論我國物權法中的區(qū)分原則

1、論我國物權法中的區(qū)分原則論我國物權法中的區(qū)分原則沙洵一、區(qū)分原則概述（一）負擔行為與處分行為的分離是區(qū)分原則的基本內(nèi)容所謂區(qū)分原則（ Trennungsprizip），是指 "發(fā)生物權變動時， 物權變動的原因與物權變動的結(jié)果作為兩個法律事實， 他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則 " ，區(qū)分原則是物權行為理論的基本原則之一，最先為德國民法所確立。根據(jù)物權行為理論的觀點， 以物權變動為目的的法律行為應當分解為"負擔行為"（ Verpflichtungsgesch?fte ） 與 " 處 分 行 為 "(Verf ügungs

2、gesch?fte) 。負擔行為是指民事主體向相對人承擔某種作為或者不作為義務的法律行為，如在租賃關系中，出租人須將自己占有的租賃物交付給承租人，則出租人便為自己設立了一個交付行為的負擔。而處分行為則是民事主體將自己的某種權利進行變更、轉(zhuǎn)讓或者拋棄等法律行為。以下就一個簡單的以轉(zhuǎn)移物的所有權為目的的買賣合同舉例來說明負擔行為與處分行為在物權變動中所處地位。甲與乙簽訂了關于一批貨物的買賣合同，根據(jù)債法的一般原理， 只要當事人意思表示一致，合同即告成立并生效， 自合同生效之時起，買賣合同雙方均受債法上義務的約束， 即賣方通過債權行為為自己設立了一個交付貨物的負擔，但由于債權行為已經(jīng)生效， 該負擔就

3、是一個獨立的民事法律行為。該合同簽訂后，由于某些原因，賣方只有在數(shù)日后才具備履行該買賣合同的能力，因此當數(shù)日后賣方將貨物實際交付買方時，貨物的所有權方告轉(zhuǎn)移， 賣方自此完成了合同的履行。在交付貨物時， 賣方是根據(jù)自己交付貨物的意思完成了對合同項下貨物的處分， 因此該處分行為獨立并區(qū)別于前一個基于債權債務關系而產(chǎn)生的負擔行為，亦是獨立的民事法律行為。因此，在該買賣合同中， 存在著兩個獨立的民事法律行為，即 " 負擔 " 與" 交付 " 。同理，在對不動產(chǎn)進行交易時，負擔行為表現(xiàn)為出賣人須負有協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)權變更登記的義務， 而處分行為就是出賣人根據(jù)自

4、己的意思辦理不動產(chǎn)權變更登記手續(xù)。通過以上的分析， 我們可以得知： 負擔行為在整個合同履行中處在基礎的地位， 交付行為因為負擔行為的產(chǎn)生而產(chǎn)生， 因此，負擔行為也被稱為 " 原因行為 " 或者 " 基礎行為 " ，其體現(xiàn)為請求權。處分行為是對物權實際轉(zhuǎn)移、 變更的法律行為，是交易行為產(chǎn)生的后果，因此也被稱為 " 結(jié)果行為 " ，體現(xiàn)為對物的支配權。負擔行為與處分行為的區(qū)別就在于， 負擔行為產(chǎn)生一項或多項請求權，而處分行為 " 并不是以產(chǎn)生請求權的方式，為作用于某項既存的權利做準備， 而是直接完成這種作用行為。 "

5、區(qū)分原則揭示了債權債務的發(fā)生并不直接導致物權變動的基本原理， 它允許當事人對負擔行為的效果與處分行為的效果規(guī)定不同的條件，為我國制定物權法提供了充分的理論依據(jù)。（二）區(qū)分原則的基本要求1、原因行為的生效要件必須與合同的生效要件一致。作為原因關系的負擔行為隨合同的成立而設立，由于其相對于處分行為的獨立性， 故負擔行為的生效并不依賴于處分行為的成就， 據(jù)此，負擔行為的生效要件應與合同的生效要件相符。根據(jù)合同法的規(guī)定， 買賣合同是典型的諾成型合同，只需合同雙方當事人意思表示一致， 該合同就成立并生效。 反過來說，并不能因為結(jié)果行為未能成就而就此否認債權行為的效力， 對于合同的被違約一方來說， 其債權

6、請求權就會因為合同的無效而得不到保護，危害了交易安全。2、處分行為的生效要件必須符合物權變動的生效要件。 物權變動的生效要件包括： 標的物的特定化且可以履行、 經(jīng)過物權公示。 動產(chǎn)的交付與不動產(chǎn)登記是物權的公示原則的基本要求，經(jīng)過公示的物權變動才具備對抗第三人的效力。交付標的物與進行物權變更登記也是物權受讓人行使物權的法律基礎。（三）原因與結(jié)果關系在各國立法模式上的比較由于各國立法上對物權變動的原因與結(jié)果關系的規(guī)定各不相同， 筆者簡單羅列各主要國家的立法模式作一比較說明。1、債權意思主義的立法模式。該立法模式為法國所采用。法國民法典第1538 條規(guī)定：" 當事人一經(jīng)對標的物與價金協(xié)議

7、一致，即使標的物尚未交付， 價金尚未支付， 買賣即告完全成立，且買受人對出賣人依法取得標的物的所有權。" 根據(jù)該規(guī)定可以看出， 法國民法典并未嚴格區(qū)分原因與結(jié)果關系， 物權于合同成立時發(fā)生轉(zhuǎn)移，雖然法國在民法典施行后也頒布了不動產(chǎn)登記的法律制度， 但是由于法國采用形式主義登記的模式，不動產(chǎn)物權變更登記僅具備確認或者證明的效力， 并不影響物權變動的生效， 不經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權變更在當事人之間自合法的契約成立之時起生效， 但不具備對抗第三人的效力。法國民法典采用債權意思主義的根源在于其堅持 " 廣義財產(chǎn)論 " ，由于 " 廣義財產(chǎn)論 " 并未對財產(chǎn)

8、種類做出明確、 具體的劃分， 因此較為籠統(tǒng)的債權意思主義就成為了物權變動模式的必然選擇。 債權意思主義有其固然的優(yōu)點， 如簡化交易手續(xù)等。但是在一些德國法學家看來，債權意思主義存在的邏輯性錯誤是相當明顯的。德國法學家曾經(jīng)舉過這樣一個例子： 兩個自然人就某動產(chǎn)達成了交易的契約， 根據(jù)法國民法典第 1538 條的規(guī)定，該動產(chǎn)的物權于契約成立之時便轉(zhuǎn)移給買受方， 但在合同履行前， 出賣人突然喪失了民事行為能力， 導致該動產(chǎn)無法依約交付，在此情況下， 買受人既取得了該動產(chǎn)的所有權，又沒有取得該動產(chǎn)得所有權， 這無疑是極為荒謬的法律后果。對此， 法國民法典似乎沒有更好的解決辦法。 另外，未經(jīng)登記的物權變

9、動使得第三人無從知道物權已發(fā)生變動的效力， 這使得現(xiàn)實中交易風險劇增， 不利于對第三人利益的保護。2、公示對抗主義的立法模式。日本民法典采該模式。日本民法典第 176 條至第 178 條是對物權變動模式的規(guī)定。 其中第 176 條規(guī)定了物權變動模式的原則，即 " 物權的設定及移轉(zhuǎn)，只因當事人的意思表示而發(fā)生效力。 " 第 177 條規(guī)定了不動產(chǎn)物權的取得、 喪失及變更非經(jīng)登記，不得對抗第三人。該兩條規(guī)定與法國民法典所確立的精神一脈相承，但是隨后的第 178 條關于動產(chǎn)物權變動模式上相對于債權意思主義有了新的突破。 該條規(guī)定： " 動產(chǎn)物權的讓與，除非將該動產(chǎn)交付，

10、 不得以之對抗第三人。 "日本民法典已經(jīng)注意到了 " 交付 " 對動產(chǎn)物權變更的意義，也已經(jīng)意識到了原因與結(jié)果的區(qū)分， 但是由于受到民法典第 176 條原則性規(guī)定的束縛，對于原因與結(jié)果的區(qū)分并不徹底。3、債權形式主義的立法模式。該模式為瑞士、奧地利民法所采用。在該立法模式下，物權變動不僅需要當事人在債權關系上達成的合意，物權公示也是物權發(fā)生變動的生效要件。 該模式與前兩種立法模式的區(qū)別在于， 不僅承認了債權關系對物權變動效力的影響， 同時將物權變動生效時間界限推遲到物權公示之時。 債權形式主義承認了物權與債權的相對獨立性， 對原因關系與結(jié)果進行了區(qū)分， 較前兩種立

11、法模式來說更為合理。4、物權意思主義的立法模式。該模式僅為德國立法所采用。 由于德國法認為負擔行為與處分行為是兩個完全獨立的法律事實， 那么這兩個獨立的法律行為自然應由兩個不同的意思表示產(chǎn)生：既然負擔行為直接來源于債權行為， 那么處分行為又因何而生？這就引出了德國民法上一個重要的概念， 即" 物權契約 " 。德國民法典第 873 條第一款規(guī)定： " 為轉(zhuǎn)讓土地所有權，為以某項權利對土地設定負擔， 以及為轉(zhuǎn)讓此種權利或?qū)Υ朔N權利設定負擔， 權利人和相對人之間必須達成關于發(fā)生權利變更的合意（ Auflassung ），并且必須將權利的變更登記于土地登記簿，但法律另有規(guī)

12、定的除外。 " 德國民法典第 929 條規(guī)定： " 為轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)的所有權，所有人必須將該物交付給取得人， 并且所有人和取得人必須達成關于所有權轉(zhuǎn)移的合意 (Einigung) 。" 以上兩條規(guī)定中的 " 合意 " 即指物權契約，亦指 " 物權合意 " 。德國民法對物權變動規(guī)定最明顯的特征就是，在發(fā)生物權變動時，不僅不動產(chǎn)須經(jīng)登記、 動產(chǎn)需交付， 而且合同雙方當事人須就物權變動達成合意， 也就是獨立的物權意思表示。物權發(fā)生變動的直接原因并不是雙方就物權變動所達成的債權合同， 而是該物權合意直接產(chǎn)生的法律后果。二、區(qū)分原則在物權法

13、中的體現(xiàn)（一）區(qū)分原則對以往司法實踐的影響鑒于我國立法上長期沒有關于不動產(chǎn)物權變更的正式立法， 對這方面的法律適用總是存在一定程度上的困擾。 盡管法律無明文規(guī)定， 但是在實踐中，我國法院仍然在一定程度上采納了區(qū)分原則的觀點并在審判中加以運用。 如最高人民法院于 1995 年印發(fā)的關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答 第 12 條規(guī)定： " 轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定， 到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)， 一方拖延不辦， 并以未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持， 應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)

14、。 " 該條規(guī)定事實上認可了土地使用權轉(zhuǎn)讓合同效力與土地使用權變更的分離，合同并不因為無法辦理變更登記而無效，這就等于確認了債權合同獨立于物權變動。當物權變動無法實現(xiàn)時，債權合同仍是有效的，因此當事人仍然負有繼續(xù)履行合同的義務。 當土地使用權出讓方根據(jù)自己的物權意思表示辦理了變更登記后， 土地使用權的變更方告完成。 但由于時代的局限性，該解答也存在一些自我矛盾的情況，如第 14 條規(guī)定：在沒有辦理變更登記的情況下，出讓人與多人簽訂的出讓土地使用權合同應為無效。但根據(jù)合同法的一般原理，只要雙方當事人的意思表示一致， 買賣合同即告成立并生效，該解答顯然將辦理登記作為合同生效要件， 從而又

15、背離了區(qū)分原則。 近年來隨著區(qū)分原則的普遍被接受與 物權法的正式頒行，這些規(guī)定已經(jīng)沒有什么適用價值了。（二）區(qū)分原則在不動產(chǎn)物權變更中的體現(xiàn)在物權法制定以前，我國法學界對物權法是否應當采納區(qū)分原則也存有著爭議。如王利明教授認為： " 物權與債權在性質(zhì)上是有別的，但取得這兩種權力的法律行為的性質(zhì)在絕大多數(shù)情況下并無明顯區(qū)別。 也就是說，物權和債權的設定在很多的情況下， 都可以以同一個債權合同為基礎。債權行為的效力直接決定交付行為的效力。 " 基于以上的觀點，在王利明教授主持編寫的中國民法典草案建議稿 中也沒有采納物權變動的區(qū)分主義原則， 僅規(guī)定了不動產(chǎn)物權變動以登記為原則，動

16、產(chǎn)變動以交付為原則。而持反對意見的學者則主張 物權法應采納區(qū)分原則。如梁慧星教授負責起草的物權法草案中就明確規(guī)定了 " 以發(fā)生物權變動為目的的原因行為，自合法成立之時生效。 在不能發(fā)生物權變動的結(jié)果時， 有過錯的當事人應當承擔違約責任。 " ，因為" 如果合同無效，則合同沒有任何的約束力，一方當事人就可以毫無顧忌地違約，而另一方當事人對此毫無救濟的請求權， 這一做法顯然不利于保護合同當事人中守約一方的利益。" 盡管學術上的分歧無法在短時間內(nèi)消除，但是我們可以看到的是， 正是由于區(qū)分原則具備相當?shù)目茖W性， 才能使其為大多數(shù)人所接受， 從而必然性地被納入到物

17、權法的正式文本中。物權法第十五條規(guī)定： " 當事人之間訂立有關設立、 變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外， 自合同成立時生效； 未辦理物權登記的， 不影響合同效力。 " 盡管正式文本與學者建議稿在文字表述上存在差別，但其內(nèi)在立法精神確實符合了區(qū)分原則的要求 - 即不動產(chǎn)物權變動原因與結(jié)果的分離，合同效力獨立于物權變動效力。（三）物權法對擔保法中所采折衷主義的修正所謂折衷主義，是指 " 在承認債權意思主義的同時，承認物權變動中的公示原則， 并把物權公示作為合同生效條件的觀點。 " 由于債權意思主義存在理論上的缺陷， 一些學者

18、便提出折衷主義的觀點，加強了物權公示在物權變動中的作用，意圖彌補這些缺陷。我國擔保法第四十一條規(guī)定： " 當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記， 抵押合同自登記之日起生效。 " 第六十二條第 2 款規(guī)定：" 質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權人占有時生效。 " 可以看出，我國擔保法正是采用了折衷主義的觀點。擔保法上述兩條規(guī)定中所含缺陷顯而易見，以抵押權為例， 甲以自己所有的房屋一間抵押給乙，但未辦理抵押登記，數(shù)日后，甲再將相同的房屋抵押給丙，甲與丙隨后辦理了抵押登記。后甲無法清償?shù)狡趥鶆眨?乙向甲主張抵押權時，甲卻可以依照擔保法第四十一條的規(guī)

19、定，以抵押未辦理登記為由主張抵押合同無效，甲對此并不承擔責任，這時乙的權益就無法得到救濟，對乙來說，其承受的風險極大，因此擔保法第四十一條對保護未辦理抵押登記的抵押權人的利益來說是不利的。同理， 擔保法第六十二條也存在類似的問題，不再贅述。正是由于擔保法存在上述缺陷，我國物權法中的擔保物權編對其作了重要修正。 物權法第一百八十七條規(guī)定： " 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的， 應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。 " ；第二百一十二條規(guī)定： " 質(zhì)權自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設立。 " 物權法的上述規(guī)定

20、從法律上實現(xiàn)了作為原因關系的抵押合同、 質(zhì)押合同與擔保物權設立的結(jié)果相分離， 擔保物權的設立不影響抵押合同與質(zhì)押合同的效力，當擔保物權未能設立時，作為原因關系的抵押合同與質(zhì)押合同仍是有效的。因而當發(fā)生前述案例中的情況時， 前一個抵押權人或質(zhì)權人仍可以就該抵押合同或質(zhì)押合同追究債務人的違約責任。三、我國物權法是否采納了物權變動的無因性理論（一）物權行為無因性理論的起源及內(nèi)容簡述物權變動 " 無因性 " 也稱為 " 抽象性原則 " （Abstraktionsprinzip ），是指物權行為在其效力結(jié)果上不依賴其原因行為而獨立成立， 即原因行為的無效或者撤銷不

21、能導致物的履行行為的當然無效和撤銷。 11 物權行為的無因性是德國歷史法學派代表人物薩維尼的物權行為理論重要的組成部分之一，為德國民法典所采納。德國法學家梅迪庫斯指出：" 無因原則旨在使取得人可以不必對其前手們之間的原因行為進行考察。這些原因行為的無效， 不應影響讓與人享有權利。民法典旨在通過無因原則，維護法律交往的方便性和安全性。 "12 在采用物權行為理論的德國民法中，抽象性原則與區(qū)分原則有著必然的內(nèi)在聯(lián)系， 可以說，正是由于抽象性原則的存在，原因與結(jié)果的分離才成為可能， 而區(qū)分原則就是抽象性原則在物權變動時在外觀上最直接的體現(xiàn)，也是抽象性原則在邏輯上的必然結(jié)果。在薩維

22、尼看來，債權關系并非導致物權變動的" 正當?shù)脑?" ，他所稱的 " 正當?shù)脑?" 應當是指 " 打算通過交付而讓與所有權的 ' 讓與人的意思'" 。13 他說： " 正當?shù)脑颍缸屌c所有權的意圖外，再沒有什么了。因而交付，就是為了讓與所有權的意圖而實施的。 " 薩維尼在其所著的現(xiàn)代羅馬法體系中闡述了物權契約理論，他認為： " 在物權法上，契約這一概念并不亞于在債券法上運用得廣泛。 例如，交付即具有契約概念的一切特征， 因而是一個真正的契約， 因此物權契約是獨立的、區(qū)別于債權契約的。

23、 質(zhì)言之，交付本身，便蘊含了占有標的物和轉(zhuǎn)移所有權的雙方當事人的意思。 "14 薩維尼將 " 正當?shù)脑?" 與交付行為相結(jié)合， 抽象出了物權契約， 其所述的物權契約具備民法上契約的一切特點， 包括轉(zhuǎn)移所有權的意思表示，即物權合意與現(xiàn)實的交付，因此物權契約便具有獨立于債權契約的特點。物權的合意在物權變更過程中之所以帶有抽象性，是因為物權的合意總是與物權形式主義要件結(jié)合在一起，如果沒有通過動產(chǎn)的交付行為與不動產(chǎn)物權變更登記， 物權的合意是無法顯現(xiàn)出來的，這便是薩維尼的物權契約理論的核心內(nèi)容。從歷史上看， 自物權行為理論產(chǎn)生伊始， 反對的聲音就從未停止過。 德國法官吉

24、耶克的觀點最具代表性。他以一個購買手套的例子來舉例說明物權行為的不合理性。他說： " 一個人去商店買一雙手套， 他本可以一手交錢一手拿貨， 可他必須瞪大眼睛提防著要發(fā)生的三件事： 1、這是在訂立一個債法上的合同， 因此產(chǎn)生的債務關系要清償履行； 2、締結(jié)了一個與其法律原因完全脫離的以所有權轉(zhuǎn)移為目的的物權契約。 3、在上述兩個法律行為之外， 必須進行雖然是一項法律' 動作 ' 但不是法律行為的交付。 這些不是純屬虛構嗎？ " 因此，" 那（物權行為理論）簡直是在理論上對生活的強奸。 "15 其他反對物權行為無因性理論的法學家們也認為， 物

25、權合意的概念是薩維尼人為擬制與虛構出來的， 在現(xiàn)實的交易中根本不存在， " 因為現(xiàn)實生活中只存在一種法律關系，即買賣關系，不可能存在三種關系。 " 況且，交付與登記只是履行合同的事實行為， 根本不是物權行為理論所認為的法律行為， 不能適用法律行為的一般規(guī)定， 在法律適用上也存在著問題。 16 而且物權行為理論過于玄妙，違背交易常識，不僅普通百姓無法理解， 就連法官在理解時也存在障礙。（二）我國物權法是否承認抽象性原則德國民法典 中的物權行為包括三個方面的構成要件， 即區(qū)分原則、 形式主義要件與抽象性原則，若要成就一個完整的物權變動過程， 必須同時具備上述三個要件。德國民法典

26、第 837 條規(guī)定，不動產(chǎn)變動與設立負擔必須滿足雙方當事人達成了物權合意與辦理登記這兩個要件， 是抽象性原則在法律上體現(xiàn)的典范。 我國物權法第十四條與第十五條規(guī)定了不動產(chǎn)物權變動的構成要件。第十四條規(guī)定： " 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 " 該條是物權公示原則的要求， 也就是不動產(chǎn)物權變動中的形式主義要件。物權法第十五條則是不動產(chǎn)物權變動采區(qū)分原則的規(guī)定，與德國民法典第 837 條相比，我國物權法并未明文規(guī)定不動產(chǎn)物權變更須當事人達成 " 物權合意 " ，故可推知，我國物權法并沒有承認物權

27、行為理論中的抽象主義原則，而采用了債權形式主義的觀點。筆者認為，立法者之所以未對物權合意做出明文規(guī)定首先應是出于法律的通俗化與便于理解的目的而考慮的； 其次，法學界對無因性理論的合理性仍存爭議，贊成方與反對方各執(zhí)一辭，故其優(yōu)劣尚無定論， 就此在法律中確定物權行為理論之舉未免草率。 且不論反對物權行為無因性的觀點是否能站得住腳， 但一個現(xiàn)實的問題還是存在的，那就是物權行為理論的高度抽象性特征在理解上確實存在一定的障礙， 也不符合我國民間的交易習慣。由于我國并沒有物權行為無因性理論的法律傳統(tǒng)， 所以在立法中既要考慮到維持原先交易習慣，又要改變?nèi)藗儗ξ餀嘧儎拥膫鹘y(tǒng)觀念，就提出了更高的立法技術要求。因

28、此，采用債權形式主義的物權變動模式仍是目前最合適的選擇。其原因在于： 1、從理論的角度上看，債權形式主義并未完全否認 " 物權合意 " 的存在，至少在物權變動需要合意這一點上是一致的， 它們之間的區(qū)別在僅于合意達成的時間。 物權行為理論中的 " 物權合意 " 與物權公示行為緊密結(jié)合，存在于債權行為成立并生效之后， 正如王澤鑒教授所指出的那樣： " 如果要問物權的獨立意思表示在哪里？那么就可以回答說在他的表現(xiàn)形式里，物權的獨立意思與不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付的關系， 是內(nèi)容和形式的關系。 "17 而債權形式主義的 " 物權合意

29、 " 就已經(jīng)包含在債權意思表示中，在債權形為成立伊始便已成就，因為 " 在一個買賣契約中， 從要約到承諾直至契約成立并生效，當事人的意思表示不但包括債權請求權的意思表示，還包括希望物權發(fā)生轉(zhuǎn)移的內(nèi)在要求和外在表示 "18 。2、債權形式主義堅持原因關系與物權變動相分離， 將物權公示作為物權變動的生效要件，同時也將物權變動效力系于債權合同，避免了 " 基于錯誤的交付也是有效的 " 的情況發(fā)生，保護了交易安全； 3、債權形式主義符合了中國的國情， 對廣大群眾而言易于理解， 繼承了我國先前立法中所確立的物權公示原則， 有助于法律的貫徹實施。四、區(qū)分原

30、則的司法實踐意義（一）在商品房屋買賣中保護非違約當事人的債權請求權，實現(xiàn)更高層次的司法公正根據(jù)債權契約的一般原理， 商品房買賣合同自成立之日起生效， 而產(chǎn)權變更登記則可能由于多種原因而不能實現(xiàn)。 隨著商品房屋的價格不斷上漲，賣房者為獲取更多的收益， 一房二賣的行為時有發(fā)生， 在此情況下， 就肯定只能有一個買受人能取得商品房屋的所有權， 當順位在后的買受人辦理了房屋產(chǎn)權登記時， 順位在先的買受人所訂立的合同事實上已經(jīng)成為了履行不能， 這樣對順位在先的買受人來說顯失公平。 在未確立區(qū)分原則的立法模式下， 該房屋買賣合同即隨無法辦理物權變更而無效， 使得被違約方喪失了法律救濟的權利。而在確立區(qū)分原則

31、的立法模式下，對順位在先的房屋買受人而言， 雖房屋所有權不能取得，但是該房屋買賣合同仍是有效的， 他們?nèi)匀豢梢孕惺箓鶛嗾埱髾啵?從而追究出賣方的違約責任來實現(xiàn)自己的權利。 區(qū)分原則在物權法上的確立，為人民法院審理該類案件提供了最直接的法律依據(jù)，有助于司法公正的實現(xiàn)。（二）保護第三人利益，維護正當交易秩序在確立區(qū)分原則的立法模式下， 原因行為成立并生效后，可能存在合同標的物被第三人占有的情況，那么物的所有權人與第三人之間的買賣合同的效力究竟如何界定， 這就涉及到對第三人利益保護的問題。 同樣以商品房屋買賣為例， 順位在后的買受人在辦理變更登記后， 就成為該房屋的實際所有權人， 在債權主義立法模式

32、下， 順位在前的買受人可以起訴至法院， 以物權變動在買賣合同生效之時便告成就為由， 要求將該房屋仍歸自己所有。在物權法實施以前，法院在處理該類糾紛時很可能判決后一買賣合同無效，并撤銷在后的房屋產(chǎn)權登記， 這樣的話，順位在后的買受人的利益就無從保障， 而這樣的做法在以往的司法實踐中也確實存在。 而事實上，發(fā)生在后的買賣合同是完全有效的， 其符合合同法上對買賣合同生效的所有要件， 況且根據(jù)區(qū)分原則，債權合同并無撤銷物權公示的效力。 在近年來的司法實踐中，隨著區(qū)分原則的逐漸被接受，以上所述的有違法理的判決已經(jīng)大為減少。 而本次物權法最終確立了區(qū)分原則，今后在這方面的法律適用不應再有任何異議。（三）物

33、權法的溯及力問題前文已述，物權法對擔保法第四十一、六十二條作了修正， 根據(jù)新法優(yōu)于舊法的適用原則，擔保法原有的與物權法相沖突的規(guī)定事實上已經(jīng)失效。 現(xiàn)實交易中， 當事人在訂立擔保合同與抵押登記或質(zhì)物交付通常存在一定的時間差，那么在 2007 年 10 月 1 日之前訂立的擔保合同，而在 2007 年 10 月 1 日后當事人仍未辦理抵押登記或者交付質(zhì)物的， 擔保物權是否已經(jīng)設立？這就涉及到了法律的溯及力問題。 一般來說，為彰顯法的指引作用與公定力， 法律一般不溯及既往，但為了更好地保護當事人的權益，" 有利追溯 " 作為 " 法不溯及既往 " 原則的例外也普遍被接受，我國立法法第八十四條也明文規(guī)定了： " 法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、 規(guī)章不溯及既往， 但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益而作的特別規(guī)定除外。 " 鑒于此，筆者認為，既然物權法第一百八十七、 第二百一十二條所確立的區(qū)分原