。?jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:11宗地現(xiàn)狀情況宗地現(xiàn)狀情況項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊交通組織及人車流線分析交通組織及人車流線分析p項(xiàng)目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)東靠城市過境交通主干道濰縣中路，北臨櫻前街，西臨東方路，南靠寶通街，西距濰坊汽車東站約1公里，。p公交項(xiàng)目周邊公交線路，有18路、58路經(jīng)過。優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、路面狀況良好，有利于車行。劣勢(shì)：公交系統(tǒng)不完善。通往項(xiàng)目地塊的公交線路極少，人行比較不便。由于緊靠外環(huán)路，其中還包涵過境路，對(duì)項(xiàng)目東、南兩邊

8、會(huì)造成一定的噪聲污染。交通優(yōu)劣勢(shì)分析交通優(yōu)劣勢(shì)分析濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:12宗地價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)宗地價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)確定：評(píng)價(jià)指標(biāo)確定：p宜居角度（居住氛圍、景觀、視野等）p地塊自身角度（地理環(huán)境、內(nèi)部現(xiàn)狀等）p資源共享角度（交通、生活配套等）濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:13區(qū)域分割及使用價(jià)值研判區(qū)域分割及使用價(jià)值研判A地塊以距離城市中心最近、距離地塊以距離城市中心最近、距離市政配套最近、周邊環(huán)境優(yōu)越、居市政配套最近、周邊環(huán)境優(yōu)越、居住氛圍良好，適宜高密度住宅產(chǎn)品住氛圍良好，適

9、宜高密度住宅產(chǎn)品的開發(fā)，為項(xiàng)目較好價(jià)值地塊。的開發(fā)，為項(xiàng)目較好價(jià)值地塊。p根據(jù)地塊不同價(jià)根據(jù)地塊不同價(jià)值區(qū)域?qū)⒌貕K劃分為值區(qū)域?qū)⒌貕K劃分為A、B、C、D、E五五個(gè)區(qū)域。個(gè)區(qū)域。E地塊緊靠濰縣中路，視地塊緊靠濰縣中路，視野寬闊，由于濰縣中路為野寬闊，由于濰縣中路為過境路線，來往的大型車過境路線，來往的大型車輛較多，對(duì)地塊的噪聲影輛較多，對(duì)地塊的噪聲影響較大，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀有響較大，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀有高壓電塔，適宜低密度產(chǎn)高壓電塔，適宜低密度產(chǎn)品的開發(fā)，為項(xiàng)目一般價(jià)品的開發(fā)，為項(xiàng)目一般價(jià)值地塊。值地塊。B地塊緊靠寶通街（南外環(huán)），過往車輛較多，西部、南部地塊緊靠寶通街（南外環(huán)），過往車輛較多，西部、南部

10、為成熟的居民社區(qū)，由于項(xiàng)目由此往東規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，為成熟的居民社區(qū)，由于項(xiàng)目由此往東規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，就周邊情況來看，能夠營(yíng)造出一定的商業(yè)氛圍，適宜普通住就周邊情況來看，能夠營(yíng)造出一定的商業(yè)氛圍，適宜普通住宅產(chǎn)品以及商住綜合體的開發(fā)，故為項(xiàng)目次好價(jià)值地塊。宅產(chǎn)品以及商住綜合體的開發(fā)，故為項(xiàng)目次好價(jià)值地塊。C地塊位于櫻前街與金馬路交匯處，北部與地塊位于櫻前街與金馬路交匯處，北部與東側(cè)均有在建項(xiàng)目，是本項(xiàng)目與外部在建項(xiàng)東側(cè)均有在建項(xiàng)目，是本項(xiàng)目與外部在建項(xiàng)目的銜接點(diǎn)，將受一定影響，適宜低密度產(chǎn)目的銜接點(diǎn)，將受一定影響，適宜低密度產(chǎn)品的開發(fā)，為項(xiàng)目次好價(jià)值地塊。品的開發(fā)，為項(xiàng)目次好價(jià)值地塊。D

11、地塊位于地塊位于A、B兩地塊中間位置，兩地塊中間位置，相對(duì)較封閉，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)越、相對(duì)相對(duì)較封閉，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)越、相對(duì)較安靜，適宜高密度住宅產(chǎn)品的開較安靜，適宜高密度住宅產(chǎn)品的開發(fā)，為項(xiàng)目較好價(jià)值地塊發(fā)，為項(xiàng)目較好價(jià)值地塊濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:14項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)估開發(fā)價(jià)值評(píng)估開發(fā)價(jià)值評(píng)估p土地狀況良好。整個(gè)項(xiàng)目地塊平整，現(xiàn)狀建筑物均為低矮平房，無自然條件限制，便于規(guī)模開發(fā)。p日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)等條件良好，適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律，能夠創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適和優(yōu)美的居住生活環(huán)境。p開發(fā)區(qū)中心不可再生絕版地段，居民對(duì)此地認(rèn)

12、可度較高，自住需求旺盛，住宅開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值高；延伸價(jià)值分析延伸價(jià)值分析p地塊住宅的開發(fā)是中建地產(chǎn)公司在濰坊的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，其成功運(yùn)作，將大大提升中建地產(chǎn)在濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)知名度。p項(xiàng)目得到政府部門的支持，會(huì)提升在政府部門的信譽(yù)，有利于其以后在濰坊房地產(chǎn)界的發(fā)展機(jī)會(huì)價(jià)值分析機(jī)會(huì)價(jià)值分析p項(xiàng)目地塊位于東部高新開發(fā)區(qū)，屬于居住用地，規(guī)模較大，便于規(guī)模開發(fā)，且地塊開發(fā)符合濰坊市近期整體規(guī)劃思路。p濰坊城市化水平相對(duì)較低，城市發(fā)展?jié)摿^大，這將為本項(xiàng)目開發(fā)帶來極大利好。濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:15項(xiàng)目宗地分析小結(jié)項(xiàng)目宗地分析小結(jié)p項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)

13、達(dá)，交通便利。p濰縣中路、寶通街車流量較大，會(huì)對(duì)地塊開發(fā)帶來影響。p項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育、餐飲娛樂等配套設(shè)施匱乏，為項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)中心提供了先決條件。p項(xiàng)目地塊整體居住條件良好，地塊內(nèi)部場(chǎng)地平整，居民認(rèn)可度高，吸引中高端客戶群體的能力極強(qiáng)，住宅開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值高；p項(xiàng)目成功運(yùn)作將會(huì)大大提升中建地產(chǎn)在濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)知名度，并鞏固其在濰坊地產(chǎn)界的地位。p項(xiàng)目地塊周邊近兩年內(nèi)將不會(huì)有土地放量，不會(huì)影響到地塊的前期開發(fā)。濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:16項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)p項(xiàng)目總用地總用地1832畝，其中規(guī)劃用地1447畝，為濰坊市二類居住

14、用地，分為A和B兩地塊項(xiàng)目總?cè)莘e率控制在2.5以下A地塊：總用地面積：792740m凈用地面積：667090m道路用地面積：64397m綠化帶用地面積：61253mB地塊：總用地面積：428475m凈用地面積：297216m道路用地面積：74025m綠化帶用地面積：57234m濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:17市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:18市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

15、區(qū)域分布特點(diǎn)區(qū)域分布特點(diǎn) 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)板塊特點(diǎn)傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)下降。城市中心區(qū)域， 政治經(jīng)濟(jì)文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速。經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相對(duì)完善，但各項(xiàng)配套老化，城區(qū)承載壓力過大。配套完善，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強(qiáng)。市政配套較差人文特征濰坊老住戶為主，流動(dòng)人口較少當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口比較多當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動(dòng)人口落戶居多當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動(dòng)人口較少自然環(huán)境老城區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)

16、顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。但有白浪河沿線景觀帶。成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對(duì)較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力。開發(fā)區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整。坊子區(qū)距市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，自然環(huán)境資源一般，尚有待于進(jìn)一步建設(shè)發(fā)展。發(fā)展前景前景一般，若加快舊城改造，該區(qū)域前景看好。發(fā)展前景看好，區(qū)域各項(xiàng)指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段。崛起的區(qū)域，城市各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，前景看好。土地資源較豐富，隨著城市的快速發(fā)展，區(qū)域前景看好。板塊認(rèn)知度一般高較高一般開發(fā)樓盤整體狀況開發(fā)樓盤整體狀況濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地

17、址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:19市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析【濰城區(qū)濰城區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬總建面（萬平米）平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型均價(jià)均價(jià)開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售狀況銷售狀況白浪金沙8高層55平米一室、100-135平米三室38002007年11月90%碧水豪廷8小高層、高層130/150平米三室、160/170平四室33002004年10月70%城市印象2.965多層、高層80/90平米兩室、120/140平米三室2780起價(jià)預(yù)計(jì)6月初尚未銷售格調(diào)陽(yáng)光3.8多層、小高層67平米一室、72-103平米兩室30002007年10月90

18、%華景新城（一期）7.5（總16）多層、高層77-100平米兩室、115-140平米三室31002006年9月93%華實(shí)小區(qū)（二期）2小高層83/94平米兩室、125平米三室28002008年1月19%魯發(fā)名城（一期）6.5（總93）多層80-100平米兩室、100-120平米三室27002005年5月95%玫瑰國(guó)際11多層、高層90-100平兩室、95/110-140平三室未定未定尚未銷售名都百盛園3.75（總6）多層、高層92-99平米兩室、99-131平米三室30002005年10月90%潤(rùn)揚(yáng)新城3（總12）高層40-50平米一室、60-70/91平米兩室30002008年6月尚未銷售潤(rùn)

19、澤苑4多層90-110平米三室24602008年5月25%三友華錦苑（二期）7.65多層80-90平米兩室、120-140平米三室29002008年4月85%萬興隆廣場(chǎng)5.5高層47/76平米一室、76/82平米兩室未定預(yù)計(jì)08年7月尚未銷售西城名都（一期）8.7（總11）多層、小高層50-60平米一室、88-98/140平三室34002005年12月70%鳶都新城（一期）9.76（總40）多層77平米兩室、90-100/123平米三室29002007年9月90%濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:20市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析【奎文區(qū)奎文區(qū)】樓盤

20、名稱樓盤名稱總建面（萬平米）總建面（萬平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型均價(jià)均價(jià)開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售狀況銷售狀況北國(guó)之春9.9高層79-99平米兩室、105-120平米三室30002007年8月80%丹桂里（一期）6.3864（總21.24）高層94平米兩室、103-145平米三室36502007年6月92%帝景灣7.5267高層、多層90/110平米兩室、137-152平米三室38002006年12月70%東方名苑（一期）10（總30）高層80-110平米兩室、103-146平米三室34002007年70%東方明珠13高層80-110平米兩室、120/152平米三室未定未定尚未銷售東方御景1.0

21、362多層、高層90/95平米兩室、130-170平米三室30002006年底74%東昊上河園50多層、高層90-110平米兩室、140平米三室3500未定70%恒易星河（二期）5.5高層94-102平米兩室、113-178平米三室35002006年11月66%江南印象濰州（一期）9.3（總15）多層80-86平米兩室、120-140平米三室280008年5月底尚未銷售君尚綠世界7多層、小高層77-96平米兩室、88/107/130平三室未定預(yù)計(jì)10月尚未銷售領(lǐng)秀華城（三期）8.7多層、高層98-105平米兩室、117/123平米三室32002008年4月80%龍澤名郡6高層、小高層90-10

22、1平米兩室、117-163平米三室35002007年10月70%玫瑰園（一期）7.6（總12）高層、小高層78/81平米兩室、120-142平米三室39002008年5月34%尚城盛和（一期)2（總15）多層90-120平米兩室及三室30002007年底85%盛世豪廷帝景苑（三期）35多層、高層未定未定未定尚未銷售盛世豪廷觀?。ǘ冢?3多層、高層90/114-130平米三室未定預(yù)計(jì)5月底尚未銷售泰華領(lǐng)域5.8高層39-49平米一室35962007年5月80%秀水花苑7.8未定未定未定未定尚未銷售新龍橙堡1.01多層90平米兩室、115/135平米三室2800起未定尚未銷售新新家園（二期）5.

23、7多層80-100平米兩室、127-142平米三室34502008年1月65%雍和家園1.5小高層95平米兩室、123平米三室31802000年5月74%各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:21市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析【開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬總建面（萬平米）平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型均價(jià)均價(jià)開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售銷售狀況狀況備注備注北海公寓7高層87/107平米兩室、93-135平米三室29002007年12月63%鼎邦麗池8.6高層87/102平米兩室、110-139平米三室30002007年12

24、月68%東方春天2.73高層、多層90余平米兩室、120-130平米三室高層3300多層350007年5月（高層）、07年10月（多層）67%多層已售完，高層已售2/3東方世紀(jì)城（一期）8.7（總13）高層、多層90-130平米兩室、105-180平米三室27502007年11月95%泛海城市花園5.2多層、別墅110平米三室、180平米四室40002004年3月90%高速仁和盛廷14.5869未定未定未定未定未售海信蘭郡9.8多層92-108平米兩室、130-147平米三室32002006年11月80%翰林新城（二期）3.78小高層96平米兩室、133平米三室33002007年11月80%和

25、豐城市花園1.9077高層54平米一室、80-90平米兩室2880起價(jià)2007年10月67%匯嘉瑞景園23高層140平米以上三室、全部為大戶型未定未定未售金馬怡園（一期）2.3（總46）多層77-95平米兩室、124/134平米三室32002007年12月82%錦光公寓4.4918高層170-300平米三室3700未定80%單位團(tuán)購(gòu)為主。對(duì)外僅40套九龍山莊（二期）8.6多層、小高層92-162平米三室36002008年4月55%青青家園4.482小高層68平米一室、128/166平米三室未定未定尚未銷售中和香檳花園3.37（總6.87）多層、高層89/96平米兩室、100-148平米三室32

26、002007年12月80%各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:22市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析【坊子區(qū)坊子區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬總建面（萬平米）平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型均價(jià)均價(jià)開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售銷售狀況狀況華安龍鳳花園（一期）9.25（總22） 多層80-90平米兩室、100-140平米三室25002006年85%天同雙羊新城（一期）10.8（總56） 多層90-100平米兩室、124平米三室26002007年12月80%各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)

27、展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:23各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較小高層、高層產(chǎn)品隨著市場(chǎng)的發(fā)育成熟逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)可，消費(fèi)者的居住習(xí)小高層、高層產(chǎn)品隨著市場(chǎng)的發(fā)育成熟逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)可，消費(fèi)者的居住習(xí)慣仍以多層為主，市場(chǎng)上還存在大量多層產(chǎn)品。慣仍以多層為主，市場(chǎng)上還存在大量多層產(chǎn)品。濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)符合濰城區(qū)本地人及工薪階層的基本居住習(xí)慣，目前濰城區(qū)住宅項(xiàng)目仍以多層為主，同時(shí)有少量小高層項(xiàng)目。城市的一個(gè)中心區(qū)域，并且沿虞河景觀帶這個(gè)優(yōu)勢(shì)資源而興起的項(xiàng)目較多，并且該區(qū)域土地資源比較緊張，主要是小高層和高層產(chǎn)品居多。開發(fā)區(qū)對(duì)于產(chǎn)品類型來講比較復(fù)雜，開發(fā)區(qū)土

28、地資源較為豐富，并且與城市中心區(qū)域有段距離，多層、小高層、高層產(chǎn)品云集。該區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，但土地資源也相對(duì)較多，目前在售的項(xiàng)目基本以多層為主。產(chǎn)品比較產(chǎn)品比較濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:24各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個(gè)范圍段之內(nèi)，沒有在產(chǎn)品戶型各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個(gè)范圍段之內(nèi)，沒有在產(chǎn)品戶型上上形成差異化。形成差異化。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)該區(qū)域戶型多以兩室兩廳80-100和三室兩廳110-140為主。與維城區(qū)類似，但該區(qū)域大戶型產(chǎn)品要多一些

29、，有部分項(xiàng)目三室兩廳戶型面積達(dá)到140-160。戶型面積以滿足根本居住的中、小戶型為主，主力戶型面積在90-110之間。該區(qū)域主要以80-100平米的兩室居多，三室戶型的面積也相對(duì)其他區(qū)域較小。戶型比較戶型比較濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:25各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 隨著消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)理念的提升，結(jié)合城市規(guī)劃配套的跟進(jìn)，除坊子區(qū)外，其他三個(gè)隨著消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)理念的提升，結(jié)合城市規(guī)劃配套的跟進(jìn)，除坊子區(qū)外，其他三個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)差距不是很大，尤其是開發(fā)區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價(jià)格也非整個(gè)區(qū)域的均價(jià)，區(qū)域的房?jī)r(jià)差

30、距不是很大，尤其是開發(fā)區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價(jià)格也非整個(gè)區(qū)域的均價(jià)，而是所選擇的調(diào)研項(xiàng)目的分析價(jià)格。）而是所選擇的調(diào)研項(xiàng)目的分析價(jià)格。）濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)目前該區(qū)域的整體房?jī)r(jià)相對(duì)偏低低，均價(jià)大約在3000-3300元左右。該區(qū)屬于濰坊城市中心區(qū)域，是新一輪的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，市政配套完善，市民認(rèn)知度比較高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進(jìn)的地產(chǎn)市場(chǎng)，目前區(qū)域銷售均價(jià)約在3400-3700左右。開發(fā)區(qū)是濰坊正在崛起的區(qū)域，在各類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中都處于一個(gè)比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座對(duì)于該區(qū)域的房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)得到迅速提升，目前該區(qū)域房屋均價(jià)約在3300-360

31、0左右。該區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，房?jī)r(jià)較市區(qū)整體偏低，在售樓盤數(shù)量也較少。目前區(qū)域銷售均價(jià)約在2500-2600左右。銷售價(jià)格比較銷售價(jià)格比較濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:26各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較根據(jù)銷售狀況的比較，四個(gè)區(qū)域的銷售狀況差距不是太大，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查看出，濰坊市民置業(yè)根據(jù)銷售狀況的比較，四個(gè)區(qū)域的銷售狀況差距不是太大，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查看出，濰坊市民置業(yè)沒有絕對(duì)的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進(jìn)行分流。沒有絕對(duì)的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進(jìn)行分流。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)

32、濰城區(qū)在售項(xiàng)目約15個(gè)，占調(diào)查總量的28。該區(qū)域銷售速度比其它區(qū)域相對(duì)較慢，多層產(chǎn)品銷售速度較快，小高層、高層產(chǎn)品的銷售狀況不為樂觀。在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到60-80%。奎文區(qū)目前在售樓盤比較多，約21個(gè)，占調(diào)查總量的40。項(xiàng)目檔次也相對(duì)較高，由于位置的優(yōu)越性，該區(qū)域的銷售狀況比較好。在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到70-80%。開發(fā)區(qū)在售樓盤比較多，約15個(gè)，占調(diào)查總量的28。就目前現(xiàn)狀來講，開發(fā)區(qū)的商品房銷售速度還是比較快的，大多數(shù)項(xiàng)目于去年年底開盤，目前在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到70-80%。由于坊子區(qū)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，在售樓盤數(shù)量也較少。由于價(jià)格較市區(qū)明顯偏低，銷售情況尚可，目

33、前在售項(xiàng)目的整體銷售率能達(dá)到80%左右。銷售狀況比較銷售狀況比較濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:27各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較通過上圖得知，目前市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積區(qū)間為通過上圖得知，目前市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積區(qū)間為90-110平米，占供應(yīng)總量的平米，占供應(yīng)總量的33.23。其次是。其次是110-130平米，占供應(yīng)總量的平米，占供應(yīng)總量的24.95%。再次是。再次是70-90平米，所占比例為平米，所占比例為21.38。從銷售情況來看，銷售量最多的。從銷售情況來看，銷售量最多的也是也是90-110平米，消化率達(dá)將近平米，消化率達(dá)

34、將近80。其次銷售量第二的是。其次銷售量第二的是110-130平米，消化率達(dá)平米，消化率達(dá)63.5。銷售量第。銷售量第三的是三的是70-90平米，消化率達(dá)平米，消化率達(dá)68.7。各面積區(qū)間供應(yīng)銷售情況各面積區(qū)間供應(yīng)銷售情況 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:28市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析對(duì)配套費(fèi)的專項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濰坊市場(chǎng)絕大多數(shù)在售樓盤都向客戶收取配套費(fèi)，且在支對(duì)配套費(fèi)的專項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濰坊市場(chǎng)絕大多數(shù)在售樓盤都向客戶收取配套費(fèi)，且在支付首付款時(shí)必須繳納。付首付款時(shí)必須繳納。但早在2001年中央有關(guān)部門就曾明文規(guī)定，“基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得向業(yè)主收取”（

35、計(jì)價(jià)格2001585號(hào)），濰坊市人民政府濰政發(fā)199534號(hào)文件也做出明確規(guī)定，“新建項(xiàng)目的供熱、燃?xì)馀涮踪M(fèi)計(jì)入房?jī)r(jià)，任何部門和單位不得向業(yè)主收取”。2007年8月9日，濰坊市物價(jià)局與財(cái)政局又聯(lián)合下發(fā)了濰坊市人民政府關(guān)于調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)征收使用管理的通知（濰政發(fā)200749號(hào)），對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收與繳納進(jìn)一步做出了明確規(guī)定“新建項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)全部計(jì)入房?jī)r(jià)，任何部門和單位不得再另行收取”。關(guān)于配套費(fèi)的收取問題關(guān)于配套費(fèi)的收取問題 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:29市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)本項(xiàng)目位于快速發(fā)展的開發(fā)區(qū)

36、，區(qū)域整體環(huán)境較好，且正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段，這為本項(xiàng)目的成功入市提供有利條件。隨著市政府落座開發(fā)區(qū)等因素，區(qū)域房?jī)r(jià)整體上升較快，因此開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間較大，對(duì)本項(xiàng)目也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)與其他區(qū)域相比，整體銷售情況較好，這也證明了客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度。通過對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研得知：通過對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研得知：市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)現(xiàn)狀分析濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:30競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研【九如山莊九如山莊】項(xiàng)目位于市區(qū)東南部九龍山，由濰坊市城市建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)。總建筑面積26萬平米，屬于中檔樓盤。共分兩期

37、開發(fā)，一期為金水苑，總建面為11萬平米，由26棟多層組成，已交房。目前在售的為二期，共15萬平米。由16棟多層和9棟小高層組成，開盤時(shí)間為2008年4月8日。目前均價(jià)為3600元/平米。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:31項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚待完善。只有小區(qū)自身服務(wù)配套，小區(qū)內(nèi)部結(jié)合商業(yè)群房布置社會(huì)會(huì)所，功能包括老年活動(dòng)室、健身房。北部臨街沿街商業(yè)，功能包括：便利店、美容美發(fā)、服裝店、洗衣房等。小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)幼兒園，向北有新華幼兒園。附近有中日友好小學(xué)、櫻園小學(xué)和北海學(xué)校。戶型配比及銷售情況戶型配比及銷售情況戶戶 型型比比 例例

38、主力面積主力面積兩室兩廳約882m、89m、91m、94m、98m、113m三室兩廳約9096m、99m、103m、107m、114m、118m、133m、135 m、147m、153m、156m、162m四室兩廳約2173m、目前剩余房源主要是面積較大的三室兩廳戶型，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售情況及項(xiàng)目銷售人員得知，該項(xiàng)目中小戶型以及100-130m的三室戶型較為暢銷。項(xiàng)目總量為700余套，項(xiàng)目由于區(qū)位較好，且價(jià)位較低，整體銷售情況較好，4月8日開盤至今，已銷售約為55。戶型配比及銷售情況戶型配比及銷售情況配套分析配套分析【九如山莊九如山莊】競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南

39、市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:32營(yíng)銷訴求點(diǎn)營(yíng)銷訴求點(diǎn)以“得山之勢(shì)、依水之鄰、伴花木之香”為營(yíng)銷訴求點(diǎn)，充分展示自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，地處市區(qū)東南部地勢(shì)最高處九龍山，南臨大型園林、天然氧吧濰坊市植物園，西臨水景名勝虞河，向北步行十分鐘即是濰坊市最大的園林廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)?？蛻魳?gòu)成客戶構(gòu)成本項(xiàng)目主要周邊區(qū)域客戶較多，拆遷居民購(gòu)置住房。也有其他區(qū)域的客戶，職業(yè)類型較為分散。從客戶置業(yè)目的來看，以自住客戶居多，投資客較少。優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1：自然環(huán)境較好。地處市區(qū)東南部地勢(shì)最高處九龍山，南臨大型園林、天然氧吧濰坊市植物園，西臨水景名勝虞河，向北步行十分鐘即是濰坊市最大的園林廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)。

40、優(yōu)勢(shì)2：教育配套設(shè)施完善。項(xiàng)目?jī)?nèi)部建有幼兒園，向北有新華幼兒園。附近有中日友好小學(xué)、櫻園小學(xué)和北海學(xué)校。優(yōu)勢(shì)3：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目由上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)形成“一心、一環(huán)、兩軸”的整體規(guī)劃，中央休閑水景公園和兩條綠化景觀帶。由曾獲得“魯班獎(jiǎng)”的優(yōu)秀施工隊(duì)施工。劣勢(shì)：目前價(jià)格相對(duì)較高。在整個(gè)開發(fā)區(qū)在售樓盤中，價(jià)格相對(duì)其他樓盤較高。良好的資源景觀資源及教育配套設(shè)施完善是本項(xiàng)目吸引客戶最大的亮點(diǎn)，尤其良好的資源景觀資源及教育配套設(shè)施完善是本項(xiàng)目吸引客戶最大的亮點(diǎn)，尤其是該項(xiàng)目地處濰坊之龍頭，風(fēng)水較佳?？梢姙H坊客戶對(duì)居住環(huán)境和氛圍有一定是該項(xiàng)目地處濰坊之龍頭，風(fēng)水較佳。可

41、見濰坊客戶對(duì)居住環(huán)境和氛圍有一定的要求，本項(xiàng)目若能充分挖掘自然景觀資源的優(yōu)勢(shì)，將明顯增加客戶的認(rèn)可度。的要求，本項(xiàng)目若能充分挖掘自然景觀資源的優(yōu)勢(shì)，將明顯增加客戶的認(rèn)可度?！拘〗Y(jié)小結(jié)】【九如山莊九如山莊】競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:33鳶都新城位于濰坊市濰城區(qū)北宮街與友愛路相接處，西南朝向89醫(yī)院、濰坊長(zhǎng)途西站，南向正對(duì)清平花園，東北角朝向?yàn)H坊幼教特教師范。占地面積210000平方米，規(guī)劃建筑面積為410000平方米，一期總共34棟多層，1000余套。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （位置圖示） 戶型配比及銷售情況戶型配比及銷售

42、情況戶戶 型型比比 例例主力面積主力面積兩室約10約80m（77.42m、76.78m、78.59m、79.32m）三室約9090-120m（91.99m、97.61m、119.50m）項(xiàng)目于2007年9月26日開盤，目前一期剩余10%-15%左右，從銷售狀況來看，90100平方米左右的中間單元銷售速度較慢，平均在10套/月左右，120左右較大戶型目前剩余較多，據(jù)估計(jì)約在80套左右，項(xiàng)目一期部分被一職專和房管局團(tuán)購(gòu)?！绝x都新城鴛都新城】競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:34配套分析配套分析小區(qū)內(nèi)部配套有會(huì)所、超市、健身廣

43、場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、400米商業(yè)步行街等。周圍有八九醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、市立醫(yī)院、腦科醫(yī)院等公共醫(yī)療配套。客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成 客戶多為項(xiàng)目周邊區(qū)域人群，其中年輕人多為一次置業(yè)，企事業(yè)單位客戶有很多為改善居住環(huán)境為目的的二次置業(yè)。在項(xiàng)目客戶中，團(tuán)購(gòu)客戶占有一定比例，據(jù)了解二期尚未開盤已有部分被濰城工商局團(tuán)購(gòu)。營(yíng)銷訴求點(diǎn)營(yíng)銷訴求點(diǎn)以40萬平方米超大人文社區(qū)領(lǐng)銜西城生活品質(zhì)新境界，“新濰坊、新區(qū)劃、新中心”，突出項(xiàng)目區(qū)位升值潛力，便捷的交通優(yōu)勢(shì)，以及以人為本的設(shè)計(jì)理念與現(xiàn)代建筑的完美融合。 優(yōu)勢(shì)1：項(xiàng)目規(guī)模大，戶型面積區(qū)間范圍也較大，擴(kuò)大了項(xiàng)目整體客戶群體。優(yōu)勢(shì)2：在濰坊外圍大盤中，擁有相對(duì)便利的

44、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)3：超前的規(guī)劃理念，統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一設(shè)計(jì)，規(guī)?；б骘@著，居住成本節(jié)省。優(yōu)勢(shì)4：全面的配套劣勢(shì)1：建筑產(chǎn)品方面鮮見創(chuàng)新與亮點(diǎn)，單從產(chǎn)品方面在濰坊市場(chǎng)不具備競(jìng)爭(zhēng)力。劣勢(shì)2：周圍沒有小學(xué)，而項(xiàng)目自身小學(xué)正在審批中，結(jié)果未知。優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣勢(shì)分析小結(jié)小結(jié)項(xiàng)目鄰近市體育中心，周邊三條道路（友愛路、清平路、臥龍西街）已列入2008年城建改造規(guī)劃，具有一定升值潛力。項(xiàng)目為濰坊大型人文社區(qū)，從設(shè)計(jì)、配套上均略領(lǐng)先與市場(chǎng)，樓盤的宣傳也重點(diǎn)突出 “大”。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，無突出的亮點(diǎn)與特色。項(xiàng)目通過團(tuán)購(gòu)方式解決部分銷售問題，有效緩解了銷售壓力。【鴛都新城鴛都新城】競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研濟(jì)南信立怡高物業(yè)

45、顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:35項(xiàng)目位于奎文區(qū)勝利街以南文化路以西，由濰坊家豪置業(yè)開發(fā)，屬于中高檔樓盤。共分三期開發(fā)，一期已交房，二期即將開盤，三期已奠基。目前在售的為二期（觀?。偨鏋?3萬平米，由4棟多層和6棟高層組成，預(yù)計(jì)6月份開盤，價(jià)格未定，預(yù)計(jì)3800-4000元/平米。三期為帝景苑，總占地為170余畝，總建面為35萬平米，由19棟多層和4棟高層組成。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （位置圖示） 戶型配比及銷售情況戶型配比及銷售情況社區(qū)內(nèi)部配套包括：幼兒園、醫(yī)療所、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳池、多功能會(huì)所。周邊有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、日向友好小學(xué)、奎文區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、濰坊二

46、中、濰坊醫(yī)學(xué)院、市直機(jī)關(guān)幼兒園等配套教育資源；商業(yè)配套有：中百佳樂家、沃爾瑪、盛世商業(yè)公園等；以及人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、濰坊少年宮、市博物館等公共配套。戶戶 型型比比 例例主力面積主力面積三室兩廳一衛(wèi)約1091.83m、106.23m三室兩廳兩衛(wèi)約90114.76m、124.56m、126.95m、129.34m配套分析配套分析【盛世豪庭盛世豪庭】競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:36客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成營(yíng)銷訴求點(diǎn)營(yíng)銷訴求點(diǎn)以“私藏一座城市的奢華”為營(yíng)銷訴求點(diǎn)?？拷莺?，透過自己窗戶便可將虞河美麗風(fēng)光隨時(shí)盡收眼底，這便是“

47、私藏的奢華”。 盛世豪廷依仗虞河這只“手”，將濰坊的房子和房?jī)r(jià)，很輕松地提升了一個(gè)臺(tái)階。優(yōu)勢(shì)1：景觀較好。項(xiàng)目靠近虞河，自然景觀較好。優(yōu)勢(shì)2：戶型設(shè)計(jì)合理。雙觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，部分戶型有三房全南向布局、超面寬南向臥室，方正實(shí)用、功能全面、布局緊湊。劣勢(shì)：價(jià)格較高，在整個(gè)奎文區(qū)乃至濰坊市在售樓盤中，價(jià)格相對(duì)其他樓盤明顯偏高。優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣勢(shì)分析小結(jié)小結(jié)本項(xiàng)目是靠近虞河，同樣是依托景觀資源促進(jìn)了項(xiàng)目的推動(dòng)和價(jià)格的提升。且該項(xiàng)目定位明確，產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合目標(biāo)客戶群的需求特征。因此，在資源景觀較好的同時(shí)，產(chǎn)品是否符合市場(chǎng)需求也是取決于項(xiàng)目能否順利成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素之一。目前認(rèn)購(gòu)的客戶中以個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)商戶為

48、主，也有部分企事業(yè)單位的公務(wù)員。購(gòu)房目的主要是改善居住條件的二次置業(yè)。 【盛世豪庭盛世豪庭】競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:37競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研【市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)】 濰坊客戶對(duì)居住環(huán)境和氛圍有一定的要求，本項(xiàng)目若能充分挖掘自然景觀資源的優(yōu)勢(shì)，將明顯增加客戶的認(rèn)可度。 通過對(duì)目前鳶都新城的分析得知，其完善的區(qū)位配套和良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目銷售較好的重要因素。同時(shí)項(xiàng)目作為40萬平方米的大型社區(qū)，具有明顯的大盤規(guī)模效應(yīng)，且價(jià)格與所在區(qū)域的其他樓盤相比偏低，即該項(xiàng)目產(chǎn)品的性價(jià)比較高。可見大盤的魅力和可見大盤的魅力

49、和景觀資源在濰坊客戶購(gòu)房決策中起到的重要助推作用。景觀資源在濰坊客戶購(gòu)房決策中起到的重要助推作用。 通過對(duì)盛世豪廷的分析得知，在資源景觀較好的同時(shí)，項(xiàng)目定位是否明確、產(chǎn)品是項(xiàng)目定位是否明確、產(chǎn)品是否符合市場(chǎng)需求也是取決于項(xiàng)目能否順利成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素之一。否符合市場(chǎng)需求也是取決于項(xiàng)目能否順利成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素之一。通過對(duì)可比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：通過對(duì)可比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:38市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查及訪談消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查及訪談 市場(chǎng)供需對(duì)比分析市場(chǎng)供需對(duì)比分析 宏觀市場(chǎng)影響分析宏觀市場(chǎng)影響分析濟(jì)

50、南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:39經(jīng)濟(jì)因素(Economic)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)GDP及增長(zhǎng)情況人均可支配收入年末人均儲(chǔ)蓄余額固定資產(chǎn)投資社會(huì)因素(Social)主要人口增長(zhǎng)情況城市化率項(xiàng)目周邊情況技術(shù)因素(Technological)新技術(shù)新工藝新材料政策因素(Political)國(guó)家的政策、法規(guī)城市總規(guī)劃片區(qū)發(fā)展規(guī)劃城 市 化 因 素（Civilization）宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:40經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素宏觀市場(chǎng)總結(jié)宏觀市場(chǎng)總結(jié) 政策因素政策因素社會(huì)因素

51、社會(huì)因素技術(shù)因素技術(shù)因素宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:41房地產(chǎn)新政效應(yīng)分析房地產(chǎn)新政效應(yīng)分析 1、國(guó)家在、國(guó)家在08年將進(jìn)一步加大調(diào)整力度年將進(jìn)一步加大調(diào)整力度 2、房?jī)r(jià)漲幅趨緩是大勢(shì)所趨、房?jī)r(jià)漲幅趨緩是大勢(shì)所趨 3、08年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期 4、二三級(jí)城市的機(jī)會(huì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化、二三級(jí)城市的機(jī)會(huì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化 5、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻增高。、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻增高。濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516

52、號(hào) 網(wǎng)址:42濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 1、根據(jù)半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據(jù)絕對(duì)的地理交通樞紐要塞之地理交通樞紐要塞之地地。2、半島城市群中具備鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)和海港的四個(gè)城市之一，能方便地與省內(nèi)主要城市建與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系立直接經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。 3、濰坊城市定位：以海洋化工、機(jī)械、食品加工為主導(dǎo)的綜合性綜合性制造業(yè)城市，制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐。工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

53、的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:43“東擴(kuò)西延、南控北展東擴(kuò)西延、南控北展”的發(fā)展戰(zhàn)略展的發(fā)展戰(zhàn)略展重點(diǎn)發(fā)展物流業(yè)，努力成為全省乃至華東地區(qū)重要的物流節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，承擔(dān)起全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重頭戲任務(wù) 重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)發(fā)展的高地和一流平臺(tái) 重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的需要 南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，控制重化工業(yè)向南擴(kuò)張，實(shí)施保護(hù)性開發(fā)，發(fā)展特色、生態(tài)農(nóng)業(yè)和輕型工業(yè)，做大做強(qiáng)生態(tài)旅游業(yè) 本項(xiàng)目位于中心城區(qū)、東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和南部山

54、區(qū)控制區(qū)三角地帶，受中心成熟配套的影響，也可盡享南部生態(tài)環(huán)境。 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:44“一圈一圈”“”“兩翼兩翼”“”“三帶三帶”的發(fā)展新布局的發(fā)展新布局“一圈一圈”，即中心城市圈，即中心城市圈。以中心城市為核心，初步形成“一主五副”大城市框架。“兩翼兩翼”，指以高密和諸城為主組成，指以高密和諸城為主組成的東南部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以青州、臨朐為主的東南部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以青州、臨朐為主組成的西南部經(jīng)濟(jì)區(qū)。組成的西南部經(jīng)濟(jì)區(qū)。 “三帶三帶”，即中部膠濟(jì)經(jīng)濟(jì)帶、北部，即中部膠濟(jì)經(jīng)濟(jì)帶、北部沿海經(jīng)濟(jì)帶和南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶。沿海經(jīng)濟(jì)帶和南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶。在此新

55、格局之下，濰坊城市發(fā)展的機(jī)會(huì)更多，多機(jī)會(huì)必然導(dǎo)致城市化水平迅速在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機(jī)會(huì)更多，多機(jī)會(huì)必然導(dǎo)致城市化水平迅速提高，外來流動(dòng)人口將增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。提高，外來流動(dòng)人口將增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:45中心城市空間中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸一心、一環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式的結(jié)構(gòu)模式 “一心”是由月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體“一環(huán)”是長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體“一廊”是白浪河、虞河

56、兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)通道“一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸項(xiàng)目地塊位于一環(huán)以內(nèi)，且東臨項(xiàng)目地塊位于一環(huán)以內(nèi)，且東臨“一廊一廊”和和“一軸一軸”，將來必將成為，將來必將成為配套完善、生態(tài)綠化好、經(jīng)濟(jì)水平較高的宜居區(qū)域。配套完善、生態(tài)綠化好、經(jīng)濟(jì)水平較高的宜居區(qū)域。 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:46“生態(tài)濰坊生態(tài)濰坊” ” 正在建設(shè)正在建設(shè) 濰坊城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)布局形態(tài)概括為“兩橫一縱六片兩橫一縱六片”。 規(guī)劃到2010年，濰坊城市綠城市綠化覆蓋率達(dá)到化覆蓋率達(dá)到4040，人均公園綠地面積達(dá)

57、到12；到2020年，綠地覆蓋率45，人均公園綠地達(dá)到15平方米/人。 項(xiàng)目地塊距離虞河濕地公園項(xiàng)目地塊距離虞河濕地公園（規(guī)劃中）較近，是項(xiàng)目周（規(guī)劃中）較近，是項(xiàng)目周邊配套方面的一大優(yōu)勢(shì)。邊配套方面的一大優(yōu)勢(shì)。 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:47“1515、3030、45”45”的公路網(wǎng)逐步形成中的公路網(wǎng)逐步形成中 實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)內(nèi)的互通，中心城區(qū)到達(dá)昌邑市、昌樂縣、安丘市行政中心實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)到壽光、濰坊港的互通實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)到任何縣市區(qū)的互通項(xiàng)目地塊位于項(xiàng)目地塊位于15分鐘交通圈內(nèi)，與市區(qū)及周邊聯(lián)系緊密，交通便分鐘交通圈內(nèi)，與市區(qū)及周邊聯(lián)系

58、緊密，交通便利，有利于將來居民的出行。利，有利于將來居民的出行。濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:48城市道路系統(tǒng)逐步完善城市道路系統(tǒng)逐步完善 本項(xiàng)目南側(cè)的是快速路系統(tǒng)中的寶通街，北側(cè)是生活性主干路本項(xiàng)目南側(cè)的是快速路系統(tǒng)中的寶通街，北側(cè)是生活性主干路“十一橫十一橫”中的櫻前街，東側(cè)則是快速路骨架中的櫻前街，東側(cè)則是快速路骨架“二縱二縱”中的濰縣路。便利的交通將是中的濰縣路。便利的交通將是本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的一大利好因素。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的一大利好因素。 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:49城市化發(fā)

59、展效應(yīng)評(píng)估城市化發(fā)展效應(yīng)評(píng)估城市形成城市離心增長(zhǎng)城市向心增長(zhǎng)內(nèi)城更新與改造內(nèi)城更新與改造外向擴(kuò)展外向擴(kuò)展郊區(qū)城市化郊區(qū)城市化濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長(zhǎng)形式，本地塊濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長(zhǎng)形式，本地塊項(xiàng)目更是城市外向擴(kuò)展的典型案例。項(xiàng)目更是城市外向擴(kuò)展的典型案例。按照濰坊市目前城市發(fā)展趨勢(shì)，未來項(xiàng)目周邊將繼續(xù)擴(kuò)展，其相關(guān)配套也將逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的新組成部分。 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:50土地市場(chǎng)供應(yīng)分析土地市場(chǎng)供應(yīng)分析 6號(hào)地塊前欒村地塊（占地1.31公頃，建筑面積4.05平方米的商住用地），

60、將可能與項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目規(guī)模較大，將會(huì)是濰坊第一大盤，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不可比擬。 項(xiàng)目所處位置決定，白浪河區(qū)域舊城改造產(chǎn)生的部分外遷居民將是本項(xiàng)目的客戶群之一。 濟(jì)南信立怡高物業(yè)顧問有限公司 地址:濟(jì)南市山大路201號(hào)創(chuàng)展中心5樓516號(hào) 網(wǎng)址:51各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)前景市場(chǎng)前景地段環(huán)境市政配套人文特征濰城區(qū)傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟(jì)中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)下降老城區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。但有白浪河沿線景觀帶市政配套相對(duì)完善，但各