鷹潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析-49頁

1、鷹潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析鷹潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 杭州高盛代理杭州高盛代理 2010.07.022010.07.02一、鷹潭城市概況一、鷹潭城市概況二、競爭項目調(diào)查三、宗地基本狀況四、市場調(diào)查總結(jié)目錄：目錄：地理位置與歷史沿革地理位置與歷史沿革 鷹潭市，位于江西省東北部，信江中下游，因市區(qū)龍頭山麓有一深潭，“漣漪興其中，雄鷹翔其上”而得名。早在唐代稱鷹潭坊，1957年1月升格為縣級鎮(zhèn)，1958年4月又降格為貴溪縣轄地，1960年7月再次升格為縣級鎮(zhèn)，1979年撤鎮(zhèn)設(shè)市，1983年7月升格為省轄市，原縣級鷹潭市區(qū)域改為市轄月湖區(qū)，同時轄貴溪市（縣級市）、余江縣。1985年7月，被列為我國甲類開放

2、城市。國家計委在2000年全國城市發(fā)展戰(zhàn)略重點中，又把鷹潭確立為“沿鐵路干線重點發(fā)展城市之一”。區(qū)位交通區(qū)位交通 鷹潭是江南重要的交通樞紐,浙贛、皖贛、鷹廈三條鐵路干線在鷹潭縱橫交匯，貫通大江南北；206、320國道和311高速公路（滬昆高速）和濟廣高速橫貫全境，迎來送往四方賓朋；江西五大水系之一的信江，向西流入鄱陽湖與長江水系貫通，維系八方情感。鷹潭已建成鐵路和公路的“雙樞紐”。 另據(jù)介紹：鷹潭將與廣東汕頭之間將擬建鐵路（簡稱“鷹汕鐵路”)，同時正在規(guī)劃實施皖贛復線改造與規(guī)劃建設(shè)滬昆客運專線杭州至長沙段。 發(fā)展目標與定位發(fā)展目標與定位 結(jié)合鷹潭打造“世界銅都”的發(fā)展構(gòu)想以及“四大一新”的發(fā)展

3、戰(zhàn)略，鷹潭市城市總體規(guī)劃 （20072020年）確定鷹潭市城市發(fā)展目標為：世界銅業(yè)之都，區(qū)域物流中心，道教旅游勝地，生態(tài)宜居城市。城市定位為：鷹潭市域政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)和信息中心，我國南方重要的交通樞紐，銅產(chǎn)業(yè)工業(yè)基地，以道教文化為特色的山水旅游勝地和區(qū)域商貿(mào)物流中心。同時，探索性地提出鷹潭都市區(qū)概念，“鷹潭都市區(qū)”的構(gòu)成：月湖主城區(qū)、貴溪城區(qū)、余江城區(qū)、洪湖鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)、中童鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)。 城市人口及用地規(guī)模城市人口及用地規(guī)模 鷹潭市城市總體規(guī)劃（20072020年）明確，至2020年，鷹潭市域范圍內(nèi)總?cè)丝趯⑦_136萬人，城鎮(zhèn)人口將達92萬人，城市化率達到67.6%，城市建設(shè)用地約106平

4、方公里，人均城市建設(shè)用地115平方米。其中主城區(qū)范圍內(nèi)總?cè)丝趯⑦_45萬人，城鎮(zhèn)人口將達42萬人，城市建設(shè)用地約48.5平方公里，人均城市建設(shè)用地115平方米。 城市總體布局城市總體布局 依托高速公路、國道、鐵路、水系構(gòu)成的兩條十字形復合型發(fā)展走廊，構(gòu)筑全市發(fā)依托高速公路、國道、鐵路、水系構(gòu)成的兩條十字形復合型發(fā)展走廊，構(gòu)筑全市發(fā)展的核心區(qū)，形成展的核心區(qū)，形成“一心二軸多級增長的帶狀組團式一心二軸多級增長的帶狀組團式”的鷹潭都市區(qū)發(fā)展格局。的鷹潭都市區(qū)發(fā)展格局。 “一心一心”：以月湖主城區(qū)為核心，通過大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)吸引市域及周邊地區(qū)人口，促進主城區(qū)城市規(guī)模的擴大，從而增強主城區(qū)對全市發(fā)展的

5、輻射與帶動作用?！岸S二軸”：依托320國道、滬昆高速之間帶形區(qū)域內(nèi)的交通資源、生態(tài)資源、產(chǎn)業(yè)資源以及城市基礎(chǔ)，以軸向成長的方式開展城市建設(shè)，打造一條城市發(fā)展軸；依托206國道、濟廣高速之間帶形區(qū)域內(nèi)的交通資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和錦江、中童等城鎮(zhèn)資源，以核心拓展的方式開展城鎮(zhèn)建設(shè)，形成一條特色鮮明的城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 主城區(qū)的功能分區(qū)和用地布局主城區(qū)的功能分區(qū)和用地布局 以“生態(tài)開放組團式”為城市空間基本格局，基于鷹潭都市區(qū)“城市發(fā)展軸”的總體構(gòu)想，提出主城區(qū)應跨越童家河主動向東發(fā)展，主動尋求與貴溪城區(qū)的功能對接與空間整合。同時，著力突出夏埠新城組團作為城市遠景公共中心的地位，形成夏埠新城中心組團、老城商貿(mào)

6、組團、梅園辦公生活組團、鷹東現(xiàn)代服務業(yè)組團、鷹西產(chǎn)業(yè)生活組團、產(chǎn)業(yè)園區(qū)組團、南站物流組團和科教生活組團八大功能組團。 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向 鷹潭市城市總體規(guī)劃（鷹潭市城市總體規(guī)劃（2007202020072020年）對鷹潭市城市發(fā)展方向調(diào)整為年）對鷹潭市城市發(fā)展方向調(diào)整為“東聯(lián)、西進、東聯(lián)、西進、南控、北優(yōu)南控、北優(yōu)”。東聯(lián)：東聯(lián)：順應鷹潭都市區(qū)城市軸向發(fā)展的宏觀趨勢，主城區(qū)跨越童家河向東發(fā)展，重點完善生產(chǎn)性服務業(yè)功能，尋求與貴溪城區(qū)的強強聯(lián)合； 西進：西進：主城區(qū)向西發(fā)展至206國道以西1.1公里； 南控：南控：控制主城區(qū)建設(shè)范圍向南部的蔓延，從而減輕城市建設(shè)對龍虎山景區(qū)的生態(tài)壓力；北優(yōu)

7、：北優(yōu)：優(yōu)化夏埠地區(qū)的區(qū)域環(huán)境品質(zhì)，提升該區(qū)域的建設(shè)質(zhì)量，為打造高品質(zhì)的城市遠景公共中心奠定基礎(chǔ)。經(jīng)濟發(fā)展目標經(jīng)濟發(fā)展目標 2010年全市GDP達到320億元，年均增長14-17，人均GDP26000元；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為7.5:64.3:28.2；2020年全市GDP達到690億元，年均增長8，人均GDP達到57000-59000元；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5:49:46。自改革開放以來，鷹潭市經(jīng)濟始終保持良好的向上發(fā)展態(tài)勢。國內(nèi)生產(chǎn)總值始終保持兩位數(shù)速度增長，遠高于全國的平均水平和領(lǐng)先于江西省內(nèi)平均水平。隨著城市建設(shè)、招商引資、對外開放力度的進一步加大，鷹潭市整體經(jīng)濟仍將保持高速發(fā)展的勢頭。這也將對房地

8、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到更大的推動作用一、鷹潭城市概況二、競爭項目調(diào)查二、競爭項目調(diào)查三、宗地基本狀況四、市場調(diào)查總結(jié)鷹潭房地產(chǎn)市場概況鷹潭房地產(chǎn)市場概況鷹潭，被稱為“火車拉來的城市”，中心城區(qū)范圍和人口規(guī)模不大，因此，鷹潭市房地產(chǎn)市場起步較晚，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平普遍不高，但最近幾年隨著鷹潭城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平提高，對住房的需求也日趨增長，從而促進房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。房地產(chǎn)投資規(guī)模、開發(fā)面積與銷售面積等各項指標均呈現(xiàn)快速上升勢頭。值得一提的是，近幾年以浙商為代表的大量外地房地產(chǎn)開發(fā)商的進入，除了帶來大量的資金，更是帶來了房地產(chǎn)開發(fā)新的理念和技術(shù)，給鷹潭的房地產(chǎn)市場注入新的活力，也促進了當?shù)氐姆?/p>

9、地產(chǎn)發(fā)展水平的提高。鷹潭房地產(chǎn)市場開始進入了一個高速發(fā)展的階段。 一、鷹潭市房地產(chǎn)投資屢創(chuàng)新高，發(fā)展快速一、鷹潭市房地產(chǎn)投資屢創(chuàng)新高，發(fā)展快速雖然鷹潭市房地產(chǎn)業(yè)起點較低，起步較晚，但最近幾年發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年增長，屢創(chuàng)新高。09年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資9.14億元，增長10%。商品房房屋銷售面積40.4萬平方米，增長103.7%，商品房房屋銷售額11.76億元，增長44.7%。二、土地供應集中有度，高橋成二、土地供應集中有度，高橋成“供地大戶供地大戶高橋區(qū)的啟動開發(fā)，對土地市場起到了最直接的推動作用，成為名副其實的“供地大戶”和“風向標”，未來幾年的高橋區(qū)也將成為鷹潭樓市的“供房大戶”

10、和樓市激烈競爭的“主戰(zhàn)場”。 三、鷹潭市區(qū)房價高位運行，居于全省前列三、鷹潭市區(qū)房價高位運行，居于全省前列鷹潭市房地產(chǎn)大發(fā)展啟動于2003年中，當時市區(qū)住宅房價每平方米在千元左右，此后房價便一路高歌猛進，漲聲不斷。據(jù)了解，目前鷹潭市房價已經(jīng)居于江西省前列。指標指標細項細項開發(fā)商開發(fā)商江西創(chuàng)景置業(yè)有限公司 地段地段區(qū)位天潔西路7號 配套汽車站旁邊，臨白鷺河、自建月湖巖公園 產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模約10萬平方米 ，一期售完，二期僅剩3套獨棟、1套雙拼，三期未平地類型獨棟、雙拼別墅戶型面積獨棟：420平方米左右；雙拼:320平方米左右容積率0.5綠化率40%-50%價格價格獨棟：6350元/平方米左右；雙拼：

11、5600元/平方米左右備注說明備注說明地段較好，擁有水景、公園資源，香港物管公司；項目兩側(cè)為廉租房和安置房，與本物業(yè)格格不入。創(chuàng)景創(chuàng)景白鷺灣白鷺灣指標指標細項細項開發(fā)商開發(fā)商江西嘉英置業(yè)有限公司 地段地段區(qū)位天潔大道 越峰花園對面配套體育館旁，近汽車站 產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模30萬平方米 ，目前已建1棟，正在預售 類型多層、高層、別墅戶型面積未定容積率3.0 綠化率40% 價格價格價格未定，10月份左右開盤備注說明備注說明先做綠化，再建樓，項目為目前鷹潭市區(qū)最大的樓盤，嘉興開發(fā)商，在當?shù)負碛幸欢ㄖ?；周邊配套完善，預計9、10月份開盤。水岸華府水岸華府指標指標細項細項開發(fā)商開發(fā)商天恒地產(chǎn) 地段地段區(qū)位

12、206國道旁，近龍虎山風景區(qū)配套自建五星級酒店、學校、商場等產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模100萬平方米 ，住宅總套數(shù)：3125套 類型小高層公寓、多層洋房、別墅（聯(lián)排、獨棟）戶型面積公寓洋房：三房兩廳兩衛(wèi)（115-14平米)；聯(lián)排270-282平米容積率綠化率37.6% 價格價格價格未定優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析鷹潭目前最大的在建項目，首期推出別墅，項目體量大，位置較偏，這也給項目開發(fā)帶來很大的風險。傾城傾城 指標指標細項細項開發(fā)商開發(fā)商江西金誠投資有限公司 地段地段區(qū)位龍虎山大道以東 配套新體育館旁邊，近汽車站、月湖巖公園產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模16萬平方米類型高層、小高層、多層、排屋戶型面積 公寓:50-130平米；多排：

13、260-320平米左右容積率 綠化率價格價格均價：2800元/平方米；多排預計總格100萬左右/套優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析開發(fā)商天潔集團在當?shù)匾验_發(fā)多個項目，知名度較高。項目地段較好，毗鄰體育館，周邊發(fā)展?jié)摿^大。天潔天潔奧林山水奧林山水 指標細項開發(fā)商江西省群鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地段區(qū)位天潔西路大道南側(cè) 配套汽車站產(chǎn)品規(guī)模約7.5萬平方米類型高層戶型面積兩室、三室為主。面積：80-140平方米容積率2.1 綠化率30% 價格均價2850元每平方米優(yōu)劣勢分析地段較好，交通便利，戶型偏大陽光巴黎陽光巴黎 指標指標細項細項開發(fā)商開發(fā)商江西三川集團，鷹潭三川置業(yè)有限公司 地段地段區(qū)位天潔路（40號路）

14、西段，新汽車站斜對面配套汽車站、體育館等產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模10萬平方米類型多層、高層戶型面積110-190平方米容積率價格價格預計價格3000元左右/平方米，7月中旬開盤優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析別墅不對外銷售，部分公寓用作福利房三川三川盛世華庭盛世華庭 指標指標細項細項開發(fā)商開發(fā)商江西省鷹潭市嘉禾房地產(chǎn)有限責任公司 地段地段區(qū)位院里路9號 （火車東站旁）配套暫無產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)模10萬平方米（分四期開發(fā)，目前再售為4期，共327戶。）類型純別墅戶型面積220-330平方米。容積率0.83綠化率36%價格價格獨棟120萬，330平米；聯(lián)排90萬，280平米優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析項目地段較偏，周邊環(huán)境較差，整體形象

15、較差，與產(chǎn)品本身定位不吻合。嘉和山莊嘉和山莊 瑞和國際瑞和國際 宏磊集團鷹潭綠洲置業(yè)打造的18萬方鷹潭第一大盤，位于城市熱點區(qū)域天潔西路南側(cè)。項目分三期開發(fā)，07年12月至今，三期已全部開盤，目前一期有2套、二期28套、三期10套待售，均價3000元每平方米，復式2500-2600元每平方米。1、房價受地段、區(qū)位、品質(zhì)等制約因素較大；2、多層住宅更被市場接受，顧客對物業(yè)管理費較為排斥；3、大部分樓盤戶型設(shè)計面積偏大，以三房為主，戶型較為傳統(tǒng)；復式戶型滯銷；4、別墅市場處于發(fā)展階段，現(xiàn)有別墅項目屈指可數(shù)，存量所剩無幾。主要以聯(lián)排為主，面積為280平米左右；獨棟別墅稀少，面積為400平米左右；5、

16、服務體系落后，多個項目現(xiàn)場無售樓處，項目專業(yè)物業(yè)管理公司少；6、宣傳推廣較為單一，鷹潭雜志較少，戶外樓盤廣告也不多見，多數(shù)樓盤不注重賣場的包裝和銷售氣氛的營造；7、鷹潭人不喜歡復式樓，喜歡貪小便宜，喜歡找關(guān)系，愛面子。市場調(diào)研小結(jié)：市場調(diào)研小結(jié)：一、鷹潭城市概況二、競爭項目調(diào)查三、宗地基本狀況三、宗地基本狀況四、市場調(diào)查總結(jié)地塊區(qū)位地塊區(qū)位鷹潭市區(qū)鷹潭市區(qū)項目地塊項目地塊地塊基本情況地塊基本情況1、占地規(guī)模500多畝；2、地處320國道旁，鷹南高速出口；3、現(xiàn)有部分廠房待拆，地塊整體較為平整；4、地塊緊鄰7500畝生態(tài)水面，周邊自然條件較好；宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀一、鷹潭城市概況二、競爭項目調(diào)查三、

17、宗地基本狀況四、市場調(diào)查總結(jié)四、市場調(diào)查總結(jié)通過前面從宏觀城市了解到中觀市場發(fā)展，可以得出以下結(jié)論：通過前面從宏觀城市了解到中觀市場發(fā)展，可以得出以下結(jié)論：1、鷹潭的房地產(chǎn)整體市場仍呈上升的發(fā)展勢頭，中遠期市場行情依然看好，未來的房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然比較大。2、目前鷹潭房地產(chǎn)市場進入一個快步發(fā)展的通道，房產(chǎn)供應、銷售價格、購買觀念等都將上升到一個新的高度。因而，后期的市場競爭將會比較激烈，這也就要求在這一市場領(lǐng)域的開發(fā)商必將具有長遠發(fā)展和品牌發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，以前瞻性的戰(zhàn)略方向來指引公司企業(yè)品牌的遠景發(fā)展，以品牌的號召力在將來的鷹潭市場上呼風喚雨。市場總結(jié)市場總結(jié)3、目前鷹潭的別墅市場整體水平不高，缺乏轟動市場的產(chǎn)品，如