如何當(dāng)好優(yōu)秀的物業(yè)管理處主任(1)

1、湖南順安物業(yè)管理有限公司湖南順安物業(yè)管理有限公司如何當(dāng)好優(yōu)秀的物業(yè)管理處如何當(dāng)好優(yōu)秀的物業(yè)管理處主任主任主講：李賽雄人資中心人資中心20152015年年5 5月培訓(xùn)課程月培訓(xùn)課程第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v做好業(yè)主員工的意見(jiàn)調(diào)查工作：做好業(yè)主員工的意見(jiàn)調(diào)查工作： 1. 1.調(diào)查的目的主要針對(duì)業(yè)主和員工反映的熱點(diǎn)問(wèn)題調(diào)查的目的主要針對(duì)業(yè)主和員工反映的熱點(diǎn)問(wèn)題, ,下一時(shí)期我們要做哪些工作下一時(shí)期我們要做哪些工作 2. 2.調(diào)查的對(duì)象：?jiǎn)T工意見(jiàn)調(diào)查，業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查。調(diào)查的對(duì)象：?jiǎn)T工意見(jiàn)調(diào)查，業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查。 3. 3.調(diào)查表的編制要考慮：業(yè)主最敏感的問(wèn)題、投表

2、調(diào)查表的編制要考慮：業(yè)主最敏感的問(wèn)題、投表的時(shí)間、地點(diǎn)。調(diào)查表的收發(fā)時(shí)間、發(fā)放人，收回的時(shí)間、地點(diǎn)。調(diào)查表的收發(fā)時(shí)間、發(fā)放人，收回率不少于率不少于2/32/3 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位 4.4.調(diào)查表收回后的處理：對(duì)調(diào)查表進(jìn)行整理、調(diào)查表收回后的處理：對(duì)調(diào)查表進(jìn)行整理、匯總統(tǒng)計(jì)、情況分析、找出問(wèn)題、提出整改匯總統(tǒng)計(jì)、情況分析、找出問(wèn)題、提出整改方案并作出意見(jiàn)反饋。方案并作出意見(jiàn)反饋。 5.5.工作的三角關(guān)系包括：工作分配、工作流程、工工作的三角關(guān)系包括：工作分配、工作流程、工作態(tài)度作態(tài)度在處理這種三角關(guān)系的時(shí)候，重點(diǎn)考慮個(gè)人與團(tuán)隊(duì)在處理這種三角關(guān)系的

3、時(shí)候，重點(diǎn)考慮個(gè)人與團(tuán)隊(duì)的協(xié)調(diào)執(zhí)行性、領(lǐng)導(dǎo)力、管理性以及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、處的協(xié)調(diào)執(zhí)行性、領(lǐng)導(dǎo)力、管理性以及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、處理問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。理問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。 6.6.工作計(jì)劃的分類：每天、每周、每月、每季度、工作計(jì)劃的分類：每天、每周、每月、每季度、每年每年第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v管理處主任不同時(shí)期要做的工作包括前期介入與后管理處主任不同時(shí)期要做的工作包括前期介入與后期的日常管理期的日常管理. .v根據(jù)各崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的制定不同時(shí)期工作要根據(jù)各崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的制定不同時(shí)期工作要求：求：v保安的職責(zé)保安的職責(zé), ,保潔的職責(zé)保潔的職責(zé),

4、,水電人員的職責(zé)水電人員的職責(zé), ,電梯管電梯管理人員理人員, ,收費(fèi)人員的職責(zé)收費(fèi)人員的職責(zé), ,物管人員物管人員, ,消防管理人員消防管理人員, ,綠化人員等綠化人員等. .第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位1 1）早、晚巡視所管理的區(qū)域一遍，巡視內(nèi)容：）早、晚巡視所管理的區(qū)域一遍，巡視內(nèi)容：檢查住宅區(qū)內(nèi)是否有違章行為（有無(wú)亂搭、亂建、檢查住宅區(qū)內(nèi)是否有違章行為（有無(wú)亂搭、亂建、違章裝修，墻壁有無(wú)亂涂、亂畫、張貼廣告等）違章裝修，墻壁有無(wú)亂涂、亂畫、張貼廣告等） 住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破壞，住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破壞，消

5、防通道是否被堵等）消防通道是否被堵等） 住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)。住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 基礎(chǔ)設(shè)施是否完整，道路有無(wú)損壞，室外下水道是基礎(chǔ)設(shè)施是否完整，道路有無(wú)損壞，室外下水道是否滲漏等。否滲漏等。設(shè)備設(shè)施的日常管理和養(yǎng)護(hù)情況。設(shè)備設(shè)施的日常管理和養(yǎng)護(hù)情況。 以上內(nèi)容巡視完畢要做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能處理的及以上內(nèi)容巡視完畢要做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能處理的及時(shí)處理，不能處理的及時(shí)上報(bào)。時(shí)處理，不能處理的及時(shí)上報(bào)。 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v（2 2）收繳水、電費(fèi)、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)定。）收繳水、電費(fèi)、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)定。 v（3 3）接待住戶的來(lái)電、來(lái)

6、訪、來(lái)信和各方面的投）接待住戶的來(lái)電、來(lái)訪、來(lái)信和各方面的投訴并作好記錄。訴并作好記錄。 v（4 4）安排好日常的各項(xiàng)維修任務(wù)。）安排好日常的各項(xiàng)維修任務(wù)。 v（5 5）做好工作日記（內(nèi)容：記錄每天完成的工作、）做好工作日記（內(nèi)容：記錄每天完成的工作、發(fā)票和處理問(wèn)題，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示，急待處理的事發(fā)票和處理問(wèn)題，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示，急待處理的事務(wù)，住戶投訴等）務(wù)，住戶投訴等）v（6 6）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室、整理文件、資）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報(bào)刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用料、圖書報(bào)刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等）具等）第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一

7、講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v一周工作一周工作 v（1 1）按照各項(xiàng)工作要求對(duì)各個(gè)事務(wù)進(jìn)行一周的工）按照各項(xiàng)工作要求對(duì)各個(gè)事務(wù)進(jìn)行一周的工作大檢查，完成每周要完成的工作計(jì)劃。作大檢查，完成每周要完成的工作計(jì)劃。v（2 2）檢查房屋使用情況，裝修情況）檢查房屋使用情況，裝修情況, ,有無(wú)長(zhǎng)期空置、有無(wú)長(zhǎng)期空置、轉(zhuǎn)戶的情況。轉(zhuǎn)戶的情況。 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v一月工作一月工作 v（1 1）編制本月工作報(bào)表，制訂下月保養(yǎng)計(jì)劃。）編制本月工作報(bào)表，制訂下月保養(yǎng)計(jì)劃。 v（2 2）編制管理費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用的收繳報(bào)表。）編制管理費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用的收繳報(bào)表。 v（3 3）對(duì)月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪，聽(tīng)

8、取住戶的意）對(duì)月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪，聽(tīng)取住戶的意見(jiàn)。見(jiàn)。 v（4 4）對(duì)小區(qū)（大廈）大掃除一次（包括：窗戶玻）對(duì)小區(qū)（大廈）大掃除一次（包括：窗戶玻璃、地面、墻面等）璃、地面、墻面等）v（5 5）作好員工的考核及工資的發(fā)放）作好員工的考核及工資的發(fā)放 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v一季度工作一季度工作v1 1）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施（包括：）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施（包括：消防栓、滅火器、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備，安全消防栓、滅火器、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備，安全樓梯等）是否完好無(wú)缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題樓梯等）是否完好無(wú)缺，能否正

9、常使用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。 v2 2）檢查各下水道、化糞池、排水溝有無(wú)淤塞，發(fā)）檢查各下水道、化糞池、排水溝有無(wú)淤塞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決?，F(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 v3 3）編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表。）編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表。 v4 4）組織清洗二次供水水池一次（二個(gè)季度）組織清洗二次供水水池一次（二個(gè)季度） 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v一年工作一年工作v總體工作安排：消防安全工作是全年工作的重點(diǎn)，總體工作安排：消防安全工作是全年工作的重點(diǎn)，管理處主任是消防安全的第一責(zé)任人。管理處主任是消防安全的第一責(zé)任人。v一季度：?jiǎn)T工培訓(xùn)一季

10、度：?jiǎn)T工培訓(xùn)v二季度：管理規(guī)范二季度：管理規(guī)范v三季度：優(yōu)質(zhì)服務(wù)三季度：優(yōu)質(zhì)服務(wù)v四季度：收費(fèi)四季度：收費(fèi) 第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位第一講：如何確定工作目標(biāo)方向和定位v具體的工作計(jì)劃包括：具體的工作計(jì)劃包括：v（1 1）走訪所管區(qū)域內(nèi)的住戶一遍。）走訪所管區(qū)域內(nèi)的住戶一遍。v（2 2）編制年度管理費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用的收繳報(bào)告。）編制年度管理費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用的收繳報(bào)告。 v（3 3）編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃）編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃v（4 4）核對(duì)業(yè)主資料，如有變動(dòng)等應(yīng)重新整理。）核對(duì)業(yè)主資料，如有變動(dòng)等應(yīng)重新整理。 v（5 5）總結(jié)年度工作，寫出書面報(bào)告。）總結(jié)年度工作，寫出書面報(bào)告。 v（6 6

11、）制訂下年工作計(jì)劃。）制訂下年工作計(jì)劃。第二講第二講: :實(shí)施方案實(shí)施方案v實(shí)事求是是我們黨的宗旨，我們的工作不只是有計(jì)實(shí)事求是是我們黨的宗旨，我們的工作不只是有計(jì)劃，還要根據(jù)實(shí)際情況制定出行之有效的實(shí)施方案。劃，還要根據(jù)實(shí)際情況制定出行之有效的實(shí)施方案。v實(shí)施方案的重點(diǎn)：事情緊急與否實(shí)施方案的重點(diǎn)：事情緊急與否做正確的事，比把事情做正確更重要；做正確的事，比把事情做正確更重要；做要緊的事，而不是做急事，做要緊的事，而不是做急事，v高效的時(shí)間觀念，人活著高效的時(shí)間觀念，人活著=365=3658080天天v實(shí)施方案的依據(jù)：實(shí)施方案的依據(jù)： 感觀感觀 運(yùn)行運(yùn)行 取證取證 及時(shí)及時(shí) 和諧和諧第二講第

12、二講: :實(shí)施方案實(shí)施方案v物業(yè)管理的十字方針物業(yè)管理的十字方針v感觀感觀 運(yùn)行運(yùn)行 取證取證 及時(shí)及時(shí) 和諧和諧v衣著衣著 設(shè)備設(shè)備 語(yǔ)言語(yǔ)言 維修維修 員工與員工員工與員工v現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 設(shè)施設(shè)施 記錄記錄 接訴接訴 員工與領(lǐng)導(dǎo)員工與領(lǐng)導(dǎo)v辦公室辦公室 車輛車輛 防范防范 處理處理 員工與業(yè)主之間員工與業(yè)主之間v語(yǔ)言語(yǔ)言 消防消防 取照取照 檢查檢查 業(yè)主與業(yè)主之間業(yè)主與業(yè)主之間v走、站走、站 錄像錄像 整改整改 反饋反饋 物業(yè)公司與開發(fā)商物業(yè)公司與開發(fā)商與其他相關(guān)部門與其他相關(guān)部門第二講第二講: :實(shí)施方案實(shí)施方案v物業(yè)管理格言物業(yè)管理格言v在物業(yè)管理服務(wù)中一次不及時(shí)的服務(wù)比多次不規(guī)范在物業(yè)

13、管理服務(wù)中一次不及時(shí)的服務(wù)比多次不規(guī)范的服務(wù)為禍尤烈。因?yàn)槊看尾灰?guī)范的服務(wù)只是把流的服務(wù)為禍尤烈。因?yàn)槊看尾灰?guī)范的服務(wù)只是把流水污染了，而一次不及時(shí)的服務(wù)則把水源弄臟了。水污染了，而一次不及時(shí)的服務(wù)則把水源弄臟了。v物業(yè)管理實(shí)施方案的主要內(nèi)容：實(shí)施項(xiàng)目、實(shí)施時(shí)物業(yè)管理實(shí)施方案的主要內(nèi)容：實(shí)施項(xiàng)目、實(shí)施時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢查時(shí)間間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢查時(shí)間 考核辦法、實(shí)施責(zé)任人、考核辦法、實(shí)施責(zé)任人、完成時(shí)間完成時(shí)間第二講第二講: :實(shí)施方案實(shí)施方案v實(shí)施四階段實(shí)施四階段v第一階段第一階段 按計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施按計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施 v第二階段第二階段 按計(jì)劃的要求進(jìn)行檢查按計(jì)劃的要求進(jìn)行檢查 v第三階段第三階段 將

14、不合格項(xiàng)進(jìn)行整改將不合格項(xiàng)進(jìn)行整改 v第四階段第四階段 復(fù)查并記錄復(fù)查并記錄第三講第三講: :培育人才培育人才v按黨章要求：尊重知識(shí)、尊重人才是三個(gè)文明建設(shè)按黨章要求：尊重知識(shí)、尊重人才是三個(gè)文明建設(shè)中精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。中精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。v作為物業(yè)務(wù)管理處主任在適才適用、不拘一格、揚(yáng)作為物業(yè)務(wù)管理處主任在適才適用、不拘一格、揚(yáng)長(zhǎng)避短、人盡其才的基礎(chǔ)上，充分發(fā)現(xiàn)人才、培養(yǎng)長(zhǎng)避短、人盡其才的基礎(chǔ)上，充分發(fā)現(xiàn)人才、培養(yǎng)人才、培訓(xùn)人才、選撥人才、尋找人才人才、培訓(xùn)人才、選撥人才、尋找人才 v切不可壓制人才，這也是工作中的主要任務(wù)切不可壓制人才，這也是工作中的主要任務(wù)。第三講第三講: :培育人才培

15、育人才v人，一定可以分類人，一定可以分類v5 5種：種：“人財(cái)人財(cái)”、“人才人才”、“人材人材”、“人在人在”、“人災(zāi)人災(zāi)”v人材三大特質(zhì)：能做事、肯做事、求發(fā)展；人材三大特質(zhì)：能做事、肯做事、求發(fā)展；v人財(cái)三大特質(zhì)：能創(chuàng)利、能成長(zhǎng)、能發(fā)展；人財(cái)三大特質(zhì)：能創(chuàng)利、能成長(zhǎng)、能發(fā)展；v人才三大特質(zhì)：能出思想、能創(chuàng)新、有影響力。人才三大特質(zhì)：能出思想、能創(chuàng)新、有影響力。 選人防止空降兵。選人防止空降兵。第三講第三講: :培育人才培育人才v人常見(jiàn)的六大問(wèn)題人常見(jiàn)的六大問(wèn)題v光說(shuō)不做光說(shuō)不做 行動(dòng)起來(lái)，控制過(guò)程行動(dòng)起來(lái)，控制過(guò)程v不善始善終不善始善終 行百里者半九十（行百里者半九十（1001=01001

16、=0）慎絡(luò)如）慎絡(luò)如始，則夫敗事，把別人視為辦不成的事，辦成了；始，則夫敗事，把別人視為辦不成的事，辦成了；把別人認(rèn)為非常簡(jiǎn)單的事，持之以恒地堅(jiān)持下去并把別人認(rèn)為非常簡(jiǎn)單的事，持之以恒地堅(jiān)持下去并把他做好。把他做好。v惰性：人人都有惰性惰性：人人都有惰性缺乏責(zé)任心和創(chuàng)新意識(shí)，敷缺乏責(zé)任心和創(chuàng)新意識(shí)，敷衍、搪塞、馬虎、得過(guò)且過(guò)，做事不認(rèn)真，不到位，衍、搪塞、馬虎、得過(guò)且過(guò)，做事不認(rèn)真，不到位，拖沓、愛(ài)遲到，每天工作欠缺一點(diǎn)，明日復(fù)明日。拖沓、愛(ài)遲到，每天工作欠缺一點(diǎn)，明日復(fù)明日。第三講第三講: :培育人才培育人才v無(wú)事生非無(wú)事生非 v15%15%的員工沒(méi)有做工作（無(wú)事、人在），的員工沒(méi)有做工作（

17、無(wú)事、人在）， v 5%5%的人看不出來(lái)是在工作，的人看不出來(lái)是在工作， v 25% 25% 的人在等待著做什么（不知道做什么），的人在等待著做什么（不知道做什么）， v30%30%的人可能正在為增加庫(kù)存而工作，做別人做過(guò)的人可能正在為增加庫(kù)存而工作，做別人做過(guò)的事（馬后炮）的事（馬后炮） v25%25%的人正在按低效率的標(biāo)準(zhǔn)或方法工作。的人正在按低效率的標(biāo)準(zhǔn)或方法工作。第三講第三講: :培育人才培育人才v工作不細(xì)做不到位工作不細(xì)做不到位 天下難事，必做于易，天下難事，必做于易，天下大事，必做于細(xì)天下大事，必做于細(xì) 老子老子v說(shuō)了說(shuō)了做了做了做到位了做到位了 v今天做到位了今天做到位了明天做到

18、位明天做到位永遠(yuǎn)做到位了永遠(yuǎn)做到位了第三講第三講: :培育人才培育人才v“三胡三胡”現(xiàn)象現(xiàn)象 v1.1.胡弄：有標(biāo)準(zhǔn)不按標(biāo)準(zhǔn)去干有了標(biāo)準(zhǔn)，但不逐項(xiàng)胡弄：有標(biāo)準(zhǔn)不按標(biāo)準(zhǔn)去干有了標(biāo)準(zhǔn)，但不逐項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)；認(rèn)為只要符合標(biāo)準(zhǔn)就行了；以種種借口進(jìn)行確認(rèn)；認(rèn)為只要符合標(biāo)準(zhǔn)就行了；以種種借口掩飾自己的錯(cuò)誤或問(wèn)題的真象。掩飾自己的錯(cuò)誤或問(wèn)題的真象。v2.2.胡干：沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的干；明知道標(biāo)準(zhǔn)有問(wèn)題，仍按胡干：沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的干；明知道標(biāo)準(zhǔn)有問(wèn)題，仍按錯(cuò)誤的執(zhí)行；錯(cuò)誤的執(zhí)行；v3.3.胡說(shuō)：未經(jīng)調(diào)查研究，自認(rèn)為這樣，就這樣干。胡說(shuō)：未經(jīng)調(diào)查研究，自認(rèn)為這樣，就這樣干。不經(jīng)過(guò)試驗(yàn)，自認(rèn)為這樣就是這樣不經(jīng)過(guò)試驗(yàn)，自認(rèn)為這樣就是

19、這樣第三講第三講: :培育人才培育人才v管理處主任有義務(wù)和責(zé)任培訓(xùn)員工在工作計(jì)劃時(shí)，管理處主任有義務(wù)和責(zé)任培訓(xùn)員工在工作計(jì)劃時(shí)，就要考慮，我今年要培訓(xùn)多少員工，對(duì)象是誰(shuí)？就要考慮，我今年要培訓(xùn)多少員工，對(duì)象是誰(shuí)？ v員工培訓(xùn)的內(nèi)容員工培訓(xùn)的內(nèi)容崗位職責(zé)崗位職責(zé) 告訴他該做什么？怎么做？做事的范告訴他該做什么？怎么做？做事的范圍有多大？圍有多大？安全防范安全防范 家人打電話，寫信的第一句話是說(shuō)：家人打電話，寫信的第一句話是說(shuō)：你身體好嗎？你身體好嗎？第二句：工作開心嗎？第三句：有多余的錢嗎？給第二句：工作開心嗎？第三句：有多余的錢嗎？給我們寄點(diǎn)回來(lái)我們寄點(diǎn)回來(lái)。第三講第三講: :培育人才培育人才

20、v業(yè)務(wù)技能業(yè)務(wù)技能 告訴他，如何才能將事情做得更好。告訴他，如何才能將事情做得更好。v職業(yè)道德職業(yè)道德 社會(huì)公德、責(zé)任、感恩、助人社會(huì)公德、責(zé)任、感恩、助人v個(gè)人素質(zhì)個(gè)人素質(zhì) 從坐、站、說(shuō)、走來(lái)體現(xiàn)個(gè)人的素質(zhì)從坐、站、說(shuō)、走來(lái)體現(xiàn)個(gè)人的素質(zhì)第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v作為物業(yè)管理企業(yè)，我們的目的，也是為了盈利，作為物業(yè)管理企業(yè)，我們的目的，也是為了盈利，為企業(yè)創(chuàng)收。為企業(yè)創(chuàng)收。v管理處主任的主要任務(wù)：管理處主任的主要任務(wù)： 管思想、管目標(biāo)、管行管思想、管目標(biāo)、管行為、管效果。為、管效果。v同時(shí)建立：服務(wù)理念同時(shí)建立：服務(wù)理念執(zhí)行力執(zhí)行力執(zhí)行效果（以執(zhí)行效果（以及細(xì)節(jié)與方法）及

21、細(xì)節(jié)與方法）v學(xué)會(huì)當(dāng)家理財(cái)學(xué)會(huì)當(dāng)家理財(cái), ,其他的工作給了員工去做其他的工作給了員工去做, ,你就應(yīng)該你就應(yīng)該考慮如何提高物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)率考慮如何提高物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)率。第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v物業(yè)管理費(fèi)是決定物業(yè)管理工作能否正常運(yùn)行的基物業(yè)管理費(fèi)是決定物業(yè)管理工作能否正常運(yùn)行的基本保障本保障v1 1、控制成本核算，成本核算的具體內(nèi)容：、控制成本核算，成本核算的具體內(nèi)容：v2 2、知道創(chuàng)收的渠道、知道創(chuàng)收的渠道v3 3、及時(shí)收回欠款、及時(shí)收回欠款第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算v1.1.人工費(fèi)人工費(fèi)/ /福利福利

22、 30+26%30+26% 2. 2.辦公費(fèi)辦公費(fèi) 4%4% v3.3.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)2%2% 4. 4.低質(zhì)易損耗攤銷低質(zhì)易損耗攤銷 2%2% v5.5.前期投入攤銷前期投入攤銷 5%5% 6. 6.公用電費(fèi)公用電費(fèi) 2%2% v7.7.公用水費(fèi)公用水費(fèi)1%1% 8. 8.維修費(fèi)維修費(fèi) 2%2% v9.9.清潔費(fèi)清潔費(fèi)2%2% 10. 10.綠化費(fèi)綠化費(fèi)0.5%0.5% v11.11.保安費(fèi)保安費(fèi)1.5% 12.1.5% 12.社區(qū)文化費(fèi)社區(qū)文化費(fèi)1%1% v13.13.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)/ /壞帳壞帳1% 14.1% 14.保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)6% 6% v15.15.傭金傭金8%

23、 8% v16.16.法定稅費(fèi)法定稅費(fèi)6%6%（印花稅、城建稅、附加稅等）（印花稅、城建稅、附加稅等） 第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v我們知道了這些費(fèi)用的成本我們知道了這些費(fèi)用的成本, ,在開支時(shí)就得把握一在開支時(shí)就得把握一個(gè)度個(gè)度, ,每開支一筆費(fèi)用就要從多方面考慮每開支一筆費(fèi)用就要從多方面考慮, ,v能節(jié)約一分是一分能節(jié)約一分是一分, ,如果我們每人每天節(jié)約如果我們每人每天節(jié)約1 1元錢元錢, ,全公司就是全公司就是200200多元多元, ,如果我們每人每天浪費(fèi)一元錢如果我們每人每天浪費(fèi)一元錢, ,每天也是每天也是200200多元多元. .收回收回1 1元錢元錢, ,是很難

24、的是很難的, ,可浪費(fèi)可浪費(fèi)1 1元元錢是很容易的錢是很容易的. .第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收v其次其次: :管理處主任要考慮創(chuàng)收的渠道管理處主任要考慮創(chuàng)收的渠道: : v創(chuàng)收的前提：如何提高業(yè)主的滿意度和物業(yè)管理費(fèi)創(chuàng)收的前提：如何提高業(yè)主的滿意度和物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)率。同時(shí)還要考慮如何增收節(jié)支、開源節(jié)用的收費(fèi)率。同時(shí)還要考慮如何增收節(jié)支、開源節(jié)流、把錢用到刀刃上。流、把錢用到刀刃上。v把好停車費(fèi)的收繳關(guān)、做好外墻廣告費(fèi)用管理、統(tǒng)把好停車費(fèi)的收繳關(guān)、做好外墻廣告費(fèi)用管理、統(tǒng)計(jì)好空置房的管理工作、為房屋中介打基礎(chǔ)計(jì)好空置房的管理工作、為房屋中介打基礎(chǔ) 、職、職業(yè)介紹業(yè)介紹 、業(yè)

25、主二次裝修、業(yè)主二次裝修 、 家政服務(wù)家政服務(wù) 、 家電維家電維修修第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收第四講：如何為企業(yè)創(chuàng)收及時(shí)追回欠款及時(shí)追回欠款 掌握訴訟失效期：兩年以內(nèi)連續(xù)追收受法律保掌握訴訟失效期：兩年以內(nèi)連續(xù)追收受法律保護(hù)、護(hù)、 及時(shí)清理欠費(fèi)、及時(shí)清理欠費(fèi)、 將收欠工作列入每天的工作將收欠工作列入每天的工作計(jì)劃、將收欠的責(zé)任落實(shí)到人、計(jì)劃、將收欠的責(zé)任落實(shí)到人、 按法律程序進(jìn)行按法律程序進(jìn)行依法起訴依法起訴, ,包括的內(nèi)容包括的內(nèi)容; ;電話電話, ,短信短信, ,書面文字書面文字, ,律師律師函等方式函等方式第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v作為物業(yè)管理處主任，我們一定要把

26、作為物業(yè)管理處主任，我們一定要把“以人為本以人為本”為服務(wù)的宗旨，切實(shí)做好為服務(wù)的宗旨，切實(shí)做好“和諧和諧”的工作。的工作。v和諧的內(nèi)容和諧的內(nèi)容: : 企業(yè)文化、社區(qū)文化企業(yè)文化、社區(qū)文化v“和諧和諧”之間的關(guān)系之間的關(guān)系 員工與員工、員工與領(lǐng)導(dǎo)、員工與員工、員工與領(lǐng)導(dǎo)、員工與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間物業(yè)公司與開發(fā)員工與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間物業(yè)公司與開發(fā)商、與其他相關(guān)部門之間的關(guān)系。商、與其他相關(guān)部門之間的關(guān)系。v創(chuàng)優(yōu)物業(yè)公司的企業(yè)文化創(chuàng)優(yōu)物業(yè)公司的企業(yè)文化 , ,樹立企業(yè)人才觀，為人樹立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長(zhǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，在才的脫穎而出和健康成長(zhǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

27、，在用人方面，形成用人方面，形成“能者上，庸者下能者上，庸者下”，堅(jiān)決摒棄論，堅(jiān)決摒棄論資排輩的陳舊觀念。資排輩的陳舊觀念。 第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v質(zhì)量方針：誠(chéng)信服務(wù)、真情投入、無(wú)情管理、追求質(zhì)量方針：誠(chéng)信服務(wù)、真情投入、無(wú)情管理、追求卓越卓越v企業(yè)理念：企業(yè)理念： 以人為本以人為本, ,規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)v服務(wù)風(fēng)格：從小事做起，每天進(jìn)步服務(wù)風(fēng)格：從小事做起，每天進(jìn)步1%1%v企業(yè)發(fā)展的根本：業(yè)主的信賴才是企業(yè)發(fā)展的根本企業(yè)發(fā)展的根本：業(yè)主的信賴才是企業(yè)發(fā)展的根本第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，才

28、能與業(yè)主變成真正為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，才能與業(yè)主變成真正的朋友。的朋友。v物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系不僅僅是管理與服務(wù)的物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系不僅僅是管理與服務(wù)的關(guān)系，更要成為朋友般的知心與親密。關(guān)系，更要成為朋友般的知心與親密。v通過(guò)我們的服務(wù)，與業(yè)主建立一條相融的紐帶，要通過(guò)我們的服務(wù)，與業(yè)主建立一條相融的紐帶，要經(jīng)常與業(yè)主溝通，向業(yè)主請(qǐng)教，請(qǐng)業(yè)主提出建議，經(jīng)常與業(yè)主溝通，向業(yè)主請(qǐng)教，請(qǐng)業(yè)主提出建議，與業(yè)主交心，為業(yè)主排憂解難。與業(yè)主交心，為業(yè)主排憂解難。v將業(yè)主所提出的建議和要求及時(shí)處理并反饋，與業(yè)將業(yè)主所提出的建議和要求及時(shí)處理并反饋，與業(yè)主形成相互信任、相互協(xié)調(diào)的互相關(guān)系。主形成

29、相互信任、相互協(xié)調(diào)的互相關(guān)系。 第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力 ：注重禮儀文化是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力：注重禮儀文化是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力中國(guó)素稱禮儀之邦，民族禮儀文化展示出民族的修中國(guó)素稱禮儀之邦，民族禮儀文化展示出民族的修養(yǎng)，員工的禮儀風(fēng)范展示出企業(yè)的素養(yǎng)養(yǎng)，員工的禮儀風(fēng)范展示出企業(yè)的素養(yǎng)v創(chuàng)優(yōu)公司把員工的本身的行為作為公司風(fēng)范的寫照，創(chuàng)優(yōu)公司把員工的本身的行為作為公司風(fēng)范的寫照，對(duì)業(yè)主講禮儀是公司員工講禮儀的直接體現(xiàn)，也是對(duì)業(yè)主講禮儀是公司員工講禮儀的直接體現(xiàn)，也是公司企業(yè)文化和精神文化的體現(xiàn)，對(duì)公司本身而言，公司企業(yè)文化和精神文化的體現(xiàn)，對(duì)公司本身

30、而言，禮儀是企業(yè)的潤(rùn)滑濟(jì)，他能使團(tuán)體動(dòng)作更加暢通、禮儀是企業(yè)的潤(rùn)滑濟(jì)，他能使團(tuán)體動(dòng)作更加暢通、和諧。對(duì)員工本身來(lái)講，衣著規(guī)范、和藹待人更加和諧。對(duì)員工本身來(lái)講，衣著規(guī)范、和藹待人更加讓人尊敬。讓人尊敬。v通過(guò)對(duì)禮儀的倡導(dǎo)，將公司建立成一個(gè)人格和個(gè)人通過(guò)對(duì)禮儀的倡導(dǎo)，將公司建立成一個(gè)人格和個(gè)人氣質(zhì)的煅造爐，將員工煉成熱情而有耐心的人、有氣質(zhì)的煅造爐，將員工煉成熱情而有耐心的人、有開拓勇氣而又自律的人、有自信而又謙虛的人、有開拓勇氣而又自律的人、有自信而又謙虛的人、有智慧而又勤奮的人、對(duì)業(yè)主誠(chéng)實(shí)、對(duì)公司忠誠(chéng)的人、智慧而又勤奮的人、對(duì)業(yè)主誠(chéng)實(shí)、對(duì)公司忠誠(chéng)的人、最終成為一個(gè)企業(yè)放心、業(yè)主稱心的人。最終

31、成為一個(gè)企業(yè)放心、業(yè)主稱心的人。 第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v企業(yè)發(fā)展的能源，微笑是企業(yè)發(fā)展的能源企業(yè)發(fā)展的能源，微笑是企業(yè)發(fā)展的能源 微笑本微笑本身就是一種禮節(jié)，他體現(xiàn)了人類最真誠(chéng)的相互尊重身就是一種禮節(jié)，他體現(xiàn)了人類最真誠(chéng)的相互尊重的親近，也是全人類唯一的一種共同語(yǔ)言。的親近，也是全人類唯一的一種共同語(yǔ)言。v親切溫馨的一笑，可以縮短人與人之間的感情距離，親切溫馨的一笑，可以縮短人與人之間的感情距離，創(chuàng)造出創(chuàng)造出良好的工作氣氛。良好的工作氣氛。v微笑也是公司最基本的禮節(jié)，物業(yè)管理本身就是一微笑也是公司最基本的禮節(jié)，物業(yè)管理本身就是一種服務(wù)，也就是要求我們的員工，必須

32、以微笑面對(duì)種服務(wù)，也就是要求我們的員工，必須以微笑面對(duì)業(yè)主，改變那種業(yè)主，改變那種“兩點(diǎn)成一線，笑容從未見(jiàn)兩點(diǎn)成一線，笑容從未見(jiàn)”的陋的陋習(xí)。習(xí)。第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v正確認(rèn)識(shí)工作和對(duì)待工作正確認(rèn)識(shí)工作和對(duì)待工作 ，正確認(rèn)識(shí)工作和對(duì)待工，正確認(rèn)識(shí)工作和對(duì)待工作是企業(yè)發(fā)展的根本保障。作是企業(yè)發(fā)展的根本保障。v不同的人對(duì)工作有不同的認(rèn)識(shí)，作為創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理不同的人對(duì)工作有不同的認(rèn)識(shí)，作為創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理公司的員工不僅要正確的認(rèn)識(shí)工作，而且，還要正公司的員工不僅要正確的認(rèn)識(shí)工作，而且，還要正確地對(duì)待工作。確地對(duì)待工作。v公司把工作分為本職工作、中心工作和輔助工作三公司把工作

33、分為本職工作、中心工作和輔助工作三類。類。 第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v本職工作本職工作 ：要求員工把：要求員工把8 8小時(shí)內(nèi)應(yīng)該去完成的那份小時(shí)內(nèi)應(yīng)該去完成的那份工作叫本職工作；是無(wú)條件要做好的，做好了本職工作叫本職工作；是無(wú)條件要做好的，做好了本職工作的員工，才是合格的員工。工作的員工，才是合格的員工。v中心工作：中心工作： 協(xié)助公司管理處及協(xié)助公司管理處及“社區(qū)社區(qū)110”110”的工作的工作叫臨時(shí)工作也叫中心工作；是一個(gè)部門和一個(gè)單位叫臨時(shí)工作也叫中心工作；是一個(gè)部門和一個(gè)單位集體事務(wù)的統(tǒng)一表現(xiàn)，也是一名員工必須服從的；集體事務(wù)的統(tǒng)一表現(xiàn)，也是一名員工必須服從

34、的；v輔助工作：利用工作時(shí)間外為業(yè)主和公司榮譽(yù)所做輔助工作：利用工作時(shí)間外為業(yè)主和公司榮譽(yù)所做的無(wú)法看的無(wú)法看到的那些工作叫輔助工作。從這些工作中去體現(xiàn)企到的那些工作叫輔助工作。從這些工作中去體現(xiàn)企業(yè)的團(tuán)隊(duì)形象，做一件事就得旬一件事，做好一件業(yè)的團(tuán)隊(duì)形象，做一件事就得旬一件事，做好一件事，就得到一個(gè)人的心。事，就得到一個(gè)人的心。第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v做好了本職工作就能拿到全部的基本工資，做好了本職工作就能拿到全部的基本工資，v而做好了中心工作和輔助工作才是領(lǐng)取獎(jiǎng)金和升職而做好了中心工作和輔助工作才是領(lǐng)取獎(jiǎng)金和升職的依據(jù)，也就是要求員工在做好本職工作的同時(shí)，的依據(jù)

35、，也就是要求員工在做好本職工作的同時(shí)，無(wú)條件地服從中心工作的調(diào)配。無(wú)條件地服從中心工作的調(diào)配。v同時(shí)作好輔助工作，既能使自己增加收入和提職，同時(shí)作好輔助工作，既能使自己增加收入和提職，又能得到業(yè)主對(duì)公司的信任。又能得到業(yè)主對(duì)公司的信任。第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v責(zé)任心責(zé)任心v我該做什么我該做什么, ,怎么做怎么做? ?v對(duì)團(tuán)隊(duì)的責(zé)任對(duì)團(tuán)隊(duì)的責(zé)任; ;v對(duì)家庭的責(zé)任對(duì)家庭的責(zé)任; ;v對(duì)社會(huì)的責(zé)任對(duì)社會(huì)的責(zé)任; ;v對(duì)他人的責(zé)任對(duì)他人的責(zé)任第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)度團(tuán)度”工作工作v對(duì)承諾的兌現(xiàn)飯可隨便吃對(duì)承諾的兌現(xiàn)飯可隨便吃, ,話不能隨便說(shuō)話不能隨便說(shuō))

36、 ) v人最不幸的就是忘記了責(zé)任人最不幸的就是忘記了責(zé)任. .v說(shuō)謊是一種極不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。說(shuō)謊是一種極不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。v責(zé)任心是一點(diǎn)一滴做出來(lái)的責(zé)任心是一點(diǎn)一滴做出來(lái)的. .v有一顆感恩的心有一顆感恩的心, ,為什么我們能允許自己過(guò)失為什么我們能允許自己過(guò)失, ,卻對(duì)卻對(duì)他人他人, ,對(duì)公司有這么多的抱怨對(duì)公司有這么多的抱怨/再有才華的人再有才華的人, ,也需也需要?jiǎng)e人給你做事的機(jī)會(huì)要?jiǎng)e人給你做事的機(jī)會(huì), ,也需要他人對(duì)你或大或小也需要他人對(duì)你或大或小的幫肋的幫肋, ,你現(xiàn)在的幸福不是你一個(gè)人就能成就的你現(xiàn)在的幸福不是你一個(gè)人就能成就的. .第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工

37、作v老板給了你飯碗老板給了你飯碗v工作給你的不僅是報(bào)酬工作給你的不僅是報(bào)酬, ,還有學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)還有學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)v同事給了你工作中的配合同事給了你工作中的配合v客戶幫你創(chuàng)造了業(yè)績(jī)客戶幫你創(chuàng)造了業(yè)績(jī)v對(duì)手讓你看到距離和發(fā)展空間對(duì)手讓你看到距離和發(fā)展空間v批評(píng)者讓你不斷完善自我批評(píng)者讓你不斷完善自我第五講：如何做好第五講：如何做好“團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)”工作工作v企業(yè)是服務(wù)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，是員工生存、發(fā)展、企業(yè)是服務(wù)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，是員工生存、發(fā)展、成長(zhǎng)的平臺(tái)，企業(yè)和員工都要發(fā)展，誰(shuí)有能力、對(duì)成長(zhǎng)的平臺(tái)，企業(yè)和員工都要發(fā)展，誰(shuí)有能力、對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)大，誰(shuí)成長(zhǎng)就快。企業(yè)的貢獻(xiàn)大，誰(shuí)成長(zhǎng)就快。v誰(shuí)對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)大，

38、對(duì)社會(huì)有所作為，其價(jià)值也隨之誰(shuí)對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)大，對(duì)社會(huì)有所作為，其價(jià)值也隨之增加；因此，學(xué)習(xí)增加；因此，學(xué)習(xí)工作在勤奮、平安、快樂(lè)、工作在勤奮、平安、快樂(lè)、健康中構(gòu)成。健康中構(gòu)成。v我們的今天是創(chuàng)優(yōu)公司給了我們基本的需求（生活我們的今天是創(chuàng)優(yōu)公司給了我們基本的需求（生活保障）；是創(chuàng)優(yōu)公司員工幫助我成長(zhǎng)；保障）；是創(chuàng)優(yōu)公司員工幫助我成長(zhǎng)；v我們打算怎么用自己的能力去幫助需要幫助的人我們打算怎么用自己的能力去幫助需要幫助的人第六講：如何關(guān)心好員工生活第六講：如何關(guān)心好員工生活 v作為物業(yè)管理企業(yè)的管理處主任，我們們首先要學(xué)作為物業(yè)管理企業(yè)的管理處主任，我們們首先要學(xué)會(huì)關(guān)心員工的生活。會(huì)關(guān)心員工的生活。

39、v把組織行為、員工需求與管理結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)雙贏把組織行為、員工需求與管理結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)雙贏及共贏，以達(dá)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和個(gè)人及團(tuán)隊(duì)效益。及共贏，以達(dá)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和個(gè)人及團(tuán)隊(duì)效益。v建立員工溝通的渠道、多問(wèn)、多聽(tīng)、營(yíng)造爭(zhēng)論的氛建立員工溝通的渠道、多問(wèn)、多聽(tīng)、營(yíng)造爭(zhēng)論的氛圍、跟蹤目標(biāo)解決問(wèn)題。圍、跟蹤目標(biāo)解決問(wèn)題。第六講：如何關(guān)心好員工生活第六講：如何關(guān)心好員工生活v人的五大需求人的五大需求v自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn) 成長(zhǎng)、責(zé)任、工作的挑戰(zhàn)性成長(zhǎng)、責(zé)任、工作的挑戰(zhàn)性 、成就、成就v尊尊 重重 晉升、地位晉升、地位 、褒獎(jiǎng)、褒獎(jiǎng)v社社 交交 人際關(guān)系、公司政策、管理人際關(guān)系、公司政策、管理 、公司素質(zhì)、公司

40、素質(zhì)v安安 全全 上司素質(zhì)、工作安全、工作環(huán)境上司素質(zhì)、工作安全、工作環(huán)境v基本生活基本生活 薪酬薪酬 個(gè)人生活（生日、家庭情況）個(gè)人生活（生日、家庭情況）v管理處主任要計(jì)劃每周找一位員工談心管理處主任要計(jì)劃每周找一位員工談心第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v一、物業(yè)主任應(yīng)具備最基礎(chǔ)、最必要的道德素質(zhì)。一、物業(yè)主任應(yīng)具備最基礎(chǔ)、最必要的道德素質(zhì)。物業(yè)主任因?yàn)榫邆涓呱衅焚|(zhì)，一定會(huì)衍生出許多有利物業(yè)主任因?yàn)榫邆涓呱衅焚|(zhì)，一定會(huì)衍生出許多有利于企業(yè)發(fā)展的舉措和影響力。比如任人唯賢、知人善于企業(yè)發(fā)展的舉措和影響力。比如任人唯賢、知

41、人善用，企業(yè)因此的核心競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)大大增強(qiáng)；為人師表、用，企業(yè)因此的核心競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)大大增強(qiáng)；為人師表、心胸開闊，團(tuán)隊(duì)的親和力必然增強(qiáng)；忠于職守、兢兢心胸開闊，團(tuán)隊(duì)的親和力必然增強(qiáng)；忠于職守、兢兢業(yè)業(yè)，企業(yè)才能穩(wěn)中求勝、蒸蒸日上等等。有些物業(yè)業(yè)業(yè)，企業(yè)才能穩(wěn)中求勝、蒸蒸日上等等。有些物業(yè)主任為了單純追求完成定額指標(biāo)，將品質(zhì)管理拋之腦主任為了單純追求完成定額指標(biāo)，將品質(zhì)管理拋之腦后或?qū)镜谋O(jiān)督管理持?jǐn)骋晳B(tài)度。對(duì)用戶的承諾也后或?qū)镜谋O(jiān)督管理持?jǐn)骋晳B(tài)度。對(duì)用戶的承諾也不予兌現(xiàn)或者態(tài)度惡劣，導(dǎo)致業(yè)主的不信任甚至不滿；不予兌現(xiàn)或者態(tài)度惡劣，導(dǎo)致業(yè)主的不信任甚至不滿；也有的物業(yè)主任亂收費(fèi)、收取別人的一點(diǎn)

42、好處或吃飯、也有的物業(yè)主任亂收費(fèi)、收取別人的一點(diǎn)好處或吃飯、娛樂(lè)一下等給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響的例子不娛樂(lè)一下等給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響的例子不勝枚舉，更說(shuō)明了物業(yè)主任職業(yè)道德的重要性。勝枚舉，更說(shuō)明了物業(yè)主任職業(yè)道德的重要性。 第七講：一個(gè)合格的物業(yè)主任應(yīng)具備的條第七講：一個(gè)合格的物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)件和素質(zhì)v二、物業(yè)主任應(yīng)具備一定的文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。二、物業(yè)主任應(yīng)具備一定的文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。 物業(yè)主任通過(guò)長(zhǎng)期艱辛的學(xué)習(xí)和反復(fù)實(shí)踐的結(jié)晶。才物業(yè)主任通過(guò)長(zhǎng)期艱辛的學(xué)習(xí)和反復(fù)實(shí)踐的結(jié)晶。才能夠順利執(zhí)行企業(yè)決策，具備開拓進(jìn)取精神的根本，能夠順利執(zhí)行企業(yè)決策，具備開拓進(jìn)取精神的根本

43、，有一定的文化涵養(yǎng)和相當(dāng)?shù)膶I(yè)素質(zhì)是合格物業(yè)主有一定的文化涵養(yǎng)和相當(dāng)?shù)膶I(yè)素質(zhì)是合格物業(yè)主任應(yīng)具備的重要硬件。任應(yīng)具備的重要硬件。 以下三方面的表現(xiàn)優(yōu)劣能夠體現(xiàn)物業(yè)主任在運(yùn)作項(xiàng)目以下三方面的表現(xiàn)優(yōu)劣能夠體現(xiàn)物業(yè)主任在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)專業(yè)素質(zhì)的高低。時(shí)專業(yè)素質(zhì)的高低。（一）及時(shí)有效地做好前期介入工作，以期達(dá)到為開（一）及時(shí)有效地做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩的目的。發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩的目的。（二）精心組織、高標(biāo)準(zhǔn)全方位地做好業(yè)主入住和裝（二）精心組織、高標(biāo)準(zhǔn)全方位地做好業(yè)主入住和裝修管理、營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)修管理、營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)

44、境迎接業(yè)主入住、保障小區(qū)免遭二次裝修的損壞。主入住、保障小區(qū)免遭二次裝修的損壞。（三）依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常工作扎扎實(shí)實(shí)、（三）依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常工作扎扎實(shí)實(shí)、做細(xì)做深。做細(xì)做深。第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v三、物業(yè)主任不可缺乏的個(gè)性化因素。三、物業(yè)主任不可缺乏的個(gè)性化因素。 物業(yè)主任取得成功，還必須具備個(gè)性化的素質(zhì)。物業(yè)主任取得成功，還必須具備個(gè)性化的素質(zhì)。因?yàn)槠髽I(yè)文化、團(tuán)隊(duì)精神的形成都與物業(yè)主任的個(gè)人因?yàn)槠髽I(yè)文化、團(tuán)隊(duì)精神的形成都與物業(yè)主任的個(gè)人風(fēng)格密切相關(guān)。物業(yè)主任的個(gè)性并非一味固執(zhí)，而是風(fēng)格密

45、切相關(guān)。物業(yè)主任的個(gè)性并非一味固執(zhí)，而是區(qū)別于他人的辦事作風(fēng)。比如要強(qiáng)、特質(zhì)、魄力、獨(dú)區(qū)別于他人的辦事作風(fēng)。比如要強(qiáng)、特質(zhì)、魄力、獨(dú)具匠心、逆向思維等等。物業(yè)主任的個(gè)性化因素，會(huì)具匠心、逆向思維等等。物業(yè)主任的個(gè)性化因素，會(huì)影響到團(tuán)隊(duì)影響到團(tuán)隊(duì) ，從而為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)無(wú)窮的威力。，從而為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)無(wú)窮的威力。第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v除此之外，物業(yè)主任還必須具備五種能力：除此之外，物業(yè)主任還必須具備五種能力：v（一）決策能力（一）決策能力 物業(yè)主任一定是權(quán)限內(nèi)的出色決策者，另外還能迅物業(yè)主任一定是權(quán)限內(nèi)的出色決策者

46、，另外還能迅速領(lǐng)悟公司推出的決策的豐富內(nèi)涵。項(xiàng)目管理是一速領(lǐng)悟公司推出的決策的豐富內(nèi)涵。項(xiàng)目管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涵蓋了安全保障、綠化、保項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涵蓋了安全保障、綠化、保潔、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理、人力資源管潔、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等諸多內(nèi)容。還要同開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、理等諸多內(nèi)容。還要同開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、行業(yè)主管部門、派出所、街道辦、居委會(huì)、水、電、行業(yè)主管部門、派出所、街道辦、居委會(huì)、水、電、氣、光纖公司等相關(guān)部門發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，工作的頭氣、光纖公司等相關(guān)部門發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，工作的頭緒之多，接觸面之廣。如果物業(yè)主任不具備出色的緒之多，

47、接觸面之廣。如果物業(yè)主任不具備出色的決策能力，不敢決策，不會(huì)決策、事無(wú)巨細(xì)都依賴決策能力，不敢決策，不會(huì)決策、事無(wú)巨細(xì)都依賴上司或盲目決策、輕率決策都注定要失敗的。上司或盲目決策、輕率決策都注定要失敗的。 第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v（二）執(zhí)行能力（二）執(zhí)行能力 物業(yè)主任必須是實(shí)干家。執(zhí)行是物業(yè)主任的天物業(yè)主任必須是實(shí)干家。執(zhí)行是物業(yè)主任的天職。公司的決策一旦出臺(tái)，物業(yè)主任就必須要集中職。公司的決策一旦出臺(tái)，物業(yè)主任就必須要集中精力，精心組織、悉心落實(shí)；對(duì)項(xiàng)目所需人、財(cái)、精力，精心組織、悉心落實(shí)；對(duì)項(xiàng)目所需人、財(cái)、物

48、、技術(shù)等要素進(jìn)行合理配置和優(yōu)化組合，并根據(jù)物、技術(shù)等要素進(jìn)行合理配置和優(yōu)化組合，并根據(jù)項(xiàng)目變化而不斷調(diào)整決策。項(xiàng)目變化而不斷調(diào)整決策。 第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v（三）組織能力（三）組織能力 項(xiàng)目的執(zhí)行者要像導(dǎo)演和指揮家，誰(shuí)在臺(tái)前，誰(shuí)項(xiàng)目的執(zhí)行者要像導(dǎo)演和指揮家，誰(shuí)在臺(tái)前，誰(shuí)在幕后，什么人該充當(dāng)什么角色，各種樂(lè)器如何協(xié)調(diào)在幕后，什么人該充當(dāng)什么角色，各種樂(lè)器如何協(xié)調(diào)地搭配，要成竹在胸才能完成一部力作或奏出和諧的地搭配，要成竹在胸才能完成一部力作或奏出和諧的交響樂(lè)；作為物業(yè)主任就要勇于承擔(dān)責(zé)任，要統(tǒng)攬全交響樂(lè)；作為物

49、業(yè)主任就要勇于承擔(dān)責(zé)任，要統(tǒng)攬全局、安排恰當(dāng)、人盡其用、各顯其能、制度健全、高局、安排恰當(dāng)、人盡其用、各顯其能、制度健全、高效精干，使整個(gè)團(tuán)隊(duì)向著既定的目標(biāo)奮進(jìn)，直到實(shí)現(xiàn)效精干，使整個(gè)團(tuán)隊(duì)向著既定的目標(biāo)奮進(jìn)，直到實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果。預(yù)期的效果。 第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v（四）協(xié)調(diào)能力（四）協(xié)調(diào)能力 管理中的最高境界是實(shí)現(xiàn)和諧，讓每一位員工都管理中的最高境界是實(shí)現(xiàn)和諧，讓每一位員工都快樂(lè)工作。協(xié)調(diào)就是實(shí)現(xiàn)這種和諧美。物業(yè)主任要接快樂(lè)工作。協(xié)調(diào)就是實(shí)現(xiàn)這種和諧美。物業(yè)主任要接受公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)職能管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，要與

50、受公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)職能管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，要與相關(guān)協(xié)作部門和其它管理處協(xié)調(diào)好各種關(guān)系；要善于相關(guān)協(xié)作部門和其它管理處協(xié)調(diào)好各種關(guān)系；要善于團(tuán)結(jié)自己的班子成員，與下屬保持好良好的交流和溝團(tuán)結(jié)自己的班子成員，與下屬保持好良好的交流和溝通狀態(tài)。如果沒(méi)有這諸多關(guān)系的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，物業(yè)主任通狀態(tài)。如果沒(méi)有這諸多關(guān)系的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，物業(yè)主任就無(wú)法取得各方面的支持，而致使工作難以開展下去。就無(wú)法取得各方面的支持，而致使工作難以開展下去。第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v（五）創(chuàng)新能力（五）創(chuàng)新能力v為增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力，物業(yè)主任為

51、增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力，物業(yè)主任必須具有挑戰(zhàn)自我的創(chuàng)新能力。項(xiàng)目要發(fā)展，就要必須具有挑戰(zhàn)自我的創(chuàng)新能力。項(xiàng)目要發(fā)展，就要改革創(chuàng)新，要突破陳規(guī)去創(chuàng)立新的觀念、新的思路、改革創(chuàng)新，要突破陳規(guī)去創(chuàng)立新的觀念、新的思路、新的經(jīng)營(yíng)和管理模式。物業(yè)主任只有具備了較強(qiáng)的新的經(jīng)營(yíng)和管理模式。物業(yè)主任只有具備了較強(qiáng)的創(chuàng)新能力，才能賦予項(xiàng)目新的生命力。創(chuàng)新能力，才能賦予項(xiàng)目新的生命力。第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v那么，如何才能成為一名合格的物業(yè)主任呢？那么，如何才能成為一名合格的物業(yè)主任呢？v第一，觀點(diǎn)：第一，觀點(diǎn)：“物業(yè)主任

52、是干出來(lái)的，不是學(xué)出來(lái)的；是帶物業(yè)主任是干出來(lái)的，不是學(xué)出來(lái)的；是帶出來(lái)的，不是教出來(lái)的。出來(lái)的，不是教出來(lái)的?！币氤蔀橐幻细竦奈飿I(yè)主任主要想成為一名合格的物業(yè)主任主要不是靠學(xué)，而是靠干。在實(shí)踐中摸索，在經(jīng)營(yíng)管理的第一要不是靠學(xué)，而是靠干。在實(shí)踐中摸索，在經(jīng)營(yíng)管理的第一線真抓實(shí)干。當(dāng)然學(xué)習(xí)也很重要，靠干完全不學(xué)，可以出物線真抓實(shí)干。當(dāng)然學(xué)習(xí)也很重要，靠干完全不學(xué)，可以出物業(yè)主任；但光靠學(xué)而不干，是絕對(duì)出不來(lái)物業(yè)主任的。既苦業(yè)主任；但光靠學(xué)而不干，是絕對(duì)出不來(lái)物業(yè)主任的。既苦學(xué)又肯干是絕對(duì)可以出優(yōu)秀物業(yè)主任的。學(xué)又肯干是絕對(duì)可以出優(yōu)秀物業(yè)主任的。 從事物業(yè)管理的大多數(shù)是年輕人，有一句話至記憶猶新：從事物業(yè)管理的大多數(shù)是年輕人，有一句話至記憶猶新：“青年人只要干就永遠(yuǎn)不晚，但光說(shuō)不練即便再年輕也晚青年人只要干就永遠(yuǎn)不晚，但光說(shuō)不練即便再年輕也晚了了”。第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)第七講：一個(gè)合格的物業(yè)管理物業(yè)主任應(yīng)具備的條件和素質(zhì)具備的條件和素質(zhì)v第二，物業(yè)主任要一門心思撲在企業(yè)經(jīng)營(yíng)上。企業(yè)第二，物業(yè)主任要一門心思撲在企業(yè)經(jīng)營(yíng)上。企業(yè)是以追求利潤(rùn)的最大化為目的的，做企業(yè)、做項(xiàng)目首是以追求利潤(rùn)的最大化為目的的，做企業(yè)、做項(xiàng)目首先要賺錢，要讓企業(yè)贏，然后自己才能贏。物業(yè)主任先要賺錢，要讓企業(yè)贏，然后自己才能贏。物業(yè)主任們要牢記：其個(gè)人價(jià)值是通過(guò)企業(yè)的平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)的