東莞城市發(fā)展方向

1、【東莞市城市發(fā)展方向研究東莞市城市發(fā)展方向研究】報(bào)告報(bào)告Respect laws 東莞公司2009年12月報(bào)告目的：梳理城市發(fā)展軌跡，從中找出城市發(fā)展方向，并結(jié)合自報(bào)告目的：梳理城市發(fā)展軌跡，從中找出城市發(fā)展方向，并結(jié)合自身資源，合理布局東莞，通過長短期的配置，以最合適的方式獲取身資源，合理布局東莞，通過長短期的配置，以最合適的方式獲取最合適的土地最合適的土地愿景：通過此次梳理，為以后項(xiàng)目發(fā)展提供找地依據(jù)，并跟隨城市愿景：通過此次梳理，為以后項(xiàng)目發(fā)展提供找地依據(jù)，并跟隨城市發(fā)展步伐，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，比對手提前做好準(zhǔn)備發(fā)展步伐，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，比對手提前做好準(zhǔn)備目的與愿景目的與愿景片區(qū)定位和發(fā)展趨勢

2、片區(qū)定位和發(fā)展趨勢城市土地獲取模式城市土地獲取模式Respect laws 重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)選擇整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響 未來投資格局未來投資格局產(chǎn)業(yè)升級改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提高素質(zhì)及效率產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和結(jié)構(gòu)的提升 生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合、技術(shù)水平和管理水平以及產(chǎn)品質(zhì)量的提高 改變就業(yè)方向?qū)崿F(xiàn)企業(yè)更大盈利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展購買力加強(qiáng)人口質(zhì)量提高產(chǎn)業(yè)升級對未來市場需求、客戶群體的影響：產(chǎn)業(yè)升級對未來市場需求、客戶群體的影響：住宅品質(zhì)需求提升市場容量擴(kuò)大

3、市場容量擴(kuò)大東莞目前所處階段：自東莞目前所處階段：自2000年以來，東莞進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段，著重改善年以來，東莞進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段，著重改善原先靠原先靠“三來一補(bǔ)三來一補(bǔ)”發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)及效率發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)及效率n 1984年至1994為第二階段。東莞繼續(xù)大力招商引資，加快發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，結(jié)合農(nóng)村工業(yè)化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。這一時(shí)期，經(jīng)濟(jì)總量躍上幾個(gè)臺(tái)階。n 1994年至2000為第三階段。大量國際企業(yè)投資明顯增多，以IT產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在這一時(shí)期，財(cái)政收入年均增長25%，6年翻了3番。n 2000年以來為發(fā)展的第四階段。東莞進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，促

4、進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并確立了以建設(shè)“現(xiàn)代制造業(yè)名城”為突破口，城市綜合實(shí)力得到迅速提升。切入階段切入階段起步階段起步階段騰飛階段騰飛階段轉(zhuǎn)型階段轉(zhuǎn)型階段l地級市直轄鎮(zhèn)的政府管理模式，極大刺激了各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的招商引資力度l東莞取得了先發(fā)優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)承接有利區(qū)域地有利區(qū)域地緣優(yōu)勢緣優(yōu)勢獨(dú)特地區(qū)城鎮(zhèn)分獨(dú)特地區(qū)城鎮(zhèn)分權(quán)激勵(lì)治理結(jié)構(gòu)權(quán)激勵(lì)治理結(jié)構(gòu)一定產(chǎn)業(yè)積累一定產(chǎn)業(yè)積累東莞模式東莞模式n 1978年至1984為第一階段。東莞適應(yīng)國家給予廣東的特殊政策和靈活措施，東莞以“三來一補(bǔ)”為切入點(diǎn)著手發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。與國內(nèi)其他城市相比，取得了先發(fā)優(yōu)勢。l與國內(nèi)其他相比,取得了比較優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)大幅度成長*產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐

5、步改善：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步改善：0808年以來由于受到國際金融危機(jī)影響，年以來由于受到國際金融危機(jī)影響，0909年前年前三季度增長率為三季度增長率為3%3%，第三產(chǎn)業(yè)成為此輪經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，面對，第三產(chǎn)業(yè)成為此輪經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，面對與日俱增的第三產(chǎn)業(yè)需求，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將有望得到改善與日俱增的第三產(chǎn)業(yè)需求，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將有望得到改善東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體仍以第二產(chǎn)業(yè)為主東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體仍以第二產(chǎn)業(yè)為主優(yōu)勢1、政策環(huán)境較好；2、基礎(chǔ)設(shè)施良好3、資金充足4、地理位置優(yōu)越，交通便利劣勢1、社會(huì)治安壓力大2、行業(yè)自律性低3、勞動(dòng)力資源數(shù)量和質(zhì)量難以保障機(jī)會(huì)1、工業(yè)化、城市化和信息化發(fā)展的需要；2、加工貿(mào)易轉(zhuǎn)

6、型的需要3、珠三角地區(qū)和城市發(fā)展需要威脅1、珠三角其他城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響；2、外商投資服務(wù)企業(yè)的競爭壓力3、制造業(yè)及加工貿(mào)易企業(yè)內(nèi)部服務(wù)體系的替代效應(yīng)東莞第三產(chǎn)業(yè)東莞第三產(chǎn)業(yè)SWOTSWOT分析：分析：目前東莞第三產(chǎn)業(yè)中的消費(fèi)性服務(wù)及生產(chǎn)性服務(wù)發(fā)展仍不均衡的，隨著東莞加工裝配制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，其對第三產(chǎn)業(yè)的需求也與日俱增，這種局面逐步得到改善，同時(shí)對人口的結(jié)構(gòu)也將產(chǎn)生重大影響注：消費(fèi)性服務(wù)：酒店、餐飲、房地產(chǎn)、醫(yī)療保健、娛樂休閑等； 生產(chǎn)性服務(wù)：技術(shù)研發(fā)、會(huì)計(jì)、法律、審計(jì)、信息、咨詢、廣告營銷等*產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步改善：第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值越靠前的鎮(zhèn)區(qū)是目前樓市較活產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步改善：第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值越靠前的

7、鎮(zhèn)區(qū)是目前樓市較活躍的區(qū)域，而第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較高的基本為東莞主要強(qiáng)鎮(zhèn)躍的區(qū)域，而第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較高的基本為東莞主要強(qiáng)鎮(zhèn)*注：部分鎮(zhèn)區(qū)由于受供應(yīng)量、供應(yīng)產(chǎn)品類型的等因素影響，比較中個(gè)別鎮(zhèn)區(qū)存在誤差，但數(shù)據(jù)反映的是整體現(xiàn)象*人口發(fā)展趨勢：通過區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等優(yōu)勢，強(qiáng)鎮(zhèn)的人口總?cè)丝诎l(fā)展趨勢：通過區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等優(yōu)勢，強(qiáng)鎮(zhèn)的人口總量增長相對較快，潛在市場需求較大，而未來整體人口變化趨勢將量增長相對較快，潛在市場需求較大，而未來整體人口變化趨勢將是人口總量降低，質(zhì)量提高是人口總量降低，質(zhì)量提高經(jīng)過1年多的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，東莞減少了約200萬外來人口，實(shí)際上東莞目前人口總量約1000萬人（與統(tǒng)計(jì)年鑒相差

8、較大），減少的部分基本為未具備購房能力低素質(zhì)人員*購買力強(qiáng)勁：在近購買力強(qiáng)勁：在近20年的高速發(fā)展中，各鎮(zhèn)區(qū)形成一定的產(chǎn)業(yè)積年的高速發(fā)展中，各鎮(zhèn)區(qū)形成一定的產(chǎn)業(yè)積累，各鎮(zhèn)財(cái)富不斷提升，但受區(qū)位、交通、人口等因素影響，強(qiáng)弱累，各鎮(zhèn)財(cái)富不斷提升，但受區(qū)位、交通、人口等因素影響，強(qiáng)弱鎮(zhèn)的貧富差距逐漸拉開鎮(zhèn)的貧富差距逐漸拉開* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *市場變化：東莞目前市場主流產(chǎn)品為首置、首改類產(chǎn)品，這是由目市場變化：東莞目前市場主流產(chǎn)品為首置、首改類產(chǎn)品，這是由目前東莞整體年齡結(jié)構(gòu)所決定，低端人群的流失并不影響整體消費(fèi)

9、模前東莞整體年齡結(jié)構(gòu)所決定，低端人群的流失并不影響整體消費(fèi)模式，隨著整體人口質(zhì)量的提升，反而增加?xùn)|莞的消費(fèi)群體，未來首式，隨著整體人口質(zhì)量的提升，反而增加?xùn)|莞的消費(fèi)群體，未來首置、首改類客戶群體仍將是市場主體，而市場容量將得到擴(kuò)大置、首改類客戶群體仍將是市場主體，而市場容量將得到擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)工人階層、商業(yè)服務(wù)性人員企業(yè)高層、國家與社會(huì)管理者富豪本地人、專業(yè)性技術(shù)人才、私企業(yè)主該部分人群是挑針的重點(diǎn)，未來質(zhì)量將得到提升，而數(shù)量將有所下降，該類人群主要為首置+首改類產(chǎn)品；平均35歲以上平均35歲-50歲平均20-35歲再改類以上產(chǎn)品首改+再改類產(chǎn)品*市場主流城市化進(jìn)程對未來市場品類供應(yīng)的影響：城市化進(jìn)

10、程對未來市場品類供應(yīng)的影響：東莞城市化進(jìn)程土地資源出現(xiàn)瓶頸各鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)程度不等舊城改造對品類影響各鎮(zhèn)區(qū)財(cái)政收入不均無序發(fā)展，重復(fù)建設(shè)東莞多中心發(fā)展格局初期階段(城市化率30%以下) 中期階段(城市化率30%70%) 后期階段(城市化率70%90%) n由于工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)和農(nóng)業(yè)釋放的剩余勞動(dòng)力數(shù)量都很有限，城市化發(fā)展十分緩慢 n工業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)比較雄厚，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率也大為提高，工業(yè)的快速發(fā)展能夠?yàn)榇罅哭r(nóng)村剩余勞動(dòng)力提供就業(yè)機(jī)會(huì)，城市化進(jìn)入加速發(fā)展階段 n農(nóng)業(yè)人口比重已經(jīng)有限，而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)又必須維持一定的規(guī)模，此時(shí)城市化發(fā)展又會(huì)趨于平緩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特征是從工業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)

11、變，提升質(zhì)量和品質(zhì)是這一階段的主要任務(wù) 初期中期后期目前東莞城市化率達(dá)目前東莞城市化率達(dá)85%85%，相當(dāng)于按若瑟姆曲線，東莞城市化發(fā)展，相當(dāng)于按若瑟姆曲線，東莞城市化發(fā)展已進(jìn)入后期階段已進(jìn)入后期階段截止截止2000年發(fā)達(dá)國家城市化率達(dá)到年發(fā)達(dá)國家城市化率達(dá)到80%，發(fā)展中國家，發(fā)展中國家43%（大部分仍處于郊區(qū)化的第一階段）。在中國，（大部分仍處于郊區(qū)化的第一階段）。在中國，深圳、上海、廣州的城市化水平已經(jīng)達(dá)到深圳、上海、廣州的城市化水平已經(jīng)達(dá)到87%以上以上高度壓力中度壓力低度壓力按東莞分散式的發(fā)展格局，后續(xù)發(fā)展面臨資源壓力較大，其中經(jīng)濟(jì)按東莞分散式的發(fā)展格局，后續(xù)發(fā)展面臨資源壓力較大，其

12、中經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)尤為明顯強(qiáng)鎮(zhèn)尤為明顯10-20%20-30%30-40%40-50%50-60%60-70%70-80%80-90%東莞市各鎮(zhèn)現(xiàn)狀建設(shè)用地占鎮(zhèn)域面積比重分布圖東莞市各鎮(zhèn)現(xiàn)狀建設(shè)用地占鎮(zhèn)域面積比重分布圖據(jù)統(tǒng)計(jì),東莞目前已有25個(gè)鎮(zhèn)街的建設(shè)用地比例超過鎮(zhèn)域面積的40%,在基本生態(tài)控制線規(guī)定后,各鎮(zhèn)街可用新增用地已非常有限隨著城市化水平的提高，東莞多中心發(fā)展的現(xiàn)狀決定了隨著城市化水平的提高，東莞多中心發(fā)展的現(xiàn)狀決定了“攤大餅攤大餅”模式無法實(shí)現(xiàn)各鎮(zhèn)的擴(kuò)張，從而使通過舊改方式改造出來的模式無法實(shí)現(xiàn)各鎮(zhèn)的擴(kuò)張，從而使通過舊改方式改造出來的G類項(xiàng)類項(xiàng)目增加，而經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)由于財(cái)力雄厚具有先行優(yōu)勢目增

13、加，而經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)由于財(cái)力雄厚具有先行優(yōu)勢*小結(jié)：小結(jié)：n未來人口的變化趨勢將是總量減少，質(zhì)量提高未來人口的變化趨勢將是總量減少，質(zhì)量提高n未來市場格局將形成強(qiáng)鎮(zhèn)越強(qiáng)的局面；未來市場格局將形成強(qiáng)鎮(zhèn)越強(qiáng)的局面；n客戶群體仍以首置、首改為主；客戶群體仍以首置、首改為主；n通過舊城改造，將使城鎮(zhèn)通過舊城改造，將使城鎮(zhèn)G類產(chǎn)品增加，其中經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)由于財(cái)類產(chǎn)品增加，其中經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)由于財(cái)力雄厚，具有先行優(yōu)勢；力雄厚，具有先行優(yōu)勢；片區(qū)定位和發(fā)展趨勢片區(qū)定位和發(fā)展趨勢城市土地獲取模式城市土地獲取模式Respect laws 重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)選擇未來投資格局未來投資格局整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析整體

14、市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響 城市發(fā)展趨勢城市發(fā)展趨勢現(xiàn)狀：一個(gè)核心兩個(gè)副中心多支點(diǎn)現(xiàn)狀：一個(gè)核心兩個(gè)副中心多支點(diǎn)n自自0404年新市政中心廣場落成，中心城區(qū)地位迅速提升，東莞改變年新市政中心廣場落成，中心城區(qū)地位迅速提升，東莞改變“有鎮(zhèn)無市有鎮(zhèn)無市”的城市格局，并確定了的城市格局，并確定了“一個(gè)核心兩個(gè)副中心多支點(diǎn)一個(gè)核心兩個(gè)副中心多支點(diǎn)”發(fā)展的城市格局；發(fā)展的城市格局；發(fā)展趨勢：三大核心區(qū)多中心發(fā)展發(fā)展趨勢：三大核心區(qū)多中心發(fā)展n主城區(qū)為核心的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶；主城區(qū)為核心的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶

15、；n未來將形成松山湖、生態(tài)園、濱海新城的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶；未來將形成松山湖、生態(tài)園、濱海新城的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶；n虎門港為依托的物流經(jīng)濟(jì)帶虎門港為依托的物流經(jīng)濟(jì)帶n由于長期的產(chǎn)業(yè)積累，東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)鎮(zhèn)，由于長期的產(chǎn)業(yè)積累，東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)鎮(zhèn)，特別是靠近深圳部分鎮(zhèn)區(qū)尤為突出，明星鎮(zhèn)區(qū)仍將具優(yōu)勢；特別是靠近深圳部分鎮(zhèn)區(qū)尤為突出，明星鎮(zhèn)區(qū)仍將具優(yōu)勢；松山湖：突出科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技特色，打造支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總部基地 生態(tài)園：突出生態(tài)特色，打造先進(jìn)制造業(yè)總部基地濱海新城：突出高端服務(wù)特色，重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計(jì)、軟件開發(fā)、服務(wù)外包、經(jīng)濟(jì)技術(shù)中介、網(wǎng)絡(luò)信息、金融和投資服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)

16、總部 主城區(qū)：突出城市中心地位，打造一流的居住、商務(wù)、商貿(mào)、教育、醫(yī)療、休閑中心虎門港：突出物流優(yōu)勢，降低全市物流成本，提升物流效率主城區(qū)虎門港濱海新城生態(tài)園松山湖三大城市經(jīng)濟(jì)核心區(qū)三大城市經(jīng)濟(jì)核心區(qū)主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶、以松山湖為龍頭的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶、虎門港經(jīng)濟(jì)帶，主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶、以松山湖為龍頭的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶、虎門港經(jīng)濟(jì)帶，形成研發(fā)、制造、服務(wù)、物流、商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)鏈，共筑產(chǎn)業(yè)升級協(xié)調(diào)發(fā)形成研發(fā)、制造、服務(wù)、物流、商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)鏈，共筑產(chǎn)業(yè)升級協(xié)調(diào)發(fā)展的平臺(tái)展的平臺(tái)在東莞本世紀(jì)在東莞本世紀(jì)9090年代以前，在東莞尚未有高速路時(shí)，憑借交通優(yōu)年代以前，在東莞尚未有高速路時(shí)，憑借交通優(yōu)勢，勢，107107國道、莞

17、太路、京九鐵路沿線鎮(zhèn)區(qū)率先發(fā)展，為以后東莞國道、莞太路、京九鐵路沿線鎮(zhèn)區(qū)率先發(fā)展，為以后東莞形成形成“多中心多中心”的格局奠定了基礎(chǔ)的格局奠定了基礎(chǔ)莞太路107國道京九鐵路長安虎門厚街大嶺山常平樟木頭塘廈石龍?zhí)みM(jìn)21世紀(jì)，廣深高速、莞深高速的相繼建成，對其它鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大建成區(qū)明顯圍繞莞太路、107國道及京九鐵路形成中心城區(qū)中心城區(qū)同沙同沙松山湖松山湖虎門虎門常平常平主城區(qū)主城區(qū)塘廈塘廈三位一體三位一體虎門：服裝業(yè)虎門：服裝業(yè)長安：模具業(yè)長安：模具業(yè)厚街：家具業(yè)厚街：家具業(yè)大嶺山：家具業(yè)大嶺山：家具業(yè)大朗：紡織業(yè)大朗：紡織業(yè)塘廈：電子業(yè)塘廈：電子業(yè)常平：物流業(yè)常平：物流業(yè)寮步：寮步：IT

18、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)橫瀝：模具業(yè)橫瀝：模具業(yè)高步：制鞋業(yè)高步：制鞋業(yè)石龍、石碣：電子石龍、石碣：電子IT業(yè)業(yè)麻涌：造麻涌：造紙業(yè)紙業(yè)黃江：電子信息業(yè)黃江：電子信息業(yè)清溪：電子信息業(yè)清溪：電子信息業(yè)鳳崗：電子信息業(yè)鳳崗：電子信息業(yè)茶山：食品業(yè)茶山：食品業(yè)主城區(qū)崛起：在城市發(fā)展的過程中，涌現(xiàn)了眾多有代表性具有特色主城區(qū)崛起：在城市發(fā)展的過程中，涌現(xiàn)了眾多有代表性具有特色產(chǎn)業(yè)的專業(yè)鎮(zhèn)，多中心格局逐步形成，各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)，出產(chǎn)業(yè)的專業(yè)鎮(zhèn)，多中心格局逐步形成，各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)，出現(xiàn)現(xiàn)“滿天星斗缺明月滿天星斗缺明月”的現(xiàn)象，的現(xiàn)象，20022002年提出年提出“三位一體三位一體”的主城區(qū)，的主城區(qū)，著力改善

19、東莞著力改善東莞“有鎮(zhèn)無市有鎮(zhèn)無市”的城市格局的城市格局200120012002200220032003200420042005200520052005至今至今啟動(dòng)啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開發(fā)土地開發(fā)居住項(xiàng)目開發(fā)居住項(xiàng)目開發(fā)辦公項(xiàng)目開發(fā)辦公項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)開始大規(guī)模住宅建設(shè)開始大規(guī)模住宅建設(shè)（CLDCLD內(nèi)住宅）內(nèi)住宅）p東莞新城市中心計(jì)劃啟動(dòng)p東莞市區(qū)最漂亮的公路東莞大道正式通車p基礎(chǔ)工程開始動(dòng)工p東莞新中心建設(shè)全面展開p鴻福西路、東江大道建成通車p行政文化中心區(qū)內(nèi)中心廣場、人民會(huì)堂、行政辦事中心、展覽館等一批高質(zhì)量重點(diǎn)工程建成并投入使用p府前經(jīng)濟(jì)帶旺樓市p華凱大廈、

20、鴻福廣場、金盈大廈、聯(lián)通大廈、第一國際等高尚寫字樓建設(shè)p中心廣場配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)，新城市中心區(qū)日臻完善p東莞歌劇院、青少年活動(dòng)中心、海關(guān)大廈等重點(diǎn)工程陸續(xù)完工p完善公交站亭、綠化小公園等配套工程p周邊各樓盤業(yè)主的逐漸入住p新城框架成就，進(jìn)入快速發(fā)展期p啟動(dòng)期p基礎(chǔ)建設(shè)全面展開，城市新中心雛形初顯p府前經(jīng)濟(jì)漸顯p配套日臻完善，新城人氣漸旺主城區(qū)崛起：主城區(qū)崛起：新城市中心新城市中心20012001年啟動(dòng)，自啟動(dòng)到年啟動(dòng)，自啟動(dòng)到CBDCBD公建建成率公建建成率80-80-90%90%東莞只用了東莞只用了4 4年左右的時(shí)間，用年左右的時(shí)間，用“東莞速度東莞速度”證明了東莞的實(shí)力證明了東莞的實(shí)力及決

21、心，如今中心城區(qū)地位已確立，東莞擺脫了長久及決心，如今中心城區(qū)地位已確立，東莞擺脫了長久“有鎮(zhèn)無市有鎮(zhèn)無市”的局面，目前城區(qū)在市場容量、基礎(chǔ)配套、城市環(huán)境具有較大優(yōu)勢的局面，目前城區(qū)在市場容量、基礎(chǔ)配套、城市環(huán)境具有較大優(yōu)勢行政中心廣場中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（調(diào)整后）城區(qū)發(fā)展主要推力：通過高水平推進(jìn)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，完善東城城區(qū)發(fā)展主要推力：通過高水平推進(jìn)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，完善東城城市功能，將主城區(qū)建設(shè)成為全市一流的居住、商務(wù)、商貿(mào)、教城市功能，將主城區(qū)建設(shè)成為全市一流的居住、商務(wù)、商貿(mào)、教育、醫(yī)療、休閑中心，成為吸引高端人才的重要載體，與各鎮(zhèn)村育、醫(yī)療、休閑中心，成為吸引高端人才的重要載體，與各鎮(zhèn)

22、村低成本的制造優(yōu)勢相互補(bǔ)充，提高東莞的綜合競爭力低成本的制造優(yōu)勢相互補(bǔ)充，提高東莞的綜合競爭力主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：莞城、東城、南城、萬江、松山湖主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：莞城、東城、南城、萬江、松山湖多中心發(fā)展趨勢多中心發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)受產(chǎn)業(yè)規(guī)模、財(cái)政投入、人口規(guī)模等影響，在一定時(shí)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)受產(chǎn)業(yè)規(guī)模、財(cái)政投入、人口規(guī)模等影響，在一定時(shí)間內(nèi)仍承擔(dān)經(jīng)濟(jì)增長的主要貢獻(xiàn)來源，同時(shí)在市場容量方面仍間內(nèi)仍承擔(dān)經(jīng)濟(jì)增長的主要貢獻(xiàn)來源，同時(shí)在市場容量方面仍相當(dāng)突出相當(dāng)突出未來中心強(qiáng)鎮(zhèn)將確立：為解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)權(quán)責(zé)不統(tǒng)一的歷史難題，目前政未來中心強(qiáng)鎮(zhèn)將確立：為解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)權(quán)責(zé)不統(tǒng)一的歷史難題，目前政府已將石龍、塘

23、廈作為試點(diǎn)，下放府已將石龍、塘廈作為試點(diǎn)，下放“事權(quán)、人權(quán)、財(cái)權(quán)事權(quán)、人權(quán)、財(cái)權(quán)”，主要目，主要目的是的是“擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)”，未來城市多中心發(fā)展的格局將繼續(xù)延續(xù)，而中，未來城市多中心發(fā)展的格局將繼續(xù)延續(xù)，而中心強(qiáng)鎮(zhèn)將更為突出心強(qiáng)鎮(zhèn)將更為突出資料來源：訪談、關(guān)于鼓勵(lì)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作方案 為鼓勵(lì)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，東莞規(guī)劃以下八大中心鎮(zhèn)區(qū)：為鼓勵(lì)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，東莞規(guī)劃以下八大中心鎮(zhèn)區(qū)：虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于特有資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)基地布局在具有比較優(yōu)勢的其他地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與

24、區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)藕合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 深圳拉動(dòng)南部鎮(zhèn)區(qū)：與深圳接壤的鎮(zhèn)區(qū)，由于受到深圳寶安、龍崗深圳拉動(dòng)南部鎮(zhèn)區(qū)：與深圳接壤的鎮(zhèn)區(qū)，由于受到深圳寶安、龍崗拉動(dòng)較大，發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對強(qiáng)勁，如深圳撤關(guān)北上發(fā)展，拉動(dòng)較大，發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對強(qiáng)勁，如深圳撤關(guān)北上發(fā)展，此類鎮(zhèn)區(qū)將面臨新一輪的發(fā)展，由于兩地存在價(jià)格洼地，區(qū)域置業(yè)此類鎮(zhèn)區(qū)將面臨新一輪的發(fā)展，由于兩地存在價(jià)格洼地，區(qū)域置業(yè)流動(dòng)將更為明顯流動(dòng)將更為明顯光明新城龍崗新城坪山新城龍華新城經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)仍具優(yōu)勢：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)綜合競爭力仍較強(qiáng)，在市場容量，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)仍具優(yōu)勢：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)綜合競爭力仍較強(qiáng)，在市場容

25、量，購買力等方面均有較大優(yōu)勢購買力等方面均有較大優(yōu)勢* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *+綜合考慮深圳拉動(dòng)因素及傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)有綜合考慮深圳拉動(dòng)因素及傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)有: : 南城、東城、虎門、長南城、東城、虎門、長安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、石碣石碣輕軌R2線莞惠城際軌道首輪軌道建

26、設(shè)，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)是主要的受益區(qū)域首輪軌道建設(shè)，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)是主要的受益區(qū)域以松山湖為龍頭的園區(qū)發(fā)展以松山湖為龍頭的園區(qū)發(fā)展松山湖松山湖+ +生態(tài)園生態(tài)園+ +濱海新城濱海新城= =研發(fā)研發(fā)+ +制造制造+ +服務(wù)服務(wù)松山湖位于東莞中部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是東莞產(chǎn)業(yè)升級的龍頭，是松山湖位于東莞中部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是東莞產(chǎn)業(yè)升級的龍頭，是東莞新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之一東莞新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)之一 松山湖：以突出高科技產(chǎn)業(yè)為主的松山湖，是東莞產(chǎn)業(yè)升級重點(diǎn)園區(qū)，松山湖：以突出高科技產(chǎn)業(yè)為主的松山湖，是東莞產(chǎn)業(yè)升級重點(diǎn)園區(qū)，近來發(fā)展勢頭迅猛，將是東莞未來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，通過有質(zhì)量地招近來發(fā)展勢頭迅猛，將是東莞未來新的經(jīng)濟(jì)

27、增長點(diǎn)，通過有質(zhì)量地招商引資，將有效地實(shí)現(xiàn)人口升級商引資，將有效地實(shí)現(xiàn)人口升級*單位：人部分企業(yè)預(yù)計(jì)09年進(jìn)駐人數(shù)松山湖園區(qū)計(jì)劃增加就業(yè)42000余人，其中，高科技企業(yè)逆勢擴(kuò)張，多家企業(yè)即將投產(chǎn)，計(jì)劃招收高素質(zhì)員工25000余人，園區(qū)科技企業(yè)就業(yè)員工總數(shù)將比去年增加94.12%。同時(shí)，科研平臺(tái)及行業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)也將進(jìn)一步壯大隊(duì)伍，計(jì)劃招收科研人員2000人?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)加快運(yùn)作，將增加就業(yè)15000人。 *東莞生態(tài)園：東莞目前的城市定位是東莞生態(tài)園：東莞目前的城市定位是“生態(tài)、物流、制造業(yè)生態(tài)、物流、制造業(yè)”，其，其中生態(tài)、先進(jìn)制造業(yè)是生態(tài)園的主要功能，以突出生態(tài)為主的生態(tài)中生態(tài)、先進(jìn)制造業(yè)是生

28、態(tài)園的主要功能，以突出生態(tài)為主的生態(tài)園，從環(huán)境、配套、居住等方面將有突出優(yōu)勢，而先進(jìn)的制造業(yè)將園，從環(huán)境、配套、居住等方面將有突出優(yōu)勢，而先進(jìn)的制造業(yè)將為生態(tài)園帶來高級的技術(shù)性人才，有效改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)為生態(tài)園帶來高級的技術(shù)性人才，有效改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)橫瀝橫瀝茶山茶山石排石排寮步寮步東坑?xùn)|坑企石企石常平常平東部快速干線東部快速干線生態(tài)園大道（已動(dòng)工）：實(shí)現(xiàn)與生態(tài)園大道（已動(dòng)工）：實(shí)現(xiàn)與松山湖大道、東部快速連接松山湖大道、東部快速連接濱海新城：濱海新城將為東莞產(chǎn)業(yè)升級提供高端服務(wù)平臺(tái)，成為東濱海新城：濱海新城將為東莞產(chǎn)業(yè)升級提供高端服務(wù)平臺(tái)，成為東莞產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級難題的突破口，同時(shí)亦提供高端的服務(wù)型人才，

29、促莞產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級難題的突破口，同時(shí)亦提供高端的服務(wù)型人才，促進(jìn)人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，而長安鎮(zhèn)將是濱海新城的最大受益者進(jìn)人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，而長安鎮(zhèn)將是濱海新城的最大受益者長安灘涂填海造地的面積近長安灘涂填海造地的面積近2900029000畝畝, ,由兩部分組成由兩部分組成, ,一部分是陸上面積一部分是陸上面積1258512585畝畝, ,另一部分為水域面積約另一部分為水域面積約1600016000畝。這相當(dāng)于近兩個(gè)石龍鎮(zhèn)的大小。該工程畝。這相當(dāng)于近兩個(gè)石龍鎮(zhèn)的大小。該工程預(yù)計(jì)大約投資預(yù)計(jì)大約投資8686億元。億元。 根據(jù)一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府投資的乘數(shù)大概在根據(jù)一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府投資的乘數(shù)大概在6 6101

30、0之間，也就是說，之間，也就是說，1 1元的政府投資將帶動(dòng)元的政府投資將帶動(dòng)6 61010元元的民間投資和內(nèi)需。的民間投資和內(nèi)需。單純建設(shè)國際濱海新城單純建設(shè)國際濱海新城, ,東莞東莞的投資將帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值約的投資將帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值約為為516-860516-860億元之間億元之間. .濱海新濱海新城將成為連接深圳的又一重城將成為連接深圳的又一重要經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)要經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)以松山湖為龍頭的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：松山湖、長安、寮步、以松山湖為龍頭的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：松山湖、長安、寮步、茶山、橫瀝、企石、石排、東坑茶山、橫瀝、企石、石排、東坑直接貢獻(xiàn)包括碼頭作業(yè)、碼頭直接貢獻(xiàn)包括碼頭作業(yè)、碼頭建

31、設(shè)、港口管理、轉(zhuǎn)運(yùn)物資的建設(shè)、港口管理、轉(zhuǎn)運(yùn)物資的倉儲(chǔ)業(yè)、代理業(yè)、直接運(yùn)輸業(yè)倉儲(chǔ)業(yè)、代理業(yè)、直接運(yùn)輸業(yè)、船舶維修等、船舶維修等間接貢獻(xiàn)主要包括相關(guān)金融保間接貢獻(xiàn)主要包括相關(guān)金融保險(xiǎn)業(yè)，物資供應(yīng)商和港口用戶險(xiǎn)業(yè)，物資供應(yīng)商和港口用戶等等誘發(fā)貢獻(xiàn)是指港口直接和間接誘發(fā)貢獻(xiàn)是指港口直接和間接貢獻(xiàn)的波及效應(yīng)。貢獻(xiàn)的波及效應(yīng)。港口對港口對經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用帶動(dòng)作用據(jù)統(tǒng)計(jì)據(jù)統(tǒng)計(jì), ,每萬噸吞吐量對每萬噸吞吐量對GDPGDP的的貢獻(xiàn)為貢獻(xiàn)為1 13 30 0萬元，可以創(chuàng)造約萬元，可以創(chuàng)造約2020個(gè)就業(yè)崗位個(gè)就業(yè)崗位20102010年，虎門港年吞吐量將年，虎門港年吞吐量將達(dá)達(dá)70207020萬噸萬噸20102

32、010年年, ,年創(chuàng)造年創(chuàng)造GDPGDP為為9090億元億元. .降低了貿(mào)易成本，推動(dòng)了東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展降低了貿(mào)易成本，推動(dòng)了東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展有力地支持了東莞對外貿(mào)易的迅速增長有力地支持了東莞對外貿(mào)易的迅速增長 虎門港：虎門港通過引進(jìn)世界一流物流企業(yè)旨在降低全市物流成本，虎門港：虎門港通過引進(jìn)世界一流物流企業(yè)旨在降低全市物流成本，提高物流效率，對吸引物流、造船、石化、重型機(jī)械、裝備制造等提高物流效率，對吸引物流、造船、石化、重型機(jī)械、裝備制造等人才將起到重大影響，同時(shí)將促進(jìn)周邊區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集群人才將起到重大影響，同時(shí)將促進(jìn)周邊區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集群港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接導(dǎo)致對道路、港口等公共設(shè)施需求的增加，可以

33、吸引大量外來投資，推動(dòng)有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，這將進(jìn)一步促進(jìn)東莞城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；虎門港將重點(diǎn)引進(jìn)石化、造船、重型機(jī)械、裝備制造等臨港產(chǎn)業(yè)虎門港經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：麻涌、沙田、虎門、長安虎門港經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：麻涌、沙田、虎門、長安n穗莞深城際軌道穗莞深城際軌道首條由省方主導(dǎo)的軌道交通項(xiàng)目首條由省方主導(dǎo)的軌道交通項(xiàng)目n莞惠城際軌道莞惠城際軌道連接?xùn)|西部鎮(zhèn)區(qū)最多的線路連接?xùn)|西部鎮(zhèn)區(qū)最多的線路n東莞輕軌東莞輕軌R2R2線線穿過東莞最核心板塊的線路穿過東莞最核心板塊的線路軌道交通軌道交通 未來東莞的城鎮(zhèn)化發(fā)展將經(jīng)歷三個(gè)階段：第一階段是政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)未來東莞的城鎮(zhèn)化發(fā)展將經(jīng)歷三個(gè)階段：第一階段是政府

34、主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段（現(xiàn)階段），第二階段是政府主導(dǎo)與地區(qū)自發(fā)增長相結(jié)合的城化發(fā)展階段（現(xiàn)階段），第二階段是政府主導(dǎo)與地區(qū)自發(fā)增長相結(jié)合的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，第三階段是城鎮(zhèn)空間一體化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展階段。鎮(zhèn)化發(fā)展階段，第三階段是城鎮(zhèn)空間一體化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展階段。 首期三條線路，在基本貫穿東莞東西兩翼、南北發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的同時(shí)，連首期三條線路，在基本貫穿東莞東西兩翼、南北發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的同時(shí)，連接廣深兩城市，對東莞未來城市發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響接廣深兩城市，對東莞未來城市發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響l開工時(shí)間：開工時(shí)間：20082008年年1212月月l計(jì)劃通車時(shí)間：計(jì)劃通車時(shí)間：20112011年年l起始點(diǎn)：起始點(diǎn)：起點(diǎn)為廣州

35、地鐵5號線魚珠站，在廣州境內(nèi)經(jīng)廟頭、開發(fā)區(qū)，在東莞境內(nèi)經(jīng)麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安等鎮(zhèn)，在深圳境內(nèi)經(jīng)松崗、沙井、福永等鎮(zhèn)，終點(diǎn)為深圳機(jī)場，并預(yù)留至福田中心區(qū)條件；l線路全長：線路全長：86.62公里l總投資：總投資：196.98億元l站點(diǎn)數(shù)量：站點(diǎn)數(shù)量：16l時(shí)速：時(shí)速：140公里/小時(shí)穗莞深城際軌道經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長穗莞深城際軌道經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安安n 基礎(chǔ)資料：基礎(chǔ)資料：西部鎮(zhèn)區(qū)是該線路最大的受益者，對經(jīng)濟(jì)相對不發(fā)達(dá)的麻涌、洪梅、沙田將是重大利好；西部鎮(zhèn)區(qū)是該線路最大的受益者，對經(jīng)濟(jì)相對不發(fā)達(dá)的麻涌、洪梅、沙田將是重大利好；穗莞

36、深城際軌道對加強(qiáng)廣州、東莞、深圳三市之間聯(lián)系起到重大影響；穗莞深城際軌道對加強(qiáng)廣州、東莞、深圳三市之間聯(lián)系起到重大影響；由于麻涌、沙田、洪梅目前在售樓盤個(gè)數(shù)較少，可能會(huì)催生交通沿線發(fā)展商的投資；由于麻涌、沙田、洪梅目前在售樓盤個(gè)數(shù)較少，可能會(huì)催生交通沿線發(fā)展商的投資；而對虎門、長安兩鎮(zhèn)來說，房地產(chǎn)市場本身需求較大，對其市場將錦上添花的作用；而對虎門、長安兩鎮(zhèn)來說，房地產(chǎn)市場本身需求較大，對其市場將錦上添花的作用；莞惠城際軌道經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：洪梅、道莞惠城際軌道經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：洪梅、道滘滘、南城、東城、寮步、松山、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗湖、大朗、常平、謝崗l開工時(shí)間：2009年5月8

37、日；l計(jì)劃完工時(shí)間：2012年l起始點(diǎn)：經(jīng)過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗等鎮(zhèn)（區(qū)），隨后從瀝林、陳江、惠環(huán)、規(guī)劃中的汽車客運(yùn)南站、西湖站，經(jīng)過惠州市政府到達(dá)惠州火車北站小金口。 ；l線路全長：96.96公里，東莞境內(nèi)長70公里，惠州境內(nèi)28公里；l總投資：253億元l時(shí)速：200公里/小時(shí)n 基礎(chǔ)資料：基礎(chǔ)資料：加強(qiáng)東莞與惠州的聯(lián)系，加強(qiáng)兩市合作，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；加強(qiáng)東莞與惠州的聯(lián)系，加強(qiáng)兩市合作，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；橫跨東莞東西部，加強(qiáng)城區(qū)與東西部的聯(lián)系，從而推動(dòng)彼此之間的置業(yè)流動(dòng)；橫跨東莞東西部，加強(qiáng)城區(qū)與東西部的聯(lián)系，從而推動(dòng)彼此之間的置業(yè)流動(dòng)；由于置業(yè)客戶類型不同，可

38、能促使鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)不同的產(chǎn)品定位，如鎮(zhèn)區(qū)首置類客戶往城區(qū)置業(yè)，改由于置業(yè)客戶類型不同，可能促使鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)不同的產(chǎn)品定位，如鎮(zhèn)區(qū)首置類客戶往城區(qū)置業(yè)，改善類客戶往鎮(zhèn)區(qū)自然資源較好但存在價(jià)格洼地的區(qū)域置業(yè)善類客戶往鎮(zhèn)區(qū)自然資源較好但存在價(jià)格洼地的區(qū)域置業(yè)東莞輕軌東莞輕軌R2R2線經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：石龍、東城、莞城、南城、厚街、虎門、線經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：石龍、東城、莞城、南城、厚街、虎門、長安長安l 開工時(shí)間：2009年3月；l 預(yù)計(jì)通車時(shí)間：2015年；l 起始點(diǎn)：石龍鎮(zhèn)石龍站通往長安鎮(zhèn)的長安汽車站，連接?xùn)|莞西部的密集城鎮(zhèn)帶；l 線路全長：全長59.4公里，地下線占約11.7公里；l 總投資：168億元；l 站

39、點(diǎn)數(shù)量：20；l 時(shí)速：120公里/小時(shí)n 基礎(chǔ)資料：基礎(chǔ)資料：R2R2線通過城區(qū)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)，將兩大專業(yè)中心城區(qū)、厚街線通過城區(qū)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)，將兩大專業(yè)中心城區(qū)、厚街- -虎門緊密聯(lián)系起來，同時(shí)有效加強(qiáng)虎門緊密聯(lián)系起來，同時(shí)有效加強(qiáng)與廣、深兩地的聯(lián)系與廣、深兩地的聯(lián)系有效加強(qiáng)城區(qū)與發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系，進(jìn)一步推進(jìn)城、鎮(zhèn)一體化，屆時(shí)將促使各鎮(zhèn)、區(qū)的置業(yè)流動(dòng)；有效加強(qiáng)城區(qū)與發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系，進(jìn)一步推進(jìn)城、鎮(zhèn)一體化，屆時(shí)將促使各鎮(zhèn)、區(qū)的置業(yè)流動(dòng)；由于強(qiáng)鎮(zhèn)、城區(qū)市政配套較完善，環(huán)境較為優(yōu)越，輕軌開通可能將形成強(qiáng)區(qū)越強(qiáng)，弱區(qū)越弱的局面；由于強(qiáng)鎮(zhèn)、城區(qū)市政配套較完善，環(huán)境較為優(yōu)越，輕軌開通可能將

40、形成強(qiáng)區(qū)越強(qiáng)，弱區(qū)越弱的局面；軌道交通影響：軌道交通的建成，將加強(qiáng)區(qū)域間的置業(yè)流動(dòng)，同時(shí)軌道交通影響：軌道交通的建成，將加強(qiáng)區(qū)域間的置業(yè)流動(dòng)，同時(shí)促使沿線從促使沿線從“生地生地”轉(zhuǎn)化為轉(zhuǎn)化為“熟地熟地”，而西部鎮(zhèn)區(qū)將成為首輪軌道，而西部鎮(zhèn)區(qū)將成為首輪軌道交通建設(shè)的收益者，但短期內(nèi)也可能造成強(qiáng)鎮(zhèn)越強(qiáng)，弱鎮(zhèn)越弱的局交通建設(shè)的收益者，但短期內(nèi)也可能造成強(qiáng)鎮(zhèn)越強(qiáng)，弱鎮(zhèn)越弱的局面面輕軌R1線廣深（港）客運(yùn)專線（預(yù)計(jì)2010年11月通車）首條輕軌R2線（預(yù)計(jì)2015年通車）輕軌R3線輕軌R4線穗莞深城際軌道（2008年開工，預(yù)計(jì)2012年通車）長安長安虎門虎門厚街厚街南城南城東城東城石龍石龍大嶺山大嶺山松

41、山湖松山湖黃江黃江清溪清溪寮步寮步東坑?xùn)|坑常平常平謝崗謝崗萬江萬江洪梅洪梅麻涌麻涌塘廈塘廈莞惠軌道交通（預(yù)計(jì)2012年底通車目前已動(dòng)工線路目前已動(dòng)工線路茶山茶山道窖道窖沙田沙田大朗大朗望牛墩望牛墩東莞公路建設(shè)經(jīng)歷了三個(gè)重要的發(fā)展階段：東莞公路建設(shè)經(jīng)歷了三個(gè)重要的發(fā)展階段：一是上世紀(jì)80年代進(jìn)行沙土改造水泥路，實(shí)現(xiàn)晴雨通車；二是上世紀(jì)90年代進(jìn)行十三條聯(lián)網(wǎng)路、四條主干線按一級公路標(biāo)準(zhǔn)改造建設(shè)，實(shí)現(xiàn)村村通公路；三是自上世紀(jì)90年代末開始進(jìn)行高速公路建設(shè)，拉開了建設(shè)現(xiàn)代化城市交通主通道的序幕。經(jīng)過短短的20多年時(shí)間，東莞公路交通建設(shè)完成了由最初滿足人民群眾日常工作、生活出行需要到成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)新的

42、增長點(diǎn)的發(fā)展過程。 東莞其他交通路網(wǎng)東莞其他交通路網(wǎng) 全市現(xiàn)有公路通車?yán)锍倘鞋F(xiàn)有公路通車?yán)锍?6493649公里，公路密度為每百平方公里國土擁公里，公路密度為每百平方公里國土擁有公路有公路1 14848公里，公路密度全國第一公里，公路密度全國第一，使之企業(yè)物流成本較低，同，使之企業(yè)物流成本較低，同時(shí)與加強(qiáng)了與周邊城市的聯(lián)系時(shí)與加強(qiáng)了與周邊城市的聯(lián)系*0707年各市每百公里的公路密度年各市每百公里的公路密度*0707年各市公路數(shù)年各市公路數(shù)沿江高速（2008年動(dòng)工，預(yù)計(jì)2012年通車）廣深高速虎門高速廣深（港）客運(yùn)專線（預(yù)計(jì)2010年動(dòng)工）?；⒏咚俨┥罡咚伲?008年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2012年完工

43、）莞深高速廣州廣州深圳深圳惠州惠州廣州廣州城區(qū)東拓、南移發(fā)展步伐加快，而城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯，城區(qū)東拓、南移發(fā)展步伐加快，而城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯，對擴(kuò)大市場容量有著重大影響對擴(kuò)大市場容量有著重大影響城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)黃旗山黃旗山行政中心行政中心華南華南MALL南移南移莞城區(qū)莞城區(qū)鴻福西路鴻福西路八一路八一路東莞大道東莞大道萬江萬江東城東城南城南城寮步大嶺山厚街高埗石碣道窖茶山l鴻福西路和東江大道的建成，實(shí)現(xiàn)東江與黃旗山“山水相連”，形成“新城依山、舊城傍水”城市空間格局；l城市新區(qū)以行政文化中心區(qū)為龍頭，以鴻福路、八一路為東西軸線，以東莞大道為南北軸線，進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)

44、；l東城、南城沿東莞大道南部延伸開發(fā)，萬江區(qū)則致力建設(shè)華南MALL主題購物公園的區(qū)級中心區(qū)。 城市空間逐步呈現(xiàn)出南移、東拓的趨勢，滲透周邊鎮(zhèn)區(qū)趨勢明顯城市空間逐步呈現(xiàn)出南移、東拓的趨勢，滲透周邊鎮(zhèn)區(qū)趨勢明顯 城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯：城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)亦開始明城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯：城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)亦開始明顯（如寮步），而城區(qū)亦逐漸滲透至該類區(qū)域，隨著該類區(qū)域融入顯（如寮步），而城區(qū)亦逐漸滲透至該類區(qū)域，隨著該類區(qū)域融入城區(qū)的發(fā)展將逐漸受到市場關(guān)注，市場容量亦同時(shí)擴(kuò)大城區(qū)的發(fā)展將逐漸受到市場關(guān)注，市場容量亦同時(shí)擴(kuò)大東莞市新體育館東莞市新體育館東莞市中醫(yī)院（新院）東莞市中醫(yī)院（新

45、院）目前市屬重點(diǎn)配套工程不再局限于城區(qū)，紛紛往周邊鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)擴(kuò)張，鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)距離感逐漸拉近目前市屬重點(diǎn)配套工程不再局限于城區(qū)，紛紛往周邊鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)擴(kuò)張，鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)距離感逐漸拉近大嶺山受城市東拓、南移及區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，東南、西南兩側(cè)影響將比受城市東拓、南移及區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，東南、西南兩側(cè)影響將比較明顯：寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高較明顯：寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高埗埗、茶山部分區(qū)域，、茶山部分區(qū)域，小結(jié)：小結(jié)：n三大核心區(qū)將成為未來東莞發(fā)展的主要方向。三大核心區(qū)將成為未來東莞發(fā)展的主要方向。主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶、園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶、虎門港經(jīng)濟(jì)帶將形成產(chǎn)業(yè)集群，共同打造產(chǎn)業(yè)升級平臺(tái)n通過園區(qū)建設(shè)

46、既成為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)又提升土地價(jià)值。通過園區(qū)建設(shè)既成為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)又提升土地價(jià)值。園區(qū)建設(shè)通過政府統(tǒng)籌開發(fā)，在成為東莞新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的同時(shí)，也提升了土地價(jià)值，其中經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱的鎮(zhèn)區(qū)將受益，未來發(fā)展?jié)摿薮?；n軌道交通，將使鎮(zhèn)與鎮(zhèn)、區(qū)與鎮(zhèn)之間置業(yè)流動(dòng)性加強(qiáng)。軌道交通，將使鎮(zhèn)與鎮(zhèn)、區(qū)與鎮(zhèn)之間置業(yè)流動(dòng)性加強(qiáng)。軌道交通建成后加強(qiáng)城與鎮(zhèn)、鎮(zhèn)與鎮(zhèn)、市與市之前的聯(lián)系，使彼此間置業(yè)形成互動(dòng)，但短期內(nèi)可能造成強(qiáng)鎮(zhèn)越強(qiáng)，弱鎮(zhèn)越弱的局面；n中心鎮(zhèn)區(qū)呈現(xiàn)地位突出趨勢。中心鎮(zhèn)區(qū)呈現(xiàn)地位突出趨勢。在“放權(quán)擴(kuò)鎮(zhèn)”下，東莞中心鎮(zhèn)區(qū)面臨新一輪的發(fā)展，將在城市發(fā)展中扮演重要角色；n傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)仍具優(yōu)勢。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)仍具優(yōu)勢。東莞各

47、鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，但由于受各種因素影響，發(fā)展不均衡，特別是靠近深圳的鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)在市場容量，購買力等方面均有較大優(yōu)勢，且綜合競爭力較高n城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯。城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯。目前市屬重點(diǎn)配套工程不再局限于城區(qū)，紛紛往周邊鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)擴(kuò)張，鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)距離感逐漸拉近，隨著該類區(qū)域融入城區(qū)的發(fā)展將逐漸受到市場關(guān)注Respect laws 整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響 片區(qū)定位和發(fā)展趨勢片區(qū)定位和發(fā)展趨勢城市土地獲取模式

48、城市土地獲取模式重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)選擇未來投資格局未來投資格局綜上所述，未來城市發(fā)展將主要受以下綜上所述，未來城市發(fā)展將主要受以下6大因素影響：大因素影響：城市發(fā)展趨勢城市發(fā)展趨勢受影響鎮(zhèn)街受影響鎮(zhèn)街三大核心區(qū)主城區(qū)（莞城、東城、南城、萬江）、松山湖、生態(tài)園（寮步、茶山、橫瀝、企石、石排、東坑）、濱海新城（長安）、虎門港（麻涌、沙田、虎門、長安）軌道交通沿線首輪啟動(dòng)（石龍、茶山、東城、莞城、南城、萬江、厚街、虎門、長安、松山湖、道窖、沙田、洪梅、麻涌、寮步、大朗、常平、謝崗）、后續(xù)啟動(dòng)（大嶺山、塘廈、清溪、黃江、東坑）中心鎮(zhèn)區(qū)虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)南城、

49、東城、虎門、長安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、石碣受深圳拉動(dòng)區(qū)域虎門、長安、大嶺山、大朗、黃江、塘廈、鳳崗、清溪城區(qū)周邊寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高埗、茶山根據(jù)城市發(fā)展方向，未來東莞將形成以下根據(jù)城市發(fā)展方向，未來東莞將形成以下4+4（4大板塊大板塊4大梯隊(duì)）大梯隊(duì)）投資格局：投資格局：四大板塊：城區(qū)四大板塊：城區(qū)松山湖、虎門松山湖、虎門長安、塘廈長安、塘廈鳳崗、常平鳳崗、常平生態(tài)園；生態(tài)園；第一梯隊(duì)：莞城、東城、南城、松山湖、長安、虎門、厚街、塘廈、常平、萬江第一梯隊(duì)：莞城、東城、南城、松山湖、長安、虎門、厚街、塘廈、常平、萬江第二梯隊(duì)：寮步、鳳崗、清溪、大朗

50、、沙田第二梯隊(duì)：寮步、鳳崗、清溪、大朗、沙田 、大嶺山、石龍、石碣、道窖、大嶺山、石龍、石碣、道窖第三梯隊(duì)：麻涌、黃江、橫瀝、高步、茶山第三梯隊(duì)：麻涌、黃江、橫瀝、高步、茶山第四梯隊(duì)：洪梅、東坑、其他鎮(zhèn)區(qū)第四梯隊(duì)：洪梅、東坑、其他鎮(zhèn)區(qū)第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)虎門-長安 城區(qū)-松山湖 常平-生態(tài)園 塘廈-鳳崗 片區(qū)定位和發(fā)展趨勢片區(qū)定位和發(fā)展趨勢未來投資格局未來投資格局城市土地獲取模式城市土地獲取模式Respect laws 重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)選擇城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化各梯隊(duì)片區(qū)面臨的資源及瓶頸各梯隊(duì)片區(qū)面臨的資源及瓶頸 結(jié)合自身資源各片區(qū)的長短期分布結(jié)合自身

51、資源各片區(qū)的長短期分布根據(jù)城市發(fā)展趨勢，結(jié)合根據(jù)城市發(fā)展趨勢，結(jié)合4+44+4格局來看，整體呈現(xiàn)出南北、東西分格局來看，整體呈現(xiàn)出南北、東西分化越趨明顯，未來將呈現(xiàn)出西部、南部漸強(qiáng)的趨勢化越趨明顯，未來將呈現(xiàn)出西部、南部漸強(qiáng)的趨勢西東北南長安 -虎門城區(qū)-松山湖 常平-生態(tài)園 塘廈-鳳崗 片區(qū)定位和發(fā)展趨勢片區(qū)定位和發(fā)展趨勢未來投資格局未來投資格局城市土地獲取模式城市土地獲取模式Respect laws 重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)選擇城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化各梯隊(duì)片區(qū)面臨的優(yōu)劣勢分析各梯隊(duì)片區(qū)面臨的優(yōu)劣勢分析 結(jié)合自身資源各片區(qū)的長短期分布結(jié)合自身資源各片區(qū)的長短期分布土地資

52、源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅投資/購買力強(qiáng)市場競爭激烈土地資源稀缺軌道交通當(dāng)?shù)刭Y源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造市場活躍度：從第一梯隊(duì)市場活躍度：從第一梯隊(duì)GDP及第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值可以看出，第一梯隊(duì)及第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值可以看出，第一梯隊(duì)具有較高的市場活躍度具有較高的市場活躍度* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *市場潛在需求：第一梯隊(duì)市場潛在需求：第一梯隊(duì)9大片區(qū)中人口總量囊括

53、了前大片區(qū)中人口總量囊括了前6位位（長安、虎門、（長安、虎門、厚街、東城、塘廈、常平）厚街、東城、塘廈、常平）的東莞人口，占全市人口的的東莞人口，占全市人口的40%，其中城區(qū)，其中城區(qū)（除東城外（除東城外的莞城、南城、萬江）的莞城、南城、萬江）、松山湖對全市需求輻射能力較強(qiáng)，受當(dāng)?shù)匦枨笙拗啤⑺缮胶θ行枨筝椛淠芰^強(qiáng)，受當(dāng)?shù)匦枨笙拗撇桓卟桓呷f江：人口18萬排名東莞15位莞城：人口24萬排名東莞10位東城：人口35萬排名東莞4位南城：人口21萬排名東莞13位厚街：人口56萬排名東莞3位虎門：人口57萬排名東莞2位長安：人口73萬排名東莞1位常平：人口32萬排名東莞6位塘廈：人口35萬排名東莞5

54、位松山湖：規(guī)劃人口13.6萬由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來源統(tǒng)計(jì)年鑒，實(shí)際人口與統(tǒng)計(jì)仍有差距，據(jù)悉，如長安已超過100萬人口由于受環(huán)境、教育配套、客戶認(rèn)知度等因素影響，城區(qū)、松山湖面對的市場需求較廣，受當(dāng)?shù)匦枨笙拗撇幻黠@市場潛在需求：根據(jù)市場潛在需求：根據(jù)09年年1-9月份成交數(shù)據(jù)，第一梯隊(duì)基本囊括全月份成交數(shù)據(jù)，第一梯隊(duì)基本囊括全市成交面積前十位，成交面積占全市成交的市成交面積前十位，成交面積占全市成交的65%萬江：成交面積22萬排名東莞5位莞城：成交面積11萬排名東莞14位東城：成交面積57萬排名東莞2位南城：成交面積66萬排名東莞1位厚街：成交面積20萬排名東莞7位虎門：成交面積20萬排名東莞8位長安：

55、成交面積19萬排名東莞9位常平：成交面積21萬排名東莞6位塘廈：成交面積23萬排名東莞4位松山湖：成交面積19萬排名東莞10位莞城由于受土地資源制約，供應(yīng)量較少，因此成交面積相對較低萬江：存款余額65億排名東莞14位莞城：存款余額192億排名東莞4位東城：存款余額200億排名東莞3位南城：存款余額147億排名東莞6位厚街：存款余額172億排名東莞5位虎門：存款余額295億排名東莞1位長安：存款余額208億排名東莞2位常平：存款余額136億排名東莞7位塘廈：存款余額106億排名東莞8位松山湖：無數(shù)據(jù)投資投資/購買潛力：根據(jù)購買潛力：根據(jù)08年各機(jī)構(gòu)存款余額，第一梯隊(duì)基本囊括了年各機(jī)構(gòu)存款余額，第

56、一梯隊(duì)基本囊括了前前8位位（除松山湖、萬江外），（除松山湖、萬江外），存款余額約占全市的存款余額約占全市的58%58%，投資，投資/ /購買潛力較強(qiáng)購買潛力較強(qiáng)土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅投資/購買力強(qiáng)市場競爭激烈土地供應(yīng)稀缺軌道交通當(dāng)?shù)刭Y源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造*市場競爭度：從市場競爭度：從06年至今的一級土地交易市場數(shù)據(jù)分析，城區(qū)溢價(jià)年至今的一級土地交易市場數(shù)據(jù)分析，城區(qū)溢價(jià)率較高，競爭度較強(qiáng)，而鎮(zhèn)區(qū)溢價(jià)率普遍較低率較高，競爭度較強(qiáng)，而鎮(zhèn)區(qū)溢價(jià)率普遍較低從實(shí)際情況分析,溢價(jià)率較高的城區(qū),成交比較透明,競

57、爭比較公開;其他鎮(zhèn)區(qū)公開出讓基本存在策略性招拍掛行為，成交方基本為本地企業(yè)，地方保護(hù)意識(shí)較強(qiáng)；城區(qū)中除萬江外，其他三區(qū)域競爭比較激烈，用地成本高；其他鎮(zhèn)區(qū)雖地價(jià)成本相對較低，但與當(dāng)?shù)仃P(guān)系資源需加強(qiáng)*受鎮(zhèn)域面積、發(fā)展程度等限制，東莞各鎮(zhèn)街土地資源稀缺程度不等；南城作為新的城市中心，07年之前開發(fā)強(qiáng)度大，土地供應(yīng)量多，土地升值快，隨著市場調(diào)整，政府不愿土地流拍或貶值，08年以來供應(yīng)量驟減，但供應(yīng)潛力仍較大；東城作為城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)源地，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前區(qū)域配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，但土地資源稀缺嚴(yán)重；莞城作為老城區(qū)，基本無可用土地資源，目前通過舊城改造解決；萬江作為城區(qū)四區(qū)中發(fā)展相對薄弱區(qū)域，近年

58、發(fā)展強(qiáng)度相對較集中，后續(xù)仍有較大供應(yīng)潛力；松山湖作為新區(qū)，目前為配合產(chǎn)業(yè)升級，更多地出讓工業(yè)用地，住宅用地近期較少出讓，隨著園區(qū)的成熟，雖具有較大供應(yīng)潛力，但價(jià)格亦不會(huì)低；長安、虎門、厚街作為傳統(tǒng)強(qiáng)鎮(zhèn)，發(fā)展先行，與莞城、東城類似，目前更多地通過“三舊”改造解決土地問題；常平、塘廈作為早期發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)之一，與大多數(shù)強(qiáng)鎮(zhèn)類似，更多通過“三舊”改造解決土地問題；土地供應(yīng)：第一梯隊(duì)中，目前土地供應(yīng)相對稀缺的有東城、莞城、土地供應(yīng)：第一梯隊(duì)中，目前土地供應(yīng)相對稀缺的有東城、莞城、長安、虎門、厚街、常平，其中南城、松山湖作為新城、新區(qū)后續(xù)長安、虎門、厚街、常平，其中南城、松山湖作為新城、新區(qū)后續(xù)供應(yīng)仍有較大

59、潛力供應(yīng)仍有較大潛力14%2.2%3.2%3.6%3.2%3.4%5.9%1.9%3.7%2.8%06-091006-0910供應(yīng)比重供應(yīng)比重除南城外，其他區(qū)域土地資源均較為緊張除南城外，其他區(qū)域土地資源均較為緊張東北部（含生態(tài)園）松山湖沿?；㈤T港港區(qū)（虎門西部、長安南部）西北部城區(qū)（萬江、南城南部）土地供應(yīng)：從未來新增建設(shè)用地來看，新增建設(shè)用地主要集中在西土地供應(yīng)：從未來新增建設(shè)用地來看，新增建設(shè)用地主要集中在西北、東北部后發(fā)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域、松山湖、西南部沿海、城區(qū)的西南部，北、東北部后發(fā)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域、松山湖、西南部沿海、城區(qū)的西南部，第一梯隊(duì)除城區(qū)、松山湖外，其余區(qū)域新增建設(shè)用地較少第一梯隊(duì)除城區(qū)、

60、松山湖外，其余區(qū)域新增建設(shè)用地較少東莞市土地利用現(xiàn)狀圖（2005年）東莞市土地利用現(xiàn)狀圖（2006-2020年）土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅投資/購買力強(qiáng)市場競爭激烈土地供應(yīng)稀缺首輪軌道交通當(dāng)?shù)刭Y源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造結(jié)合自身資源能力長短期重點(diǎn)軌道交通：在首輪啟動(dòng)的軌道交通中，線路穿過第一梯隊(duì)除塘廈外軌道交通：在首輪啟動(dòng)的軌道交通中，線路穿過第一梯隊(duì)除塘廈外的所有鎮(zhèn)街，其中西部鎮(zhèn)區(qū)站點(diǎn)分布密集度最高，是短期內(nèi)城市發(fā)的所有鎮(zhèn)街，其中西部鎮(zhèn)區(qū)站點(diǎn)分布密集度最高，是短期內(nèi)城市發(fā)展的重心之一展的重心之一厚街站虎門