某房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位分析報(bào)告

1、感謝！ 感謝貴公司讓敝司參與這個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)前期與貴公司的初步溝通協(xié)商，基本了解貴公司對(duì)項(xiàng)目的期望和要求。 對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)論是從地段、商業(yè)規(guī)模、環(huán)境都是武宣首屈一指，因此項(xiàng)目的產(chǎn)品定位有無(wú)限的可能性，但基于開(kāi)發(fā)商快速回籠資本和后期管理運(yùn)營(yíng)的前提，項(xiàng)目在調(diào)研的過(guò)程中，對(duì)酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)的可行性進(jìn)行了分析，重點(diǎn)論證本項(xiàng)目商業(yè)可操作性及可行性。武宣縣老百貨大樓地塊市場(chǎng)調(diào)研及定位分析報(bào)告2012年9月10日如何化解各種問(wèn)題，規(guī)避傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)1.本項(xiàng)目需要怎樣的定位，才能吸引人氣，突破人群心理界限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商？3. 本項(xiàng)目資源應(yīng)以怎樣的次序整合，才能形成差異化競(jìng)爭(zhēng)？2. 本項(xiàng)目如何逼近價(jià)格上限，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有

2、價(jià)格體系的突破？疑難問(wèn)題STRUCTURE1項(xiàng)目本體介紹2武宣縣宏觀投資環(huán)境分析3武宣縣商業(yè)格局掃描4武宣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究5項(xiàng)目?jī)?yōu)劣與可行性建議本體條件分析5本地塊位于 城東路、城北路南段與城黔路交匯處，屬于武宣公認(rèn)的地王價(jià)值，總占地面積約8.8畝。n本地段位于城東路、城北路南段交匯處，屬于武宣核心區(qū)域。-項(xiàng)目由2條城市主干道和兩條市政路包圍，南北方向的道路落差較大。n規(guī)劃預(yù)計(jì)在約32304.25平米的建筑面積區(qū)域占地地段屬性武宣縣8.8畝武宣核心區(qū)域桃園東王埠上王埠區(qū)位條件本地塊具有良好的交通資源，通達(dá)性好，地段城北路北側(cè)有武宣縣汽車(chē)站，可以通達(dá)到武宣以其他區(qū)域。n 通達(dá)性p從地塊現(xiàn)狀圖看，

3、4條道路圍繞項(xiàng)目，以后項(xiàng)目進(jìn)入主要依靠城北路和城東路，地塊的交通資源非常強(qiáng)勢(shì)。p與武宣汽車(chē)站距離也較近，大部分出入的車(chē)輛都經(jīng)過(guò)此地，交通十分方便。n進(jìn)入性p從目前來(lái)看，項(xiàng)目周邊的道路有還沒(méi)有修通和完善，尤其是項(xiàng)目靠城黔路位置的道路和城城南路，修繕時(shí)間還是未知，導(dǎo)致目前項(xiàng)目的出入存在一定的問(wèn)題。交通條件汽車(chē)站本案n地塊現(xiàn)狀：p項(xiàng)目靠城南路部分（人民醫(yī)院）,還存在一定數(shù)量的房屋,尤其是（舊廠房和老人公寓）,目前還存在。p項(xiàng)目?jī)?nèi)有電線塔,小攤販多，目前整體形象較差。p地形較平整。地塊內(nèi)部有電線桿和電線塔等，現(xiàn)場(chǎng)還有很多小攤販，地塊相對(duì)平整。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊屬于武宣核心位置,外部配套資源相對(duì)豐富,但檔

4、次很低n現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施：p由于項(xiàng)目位于武宣中心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚，項(xiàng)目左邊,是武宣最大型的東門(mén)塘綜合菜市。p武宣人民醫(yī)院在旁邊.p500米半徑內(nèi)集中武宣縣的傳統(tǒng)商業(yè)體系n周邊教育配套設(shè)施：p二小,武宣縣最好的小學(xué)p二中，武宣最好的中學(xué)地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊外部配套地塊周邊區(qū)域已出現(xiàn)相對(duì)高檔的樓盤(pán)，可進(jìn)一步印證區(qū)域價(jià)值，但未來(lái)將對(duì)本地塊產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)n區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)現(xiàn)狀：p區(qū)域內(nèi)的主要樓盤(pán)都是以多層和小高層為主,御林君邸和公園1號(hào)已經(jīng)在銷(xiāo)售n區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：p項(xiàng)目地塊右面的御林君邸在11年10月份已經(jīng)銷(xiāo)售,項(xiàng)目總套數(shù)在800,商業(yè)面積在1,2萬(wàn)平米,這將直接截流本項(xiàng)目的客戶(hù)資源.n公園

5、1號(hào)地塊外部區(qū)域環(huán)境n御林君邸n仙城世家馬鞍山公園廣場(chǎng)的建設(shè)，本項(xiàng)目將是被確定是城市核心中的核心n在區(qū)域改造的大發(fā)展?jié)摿ο?，?xiàng)目核心地位進(jìn)一步得到了認(rèn)可。n馬鞍山廣場(chǎng)的建設(shè)，東門(mén)塘綜合市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的人流n如果城黔路與城東路的市政路的擴(kuò)建和修繕，項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)將更加明顯。n項(xiàng)目地處城市中心，且項(xiàng)目被4條道路圍合，未來(lái)商業(yè)潛力巨大項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)潛力n項(xiàng)目地塊按用地性質(zhì)大致可以分為三大部分n優(yōu)勢(shì)：扼守進(jìn)出城東路的交通要道，且與廣場(chǎng)、公園距離很近。資源十分稀缺。n周邊環(huán)境：周邊開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，與武宣最大的小區(qū)與武宣最大的菜市面對(duì)面、城北路鏈接，人流資源豐富n總結(jié)：具備明顯的商業(yè)中心價(jià)值體系項(xiàng)目地塊價(jià)

6、值提純項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值明顯，具備成熟的房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)條件汽車(chē)站本案盤(pán)點(diǎn)在縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，屬于商業(yè)規(guī)模較大，具備一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目東側(cè)附近是城市唯一的公園，馬鞍山公園。西側(cè)是武宣最大的綜合菜市，可依靠菜市優(yōu)勢(shì)，在附近位置布置商業(yè)。地處城市中心區(qū)域，配套資源豐富規(guī)模自然資源配套設(shè)施路網(wǎng)交錯(cuò),并且項(xiàng)目不遠(yuǎn)就是汽車(chē)總站，但項(xiàng)目周邊的有些道路建設(shè)還沒(méi)有完成，地塊進(jìn)入性較差。交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知度較高，市民普遍認(rèn)可。地塊周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng),市場(chǎng)相對(duì)認(rèn)可。項(xiàng)目本體結(jié)論：項(xiàng)目是一個(gè)具備極度稀缺資源、商業(yè)特征明顯的高檔樓盤(pán)規(guī)模和地域優(yōu)勢(shì)明顯，稀缺資源核心地段，限制性資源少，價(jià)值天賦而成宜商宜居，自身可調(diào)節(jié)能力

7、強(qiáng)，產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，容易擺脫產(chǎn)品單一性的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)前景看漲項(xiàng)目地塊總結(jié)武宣縣宏觀投資環(huán)境分析15武宣地屬?gòu)V西中部,少數(shù)民族集中地,廣西交通要道，城市化程度低，城市相對(duì)獨(dú)立，自給性強(qiáng)城市概況n武宣，又稱(chēng)仙城，位于廣西壯族自治區(qū)中部來(lái)賓市，東鄰桂平市和金秀瑤族自治縣，南靠貴港市的港北區(qū)和覃塘區(qū)，北連象州縣，西接來(lái)賓市興賓區(qū)，是重要的交通樞紐。武宣縣轄10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，142個(gè)村民委，6個(gè)居委會(huì)，2個(gè)區(qū)直單位。人口總數(shù)42萬(wàn)，有壯、苗、侗等少數(shù)民族26.83萬(wàn)人 .非農(nóng)業(yè)人口10萬(wàn)左右，城市化率25%。n武宣縣水陸交通條件便利。陸路方面：209國(guó)道線貫穿全縣8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。來(lái)賓至武宣二級(jí)公路已完

8、工通車(chē)，從武宣縣城到達(dá)桂柳高速公路來(lái)賓入口處64公里，從武宣縣城到首府南寧230公里。水路方面：武宣境內(nèi)黔江水道素有黃金水道之稱(chēng)，全長(zhǎng)119公里，屬桂中水運(yùn)門(mén)戶(hù)。 城市化率800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與城市化的關(guān)系市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展城市身份轉(zhuǎn)化城鄉(xiāng)一體化單一型發(fā)展，基本滿足城市現(xiàn)狀人口第三產(chǎn)業(yè)的新興，城市經(jīng)濟(jì)的快速擴(kuò)容農(nóng)轉(zhuǎn)非人口增加城鄉(xiāng)差距縮短，城鄉(xiāng)完全融合p2012年全國(guó)同等級(jí)城市城市化率對(duì)照 ；城市城市化率全國(guó)4線城市39%融水45%三江37%武宣25%u20

9、12年，全國(guó)的城市化率已經(jīng)高達(dá)40%，而武宣縣的城市化，僅為25%，未來(lái)有很大的發(fā)展空間u武宣的人均GDP為1646美元，城市化處于積極迅速的發(fā)展區(qū)間城市化水平低，未來(lái)發(fā)展空間大，潛能可觀城市化進(jìn)程下生活方式及審美的變遷城市化進(jìn)程下生活方式及審美的變遷發(fā)展特征演變階段城市化初期城市化后期后城市階段人口集聚，城市區(qū)域擴(kuò)張城市功能空間相對(duì)獨(dú)立，多中心格局；綠地稀缺，交通擁堵使開(kāi)闊空間變得不可能；都市住區(qū)與重疊、擁擠、密集和視覺(jué)超載聯(lián)系在一起城市功能豐富濃縮；自然環(huán)境與流動(dòng)開(kāi)闊的空間成為都市外的磁場(chǎng)，成為衛(wèi)星城；多元文化、建筑風(fēng)格的沖突且融合；城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體城市擴(kuò)張緩慢，人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)

10、移；城市依然是社會(huì)活動(dòng)的主要場(chǎng)所，郊區(qū)限于居??；高科技廣泛應(yīng)用于社會(huì)各個(gè)方面嚴(yán)重空氣污染、生活費(fèi)用的高漲居住形態(tài)都市中心的密集居住區(qū)郊區(qū)的別墅區(qū)生活方式描述居住環(huán)境自然透氣，高科技實(shí)現(xiàn)了對(duì)人類(lèi)尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個(gè)性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺(jué)超載、出現(xiàn)審美疲勞居住購(gòu)物工作仍然將生活割裂為三個(gè)互不相容的部分；渴望遠(yuǎn)離都市的塵囂；努力尋求精神的依托中心節(jié)點(diǎn)Downtown的區(qū)住區(qū)城市化中期大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市人口集聚、財(cái)富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚 工業(yè)進(jìn)程加快，商業(yè)開(kāi)始繁榮城市功能空間混合，單中心格局進(jìn)入城市成為身份的彰顯；

11、強(qiáng)烈地?cái)[脫古老傳統(tǒng)的束縛，投身現(xiàn)代都市世界的渴望城市居住區(qū)格子樓審美需求集體主義，觀點(diǎn)趨同；追求現(xiàn)代元素、愛(ài)新鮮；傳統(tǒng)“土氣”，現(xiàn)代時(shí)髦武宣在現(xiàn)代建筑的視覺(jué)超載中不斷追求尋找現(xiàn)代、時(shí)尚、潮流的最高峰自我意識(shí)加強(qiáng)，出現(xiàn)分化；古老傳統(tǒng)符號(hào)被認(rèn)為是精神回歸的依托，偏愛(ài)傳統(tǒng)質(zhì)樸元素現(xiàn)代時(shí)尚、傳統(tǒng)古典完美融合的多元主義，精神家園的個(gè)性化滿足經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，城市工業(yè)增幅巨大，農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)停滯不前，但農(nóng)業(yè)的比重依然很高。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)n2011年，地區(qū)完成生產(chǎn)總值51.2億元，比上一年增長(zhǎng)17.6%，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的構(gòu)成比例由2007年的38.8：31.2：30.0改變?yōu)?010年的32.97:38.64:

12、29.39，工業(yè)對(duì)城市GDP的貢獻(xiàn)率越來(lái)越高固定資產(chǎn)投資連續(xù)幾年保持50%左右的增長(zhǎng)率，尤其是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。全年共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資32.97億元，比上年增長(zhǎng)46.5%。其中，城鎮(zhèn)投資完成26.3億元，增長(zhǎng)42%；農(nóng)村投資完成8.6億元，增長(zhǎng)150%。在城鎮(zhèn)投資中，基本建設(shè)投資7.26億元，增長(zhǎng)74.7%；更新改造投資2.21億元，增長(zhǎng)33.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.09億元，下降9.1%。全縣共有50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不含房地產(chǎn)項(xiàng)目和城鄉(xiāng)私人建房項(xiàng)目）81個(gè)，比上年增加16個(gè)。固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)

13、薄弱，財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)，但儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)緩慢。財(cái)政和金融n財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)。財(cái)政收入從2007年的3.13億元，增長(zhǎng)到2011年的4.5億元，年增長(zhǎng)35%。n儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)發(fā)展不前。2008年年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額22.59億元，到2011年全縣城鄉(xiāng)居住儲(chǔ)蓄存款余額22.86億元，處于停滯不前。勞務(wù)輸出人口眾多，人口自然增長(zhǎng)率緩慢人口與勞動(dòng)力資源n人口保持低速增長(zhǎng)。年末全縣戶(hù)籍總?cè)丝?28832人，其中農(nóng)業(yè)人口375337人；人口自然增長(zhǎng)率為9.03。 n全縣共4. 5萬(wàn)人的剩余勞動(dòng)力，年勞務(wù)輸出人數(shù)2.6474萬(wàn)人，勞動(dòng)力資源豐富。 近年來(lái)武宣縣GDP、人均GDP增長(zhǎng)迅猛，增速處于全國(guó)領(lǐng)先地位n武宣

14、縣GDP近年保持了約18%的增長(zhǎng)速度；2011年武宣縣GDP增幅達(dá)20%，高于全國(guó)平均水平n2011年武宣人均GDP18477元，較07年增長(zhǎng)近30%GDP增速2007-2010年武宣GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度2000-2008年武宣人均GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度年份20072008200920102011人均GDP6556799094281103018477增長(zhǎng)率14.70%15.90%19%17%20%城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)n城市居民人均可支配收入近4年連續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，2011年，農(nóng)村居民人均純收入4905元，比上年增長(zhǎng)10%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18477元，比上年增長(zhǎng)20%

15、。全年在崗職工年平均工資24582元，增長(zhǎng)13.2%。武宣居民2011年人均消費(fèi)性支出2460元，同比上年增長(zhǎng)12.1%人均可自配收入2011年武宣經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力p2011年武宣GDP較上年增長(zhǎng)20% ；宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展p房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。 2010年武宣人均GDP1646美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-8

16、00US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型u2011年，武宣GDP增速為20，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期u武宣的人均GDP為1646美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段人均GDP與房地產(chǎn)的關(guān)系消費(fèi)性支出占可支配收入約為25%，消費(fèi)意愿較弱，但在近兩年略有增長(zhǎng)。n人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費(fèi)愿望強(qiáng)烈，用于儲(chǔ)蓄的收入越少。當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在0.

17、65左右，武宣的占比在10年為25%，充分說(shuō)明城市的消費(fèi)欲望不強(qiáng)。n但相比前幾年，人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重有所增長(zhǎng)消費(fèi)性支出2008-2010年武宣人均消費(fèi)支出占可支配收入的比重年份2007200820092010消費(fèi)比例22%21%24%25%城市消費(fèi)實(shí)質(zhì)：中低端消費(fèi)人群為主，高端消費(fèi)流失工人、 公務(wù)員（包括泛公務(wù)員）、普通職員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的比例占到61.3%，私營(yíng)業(yè)主、中高層管理人員比例僅占19.5%，高端消費(fèi)流失。“武宣這幾年的消費(fèi)力提升較快，人們?cè)敢赓?gòu)買(mǎi)上檔次的家具用品。同時(shí)，武宣人攀比心理重。目前家具行業(yè)基本上都是零售，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于檔次較低不受到歡迎。”特步專(zhuān)賣(mài)店老板“武宣的高

18、端消費(fèi)都外流了，有錢(qián)人都去柳州購(gòu)物了，2個(gè)多小時(shí)就到了，很方便?！蹦称放品椊?jīng)營(yíng)商“武宣沒(méi)有什么可以買(mǎi)的，通常會(huì)去柳州購(gòu)物。”某IT人士，月收入過(guò)4000元消費(fèi)潛力沒(méi)有嚴(yán)格的中心之分，未來(lái)一個(gè)中心，四條廊道，多個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，城市將有所轉(zhuǎn)變城市未來(lái)規(guī)劃n一個(gè)中心，四條廊道，多個(gè)節(jié)點(diǎn)” 一個(gè)中心以中部的馬鞍山公園為核心景觀。 四條廊道東、西、南、北四條聯(lián)系周邊地塊的景觀廊道,通過(guò)這四條景觀廊道將馬鞍山公園與城鎮(zhèn)空間緊密聯(lián)系一起，使市民能通過(guò)其快速到達(dá)休閑的環(huán)境空間。 多個(gè)節(jié)點(diǎn)在景觀核心的周邊地塊內(nèi)部，結(jié)合各種功能使用要求形成多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，加大開(kāi)放空間（核心景觀）向基地縱深延伸力度。 武宣縣宏觀投資

19、環(huán)境研究結(jié)論未來(lái)在新一輪規(guī)劃中，城市規(guī)劃成環(huán)境友好型、來(lái)賓副中心城市的轉(zhuǎn)變。收入與支出的不對(duì)等，也可以同理證明未來(lái)市場(chǎng)的消費(fèi)潛力，儲(chǔ)蓄額度的停滯不前，同理證明大部分的人不太愿意以?xún)?chǔ)蓄的手段，作為一種穩(wěn)定的投資。現(xiàn)狀就目前的形式來(lái)看，武宣縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，城市基礎(chǔ)建設(shè)和消費(fèi)力停滯不前；城市還是以?xún)?nèi)向型為主導(dǎo)，農(nóng)業(yè)和勞務(wù)輸出成為這個(gè)城市GDP的重要貢獻(xiàn)。前景看好有足夠的消費(fèi)潛能和發(fā)展?jié)摿?，市?chǎng)空白面十分明顯青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場(chǎng)30武宣地產(chǎn)格局掃描武宣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析武宣競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析城市地產(chǎn)處于開(kāi)發(fā)初級(jí)階段，市場(chǎng)魚(yú)龍混雜n作為4/5線城市的武宣，房地產(chǎn)市場(chǎng)新興相對(duì)較晚，武宣縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)停

20、留在原始粗曠型階段，政府對(duì)地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管相對(duì)松懈，賣(mài)樓花的情況在武宣還大量存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)相對(duì)落后，市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)和品牌的意識(shí)不夠。n安置房n廉租房n商品房n私建房私建房市場(chǎng)基礎(chǔ)形式 不具備板塊之分，但基本可定性為三大熱點(diǎn)區(qū)域n中心板塊n西環(huán)路板塊n濱江板塊n西環(huán)路板塊：本區(qū)域依靠交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展建材和物流產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目：武宣建材城城中心板塊：本區(qū)域作為武宣縣城的中心區(qū)域，依靠政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、居住的相對(duì)集中性，發(fā)展商業(yè)和高檔人居，黔江板塊：本區(qū)域臨近武宣的母親河黔江，水資源豐富，代表項(xiàng)目：山水天成開(kāi)發(fā)布局 土地存量最大，后續(xù)可開(kāi)發(fā)資源豐富n城市的縣域規(guī)模較大，閑置土地量較大，尤其在城東路

21、和環(huán)廣場(chǎng)區(qū)域，具備大量的閑置開(kāi)發(fā)土地。n未來(lái)城市的放量將逐步放大。n（由于政府對(duì)該資料保密，市場(chǎng)調(diào)研主體以實(shí)地觀測(cè)為主）n空置土地n空置土地n空置土地城市的土地存貨量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)武宣縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)組成武宣縣的房地產(chǎn)處于初級(jí)階段，在2010年前，縣城所開(kāi)發(fā)的房屋，全部為多層住宅，在2010年，以世紀(jì)廣場(chǎng)、金江花園、御林君邸為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，逐步開(kāi)發(fā)電梯房。城市人口購(gòu)買(mǎi)占主流，與農(nóng)村人口的購(gòu)買(mǎi)選擇性區(qū)別較大購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)群體城市人口(8成左右）客戶(hù)群體農(nóng)村人口（2成左右）公務(wù)員、醫(yī)生、教師、私營(yíng)業(yè)主成為購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的主流群體，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)主體選擇商品房或合資建房投資出讓?zhuān)脴I(yè)觀點(diǎn)相對(duì)成熟主要為子女解決

22、結(jié)婚房和因?yàn)檫M(jìn)城打工生活需求，置業(yè)主要考慮解決基礎(chǔ)的生活居住需求，主體考慮購(gòu)買(mǎi)城市相對(duì)偏遠(yuǎn)的私建房。面積區(qū)間相對(duì)單一，120平米左右的房型成為市場(chǎng)的主流武宣熱銷(xiāo)戶(hù)型面積區(qū)間武宣熱銷(xiāo)戶(hù)型n4線小城市，購(gòu)買(mǎi)理念，一般為純粹的剛性的居家需求和改善居家條件，因此120平米左右的三房產(chǎn)品在市場(chǎng)中，占據(jù)主流地位。n武宣的開(kāi)發(fā)行為也決定了，戶(hù)型的單一性n武宣的城市結(jié)構(gòu)也影響到產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)行為。已銷(xiāo)戶(hù)型面積區(qū)間房地產(chǎn)相關(guān)政策1、央行去年7次加息，上調(diào)房地產(chǎn)的貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，2、緊縮型的貨幣政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)放貸，增加2套房及以上的貸款難度。3、市場(chǎng)利空消息不斷，房?jī)r(jià)下調(diào)的言論，影響市場(chǎng)走勢(shì)4、CPI上漲過(guò)快，通

23、脹速度與收入不對(duì)等，人群消費(fèi)能力降低。緊縮的貨幣政策，CPI瘋狂的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向不明確青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場(chǎng)武宣地產(chǎn)格局掃描武宣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析武宣競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析御林君邸：位于城市核心地段的大規(guī)模社區(qū)，整體為中式建筑風(fēng)格，目前開(kāi)發(fā)多層和小高層位置城東路(老看守所旁) 規(guī)模占地面積：40畝建筑面積：總建筑面積10萬(wàn)平米容積率容積率3.7左右 產(chǎn)品形式洋房、多層、小高層、高層戶(hù)型配比一期多層房，小高層80平米-90平米的2房產(chǎn)品，二期110-140 三房和四房銷(xiāo)售價(jià)格多層預(yù)計(jì)3300元/左右，高層、小高層 3500元/左右銷(xiāo)售速度多層已經(jīng)被預(yù)定一空，現(xiàn)交納1萬(wàn)元可定小高層賣(mài)點(diǎn)公園 N+1戶(hù)

24、型、公園、城市中心配套鞍山公園、賣(mài)未來(lái)城市中心概念交通目前暫無(wú)公交通過(guò)點(diǎn)評(píng)&其他通過(guò)贈(zèng)送面積來(lái)拉高項(xiàng)目的價(jià)格，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的配套相對(duì)薄弱，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)相對(duì)一般。目前預(yù)定的客戶(hù)主體為農(nóng)村人群，未來(lái)價(jià)格出臺(tái)后，勢(shì)必抗性較大。正在銷(xiāo)售樓盤(pán)描述項(xiàng)目案場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：案場(chǎng)人員素質(zhì)比較高，整體銷(xiāo)售形象較好，推廣活動(dòng)頻出，熱點(diǎn)持續(xù)。御林君邸細(xì)節(jié)情況御林君邸1期戶(hù)型配比表御林君邸購(gòu)買(mǎi)預(yù)定客戶(hù)情況御林君邸1期戶(hù)型已經(jīng)出臺(tái)，二期戶(hù)型還沒(méi)有最終確定，通過(guò)6-8月左右的推廣，已經(jīng)成功預(yù)定150多套，一期多層房源已基本預(yù)定完成，高層房源還有空缺。農(nóng)村人口成預(yù)定項(xiàng)目的主流客戶(hù)群體，而城市重心客戶(hù)公務(wù)員、教師等群里沒(méi)有深

25、度的挖掘。數(shù)據(jù)來(lái)源，銷(xiāo)售員御林君邸細(xì)節(jié)情況御林君邸1期購(gòu)買(mǎi)意向表絕大多數(shù)客戶(hù)選擇，主體還是選擇購(gòu)買(mǎi)樓梯房，原因有兩點(diǎn)，其一：電梯樓在武宣新興較晚，客戶(hù)的認(rèn)知度較低，其二：電梯樓的公攤率大，御林君邸1期購(gòu)買(mǎi)行為大多數(shù)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)還是為了滿足基本的購(gòu)買(mǎi)需求，但也有不少客戶(hù)為了改善居住的需求，極少數(shù)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)作為投資手段金江花園：位于黔江河邊，臨江住宅，整體為小高層和高層產(chǎn)品。位置武宣太平路（大橋頭左邊）規(guī)模占地面積：30畝建筑面積：總建筑面積8萬(wàn)平米容積率容積率3.6左右 產(chǎn)品形式小高層、高層戶(hù)型配比一期，小高層100平米的兩房和120-130平米的三房，其中三房產(chǎn)品占80%銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)3100-3

26、500左右，現(xiàn)在預(yù)定可優(yōu)惠4999元銷(xiāo)售速度目前銷(xiāo)售情況相對(duì)糟糕，客戶(hù)上門(mén)量極少賣(mài)點(diǎn)賣(mài)江景資源和智能化配套設(shè)施配套江景交通點(diǎn)評(píng)&其他江景資源沒(méi)有被開(kāi)發(fā)，目前資源相對(duì)薄弱，戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用。正在銷(xiāo)售樓盤(pán)描述項(xiàng)目案場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：置業(yè)顧問(wèn)整體形象較差，專(zhuān)業(yè)性不高，案場(chǎng)相對(duì)顯得冷清，未來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售會(huì)遭受一定的打擊。本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備領(lǐng)袖資格方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備領(lǐng)袖資格本項(xiàng)目本項(xiàng)目御林君邸御林君邸金江花園金江花園世紀(jì)廣場(chǎng)世紀(jì)廣場(chǎng)商貿(mào)城商貿(mào)城區(qū)位兩條主干道，主城區(qū)核心城東路，核心區(qū)旁黔江旁，偏遠(yuǎn)一點(diǎn)城

27、北路城北路，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)規(guī)模規(guī)模大、資源好基本相當(dāng)小規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般政策支持政府重點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)開(kāi)發(fā)方向一般一般一般區(qū)域認(rèn)知成熟度高一般一般一般較成熟產(chǎn)品和自身配套資源未知相對(duì)具備品質(zhì)戶(hù)型較好，但社區(qū)品質(zhì)一般獨(dú)棟樓，無(wú)配套，戶(hù)型一般一般房地產(chǎn)項(xiàng)目背景對(duì)照住宅市場(chǎng)研究1、房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)很低，開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)薄弱2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，泡沫空間少3、多層房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流4、開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的主體戶(hù)型集中在120平米的三房產(chǎn)品5、農(nóng)村人口和在外務(wù)工人口的購(gòu)買(mǎi)欲望還沒(méi)有被挖掘6、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)，具備一定的不確定因素1、項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在資源上享有做領(lǐng)袖的資格2、電梯房開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)上

28、，還沒(méi)有得到足夠的認(rèn)同3、農(nóng)村人口對(duì)居家的要求，有明顯的進(jìn)度4、開(kāi)發(fā)的戶(hù)型單一，平米三房產(chǎn)品成為主流5、純粹投資的客戶(hù)少，大多為剛性需求及改善居家條件城市市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：武宣商業(yè)市場(chǎng)研究以華奇國(guó)際酒店為界，劃分3段商業(yè)街區(qū)n 鞍山路商圈。依托城市中心區(qū)域位置，打造以服裝、超市及專(zhuān)業(yè)店為主題的商業(yè)體系。n 城北路：合理應(yīng)用城市主干道的資源，經(jīng)營(yíng)美容、餐廳、雜貨等為主題的商業(yè)街區(qū)n 西環(huán)路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流為主體的商業(yè)，完善城市配套消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。n鞍山路沿街商業(yè)鞍山路沿街商業(yè)n城北路商業(yè)街區(qū)城北路商業(yè)街區(qū)n西環(huán)路西環(huán)路商業(yè)布局商業(yè)布局鞍山路以傳統(tǒng)的夫妻店為主導(dǎo)商業(yè)，配備生活超市和商

29、業(yè)街區(qū)，形成相對(duì)成熟的購(gòu)物體系，但產(chǎn)品單一，無(wú)主流品牌。鞍山金街開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年總面積1.5萬(wàn)m2 基本情況前期項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)5000元左右，采取從天到地統(tǒng)銷(xiāo)模式，項(xiàng)目因?yàn)槭袌?chǎng)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)慘淡，現(xiàn)因廣場(chǎng)的施工建設(shè)，租金可達(dá)50元/月/平米，生意也日見(jiàn)好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)業(yè)態(tài)屬自然組合而成，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)相對(duì)混亂。n 依托相對(duì)較好的區(qū)域可達(dá)性和周邊大量的日常消費(fèi)群體的支撐，成為本地客戶(hù)群的大眾消費(fèi)商圈。n零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專(zhuān)業(yè)店為主，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)占前幾位的依次是服裝、鞋店、其中服裝、占總量的80%以上，是市場(chǎng)的主體。n 月租金40-50元/，黃金位置可達(dá)100元/左右。n經(jīng)營(yíng)面積40-70平米街區(qū)特征街區(qū)

30、特征1西環(huán)路定位為建材物流區(qū)，商業(yè)相對(duì)集中，無(wú)品牌建材入住，主要經(jīng)營(yíng)相對(duì)低檔的雜牌n武宣建材大市場(chǎng)是武宣縣最好的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃普通建材區(qū)和家具區(qū)，總體規(guī)模在3萬(wàn)平米左右n 整體租金在15元/平米/月的標(biāo)準(zhǔn)n市場(chǎng)無(wú)知民品牌入駐，項(xiàng)目形象相對(duì)較差，但作為武宣唯一的一個(gè)建材市場(chǎng)，目前尚能維持經(jīng)營(yíng)n主體營(yíng)業(yè)面積在40-120平米左右街區(qū)特征街區(qū)特征2城北路中段主要經(jīng)營(yíng)服裝和美容美發(fā)，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度低n 城北路業(yè)態(tài)組合雜亂，經(jīng)營(yíng)中路繁雜，日雜、五金、服飾、餐館。n相關(guān)配套：郵政銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及人民保險(xiǎn)等配套金融機(jī)構(gòu)。n 區(qū)域的輻射力相對(duì)較弱，雖然具備一定的人流量，但商

31、業(yè)基本處于慘淡經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。n租金：臨街門(mén)面40-50元每月n經(jīng)營(yíng)面積：40-100平米左右街區(qū)特征街區(qū)特征3天地樓-商住一統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)市場(chǎng)規(guī)劃和整體運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致整體形象過(guò)低商業(yè)門(mén)面商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售手段銷(xiāo)售手段 武宣市場(chǎng)商鋪價(jià)格，今年上漲速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，商貿(mào)城，均以天地樓形式銷(xiāo)售，無(wú)市場(chǎng)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，導(dǎo)致后期商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，市場(chǎng)基本都運(yùn)營(yíng)失敗，市場(chǎng)形象極差，同時(shí)也給客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心里產(chǎn)生一定的抗拒心里美食街 鞍山金街 商貿(mào)城（在售） 40萬(wàn)一空門(mén)面 50萬(wàn)一空 80萬(wàn)左右2006年 2007年 2010年購(gòu)買(mǎi)主體為城市公務(wù)員其次是私人業(yè)主、教師、醫(yī)生等群體，購(gòu)買(mǎi)主要為了純粹投資公務(wù)員占購(gòu)買(mǎi)商鋪

32、的主體，大部分業(yè)主還是置業(yè)的主要目的還是為了單純的投資和物業(yè)增值。“我是政府辦公室的，對(duì)武宣的城市規(guī)劃比較清楚，購(gòu)買(mǎi)這里的物業(yè)主要為了增值，租金能收多少當(dāng)時(shí)沒(méi)有過(guò)多的考慮，部門(mén)同事基本都購(gòu)買(mǎi)了商鋪投資?！卑吧浇鸾值馁?gòu)買(mǎi)業(yè)主“同樣是政府職員的XX先生，購(gòu)買(mǎi)了商貿(mào)城臨街鋪面，置業(yè)目的主要是投資，購(gòu)買(mǎi)它一來(lái)為自己的資產(chǎn)保值，更看好武宣商鋪以后的潛力?！睖刂萆藤Q(mào)城購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶(hù)分析大多數(shù)投資商鋪的客戶(hù)，主要選擇購(gòu)買(mǎi)臨街鋪位。購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶(hù)分析大多數(shù)客戶(hù)選擇購(gòu)買(mǎi)臨街商鋪，極少考慮2樓及其他樓層一心、四圈的城市規(guī)劃，城市商業(yè)將進(jìn)擴(kuò)容，城市傳統(tǒng)商業(yè)也面臨洗牌的威脅一個(gè)中心，四條廊道的新城市規(guī)劃體系確定，城市商業(yè)

33、將擴(kuò)容和升級(jí)。商業(yè)發(fā)展機(jī)遇商業(yè)發(fā)展機(jī)遇武宣商業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，面臨提升轉(zhuǎn)變之機(jī)n 武宣人均GDP接近1662美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿足需求，高端消費(fèi)外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專(zhuān)業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)$500以下$5001000$10003000 $30005000$50007000$700010000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集

34、，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過(guò)程隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶(hù)，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)

35、商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前深圳理應(yīng)所處目前武宣商業(yè)發(fā)展研判商業(yè)發(fā)展研判武宣目前人均商業(yè)面積不足0.5，與國(guó)內(nèi)通行的商業(yè)人均面積1 ，有較大差距n 武宣城市在營(yíng)業(yè)的商面積約5-6萬(wàn)，其中零售面積約4-5萬(wàn)。n市區(qū)人口11萬(wàn)，人均零售、商業(yè)面積不足0.5，與國(guó)內(nèi)外其他城市相比，武宣未來(lái)的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。n隨著農(nóng)村進(jìn)城人口的增加和農(nóng)村消費(fèi)能力的提升，未來(lái)商業(yè)的需求性將更加突出。武宣人均商業(yè)面積與其他城市對(duì)比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商業(yè)面積 0.5 0.80 0.98 1.28 1.50

36、1.80 1.30 1.60 武宣遵義青島深圳合肥上海香港紐約n未來(lái)兩年，御林君邸和其他項(xiàng)目商業(yè)的推出，預(yù)計(jì)放量在1.5-2.7萬(wàn)平米，市場(chǎng)僅僅目前還具備3萬(wàn)平米商業(yè)的空缺前景。商業(yè)發(fā)展空間商業(yè)發(fā)展空間國(guó)際商業(yè)發(fā)展模式演變我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程武宣即將進(jìn)入商業(yè)發(fā)展模式演變1990年代初1990年代中1990年代后 2000年代初百貨商店、批發(fā)市場(chǎng)大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)商業(yè)街SHOPPING- MALL50010001500300010000百貨商店大型綜合超市都市MALL倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心郊區(qū)Mall人均GDP（美元）商業(yè)業(yè)態(tài)演變時(shí)期武宣人均GDP1460$從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，武宣目前應(yīng)是由普通的

37、商業(yè)街向商業(yè)集中體的過(guò)度時(shí)期n綜超+百貨是目前商業(yè)市場(chǎng)最好的經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)混亂，市場(chǎng)極度商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)混亂，市場(chǎng)極度不成熟，但潛能客觀不成熟，但潛能客觀商業(yè)模式過(guò)于原始，低檔品牌充斥市場(chǎng)，整體商業(yè)氛圍不高，僅提供單一生活基本需求消費(fèi)，同質(zhì)化嚴(yán)重，大量消費(fèi)外流。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)急需調(diào)整，商業(yè)升級(jí)時(shí)代大勢(shì)所驅(qū)，市場(chǎng)商業(yè)空缺和空白點(diǎn)十分突出，前景相對(duì)客觀市場(chǎng)有經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營(yíng)者缺乏，消費(fèi)者不成熟，向往都市生活、追求時(shí)尚，易于引導(dǎo)。商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目基礎(chǔ)定位研判n考量因素商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀武宣大量的零售商業(yè)多為零散分布，不成規(guī)?？h內(nèi)唯一的最大的超市，無(wú)法滿足

38、中心商業(yè)構(gòu)成消費(fèi)n在上述零售市場(chǎng)情況下，本項(xiàng)目項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)在n于：n用現(xiàn)代化綜合超市+百貨物業(yè)類(lèi)型吸納大型商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)n成為核心商圈內(nèi)的核心商業(yè)項(xiàng)目具備高成熟的地塊和成熟的社會(huì)配套資源一、定位背景提練-本體項(xiàng)目本地條件羅列1）、老百貨大樓的影響力已經(jīng)購(gòu)足深入人心，認(rèn)知度夠高2）、地塊可開(kāi)發(fā)商業(yè)的成熟度高，3）、項(xiàng)目地塊具備商業(yè)人流和人氣。4）、周邊配套成熟度高，發(fā)展?jié)摿捎^二、定位背景提練-城市武宣縣城市發(fā)展重要特點(diǎn)1）、農(nóng)業(yè)大縣、整體經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等配套不完善。2）、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)薄弱3）、城市消費(fèi)力嚴(yán)重不足，人均消費(fèi)指數(shù)遠(yuǎn)低于其他城市武宣縣城市發(fā)展前景1）

39、、城市GDP發(fā)展迅猛，城市化水平低，城市化發(fā)展空間大2）、可支配收入可觀，潛在消費(fèi)空間巨大項(xiàng)目啟示：市場(chǎng)潛力和可拓展空間大武宣縣零售商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重要特點(diǎn)1）、武宣縣的零售業(yè)十分落后，主要以“服裝、日雜、低端餐飲”商業(yè)態(tài)為主，缺乏“時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、大型餐飲”等業(yè)態(tài)、更缺乏中高檔百貨經(jīng)營(yíng)商家。2）、現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念基本處于原始狀態(tài)。3）、現(xiàn)有消費(fèi)群體嚴(yán)重外移，大量人群選擇在柳州等地購(gòu)買(mǎi)中高檔消費(fèi)品4）、商業(yè)整體租金水平低，商鋪投資回報(bào)率不高，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)積極性有待提高武宣縣零售商業(yè)未來(lái)發(fā)展前景1）、城市消費(fèi)真空十分明顯，在城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善的情況下，具有先進(jìn)

40、、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)營(yíng)方式的新型商業(yè)形態(tài)，具備極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和空間2）、市場(chǎng)3萬(wàn)平米左右商業(yè)的缺失，商業(yè)從傳統(tǒng)夫妻店模式，向街區(qū)或?qū)I(yè)商家集中型商業(yè)過(guò)度。3）、居民生活水平的不斷提高，居民收入和可消費(fèi)能力的大幅度提高，在未來(lái)，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)潛能巨大。中高檔消費(fèi)市場(chǎng)的空缺，具備3萬(wàn)平米左右的商業(yè)空間，商業(yè)模式也將轉(zhuǎn)型三、定位背景提練-商業(yè)定位背景羅列本體認(rèn)識(shí)占地規(guī)模最大，擁有最稀缺的城市資源，周邊配套資源成熟，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿捎^，由此可以說(shuō)，本項(xiàng)目是一個(gè)具備極度稀缺資源，商業(yè)性特別明顯的高檔樓盤(pán)特征，可限制資源少，項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二特征十分。項(xiàng)目老舊地塊，獨(dú)一無(wú)二城市認(rèn)知武宣縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄

41、弱，城市基礎(chǔ)建設(shè)和消費(fèi)力停滯不前，城市化水準(zhǔn)低，消費(fèi)力與收入不對(duì)等，城市未來(lái)潛力大城市化程度低，可發(fā)展空間大城市即將轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知市場(chǎng)平穩(wěn)，市場(chǎng)的供需平衡，價(jià)格和開(kāi)發(fā)量每年都平穩(wěn)增長(zhǎng)，可競(jìng)爭(zhēng)資源小，市場(chǎng)剛性需求，存在較大空間潛力，平米的戶(hù)型成為主流。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，前期主推多層偷面積項(xiàng)目、城市、商業(yè)無(wú)限可能的想象空間商業(yè)認(rèn)知武宣的商業(yè)體系還停留在原始的粗獷型發(fā)展期，商業(yè)以傳統(tǒng)的夫妻店模式開(kāi)發(fā)，城市的商業(yè)體系即將進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，未來(lái)城市至少需求3萬(wàn)平米以上的傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)空白點(diǎn)多，市場(chǎng)升級(jí)、補(bǔ)缺潛力可觀壟斷絕對(duì)中心，市場(chǎng)主語(yǔ)趨勢(shì)獨(dú)一無(wú)二區(qū)域最具價(jià)值的都市資源人流量大、核心地段示范項(xiàng)目城市層面區(qū)域?qū)用姹卷?xiàng)

42、目定位策略取勢(shì)區(qū)域、壟斷城市市場(chǎng)主語(yǔ)項(xiàng)目基礎(chǔ)定位區(qū)位屬性武宣縣中央?yún)^(qū)核心產(chǎn)品屬性3萬(wàn)平米大型中高檔商業(yè)綜合體項(xiàng)目整體項(xiàng)目整體功能定位功能定位休閑功能休閑功能文化功能文化功能娛樂(lè)功能娛樂(lè)功能居住功能居住功能投資功能投資功能服務(wù)功能服務(wù)功能購(gòu)物功能購(gòu)物功能集便捷購(gòu)物、品位餐飲、時(shí)尚休閑、綜合娛樂(lè)、品質(zhì)人居于一體的都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系地段：絕對(duì)中心商業(yè)配套：地下車(chē)庫(kù)、老城區(qū)商業(yè)體系產(chǎn)品：城市綜合體本體：品質(zhì)建筑價(jià)值環(huán)境：人流量最大配套：學(xué)校、銀行、市場(chǎng)，完全具備項(xiàng)目?jī)r(jià)值描繪 項(xiàng)目規(guī)模及檔次定位 武宣未來(lái)5-10年內(nèi)領(lǐng)先的城市生活方式中心一站購(gòu)物消費(fèi)中心。 全面滿足武宣消費(fèi)者休閑、時(shí)尚、

43、個(gè)性、品位的消費(fèi)需求。項(xiàng)目功能檔次定位 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及檔次定位 城市3-4線經(jīng)營(yíng)百貨、餐飲連鎖、娛樂(lè)等知名、且有優(yōu)良商業(yè)興趣的商家。XX 武宣號(hào)廣場(chǎng)引人聯(lián)想，匯聚新生力量與事物的潮流之地，工作與事業(yè)蒸蒸日上的火紅起點(diǎn)，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目帶動(dòng)城市升級(jí)，催生新的生活和商業(yè)體系的強(qiáng)大力量。項(xiàng)目案名建議備選案名：武宣城市廣場(chǎng)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象：武宣第一盤(pán)一站式購(gòu)物、消費(fèi)中心項(xiàng)目的站位項(xiàng)目的地位項(xiàng)目的品味項(xiàng)目的定位整體形象廣告精神：武宣因此生活更美好產(chǎn)品規(guī)劃建議整體規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議整體規(guī)劃展示經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地：5873 .5 容積率：5.5 建筑密度：56% 限高：65M建筑面積可達(dá)到3萬(wàn)平米，商業(yè)裙樓約占

44、10000平米左右，裙樓3-4層，每層約占3289 ，層高約6米。住宅面積：多以公寓和小戶(hù)型為主，可作為酒店客房和辦公用規(guī)劃要點(diǎn)：重商輕住宅，將項(xiàng)目的商業(yè)性膨脹到最大化。n項(xiàng)目產(chǎn)品組合初步建議（圖）n綜超+百貨n公寓+寫(xiě)字樓n酒店n百貨百貨超市超市n地下停車(chē)場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)n休閑、餐飲休閑、餐飲n商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步方案（B1-4F）剖面圖n項(xiàng)目整體定位方向n武宣CBD區(qū)域n商業(yè)核心n城市綜合開(kāi)發(fā)典范n自身?xiàng)l件n 本項(xiàng)目有用無(wú)可比擬的區(qū)n位優(yōu)勢(shì)。n 雖然武宣整體發(fā)展落后于n其他區(qū)域，但也意味著機(jī)會(huì)n區(qū)域發(fā)展n 改變并升級(jí)區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)n物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。n 提升城市消費(fèi)、辦公、商n旅檔次。整體規(guī)劃展示-商業(yè)部分

45、采用裙樓商業(yè)設(shè)計(jì)，減少商業(yè)空間浪費(fèi)商業(yè)部分基礎(chǔ)規(guī)劃1、產(chǎn)品類(lèi)型：商業(yè)裙樓+公寓住宅產(chǎn)品2、擺放原則： 采用裙樓商業(yè)，盡量保持項(xiàng)目商業(yè)連貫平整沿街進(jìn)出入口及車(chē)流設(shè)計(jì)一個(gè)主口，一個(gè)次口的原則進(jìn)出口設(shè)計(jì)1、整體規(guī)劃：采取人車(chē)分流的方式，規(guī)劃地下停車(chē)場(chǎng)，統(tǒng)一停車(chē)，人行主入口選擇在商業(yè)入口廣場(chǎng)，次入口選擇在城南路位置。2、擺放原則： 車(chē)流入口選擇在項(xiàng)目較邊的位置，人流入口盡量面對(duì)十字路口投資收益測(cè)算整體投資收益測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單位備注1地塊規(guī)劃凈用地總面積約5873.52建筑用地面積5873.53總建筑面積32304.25其中住宅建筑面積22436.77 商業(yè)建筑面積9867.48 按3層算5建筑密度56%

46、6容積率5.5車(chē)位293.675地下室面積5873.5經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)投入表項(xiàng)目名稱(chēng)取定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算基礎(chǔ)備注小計(jì) （萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）一項(xiàng)前期費(fèi)用1地價(jià)成本39700008.8397萬(wàn)/畝3,493.60 3,610.48 2項(xiàng)目可研策劃咨詢(xún)費(fèi)￥4.0032304.25 按總建計(jì)12.92 3規(guī)劃、設(shè)計(jì)、顧問(wèn)費(fèi)￥28.0032304.25 按總建計(jì)90.45 4水文、地質(zhì)勘探費(fèi)￥10.005873.5建設(shè)用地計(jì)算5.87 5場(chǎng)地平整及土方工程費(fèi)用￥13.005873.5建設(shè)用地計(jì)算7.64 二項(xiàng)建安工程費(fèi)1高層住宅￥2,000.0022436.77以高層建筑計(jì)4487.35 8510.70 2

47、商業(yè)建安工程費(fèi)￥2,500.009867.48以高層建筑計(jì)2466.87 4地下車(chē)庫(kù)建安工程費(fèi)￥2,650.005873.51556.48 三項(xiàng)報(bào)建費(fèi)用1城建配套費(fèi)1.50%8510.70 按第二項(xiàng)的1.5%127.66 504.83 2質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.18%8510.70 按第二項(xiàng)0.18%15.32 3墻改押金￥8.0032304.25按總建25.84 4散裝水泥保證金￥1.0032304.25按總建3.23 5勞保基金50.00 6防雷測(cè)試費(fèi)￥5.0032304.25按總建計(jì)16.15 7審圖費(fèi)￥1.2032304.25按總建計(jì)3.88 8白蟻防治費(fèi)￥2.0032304.25按總建計(jì)6.46 9環(huán)保評(píng)價(jià)費(fèi)￥0.3032304.25按總建計(jì)0.97 10招標(biāo)代理費(fèi)0.50%8510.70 按第二項(xiàng)0.5%42.55 11監(jiān)理費(fèi)2.50%8510.70 按第二項(xiàng)2.5212.77 n地塊開(kāi)發(fā)投入表四項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1室外供配電工程￥30.0032304.25按總建計(jì)96.91 262.25 2小區(qū)道路及排污工程￥300.00763.555按凈用地的13%計(jì)22.91 3消防工程￥20.00323