投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算

1、投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用 的估算的估算第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與 資金籌措資金籌措第三節(jié)第三節(jié) 借款還本付息的估算借款還本付息的估算第四節(jié)第四節(jié) 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算案例分析財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算案例分析 第四章投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算第四章投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)直接影響著財務(wù)評價結(jié)果?；A(chǔ)數(shù)據(jù)直接影響著財務(wù)評價結(jié)果。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料主要通過市場調(diào)查、投資分析與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料主要通過市場調(diào)查、投資分析與預(yù)測分析取得，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行財務(wù)預(yù)測，形成

2、總預(yù)測分析取得，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行財務(wù)預(yù)測，形成總投資估算表、總成本費用表、銷售收入與經(jīng)營稅金投資估算表、總成本費用表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、及附加估算表、出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、土地增值稅計算表、投資計劃與資金籌措表、借款土地增值稅計算表、投資計劃與資金籌措表、借款還本付息表、用款計劃表等。還本付息表、用款計劃表等。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算總成本費用的估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念1、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資區(qū)別、房地產(chǎn)開發(fā)項目

3、投資與一般建設(shè)項目投資區(qū)別 對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)企業(yè)所投入的建設(shè)資金均具有屬于流動言，開發(fā)企業(yè)所投入的建設(shè)資金均具有屬于流動資金的性質(zhì)，其投資的大部分是在形成建筑物或資金的性質(zhì)，其投資的大部分是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通過預(yù)售或建成后的租售收回投資。通過預(yù)售或建成后的租售收回投資。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目總

4、投資與房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算總成本費用的估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念1、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資區(qū)別、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資區(qū)別 投資開發(fā)過程中，開發(fā)商本身所形成的固定投資開發(fā)過程中，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，基本上所有的資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目去了。房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。的總成本費用。第一節(jié)第一節(jié)

5、 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算總成本費用的估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念2、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見下頁表）。金（見下頁表）。 序號序號項目項目總投資總投資估算說明估算說明1開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用土地費用前期工程費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建安工程費建安工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費開

6、發(fā)間接費管理費用管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用銷售費用銷售費用開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費其他費用其他費用不可預(yù)見費不可預(yù)見費 2經(jīng)營資金經(jīng)營資金3項目總投資項目總投資（3.1）+ （3.2）3.13.1.13.1.23.2開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金經(jīng)營資金（3.1.1）+ （3.1.2）第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算總成本費用的估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念2、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建

7、設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等（見開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等（見下頁表）。下頁表）。序號序號項目項目開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資合計合計123456789101112土地費用土地費用前期工

8、程費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建安工程費建安工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費開發(fā)間接費管理費用管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用銷售費用銷售費用開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費其他費用其他費用不可預(yù)見費不可預(yù)見費 合計合計開發(fā)建設(shè)投資估算表第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算總成本費用的估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念2、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。的周轉(zhuǎn)資金。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)

9、項目總投資與房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算總成本費用的估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念3、開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目產(chǎn)品程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)的總成本

10、費用有兩種分類方法：房地產(chǎn)開發(fā)的總成本費用有兩種分類方法：（1）包括開發(fā)成本和開發(fā)費用。包括開發(fā)成本和開發(fā)費用。開發(fā)成本包括土地費用（土地使用權(quán)出讓金和開發(fā)成本包括土地費用（土地使用權(quán)出讓金和土地征用及拆遷安置補償費）、前期工程費、建土地征用及拆遷安置補償費）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他費用、開發(fā)期間稅費、不可預(yù)見費。建設(shè)費、其他費用、開發(fā)期間稅費、不可預(yù)見費。開發(fā)費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。開發(fā)費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。 在計算土地增值稅的扣除項目時，一般采用在計算土地增值稅的扣除項目時

11、，一般采用此類劃分。此類劃分。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算總成本費用的估算房地產(chǎn)開發(fā)的總成本費用有兩種分類方法：房地產(chǎn)開發(fā)的總成本費用有兩種分類方法：（2）包括開發(fā)直接費和開發(fā)間接費。包括開發(fā)直接費和開發(fā)間接費。開發(fā)直接費包括土地費用、前期工程費、建筑開發(fā)直接費包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費。設(shè)費。開發(fā)間接費包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費開發(fā)間接費包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用、其他費用、開發(fā)期間稅費、不可預(yù)見費。用、其他費用、開發(fā)期間稅費、不可預(yù)見費。 例如

12、，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，平方米，其中，住宅部分為其中，住宅部分為47581，休養(yǎng)所為，休養(yǎng)所為1200，綜合商場為，綜合商場為1000。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金8萬元，到項目結(jié)萬元，

13、到項目結(jié)束時一次性收回。束時一次性收回。 上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見下頁圖所示。上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見下頁圖所示。 從下頁圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，從下頁圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本成本12867萬元。萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總

14、投資基本上等如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。土地費用土地費用前期工程費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用公共配套設(shè)施建設(shè)費用開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用管理費用管理費用財務(wù)費用財務(wù)費用銷售費用銷售費用開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費其他費用其他費用不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用固定資產(chǎn)及固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)其他資產(chǎn)182萬元萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項開發(fā)項目總投目總投資資13057萬元萬元開發(fā)建開發(fā)建設(shè)投資設(shè)投資13049萬

15、元萬元經(jīng)營經(jīng)營資金資金8萬元萬元總成本費用總成本費用第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算1、土地費用估算、土地費用估算 土地費用的表現(xiàn)形式：征收土地的土地征收土地費用的表現(xiàn)形式：征收土地的土地征收拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的土地投資折價款。資入股土地的土地投資折價款。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本

16、費用的具體估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算1、土地費用估算（土地費用分為、土地費用估算（土地費用分為4種形式）種形式）（1）土地征收拆遷費（分農(nóng)村土地征收拆遷費和）土地征收拆遷費（分農(nóng)村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費兩種形式）城鎮(zhèn)土地拆遷費兩種形式）農(nóng)村集體土地征收拆遷費：土地補償費、青苗農(nóng)村集體土地征收拆遷費：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補償費、新菜補償費、地上附著物補償費、安置補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其他費用遷費、其他費用廣州市集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定廣州市集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

17、規(guī)定第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算1、土地費用估算（土地費用分為、土地費用估算（土地費用分為4種形式）種形式）（1）土地征收拆遷費（分農(nóng)村土地征收拆遷費和）土地征收拆遷費（分農(nóng)村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費兩種形式）城鎮(zhèn)土地拆遷費兩種形式）城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費、搬家費、臨時拆遷安置費、物、附著物補償費、搬家費、臨時拆遷安置費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費、拆

18、遷管理費和拆遷服務(wù)費等。費、拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。 廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)、搬廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷補助費標(biāo)準(zhǔn)、臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)遷補助費標(biāo)準(zhǔn)、臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算1、土地費用估算（土地費用分為、土地費用估算（土地費用分為4種形式）種形式）（2）土地出讓地價款）土地出讓地價款 土地出讓地價款主要包括向政府繳付的土地土地出讓地價款主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地遷補償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施

19、建設(shè)費或征地費等費等 。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算1、土地費用估算（土地費用分為、土地費用估算（土地費用分為4種形式）種形式）（2）土地出讓地價款）土地出讓地價款 土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的因素決定。等許多方面的因素決定。 可以參照基準(zhǔn)地價（可以參照基準(zhǔn)地價（廣州廣州2008年基準(zhǔn)地價年基準(zhǔn)地價），），再根據(jù)地段等級、用途、容積率、使用年限等因再根據(jù)地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正。素修正。第一節(jié)第一節(jié) 總投

20、資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算1、土地費用估算（土地費用分為、土地費用估算（土地費用分為4種形式）種形式）（3）土地轉(zhuǎn)讓費）土地轉(zhuǎn)讓費 土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。（4）土地租用費）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用（房地產(chǎn)開發(fā)中少見）付的費用（房地產(chǎn)開發(fā)中少見）第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算1、土地費用估算（土地費用分為、土地費用估算（土地費用分為4種形式）種形式）（5）土地投資折價）土地投資折價 房地

21、產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。序號序號項目項目金額金額估算說明估算說明123456土地出讓金土地出讓金征地費征地費拆遷安置補償費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地租用費土地投資折價土地投資折價合計合計土地費用估算表土地費用估算表第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算2、前期工程費估算

22、、前期工程費估算 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“五通一平五通一平”等階段的費用支出。等階段的費用支出。 （1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用一般可）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用一般可按項目總投資的一定百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)按項目總投資的一定百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資左右，可行性研究費占項目總投資的的1%3%。 （2）項目的水文、地質(zhì)、勘探所需費用可根據(jù)所

23、需工）項目的水文、地質(zhì)、勘探所需費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右。左右。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算2、前期工程費估算、前期工程費估算（3）土地開發(fā)中的）土地開發(fā)中的“五通一平五通一平”（給水、排水、（給水、排水、通電、通路、通訊、土地平整）等工程費用，主通電、通路、通訊、土地平整）等工程費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和平整費用和“五通五通”的費用。這些費用估算可根的費用。這些費用估算可根據(jù)實際工程量，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)

24、行。據(jù)實際工程量，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。序號序號項目項目金額金額估算說明估算說明123456規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究費規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究費水文、地質(zhì)勘測費水文、地質(zhì)勘測費道路費道路費供水費供水費供電費供電費土地平整費土地平整費合計合計前期工程費估算表前期工程費估算表第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)

25、設(shè)施的建設(shè)供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。費用。一般按實際工程量估算。 基礎(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。一般說基礎(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。一般說來，詳細(xì)估算時，供水工程可按水增容量（噸）指標(biāo)計算，來，詳細(xì)估算時，供水工程可按水增容量（噸）指標(biāo)計算，供電及變配電工程可按電增容量（千伏安）指標(biāo)計算，各供電及變配電工程可按電增容量（千伏安）指標(biāo)計算，各類圍墻、管線工程按長度米指標(biāo)計算，室外道路按道路面類圍墻、管線工程按長度米指標(biāo)計算，室

26、外道路按道路面積平方米指標(biāo)計算。粗略估算時，則各項基礎(chǔ)設(shè)施工程均積平方米指標(biāo)計算。粗略估算時，則各項基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算?？砂唇ㄖ椒矫谆蛴玫仄椒矫自靸r計算。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算4、建筑安裝工程費、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)基本裝修費等。和室內(nèi)基本裝修費等。 建筑工程費包括結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程建筑工程費包括結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費；設(shè)備采購及安裝工程費包括給排水、電氣照

27、費；設(shè)備采購及安裝工程費包括給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及安裝、其他設(shè)備及安裝等。梯及安裝、其他設(shè)備及安裝等。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算4、建筑安裝工程費、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。驗進(jìn)行估算。 第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本

28、費用估算（1）單元估算法）單元估算法 是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資籌。資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資籌。（2）單位指標(biāo)估算法）單位指標(biāo)估算法 是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他的估算方法。一般說

29、來，土建工程、水電安裝工程及其他設(shè)備安裝工程可按建筑平方米造價計算。其造價指標(biāo)可參設(shè)備安裝工程可按建筑平方米造價計算。其造價指標(biāo)可參照有關(guān)近似案例獲得。照有關(guān)近似案例獲得。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算（3）工程量近似匡算法）工程量近似匡算法 是采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，是采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，再乘以相應(yīng)概預(yù)算定額和取費。再乘以相應(yīng)概預(yù)算定額和取費。（4）概算指標(biāo)法）概算指標(biāo)法 是采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概是采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用量。常使用的估算公式是：工程算指

30、標(biāo)計算整個工程費用量。常使用的估算公式是：工程概算價值概算價值=建筑面積建筑面積概算指標(biāo)概算指標(biāo)（5）類似工程經(jīng)驗估算法）類似工程經(jīng)驗估算法 測算出各類有代表性物業(yè)的建安工程各項費用的大致測算出各類有代表性物業(yè)的建安工程各項費用的大致標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算5、公共配套設(shè)施建設(shè)費估算、公共配套設(shè)施建設(shè)費估算 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委會、

31、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。程量估算。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算6、開發(fā)間接費估算、開發(fā)間接費估算 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房

32、攤銷和其他費用等。費用等。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算7、管理費用估算、管理費用估算 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。具體見教材各項費用。具體見教材P149。 管理費可按項目投資或前述管理費可按項目投資或前述15項直接費用的項直接費用的一個百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一般為一個百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。左右。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算8、財務(wù)費用估算、財務(wù)費用估算 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

33、為籌集資金而財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。 借款利息包括長期借款利息和流動資金借款借款利息包括長期借款利息和流動資金借款利息。利息。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算8、財務(wù)費用估算、財務(wù)費用估算（1）長期借款利息的估算）長期借款利息的估算 每年應(yīng)計利息的近似計算公式如下：每年應(yīng)計利息的近似計算公式如下： 每年應(yīng)計利息每年應(yīng)計利息=（

34、年初借款本息累計（年初借款本息累計+本年借本年借款額款額2）年利率（有效年利率）年利率（有效年利率） 長期借款本息的償還方式：長期借款本息的償還方式：每年等額還本付息；每年等額還本付息；等本償還，利息照付；等本償還，利息照付；按實際能力還款按實際能力還款第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算8、財務(wù)費用估算、財務(wù)費用估算（2）流動資金借款部分是按全年利息。利息計入）流動資金借款部分是按全年利息。利息計入財務(wù)費用，每年照付，期末一次還本。財務(wù)費用，每年照付，期末一次還本。（3）利息以外的費用一般占利息的）利息以外的費用一般占利息的10%左右。左右。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本

35、費用估算總投資與總成本費用估算9、銷售費用估算、銷售費用估算 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。（1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的

36、）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的2%3%。（2）銷售代理費，一般約為銷售收入的）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%2%。（3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%6%。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算10、其他費用估算、其他費用估算 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理

37、費、竣施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜泄D編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的關(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算11、開發(fā)期間稅費估算、開發(fā)期間稅費估算 開發(fā)期間稅費是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投開發(fā)期間稅費是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。估算。 廣州的開發(fā)稅費一覽表廣州的開發(fā)稅費一

38、覽表。第一節(jié)第一節(jié) 總投資與總成本費用估算總投資與總成本費用估算12、不可預(yù)見費估算、不可預(yù)見費估算 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各費用。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應(yīng)如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應(yīng)該估算下列費用：運營費用和修理費用。該估算下列費用：運營費用和修理費用。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措一、經(jīng)營收入估算一、經(jīng)營收

39、入估算 市場分析與預(yù)測的最終目的就是對投資項目市場分析與預(yù)測的最終目的就是對投資項目租售方案的確定、租售價格的確定和經(jīng)營收入的租售方案的確定、租售價格的確定和經(jīng)營收入的估算。估算。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措1、租售方案的確定、租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：（1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個項目中哪些出售、哪些出租、積的比例是多少？以及整個項目中哪些出售、哪些出租、哪些自營？哪些自營？（2）可出售面積、可出租面積、自營

40、面積和可分?jǐn)偨ㄖ┛沙鍪勖娣e、可出租面積、自營面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置；面積及各自在建筑物中的位置；（3）出售和出租的時間進(jìn)度安排和各時間段內(nèi)租售面積）出售和出租的時間進(jìn)度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；化對租售數(shù)量的影響；（4）售價和租金水平的確定；）售價和租金水平的確定；（5）收款方式與收款計劃的確定。）收款方式與收款計劃的確定。銷售期間銷售期間 第第1期期 第第2期期 第第 N期期合計合計銷銷售售計計劃劃面積面積百分百分比比100%收收款款計計劃劃期期 間間百

41、分百分比比銷售收銷售收入入百分百分比比銷售收銷售收入入百分百分比比銷售銷售收入收入第第1期期第第2期期第第3期期 第第N期期總總計計 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表表表5-10 單位：建筑面積（），銷售收入（元）單位：建筑面積（），銷售收入（元）序序 號號項項 目目名名 稱稱 建設(shè)期建設(shè)期 經(jīng)營期經(jīng)營期第第1期期第第2期期第第3期期第第N-1期期第第N期期 1可出租建筑面積可出租建筑面積 2單位租金單位租金 3 可能毛租金收入可能毛租金收入 4出租率（出租率（%） 5有效毛租金收入有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售成本及稅費轉(zhuǎn)售成本及稅費 8凈轉(zhuǎn)售

42、收入凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表房地產(chǎn)開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表表表5-11 單位：建筑面積（），銷售收入（元）單位：建筑面積（），銷售收入（元）項項 目目建筑面建筑面積（）積（）售售 價價（元（元/） 2001年年 2002年年 2003年年合計合計上半上半年年下半下半年年上半上半年年下半下半年年上半上半年年下半下半年年地上商地上商業(yè)部分業(yè)部分公寓樓公寓樓部分部分地下商地下商業(yè)部分業(yè)部分地下車地下車庫部分庫部分總總 計計表表5-12 房地產(chǎn)項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）房地產(chǎn)項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬元單位：萬元物業(yè)物業(yè)類型類型初始初始租金租

43、金（元（元/）年期年期3451415總總 計計入住率入住率地上商業(yè)地上商業(yè)部分部分收收 入入（萬元（萬元）公寓樓部公寓樓部分分地下商業(yè)地下商業(yè)部分部分地下車庫地下車庫部分部分其他面積其他面積總總 計計 表表5-13 房地產(chǎn)項目出租收入計劃表（全部出租方案）房地產(chǎn)項目出租收入計劃表（全部出租方案） 單位：萬元單位：萬元 第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措2、租售價格的確定、租售價格的確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法成本導(dǎo)向定價法（成本加成定價法和目標(biāo)定價成本導(dǎo)向定價法（成本加成定價法和目標(biāo)定價法）法）購買者導(dǎo)向定價法（認(rèn)知價值定價法和價值定購買者導(dǎo)

44、向定價法（認(rèn)知價值定價法和價值定價法）價法）競爭導(dǎo)向定價法（領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法、競爭導(dǎo)向定價法（領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法）隨行就市定價法）第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措2、租售價格的確定、租售價格的確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法中規(guī)定：中規(guī)定： 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最交易實例，通過對其成交

45、價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。這個定價過程就是市場比較定價法的運用。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措3、經(jīng)營收入估算、經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收或自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。售收入）

46、和自營收入。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措二、稅金估算二、稅金估算1、經(jīng)營稅金及附加、經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。（費附加（通常也叫兩稅一費）。（屬于租售交易稅費屬于租售交易稅費） 目前營業(yè)稅的稅率是目前營業(yè)稅的稅率是5%。城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附。城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加的計稅依據(jù)是營業(yè)稅稅額。加的計稅依據(jù)是營業(yè)稅稅額。 城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為

47、市區(qū)的，稅城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為率為7%；教育費附加的稅率一般為；教育費附加的稅率一般為3%。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措二、稅金估算二、稅金估算2、城鎮(zhèn)土地使用稅（、城鎮(zhèn)土地使用稅（屬于開發(fā)期間稅費屬于開發(fā)期間稅費） 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅。營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅。 每個城市的標(biāo)準(zhǔn)不相同。每個城市的標(biāo)準(zhǔn)不相同。 廣州市一級土地為廣州市一級土地為27元元/，二級土地為，二級土地為18元元/ ，三級土地（，三級土地（五山街屬于三級五山街屬于

48、三級）為）為10元元/，四級至六級土地為依次為四級至六級土地為依次為6、4、3元元/。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措二、稅金估算二、稅金估算3、房產(chǎn)稅（、房產(chǎn)稅（屬于持有期間的稅費屬于持有期間的稅費） 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%后的余額為計稅后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。依據(jù)計算繳納。廣州房產(chǎn)稅的稅率實行比例稅率：廣州房產(chǎn)稅的稅率實行比例稅

49、率：（1）從價（或從值）計征的，按照房產(chǎn)原值減除）從價（或從值）計征的，按照房產(chǎn)原值減除30%的余的余值計算，稅率為值計算，稅率為1.2%；（2）從租計征的，按照房產(chǎn)出租的租金收入計算，稅率）從租計征的，按照房產(chǎn)出租的租金收入計算，稅率為為12%。 第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措二、稅金估算二、稅金估算4、企業(yè)所得稅（、企業(yè)所得稅（每年計征，項目結(jié)束后清算每年計征，項目結(jié)束后清算） 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。一般為得征收的一種稅。一般為25%的稅率。的稅率。 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的實際征收方式關(guān)于

50、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的實際征收方式見教材見教材P164。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措二、稅金估算二、稅金估算5、土地增值稅（、土地增值稅（先預(yù)征，結(jié)束后清算先預(yù)征，結(jié)束后清算） 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。一種稅。 是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲取的增值額征收。是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲取的增值額征收。 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所

51、取得的收入減去扣除項目金額后的余額。去扣除項目金額后的余額。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措二、稅金估算二、稅金估算5、土地增值稅、土地增值稅（1）計算增值額的扣除項目：）計算增值額的扣除項目：房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本（土地出讓金、土地征收及拆遷補償費、土地出讓金、土地征收及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等施費、開發(fā)間接費等）房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）舊房或建筑物評估價格舊房或建筑物評估價格（轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)

52、時適用）（轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)時適用）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（“兩稅一費兩稅一費”和印花稅）和印花稅）財政部規(guī)定其他扣除項財政部規(guī)定其他扣除項（按開發(fā)成本的（按開發(fā)成本的20%）第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措二、稅金估算二、稅金估算5、土地增值稅（、土地增值稅（廣州市計算舉例廣州市計算舉例）土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，從土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，從30%60%。（1）增值額未超過扣除項目金額）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數(shù)，下（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額）增值額超過扣除項

53、目金額50%，但未超過扣除項目金，但未超過扣除項目金額額100%的部分，稅率為的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目，但未超過扣除項目金額金額200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為的部分，稅率為60%。第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措二、稅金估算二、稅金估算5、土地增值稅、土地增值稅土地增值稅的免稅規(guī)定：土地增值稅的免稅規(guī)定：（1）納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售，增值額未超）納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售，增值額未超過扣除項目金額的過扣

54、除項目金額的20%的的（2）因國家建設(shè)需要征用的房地產(chǎn)）因國家建設(shè)需要征用的房地產(chǎn)（3）從）從2008年年11月月1日起，對個人銷售住房暫免日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。征收土地增值稅。序號序號項項 目目 計計 算算 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表詳見銷售收入表 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5扣除項目金額扣除項目金額取得土地使用權(quán)的支付金額取得土地使用權(quán)的支付金額開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)費用開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目財政部規(guī)定的其他扣除項目2.12.22.32.42.5地價款與相關(guān)手續(xù)費地價款與相

55、關(guān)手續(xù)費土地征收及拆遷費、前期工程費、建筑土地征收及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費安裝工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等施費、開發(fā)間接費等管理費用、銷售費用、財務(wù)費用管理費用、銷售費用、財務(wù)費用營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和印花稅和印花稅（土地使用權(quán)金額（土地使用權(quán)金額開發(fā)成本）開發(fā)成本）20% 3增值額增值額 (1) (2) 4增值率增值率 (3)(2) 5適用增值稅率適用增值稅率增值額增值額50%以下部分：以下部分： 30%增值額超過增值額超過50%至至100%部分：部分： 40%增值額超過增值額超過100

56、%至至200%部分：部分：50%增值額超過增值額超過200%部分：部分： 60% 6增值稅增值稅 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=土地增值額土地增值額適用稅率適用稅率土地增值稅計算表土地增值稅計算表 序號序號 項項 目目合計合計 1 2 3 N 1銷售收入銷售收入1.11.21.3可銷售面積（平方米）可銷售面積（平方米）單位售價（元單位售價（元/平方米）平方米）銷售比例（銷售比例（%） 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3營業(yè)稅營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加教育費附加銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬單位：萬元元序號序號 項項 目目合計合計 1

57、2 3 N 1租金收入租金收入1.11.21.3可出租面積（平方米）可出租面積（平方米）單位租金（元單位租金（元/平方米）平方米）出租率（出租率（%） 2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3營業(yè)稅營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加教育費附加 3凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入3.13.23.3轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金轉(zhuǎn)售稅金租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元序號序號 項項 目目合計合計 1 2 3 N1自營收入自營收入1.11.21.3商業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)其他其他2經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3營業(yè)稅營業(yè)稅

58、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加教育費附加自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措三、房地產(chǎn)投資項目的資金籌措三、房地產(chǎn)投資項目的資金籌措 1、房地產(chǎn)投資資金來源分析、房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。除了這本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。還有向社會募集資金開發(fā)商作為籌資的渠

59、道。還有向社會募集資金（發(fā)行股票、債券）、利用外資等。（發(fā)行股票、債券）、利用外資等。全國歷年房地產(chǎn)全國歷年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源開發(fā)資金來源構(gòu)成構(gòu)成（單位：億元）（單位：億元）年年 份份本年資本年資金來源金來源小計小計國內(nèi)貸國內(nèi)貸款款債券債券外商直外商直接投資接投資自籌資自籌資金金其他資其他資金來源金來源2008381467257-6441508115082200737478 7016-48511773 18049200627136 5357 -303 8597 12781 200521398 3918 6 171 7000 10222 200417169 3158 0 143 5208 856

60、3 200313197 3138 1 116 3771 6106 20029750 2220 2 124 2738 4620 20017696 1692 0 106 2184 3671 20005998 1385 3 135 1614 2819 第二節(jié)第二節(jié) 收入稅金估算和資金籌措收入稅金估算和資金籌措三、房地產(chǎn)投資項目的資金籌措三、房地產(chǎn)投資項目的資金籌措 2、資金籌措計劃、資金籌措計劃 資金籌措計劃是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需資金籌措計劃是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。