物業(yè)管理公共能耗管理方案

1、物業(yè)管理公共能耗管理方案主 要 內(nèi) 容前前 言言第一章第一章 公共能耗的概念公共能耗的概念第二章第二章 相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī)第三章第三章 公共能耗公共能耗統(tǒng)計分析統(tǒng)計分析第四章第四章 公共能耗對比分析及改進公共能耗對比分析及改進第第五五章章 節(jié)能技術(shù)的收集應用節(jié)能技術(shù)的收集應用第第六六章章 支持性文件支持性文件前 言前 言 管理處在控制公共能耗方面，以往都是以控制“錢”為目的，要求水電分析報表中公共能耗費用與代收代付費用之和需與供電局或水務(wù)局收取的費用相等。而實際情況是代收代付往往存在盈利，管理處便將盈利用來沖減公共能耗費用，表面看公共能耗費用降低了，甚至部分管理處公共能耗為“零”或者“負

2、值”。管理處對每月公共能耗費用進行調(diào)整后，導致公共能耗實際用量失真，無法對公共能耗進行有效管控。 公共能耗管理應當以控制“量”為目的，每月月底進行抄表，以月度為周期對公共能耗用量進行統(tǒng)計。水務(wù)局和供電局每月抄錄總表數(shù)據(jù)的周期不是很穩(wěn)定，所以每月與管理處水電分析報表實際數(shù)據(jù)并不相等，有時相差很大，管理處可以將公共能耗費用與代收代付費用實際之和與供電局和水務(wù)局所收取的費用進行對比，得出水電費的盈余虧損。前 言前 言 雖然水務(wù)局和供電局每月抄表時間不是很穩(wěn)定，但若以按年為周期進行統(tǒng)計對比，可得出在一年的周期內(nèi)代收代付這部分費用的盈余虧損，最終在年底由財務(wù)部考慮是否統(tǒng)一對各管理處公共能耗進行沖減，以保

3、證公共能耗數(shù)據(jù)的真實性。 只有只有在獲得了公共能耗真實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，在獲得了公共能耗真實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，管理處才可以有目的實施節(jié)能降耗。管理處才可以有目的實施節(jié)能降耗。第一章 公共能耗的概念 公共能耗的定義公共能耗的定義 共用部位的定義共用部位的定義 共用設(shè)備的定義共用設(shè)備的定義 共用設(shè)施的定義共用設(shè)施的定義公共能耗的定義： 業(yè)主、使用人公有部位，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產(chǎn)生的費用為“公共能耗費用”。 第一章 公共能耗的概念 共用部位的定義： 指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、 樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線

4、間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位; 第一章 公共能耗的概念 共用設(shè)備的定義： 指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備; 第一章 公共能耗的概念 共用設(shè)施的定義： 指物業(yè)治理區(qū)域內(nèi),由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水治理、化糞池、垃圾箱(房)、物業(yè)、業(yè)委會管理用房、居委會用房等設(shè)施。 第一章 公共能耗的概念第二章 相關(guān)法律法規(guī)中華人民共和國電力法中華人民共和國電力法 供用電合同供用電合同中華人民共和國水法中華

5、人民共和國水法中華人民共和國電力供應與使用條例中華人民共和國電力供應與使用條例深圳市節(jié)約用水條例深圳市節(jié)約用水條例中華人民共和國電力法 ：第三十一條用戶應當安裝用電計量裝置。用戶使用的電力電量，以計量檢定機構(gòu)依法認可的用電計量裝置的記錄為準。第四十三條任何單位不得超越電價管理權(quán)限制定電價。供電企業(yè)不得擅自變更電價。第六十條因電力運行事故給用戶或者第三人造成損害的，電力企業(yè)應當依法承擔賠償責任。第七十一條盜竊電能的，由電力管理部門責令停止違法行為，追繳電費并處應交電費五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依照刑法第一百五十一條或者第一百五十二條的規(guī)定追究刑事責任。第二章 相關(guān)法律法規(guī)供用電合同： 無功電力

6、應就地平衡。用電方應在提高用電自然功率因數(shù)的基礎(chǔ)上，設(shè)計和裝置無功補償設(shè)備，并做到隨其負荷和電壓變動及時投入或切除，防止無功電力倒送。用電方在供電規(guī)定的電網(wǎng)高峰負荷時的功率因數(shù)應達到下列規(guī)定：(1)高壓供電的工業(yè)用電和高壓供電裝有帶負荷調(diào)整電壓裝置的用電，功率因數(shù)為0.90以上；(2)其他100千伏安(千瓦)以上用電(包括大、中型電力排灌站)，功率因數(shù)為0.85以上；(3)躉售和農(nóng)業(yè)用電，功率因數(shù)為0.80。第二章 相關(guān)法律法規(guī)中華人民共和國水法：第四十九條 用水應當計量，并按照批準的用水計劃用水。用水實行計量收費和超定額累進加價制度。第七十條 拒不繳納、拖延繳納或者拖欠水資源費的，由縣級以上

7、人民政府水行政主管部門或者流域管理機構(gòu)依據(jù)職權(quán)，責令限期繳納；逾期不繳納的，從滯納之日起按日加收滯納部分千分之二的滯納金，并處應繳或者補繳水資源費一倍以上五倍以下的罰款。城市供水條例：第二十五條 禁止盜用或者轉(zhuǎn)供城市公共供水。第三十二條 禁止擅自將自建的設(shè)施供水管網(wǎng)系統(tǒng)與城市公共供水管網(wǎng)系統(tǒng)連接；因特殊情況確需連接的，必須經(jīng)城市自來水供水企業(yè)同意，報城市供水行政主管部門和衛(wèi)生行政主管部門批準，并在管道連接處采取必要的防護措施。第二章 相關(guān)法律法規(guī)中華人民共和國電力供應與使用條例：第三十條 用戶不得有下列危害供電、用電安全，擾亂正常供電、用電秩序的行為： （一） 擅自改變用電類別； （二） 擅自

8、超過合同約定的容量用電； （三） 擅自超過計劃分配的用電指標； （四） 擅自使用已經(jīng)在供電企業(yè)辦理暫停使用手續(xù)的電力設(shè)備，或者擅自啟用已經(jīng)被供電企業(yè)查封的電力設(shè)備； （五） 擅自遷移、更動或者擅自操作供電企業(yè)的用電計量裝置、電力負荷控制裝置、供電設(shè)施以及約定由供電企業(yè)調(diào)度的用戶受電設(shè)備； （六） 未經(jīng)供電企業(yè)許可，擅自引入、供出電源或者將自備電源擅自并網(wǎng)。 第二章 相關(guān)法律法規(guī)深圳市節(jié)約用水條例明令淘汰的用水器具：鑄鐵螺旋升降式水龍頭 ：該水龍頭的密封墊容易損壞，造成關(guān)閉不嚴而漏水。此外，其生產(chǎn)工藝落后，閥體制造粗糙，閥體容易銹蝕，造成出水水質(zhì)差。 第二章 相關(guān)法律法規(guī)上導向直落式便器水箱配件

9、 ： 直落式排水密封球塞與開關(guān)的把柄挑桿運動不一致，造成球塞復位不正導致漏水。進水系統(tǒng)無防倒虹吸裝置，易造成自來水管道污染。進水噪音大（大于60分貝），無補水裝置，衛(wèi)生條件差。進水口低于水面的衛(wèi)生潔具水箱配件 ：這類水箱配件的缺點是：進水閥防倒虹吸裝置不可靠，容易造成水箱水返回進水管，污染自來水。 。第二章 相關(guān)法律法規(guī)沖水量大于9升的便器及水箱：舊式陶瓷便器的沖洗水量大多大于9L，與發(fā)達國家相比明顯偏高。與舊式便器配套的老式?jīng)_洗水箱不但需水量大，而且進水閥和放水口易漏水，易損壞，導致水的浪費。有的便器水箱每天漏水達幾十升，甚至幾百升，造成水資源的極大浪費。第二章 相關(guān)法律法規(guī)第三章 公共能耗

10、統(tǒng)計分析 公共能耗管理模型公共能耗管理模型 公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗統(tǒng)計分析 計量系統(tǒng)圖應當由管理處工程主管進行編制。公共能耗臺帳由管理處工程主管進行編制，應當準確完整。分析報表應由管理處工程主管負責編制，每月27日之前上報上月水電分析報表。節(jié)能技術(shù)應用能耗趨勢分析能耗項目比例公共能耗抄表應由專人負責，每月25日對公共能耗進行抄表。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗管理模型公共能耗管理模型1、新入伙小區(qū)在入伙前2個月應當分別編制公共用電計量系統(tǒng)圖、公共用水計量系統(tǒng)圖。2、新接管小區(qū)應當在正式接管后1個月內(nèi)分別編制公共用電計量系統(tǒng)圖、公共用水計量系統(tǒng)圖。3、計量系統(tǒng)圖應當準確完整，在接管過程中發(fā)現(xiàn)

11、計量不完善的位置，應及時向相關(guān)方反饋。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析1、公共能耗統(tǒng)計臺帳應當在編制計量系統(tǒng)圖后1周內(nèi)統(tǒng)計完成，應當完整準確。2、能耗統(tǒng)計臺帳應當按功能類別對公共能耗設(shè)備進行統(tǒng)計，公共能耗設(shè)備清單應當完整，每月功耗應當根據(jù)實際使用情況計算得出。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析1、 管理處應安排專人負責公共能耗的抄表，每月25日統(tǒng)一對公共能耗計量裝置進行抄表，使用公司標準抄表記錄本，并在30日之前統(tǒng)計完成并上報相關(guān)部門。2、代收代付部分用戶能耗計量裝置應當在每月25日至30日之間進行抄表，使用公司標準用戶抄表記錄本。3、每月將分表和總表抄完后，應當計算分表總和和總表之間的誤差，得出線路的損耗，線

12、路損耗超過5%應當進行原因分析。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析1、管理處每月使用的公共能耗費用和代收代付的用戶能耗費用，應當在每月25日制定上期分析報表，并于30日之前交至相關(guān)部門處。含有代收代付費用的分析報表，應當統(tǒng)計收繳率和代收代付盈虧金額。2、地下車場、中央空調(diào)、中水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等單獨核算的部分能耗應當在分析報表中單獨列出。3、公共能耗需要分攤給業(yè)主的管理處，應當按分攤標準計算出每戶分攤的費用。每月分析報表中應當包含水務(wù)局、供電局等所收取的能耗費用，并與管理處自己抄表得出的能耗費用進行對比分析。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析1、管理處工程主管應當每月對公共能耗數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，采用柱狀圖對去年同期

13、和每月之間進行對比，浮動超過10%應當說明原因和整改措施。2、管理處應在每年12月制定出下年度能耗管理方案，能耗管理方案應包含在工程服務(wù)方案內(nèi)報物業(yè)管理類部門審核批準。3、公共能耗應當進行年度趨勢分析，采用曲線圖對最近三年公共能耗數(shù)據(jù)進行對比，根據(jù)分析結(jié)果制定相應措施。每年12月底對本年度的公共能耗中各類別能耗數(shù)據(jù)采用餅狀圖進行對比分析。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析第四章 公共能耗對比分析及改進 公共能耗計量系統(tǒng)圖公共能耗計量系統(tǒng)圖 公共能耗計量臺帳公共能耗計量臺帳 能耗分析報表的編制能耗分析報表的編制公共能耗計量系統(tǒng)圖： 是為了準確掌握公共能耗的組成部分，進而對公共能耗進行完善準確的計量和管理。

14、三級計量體系管理： 對能耗計量裝置按計量范圍的不同分為三級，每一級計量裝置分別用A、B、C進行編號。第四章 公共能耗對比分析及改進（或者是進入小區(qū)的總水表） （或者是安裝在現(xiàn)場的水表） 第四章 公共能耗對比分析及改進公共用電計量系統(tǒng)圖公共用電計量系統(tǒng)圖低壓進線柜總表計量A1開關(guān)柜計量總線計量B1開關(guān)柜計量開關(guān)柜計量B2電梯機房計量C1水泵房計量C2管理處用電計量C3員工宿舍計量C4路燈景觀計量C5停車場設(shè)備計量C6活動中心計量C7公共照明計量C8風機房計量消防中心計量三級計量三級計量一級計量一級計量二級計量二級計量公共能耗計量臺帳的建立與完善：公共能耗計量臺帳的建立與完善：制定公共能耗計量系統(tǒng)

15、圖統(tǒng)計公共能耗設(shè)施設(shè)備數(shù)量、功率根據(jù)運行時間、系數(shù)計算每月功耗制定公共能耗統(tǒng)計、計量臺帳通過每月抄表，完善水電表計量系統(tǒng)第四章 公共能耗對比分析及改進公共能耗計量臺帳公共能耗計量臺帳1、公共能耗抄表時間、周期要穩(wěn)定，2、每月對損耗、變量進行分析。 3、用水、用電總表度數(shù)均應以管理處抄表數(shù)據(jù)為準。第四章 公共能耗對比分析及改進公共能耗抄表記錄公共能耗抄表記錄第四章 公共能耗對比分析及改進每月用電情況分析報表每月用電情況分析報表分攤方式分攤方式費用計算費用計算適合區(qū)域適合區(qū)域備注備注管理費承擔公共能耗小區(qū)內(nèi)公共能耗由管理費承擔，公共能耗應當是按能耗項目來計算，如電梯、水泵房、公共照明等。深圳地區(qū)業(yè)

16、主分攤公共能耗小區(qū)內(nèi)公共能耗由全體業(yè)主進行分攤，公共能耗應當按棟和樓層來計算，如每棟的公共照明、電梯用電等。深圳以外地區(qū)公共能耗分攤方式公共能耗分攤方式第四章 公共能耗對比分析及改進每月水電分析報表填寫指南每月水電分析報表填寫指南項目項目明細明細填寫方法填寫方法支持文件支持文件備注備注公共用水、公共用電計量點對各類公共能耗設(shè)施設(shè)備的分類計量，可以對部分設(shè)備進行合并計量公共能耗計量裝置臺帳上月用量上月抄表的用量公共能耗抄表記錄本月用量本月抄表的用量公共能耗抄表記錄本月費用公共能耗計算單價公共用水：方/4.30元公共用電：度/0.944元水電單價應根據(jù)各地具體情況而定停車場用水、停車場用電用量和費

17、用停車場能耗需單獨計量核算，管理處自主經(jīng)營的停車場能耗可以放到公共能耗里面第四章 公共能耗對比分析及改進代收代付(以制作1月水電分析表為例)計量點收費方式應收金額通過抄表，按相關(guān)水電費價格計算出應收費用，包含2部分：2月銀行托收（1月水電費）1.2月現(xiàn)金收?。?2月的水電費）2月銀行托收情況統(tǒng)計表2月現(xiàn)金收取統(tǒng)計表主表1實收金額包含2部分：銀行實際托收（1月水電費）1.現(xiàn)金實際收?。?2月的水電費）當月銀行托收情況統(tǒng)計表當月現(xiàn)金收取統(tǒng)計表主表1收繳率實收與應收的比率合計銀行托收與現(xiàn)金收取的合計第四章 公共能耗對比分析及改進項目項目明細明細填寫方法填寫方法支持文件支持文件備注備注損耗盈虧本月?lián)p耗

18、盈虧公共+停車場+代收代付實際收取供電局（水務(wù)局）收取費用每月水電分析表本年度盈虧每月累加每月水電分析表本月水費本月電費費用金額水務(wù)局、供電局收取費用每月電費通知單、水費回執(zhí)單用水總表度數(shù)用電總表度數(shù)總表度數(shù)水表總表度數(shù)，電表安裝在配電房低壓進線柜的總表每月抄表記錄損耗各分表總和與總表度數(shù)的差額比率每月抄表記錄第四章 公共能耗對比分析及改進第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用 節(jié)能降耗管理方法節(jié)能降耗管理方法 T5T5節(jié)能燈及節(jié)能燈及LEDLED節(jié)能燈節(jié)能燈 零耗能人體感應開關(guān)零耗能人體感應開關(guān) 太陽能照明太陽能照明 電梯節(jié)能技術(shù)電梯節(jié)能技術(shù) 無負壓水泵無負壓水泵 中央空調(diào)水蓄冷節(jié)能技術(shù)中央空調(diào)水蓄冷節(jié)

19、能技術(shù) 節(jié)能方案編制方法節(jié)能方案編制方法 節(jié)能降耗的實施不應違反國家和行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)，節(jié)能降耗措施應充分考慮業(yè)主/住戶對此的滿意度。 對節(jié)能降耗技術(shù)應當進行及時有效的采集和研究，進而對可以應用的技術(shù)進行推廣。 在節(jié)能降耗實施過程中，管理方法很重要，成功的節(jié)能方案中=80%管理方法+20%節(jié)能技術(shù)相結(jié)合。第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用節(jié)能降耗管理方法：節(jié)能降耗管理方法：（1）從提高各人節(jié)能降耗意識入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習慣 ；（2）從設(shè)備改造入手，提高住宅物業(yè)管理的科技含量； （3）從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動； 每日做好能耗記錄，要求數(shù)據(jù)準確； 做好能耗的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)能耗異常

20、及時進行分析。（4）嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，設(shè)施設(shè)備啟停時間根據(jù)不同情況隨時調(diào)整。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。 （5）做好設(shè)施設(shè)備運行能耗統(tǒng)計分析工作，每月統(tǒng)計各區(qū)域用水用電量，及時處理堵塞漏洞，防患于未然。 T5節(jié)能燈： 安裝方便，只需取下原燈管及啟輝器，裝上一體化熒光燈即可 無需更換原有支架和線路 高效節(jié)能40以上，亮度增加10 功率因數(shù)高達0.95以上 電壓使用范圍150V-240V，頻率50Hz-60Hz 無噪音，無須啟輝器，低電壓可正常啟動 產(chǎn)生熱量小，安全可靠 稀土三基色燈管平均壽命10000小時以上 低諧波型設(shè)有電壓等異常保護功能 燈架使用壽命長達5年以上 標準

21、型、低諧波型可選 功率可選(24W、18W、11W等) 第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用產(chǎn)品類別參數(shù)普通電感式熒光燈(43W)歐凡一體化直管節(jié)能熒光燈(24W)備 注配 置電感鎮(zhèn)流器、啟輝器、燈管一體化（鎮(zhèn)流器加燈管）輸入功率43W左右24W節(jié) 電 率無35-45%電壓及原配置器件的耗電量對節(jié)電率有影響,平均為40%耗 電 量0.043度/小時0.024度/小時節(jié)省0.019度/支/小時使用壽命一般燈管只有5000小時左右正常使用可達10000小時以上電費(月)0.043kw*24h*30d*0.85/kw.h=26.31元元0.024kw*24h*30d*0.85/kw.h=14.68元元每月每支

22、節(jié)省電費11.63元每年每支節(jié)省電費139.56元LED節(jié)能燈：節(jié)能燈：1.規(guī)格：規(guī)格：T8 600mm；2.電壓電壓:100-240VAC；3.功率功率:10W；4.型號：型號：SG-DL10W-015.光通量：光通量：800LM；6.色溫：色溫：2800K-7000K；7：材質(zhì)：鋁座加：材質(zhì)：鋁座加PC罩罩 更節(jié)能更節(jié)能采用半導體發(fā)光原理，直流驅(qū)動，超低能耗（單管最低0.03瓦），電光功率轉(zhuǎn)換接近100%，磊晶光效超過120LM/W，且每年還以30%的速度在提升。比白熾燈省電90%，比傳統(tǒng)電子節(jié)能燈省電80%，LED堪稱是照明技術(shù)的偉大革命。更長壽更長壽LED光源使用壽命可達5萬到10萬小

23、時，比傳統(tǒng)光源壽命長10倍以上，大大減少了光源的更換和維護成本，被譽為永不熄滅的燈。更環(huán)保更環(huán)保LED是一種綠色環(huán)保光源，光譜中沒有紫外線和紅外線、熱量低、無輻射；無頻閃可視力；不含汞元素，且可殺滅空氣中的有害物質(zhì)，除去各種有毒化學物，除去生活中的各種異味，迅速消除空氣中的煙霧。零耗能人體感應開關(guān)： 樓層公共區(qū)域的照明方式，大多采用普通聲光控開關(guān)控制25W白熾燈，按天平均使用2小時計算，每年將用電46.25度。 改為人體感應開關(guān)控制5W節(jié)能燈以后，每年將用3.65度電，一組開關(guān)和燈源每年將節(jié)電42.6度電。每個小區(qū)都有很多的公共照明，每年的耗電量是很驚人的，若改為節(jié)能型開關(guān)和節(jié)能燈以后將會大大

24、減少用電量。第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用感應方式被動式工作電壓110V-AC240V(50Hz/60Hz)感應原理人體紅外自身功率25ua感應距離7米負載能力阻性200W,感性100W感應角度140度圓錐角負載范圍各類燈具光控感應5LUX-500LUX(可調(diào))環(huán)境溫度-20+50太陽能照明： 太陽能是地球上最直接最普遍也是最清潔的能源，太陽能作為一種巨量可再生能源，每天達到地球表面的輻射能大約等于2.5億萬桶石油，可以說是取之不盡、用之不竭。 太陽能燈采用高效照明光源設(shè)計,以太陽光為能源白天充電,晚上自動照明，安全、節(jié)能、無污染，充電及開 / 關(guān)燈過程由微電腦智能控制，并有工作狀態(tài)顯示 , 無需人工操作，屬于當今社會大力提倡利用的綠色能源產(chǎn)品。 主要應用于城市道路、小區(qū)道路、工業(yè)園區(qū)、景觀亮化、旅游風景區(qū)、公園、庭院、綠化帶、廣場、步行街、健身休閑廣場等場所不同的照明及亮化裝飾。第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用電梯節(jié)能技術(shù)： 將電梯運動中負載上的機械能（位能、動能）通過能量回饋器變換成電能（再生電能）并回送給交流電網(wǎng)，供附近其它用電設(shè)備使用，使電機拖動系統(tǒng)在單位時間消耗電網(wǎng)電能下降，從而達到節(jié)約電能的目的。 能量回饋器的作用就是能有效的將電容中儲存的電能回送給交流電網(wǎng)供周邊其它用電設(shè)備使用，節(jié)電效果十分明顯，一般節(jié)電率可達21%