何志虎租售比論文

1、廣州市房地產(chǎn)租售比的實證分析何志虎(華南理工大學 土木與交通學院  巖土工程專業(yè)  200920105131)摘要：選取廣州市20032008年商品住房租售比統(tǒng)計資料，結合國內相關研究資料。通過對商品房租售比進行理論分析，建立了相應的合理租售比計算模型；并根據(jù)此模型計算與分析了廣州地區(qū)合理租售比，同時也對不同年利率的租售比進行了計算與分析。從計算結果可以得到廣州市商品房的實際租售比相對計算出的合理租售比值大小偏低，租售比隨著年利率的變大而變大。最后針對問題提出了相應的建議。 關鍵詞：租售比；計算模型；年利率；廣州中圖分類號： 文獻標識碼： 文章編號：Analysi

2、s of the rate of rent and sale in Guangzhou Real EstateHE zhi-hu（College of Civil Engineering and Transportation, South China University of Technology, Geotechnical Engineering, 200920105131）Abstract: The statistical data of Rental ratio in Guangzhou（20032008）have been collected. Combination of dome

3、stic and foreign research data outside,a feasible econometric model is establushed for the rate of rent and sale. According to this model, a reasonable rate of rent and sale in Guangzhou is analysised and calculated.At the same time,the rate of rent and sale is analysised an-d calculated under the d

4、ifferent interest rate conditions. And then the results can be obtained from commerc-ial housing in Guangzhou city, the actual rental and reasonable than the corresponding calculated ratio of the size of the low rental, rental with interest rate changes become larger and larger. Finally, some sugges

5、tions are given for it .Key words: Rate of rent and sale；Calculation model； interest rate；GuangZhou1 引言近些年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，各地房價持續(xù)攀升，特別是一些沿海的大中城市，房價的高漲已經(jīng)引起了各方的強烈關注。房地產(chǎn)市場是否存在泡沫也成為各界爭論的焦點話題1。對于房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的研究,目前無論是國際上還是國內,都主要集中在“租售比”這一問題之上。所謂“租售比”,是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界

6、定為1:3001:200。在正常市場情況下，租售比應該位于該區(qū)間。如果租售比小于1：300，也就是買一套房要出租300個月以上才能收回全部投資。這樣的租售比說明房價已經(jīng)明顯高于內在價值，房價已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。比值越小說明泡沫成分越大，此時的房產(chǎn)投資回報率已經(jīng)非常低，甚至不及銀行定期存款。此時買房是不合算的。如果租售比大于1：200，即買一套房出租在不到200個月的時間里就能全部收回，說明房價已經(jīng)被低估了，這時買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報，日后房價也有上升的空間。在國內，一般而言，租售比在1:200到1:250之間意味著區(qū)域房產(chǎn)運行良好，而1:300則是租售比的警戒線。如果超過警戒

7、線就意味著房價偏離房產(chǎn)價值，伴隨而來的是投資價值變小和投資風險加大。中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計顯示，2009年110月，北京地區(qū)房屋租售比達1:434，上海地區(qū)達1:418，深圳、杭州均突破1:360。表明了中國京滬等一線城市房地產(chǎn)市場都存在一定泡沫現(xiàn)象。租售比通用的計算方法采用同量、同質商品一個月的租賃價格與其出售價格相比，目前國內計算租售比常用的計算方法一般有二種：一是直線折舊法；二是合理租售比法。本文主要采取第二種方法即合理租售比法對廣州市的商品房租售比進行了計算與分析，并針對分析的結果給出了建議。2.合理租售比計算模型2.1合理租售比計算的理論基礎（1）租房可以看作是“分次性部分購買”的住

8、房消費行為，購房可以看作是“一次性整體購買”的住房消費行為，因此，這個“分界點”應該是“分次性部分購買”的總成本(住房每月租金的折現(xiàn)值之和)與“一次性整體購買”的總成本(住房售價)相等的點，以此就可得出住房的月租金和其傳價之間的比例關系的具體數(shù)值。因為住房租售比中除了住房的月租金和售價外，只涉及將房租折現(xiàn)的折現(xiàn)率這個變量口因此，只要這個折現(xiàn)率穩(wěn)定，住房的租售比自然就是一個相對固定的值。（2）在市場經(jīng)濟中，如果住房的租售比小于相應的固定值(或該固定值左右的一個合理的區(qū)間范圍)，租房合算，消費者對租房的需求就會上升，同時對購房的需求卜降，導致房租水平的上升和住房售價的卜跌，從而使租售比例上升；相反

9、，租售比過大，消費者對租房的需求下降，對購房的需求上升，導致房租水平下跌和住房售價的上升，住房租售比回落。因此，只有住房的租售比等于該固定值或處于該固定值左右的一個合理的區(qū)間范圍內時，租房和購房兩種住房消費方式在住房消費市場上才能處于均衡。2.2確定合理租售比的原則對于買房者來說,除了一次性支付房價外,還必須支付維修費、保險費和房產(chǎn)稅等費用,同時還伴隨著利息的損失(機會成本),這些是買房者必須支付的費用。對于租房者來說,每月必須向房屋所有者交納租金,在整個房屋使用壽命期限內,租房者的費用總支出為租金和租金利息之和(機會成本)。從經(jīng)濟學的角度看,合理租售比的確定原則:在房屋的整個壽命期內,選擇購

10、房所需支付的全部費用與選擇租房所需支付的全部費用相等。2.3合理租售比計算模型的幾點假設(1) 假設房屋出租是連續(xù)進行的，即不考慮房屋空置情況；(2) 假設不考慮通貨膨脹的影響；通貨膨脹對房價和租金產(chǎn)生同向影響，對分析合理租售比的影響可以忽略；(3) 設住房房價為P 元/ m2·建筑面積，月租金為R 元/m2·建筑面積；一套住房的建筑面積為Sm2 ；房屋殘值為0 ；銀行存款利率為i ；房屋使用壽命為n年；房屋中所含地價的系數(shù)為k =0.750.853。2.4合理租售比計算公式（1）租房時情況 表2-1 租房年度123····n資金A1

11、12R12R12R····12R 年租金A1=12Rn年本利和: 單位：（元/m2使用面積）（2）購房時情況 表2-2購房年度123····n支出P2+A2A2A2····A2購房支出P2 =基本房價+稅費j（交易稅0.8%、契約2.5%、印花稅0.025%） =P/k+jP/k=P(1+j)/k經(jīng)常性年支出A2=維修費（約0.2%P）+保險費（約0.1%P） = P/kn年本利和: 單位：（元/m2使用面積）其中：P住房售價；R租房月租金；使用面積系數(shù)；n住宅使用年限；k平

12、面系數(shù)；i銀行利率；j稅費；房屋殘值。根據(jù)模型假設；，然后代入數(shù)據(jù)便可以求得的值。3實例分析本文選取了廣州市2003-2008年商品住宅作為實例來分析4，2003年到2008年商品住房價格和月租金如下表格3-1所示。設房屋殘值為0；銀行利率6.18%；房屋使用壽命n=70年；平面系數(shù)k=0.8表3-1廣州市2003-2008年商品房住宅租售比年份200320042005200620072008住宅均價388846185067631585999339單位租金（元/m2）272828303233租售比1/1441/1651/1811/2111/2691/283那么把數(shù)據(jù)代入如下公式：根據(jù)假設： 可

13、得即 從上面求出的理論值可知它比實際上任意一年的值都要小，即2003-2008年的住房租金偏低，應該適當?shù)奶岣叻孔鈨r格。同時，表3-1中數(shù)據(jù)顯示，隨著住宅價格的飆升，住宅租金也在不斷上漲，但是租金的上漲遠遠沒有房價上漲快，2003-2008年的租金平均增長率為3.44%，遠低于房價的年均增長率56.88%。房價的租售比值在逐年不斷降低，買一套房子要收回成本所需要的時間越來越長了，這種現(xiàn)象都表明現(xiàn)有的房價是過高了。表3-1也可以看出，2003-2005年實際的是高于1:200的，也就是意味著這時買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報，日后房價也有上升的空間。2006年以后開始低于1:250

14、而且很快變大，說明房地產(chǎn)市場的房價見見出現(xiàn)過高的現(xiàn)象。以上是考慮銀行利率i不變時的情況，如果i變化則按照上述公式計算結果如下表3-2所示?？梢詮谋碇锌闯?，當其他條件不變時，租售比的計算結果會隨著年利率i的增加而變大，由于租售比與年利率的大小關系密切，所以如果要考察一定時間段內的房價租金比變化特征，就需要考察在特定時間段內的利率變化，從而得到該時間段內合理的房價租金比5。2003-2008年間，我國銀行利率不斷調整，也一定程度上影響了租售比的計算結果，從而對房地產(chǎn)市場起到一定調節(jié)作用。3-2不同年利率時租售比的計算結果年利率i0.03060.0360.04140.04680.05220.0576

15、0.06180.0657租售比R/P1/2541/2191/1901/1661/1461/1391/1121/1074.結論與建議通過以上對租售比的計算以及搜集的數(shù)據(jù)的分析，我們可以知道未來幾年的廣州租售比仍然將會較快降低，即房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象越來越明顯，房價也會越來越高，這樣肯定是不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展的，針對這種情況筆者做出如下建議：(1)引導人們轉變消費觀念。我國有13億人口，4億多城市人口，要讓每戶城市家庭擁宵自己的住房短期內是不切實際的。而在我國目前房價和租價失調的現(xiàn)實情況下，從經(jīng)濟學的投入產(chǎn)出角度分析，租房要比買房更劃算。因此，政府應積極引導民眾轉變消費觀念，扭轉只買不租的傳統(tǒng)

16、居住觀，同時應大力發(fā)展住房：級由場和房屋租賃市場，完善租賃市場的服務和管理，為租房者營造一個安定、有保障的居住環(huán)境。(2)抓好政策落實工作。目前我國的住房政策要求，在城市新開工住房建設中，套型在90平方米以上的住房面積必須達劍70以上，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于706。這對于合理調整住房供應結構、滿足城鎮(zhèn)居民現(xiàn)階段的住房需求具有十分重要的意義。但好政策執(zhí)行難，為避免執(zhí)行環(huán)節(jié)中的各行其是，應大力加強檢查監(jiān)督，建立地方政府問責制，確保各項要求逐條逐項落到實處。(3)發(fā)揮金融稅收等政策的調控作用，控制不合理的消費需求。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房建設。必須充分考慮我國人口多、土地少的基本國情和建設資源節(jié)約型社會的要求，合理引導住房消費，有效控制投資需求，堅決遏制投機需求。通過有針對性地調整房地產(chǎn)貸款利率和首付款比例，控制住房消費信貸規(guī)模，減少對投資、投機性購房的信貸供給，控制過多資金流入市場參與”炒作”，特別要在金融、稅收、行政管理部門間盡快建立聯(lián)網(wǎng)式的居民住房保有量數(shù)據(jù)庫，以確保調控政策的可操作性，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。參考文獻：1