佛山時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)定位及收益測(cè)算報(bào)告41p分析

1、Code of this report | 1Code of this report | 2合力借勢(shì) 差異突圍 佛山時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)定位及收益測(cè)算報(bào)告謹(jǐn)呈:金科地產(chǎn)天 作 人 為 專 業(yè) 之 至本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得天為地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Code of this report | 3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)區(qū)位資源特征項(xiàng)目現(xiàn)狀及歷程Part 1 項(xiàng)目本體分析Code of this report | 4項(xiàng)目基本指標(biāo)數(shù)據(jù)項(xiàng)目基本指標(biāo)數(shù)據(jù)佛山時(shí)代廣場(chǎng)Code of this report | 5項(xiàng)目區(qū)位特征（項(xiàng)目區(qū)位特征（1）：）：禪城城北門戶、交通樞紐、商貿(mào)

2、物流集散地禪城城北門戶、交通樞紐、商貿(mào)物流集散地Code of this report | 6區(qū)位特征（區(qū)位特征（2）：濱水休閑、主題產(chǎn)業(yè)、城市門戶三大功能定位）：濱水休閑、主題產(chǎn)業(yè)、城市門戶三大功能定位3大城市功能定位n中心城區(qū)北部門戶規(guī)劃總面積約3.6平方公里，目的是大力改造片區(qū)現(xiàn)時(shí)相對(duì)落后的城市面貌，提升城市門戶形象；n禪城重要的主題產(chǎn)業(yè)區(qū)在片區(qū)原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，打造城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極；n具有地域特色的濱水休閑帶優(yōu)化汾江河沿岸的濱水景觀軸線，營(yíng)造片區(qū)宜商宜住的功能格局。項(xiàng)目所在敦厚片區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃：一心、一帶、兩軸、四片區(qū)Code of this report | 7區(qū)位

3、特征（區(qū)位特征（3）：佛山）：佛山3號(hào)、號(hào)、5號(hào)線雙地鐵交匯物業(yè)（火車站站點(diǎn)）號(hào)線雙地鐵交匯物業(yè)（火車站站點(diǎn)）佛山地鐵3號(hào)線預(yù)計(jì)2016年動(dòng)工2020年試運(yùn)行線路全長(zhǎng)約71.3公里共26個(gè)站點(diǎn)；與廣州地鐵7號(hào)線接駁換乘。佛山地鐵5號(hào)線動(dòng)工時(shí)間尚未最終確定線路全長(zhǎng)約34公里；與廣州地鐵5號(hào)線接駁換乘。Code of this report | 8區(qū)位特征（區(qū)位特征（4）：緊鄰火車站的口岸地標(biāo)物業(yè)屬性）：緊鄰火車站的口岸地標(biāo)物業(yè)屬性n佛山火車站是廣東省重要的鐵路樞紐之一，已經(jīng)有21年的歷史，目前外觀改造基本呈現(xiàn)。佛山火車站日均發(fā)送旅客3000-4000人次，春運(yùn)高峰可達(dá)15000人次，令項(xiàng)目具有較

4、高的地標(biāo)性展示價(jià)值。本案火車站Code of this report | 9本案本案北面北面西北面西北面西面西面東面東面南面南面項(xiàng)目四至：項(xiàng)目四至：除北面之外，其他方向均無(wú)高層建筑遮擋，視野開(kāi)闊除北面之外，其他方向均無(wú)高層建筑遮擋，視野開(kāi)闊Code of this report | 10項(xiàng)目現(xiàn)狀：建筑層高基本滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)需要項(xiàng)目現(xiàn)狀：建筑層高基本滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)需要F1F2F3F4F5F6F7F8層高層高6米米層高層高6米米層高層高6米米層高層高5米米F9層高層高6米米,夾層夾層2.6米米層高層高4.5米米負(fù)一層層高負(fù)一層層高4.3米米Code of this report | 11一期項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)

5、目現(xiàn)狀Code of this report | 12項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀二期Code of this report | 13項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析Code of this report | 14Part 2 項(xiàng)目整體打造商業(yè)定位業(yè)態(tài)組合 聚 焦 項(xiàng) 目 價(jià) 值Code of this report | 15商業(yè)定位商業(yè)定位佛山時(shí)代廣場(chǎng)跨境電商產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)平臺(tái)線上集成跨境貿(mào)易綜合服務(wù)倉(cāng)儲(chǔ)物流 線下體驗(yàn)平臺(tái)定位：搭建一套可以與海關(guān)、國(guó)檢等執(zhí)法部門對(duì)接的跨境貿(mào)易服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)B2C跨境貿(mào)易通關(guān)便利化，同時(shí)尋找合適的貿(mào)易商、品牌商、電商企業(yè)（包括平臺(tái)式或自主銷售式）、通關(guān)服務(wù)企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)、物流企業(yè)

6、，共同營(yíng)造良好的跨境貿(mào)易生態(tài)圈。同時(shí)，將項(xiàng)目打造成為一個(gè)集展示、體驗(yàn)、提貨、售后服務(wù)、消費(fèi)、餐飲、娛樂(lè)于一體的“跨境商品保稅體驗(yàn)中心”。Code of this report | 16五大功能之跨境貿(mào)易平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了以海外倉(cāng)為核心，以線上平臺(tái)、線下體驗(yàn)、綜合服務(wù)相結(jié)合為支撐，通過(guò)智能物流體系相鏈接，變國(guó)際貿(mào)易為目標(biāo)市場(chǎng)本土貿(mào)易。立志成為全球一流的跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)商，業(yè)務(wù)流程貫穿了貿(mào)易流、資金流、信息流和物流。Code of this report | 17五大功能之線上集成平臺(tái)幫助客戶在目標(biāo)市場(chǎng)完成電商平臺(tái)線上展示及銷售，包括上線注冊(cè)、技術(shù)支持、 銷售等系列服務(wù)，實(shí)現(xiàn)貨物銷售與外貿(mào)通跨境物流

7、體系無(wú)縫對(duì)接，幫助消費(fèi)者降低成本。 隨著跨境電商及互聯(lián)網(wǎng)02O在全球的興起普及，外貿(mào)環(huán)境已經(jīng)發(fā)展到新的階段，傳統(tǒng)的B2B交易模式耗用大量流通成本，而跨境B2C電子商務(wù)使買賣雙方輕松便捷的完成整個(gè)貿(mào)易流程，縮短了周期。平臺(tái)利用跨境B2C線上平臺(tái)幫助消費(fèi)者建立一個(gè)直達(dá)目標(biāo)市場(chǎng)的展示窗口和合作契機(jī)。通過(guò)XMS智能業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，幫助消費(fèi)者提高了貿(mào)易效率。線上集成整合優(yōu)勢(shì)：XMS業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、產(chǎn)品智能識(shí)別、訂單智能管理Code of this report | 18五大功能之綜合服務(wù)綜合服務(wù)：平臺(tái)整合商貿(mào)基礎(chǔ)信息資源，規(guī)范電子商務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，搭建數(shù)據(jù)中心，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提供電子商務(wù)通關(guān)、物流、數(shù)據(jù)交換、外

8、貿(mào)協(xié)同、商務(wù)信息、商務(wù)信用等綜合服務(wù)，并為國(guó)內(nèi)跨境消費(fèi)者提供實(shí)名身份備案、年消費(fèi)額度控制、稅單查詢、商品防偽溯源查詢等服務(wù)。 報(bào)關(guān)報(bào)檢 退稅結(jié)匯 全球倉(cāng)儲(chǔ) 國(guó)際物流 本土快遞 人才培訓(xùn) 融資貸款 商家服務(wù) 品在管理訂單管理 客戶服務(wù)收益分配 評(píng)價(jià)分享Code of this report | 19五大功能之倉(cāng)儲(chǔ)物流海外倉(cāng)可以實(shí)現(xiàn)B2B、B2C在海外低成本、高實(shí)效批發(fā)零售貨物的倉(cāng)儲(chǔ)配送、中轉(zhuǎn)、退運(yùn)退貨等需求，不但有效解決當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的售后問(wèn)題，更可以滿足在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品展示和市場(chǎng)拓展的需求，讓買家感受良好的購(gòu)物體驗(yàn)。 平臺(tái)采用指定倉(cāng)庫(kù)收貨，統(tǒng)一打包進(jìn)口的運(yùn)輸方式為各國(guó)賣家服務(wù)，因運(yùn)輸形式、收貨和目的地國(guó)家

9、、貨值等不同，具體倉(cāng)儲(chǔ)和物流費(fèi)用咨詢客服人員。Code of this report | 20五大功能之線下體驗(yàn)跨境商品保稅體驗(yàn)中心（實(shí)體店） 平臺(tái)擁有完整的、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)推廣團(tuán)隊(duì)，重金打造進(jìn)口商品直購(gòu)體驗(yàn)中心，為廣大消費(fèi)者提供一站式的進(jìn)口商品購(gòu)物，竭力打造佛山乃至珠江三角洲最具代表性的進(jìn)口商品免稅商城 。特色體驗(yàn)項(xiàng)目： 世界風(fēng)情街區(qū)線上下單情景購(gòu)物自助廚房產(chǎn)品體驗(yàn)。Code of this report | 21業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局Code of this report | 22F1跨境購(gòu)物體驗(yàn)中心：國(guó)際名品、國(guó)際餐飲、銀行等（知名品牌珠寶店，國(guó)際特色餐飲，進(jìn)口商品，海外限量奢侈品體驗(yàn)和展示；）業(yè)

10、態(tài)布局業(yè)態(tài)布局Code of this report | 23F2/F3跨境購(gòu)物體驗(yàn)中心：進(jìn)口商品+生活超市（模擬海外超級(jí)賣場(chǎng)形式，商品以家居消耗品、食品為主，其中有一般貿(mào)易的商品直購(gòu)區(qū)，也有保稅商品展示區(qū)，消費(fèi)者可通過(guò)電腦配備的設(shè)備在線下單，保稅倉(cāng)或海外進(jìn)行發(fā)貨。）業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局Code of this report | 24F4世界風(fēng)情體驗(yàn)街區(qū)：國(guó)際美食、世界各國(guó)特色商品（包括臺(tái)北牛扒、泰國(guó)皇家特色食品、韓國(guó)美食、自助進(jìn)口海鮮廣場(chǎng)、日本知名母嬰商品展示、韓國(guó)特色商品展示等。業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局Code of this report | 25F5/F6休閑娛樂(lè)體驗(yàn)館：兒童游樂(lè)項(xiàng)目、早教中心、影

11、視培訓(xùn)機(jī)構(gòu)+健身+電影院等。業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局Code of this report | 26F7創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化器：青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化活動(dòng)中心（青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化辦公+休閑茶吧+咖啡廳）業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局Code of this report | 27在這里，會(huì)發(fā)出一些聲音，關(guān)于城市、關(guān)于行業(yè)、關(guān)于夢(mèng)想、關(guān)于創(chuàng)業(yè)、關(guān)于你孵化器位置：佛山時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)七樓孵化器面積：約10000平方米孵化器概述：依托政府資源和地理優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合創(chuàng)業(yè)投資協(xié)會(huì)與股權(quán)投資基金協(xié)會(huì)等資源，致力于打造青年創(chuàng)業(yè)交流與投融為主題，以電子商務(wù)為創(chuàng)客綜合服務(wù)平臺(tái)，并借以佛山時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目為載體，旨在為創(chuàng)業(yè)者們提供一個(gè)政策、資金、經(jīng)驗(yàn)、人才、推廣、

12、場(chǎng)地等全方位孵化服務(wù)的場(chǎng)所，專注服務(wù)于創(chuàng)業(yè)及投資領(lǐng)域最前沿人群。關(guān)于孵化器關(guān)于孵化器Code of this report | 28平臺(tái)服務(wù)功能平臺(tái)服務(wù)功能投融資服務(wù)體系創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)體系創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷體系社交服務(wù)體系四大服務(wù)體系/八大孵化平臺(tái)八大孵化平臺(tái)助推創(chuàng)業(yè)者快速成長(zhǎng)政務(wù)服務(wù)創(chuàng)客孵化創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)社交平臺(tái)路演活動(dòng)培訓(xùn)平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)信息投融平臺(tái)Code of this report | 29創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)路徑創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)路徑創(chuàng)業(yè)入會(huì)種子期孵化期成長(zhǎng)期變現(xiàn)期服務(wù)型辦公茶文化館休閑書(shū)吧物業(yè)服務(wù)組 賽青年企業(yè)家選拔賽青年創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)大賽人才服務(wù)人力資源服務(wù)人才孵化基地人才網(wǎng)絡(luò)融資服務(wù)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)資本創(chuàng)投基金創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)服務(wù)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)

13、師網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)特訓(xùn)營(yíng)專項(xiàng)服務(wù)體系政務(wù)代辦專業(yè)技術(shù)管理咨詢政策咨詢市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)市場(chǎng)對(duì)接IPO咨詢24小時(shí)開(kāi)放式 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化生態(tài)鏈從橫向看：從橫向看：融合了政策、培訓(xùn)、路演、金融風(fēng)投等各種創(chuàng)業(yè)資源，多層面的服務(wù)系統(tǒng)；融合了政策、培訓(xùn)、路演、金融風(fēng)投等各種創(chuàng)業(yè)資源，多層面的服務(wù)系統(tǒng)；從縱向看：從縱向看：圍繞創(chuàng)業(yè)者的成長(zhǎng)演進(jìn)路徑展開(kāi)，呈現(xiàn)一條完整的圍繞創(chuàng)業(yè)者的成長(zhǎng)演進(jìn)路徑展開(kāi)，呈現(xiàn)一條完整的2424小時(shí)開(kāi)放式服務(wù)鏈。小時(shí)開(kāi)放式服務(wù)鏈。Code of this report | 30創(chuàng)客孵化基于云及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的線上孵化系統(tǒng) 制定功能標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)意線下孵化硬件同步國(guó)際青年創(chuàng)業(yè)基地、蟻巢孵化器、生產(chǎn)力集采等更多

14、孵化/加速器，搭建線上線下孵化/加速服務(wù)平臺(tái)，形成標(biāo)準(zhǔn)備化產(chǎn)品、品牌化服務(wù)，打造具有佛山特色的眾創(chuàng)孵化基地。創(chuàng)業(yè)圈子培訓(xùn)服務(wù)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)分析網(wǎng)絡(luò)孵化財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目路演創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目評(píng)估招商租賃智控物業(yè)金融平臺(tái)服務(wù)優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)客孵化創(chuàng)客孵化Code of this report | 31政務(wù)服務(wù)創(chuàng)業(yè)“政”能量 政府創(chuàng)業(yè)者孵化平臺(tái)服務(wù)優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)政務(wù)服務(wù)政務(wù)服務(wù)工商服務(wù)扁平化，政務(wù)服務(wù)零距離，基礎(chǔ)服務(wù)全免費(fèi)工商服務(wù)中心將駐點(diǎn)云創(chuàng)界，簡(jiǎn)化辦理工商登記的相關(guān)程序，全程電子化集群注冊(cè)，實(shí)現(xiàn)工商大數(shù)據(jù)共享、企業(yè)信息采集、加強(qiáng)信息平臺(tái)建設(shè)，全力服務(wù)創(chuàng)業(yè)者。Code of this report | 32投融資服

15、務(wù) 自有孵化基金 銀企對(duì)接渠道 產(chǎn)權(quán)交易渠道 股權(quán)融資對(duì)接n幫助企業(yè)快速、低成本地獲得銀行貸款及政府支持，為企業(yè)對(duì)接種子基金到天使投資、PE，直至上市融資，全鏈條的金融服務(wù)。n通過(guò)全鏈條的投融資平臺(tái)，降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)業(yè)成本，提高企業(yè)的成活度和成功率，使得孵化器真正成為“生產(chǎn)”企業(yè)的基地。服務(wù)優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)投融資服務(wù)投融資服務(wù)Code of this report | 33社交平臺(tái)青年創(chuàng)業(yè)者的大家庭以互聯(lián)網(wǎng)思維，聚焦中國(guó)所有最具創(chuàng)意的青年人群，鏈接最活躍、最具創(chuàng)業(yè)精神的年輕群體。以改變傳統(tǒng)辦公價(jià)值，對(duì)接創(chuàng)業(yè)青年所需的核心資源，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品、品牌化的朋務(wù)，打造年輕人的社交生活平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)基地

16、。服務(wù)優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)社交平臺(tái)社交平臺(tái)Code of this report | 34工程及營(yíng)銷計(jì)劃收益測(cè)算分析 Part 3 項(xiàng)目投資分析Code of this report | 35 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為兩年，2016-2017年，商場(chǎng)預(yù)計(jì)2017年開(kāi)業(yè)。 項(xiàng)目一期（商業(yè)）可在2016年上市銷售及對(duì)外招商。 項(xiàng)目二期（公寓）預(yù)計(jì)2016年10月份開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)2017年銷售完畢。項(xiàng)目工程及營(yíng)銷計(jì)劃進(jìn)度圖項(xiàng)目工程及營(yíng)銷計(jì)劃進(jìn)度圖Code of this report | 36項(xiàng)目收益分析項(xiàng)目收益分析銷售收益測(cè)算銷售收益測(cè)算Code of this report | 37項(xiàng)目收益分析項(xiàng)目收益分析產(chǎn)權(quán)租