天元區(qū)作為日新月異的新城區(qū)

1、 天元區(qū)天元區(qū)作為日新月異的新城區(qū)，依賴其株洲政治中心的地位，在整體規(guī)劃以及發(fā)展前景方面優(yōu)勢明顯，成為眾多實力派開發(fā)商的競爭前沿，“湘銀”、“聯(lián)誼”、“耀華”、“中房”等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛斥重資開發(fā)，“海創(chuàng)”等外地房產(chǎn)開發(fā)商也把進軍本地市場的第一站放在河西，河西也因此成為城市四區(qū)中開發(fā)成本居高難下的高端市場 荷塘區(qū)荷塘區(qū)由于政府扶持以及自身區(qū)域優(yōu)勢逐漸發(fā)揮等方面的原因，房地產(chǎn)項目的開發(fā)也逐漸增多，由于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)項目較少，開發(fā)項目在規(guī)模、檔次等方面也難以滿足消費需求，該區(qū)域的購房能力有待釋放，“西子花園”、 “玫瑰名園”等都值得關注 市調分析篇市調分析篇 作為一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市，株洲的

2、大型工業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)分布在石峰區(qū)石峰區(qū)（北區(qū)），空氣污染、環(huán)境質量等問題一直是制約該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，不過眾多的企業(yè)也為該區(qū)提供了發(fā)展空間 而蘆淞區(qū)蘆淞區(qū)（南區(qū)）則依托輻射力強的服裝大市場，商鋪及住宅物業(yè)供需兩旺，交投活躍，大規(guī)模的舊城改造也為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了更多商機；而建設南路沿線所擁有的珍稀的城市山水生態(tài)景觀，更為開發(fā)商開發(fā)“高檔樓盤”提供了先天條件，“湘江四季花園”、“碧玉花園”等眾多項目依次排列，競爭激烈程度不言而喻 縱觀株洲整個房地產(chǎn)市場，天元區(qū)作為風起云涌的本地房地產(chǎn)市場的“始作俑者”，房價一路高走，全線飄紅，并將引領整個市場步入“大盤時代”，繼續(xù)扮演領頭羊的角色

3、；蘆淞區(qū)商、住市場交投兩旺，蘆淞大橋的開工建設將有效改善其交通現(xiàn)狀，激活該區(qū)域內建設南路的開發(fā)熱潮；石峰區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在近年橫空出世、先聲奪人，但仍有必要對其保持謹慎樂觀的態(tài)度；而對于荷塘區(qū)，2005年展開的一輪“補漲”行情卻是的確值得我們期待的 湘江四季花湘江四季花園園雄跨建設南路商貿(mào)中心輻射地段，一期由15棟時尚小高層和部分多層公寓組成，總建筑面積12萬平方米。住宅單位戶型面積128248平方米，園內會所、游泳池、四季休閑廣場、步行街等社區(qū)配套設施齊全，水景園林、山體公園點綴其間，是株洲目前最具時尚、生態(tài)、人文特色的高品質社區(qū)。西子花園西子花園位于荷塘區(qū)西北側株洲市老干所內，總建筑面積12余

4、萬平方米，由27棟小高層、多層住宅樓組成。小區(qū)內擁有會所、休閑廣場、人工湖、天然湖景觀等園林特色，演繹蘇杭江南文化，該案定位于豪門概念，主題推廣為行政級現(xiàn)代生態(tài)社區(qū)，銷售狀況不理想，價格在往下調，可能會定位在1500元/平方米左右。湘銀小區(qū)湘銀小區(qū)世紀世紀花園花園第三期總占地面積11.3萬平方米，總建筑面積26萬平方米。由28棟1218層的電梯小高層圍合。首創(chuàng)健康主題，將引領株洲家居健康生活新理念。主題打造湖南省首家涉外國際居住小區(qū)，起價1580元/平方米，均價1800元/平方米左右，銷售情況火爆。海創(chuàng)海創(chuàng)明珠明珠花園花園 位于長江北路，湘江的西岸，距株洲一橋和二橋均約2公里，總占地163畝，

5、近11萬平方米；總建筑面積近16萬平方米，容積率145綠化率達40，以引導住宅居住新觀念為己任，致力于改善株洲市民居住環(huán)境，均價在2000以上，采用每戶每價的靈活定價方法，充分利用好樓層、景觀、朝向等增值因素。 項目的成功首先來自于開發(fā)商的信心與努力! 做項目正是一次理性的軌跡與激情的舞步的完美結合 作為開發(fā)商要向人們講述一個精彩的故事成功的項目一定要有他的傳奇因素。而且這個故事將必須保持新鮮，不斷的給人以驚喜。仍要善于表演一種建立在策略基礎上的市場行為藝術 任何一家地產(chǎn)商都要遵從“速度、變化、控制”的法則，要懂得如何因勢而變并引導市場引引 言言 我們知道，一個產(chǎn)品系統(tǒng)是由核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品、有

6、形產(chǎn)品有形產(chǎn)品及外延產(chǎn)品（附加值）外延產(chǎn)品（附加值）組成的，但就目前而言，株洲房地產(chǎn)市場競爭著眼點尚處在前兩類產(chǎn)品層面上，憑借地段、規(guī)劃、戶型、綠化等能看得見摸得著的“有形產(chǎn)品”進行大比拼，結果在模仿風盛行的今天，無人能獨領風騷三五月，可謂短兵相接、頭破血流。 可見，在“有形產(chǎn)品”這一層面的競爭空間相當有限，而且易于模仿，至多能獲取個行業(yè)平均利潤而已，故若要擴大獲利空間，更快的將產(chǎn)品銷售出去，就只能是在產(chǎn)品的第三空間“外延產(chǎn)品即產(chǎn)品附加值外延產(chǎn)品即產(chǎn)品附加值”上面做文章了，因為“附加值”是以無形駕馭有形、無招勝有招，超越產(chǎn)品本身，讓別人無法克隆，這就相當于進入了無競爭高利潤的美妙境界。那么，對

7、一個樓盤而言附加值是從哪來的？從何入手才能增加其最大附對一個樓盤而言附加值是從哪來的？從何入手才能增加其最大附加值呢？加值呢？ 我們可以從著名的“附加值模型”經(jīng)濟學家關志雄的模型中得到答案：在一個產(chǎn)品的業(yè)務鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產(chǎn)有技術含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務，附加因為中間品的生產(chǎn)有技術含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務，附加值又高起來，值又高起來，因為它有品牌，有健全的銷售服務體系。由此可見，在組裝的上游，上游，是技術、信息與知識是技術、信息與知識；在組裝的下游

8、是包裝、銷售及服務下游是包裝、銷售及服務。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。 顯然，房地產(chǎn)利潤多寡的淵源也是如此，若光憑借在“中游組裝中游組裝”階段靠“施工質量”來創(chuàng)造利潤，那是“廉價勞動力在創(chuàng)造財富”雖然這是一條不可逾越的途徑，但肯定不是最佳最有效的利潤來源肯定不是最佳最有效的利潤來源，因為在同質化異常嚴重的今天，很難在“施工質量”做出差異化的文章，也許“過程精品”的提法曾驚艷業(yè)界、風靡一時，它無足以給開發(fā)商帶來快速的銷售和高額利潤率； 因此，我們在策劃本項目時，從房地產(chǎn)的“上游研發(fā)階段”開始，結合本項目的具體情況和株洲樓市得特點，在產(chǎn)品的設計定位上，創(chuàng)造“高附加值產(chǎn)品”“SC

9、APHO” “SCAPHO” 集成式社區(qū)！集成式社區(qū)！ 在項目的“下游銷售階段”，我們也將提供我們積累多年的資源和經(jīng)驗總結出來的“附加值實現(xiàn)體系”精湛的包裝，快速的銷售和滿意的服務精湛的包裝，快速的銷售和滿意的服務。整體定位闡述： 打造 “SCAPHO”集成社區(qū)，營造株洲獨具特色的“復合社區(qū)”！ 她是由她是由APARTMENT (住宅住宅/公寓公寓)、SHOPPING (購物購物/商業(yè)街商業(yè)街)、CONVENTION (公共集會場地公共集會場地)、PARK (花園綠化廣場花園綠化廣場)、HOTEL (酒店酒店/招待所招待所)、OFFICE （商務樓）構成的綜合社區(qū)（商務樓）構成的綜合社區(qū) 她她

10、將倡導株洲一種新的生活新的生活，她她將是一個讓人心動的地方讓人心動的地方“SCAPHO”社區(qū)?！癝CAPHO”APARTMENT (住宅住宅/公寓公寓)OFFICE （商務樓）（商務樓）PARK (綠化廣場綠化廣場)SHOPPING (購物購物/商業(yè)街商業(yè)街)CONVENTION (公共場地公共場地)HOTEL (酒店酒店/招待所招待所)綜述： 居住、工作辦公、購物休閑融和一體，這不是一個單調的封閉的住居住、工作辦公、購物休閑融和一體，這不是一個單調的封閉的住宅區(qū)，而是一個有住宅、有街鋪、店鋪、有辦公、有花園、有廣場的混宅區(qū)，而是一個有住宅、有街鋪、店鋪、有辦公、有花園、有廣場的混合都市型社區(qū)

11、。它是開放的，這里沒有圍墻，數(shù)條小街是繁華的城市中合都市型社區(qū)。它是開放的，這里沒有圍墻，數(shù)條小街是繁華的城市中心的一部分，街上有店鋪，有餐廳，有辦公，有居家，和巴黎、東京、心的一部分，街上有店鋪，有餐廳，有辦公，有居家，和巴黎、東京、上海的市中心一樣上海的市中心一樣環(huán)境定位策劃（環(huán)境是一種吸引力）環(huán)境定位策劃（環(huán)境是一種吸引力）需求定位策劃（需求是一種購買力）需求定位策劃（需求是一種購買力）樓盤、格局定位策劃（樓盤、格局是一種誘惑力）樓盤、格局定位策劃（樓盤、格局是一種誘惑力）我們怎樣才能把它們融入項目？我們怎樣才能把它們融入項目？ 在本項目我司強調：在本項目我司強調： 以住宅及商業(yè)街為主，

12、輔以多樣化的功能組合：少量公寓、綠化休閑以住宅及商業(yè)街為主，輔以多樣化的功能組合：少量公寓、綠化休閑廣場和部分商住樓及個性化的寫字間組合而成。廣場和部分商住樓及個性化的寫字間組合而成。 “SCAPHO”的核心內容的核心內容APARTMENT(住宅住宅/公寓公寓)和和SHOPPING(購物購物/商業(yè)街商業(yè)街)一種愉悅而隨意的生活！一種愉悅而隨意的生活！關鍵詞：關鍵詞： 活力的、品味的、時尚的、文化的、尊貴的、質素的、健康的、立體活力的、品味的、時尚的、文化的、尊貴的、質素的、健康的、立體化化活力社區(qū)活力社區(qū)SCAPHOSCAPHO就是就是活力活力 它不僅僅在居家或它不僅僅在居家或辦公空間上提供了

13、靈活辦公空間上提供了靈活性，更重要的是為混合性，更重要的是為混合街區(qū)的創(chuàng)新提供了很好街區(qū)的創(chuàng)新提供了很好的樣板的樣板混合社區(qū)混合社區(qū)混合就是效混合就是效率率 項目的項目的SCAPHOSCAPHO設計，設計，展示了一種混合的都市展示了一種混合的都市氛圍，在一個街區(qū)里集氛圍，在一個街區(qū)里集中了生活、工作、娛樂、中了生活、工作、娛樂、休閑等多種活動的可能，休閑等多種活動的可能，不但節(jié)省了時間，提高不但節(jié)省了時間，提高了效率，帶來極具活力了效率，帶來極具活力的現(xiàn)代都市生活氣息的現(xiàn)代都市生活氣息集成式社區(qū)集成式社區(qū) 以集成開發(fā)的理念，以集成開發(fā)的理念，把社區(qū)內的每一個元素把社區(qū)內的每一個元素都做到極致和

14、純粹，對都做到極致和純粹，對社區(qū)資源進行有機的整社區(qū)資源進行有機的整合，整體服務業(yè)主生活。合，整體服務業(yè)主生活。它不同于簡單地提供社它不同于簡單地提供社區(qū)配套理念，它的真正區(qū)配套理念，它的真正意義在于，集成生活的意義在于，集成生活的理念和意識理念和意識 運動的運動的、健康、健康的社區(qū)的社區(qū) 利用轉換層與綠化廣場平臺打造利用轉換層與綠化廣場平臺打造“運動泛會所運動泛會所”豐富了項目的功豐富了項目的功能能便利的便利的社區(qū)社區(qū) 商業(yè)街的立體規(guī)劃是我們項目的亮點之一，讓我們的業(yè)主感到不商業(yè)街的立體規(guī)劃是我們項目的亮點之一，讓我們的業(yè)主感到不出家門口，就能滿足日常生活所需，同時為周邊區(qū)域居民提供了出家門

15、口，就能滿足日常生活所需，同時為周邊區(qū)域居民提供了綜合購物、休閑場所綜合購物、休閑場所一站式一站式現(xiàn)代生現(xiàn)代生活活 “SCAPHO” “SCAPHO”所體現(xiàn)的生活方式，提高住宅目標客戶群認同感的關所體現(xiàn)的生活方式，提高住宅目標客戶群認同感的關鍵鍵公園式街區(qū)：公園式街區(qū)：通過架空、立體、通過架空、立體、“城中街、街中街城中街、街中街”的設計手法，把住宅、公寓、的設計手法，把住宅、公寓、寫字樓的客流動線和活動空間巧妙地安排在商業(yè)部分的平臺上，而把住宅組團的寫字樓的客流動線和活動空間巧妙地安排在商業(yè)部分的平臺上，而把住宅組團的中庭花園、廣場處理成商業(yè)街、商業(yè)廣場，形成商流動線?？土骱蜕塘骷冗m當分中庭

16、花園、廣場處理成商業(yè)街、商業(yè)廣場，形成商流動線?？土骱蜕塘骷冗m當分流又緊密結合，這就是流又緊密結合，這就是“公園式街區(qū)公園式街區(qū)”的核心點。的核心點。購物街區(qū)：購物街區(qū)：公園式街區(qū)的布局是一種創(chuàng)造性的融合，既是對一般住宅組團模式的公園式街區(qū)的布局是一種創(chuàng)造性的融合，既是對一般住宅組團模式的突破突破變封閉變封閉/ /半封閉、圍合半封閉、圍合/ /半圍合的小區(qū)庭院為開放式、立體化、錯層式的半圍合的小區(qū)庭院為開放式、立體化、錯層式的公共空間。在基本滿足住宅住戶對庭院、景觀均好性的要求的同時，是對一般購公共空間。在基本滿足住宅住戶對庭院、景觀均好性的要求的同時，是對一般購物商城的大賣場、簡單架空結構的

17、突破物商城的大賣場、簡單架空結構的突破變單調的架空和大賣場為多層次的、變單調的架空和大賣場為多層次的、多街鋪的、豐富客流動線的公共空間，滿足了本項目開發(fā)對建筑面積尤其是對商多街鋪的、豐富客流動線的公共空間，滿足了本項目開發(fā)對建筑面積尤其是對商業(yè)面積的現(xiàn)實要求。業(yè)面積的現(xiàn)實要求。 一棟樓房的同層內不是一棟樓房的同層內不是隨意出售給兩個互不相干的隨意出售給兩個互不相干的客戶，而是由關聯(lián)的用戶相客戶，而是由關聯(lián)的用戶相鄰而伴，可分可合，或母女、鄰而伴，可分可合，或母女、或父子、或親友，分別購買，或父子、或親友，分別購買，既可以獨立享用樓盤的生活既可以獨立享用樓盤的生活品質，又可以相互關照、相品質，又可以相互關照、相鄰而居鄰而居概念一：概念一： 由一個用戶同時購買相鄰由一個用戶同時購買相鄰的物業(yè)，一住一租，以一養(yǎng)的物業(yè)，一住一租，以一養(yǎng)一。這樣可以克服大面積戶一。這樣可以克服大面積戶型一步到位的居住成本，待型一步到位的居住成本，待若干年后經(jīng)濟收入豐厚時再若干年后經(jīng)濟收入豐厚時再合而為一，成為自家