良庫(kù)工舍市調(diào)報(bào)告--張坤2016.7.18

1、良庫(kù)工舍良庫(kù)工舍市調(diào)報(bào)告市調(diào)報(bào)告恒大河南商業(yè)張坤壹壹良庫(kù)工舍文創(chuàng)街區(qū)概況叁叁良庫(kù)公舍功能區(qū)域劃分肆肆良庫(kù)工舍所涵蓋業(yè)態(tài)商家貳貳良庫(kù)工舍交通區(qū)位目錄CONTENT伍伍良庫(kù)工舍招商政策介紹陸陸良庫(kù)工舍亮點(diǎn)和不足引言易谷文化藝術(shù)網(wǎng)商園參照“上海新天地”模式，整個(gè)街區(qū)分割為南、北兩個(gè)片區(qū)。南區(qū)以棲棠博物館為核心，集青年時(shí)尚公寓、國(guó)際時(shí)尚買(mǎi)手店、藝術(shù)家私人工作室、藝術(shù)畫(huà)廊、時(shí)尚購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)為一體的多功能文化創(chuàng)業(yè)街區(qū)（目前仍在規(guī)劃階段，一層暫為售樓部）；北區(qū)即為良庫(kù)工舍文創(chuàng)街區(qū)。 良庫(kù)工舍文創(chuàng)街區(qū)良庫(kù)工舍文創(chuàng)街區(qū)為易谷文化藝術(shù)網(wǎng)商園的重要組成部分，由鄭州勤豐實(shí)業(yè)精心打造，位于鄭州沙口路北段，占地3萬(wàn)平方

2、米，根植于上世紀(jì)40年代的豫興面粉廠及附屬老式廠房，于2015年9月份開(kāi)業(yè)。改建后將分為綜合策展廳、LOFT聯(lián)合辦公廳、藝術(shù)創(chuàng)意夢(mèng)工場(chǎng)、1921文化街區(qū)、多功能健身廳、生活區(qū)等，欲打造成為中原最具影響力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。（目前只有良庫(kù)公舍廠房和多功能健身廳開(kāi)業(yè)。） 目前良庫(kù)工舍（北區(qū)）已成功申報(bào)省級(jí)眾創(chuàng)空間、鄭州市文化產(chǎn)業(yè)基地并已授牌；一汽奧迪、上汽大眾、廣汽本田、宇通客車(chē)、中國(guó)電信等國(guó)際知名品牌在良庫(kù)工舍相繼舉辦了高端商務(wù)會(huì)展及沙龍活動(dòng)。壹壹良庫(kù)工舍文創(chuàng)街區(qū)概況鄭州豪運(yùn)展柜加工廠鄭州紡織機(jī)械廠紡配三廠鄭州建筑段材料廠鄭北車(chē)輛段勞司華麗服裝廠河南郵政商學(xué)院鄭州十二中普羅旺世小區(qū)建業(yè)森林半島

3、糧機(jī)家屬院鄭州信基建材家居城 11亞龍建材市場(chǎng)項(xiàng)目位于北三環(huán)沙口路交匯處東項(xiàng)目位于北三環(huán)沙口路交匯處東北角，緊鄰京廣快速路、北三環(huán)北角，緊鄰京廣快速路、北三環(huán)高架高架西邊和西南部為老舊廠房，環(huán)境西邊和西南部為老舊廠房，環(huán)境較差；較差；東邊東南、東北方向?yàn)樯顓^(qū)域，東邊東南、東北方向?yàn)樯顓^(qū)域，為老舊社區(qū)、拆遷安置房、大型為老舊社區(qū)、拆遷安置房、大型社區(qū)混合區(qū)域，配套較差；社區(qū)混合區(qū)域，配套較差；沿北三環(huán)、沙口路多為老舊建材沿北三環(huán)、沙口路多為老舊建材市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況較差。市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況較差。貳貳良庫(kù)工舍交通區(qū)位叁叁良庫(kù)工舍功能區(qū)域劃分眾創(chuàng)空間眾創(chuàng)空間河南唯一一家以文化藝術(shù)為創(chuàng)業(yè)方向的良庫(kù)眾創(chuàng)空間

4、、省級(jí)文化創(chuàng)意示范基地（良庫(kù)工舍廠房，已開(kāi)業(yè)）運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館集合了籃球、羽毛球、乒乓球等等的球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館（已開(kāi)放）影視產(chǎn)業(yè)基地影視產(chǎn)業(yè)基地聚集了1號(hào)片場(chǎng)、大智影業(yè)、光合作用等中原最具實(shí)力的影視拍攝制作機(jī)構(gòu)（暫未開(kāi)放）綜合策展廳綜合策展廳近2000平方米的中原唯一紅木結(jié)構(gòu)展覽廳電信展、動(dòng)漫展、車(chē)展圖片（暫未開(kāi)放）私家會(huì)所私家會(huì)所風(fēng)情小院（暫未開(kāi)放）豪車(chē)改裝豪車(chē)改裝中原最潮的汽車(chē)改裝裝飾聚集地（已開(kāi)放，面積較小，經(jīng)營(yíng)較差）棲棠博物館棲棠博物館百年建筑修復(fù)改建的鈞瓷博物館和民國(guó)風(fēng)情婚禮文化體驗(yàn)館（暫未開(kāi)業(yè)，目前僅一層作為易谷售樓部）1-21-2號(hào)樓號(hào)樓國(guó)際精品、潮流名品業(yè)態(tài)（流行潮牌、時(shí)尚買(mǎi)手店、

5、高端服飾定制、婚攝禮服、高端珠寶首飾店）3-43-4號(hào)樓號(hào)樓餐飲美食業(yè)態(tài)（高端西餐、新式中餐、特色美食、定制鮮花店、甜品店、便利店）5 5號(hào)樓號(hào)樓休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)（城市書(shū)吧、咖啡店、時(shí)尚酒BRA、游藝廳、青年時(shí)尚公寓）6 6號(hào)樓號(hào)樓文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)（藝術(shù)家創(chuàng)意坊、非遺工藝品店、婚禮定制機(jī)構(gòu)、畫(huà)廊、藝術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等）北北 區(qū)區(qū)-部分開(kāi)放部分開(kāi)放南南 區(qū)區(qū)-暫未開(kāi)放暫未開(kāi)放良庫(kù)工社廠房（已開(kāi)放）良庫(kù)工社廠房（已開(kāi)放）良羽運(yùn)動(dòng)館良羽運(yùn)動(dòng)館（已開(kāi)放）（已開(kāi)放）大志影業(yè)大志影業(yè)（未開(kāi)放）（未開(kāi)放）潮車(chē)潮車(chē)（已開(kāi)放）（已開(kāi)放）風(fēng)情小院風(fēng)情小院（未開(kāi)放）（未開(kāi)放）肆肆良庫(kù)公舍所涵蓋業(yè)態(tài)商家 廠房由25002500平平

6、的老舊廠房改造而成，通過(guò)鋼架結(jié)構(gòu)改造分為上下兩層兩層，以方正的口字型口字型作為動(dòng)線，共包含1818個(gè)固定鋪位、個(gè)固定鋪位、3-53-5個(gè)臨時(shí)攤位個(gè)臨時(shí)攤位。涵蓋特色水吧、手工陶藝、手工面塑、植物紋身、手工吉他、手工皮具、特色飾品、手工印刷、手工皂、烘焙、根雕、精品茶具等，而且還專設(shè)了一個(gè)演繹舞臺(tái)，不定期地舉行話劇演繹、樂(lè)隊(duì)演唱等表演。（目前常駐的多為一層商鋪，二層鋪位在活動(dòng)當(dāng)天多為免費(fèi)臨時(shí)駐場(chǎng)。）良庫(kù)公舍畫(huà)里畫(huà)外石頭作畫(huà)精品茶具休閑卡座酒吧臺(tái)手工字體印刷演繹舞臺(tái)手工香皂傳統(tǒng)面塑飾品集市手工皮具手工皮具精品飾品精品飾品手工陶藝手工陶藝自調(diào)香水自調(diào)香水伍伍良庫(kù)工舍招商政策介紹小鋪免租招商思路將良庫(kù)

7、工舍作為易谷文化藝術(shù)網(wǎng)商園的招商中心，將棲棠博物館作為易谷樓盤(pán)的銷售中心，將引進(jìn)的小商家視作免費(fèi)的暖場(chǎng)活動(dòng)，帶動(dòng)周邊廠房的整體租賃-贊！招商政策良庫(kù)工舍針對(duì)小商家以免租的模式引進(jìn)，后期如果商業(yè)氛圍成熟計(jì)劃再以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)20%的模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；針對(duì)改造后的大廠房整體對(duì)外出租，租金政策視情況而定。（據(jù)了解，該項(xiàng)目小商家招商模式并非傳統(tǒng)拓客招商，而是利用其公司文化傳播影響力和宣傳渠道，通過(guò)小商家自主報(bào)名，然后經(jīng)過(guò)篩選后才引進(jìn)形成聚集區(qū)域。）盈利方式 小商家前期作為整個(gè)項(xiàng)目免費(fèi)的暖場(chǎng)活動(dòng)，成熟后計(jì)劃聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)20%； 改造后的大廠房整體出租，純租金模式盈利； 對(duì)外進(jìn)行活動(dòng)場(chǎng)地短期租賃盈利，可舉辦聚會(huì)沙龍、商務(wù)會(huì)展等。后期聯(lián)營(yíng)廠房租賃活動(dòng)租賃（調(diào)查聯(lián)系人良庫(kù)工社前總經(jīng)理劉巖 良庫(kù)工舍招商經(jīng)理門(mén)小項(xiàng)目亮點(diǎn)項(xiàng)目亮點(diǎn)：配合周邊舊廠房改造，規(guī)劃功能齊全；裝修風(fēng)格獨(dú)特突顯，內(nèi)部引進(jìn)的小商家藝術(shù)氛圍濃厚；宣傳推廣優(yōu)勢(shì)和力度較大，盈利模式多樣化。