房開企業(yè)計稅成本的核算

1、房開企業(yè)計稅成本的核算計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、 建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)， 下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入 某項成本對象的各項費用。企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時， 再按規(guī)定計入計稅成本。開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清 繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按中華人民 共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。（摘自國稅發(fā)200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所 得

2、稅處理辦法）1成本對象的歸集原則一、成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng) 作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且 具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或

3、功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需 改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。（國稅發(fā)200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅 處理辦法）二、2014年1月28日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于取消和下放一 批行政審批項目的決定（國發(fā)20145號），取消了房地產(chǎn)開

4、發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定 已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本 分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同企業(yè)所得稅年度納稅申報表一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后， 不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整 的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象

5、和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢 查。（三）各級稅務(wù)機關(guān)要認真清理以前的管理規(guī)定，今后不 得以任何理由進行變相審批。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專 項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料 不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊、修正； 對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應(yīng)按中華人民共和國稅收征收管理法的相關(guān)規(guī) 定進行處理。（四）本公告自發(fā)布之日起30日后施行。國家稅務(wù)總局關(guān)

6、于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第二十六條第二款同時廢止。 本公告施行前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產(chǎn)品成本對象事 先備案的&按聲執(zhí)彳5（摘自國家稅務(wù)總局公告 2014年第35號國家稅務(wù)總局 關(guān) 于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告）計稅成本的具體內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓 金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑 置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費

7、、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、 測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各 項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安 裝工程費等。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出， 主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、 供水、供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化等園林環(huán)境工程費。（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、 非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、 政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（六）開發(fā)間接

8、費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所 發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公 費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目 營銷設(shè)施建造費等。（摘自國稅發(fā)200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所 得稅處理辦法）計稅成本的核算程序企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途 及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待

9、攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對 象和未建成本對象。（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配， 其中應(yīng)由已銷開 發(fā)產(chǎn)品負擔的部分， 在當期納稅申報時進行扣除， 未銷開發(fā)產(chǎn) 品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和 未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時

10、再予扣除。（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成 本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳， 待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。（國稅發(fā)200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅 處理辦法）共同（間接）成本的分攤一、企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量 與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和 能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象， 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占 開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面

11、積占全部成本對 象占地總面積的比例進行分配。2. 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占 地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占 開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。1. 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本 對象建筑面積的比例進行分配。2. 分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例

12、進行分配。（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成 本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期 內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。二、企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需 結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可 先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā) 成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。（三）借款費用屬于不同

13、成本對象共同負擔的，按直接成 本法或按預(yù)算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。（國稅發(fā)200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅 處理辦法）非貨幣性交易取得土地成本的確定企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán) 投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：1. 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投 資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品 （包括首次分出的和以后應(yīng)分 出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及

14、補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價2 .換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土 地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價（國稅發(fā)200931

15、 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅 處理辦法）146預(yù)提費用一、除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實 際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下， 其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10 %。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造 價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合 同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法 律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完 善費用可以按規(guī)定預(yù)提。 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承 擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他

16、專項基金。（國稅發(fā)200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅 處理辦法） 預(yù)提（應(yīng)付）費用（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)通知第三十二條第一款可 以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作 業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合 同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費用最高不得超過合同總金額的 10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得 超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過 2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入 應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)通知第三十二條第二款預(yù)提的

17、公共配套設(shè)施建造費用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政 府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應(yīng)納稅所得額； 如未有明確建造期限的， 則在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的 成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當期應(yīng)納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時，再按照通知 第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)通知第三十二條第三款預(yù) 提的報批報建費用、 物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的 報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān) 費用的正式文件。 未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用

18、、物業(yè)完善費用不得預(yù)提并稅前扣除。除政府相關(guān)文件對報批報建費用、 物業(yè)完善費用有明文期 限外，預(yù)提期限最長不得超過 3年；超過3年未上交的，計 入當期應(yīng)納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。停車場所的扣除企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。（國稅發(fā)200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅 處理辦法）特定事項的稅務(wù)處理一、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目， 且該項目未成立獨立法人公司的， 按下列規(guī)定逬行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時， 如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本， 其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計 稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的,應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤