房開企業(yè)拆遷安置營改增前后及銷售計價增值稅問題

1、開發(fā)項目在營改增前拆遷動工， 營改增后開發(fā)項目竣工。房地產(chǎn)企業(yè)按照拆遷安置協(xié)議 的約定，向原居民無償轉(zhuǎn)讓的回遷安置房是 否繳納增值稅？如果要繳納增值稅，應(yīng)按什么價格作為增值稅的計稅依據(jù)？答：對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其實質(zhì) 是以不動廣所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益 的交換，不論是根據(jù)營業(yè)稅政策，還是根據(jù) 營改增稅收政策，都應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅 目納稅。對于營改增后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的 拆遷安置房，由于房地產(chǎn)企業(yè)在營改增前未 向原居民收取房屋價款， 不需要繳納營業(yè)稅。 根據(jù)營改增試點實施辦法中增值稅義務(wù)發(fā) 生時間的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以與原居 民辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的時間作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

2、，按規(guī)定計算繳納增值 稅?，F(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，以招拍掛方式出讓的土 地，政府應(yīng)以“熟地”出讓，并主導(dǎo)完成此 拆遷補償工作。也就是說，負(fù)責(zé)拆遷工作的 主體是政府而不是房地產(chǎn)開發(fā)商。但在實務(wù) 操作中，因政府沒有精力或者不愿意先期投 入資金進(jìn)行土地一級開發(fā)等原因，拆遷安置 和“三通（或七通）一平”等基礎(chǔ)工作是由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，需要根據(jù)房地產(chǎn)支 付地價款的具體方式確定拆遷還原房的計 稅依據(jù)。對于采取"凈掛毛交”方式出讓的土地， 即以凈地招拍掛，而實際交付的是毛地，政 府再以土地出讓金返還形式返給開發(fā)企業(yè) 資金用于拆遷安置的，房地產(chǎn)公司拿地后在 紅線內(nèi)建造安置房，完工后交付給被拆遷戶， 實為向政府銷售安置房， 政府以此安置房補 償被拆遷戶。因此，房地產(chǎn)拆遷安置房的計 稅依據(jù)應(yīng)為收到的政府返還的拆遷安置款 與原居民支付的超出拆遷安置面積的差價 款之和。對于毛地價格成交毛地交付的土地，房地 產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)。由于房地產(chǎn)企業(yè)不需 要支付拆遷安置房的土地成本，因此不能參 考在該塊土地上建成的其他商品房的銷售 價格確定拆遷安置房的計稅價格。對拆遷安置房的計稅價格，可參照原營業(yè)稅政策的相 關(guān)規(guī)定，對拆遷協(xié)議內(nèi)約定償還給原居民的 房屋面積，以房屋的成本價作為增值稅的計 稅依據(jù)，房屋成本價=（房屋建造成本+房屋 土地成本）X（ 1