如何當(dāng)好優(yōu)秀的物業(yè)管理處主任(1)

1、湖南順安物業(yè)管理有限公司湖南順安物業(yè)管理有限公司如何當(dāng)好優(yōu)秀的物業(yè)管理處如何當(dāng)好優(yōu)秀的物業(yè)管理處主任主任主講：李賽雄人資中心人資中心20152015年年5 5月培訓(xùn)課程月培訓(xùn)課程第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v做好業(yè)主員工的意見調(diào)查工作：做好業(yè)主員工的意見調(diào)查工作： 1. 1.調(diào)查的目的主要針對業(yè)主和員工反映的熱點問題調(diào)查的目的主要針對業(yè)主和員工反映的熱點問題, ,下一時期我們要做哪些工作下一時期我們要做哪些工作 2. 2.調(diào)查的對象：員工意見調(diào)查，業(yè)主意見調(diào)查。調(diào)查的對象：員工意見調(diào)查，業(yè)主意見調(diào)查。 3. 3.調(diào)查表的編制要考慮：業(yè)主最敏感的問題、投表

2、調(diào)查表的編制要考慮：業(yè)主最敏感的問題、投表的時間、地點。調(diào)查表的收發(fā)時間、發(fā)放人，收回的時間、地點。調(diào)查表的收發(fā)時間、發(fā)放人，收回率不少于率不少于2/32/3 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位 4.4.調(diào)查表收回后的處理：對調(diào)查表進(jìn)行整理、調(diào)查表收回后的處理：對調(diào)查表進(jìn)行整理、匯總統(tǒng)計、情況分析、找出問題、提出整改匯總統(tǒng)計、情況分析、找出問題、提出整改方案并作出意見反饋。方案并作出意見反饋。 5.5.工作的三角關(guān)系包括：工作分配、工作流程、工工作的三角關(guān)系包括：工作分配、工作流程、工作態(tài)度作態(tài)度在處理這種三角關(guān)系的時候，重點考慮個人與團(tuán)隊在處理這種三角關(guān)系的

3、時候，重點考慮個人與團(tuán)隊的協(xié)調(diào)執(zhí)行性、領(lǐng)導(dǎo)力、管理性以及發(fā)現(xiàn)問題、處的協(xié)調(diào)執(zhí)行性、領(lǐng)導(dǎo)力、管理性以及發(fā)現(xiàn)問題、處理問題和解決問題的能力。理問題和解決問題的能力。 6.6.工作計劃的分類：每天、每周、每月、每季度、工作計劃的分類：每天、每周、每月、每季度、每年每年第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v管理處主任不同時期要做的工作包括前期介入與后管理處主任不同時期要做的工作包括前期介入與后期的日常管理期的日常管理. .v根據(jù)各崗位職責(zé)和各項職責(zé)的制定不同時期工作要根據(jù)各崗位職責(zé)和各項職責(zé)的制定不同時期工作要求：求：v保安的職責(zé)保安的職責(zé), ,保潔的職責(zé)保潔的職責(zé),

4、,水電人員的職責(zé)水電人員的職責(zé), ,電梯管電梯管理人員理人員, ,收費人員的職責(zé)收費人員的職責(zé), ,物管人員物管人員, ,消防管理人員消防管理人員, ,綠化人員等綠化人員等. .第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位1 1）早、晚巡視所管理的區(qū)域一遍，巡視內(nèi)容：）早、晚巡視所管理的區(qū)域一遍，巡視內(nèi)容：檢查住宅區(qū)內(nèi)是否有違章行為（有無亂搭、亂建、檢查住宅區(qū)內(nèi)是否有違章行為（有無亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告等）違章裝修，墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告等） 住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破壞，住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破壞，消

5、防通道是否被堵等）消防通道是否被堵等） 住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)。住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 基礎(chǔ)設(shè)施是否完整，道路有無損壞，室外下水道是基礎(chǔ)設(shè)施是否完整，道路有無損壞，室外下水道是否滲漏等。否滲漏等。設(shè)備設(shè)施的日常管理和養(yǎng)護(hù)情況。設(shè)備設(shè)施的日常管理和養(yǎng)護(hù)情況。 以上內(nèi)容巡視完畢要做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題能處理的及以上內(nèi)容巡視完畢要做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題能處理的及時處理，不能處理的及時上報。時處理，不能處理的及時上報。 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v（2 2）收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定。）收繳水、電費、管理費和各項規(guī)定。 v（3 3）接待住戶的來電、來

6、訪、來信和各方面的投）接待住戶的來電、來訪、來信和各方面的投訴并作好記錄。訴并作好記錄。 v（4 4）安排好日常的各項維修任務(wù)。）安排好日常的各項維修任務(wù)。 v（5 5）做好工作日記（內(nèi)容：記錄每天完成的工作、）做好工作日記（內(nèi)容：記錄每天完成的工作、發(fā)票和處理問題，上級領(lǐng)導(dǎo)的指示，急待處理的事發(fā)票和處理問題，上級領(lǐng)導(dǎo)的指示，急待處理的事務(wù)，住戶投訴等）務(wù)，住戶投訴等）v（6 6）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室、整理文件、資）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用料、圖書報刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等）具等）第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一

7、講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v一周工作一周工作 v（1 1）按照各項工作要求對各個事務(wù)進(jìn)行一周的工）按照各項工作要求對各個事務(wù)進(jìn)行一周的工作大檢查，完成每周要完成的工作計劃。作大檢查，完成每周要完成的工作計劃。v（2 2）檢查房屋使用情況，裝修情況）檢查房屋使用情況，裝修情況, ,有無長期空置、有無長期空置、轉(zhuǎn)戶的情況。轉(zhuǎn)戶的情況。 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v一月工作一月工作 v（1 1）編制本月工作報表，制訂下月保養(yǎng)計劃。）編制本月工作報表，制訂下月保養(yǎng)計劃。 v（2 2）編制管理費和各項費用的收繳報表。）編制管理費和各項費用的收繳報表。 v（3 3）對月維修項目進(jìn)行一次回訪，聽

8、取住戶的意）對月維修項目進(jìn)行一次回訪，聽取住戶的意見。見。 v（4 4）對小區(qū)（大廈）大掃除一次（包括：窗戶玻）對小區(qū)（大廈）大掃除一次（包括：窗戶玻璃、地面、墻面等）璃、地面、墻面等）v（5 5）作好員工的考核及工資的發(fā)放）作好員工的考核及工資的發(fā)放 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v一季度工作一季度工作v1 1）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施（包括：）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施（包括：消防栓、滅火器、高層樓宇的消防報警設(shè)備，安全消防栓、滅火器、高層樓宇的消防報警設(shè)備，安全樓梯等）是否完好無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題樓梯等）是否完好無缺，能否正

9、常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門。及時報告有關(guān)部門。 v2 2）檢查各下水道、化糞池、排水溝有無淤塞，發(fā)）檢查各下水道、化糞池、排水溝有無淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時解決?，F(xiàn)問題及時解決。 v3 3）編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。）編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。 v4 4）組織清洗二次供水水池一次（二個季度）組織清洗二次供水水池一次（二個季度） 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v一年工作一年工作v總體工作安排：消防安全工作是全年工作的重點，總體工作安排：消防安全工作是全年工作的重點，管理處主任是消防安全的第一責(zé)任人。管理處主任是消防安全的第一責(zé)任人。v一季度：員工培訓(xùn)一季

10、度：員工培訓(xùn)v二季度：管理規(guī)范二季度：管理規(guī)范v三季度：優(yōu)質(zhì)服務(wù)三季度：優(yōu)質(zhì)服務(wù)v四季度：收費四季度：收費 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v具體的工作計劃包括：具體的工作計劃包括：v（1 1）走訪所管區(qū)域內(nèi)的住戶一遍。）走訪所管區(qū)域內(nèi)的住戶一遍。v（2 2）編制年度管理費和各項費用的收繳報告。）編制年度管理費和各項費用的收繳報告。 v（3 3）編制下年度維修保養(yǎng)計劃）編制下年度維修保養(yǎng)計劃v（4 4）核對業(yè)主資料，如有變動等應(yīng)重新整理。）核對業(yè)主資料，如有變動等應(yīng)重新整理。 v（5 5）總結(jié)年度工作，寫出書面報告。）總結(jié)年度工作，寫出書面報告。 v（6 6

11、）制訂下年工作計劃。）制訂下年工作計劃。第二講第二講: :實施方案實施方案v實事求是是我們黨的宗旨，我們的工作不只是有計實事求是是我們黨的宗旨，我們的工作不只是有計劃，還要根據(jù)實際情況制定出行之有效的實施方案。劃，還要根據(jù)實際情況制定出行之有效的實施方案。v實施方案的重點：事情緊急與否實施方案的重點：事情緊急與否做正確的事，比把事情做正確更重要；做正確的事，比把事情做正確更重要；做要緊的事，而不是做急事，做要緊的事，而不是做急事，v高效的時間觀念，人活著高效的時間觀念，人活著=365=3658080天天v實施方案的依據(jù)：實施方案的依據(jù)： 感觀感觀 運行運行 取證取證 及時及時 和諧和諧第二講第

12、二講: :實施方案實施方案v物業(yè)管理的十字方針物業(yè)管理的十字方針v感觀感觀 運行運行 取證取證 及時及時 和諧和諧v衣著衣著 設(shè)備設(shè)備 語言語言 維修維修 員工與員工員工與員工v現(xiàn)場現(xiàn)場 設(shè)施設(shè)施 記錄記錄 接訴接訴 員工與領(lǐng)導(dǎo)員工與領(lǐng)導(dǎo)v辦公室辦公室 車輛車輛 防范防范 處理處理 員工與業(yè)主之間員工與業(yè)主之間v語言語言 消防消防 取照取照 檢查檢查 業(yè)主與業(yè)主之間業(yè)主與業(yè)主之間v走、站走、站 錄像錄像 整改整改 反饋反饋 物業(yè)公司與開發(fā)商物業(yè)公司與開發(fā)商與其他相關(guān)部門與其他相關(guān)部門第二講第二講: :實施方案實施方案v物業(yè)管理格言物業(yè)管理格言v在物業(yè)管理服務(wù)中一次不及時的服務(wù)比多次不規(guī)范在物業(yè)

13、管理服務(wù)中一次不及時的服務(wù)比多次不規(guī)范的服務(wù)為禍尤烈。因為每次不規(guī)范的服務(wù)只是把流的服務(wù)為禍尤烈。因為每次不規(guī)范的服務(wù)只是把流水污染了，而一次不及時的服務(wù)則把水源弄臟了。水污染了，而一次不及時的服務(wù)則把水源弄臟了。v物業(yè)管理實施方案的主要內(nèi)容：實施項目、實施時物業(yè)管理實施方案的主要內(nèi)容：實施項目、實施時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢查時間間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢查時間 考核辦法、實施責(zé)任人、考核辦法、實施責(zé)任人、完成時間完成時間第二講第二講: :實施方案實施方案v實施四階段實施四階段v第一階段第一階段 按計劃進(jìn)行實施按計劃進(jìn)行實施 v第二階段第二階段 按計劃的要求進(jìn)行檢查按計劃的要求進(jìn)行檢查 v第三階段第三階段 將

14、不合格項進(jìn)行整改將不合格項進(jìn)行整改 v第四階段第四階段 復(fù)查并記錄復(fù)查并記錄第三講第三講: :培育人才培育人才v按黨章要求：尊重知識、尊重人才是三個文明建設(shè)按黨章要求：尊重知識、尊重人才是三個文明建設(shè)中精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。中精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。v作為物業(yè)務(wù)管理處主任在適才適用、不拘一格、揚作為物業(yè)務(wù)管理處主任在適才適用、不拘一格、揚長避短、人盡其才的基礎(chǔ)上，充分發(fā)現(xiàn)人才、培養(yǎng)長避短、人盡其才的基礎(chǔ)上，充分發(fā)現(xiàn)人才、培養(yǎng)人才、培訓(xùn)人才、選撥人才、尋找人才人才、培訓(xùn)人才、選撥人才、尋找人才 v切不可壓制人才，這也是工作中的主要任務(wù)切不可壓制人才，這也是工作中的主要任務(wù)。第三講第三講: :培育人才培

15、育人才v人，一定可以分類人，一定可以分類v5 5種：種：“人財人財”、“人才人才”、“人材人材”、“人在人在”、“人災(zāi)人災(zāi)”v人材三大特質(zhì)：能做事、肯做事、求發(fā)展；人材三大特質(zhì)：能做事、肯做事、求發(fā)展；v人財三大特質(zhì)：能創(chuàng)利、能成長、能發(fā)展；人財三大特質(zhì)：能創(chuàng)利、能成長、能發(fā)展；v人才三大特質(zhì)：能出思想、能創(chuàng)新、有影響力。人才三大特質(zhì)：能出思想、能創(chuàng)新、有影響力。 選人防止空降兵。選人防止空降兵。第三講第三講: :培育人才培育人才v人常見的六大問題人常見的六大問題v光說不做光說不做 行動起來，控制過程行動起來，控制過程v不善始善終不善始善終 行百里者半九十（行百里者半九十（1001=01001

16、=0）慎絡(luò)如）慎絡(luò)如始，則夫敗事，把別人視為辦不成的事，辦成了；始，則夫敗事，把別人視為辦不成的事，辦成了；把別人認(rèn)為非常簡單的事，持之以恒地堅持下去并把別人認(rèn)為非常簡單的事，持之以恒地堅持下去并把他做好。把他做好。v惰性：人人都有惰性惰性：人人都有惰性缺乏責(zé)任心和創(chuàng)新意識，敷缺乏責(zé)任心和創(chuàng)新意識，敷衍、搪塞、馬虎、得過且過，做事不認(rèn)真，不到位，衍、搪塞、馬虎、得過且過，做事不認(rèn)真，不到位，拖沓、愛遲到，每天工作欠缺一點，明日復(fù)明日。拖沓、愛遲到，每天工作欠缺一點，明日復(fù)明日。第三講第三講: :培育人才培育人才v無事生非無事生非 v15%15%的員工沒有做工作（無事、人在），的員工沒有做工作（

17、無事、人在）， v 5%5%的人看不出來是在工作，的人看不出來是在工作， v 25% 25% 的人在等待著做什么（不知道做什么），的人在等待著做什么（不知道做什么）， v30%30%的人可能正在為增加庫存而工作，做別人做過的人可能正在為增加庫存而工作，做別人做過的事（馬后炮）的事（馬后炮） v25%25%的人正在按低效率的標(biāo)準(zhǔn)或方法工作。的人正在按低效率的標(biāo)準(zhǔn)或方法工作。第三講第三講: :培育人才培育人才v工作不細(xì)做不到位工作不細(xì)做不到位 天下難事，必做于易，天下難事，必做于易，天下大事，必做于細(xì)天下大事，必做于細(xì) 老子老子v說了說了做了做了做到位了做到位了 v今天做到位了今天做到位了明天做到

18、位明天做到位永遠(yuǎn)做到位了永遠(yuǎn)做到位了第三講第三講: :培育人才培育人才v“三胡三胡”現(xiàn)象現(xiàn)象 v1.1.胡弄：有標(biāo)準(zhǔn)不按標(biāo)準(zhǔn)去干有了標(biāo)準(zhǔn)，但不逐項胡弄：有標(biāo)準(zhǔn)不按標(biāo)準(zhǔn)去干有了標(biāo)準(zhǔn)，但不逐項進(jìn)行確認(rèn)；認(rèn)為只要符合標(biāo)準(zhǔn)就行了；以種種借口進(jìn)行確認(rèn)；認(rèn)為只要符合標(biāo)準(zhǔn)就行了；以種種借口掩飾自己的錯誤或問題的真象。掩飾自己的錯誤或問題的真象。v2.2.胡干：沒有標(biāo)準(zhǔn)的干；明知道標(biāo)準(zhǔn)有問題，仍按胡干：沒有標(biāo)準(zhǔn)的干；明知道標(biāo)準(zhǔn)有問題，仍按錯誤的執(zhí)行；錯誤的執(zhí)行；v3.3.胡說：未經(jīng)調(diào)查研究，自認(rèn)為這樣，就這樣干。胡說：未經(jīng)調(diào)查研究，自認(rèn)為這樣，就這樣干。不經(jīng)過試驗，自認(rèn)為這樣就是這樣不經(jīng)過試驗，自認(rèn)為這樣就是

19、這樣第三講第三講: :培育人才培育人才v管理處主任有義務(wù)和責(zé)任培訓(xùn)員工在工作計劃時，管理處主任有義務(wù)和責(zé)任培訓(xùn)員工在工作計劃時，就要考慮，我今年要培訓(xùn)多少員工，對象是誰？就要考慮，我今年要培訓(xùn)多少員工，對象是誰？ v員工培訓(xùn)的內(nèi)容員工培訓(xùn)的內(nèi)容崗位職責(zé)崗位職責(zé) 告訴他該做什么？怎么做？做事的范告訴他該做什么？怎么做？做事的范圍有多大？圍有多大？安全防范安全防范 家人打電話，寫信的第一句話是說：家人打電話，寫信的第一句話是說：你身體好嗎？你身體好嗎？第二句：工作開心嗎？第三句：有多余的錢嗎？給第二句：工作開心嗎？第三句：有多余的錢嗎？給我們寄點回來我們寄點回來。第三講第三講: :培育人才培育人才

20、v業(yè)務(wù)技能業(yè)務(wù)技能 告訴他，如何才能將事情做得更好。告訴他，如何才能將事情做得更好。v職業(yè)道德職業(yè)道德 社會公德、責(zé)任、感恩、助人社會公德、責(zé)任、感恩、助人v個人素質(zhì)個人素質(zhì) 從坐、站、說、走來體現(xiàn)個人的素質(zhì)從坐、站、說、走來體現(xiàn)個人的素質(zhì)第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v作為物業(yè)管理企業(yè)，我們的目的，也是為了盈利，作為物業(yè)管理企業(yè)，我們的目的，也是為了盈利，為企業(yè)創(chuàng)收。為企業(yè)創(chuàng)收。v管理處主任的主要任務(wù)：管理處主任的主要任務(wù)： 管思想、管目標(biāo)、管行管思想、管目標(biāo)、管行為、管效果。為、管效果。v同時建立：服務(wù)理念同時建立：服務(wù)理念執(zhí)行力執(zhí)行力執(zhí)行效果（以執(zhí)行效果（以及細(xì)節(jié)與方法）及

21、細(xì)節(jié)與方法）v學(xué)會當(dāng)家理財學(xué)會當(dāng)家理財, ,其他的工作給了員工去做其他的工作給了員工去做, ,你就應(yīng)該你就應(yīng)該考慮如何提高物業(yè)管理費用的收費率考慮如何提高物業(yè)管理費用的收費率。第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v物業(yè)管理費是決定物業(yè)管理工作能否正常運行的基物業(yè)管理費是決定物業(yè)管理工作能否正常運行的基本保障本保障v1 1、控制成本核算，成本核算的具體內(nèi)容：、控制成本核算，成本核算的具體內(nèi)容：v2 2、知道創(chuàng)收的渠道、知道創(chuàng)收的渠道v3 3、及時收回欠款、及時收回欠款第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益測算物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益測算v1.1.人工費人工費/ /福利福利

22、 30+26%30+26% 2. 2.辦公費辦公費 4%4% v3.3.固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費2%2% 4. 4.低質(zhì)易損耗攤銷低質(zhì)易損耗攤銷 2%2% v5.5.前期投入攤銷前期投入攤銷 5%5% 6. 6.公用電費公用電費 2%2% v7.7.公用水費公用水費1%1% 8. 8.維修費維修費 2%2% v9.9.清潔費清潔費2%2% 10. 10.綠化費綠化費0.5%0.5% v11.11.保安費保安費1.5% 12.1.5% 12.社區(qū)文化費社區(qū)文化費1%1% v13.13.不可預(yù)見費不可預(yù)見費/ /壞帳壞帳1% 14.1% 14.保險費保險費6% 6% v15.15.傭金傭金8%

23、 8% v16.16.法定稅費法定稅費6%6%（印花稅、城建稅、附加稅等）（印花稅、城建稅、附加稅等） 第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v我們知道了這些費用的成本我們知道了這些費用的成本, ,在開支時就得把握一在開支時就得把握一個度個度, ,每開支一筆費用就要從多方面考慮每開支一筆費用就要從多方面考慮, ,v能節(jié)約一分是一分能節(jié)約一分是一分, ,如果我們每人每天節(jié)約如果我們每人每天節(jié)約1 1元錢元錢, ,全公司就是全公司就是200200多元多元, ,如果我們每人每天浪費一元錢如果我們每人每天浪費一元錢, ,每天也是每天也是200200多元多元. .收回收回1 1元錢元錢, ,是很難

24、的是很難的, ,可浪費可浪費1 1元元錢是很容易的錢是很容易的. .第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v其次其次: :管理處主任要考慮創(chuàng)收的渠道管理處主任要考慮創(chuàng)收的渠道: : v創(chuàng)收的前提：如何提高業(yè)主的滿意度和物業(yè)管理費創(chuàng)收的前提：如何提高業(yè)主的滿意度和物業(yè)管理費用的收費率。同時還要考慮如何增收節(jié)支、開源節(jié)用的收費率。同時還要考慮如何增收節(jié)支、開源節(jié)流、把錢用到刀刃上。流、把錢用到刀刃上。v把好停車費的收繳關(guān)、做好外墻廣告費用管理、統(tǒng)把好停車費的收繳關(guān)、做好外墻廣告費用管理、統(tǒng)計好空置房的管理工作、為房屋中介打基礎(chǔ)計好空置房的管理工作、為房屋中介打基礎(chǔ) 、職、職業(yè)介紹業(yè)介紹 、業(yè)

25、主二次裝修、業(yè)主二次裝修 、 家政服務(wù)家政服務(wù) 、 家電維家電維修修第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收及時追回欠款及時追回欠款 掌握訴訟失效期：兩年以內(nèi)連續(xù)追收受法律保掌握訴訟失效期：兩年以內(nèi)連續(xù)追收受法律保護(hù)、護(hù)、 及時清理欠費、及時清理欠費、 將收欠工作列入每天的工作將收欠工作列入每天的工作計劃、將收欠的責(zé)任落實到人、計劃、將收欠的責(zé)任落實到人、 按法律程序進(jìn)行按法律程序進(jìn)行依法起訴依法起訴, ,包括的內(nèi)容包括的內(nèi)容; ;電話電話, ,短信短信, ,書面文字書面文字, ,律師律師函等方式函等方式第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v作為物業(yè)管理處主任，我們一定要把

26、作為物業(yè)管理處主任，我們一定要把“以人為本以人為本”為服務(wù)的宗旨，切實做好為服務(wù)的宗旨，切實做好“和諧和諧”的工作。的工作。v和諧的內(nèi)容和諧的內(nèi)容: : 企業(yè)文化、社區(qū)文化企業(yè)文化、社區(qū)文化v“和諧和諧”之間的關(guān)系之間的關(guān)系 員工與員工、員工與領(lǐng)導(dǎo)、員工與員工、員工與領(lǐng)導(dǎo)、員工與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間物業(yè)公司與開發(fā)員工與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間物業(yè)公司與開發(fā)商、與其他相關(guān)部門之間的關(guān)系。商、與其他相關(guān)部門之間的關(guān)系。v創(chuàng)優(yōu)物業(yè)公司的企業(yè)文化創(chuàng)優(yōu)物業(yè)公司的企業(yè)文化 , ,樹立企業(yè)人才觀，為人樹立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，在才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

27、，在用人方面，形成用人方面，形成“能者上，庸者下能者上，庸者下”，堅決摒棄論，堅決摒棄論資排輩的陳舊觀念。資排輩的陳舊觀念。 第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v質(zhì)量方針：誠信服務(wù)、真情投入、無情管理、追求質(zhì)量方針：誠信服務(wù)、真情投入、無情管理、追求卓越卓越v企業(yè)理念：企業(yè)理念： 以人為本以人為本, ,規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)v服務(wù)風(fēng)格：從小事做起，每天進(jìn)步服務(wù)風(fēng)格：從小事做起，每天進(jìn)步1%1%v企業(yè)發(fā)展的根本：業(yè)主的信賴才是企業(yè)發(fā)展的根本企業(yè)發(fā)展的根本：業(yè)主的信賴才是企業(yè)發(fā)展的根本第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，才

28、能與業(yè)主變成真正為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，才能與業(yè)主變成真正的朋友。的朋友。v物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系不僅僅是管理與服務(wù)的物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系不僅僅是管理與服務(wù)的關(guān)系，更要成為朋友般的知心與親密。關(guān)系，更要成為朋友般的知心與親密。v通過我們的服務(wù)，與業(yè)主建立一條相融的紐帶，要通過我們的服務(wù)，與業(yè)主建立一條相融的紐帶，要經(jīng)常與業(yè)主溝通，向業(yè)主請教，請業(yè)主提出建議，經(jīng)常與業(yè)主溝通，向業(yè)主請教，請業(yè)主提出建議，與業(yè)主交心，為業(yè)主排憂解難。與業(yè)主交心，為業(yè)主排憂解難。v將業(yè)主所提出的建議和要求及時處理并反饋，與業(yè)將業(yè)主所提出的建議和要求及時處理并反饋，與業(yè)主形成相互信任、相互協(xié)調(diào)的互相關(guān)系。主形成

29、相互信任、相互協(xié)調(diào)的互相關(guān)系。 第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v企業(yè)發(fā)展的動力企業(yè)發(fā)展的動力 ：注重禮儀文化是企業(yè)發(fā)展的動力：注重禮儀文化是企業(yè)發(fā)展的動力中國素稱禮儀之邦，民族禮儀文化展示出民族的修中國素稱禮儀之邦，民族禮儀文化展示出民族的修養(yǎng)，員工的禮儀風(fēng)范展示出企業(yè)的素養(yǎng)養(yǎng)，員工的禮儀風(fēng)范展示出企業(yè)的素養(yǎng)v創(chuàng)優(yōu)公司把員工的本身的行為作為公司風(fēng)范的寫照，創(chuàng)優(yōu)公司把員工的本身的行為作為公司風(fēng)范的寫照，對業(yè)主講禮儀是公司員工講禮儀的直接體現(xiàn)，也是對業(yè)主講禮儀是公司員工講禮儀的直接體現(xiàn)，也是公司企業(yè)文化和精神文化的體現(xiàn)，對公司本身而言，公司企業(yè)文化和精神文化的體現(xiàn)，對公司本身

30、而言，禮儀是企業(yè)的潤滑濟(jì)，他能使團(tuán)體動作更加暢通、禮儀是企業(yè)的潤滑濟(jì)，他能使團(tuán)體動作更加暢通、和諧。對員工本身來講，衣著規(guī)范、和藹待人更加和諧。對員工本身來講，衣著規(guī)范、和藹待人更加讓人尊敬。讓人尊敬。v通過對禮儀的倡導(dǎo)，將公司建立成一個人格和個人通過對禮儀的倡導(dǎo)，將公司建立成一個人格和個人氣質(zhì)的煅造爐，將員工煉成熱情而有耐心的人、有氣質(zhì)的煅造爐，將員工煉成熱情而有耐心的人、有開拓勇氣而又自律的人、有自信而又謙虛的人、有開拓勇氣而又自律的人、有自信而又謙虛的人、有智慧而又勤奮的人、對業(yè)主誠實、對公司忠誠的人、智慧而又勤奮的人、對業(yè)主誠實、對公司忠誠的人、最終成為一個企業(yè)放心、業(yè)主稱心的人。最終

31、成為一個企業(yè)放心、業(yè)主稱心的人。 第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v企業(yè)發(fā)展的能源，微笑是企業(yè)發(fā)展的能源企業(yè)發(fā)展的能源，微笑是企業(yè)發(fā)展的能源 微笑本微笑本身就是一種禮節(jié)，他體現(xiàn)了人類最真誠的相互尊重身就是一種禮節(jié)，他體現(xiàn)了人類最真誠的相互尊重的親近，也是全人類唯一的一種共同語言。的親近，也是全人類唯一的一種共同語言。v親切溫馨的一笑，可以縮短人與人之間的感情距離，親切溫馨的一笑，可以縮短人與人之間的感情距離，創(chuàng)造出創(chuàng)造出良好的工作氣氛。良好的工作氣氛。v微笑也是公司最基本的禮節(jié)，物業(yè)管理本身就是一微笑也是公司最基本的禮節(jié)，物業(yè)管理本身就是一種服務(wù)，也就是要求我們的員工，必須

32、以微笑面對種服務(wù)，也就是要求我們的員工，必須以微笑面對業(yè)主，改變那種業(yè)主，改變那種“兩點成一線，笑容從未見兩點成一線，笑容從未見”的陋的陋習(xí)。習(xí)。第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v正確認(rèn)識工作和對待工作正確認(rèn)識工作和對待工作 ，正確認(rèn)識工作和對待工，正確認(rèn)識工作和對待工作是企業(yè)發(fā)展的根本保障。作是企業(yè)發(fā)展的根本保障。v不同的人對工作有不同的認(rèn)識，作為創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理不同的人對工作有不同的認(rèn)識，作為創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理公司的員工不僅要正確的認(rèn)識工作，而且，還要正公司的員工不僅要正確的認(rèn)識工作，而且，還要正確地對待工作。確地對待工作。v公司把工作分為本職工作、中心工作和輔助工作三公司把工作

33、分為本職工作、中心工作和輔助工作三類。類。 第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v本職工作本職工作 ：要求員工把：要求員工把8 8小時內(nèi)應(yīng)該去完成的那份小時內(nèi)應(yīng)該去完成的那份工作叫本職工作；是無條件要做好的，做好了本職工作叫本職工作；是無條件要做好的，做好了本職工作的員工，才是合格的員工。工作的員工，才是合格的員工。v中心工作：中心工作： 協(xié)助公司管理處及協(xié)助公司管理處及“社區(qū)社區(qū)110”110”的工作的工作叫臨時工作也叫中心工作；是一個部門和一個單位叫臨時工作也叫中心工作；是一個部門和一個單位集體事務(wù)的統(tǒng)一表現(xiàn)，也是一名員工必須服從的；集體事務(wù)的統(tǒng)一表現(xiàn)，也是一名員工必須服從

34、的；v輔助工作：利用工作時間外為業(yè)主和公司榮譽所做輔助工作：利用工作時間外為業(yè)主和公司榮譽所做的無法看的無法看到的那些工作叫輔助工作。從這些工作中去體現(xiàn)企到的那些工作叫輔助工作。從這些工作中去體現(xiàn)企業(yè)的團(tuán)隊形象，做一件事就得旬一件事，做好一件業(yè)的團(tuán)隊形象，做一件事就得旬一件事，做好一件事，就得到一個人的心。事，就得到一個人的心。第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v做好了本職工作就能拿到全部的基本工資，做好了本職工作就能拿到全部的基本工資，v而做好了中心工作和輔助工作才是領(lǐng)取獎金和升職而做好了中心工作和輔助工作才是領(lǐng)取獎金和升職的依據(jù)，也就是要求員工在做好本職工作的同時，的依據(jù)

35、，也就是要求員工在做好本職工作的同時，無條件地服從中心工作的調(diào)配。無條件地服從中心工作的調(diào)配。v同時作好輔助工作，既能使自己增加收入和提職，同時作好輔助工作，既能使自己增加收入和提職，又能得到業(yè)主對公司的信任。又能得到業(yè)主對公司的信任。第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v責(zé)任心責(zé)任心v我該做什么我該做什么, ,怎么做怎么做? ?v對團(tuán)隊的責(zé)任對團(tuán)隊的責(zé)任; ;v對家庭的責(zé)任對家庭的責(zé)任; ;v對社會的責(zé)任對社會的責(zé)任; ;v對他人的責(zé)任對他人的責(zé)任第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)度團(tuán)度”工作工作v對承諾的兌現(xiàn)飯可隨便吃對承諾的兌現(xiàn)飯可隨便吃, ,話不能隨便說話不能隨便說)

36、 ) v人最不幸的就是忘記了責(zé)任人最不幸的就是忘記了責(zé)任. .v說謊是一種極不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。說謊是一種極不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。v責(zé)任心是一點一滴做出來的責(zé)任心是一點一滴做出來的. .v有一顆感恩的心有一顆感恩的心, ,為什么我們能允許自己過失為什么我們能允許自己過失, ,卻對卻對他人他人, ,對公司有這么多的抱怨對公司有這么多的抱怨/再有才華的人再有才華的人, ,也需也需要別人給你做事的機(jī)會要別人給你做事的機(jī)會, ,也需要他人對你或大或小也需要他人對你或大或小的幫肋的幫肋, ,你現(xiàn)在的幸福不是你一個人就能成就的你現(xiàn)在的幸福不是你一個人就能成就的. .第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工

37、作v老板給了你飯碗老板給了你飯碗v工作給你的不僅是報酬工作給你的不僅是報酬, ,還有學(xué)習(xí)成長的機(jī)會還有學(xué)習(xí)成長的機(jī)會v同事給了你工作中的配合同事給了你工作中的配合v客戶幫你創(chuàng)造了業(yè)績客戶幫你創(chuàng)造了業(yè)績v對手讓你看到距離和發(fā)展空間對手讓你看到距離和發(fā)展空間v批評者讓你不斷完善自我批評者讓你不斷完善自我第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊團(tuán)隊”工作工作v企業(yè)是服務(wù)社會的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，是員工生存、發(fā)展、企業(yè)是服務(wù)社會的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，是員工生存、發(fā)展、成長的平臺，企業(yè)和員工都要發(fā)展，誰有能力、對成長的平臺，企業(yè)和員工都要發(fā)展，誰有能力、對企業(yè)的貢獻(xiàn)大，誰成長就快。企業(yè)的貢獻(xiàn)大，誰成長就快。v誰對企業(yè)貢獻(xiàn)大，

38、對社會有所作為，其價值也隨之誰對企業(yè)貢獻(xiàn)大，對社會有所作為，其價值也隨之增加；因此，學(xué)習(xí)增加；因此，學(xué)習(xí)工作在勤奮、平安、快樂、工作在勤奮、平安、快樂、健康中構(gòu)成。健康中構(gòu)成。v我們的今天是創(chuàng)優(yōu)公司給了我們基本的需求（生活我們的今天是創(chuàng)優(yōu)公司給了我們基本的需求（生活保障）；是創(chuàng)優(yōu)公司員工幫助我成長；保障）；是創(chuàng)優(yōu)公司員工幫助我成長；v我們打算怎么用自己的能力去幫助需要幫助的人我們打算怎么用自己的能力去幫助需要幫助的人第六講：如何關(guān)心好員工生活第六講：如何關(guān)心好員工生活 v作為物業(yè)管理企業(yè)的管理處主任，我們們首先要學(xué)作為物業(yè)管理企業(yè)的管理處主任，我們們首先要學(xué)會關(guān)心員工的生活。會關(guān)心員工的生活。

39、v把組織行為、員工需求與管理結(jié)合起來，實現(xiàn)雙贏把組織行為、員工需求與管理結(jié)合起來，實現(xiàn)雙贏及共贏，以達(dá)到社會經(jīng)濟(jì)效益和個人及團(tuán)隊效益。及共贏，以達(dá)到社會經(jīng)濟(jì)效益和個人及團(tuán)隊效益。v建立員工溝通的渠道、多問、多聽、營造爭論的氛建立員工溝通的渠道、多問、多聽、營造爭論的氛圍、跟蹤目標(biāo)解決問題。圍、跟蹤目標(biāo)解決問題。第六講：如何關(guān)心好員工生活第六講：如何關(guān)心好員工生活v人的五大需求人的五大需求v自我實現(xiàn)自我實現(xiàn) 成長、責(zé)任、工作的挑戰(zhàn)性成長、責(zé)任、工作的挑戰(zhàn)性 、成就、成就v尊尊 重重 晉升、地位晉升、地位 、褒獎、褒獎v社社 交交 人際關(guān)系、公司政策、管理人際關(guān)系、公司政策、管理 、公司素質(zhì)、公司

40、素質(zhì)v安安 全全 上司素質(zhì)、工作安全、工作環(huán)境上司素質(zhì)、工作安全、工作環(huán)境v基本生活基本生活 薪酬薪酬 個人生活（生日、家庭情況）個人生活（生日、家庭情況）v管理處主任要計劃每周找一位員工談心管理處主任要計劃每周找一位員工談心第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v一、物業(yè)主任應(yīng)具備最基礎(chǔ)、最必要的道德素質(zhì)。一、物業(yè)主任應(yīng)具備最基礎(chǔ)、最必要的道德素質(zhì)。物業(yè)主任因為具備高尚品質(zhì)，一定會衍生出許多有利物業(yè)主任因為具備高尚品質(zhì)，一定會衍生出許多有利于企業(yè)發(fā)展的舉措和影響力。比如任人唯賢、知人善于企業(yè)發(fā)展的舉措和影響力。比如任人唯賢、知

41、人善用，企業(yè)因此的核心競爭力就會大大增強(qiáng)；為人師表、用，企業(yè)因此的核心競爭力就會大大增強(qiáng)；為人師表、心胸開闊，團(tuán)隊的親和力必然增強(qiáng)；忠于職守、兢兢心胸開闊，團(tuán)隊的親和力必然增強(qiáng)；忠于職守、兢兢業(yè)業(yè)，企業(yè)才能穩(wěn)中求勝、蒸蒸日上等等。有些物業(yè)業(yè)業(yè)，企業(yè)才能穩(wěn)中求勝、蒸蒸日上等等。有些物業(yè)主任為了單純追求完成定額指標(biāo)，將品質(zhì)管理拋之腦主任為了單純追求完成定額指標(biāo)，將品質(zhì)管理拋之腦后或?qū)镜谋O(jiān)督管理持?jǐn)骋晳B(tài)度。對用戶的承諾也后或?qū)镜谋O(jiān)督管理持?jǐn)骋晳B(tài)度。對用戶的承諾也不予兌現(xiàn)或者態(tài)度惡劣，導(dǎo)致業(yè)主的不信任甚至不滿；不予兌現(xiàn)或者態(tài)度惡劣，導(dǎo)致業(yè)主的不信任甚至不滿；也有的物業(yè)主任亂收費、收取別人的一點

42、好處或吃飯、也有的物業(yè)主任亂收費、收取別人的一點好處或吃飯、娛樂一下等給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響的例子不娛樂一下等給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響的例子不勝枚舉，更說明了物業(yè)主任職業(yè)道德的重要性。勝枚舉，更說明了物業(yè)主任職業(yè)道德的重要性。 第七講：一個合格的物業(yè)主任應(yīng)具備的條第七講：一個合格的物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)件和素質(zhì)v二、物業(yè)主任應(yīng)具備一定的文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。二、物業(yè)主任應(yīng)具備一定的文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。 物業(yè)主任通過長期艱辛的學(xué)習(xí)和反復(fù)實踐的結(jié)晶。才物業(yè)主任通過長期艱辛的學(xué)習(xí)和反復(fù)實踐的結(jié)晶。才能夠順利執(zhí)行企業(yè)決策，具備開拓進(jìn)取精神的根本，能夠順利執(zhí)行企業(yè)決策，具備開拓進(jìn)取精神的根本

43、，有一定的文化涵養(yǎng)和相當(dāng)?shù)膶I(yè)素質(zhì)是合格物業(yè)主有一定的文化涵養(yǎng)和相當(dāng)?shù)膶I(yè)素質(zhì)是合格物業(yè)主任應(yīng)具備的重要硬件。任應(yīng)具備的重要硬件。 以下三方面的表現(xiàn)優(yōu)劣能夠體現(xiàn)物業(yè)主任在運作項目以下三方面的表現(xiàn)優(yōu)劣能夠體現(xiàn)物業(yè)主任在運作項目時專業(yè)素質(zhì)的高低。時專業(yè)素質(zhì)的高低。（一）及時有效地做好前期介入工作，以期達(dá)到為開（一）及時有效地做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩的目的。發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩的目的。（二）精心組織、高標(biāo)準(zhǔn)全方位地做好業(yè)主入住和裝（二）精心組織、高標(biāo)準(zhǔn)全方位地做好業(yè)主入住和裝修管理、營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)修管理、營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)

44、境迎接業(yè)主入住、保障小區(qū)免遭二次裝修的損壞。主入住、保障小區(qū)免遭二次裝修的損壞。（三）依法依約、規(guī)范運作，堅持日常工作扎扎實實、（三）依法依約、規(guī)范運作，堅持日常工作扎扎實實、做細(xì)做深。做細(xì)做深。第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v三、物業(yè)主任不可缺乏的個性化因素。三、物業(yè)主任不可缺乏的個性化因素。 物業(yè)主任取得成功，還必須具備個性化的素質(zhì)。物業(yè)主任取得成功，還必須具備個性化的素質(zhì)。因為企業(yè)文化、團(tuán)隊精神的形成都與物業(yè)主任的個人因為企業(yè)文化、團(tuán)隊精神的形成都與物業(yè)主任的個人風(fēng)格密切相關(guān)。物業(yè)主任的個性并非一味固執(zhí)，而是風(fēng)格密

45、切相關(guān)。物業(yè)主任的個性并非一味固執(zhí)，而是區(qū)別于他人的辦事作風(fēng)。比如要強(qiáng)、特質(zhì)、魄力、獨區(qū)別于他人的辦事作風(fēng)。比如要強(qiáng)、特質(zhì)、魄力、獨具匠心、逆向思維等等。物業(yè)主任的個性化因素，會具匠心、逆向思維等等。物業(yè)主任的個性化因素，會影響到團(tuán)隊影響到團(tuán)隊 ，從而為企業(yè)發(fā)展帶來無窮的威力。，從而為企業(yè)發(fā)展帶來無窮的威力。第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v除此之外，物業(yè)主任還必須具備五種能力：除此之外，物業(yè)主任還必須具備五種能力：v（一）決策能力（一）決策能力 物業(yè)主任一定是權(quán)限內(nèi)的出色決策者，另外還能迅物業(yè)主任一定是權(quán)限內(nèi)的出色決策者

46、，另外還能迅速領(lǐng)悟公司推出的決策的豐富內(nèi)涵。項目管理是一速領(lǐng)悟公司推出的決策的豐富內(nèi)涵。項目管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涵蓋了安全保障、綠化、保項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涵蓋了安全保障、綠化、保潔、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、財務(wù)管理、人力資源管潔、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、財務(wù)管理、人力資源管理等諸多內(nèi)容。還要同開發(fā)商、業(yè)主委員會、業(yè)主、理等諸多內(nèi)容。還要同開發(fā)商、業(yè)主委員會、業(yè)主、行業(yè)主管部門、派出所、街道辦、居委會、水、電、行業(yè)主管部門、派出所、街道辦、居委會、水、電、氣、光纖公司等相關(guān)部門發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，工作的頭氣、光纖公司等相關(guān)部門發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，工作的頭緒之多，接觸面之廣。如果物業(yè)主任不具備出色的緒之多，

47、接觸面之廣。如果物業(yè)主任不具備出色的決策能力，不敢決策，不會決策、事無巨細(xì)都依賴決策能力，不敢決策，不會決策、事無巨細(xì)都依賴上司或盲目決策、輕率決策都注定要失敗的。上司或盲目決策、輕率決策都注定要失敗的。 第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v（二）執(zhí)行能力（二）執(zhí)行能力 物業(yè)主任必須是實干家。執(zhí)行是物業(yè)主任的天物業(yè)主任必須是實干家。執(zhí)行是物業(yè)主任的天職。公司的決策一旦出臺，物業(yè)主任就必須要集中職。公司的決策一旦出臺，物業(yè)主任就必須要集中精力，精心組織、悉心落實；對項目所需人、財、精力，精心組織、悉心落實；對項目所需人、財、物

48、、技術(shù)等要素進(jìn)行合理配置和優(yōu)化組合，并根據(jù)物、技術(shù)等要素進(jìn)行合理配置和優(yōu)化組合，并根據(jù)項目變化而不斷調(diào)整決策。項目變化而不斷調(diào)整決策。 第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v（三）組織能力（三）組織能力 項目的執(zhí)行者要像導(dǎo)演和指揮家，誰在臺前，誰項目的執(zhí)行者要像導(dǎo)演和指揮家，誰在臺前，誰在幕后，什么人該充當(dāng)什么角色，各種樂器如何協(xié)調(diào)在幕后，什么人該充當(dāng)什么角色，各種樂器如何協(xié)調(diào)地搭配，要成竹在胸才能完成一部力作或奏出和諧的地搭配，要成竹在胸才能完成一部力作或奏出和諧的交響樂；作為物業(yè)主任就要勇于承擔(dān)責(zé)任，要統(tǒng)攬全交響樂；作為物

49、業(yè)主任就要勇于承擔(dān)責(zé)任，要統(tǒng)攬全局、安排恰當(dāng)、人盡其用、各顯其能、制度健全、高局、安排恰當(dāng)、人盡其用、各顯其能、制度健全、高效精干，使整個團(tuán)隊向著既定的目標(biāo)奮進(jìn)，直到實現(xiàn)效精干，使整個團(tuán)隊向著既定的目標(biāo)奮進(jìn)，直到實現(xiàn)預(yù)期的效果。預(yù)期的效果。 第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v（四）協(xié)調(diào)能力（四）協(xié)調(diào)能力 管理中的最高境界是實現(xiàn)和諧，讓每一位員工都管理中的最高境界是實現(xiàn)和諧，讓每一位員工都快樂工作。協(xié)調(diào)就是實現(xiàn)這種和諧美。物業(yè)主任要接快樂工作。協(xié)調(diào)就是實現(xiàn)這種和諧美。物業(yè)主任要接受公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)職能管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，要與

50、受公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)職能管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，要與相關(guān)協(xié)作部門和其它管理處協(xié)調(diào)好各種關(guān)系；要善于相關(guān)協(xié)作部門和其它管理處協(xié)調(diào)好各種關(guān)系；要善于團(tuán)結(jié)自己的班子成員，與下屬保持好良好的交流和溝團(tuán)結(jié)自己的班子成員，與下屬保持好良好的交流和溝通狀態(tài)。如果沒有這諸多關(guān)系的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，物業(yè)主任通狀態(tài)。如果沒有這諸多關(guān)系的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，物業(yè)主任就無法取得各方面的支持，而致使工作難以開展下去。就無法取得各方面的支持，而致使工作難以開展下去。第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v（五）創(chuàng)新能力（五）創(chuàng)新能力v為增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力，物業(yè)主任為

51、增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力，物業(yè)主任必須具有挑戰(zhàn)自我的創(chuàng)新能力。項目要發(fā)展，就要必須具有挑戰(zhàn)自我的創(chuàng)新能力。項目要發(fā)展，就要改革創(chuàng)新，要突破陳規(guī)去創(chuàng)立新的觀念、新的思路、改革創(chuàng)新，要突破陳規(guī)去創(chuàng)立新的觀念、新的思路、新的經(jīng)營和管理模式。物業(yè)主任只有具備了較強(qiáng)的新的經(jīng)營和管理模式。物業(yè)主任只有具備了較強(qiáng)的創(chuàng)新能力，才能賦予項目新的生命力。創(chuàng)新能力，才能賦予項目新的生命力。第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v那么，如何才能成為一名合格的物業(yè)主任呢？那么，如何才能成為一名合格的物業(yè)主任呢？v第一，觀點：第一，觀點：“物業(yè)主任

52、是干出來的，不是學(xué)出來的；是帶物業(yè)主任是干出來的，不是學(xué)出來的；是帶出來的，不是教出來的。出來的，不是教出來的?！币氤蔀橐幻细竦奈飿I(yè)主任主要想成為一名合格的物業(yè)主任主要不是靠學(xué)，而是靠干。在實踐中摸索，在經(jīng)營管理的第一要不是靠學(xué)，而是靠干。在實踐中摸索，在經(jīng)營管理的第一線真抓實干。當(dāng)然學(xué)習(xí)也很重要，靠干完全不學(xué)，可以出物線真抓實干。當(dāng)然學(xué)習(xí)也很重要，靠干完全不學(xué)，可以出物業(yè)主任；但光靠學(xué)而不干，是絕對出不來物業(yè)主任的。既苦業(yè)主任；但光靠學(xué)而不干，是絕對出不來物業(yè)主任的。既苦學(xué)又肯干是絕對可以出優(yōu)秀物業(yè)主任的。學(xué)又肯干是絕對可以出優(yōu)秀物業(yè)主任的。 從事物業(yè)管理的大多數(shù)是年輕人，有一句話至記憶猶新：從事物業(yè)管理的大多數(shù)是年輕人，有一句話至記憶猶新：“青年人只要干就永遠(yuǎn)不晚，但光說不練即便再年輕也晚青年人只要干就永遠(yuǎn)不晚，但光說不練即便再年輕也晚了了”。第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v第二，物業(yè)主任要一門心思撲在企業(yè)經(jīng)營上。企業(yè)第二，物業(yè)主任要一門心思撲在企業(yè)經(jīng)營上。企業(yè)是以追求利潤的最大化為目的的，做企業(yè)、做項目首是以追求利潤的最大化為目的的，做企業(yè)、做項目首先要賺錢，要讓企業(yè)贏，然后自己才能贏。物業(yè)主任先要賺錢，要讓企業(yè)贏，然后自己才能贏。物業(yè)主任們要牢記：其個人價值是通過企業(yè)的平臺來實現(xiàn)的