資產(chǎn)評(píng)估(計(jì)算題目)

1、-資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題匯總1運(yùn)用重置成本法計(jì)算固定資產(chǎn)的評(píng)估值。主要包括：重置成本的確定、成新率的計(jì)算、功能性貶值的計(jì)算。例 1：已知某廠的一臺(tái)設(shè)備已經(jīng)使用5 年，設(shè)備的利用率假設(shè)為 100%，仍有 10 年使用壽命。該設(shè)備目前的重置成本為90萬(wàn)元。但由于技術(shù)進(jìn)步的原因出現(xiàn)了一種新型設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn) 100 件產(chǎn)品可節(jié)約材料 2 公斤，預(yù)計(jì)該廠未來(lái) 10 年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品 20 萬(wàn)件， A 材料前五年的價(jià)格將保持 20 元/ 公斤，從第六年起將上漲 20%，試根據(jù)給定材料確定該設(shè)備的成新率、功能性貶值和評(píng)估價(jià)值。假設(shè)不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素。（所得稅率為33%，其中折現(xiàn)率15%，年限為 5 年的

2、復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.4972 ，年金現(xiàn)值系數(shù)為3.3522 ，折現(xiàn)率為 15%，年限為 10 年的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.0188 ）成新率 =10÷（ 10+5）× 100%=66.67%功能性貶值的計(jì)算：先計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本：前五年：每年200000÷100×2×20=8（萬(wàn)元）后五年：每年 200000÷100×2×20× （ 1+20%）=9.6（萬(wàn)元）再計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：前五年：每年8×（ 133%）=5.36 （萬(wàn)元）后五年每年9.6 ×（ 1 33%）=6.43 （萬(wàn)元）精選

3、資料-最后折現(xiàn)處理得功能性貶值額：536×3.3522 6.43 ×3.3522 ×0.4972=26.68 （萬(wàn)元）評(píng)估價(jià)值 =90×66.67% 26.68=33.32 萬(wàn)元，例 2 某企業(yè)的一條生產(chǎn)線購(gòu)于 1996 年 10 月，帳面原值為 750 萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2001 年 10 月。經(jīng)調(diào)查得知， 該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)在 1996 年和 2001 年分別為 100%和 140%，假設(shè)該設(shè)備生產(chǎn)能力在生產(chǎn)過(guò)程能夠得到充分利用，該設(shè)備尚可使用5 年，和當(dāng)前的設(shè)備相比，該設(shè)備所耗電力能源較大，平均每年多耗4 萬(wàn)度，每度電按0。6 元計(jì)算。（所得

4、稅率為 33%，折現(xiàn)率為 10%，年限為五年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為 3。 7908）要求：（ 1）計(jì)算該設(shè)備的重置成本（ 2）計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值額、（ 3）功能性貶值額（4）確定設(shè)備的評(píng)估價(jià)值 （小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù)）（ 1）重置成本 750×140 100 1050 萬(wàn)元（ 2）實(shí)體性貶值率 5 10 50實(shí)體性貶值額1050 × 50 525 萬(wàn)元（ 3 ） 功 能 性 貶 值 額 40000 ×0.6×3.790 8×0.67 60956.06元（4）評(píng)估價(jià)值10500000 5250000 60956.06 5189043

5、.94元例 3 已知某廠的一臺(tái)設(shè)備，資產(chǎn)的功能與價(jià)值存在線性關(guān)精選資料-系，若重置全新的同類機(jī)器設(shè)備，價(jià)值為500萬(wàn)元，年產(chǎn)量為500 件，被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)量為400 件。該設(shè)備已經(jīng)使用6 年，設(shè)備的利用率為100 ，仍有9 年的使用壽命。但由于技術(shù)進(jìn)步的原因，出現(xiàn)了新設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)1 件產(chǎn)品，可節(jié)約甲材料2 公斤，預(yù)計(jì)在未來(lái)的 9年內(nèi)，甲材料在前五年的價(jià)格保持在200 元公斤，從第六年起上漲20 ，（該企業(yè)適用的所得稅率為 33% ， 假定折現(xiàn)率為10% 。年限為 5 年，折現(xiàn)率為 10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為 3.791，復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.621 ，年限為 4年，折現(xiàn)率為 10% 的年

6、金現(xiàn)值系數(shù)為 3.170）要求：（ 1 ）計(jì)算資產(chǎn)重置成本（2 ）計(jì)算實(shí)體性貶值額（ 3 ）計(jì)算功能性貶值 （4 ）計(jì)算評(píng)估值（不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素）（1 ）資產(chǎn)的重置成本500 × 400 ÷ 500400 萬(wàn)元（2 ）確定實(shí)體性貶值率=6 ÷ 1540實(shí)體性貶值額400 × 40 160 萬(wàn)元（ 3 ）功能性貶值 =400×2×200×0.67 ×3.791 400 × 2× 240 × 0.67 × 3.170 × 0.621659632.0448 元（ 4

7、） 評(píng) 估 值 =4000000 1600000 659632.0448 1740367.9552 元例 4 某企業(yè)將與外商組建合資企業(yè)，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值 270 萬(wàn)元，凈值 108 萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)精選資料-定該資產(chǎn)折舊年限為30 年，已計(jì)折舊年限20 年, 在使用期間該資產(chǎn)的利用率為87.5% 。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為500萬(wàn)元。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8 年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本4 萬(wàn)元。（該企業(yè)適用的所得稅

8、率為33% ， 假定折現(xiàn)率為10% 。年限為8 年，折現(xiàn)率為 10% 的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.3349 ）要求 :試確定該設(shè)備的重置成本、成新率、實(shí)體性貶值額、功能性貶值和評(píng)估價(jià)值。（ 1 ）重置成本 500 萬(wàn)元（ 2 ）實(shí)體性貶值率20 × 87.5% ÷（ 20 × 87.5% 8 ）68.63%實(shí)體性貶值額=500 × 68.63%=343.15 萬(wàn)元成新率 1 68.63% 31.37%（3 ）功能性貶值=4 ×（133% ）× 5.3349=14.29523萬(wàn)元(4) 評(píng)估價(jià)值 =500 343.15 14.29523=136

9、.28077元2 運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估固定資產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)有一套機(jī)器設(shè)備， 已使用 5 年，現(xiàn)在市場(chǎng)上該種設(shè)備同類新型設(shè)備的交易價(jià)格為 250000 元，預(yù)計(jì)全套設(shè)備的的殘值率為4% ，這種設(shè)備的折舊年限為12 年。使用現(xiàn)行市價(jià)法確定設(shè)備的評(píng)估價(jià)格。精選資料-評(píng)估值為: 250000 （ 250000 250000 × 4% ）÷ 12 ×5=150000 元3 實(shí)物資產(chǎn)長(zhǎng)期投資的評(píng)估。例。甲企業(yè)在乙企業(yè)用設(shè)備資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期投資，該設(shè)備價(jià)值50萬(wàn)元，折舊率為5% ，投資期限為10 年，評(píng)估時(shí)剩余投資年限為五年。投資初規(guī)定，設(shè)備在投資期滿以后以凈值返換投資方。預(yù)期在未來(lái)

10、五年內(nèi)收益分別為4 萬(wàn)元、 5 萬(wàn)元、 6 萬(wàn)元、 7 萬(wàn)元、8 萬(wàn)元。投資方所在行業(yè)的平均投資收益率為12 ，求甲企業(yè)該設(shè)備投資的評(píng)估值。12% 的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為123450 89290 79720 71180 63560 5675評(píng) 估 值 =4 0.8929+5 0.7972+6 0.7118+7 0.6356+8 0.5675+ （50 50 ×5% × 10 ）×0.5675=35.005萬(wàn)元4. 可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的評(píng)估甲企業(yè)去年購(gòu)入乙企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股票 300 股，每股面額 100 元，乙企業(yè)發(fā)行時(shí)承諾5 年后優(yōu)先股持有者可按1 ：20 轉(zhuǎn)換成乙企業(yè)

11、的普通股股票。優(yōu)先股股息率為 15% ，乙企業(yè)去年發(fā)行普通股時(shí)的價(jià)格為5 元/ 股，預(yù)計(jì)股價(jià)上漲率為10% 。企業(yè)適用的折現(xiàn)率為12% 。評(píng)估優(yōu)先股的價(jià)值。 (假設(shè)優(yōu)先股的最后一年的股息和轉(zhuǎn)換發(fā)生在同一年)轉(zhuǎn)換時(shí)普通股的市場(chǎng)價(jià)格=5 ×1+10%（ ） 5=5 × 1。611=8 。精選資料-55 元優(yōu)先股的轉(zhuǎn)換總收入=300 × 20 × 8.055=48330元評(píng)估價(jià)值=300 × 100 × 15%×（P/A ， 10% ， 4 ） +48330 ×（P/F，10% ，4 ）=4500 × 3。17

12、0+48330× 0。687=47467.71元5 土地使用權(quán)評(píng)估的成本法例：某企業(yè)土地的取得一塊宗地面積為150000 平方米，土地取得費(fèi)用為 42 。2 元/ 平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為： 50 元/ 平方米，稅費(fèi)為 49 。1 元/ 平方米，投資的資金月利率為 0 。915% ，土地的開(kāi)發(fā)周期為 2 年，假設(shè)土地的取得費(fèi)、 開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)均為均勻發(fā)生，投資利潤(rùn)率為 10% ，土地所有權(quán)收益率為 15% 。試評(píng)估該宗地的價(jià)格。（ 1 ）土地的取得費(fèi)用 =42.2 元/ 平方米（ 2 ）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為： 50 元/ 平方米（ 3 ）稅費(fèi)為 49.1 元 / 平方米（ 4 ）投資利息 =（ 4

13、2.2+50+49.1）× 0.915% × 24 ÷ 2=15.8元/ 平方米（ 5 ）資金利潤(rùn) =（ 42.2+50+49.1 ）× 10%=14.4 元/ 平方米（6 ）土地成本 =42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元 / 平方米（ 7 ）土地所有權(quán)收益=174.5 × 15%=26元.7/ 平方米（8 ）土地價(jià)格 =（ 174.5+26.7）× 150000=30105000元6 土地使用權(quán)評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法（參見(jiàn)教科書P163-164）精選資料-一住宅樓， 建筑面積為5000平方米。 預(yù)計(jì)建設(shè)期為1 年，

14、建筑費(fèi)為 3000元平米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10 ，地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)一次性投入。預(yù)計(jì)售價(jià)：9000元平米，銷售管理費(fèi)為樓價(jià)的2.5 ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6 ，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10 。求：地價(jià)。樓價(jià)5000 × 9000 4500 萬(wàn)元元建筑費(fèi)3000 × 5000 1500萬(wàn)元專業(yè)費(fèi)15000000× 10 150 萬(wàn)元銷售管理費(fèi) 4500萬(wàn)× 2.5 112 。5 萬(wàn)稅費(fèi) 4500萬(wàn)× 6.5 292.5利潤(rùn)（地價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率 （地價(jià) 1650萬(wàn)）× 10 =0.1

15、地價(jià) +165 萬(wàn)利息（地價(jià) 1650萬(wàn)）×6=0.06地價(jià) +99 萬(wàn)地價(jià) 4500 1650 112.5 292.5 0.1 ×地價(jià) 165 0.06 ×地價(jià) 99 萬(wàn)地價(jià) 2181萬(wàn)÷ 1.16 1880.1724萬(wàn)7 運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格例：待估對(duì)象的基本情況是：寫字樓一幢，占地面積 500 平方米，建筑面積 2000 平方米，月租金 60000 元，設(shè)定建筑物還原利率為 10% ，尚可使用年限為 50 年，土地還原利率為 8% ，房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、修繕費(fèi)等各種客觀費(fèi)用總計(jì)為18 萬(wàn)元，建筑物價(jià)格以成本法求得為150萬(wàn)元。試用收益現(xiàn)值估

16、算該寫精選資料-字樓所占基地的公平市場(chǎng)價(jià)格。（ 1 ）總收入 =60000 × 12=720000 元（ 2 ）總費(fèi)用 =180000 元（3 ）總收益 =720000-180000=540000元（ 4 ）房屋純收益=1500000 ×（10%+2% ）=180000 元 2%為房屋年折舊率（ 5 ）土地純收益 =540000 180000=360000元（ 6 ） 50 年土地使用權(quán)價(jià)格=360000 ×（P/A ， 8% ， 50 ）=4404054。47 元8 運(yùn)用殘值法（割差法）評(píng)估商譽(yù)的價(jià)值。某企業(yè)進(jìn)行股份制改組， 根據(jù)企業(yè)過(guò)去經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)其

17、未來(lái) 5 年的收益額分別是 13 萬(wàn)元、 14 萬(wàn)元、 11 萬(wàn)元、 12萬(wàn)元和 15 萬(wàn)元，并假定從6 年開(kāi)始，以后各年收益額均為15萬(wàn)元。根據(jù)銀行利率及企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)情況確定的折現(xiàn)率和本金化率均為10 ，。采用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法，評(píng)估確定該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和（包括有形資產(chǎn)和可確指的無(wú)形資產(chǎn)）為90 萬(wàn)元。要求：試確定該企業(yè)商譽(yù)評(píng)估值。折現(xiàn)率10% 的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)123450 9091 0 8264 0 7513 0 6820 0 6209商譽(yù)的評(píng)估價(jià)值 =精選資料-某設(shè)備購(gòu)建于 1998 年 5 月，賬面原值 200 萬(wàn)元，2002年 5 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了一次技術(shù)改造， 投資 20 萬(wàn)元，

18、2004 年5 月評(píng)估，恰在評(píng)估之前，由于工人操作不當(dāng)造成該設(shè)備傳動(dòng)齒輪嚴(yán)重受損。 經(jīng)評(píng)估人員檢測(cè)認(rèn)定該設(shè)備更換傳動(dòng)齒輪后仍可繼續(xù)使用 10 年。損壞的傳動(dòng)齒輪價(jià)值占設(shè)備重置成本的2% ，傳動(dòng)齒輪的現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)為4.4 萬(wàn)元，調(diào)換費(fèi)用約 1 萬(wàn)元，評(píng)估人員經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查了解以下情況：(1)從 1998年 5 月到 2004年 5 月國(guó)內(nèi)該類設(shè)備價(jià)格沒(méi)有明顯變化；(2)由于該設(shè)備在2002年經(jīng)過(guò)技術(shù)改革，因此在功能上與新近出廠的設(shè)備沒(méi)有什么差異。要求： (1) 根據(jù)上述資料計(jì)算該設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算該設(shè)備的有形損耗額；(3)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。1 、重置成本 200+20+4.4+1 225.

19、42 、有形損耗重置成本*（1- 成新率） 225.4* （1-10/14） 64.4精選資料-3 、評(píng)估值重置成本- 有形損耗 225.4-64.4 161我覺(jué)得這道題目的重置成本應(yīng)當(dāng)是220 萬(wàn)可修復(fù)引起損耗的貶值4.4+1不可修復(fù)220*6/16=評(píng)估值220-5.4-220*6/16?考例1 、被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年 6 月，賬面原值 100萬(wàn)元， 1998年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用 為 10 萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999 年 6 月 30 日。1995年至 1999年設(shè)備類 價(jià)格定基變動(dòng)指數(shù)分別為105% 、110% 、110% 、115% 、12

20、0% ；被估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備 節(jié)約1000元；被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10% ，規(guī)模效益指數(shù) 為 0.7 ，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)， 所得稅稅率為 33% ；經(jīng)了解，該設(shè)備在評(píng)估前使用期間因技術(shù)改造等因素，其 實(shí)際利用率 僅為正常利用率的 60% ，經(jīng)評(píng)估人員鑒定分析被評(píng)估設(shè)備尚可使用 6 年，評(píng)估基準(zhǔn)日后， 其利用率 可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求的 80%. 根據(jù)上述條件估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評(píng)估值。精選資料-解答與分析：首先運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算被估設(shè)備重置成本=100 × 120%105%+10 × 120%115%100 × 1.14+10

21、15; 1.04 114+10.4 124.4 （萬(wàn)元）被估設(shè)備加權(quán)投資年限 =（ 114 × 4+10.4 × 1）÷ 124.4 （ 456+10.4 ）÷ 124.4 466.4 ÷ 124.4 3.74 （年）采用年限法計(jì)算被估設(shè)備實(shí)體性貶值率， 前一步驟計(jì)算的被估設(shè)備加權(quán)投資年限僅僅是名義的， 必須根據(jù)資產(chǎn)利用率轉(zhuǎn)化為實(shí)際已使用年限。（ 3.74 × 60%）÷（ 3.74 × 60%+6 ） 2.24 ÷ 824. 0.27 或 27%本題的獨(dú)特之處在于“被估設(shè)備的月人工成本比同類節(jié)約 100

22、0 元”， 因此被估設(shè)備發(fā)生的不是功能性貶值， 而是功能性升值（求取評(píng)估值是要加而不是減）。功能性升值 =0.1 × 12 ×（1 33% ）×（ P/A ，10% ， 6 ） 0.8 × 4.36 3.49 （萬(wàn)元）采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-0.80.7 1-0.86 0.14評(píng)估值 = 124.4 ×（1-27% ）3.49 ×（ 1 0.14 ）（ 90.81 3.49 ）× 0.86 81.09 萬(wàn)元精選資料-請(qǐng)注意，124.4×（ 1-27% ）3.49 不能寫為（ 124.4 3.4

23、9 ）×（ 1-27% ），因?yàn)椴捎媚晗薹ㄓ?jì)算被估設(shè)備實(shí)體性貶值率時(shí)一般不考慮已經(jīng)發(fā)生的功能性價(jià)值變化。?考例2 、評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器廠的一條國(guó)產(chǎn)機(jī)組，該機(jī)組于1996年 5 月 20 日購(gòu)置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品 10 萬(wàn)件，賬面原值為150萬(wàn)元，評(píng)估人員以2001年 5月 20 日為評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)該機(jī)組進(jìn)行評(píng)估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：（1 ）設(shè)備類價(jià)格指數(shù)情況是：1997 年 5 月比 1996年 5 月上升了 2% ，1998 年 5 月比 1997 年 5 月上升了 1% ，1999 年 5 月比 1998 年 5 月下降了 1% ，2000 年 5 月與

24、1999 年 5 月價(jià)格水平持平， 2001 年 5 月比 2000 年 5 月上升了 2% ；（2 ）經(jīng)評(píng)估人員在該機(jī)組生產(chǎn)廠家詢價(jià)， 該機(jī)組的現(xiàn)行出廠價(jià)格為 100 萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)置價(jià)的 25% ，據(jù)廠家介紹， 更為新型的改進(jìn)機(jī)組已經(jīng)面世， 售價(jià)較該機(jī)組有較大提高；（3 ）被評(píng)估機(jī)組從投產(chǎn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅為設(shè)計(jì)能力的 60% ，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)會(huì)使其利用率達(dá)到設(shè)計(jì)要求；精選資料-（ 4 ）被評(píng)估機(jī)組經(jīng)檢測(cè)尚可使用 7 年；被評(píng)估機(jī)組與相同生產(chǎn)能力的改進(jìn)機(jī)組相比， 年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在 4 萬(wàn)元左右；假定折現(xiàn)率為 10%. 根據(jù)上述背景

25、材料運(yùn)用兩種具體方法評(píng)估該機(jī)組于 2001 年 5 月 20 日的續(xù)用價(jià)值。解答與分析：可按市場(chǎng)重置方式和價(jià)格指數(shù)法兩種具體方法進(jìn)行評(píng)估。如果運(yùn)用市場(chǎng)重置方式的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 評(píng)估值重置成本實(shí)體有形損耗， 在運(yùn)用市場(chǎng)重置方式時(shí)， 因該機(jī)組市價(jià)已經(jīng)考慮了功能落后因素， 故不需再計(jì)算功能性貶值， 材料中未給出經(jīng)濟(jì)性貶值信息，故亦不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素。如果運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 評(píng)估值重置成本實(shí)體損耗功能性貶值， 這里需要注意的是運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法確定該機(jī)組的重置成本是復(fù)原重置成本， 必須考慮其功能落后因素并計(jì)算其功能性貶值。運(yùn)用市場(chǎng)重置方式評(píng)估： 1. 重置成本100（×1+25%

26、）125 （萬(wàn)元）2. 實(shí)體損耗率5× 60%/ （ 5× 60%） +7 × 100%3/10 × 100% 30%精選資料-3. 評(píng)估值 125 ×（1-30% ） 87.5 （萬(wàn)元）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估：1. 重置成本 150（×1+2% ）（1+1% ）（1-1% ）（1+2% ） 156.04 （萬(wàn)元）2. 實(shí)體損耗率 3/ （ 3+7 ）× 100% 30%3. 功能性貶值4×（1-33% ）（ P/A ， 10% ，7 ）2.68 × 4.868413.05萬(wàn)元4. 評(píng)估值156.04

27、5;（1-30% ） -13.05 96.18 （萬(wàn)元）?考例3 、被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國(guó)引進(jìn)設(shè)備，進(jìn)口合同中的 FOB 價(jià)是 40 萬(wàn)克。1994 年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB 報(bào)價(jià)為 45 萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994 年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF 價(jià)格為 60 萬(wàn)馬克。按照通常情況， 設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70% 一 90% ，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5% ，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5% ，不考慮進(jìn)口關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF 價(jià)格的 0.8%計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3% 計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算

28、，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營(yíng)成本比其替代設(shè)備超支2 萬(wàn)元人民幣， 被評(píng)估設(shè)備所精選資料-在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10% ，評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5 ：1 ，人民幣與美元的匯率為8 ：1. 根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算進(jìn)口設(shè)備續(xù)用價(jià)值。解答與分析：（ 1 ）被評(píng)估設(shè)備的 CIF 價(jià)格取同年其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的 CIF 價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的 CIF價(jià)格為60 萬(wàn)馬克，可以按照評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率1.5 ： 1折合為 40 萬(wàn)美元：40 × 8=320萬(wàn)元人民幣。（ 2 ）被評(píng)估設(shè)備的重置成本= （設(shè)備的CIF價(jià)格 +銀行手續(xù)費(fèi)）×（1 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率）其中：銀行手續(xù)費(fèi)

29、40 × 8× 0.8%=2.56萬(wàn)元人民幣國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi) =（320+2.56）× 3%=9.68 萬(wàn)元人民幣進(jìn)口設(shè)備重置成本=320+2.56+9.68 332.24萬(wàn)元人民幣成新率5÷（5+5 ）=50%有形損耗=332.24× 50%=166.12 萬(wàn)元人民幣無(wú)形損耗 = 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×（1- 所得稅率）×（ P/A ，10% ，5 ） =2 ×（ 1-33% ）× 3.7908=5.079672=5.08萬(wàn)元人民幣精選資料-續(xù)用價(jià)值 = 322 24-166.12-5.08=161.04萬(wàn)元人民

30、幣?考例1 、有一待估宗地甲需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類似的 4 宗地 A、B 、C、D ，具體情況如表11；表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物與甲比較，正號(hào)表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)，負(fù)號(hào)含義相反。 數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 l 時(shí)的地價(jià)增加3%. 另外，該城市地價(jià)指數(shù)情況1995年至 1999年每年分別為100 、105 、108 、110 、111. 試求待估宗地 1999 年 1 月份的價(jià)格。（單位：元平方米）表 1 1 宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況

31、容積率 區(qū)域因素個(gè)別因素甲1999.1 0 1.2 0 0A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0B850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%C760 1988.1 0 1.1 0 -2%D780 1998.1 0 1.0 -1% -1%精選資料-解答與分析： 首先需要建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見(jiàn)下表容積率1.01.11.21.31.4地價(jià)指數(shù)100103106109112然后對(duì)參照物地價(jià)進(jìn)行修正：A.800 × 111/110× 100/102× 106/109× 100/101× 100/100 762 （762.04 ）B.

32、850 × 111/111× 100/101× 106/112× 100/100× 100/101 789 （788.6 ）C.760 × 111/110× 100/100 × 106/103 × 100/100 × 100/98 805 （805.35）D.780 × 111/110× 100/100 × 106/100 × 100/99 × 100/99 851 （851.26）精選資料-最后確定評(píng)估結(jié)果：（762+789+805+851）&

33、#247; 43207 ÷ 4801.75元/ 平方米?考例 1 、甲企業(yè)許可乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對(duì)講電話的專利技術(shù)，已知條件如下： 甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對(duì)講電話專利，甲乙企業(yè)設(shè)計(jì)能力分別為 150 萬(wàn)部和 50 萬(wàn)部：該專利為甲企業(yè)外購(gòu)， 賬面價(jià)值 100 萬(wàn)元，已使用 4 年，尚可使用 6 年，假設(shè)前 4 年技術(shù)類資產(chǎn)累計(jì)價(jià)格上漲率為 15% ；該專利對(duì)外許可使用對(duì)甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響， 由于失去壟斷地位， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇， 預(yù)計(jì)在以后 6 年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計(jì)算為50 萬(wàn)元，增加研發(fā)費(fèi)用以提高技術(shù)含量、保住市場(chǎng)份額的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為 10 萬(wàn)元。請(qǐng)?jiān)u估該項(xiàng)

34、專利許可使用的最低收費(fèi)額（以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。解答與分析：重置成本凈值1001+15%×（ ）×6/（4+6 ） 69 （萬(wàn)元）重置成本凈值分?jǐn)偮?0/ （150+50 ）× 100% 25%機(jī)會(huì)成本 50+10 60 （萬(wàn)元）該專利許可使用的最低收費(fèi)額69 × 25%+60 77.25 （萬(wàn)元）精選資料-考例 2 、某企業(yè)決定將使用了10 年的注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查，該企業(yè)使用這一商標(biāo)的商品比其他企業(yè)同類商品的單價(jià)高出 5 元，該企業(yè)年生產(chǎn)量是900 萬(wàn)臺(tái)，假設(shè)目前市場(chǎng)情況表明未來(lái) 5 年市場(chǎng)需求量和企業(yè)生產(chǎn)量可以達(dá)到1000萬(wàn)臺(tái)。假定折現(xiàn)

35、率為10% ，該商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值是多少？假設(shè)不是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，而是通過(guò)許可使用合同將該商標(biāo)使用權(quán)許可給另一企業(yè)使用。合同約定： 使用期限為5 年，經(jīng)預(yù)測(cè)該企業(yè)使用該商標(biāo)后每臺(tái)產(chǎn)品可新增利潤(rùn)5 元。第一年至第五年的銷售量分為20 、25 、30 、40 和 55 萬(wàn)臺(tái)，利潤(rùn)分成率為30% ，折現(xiàn)率確定為10% ，該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格是多少？解答與分析：使用商標(biāo)每年可獲取的預(yù)期超額利潤(rùn)為：1000 × 5=5000萬(wàn)元將預(yù)期超額利潤(rùn)折現(xiàn)得出該商標(biāo)評(píng)估價(jià)格5000 ×（P/A ，10% ，5 ） =5000 × 3.7908=18954（萬(wàn)元）年份新增利潤(rùn)（萬(wàn)元）折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)

36、值（萬(wàn)元）11000.909190.9121250.8264103.30精選資料-31500.7513112.7042000.6830136.6052750.6209170.75合計(jì)614.26該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格=614.56× 30%=184.368萬(wàn)元考例 3 、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對(duì)利潤(rùn)分成的方法，該專利系三年前從外部購(gòu)入，賬面成本80 萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升25% ，該專利法律保護(hù)期十年，已過(guò)四年，尚可保護(hù)六年，經(jīng)專業(yè)人員測(cè)算，該專利成本利潤(rùn)率為 400% ，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為12.5% ，通過(guò)論證分析， 技術(shù)人員認(rèn)為該專利

37、剩余使用壽命為五年，另外，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20 萬(wàn)臺(tái)，成本費(fèi)用每臺(tái)約為400 元，未來(lái)五年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來(lái)第一、第二年每臺(tái)售價(jià)可達(dá) 500元，在競(jìng)爭(zhēng)的作用下，為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第精選資料-四年售價(jià)將降為每臺(tái) 450 元，第五年降為每臺(tái) 430 元，折現(xiàn)率確定為 10%. 要求：根據(jù)上述資料確定該專利評(píng)估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。解答與分析： 首先應(yīng)該注意的是， 本例資料沒(méi)有給出所得稅稅率，應(yīng)該理解為不考慮所得稅因素對(duì)收益的影響。 （此判斷方法可以推而廣之）。首先確定利潤(rùn)分

38、成率：（1 ）專利重置成本=80 ×（ 1+25% ）=100 萬(wàn)元（2 ）專利約當(dāng)投資量=100 ×1+400%（ ）=500 萬(wàn)元（ 3 ）乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量=4000 ×1+12（.5% ）=4500萬(wàn)元（4 ）利潤(rùn)分成率=500 ÷（4500+500）=10%確定評(píng)估值：（ 1 ）確定每年利潤(rùn)額第一、第二年：（500-400）× 20=2000 萬(wàn)元第三、第四年：（450-400）× 20=1000 萬(wàn)元第五年：（430-400）× 20=600 萬(wàn)元?（2 ）確定每年分成額精選資料-第一、第二年：2000 

39、15; 10%=200萬(wàn)元第三、第四年：1000 × 10%=100萬(wàn)元第五年：600 × 10%=60萬(wàn)元（3 ）確定評(píng)估值=200 （÷1+10% ）+200 ÷（1+10% ）2+100 ÷（ 1+10% ） 3+100 ÷（1+10% ） 4+60 ÷（ 1+10% ）5=200 × 0.9091+200× 0.8264+100× 0.7513+100× 0.6830+60 × 0.6209=527.784萬(wàn)元 =528 萬(wàn)元（允許有一定誤差）?考例4 、某商場(chǎng)的土地

40、使用年限從1994年 5 月 31 日起40 年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%. 一層已經(jīng)于1996年 5 月 31 日出租，租期 5 年，月租金為 180 元 / 平方米。二層暫時(shí)空置。 附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200 元/ 平方米、120 元/ 平方米，出租費(fèi)用為租金的 20%. 折現(xiàn)率為 10%. 試估算該房地產(chǎn) 1998 年 5 月 31 日出售時(shí)的總價(jià)格。（帶租約）解答與分析：首先計(jì)算每層可出租面積 =2000 × 60%=1200 平方米。該房地產(chǎn)出售后的前三年需要繼續(xù)履行原租約， 一層只能按照 180

41、元 / 平方米計(jì)算租金收入， 二層需要按照正常月租金120 元/ 平方米計(jì)算租金收入，帶租約的前 3 年期間每年的出租精選資料-收益 = （180+120）× 1200 × 12 ×（1-20% ） =3456000元=345.6萬(wàn)元。因?yàn)橥恋厥褂媚晗迯?994年 5 月 31 日起 40 年，而到 1998 年 5 月 31 日已經(jīng)經(jīng)歷了 4 年，還剩 36 年，再扣除必須履行租約的 3 年，所以，租約期滿后， 還可以繼續(xù)按照正常租金出租 33 年，每年的出租收益 =（ 200+120 ）× 1200 × 12 ×（1-20% ）

42、=3686400 元=368.64 萬(wàn)元。最后，計(jì)算帶租約的出售價(jià)格 =345.6 萬(wàn)元×3 年 10% 的年金現(xiàn)值系數(shù) +368.64 萬(wàn)元× 33 年 10% 的年金現(xiàn)值系數(shù) =3509.8 萬(wàn)元?？祭?5 、評(píng)估機(jī)構(gòu)于 2002年 1 月對(duì)某公司進(jìn)行評(píng)估，該公司擁有甲企量發(fā)行的非上市普通股票100萬(wàn)股，每股面值 1元。經(jīng)調(diào)查，由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化，評(píng)估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi)，該股票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降2% ，2001 年度的收益率為 10% ，如果甲企業(yè)沒(méi)有新產(chǎn)品投放市場(chǎng)，預(yù)計(jì)該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降2%. 已知甲企業(yè)正在開(kāi)發(fā)研制一個(gè)新產(chǎn)

43、品，預(yù)計(jì)2 年后新產(chǎn)品即可投放市場(chǎng)，并從投產(chǎn)當(dāng)年起可使收益率提高并保持在15% 左右，而且從投產(chǎn)后第 3 年起，甲企業(yè)將以凈利潤(rùn)的75% 發(fā)放股利，其余的 25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率將保持在20% 的水平。若精選資料-折現(xiàn)率為 15% ，求公司所持甲企業(yè)股票2002年 1 月 1 日的評(píng)估值。解答與分析：新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10%×（12% ） 9.8% 以及 9.8% ×（12% ） 9.6%新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值 100 × 1× 9.8%/ （ 1+15% ） +100 × 1× 9.6%/

44、（1+15% ） 2 8.52+7.26 15.78 （萬(wàn)元）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一和第二年該股票收益現(xiàn)值之和100 × 1× 15%/ （ 1+15% ） 3+100 × 1× 15%/ （ 1+15% ） 4 9.86+8.58 18.44 （萬(wàn)元）從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長(zhǎng)率=20%× 25%=5%從新產(chǎn) 品投 產(chǎn)后第三年起到 以后該股票收益 現(xiàn)值=100 × 1× 15%/（15%-5%）× 1/（1+15%）4=150 × 0.5718=85.77（萬(wàn)元）該股票評(píng)估值 15.78+18.44+85

45、.77=119.99（萬(wàn)元）?考例1 、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)預(yù)測(cè)該企業(yè)未來(lái)5 年凈利潤(rùn)分別為100 萬(wàn)、 110 萬(wàn)、 120 萬(wàn)、 150萬(wàn)、160 萬(wàn)，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為精選資料-160 萬(wàn)。該企業(yè)一直沒(méi)有負(fù)債， 其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為 100 萬(wàn)和 500 萬(wàn)，該企業(yè)有一項(xiàng)可確指無(wú)形資產(chǎn)， 即一個(gè)尚有 5 年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)， 該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超額凈利潤(rùn) 10 元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬(wàn)件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)， 在未來(lái) 5 年，每年可生產(chǎn) 10 萬(wàn)件，經(jīng)預(yù)測(cè)折現(xiàn)率和本金化率均為 6%. 請(qǐng)?jiān)u估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值 （以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位）。解答與分析：該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值， 再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和， 再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為600 萬(wàn)。非專利技術(shù)的預(yù)期年凈利潤(rùn)為 100 萬(wàn)元，在折現(xiàn)率和本金化率均為 6% 的情況下，各年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為0.9434 、 0.8900 、 0.8396、0.7921 、 0.7473.采用收益法估算出非 專利 技 術(shù)評(píng)估值 100×（0