土地增值稅計算方式

1、精選文檔改增后土地增值稅計算方法為：應納土地增值稅=增值額稅率1 公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2 土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金

2、額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法： 土地增值稅的計稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體土地增值稅計算方法如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50

3、%扣除項目金額15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。 結合實務中納稅人獵取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日以前通過購買取得的房屋。另外考慮到增值稅跟土增稅相結 合業(yè)務的多樣性和簡單性，下文刻意的設定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價，按土地增值稅的計算方法中的簡易征收。例： A公司是原營業(yè)稅納稅人，營改增后為一般納稅人，其機構所在地在青海省西寧市，A公司于2013年2月1日從B公司購買房產(chǎn)一處(坐落地位于西寧市)，取得了相關發(fā)票;成交價1000萬元、繳納契稅

4、1000*5%=30萬元，并辦理了過戶手續(xù)。營改增前A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為：假設A公司于2016年3月1日以1500萬元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開具了發(fā)票：應繳營業(yè)稅=(1500-1000)*5%=25萬元;城市維護建設稅=25*7%=1.75萬元;教育費附加=25*3%=0.75萬元;印花稅=1500*0.0005=0.75萬元;土地增值稅的稅額為：收入額=1500萬元;扣除額=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬元; 留意上式第一項：依據(jù)財稅200621號其次條、關于轉讓舊房及建筑物能供應購房發(fā)票的，經(jīng)稅務部門確認，購房原始成

5、本金額，可按發(fā)票所載金額并從 購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。每年指以12個月為1年，超1年不滿12個月但超6個月可視為1年。契稅(有完稅憑證)也可扣除(但不得作為加 計扣除基數(shù))。增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;應納土增稅=291.75*30%-1208.25*0=87.53萬元例：營改增后A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為： 財稅【2016】36號附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定”第一條第八款、國家稅務總局公告2016年第14號 “國家稅務總局關于發(fā)布納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行方法的公告”第三條、一般納稅人銷售其2016年4

6、月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)， 可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，依據(jù)5%的征收率計算應納稅額。 財稅【2016】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法”第三十五條、簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人接受銷售額和應納稅額合并定價方法的，依據(jù)下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)假設A公司于2016年5月10日以1500萬元含稅價將此處房產(chǎn)銷售給C公司，選擇了按簡易征收繳納增值稅并開具了發(fā)票。取得房屋時的契稅如前文所述銷售房屋時：應納增值稅=(1500-1000)/(1+5%)*5

7、%=23.81萬元。城市維護建設稅=23.81*7%=1.67萬元;教育費附加=23.81*3%=0.71萬元;印花稅=1500*0.0005=0.75萬元;土地增值稅處理： 收入新規(guī)定：財政部國家稅務總局稅201643號關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知第三條、土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 財稅【2016】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法”第三十五條、簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額。因此，在上述計算中，A公司按簡易 征收計算的增值稅是A公司的應納增值稅稅額，應將其從收入中減除后作為土增收入額。實際繳納的城市維護建設稅和

8、教育費附加作為扣除額，并入到土增稅扣除項 目中。收入額=1500-23.81=1476.19萬元;扣除額=1000(1+3*5%)+30+1.67+0.71+0.75=1183.13萬元;增值率=(1476.19-1183.13)/1183.13=24.77%;應納土增稅=293.06*30%-1183.13*0=87.92萬元假設A公司于9月份銷售，依據(jù)前文所述規(guī)定可知扣除額=1000(1+4*5%)+30+1.67+0.71+0.75=1233.13萬元;增值率=(1476.19-1233.13)/1233.13=19.71%;應納土增稅=243.06*30%-1233.13*0=72.92萬元 通過以上土地增值稅的計算方法可知，“改前房”在營改增過渡期內(nèi)納稅人假如選擇按簡易征收，在同樣的交易條件下增值稅