新房交房驗(yàn)收注意事項(xiàng)

1、精選文檔學(xué)問轉(zhuǎn)變命運(yùn) 勤奮塑造成功整理人落葉時(shí)間 2011-4-15天才是百分之九十九的勤奮加百分之一的靈感收房時(shí)要留意的幾個(gè)細(xì)節(jié)    收房的時(shí)候沒有看到有關(guān)的日記，又忙著拿鑰匙裝修，所以大致的看了看，就簽收了。后來遇到了幾個(gè)問題，找開發(fā)商修理的時(shí)候就沒有時(shí)間保證了，所以有問題還是收房時(shí)發(fā)覺，并要求解決好了以后再簽收，若過了合同規(guī)定的收房日期，還可以索賠的。1.檢查各個(gè)開關(guān)所把握的燈、插座什么的是否有效（收房時(shí)最好帶個(gè)試電筆）；2.檢查各個(gè)水管的龍頭（包括樓道里的管道井中的水龍頭）是否配件齊全、有效；3.檢查開發(fā)商給的各個(gè)鑰匙是否好使；4.檢查電卡、水卡中的水量

2、、電量是否與買的數(shù)量全都；5.帶個(gè)手電筒，檢查衛(wèi)生間的各個(gè)下水口里面是否有水泥等雜物。大家不要以為下水道都被包著呢，不會(huì)有問題的，實(shí)際狀況并非如此。施工的時(shí)候有的工人會(huì)在你家的下水道里便利，所以有時(shí)就不會(huì)重新給你包好，這樣施工的時(shí)候就很簡(jiǎn)潔掉進(jìn)水泥去，假如你不把水泥想方法弄出來，日后等你裝上座便堵了的話可就麻煩了。我家的下水道（裝座便的那個(gè)）就發(fā)覺了有水泥塊，盡管要求開發(fā)商給掏了出來，還是有點(diǎn)殘存的；6.檢查各個(gè)窗口開合是否順當(dāng)，關(guān)的是否嚴(yán)實(shí)（尤其是平開窗的），各個(gè)窗戶的把手、止動(dòng)閥等是否好用，各個(gè)窗玻璃有無損壞。我家的窗戶都是平開的（推拉的窗戶消滅的問題可能會(huì)少一些），所以我家的窗戶是消滅問

3、題比較多。一開頭是客廳的一扇窗戶下墜，關(guān)上后還有一個(gè)大縫子。找來開發(fā)商管修理的來查看，答應(yīng)給修，可是廠家只有周末的時(shí)候才來修理，所以等了一個(gè)星期，來了一個(gè)四川的小伙子，這個(gè)小伙子干活就是糊弄人，能將就就給你將就。它把玻璃從塑鋼框子中卸下來并在玻璃底下墊了幾塊木頭，想把它頂起來，當(dāng)時(shí)是感覺把縫子弄沒了，可是過了沒幾天，縫子就又出來了。在卸玻璃的時(shí)候把我家塑鋼窗撬的很多坑，很難看的。后來又連續(xù)來了兩撥人，都沒有完全解決，而且直到我裝修完了也沒把縫子弄沒了。后來聽說小區(qū)里很多業(yè)主的窗戶都存在同樣的問題，kfs正在聯(lián)系廠家來解決。后來第四撥人來了把合葉等配件重新?lián)Q了后才完全解決了。前兩天一個(gè)伴侶來我家

4、，發(fā)覺我家書房的窗戶也關(guān)不嚴(yán)實(shí)，難怪前兩天這屋那么冷呢！今日下午廠家來了給修好了。所以說收房時(shí)這些問題大家留意一下，這樣kfs解決問題的速度就快了。7.檢查空調(diào)孔是否里高外低。假如是外面高里面低，下雨的時(shí)候雨水就會(huì)灌進(jìn)來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調(diào)孔開在北面的，灌水格外嚴(yán)峻。假如發(fā)覺這個(gè)問題，堅(jiān)決要求kfs把原來的口子堵上，并重新打孔。我家的四個(gè)空調(diào)孔全部不合格，當(dāng)時(shí)驗(yàn)房的時(shí)候就發(fā)覺北面的兩個(gè)孔向里面灌水的痕跡了，并跟驗(yàn)房的人說了。他們說先記錄下來，然后給解決?？墒堑饶隳昧髓€匙再找他給你解決的時(shí)候，他就不這樣說了，他說讓自己堵一下就可以了。大家想一想，假如只堵里面，那雨水還是能灌的到墻里面

5、的，要是堵的不好的話，等你裝修完了以后雨水一樣能把墻面毀掉。所以要想完全堵好，必需用水泥在墻外堵?？墒峭饷鏇]有腳手架，人如何出去堵（我家可是5樓?。。克赃@個(gè)問題讓我郁悶了好長(zhǎng)時(shí)間。最終還是干活的工頭想方法從外面給堵上了，自己又重新找人打的空調(diào)孔。這可是教訓(xùn)啊，大家切記！8.我實(shí)際拿鑰匙的時(shí)間比合同規(guī)定的時(shí)間提前了10天。kfs在發(fā)通知的時(shí)候一般不會(huì)一股腦的把全部的業(yè)主都通知到，而是今日通知20個(gè)，明天再通知20個(gè)，他們是有先后挨次的。所以假如你想提前拿鑰匙，你可以提前給他們打電話詢問一下，是否可以提前入住。我也是在一次收房前kfs組織的業(yè)主會(huì)議時(shí)登記的提前入住的。9.我裝修的時(shí)候沒有交裝修

6、保證金。我只交了一年的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)。物業(yè)規(guī)定業(yè)主想裝修的時(shí)候再去辦理裝修許可證。我只是給幾個(gè)工人辦了幾個(gè)出入證，沒有辦理開工許可就開工了，物業(yè)也沒有人來查。后來快裝修完的時(shí)候才上來兩個(gè)保安要看開工許可證，那時(shí)我已經(jīng)快干完了，他們也就沒說什么。所以大家假如能不辦就不辦了，干嗎把錢給他當(dāng)押金啊。關(guān)于收房時(shí)的留意事項(xiàng)我臨時(shí)就想到這么多。假如再有，我再補(bǔ)充依據(jù)房屋面積選購(gòu)空調(diào)：選擇制冷量的原則是：空調(diào)器的制冷量應(yīng)略大于房間的冷負(fù)荷，房間的熱負(fù)荷應(yīng)考慮到房間的朝向，墻壁和屋頂?shù)母魺釥顩r，以及室內(nèi)熱源包括人員的多少。舉例：一個(gè)16平方米的臥房或客廳，需配多大冷量的空調(diào)器？一般房間冷負(fù)荷的推舉

7、值為115145W/m2，取中間值130 W/m2為計(jì)算依據(jù)，則冷負(fù)荷130×162080W。 由于空調(diào)器的實(shí)際制冷量比名義值低8，因此所選空調(diào)器的名義制冷量必需大于2080÷0.922260W。選用空調(diào)器的名義制冷量應(yīng)當(dāng)為2300 W左右。 對(duì)于空調(diào)效果要求較高的房間，冷負(fù)荷應(yīng)取160180 W/m2。 這里再提一下瓦（W）過去用制冷量單位千卡/小時(shí)（kcal/h）之間的關(guān)系： 1W=0.86kcal/h； 1kcal=1.16W。 日本空調(diào)器常用壓縮機(jī)的功率（馬力）數(shù)值來表示制冷量，這是過去的習(xí)慣，并不精確，由于各廠和各個(gè)時(shí)期產(chǎn)品的性能系數(shù)是不同的，但大致上馬力數(shù)與制冷

8、量有如下關(guān)系： 05匹機(jī)組 制冷量16002000W075匹機(jī)組 制冷量18002400W 1匹機(jī)組 制冷量22002800W 15匹機(jī)組 制冷量32004000W 2匹機(jī)組 制冷量40005000W準(zhǔn)入證介紹！預(yù)備拿鑰匙的都看看！ 1.準(zhǔn)入證是什么？準(zhǔn)入證全稱為新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證。、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；、非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明；、供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；、土地使用權(quán)證書；、地名管理部門批準(zhǔn)的地名文件；、小區(qū)竣工資料（現(xiàn)狀照片4張，一份小區(qū)狀況簡(jiǎn)介）。其中，項(xiàng)為法定要件，項(xiàng)為附件資料。5.準(zhǔn)入證的辦件時(shí)限是多少?，開發(fā)商供應(yīng)的要件齊全的

9、狀況下，最多7個(gè)工作日以內(nèi)完成審批并發(fā)放準(zhǔn)入證。6.什么樣的商品房應(yīng)辦理準(zhǔn)入證?   竣工的新建商品房項(xiàng)目都應(yīng)辦理準(zhǔn)入證。7.準(zhǔn)入證的核發(fā)部門是什么?8.涉及準(zhǔn)入證的糾紛處置及賠償問題如何解決?9.開發(fā)商違法違規(guī)行為的懲處。假如開發(fā)企業(yè)在未取得準(zhǔn)入證的狀況下，提前通知購(gòu)房者入住，一經(jīng)核實(shí)將由政府部門對(duì)其處以10萬元以下罰款。同時(shí)，將該企業(yè)的違規(guī)行為記入信用檔案，在資質(zhì)年檢時(shí)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審核。超具體的收房流程及收房留意事項(xiàng)一、留意準(zhǔn)時(shí)接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要留意期限。一般，開發(fā)商商定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購(gòu)房者要支配好時(shí)間。2. 接到入

10、住通知書后，首先應(yīng)推斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并依據(jù)開發(fā)商的答復(fù)打算是否前往收房，按通知上商定的時(shí)間前往收房。特殊提示：1. 要留意收房的期限，錯(cuò)過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不行推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上商定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊狀況不能如期到場(chǎng)的，可以書面形式托付親友、律師進(jìn)行，也可準(zhǔn)時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，協(xié)商另行商定時(shí)間，并以書面形式確認(rèn)。4. 若購(gòu)房者在商定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最終期限之日起擔(dān)當(dāng)全部購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是

11、否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表 最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)當(dāng)留意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。竣工驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，進(jìn)展商就必需對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必需報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必

12、需作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提示收房者要認(rèn)真審查其中的具體各款，特殊留意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出留意事項(xiàng)。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積登記表特殊提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件賜予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時(shí)

13、不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，肯定還要認(rèn)真察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，假如沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4. 假如開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。5. 提示您：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 假如開發(fā)商不能供應(yīng)上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開

14、發(fā)商擔(dān)當(dāng)。三、房屋檢驗(yàn)收房過程中必需要把握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購(gòu)房者肯定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必需的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者依據(jù)合同商定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測(cè)房屋面積：要求開發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告，依據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)

15、收時(shí)需認(rèn)真檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一) 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同商定。（三）裝修質(zhì)量特殊提示：1. 肯定要把握“先驗(yàn)后收”的原則。2. 假如開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)學(xué)問，防止開發(fā)商侵占。4. 若發(fā)覺有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期修理，購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，依據(jù)合同商定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約

16、，假如開發(fā)商拒不交房，應(yīng)擔(dān)當(dāng)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來四、新居驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收狀況填寫驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)狀況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)覺問題，則照實(shí)記錄下來，并要求進(jìn)展商限期處理。2. 如有不滿足的地方，可提出意見并將意見填寫在驗(yàn)房交接表中，作為書面依據(jù)，如進(jìn)展商未預(yù)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交進(jìn)展商。3. 發(fā)覺問題，買賣雙方可協(xié)商解決，

17、如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改修理文件，商定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過30天）。4. 對(duì)發(fā)覺的問題要具體在驗(yàn)樓表上予以注明，假如的確屬于不能收樓的，要具體寫明不予收樓的緣由并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特殊提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)覺問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商伴隨的收房人員如何花言巧語(yǔ)；假如樓盤根本就沒預(yù)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)覺問題時(shí)，肯定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，商定處理方案。4、假如開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，肯定要取

18、得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的商定或法定條件。留意事項(xiàng)以下問題，購(gòu)房者在買房、收房過程中會(huì)經(jīng)常遇到，特殊經(jīng)常遇到此類的詢問問題，把關(guān)鍵留意事項(xiàng)列出，提示消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共修理基金5、房屋全部權(quán)登記費(fèi)6、房屋全部權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)    （二）稅費(fèi)問題特殊提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的商定，繳納公共修理基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。繳納時(shí)

19、間：契稅只能在過戶時(shí)交納特殊提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。 2. 公共修理基金 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 稅率：房屋成交價(jià) 的2%。 特殊提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)當(dāng)交給小區(qū)辦。假如您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。 3、面積測(cè)繪費(fèi) 面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)托付，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人供應(yīng)面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。 4、物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金

20、 特殊提示：一般小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。 5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。 二、面積問題 面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)懷的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，肯定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能消滅誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。 （一） 存在的問題： 1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這始終是個(gè)焦點(diǎn)問題。 消費(fèi)者經(jīng)常因面積問題消滅糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購(gòu)房人在購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能消滅的問題具體進(jìn)行商定，以維護(hù)自己的權(quán)益。 2. 開發(fā)

21、商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益，還不易被發(fā)覺。 正確測(cè)算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者根本無法完成。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避開，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)學(xué)問把握不夠，使得購(gòu)房過程中信息不對(duì)稱，開發(fā)商很簡(jiǎn)潔偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。 （二）如何解決面積誤差？ 面積誤差：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同商定面積不符的，依據(jù)合同商定處理。合同沒有商定或者商定不明確的，依據(jù)以下原則處理：（一）面積誤差比確定值在3以內(nèi)（含3），依據(jù)

22、合同商定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；（二）面積誤差比確定值超出3，購(gòu)房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意連續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同商定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人依據(jù)商定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)，全部權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同商定面積的，面積在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差確定值超過3部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。 特殊提示： 1. 想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)專家依據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。 2. 簽定合同時(shí)

23、應(yīng)當(dāng)細(xì)化條款，應(yīng)當(dāng)商定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未商定處理方式的，面積誤差比確定值超出3時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。    （三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t： 1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不?/p>

24、分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或轉(zhuǎn)變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積； 2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 不應(yīng)入的公用建筑空間： 1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。 2、售房單位自

25、營(yíng)、自用的房屋。 3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。 特殊提示： 1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確商定公攤的具體項(xiàng)目。 2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 3. 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。  

26、60; 三、審查銷售廣告 （一）消滅問題 “我們的小區(qū)綠化率達(dá)到，我們小區(qū)配有學(xué)校、幼兒園、會(huì)所” 購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)被上面的美麗辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)覺與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣揚(yáng)、轉(zhuǎn)變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的商定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。 （二）解決方法 1. 要留意平常的證據(jù)收集。 如買房時(shí)的樓書、廣告肯定保存好，有條件購(gòu)房時(shí)拍下售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)比小區(qū)平面圖看環(huán)境。依據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。 2. 要隨時(shí)主見自己的權(quán)利。 一旦發(fā)覺小區(qū)有規(guī)劃被

27、變更的跡象，購(gòu)房者肯定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，消滅“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。 四、法定退房條件： 在房屋驗(yàn)收過程中，業(yè)主假如發(fā)覺購(gòu)買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種： 1. 購(gòu)房合同無效： 實(shí)踐中，造成購(gòu)房合同無效的常見情形有：開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；開發(fā)商存在欺詐情形。 2. 套型誤差導(dǎo)致退房： 按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不全都時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出商定的誤差范圍，合同中對(duì)此未商定處理方式的，購(gòu)房人可以退房。 3. 面積誤差導(dǎo)致退房： 房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比確定值超過3（不含3）的。 4. 變更規(guī)劃

28、、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房： 開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)變房屋結(jié)構(gòu)及合同中商定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。 5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房： 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)托付工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)的確的，買受人有權(quán)退房。 特殊提示： 1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。 2. 消滅上述法定退房條件時(shí)，購(gòu)房人在以上狀況之一消滅時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由進(jìn)展商擔(dān)當(dāng)，假如開發(fā)商不同意退房，購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。 3. 假如不具備上述條件，但是房屋的確消滅了質(zhì)量問題，購(gòu)房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，因此造成損失的由

29、開發(fā)商賠償。 五、特殊建議： 可以考慮集體收房。買房過程中，經(jīng)常會(huì)涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力氣有時(shí)很難解決問題，在此，特殊建議您可以考慮集體收房，人多力氣大，結(jié)合專家的力氣解決遇到的全部難題! 收房需要帶的工具： 1)1只塑料洗臉盆-用于驗(yàn)收下水管道 2)1只小榔頭-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 3)1只塞尺-用于測(cè)裂縫的寬度 4)1只5米卷尺-用于測(cè)量房子的凈高 5)1只萬用表-用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6)1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)7)1只水筆-用于簽字 8)1把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩-用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道

30、。 正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。 最佳收房流程: 核驗(yàn)業(yè)主材料 業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明 交納剩余房款 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書 業(yè)主做綜合驗(yàn)收 業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案 開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議 依據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議 業(yè)主簽署入住交接單 對(duì)發(fā)覺的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，假如的確屬于不能收樓的，要具體寫明不予收樓的緣由并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 【提示】：開發(fā)商在交

31、房時(shí)向業(yè)主供應(yīng)的竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必需為原件而不是復(fù)印件。    驗(yàn)房、填寫驗(yàn)收記錄和做房屋交接：驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收狀況填寫住戶驗(yàn)房交接表，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在驗(yàn)房交接表中)；符合政府規(guī)定和合同商定的，通過驗(yàn)收；如有不滿足的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗(yàn)收記錄表中，作為書面依據(jù)，如進(jìn)展商未預(yù)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。依據(jù)業(yè)辦法見，合同雙方協(xié)商解決方法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改修理文件，商定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過天)。不能整改的，應(yīng)賜予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問題嚴(yán)峻，對(duì)房屋使用功

32、能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費(fèi)筆筆算清：檢查完這些工作，假如沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗(yàn)完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書等協(xié)議書，同時(shí)領(lǐng)取住戶手冊(cè)、服務(wù)指南等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品。具體過程如下：1. 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：1) 房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走2) 住宅使用說明書-可帶走3) 竣工驗(yàn)收備案表4) 面積實(shí)測(cè)表5) 管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))-可帶走假如房產(chǎn)商預(yù)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料

33、。2. 核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否全都，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個(gè)時(shí)間因人而 變，時(shí)間為30-40分鐘。驗(yàn)收房子看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，小魯提示您:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會(huì)督促你來交付，可同他們溝通，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)當(dāng)有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)

34、等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記 得拿那些工具哦)1) 具體檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；(陽(yáng)臺(tái)裂縫危急大)【提示】：由于新居子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不行很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺有堵塞感的時(shí)候，認(rèn)真查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2) 檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特殊是查看一些墻體是否有水跡，特殊是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明緣由。3) 認(rèn)真檢查地面，認(rèn)真檢查地面有無空殼開裂狀況?！咎崾尽浚喝缬锌展?，肯定要責(zé)成伴隨物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很簡(jiǎn)潔打穿樓板，阻礙鄰里關(guān)系

35、。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。4) 水電煤暢通狀況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新居子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全把握各分支線路。5) 驗(yàn)收下水狀況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。【提示】：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)

36、(記得留一可拉扯掉的位置)。6) 驗(yàn)收地面下水狀況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花?！咎崾尽浚涸谌坑猛晁?，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。7) 核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應(yīng)當(dāng)沒什么大問題，但是的確要認(rèn)真核實(shí)。8) 測(cè)量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司供應(yīng)的

37、紙張上。最終好了，檢查完這些工作，假如沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主，還需要對(duì)房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān)，準(zhǔn)時(shí)讓有關(guān)部門修理和完善。以下是細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門（包括精裝修的房屋驗(yàn)收）：核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門窗1試試門窗開啟是否機(jī)敏，目測(cè)門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整堅(jiān)固。2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特殊是門鎖的一邊）3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特殊聲音？4大門、房門的插

38、銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊？5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處肯定要密實(shí)，不能有縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。地板1地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？2地板間隙是否太大？3柚木地板有無大片黑色水漬？4地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動(dòng)？5地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 頂棚 1頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不阻礙使用；假如裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)峻，該住宅有嚴(yán)峻結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 2看頂部是否有麻點(diǎn)。

39、這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。假如頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 3頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。假如你是住頂層房子的住戶，那么觀看一下頂層是否滲漏是絕不能遺忘的。 4特殊留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。 5墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。 6墻身、頂棚樓板有無特殊傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 7墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？ 廚廁 1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？ 2放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？ 4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管

40、與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。 5距離地面30厘米高的插座必需帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。 6衛(wèi)生間的照明燈座必需是磁口平安燈座。 7廚廁潔具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要認(rèn)真觀看。 8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？ 9浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？ 10廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必需砌實(shí)。 11磚縫有無滲水現(xiàn)象？ 12廚具、瓷磚及下水管上有無粘上

41、水泥尚未清洗？ 13大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。 驗(yàn)收防水的方法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 管道，指的是排水/污管道。尤其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順當(dāng)?shù)亓髯?。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？ 14自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。 15出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口

42、內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 16自來水水質(zhì)怎么樣？其他 1廚柜柜身有無變形，壁柜門是否堅(jiān)固周正，門能否順當(dāng)開合？ 2電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能把握室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否把握戶內(nèi)電器。照明、動(dòng)力閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置把握燈光的閘具和把握插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開；應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的堅(jiān)固程度；電話、電視的線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。 3供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管接受銅管。銅管可平安使用50年。另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，

43、有益健康。 4試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？檢查水、電、煤氣自然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用，并查看各種表的實(shí)際度數(shù)。 5居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，由于有較多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。 6陽(yáng)臺(tái)裂縫危急大。 7房間內(nèi)有無結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻面假如有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁消滅的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層確定有問題。 8在供應(yīng)暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要留意暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面

44、5厘米。冬季供暖溫度不允許消滅低于14的現(xiàn)象。 9供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管。 在驗(yàn)收過程中一旦發(fā)覺有前述問題，各業(yè)主應(yīng)馬上將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說來，房屋交付消滅質(zhì)量瑕疵但并不影響實(shí)際居住的，除非合同有特殊的商定，不然業(yè)主不得拒絕接受開發(fā)商的交付，但開發(fā)商的修理義務(wù)并不因此而消退。商品房銷售管理方法規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房擔(dān)當(dāng)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出商定。保修期從交付之日起計(jì)算?！蓖瑫r(shí)國(guó)家對(duì)最低保 修期還有具體的規(guī)定，所以業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)覺房屋的局部有質(zhì)量問題要準(zhǔn)時(shí)向開發(fā)商提出，要求開發(fā)

45、商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以修理到位。 收房時(shí)，留心這些陷井！ 辛辛苦苦選擇了一套房子，經(jīng)過了半年多之后，房子最終做好了，可業(yè)主這時(shí)才發(fā)覺，收房時(shí)“貓膩”還不少?zèng)]有驗(yàn)收合格證書房子交得不明不白 提示一：各種收房資料要看齊 一些市民反映，由于對(duì)收方程序不太了解，收房時(shí)常遇到這樣的狀況：開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)，必需要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是建筑工程竣工備案表，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和公攤面積的報(bào)告。同時(shí)，業(yè)主要查看房屋條件是否與購(gòu)房合同中商定的在出入。假如開發(fā)商不能供應(yīng)這些文件，業(yè)

46、主就應(yīng)當(dāng)拒絕收房。 督促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管 提示二：和開發(fā)商共同驗(yàn)收新居 不少市民在合同上商定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一條款督促粘主收房，然后對(duì)房屋存在的問題就不管不問了。這個(gè)時(shí)候，粘主消滅問題就很難找到開發(fā)商。 提示：肯定和開發(fā)商共同驗(yàn)收新居，有問題當(dāng)面注明，并書面商定開發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購(gòu)買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的商定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購(gòu)房合同中商定的項(xiàng)目是否符合要求。專家提示，在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任，以便以后

47、找其解決。最終，向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。 要求交齊配套費(fèi)用否則不讓進(jìn)房查看 提示三：簽收房文件時(shí)“留一手” 一些小區(qū)交房時(shí)，開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新居查看，業(yè)主必需把一些配套費(fèi)用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)憂，假如先交了錢，一旦消滅問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。 提示：專家建議，在簽合同時(shí)應(yīng)商定，“交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后輸收房手續(xù)。”如當(dāng)時(shí)合同未有商定的，則可實(shí)行變通方法，在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)狀況未看”或“未驗(yàn)房”等字樣，萬一在驗(yàn)房時(shí)消滅什么狀況，也可愛護(hù)自己的權(quán)益。 一表應(yīng)付全部項(xiàng)目所購(gòu)房屋半未備案 提示四：

48、認(rèn)真查看備案表 不少業(yè)主收房時(shí)看到了開發(fā)商的竣工驗(yàn)收備案表，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。依據(jù)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必需報(bào)主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張備案表來應(yīng)付全部的項(xiàng)目。 提示：業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡(jiǎn)潔地看有沒有竣工驗(yàn)收備案表，而是要認(rèn)真查看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。 收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi) 提示五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi) 一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時(shí)，會(huì)要求粘主先交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。 提示：業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。依據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費(fèi)，業(yè)主還未驗(yàn)房，這個(gè)時(shí)候還沒享受物業(yè)服

49、務(wù)，不應(yīng)提前繳費(fèi)。 發(fā)生面積誤差怎么辦 在商品房買賣中，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并注上房屋交付時(shí)的實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與合同商定面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時(shí)，可以依據(jù)合同來解決。 合同未作商定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比確定值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； （二）面積誤差比確定值超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受 人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同商定面積時(shí)，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3部分

50、 的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同商定面積時(shí)，面積誤差比確定值在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還 買受人；確定值超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 延遲交付問題如何解決 律師提示： 對(duì)于一般業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個(gè)的交付環(huán)節(jié)中如何正確應(yīng)對(duì)，如何做好相關(guān)證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。 第一，要確認(rèn)開發(fā)商是否延期交房。由于消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往都會(huì)商定逾期交房違約金的賠償問題，所以，開發(fā)商通知交房時(shí)業(yè)主要留心開發(fā)商交付的時(shí)間，以

51、確認(rèn)開發(fā)商是否違約。 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見明確了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示工程竣工時(shí)間，業(yè)主在簽訂合約時(shí)可以對(duì)比前述竣工時(shí)間計(jì)算出開發(fā)商在合同中應(yīng)當(dāng)交付房屋的時(shí)間，如兩個(gè)時(shí)間相差懸殊，則必有一時(shí)間為虛假承諾，業(yè)主可以在簽約前就此向開發(fā)商要求加大違約責(zé)任的力度。 其次，要留心相應(yīng)的配套設(shè)施是否到位。很多涉房案件起因于配套設(shè)施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所商定的配套設(shè)施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要以國(guó)家的規(guī)定和雙方在合同中的商定為準(zhǔn)；另外，配套設(shè)施是否按期、按時(shí)交付的違約責(zé)任的擔(dān)當(dāng)也是由雙方的合同商定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實(shí)地考察配套設(shè)施的到位狀況，假如交付狀況與合同商定

52、不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以依據(jù)合同商定或依據(jù)實(shí)際狀況認(rèn)為房屋尚不具備交付的條件，有權(quán)拒絕接受開發(fā)商的交付。 附：房屋自查記錄表 一、 查驗(yàn)開發(fā)商房屋相關(guān)證件 序號(hào) 項(xiàng)目 驗(yàn)收結(jié)果 緣由 備注 1 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書 2 住宅使用說明書 3 住宅質(zhì)量保證書 4 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證 5 竣工驗(yàn)收備案表 經(jīng)檢查，開發(fā)商缺如下證書： 二、 驗(yàn)收小區(qū)外部環(huán)境（ 區(qū)） 序號(hào) 項(xiàng)目 驗(yàn)收結(jié)果 緣由 備注 1 綠化是否已完成 2 路燈是否可正常使用 3 樓梯間瓷磚是否破損 4 單元門開啟是（否）機(jī)敏 5 單元門把握系統(tǒng)能否正常 6 電表起始度數(shù) 7 電表型號(hào)容量 8 電表總閘是

53、否正常 9 水表起始度數(shù) 10 水表型號(hào)容量 11 水表閘是否開關(guān)機(jī)敏精裝修房問題多的根源在哪？翻看報(bào)紙、網(wǎng)站，可以發(fā)覺，事關(guān)精裝修房質(zhì)量問題的投訴或者法律問題，始終在房地產(chǎn)界高居各類問題的榜首，而導(dǎo)致這些問題頻發(fā)的根源與開發(fā)商“想多賺點(diǎn)錢”，“缺乏責(zé)任的盲目炒作”等想法密不行分。開發(fā)商想多賺點(diǎn)錢筆者從業(yè)內(nèi)人士那里了解到，有個(gè)別的開發(fā)商推銷自己的精裝修樓盤時(shí)，先是向購(gòu)房者公布一個(gè)虛高的報(bào)價(jià)，而在外包給裝修公司時(shí)，開發(fā)商在給購(gòu)房者的報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上抽取一部分利潤(rùn)，之后裝修公司再抽取一部分利潤(rùn)，再轉(zhuǎn)給工程公司承包。之后，工程方再榨取一部分利潤(rùn)，假照實(shí)在沒錢賺的話，就用一些劣質(zhì)的建材，有時(shí)甚至一些品牌的東

54、西用的都是假貨。舉個(gè)例子，假如開發(fā)商給購(gòu)房者的報(bào)價(jià)是每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)是600元/平米，一套100平米的房子的話，裝修的費(fèi)用為6萬元，在外包給裝修公司之前，開發(fā)商先提出20%的利潤(rùn)，這樣6萬元就剩下了4.8萬，而裝修公司再抽取10%的利潤(rùn)，工程還沒開頭，6萬元的裝修費(fèi)用就剩下了4.32萬，一下縮水了1.68萬。到施工開頭之后，假如負(fù)責(zé)工程的再心黑一些，估量這裝修費(fèi)用頂多就剩下3萬多點(diǎn)了，比著原先估計(jì)的6萬元的裝修費(fèi)用一下子差了將近一倍。缺乏責(zé)任的盲目炒作目前，有一些不知名的小開發(fā)商，他們只是把精裝修當(dāng)作一種對(duì)產(chǎn)品的炒作，把精裝修當(dāng)作產(chǎn)品的一個(gè)賣點(diǎn)。簡(jiǎn)潔的認(rèn)為精裝修，就是把房子蓋好之后，請(qǐng)個(gè)裝修隊(duì)，簡(jiǎn)潔整理一下而已。這樣一來，從房子戶型的設(shè)計(jì)階段就沒有考慮過裝修設(shè)計(jì)的問題，蓋房子與裝修房子完全脫節(jié)，做出來的產(chǎn)品必定會(huì)存在這樣或那樣的問題。還有一部分開發(fā)商為了推脫責(zé)任，只跟客戶簽定購(gòu)房合同，而讓購(gòu)房者跟裝修公司簽定裝修合同，日后一旦裝修消滅質(zhì)量問題與開發(fā)商沒有任何的關(guān)系。前幾年，就是在2001年建設(shè)部提出新建商品住宅