7月沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告_18頁(yè)全新精選

1、2010年7月沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告第一章商品房市場(chǎng)商品房供應(yīng)量分析7月全市商品房供應(yīng)量為215萬(wàn)平方米，環(huán)比上升34.38%。隨著沈城樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售旺期，而且近期市場(chǎng)有一定的回暖跡象，所以各個(gè)開發(fā)商加大了推售力度，市場(chǎng)供應(yīng)量逐步放大。7月份商品房供應(yīng)套數(shù)為24013套，其中商品住宅供應(yīng)面積為193.25萬(wàn)平方米，其供應(yīng)面積占當(dāng)月總供應(yīng)量的89.92%,商品住宅供應(yīng)套數(shù)為20340套。商業(yè)用房供應(yīng)面積為20.14萬(wàn)平方米，其供應(yīng)面積占當(dāng)月總供應(yīng)量的9.37%,供應(yīng)套數(shù)為3078套。商品房供應(yīng)量走勢(shì)其建中5金裁7月份全市商品房供應(yīng)量為215萬(wàn)平方米，環(huán)比上升34.38%,供應(yīng)套數(shù)為24013

2、,由于09年下半年土地市場(chǎng)成交火爆，必將導(dǎo)致未來(lái)幾年新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn),進(jìn)入'10年第2季度以來(lái)，商品房供應(yīng)量逐步放大，特別是進(jìn)入5月份以來(lái)整體放量趨勢(shì)明顯，這主要是因?yàn)橐环矫鎮(zhèn)鹘y(tǒng)銷售旺季即將到來(lái)，很多開發(fā)商已經(jīng)著手打提前量，另一方面是為了減少房產(chǎn)新政將產(chǎn)生的不利影響，緩解下半年銷售壓力，開發(fā)商明顯加大了推售力度。本月各區(qū)供應(yīng)量分布情況大東區(qū)快西區(qū)皇她區(qū)于州工樂(lè)校區(qū)揮南鵬國(guó)蘇京電因把輪班區(qū)本月新項(xiàng)目上市、新品加推依然集中，特別是像于洪區(qū)這樣樓盤大量聚集的區(qū)域，供應(yīng)量放大明顯，使得該區(qū)本月以27.1%位于各區(qū)供應(yīng)量之首。而其他傳統(tǒng)的主要供應(yīng)區(qū)域如：鐵西區(qū)、渾南新區(qū)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，所占供應(yīng)比基本

3、都在15姒上。各區(qū)域供應(yīng)量走勢(shì)地籍萬(wàn)平和平面江羯國(guó)大東供曰用' 皇姑面*于停度面 樂(lè)威濕*-得南面系京堂靠畫江北亶m從7月份各區(qū)域供應(yīng)量走勢(shì)來(lái)看，于洪區(qū)供應(yīng)量在上月少許回落后，本月迅速攀升，放量明顯。而鐵西區(qū)自從今年3月份以來(lái)一直保持良好的上升態(tài)勢(shì)，本月繼續(xù)向上攀升，渾南新區(qū)雖然本月小幅回落，但是由于大渾南以及行政中心南移已經(jīng)確定，所以未來(lái)供應(yīng)量必將還會(huì)保持強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)。各環(huán)線商品房供應(yīng)比例一環(huán)內(nèi)二至三環(huán)間以及三環(huán)外本月分別占沈城商品房供應(yīng)量的46.2%28.3%,樓價(jià)持續(xù)攀升、土地稀缺、市場(chǎng)飽和這些都是導(dǎo)致目前市區(qū)商品房供應(yīng)量持續(xù)縮減的主要原因，而隨著目前城市外擴(kuò)的加速，各開發(fā)商越

4、來(lái)越傾昧像二至三環(huán)間以及三環(huán)外這樣的土地儲(chǔ)備充足，價(jià)格相對(duì)適中的區(qū)域，使得目前該類區(qū)域內(nèi)大盤云集，區(qū)域供應(yīng)量不斷放大，目前已逐步成為沈城商品房供應(yīng)的主體。商品房成交分析商品房成交走勢(shì)分析7月份商品房共成交134.21萬(wàn)平方米，環(huán)比上升12.9%,同比持平，成交14554套。從近三個(gè)月的成交量走勢(shì)來(lái)看，一直處于穩(wěn)步攀升階段，且環(huán)比一直維持上升態(tài)勢(shì)，而從本月成交同比呈現(xiàn)持平來(lái)看，目前市場(chǎng)確實(shí)存在逐步回暖的跡象。三、供求關(guān)系分析供求也09OTOS09-03Q9'10091103-121U0110-0J1003100410053瘀107t-供求比本月供求比為1:0.62,由于09年土地市場(chǎng)成交

5、火爆，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致'10年必將有眾多新項(xiàng)目陸續(xù)面市，供應(yīng)量不斷放大，但與此同時(shí)進(jìn)入'10年以來(lái)，國(guó)家多次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)打壓性新政，使得市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)淡，很難保持09年下半年開始的火爆走勢(shì)，雖然近期市場(chǎng)成交情況逐步好轉(zhuǎn)，且呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，但是與目前快速放量的供應(yīng)量相比，供求關(guān)系整體還是呈現(xiàn)供大于求的局面。四、各環(huán)線商品房成交比例一環(huán)內(nèi)至二環(huán)間二至三環(huán)艇三環(huán)外本月商品房成交面積主要集中在二至三環(huán)間，區(qū)域成交量所占全市成交比的43%因?yàn)樵搮^(qū)間是目前沈城在售樓盤最為集中的區(qū)域，并且相對(duì)于二環(huán)內(nèi)的樓盤，該區(qū)間的樓盤價(jià)格相對(duì)適中，可選性強(qiáng)，性價(jià)比高，所以該區(qū)域成交量明顯高于其他區(qū)

6、間。第二章商品住宅市場(chǎng)一、商品住宅供應(yīng)量分析商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)一住宅s枳住宅者紫7月商品住宅的供應(yīng)量為193.25萬(wàn)平，環(huán)比上升31.16%,同比上升252.58%,商品住宅供應(yīng)套數(shù)為20340套。雖然進(jìn)入10年的第一個(gè)季度，受沈城地產(chǎn)傳統(tǒng)冬歇期以及不斷出臺(tái)的利空政策影響，商品住宅供應(yīng)量相比09年第四季度縮量明顯，但09年土地市場(chǎng)大幅放量，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，成交活躍，這些必然導(dǎo)致未來(lái)短時(shí)間內(nèi)涌現(xiàn)大量新項(xiàng)目，所以進(jìn)入10年二季度，隨著各個(gè)新項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè)，商品住宅供應(yīng)量明顯攀升，特別是進(jìn)入5月份以來(lái)，隨著傳統(tǒng)的銷售旺季的臨近，加上各個(gè)開發(fā)商為了搶在房產(chǎn)新政在沈城產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響前，加快存量去化，

7、所以近期商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)一直保持著強(qiáng)勁的攀升態(tài)勢(shì)。本月各區(qū)供應(yīng)量分布情況it北步區(qū) 和平區(qū)沈同區(qū)大茂3加平叵Ct樽£,太壽區(qū)把西伊 站區(qū),于小區(qū)家翼區(qū)源甫痂區(qū)不事屯區(qū)C我:肥薪區(qū)7月沈城新項(xiàng)目上市、加推相對(duì)集中，尤其以中大盤項(xiàng)目相對(duì)集中的于洪區(qū)表現(xiàn)最為突出，比如保利上林灣二期、銀億萬(wàn)萬(wàn)城二期、宏發(fā)英里這些區(qū)域典型項(xiàng)目都選擇在7月份或是加推或是新品認(rèn)籌，28.5%的區(qū)域供應(yīng)量所占比使得該區(qū)位于7月全市十區(qū)之首，而其他傳統(tǒng)的商品住宅主要供應(yīng)區(qū)域如：鐵西區(qū)、渾南新區(qū)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，所占供應(yīng)比基本都在15%Z上。各環(huán)線商品住宅供應(yīng)走勢(shì)最新精品資料整理推薦，更新于二0二一年八月三日2021年8

8、月3日星期二21:31:41二至三環(huán)間的供應(yīng)量持續(xù)攀升，上升趨勢(shì)明顯高于其他區(qū)間，區(qū)間內(nèi)商品住宅供應(yīng)量最為集中。而三環(huán)外這一區(qū)域，大盤最為集中，供應(yīng)量正在呈現(xiàn)快速放大的態(tài)勢(shì)。城市外擴(kuò)、市區(qū)樓市飽和與樓價(jià)持續(xù)攀升、近遠(yuǎn)郊土地儲(chǔ)備豐富價(jià)格相對(duì)低廉等因素都是導(dǎo)致目前二至三環(huán)間、三環(huán)外這些區(qū)域供應(yīng)量不斷放大的主因。二、商品住宅戶均面積分析性W403.0MLO0O9OMTO64J 單口 1 3 3 4 a7月商品住宅的戶均面積為95.01平米，環(huán)比下降3.3%。目前市場(chǎng)上以投資性為主體的純小戶型住宅、公寓產(chǎn)品，目前市場(chǎng)銷售情況略有好轉(zhuǎn)，但是新政影響依然較大。市場(chǎng)需求主體還是以自住型為主導(dǎo)的剛性需求客群為

9、主。三、商品住宅成交量分析本月商品住宅的成交量為109.5萬(wàn)平米，環(huán)比上升7.31%,同比下降5.76%,成交12221套；隨著供應(yīng)量的持續(xù)放大，待售房源不斷增多，雖然新政影響?yīng)q在，但是對(duì)于目前以剛性需求為主導(dǎo)的沈城樓市，成交量還是有進(jìn)一步放大的空間，、而且從本月同比情況來(lái)看，雖然小幅下挫，但是目前市場(chǎng)成交情況已經(jīng)基本恢復(fù)到09年同期水平，市場(chǎng)回暖跡象明顯。四、供求關(guān)系分析7月份供求比為1:0.57,由于09年土地市場(chǎng)的大幅放量，使得近期市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大，雖然成交量也相應(yīng)有所提升，但是與供應(yīng)量近期的快速放量相比，需求明顯無(wú)法與供應(yīng)量同步，所以目前商品住宅整體呈現(xiàn)供大于求的局面。五、各區(qū)商品住

10、宅成交情況分析和平區(qū)眈閩區(qū)糧西區(qū)大米區(qū)皇姑區(qū)標(biāo)區(qū) 于潴區(qū) 東陵園 蘇容電區(qū)7月份商品住宅成交量以鐵西區(qū)居首，占整體成交量的27%其次為于洪區(qū)以及東陵區(qū)，從本月成交量前三位區(qū)域來(lái)看，均為目前沈城樓市最為集中的區(qū)域。由于目前市場(chǎng)需求的主體還是以自住為目的的剛性需求者為主，而這部分人群對(duì)于區(qū)域配套、交通等生活基礎(chǔ)設(shè)施十分看重，而鐵西區(qū)在基礎(chǔ)配套設(shè)施方面十分完善，所以也是目前商品住宅市場(chǎng)需求的主體區(qū)域之一。第三章商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量分析本月商業(yè)用房供應(yīng)面積為20.14萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)為3078套。從目前商業(yè)市場(chǎng)整體供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，并且隨著進(jìn)入銷售旺季，整體供應(yīng)趨勢(shì)放量明顯。由于商業(yè)市場(chǎng)所受

11、房產(chǎn)新政影響十分有限，加上去年商業(yè)用地成交相對(duì)較多，使得沈城商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)必將持續(xù)攀升。成交量分析尚業(yè)用出r龍文正冷用TA*本月商業(yè)用房成交24.72萬(wàn)平方米，環(huán)比上升89.43%,同比上升70.37%,本月同環(huán)比均呈現(xiàn)大幅遞增趨勢(shì)，隨著供應(yīng)量不斷放大，成交量也呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)，商業(yè)用房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，目前政策上的不利影響，主要還是體現(xiàn)在商品住宅市場(chǎng)，對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)影響甚微三、供求關(guān)系分析制卡出供率年本月商業(yè)市場(chǎng)供求比為1:1.23,市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，隨著沈城市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)突出的收益性越來(lái)越明顯，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷放大，特別是目前商品住宅市場(chǎng)對(duì)于投資、投機(jī)方式的政策打

12、壓，使得許多投資客把注意力快速轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。第四章土地市場(chǎng)土地供應(yīng)分析1、土地供應(yīng)走勢(shì)分析本月共有45宗土地推出，土地供應(yīng)面積為127萬(wàn)平，土地供應(yīng)量環(huán)比下降45.44%,與去年同期相比下降59.62%。本月土地供應(yīng)量下滑幅度較大，市場(chǎng)需求決定市場(chǎng)供應(yīng)，目前各開發(fā)商手中土地儲(chǔ)備量已基本飽和，尤其是大牌開發(fā)商在09年底拿了不少土地，因此市場(chǎng)需求有所回縮，土地供應(yīng)也隨之減少；并且國(guó)家政策的影響也是土地供應(yīng)減少的原因。但整體看來(lái)土地市場(chǎng)處于健康發(fā)展階段。其中居住用地本月推出15宗，供應(yīng)總量為53.85萬(wàn)平，環(huán)比下降18.67%(2、本月各物業(yè)用途土地

13、供應(yīng)情況本月土地供應(yīng)量仍以工業(yè)用地為主，共23宗，供應(yīng)量所占比例超過(guò)了50%居住用地本月的比重有所回升，推出15宗土地，所占比例為34%商業(yè)用地推出6宗，其他用地1宗。3、各區(qū)域本月土地供應(yīng)情況和平區(qū)沈澗區(qū) 挾西區(qū) 大東區(qū) 電站已 襦南新區(qū) 東陵區(qū) 于洪區(qū)沈北新區(qū) 蘇家屯區(qū)本月土地供應(yīng)量主要來(lái)源于鐵西區(qū)和沈北新區(qū)，另外還有于洪區(qū)和皇姑區(qū)有少量的土地，可見本月的土地供應(yīng)主要集中在二環(huán)外的區(qū)域，隨著城市發(fā)展規(guī)劃的外擴(kuò)和市內(nèi)土地資源的稀缺，未來(lái)土地供應(yīng)也正逐漸外延。鐵西區(qū)和沈北新區(qū)的土地供應(yīng)主要為工業(yè)用地。4、本月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)分析本月供應(yīng)量仍以1-5萬(wàn)平米的中小型地塊為主，所占比例達(dá)62%一是由

14、于土地資源有限，大規(guī)模的土地已經(jīng)很少見，另外也是受國(guó)家政策的影響以防止地王的產(chǎn)生，而把地塊分割推出。止匕外，5-10萬(wàn)平米的地圖供應(yīng)量占比重為27%二、土地成交分析2、土地成交走勢(shì)分析欣史而稅品催用效做變面程本月土地成交量有所回升，但成交宗數(shù)下降，共成交33宗土地，188.96萬(wàn)平。居住用地的成交量與上月相比差距不大，成交量仍以工業(yè)用地為主。進(jìn)入下半年，09年成交的土地產(chǎn)品均已上市，市場(chǎng)目前供應(yīng)量大增，而消化量較少，使得資金不能很快的回?cái)n，開發(fā)商手中沒有多余資金供應(yīng)多余土地，尤其是去年拿地較多的大牌開發(fā)商，但小型的開發(fā)企業(yè)卻可以借此時(shí)機(jī)以較低的價(jià)格購(gòu)置土地。各物業(yè)用途土地成交量走勢(shì)分析本月工業(yè)

15、用地和居住用地的成交量均有所增加，但居住用地上升幅度不大，商業(yè)用地變化甚微。從整體來(lái)看，'10年上半年的土地成交市場(chǎng)以工業(yè)用地是主角且波動(dòng)較大，居住用地一直處于較平穩(wěn)的狀態(tài)，而商業(yè)用地變化不大，成交量一直較少。3、本月成交土地物業(yè)形態(tài)分析0.啖居住商業(yè)工業(yè)其他2,6%本月成交土地各物業(yè)形態(tài)的比例依然沒有變化，仍以工業(yè)用地為主，且所占比例超過(guò)50%其次是居住用地，所占比例為21%而商業(yè)用地僅為6%4、各區(qū)域成交情況分析各區(qū)域土地成交比例fit沈北新區(qū)成交土地所占比重為62%大東區(qū)的成交土地比重為20%于洪區(qū)所占比重為13%而鐵西區(qū)成交土地的比重僅占3%市內(nèi)土地稀少也很緊缺，而城市近郊土地

16、資源豐富，因此成交土地較集中在二、三環(huán)附近。各區(qū)域土地成交走勢(shì)本月鐵西區(qū)成交量下滑，而沈北新區(qū)成交量在本月回升。'10年上半年鐵西區(qū)和沈北新區(qū)土地成交量波動(dòng)較大，其他區(qū)域成交量較小，因此起伏不明顯。5、成交土地可建面積分析可愛配厚便式建15鴕7月成交土地可建面積為272.95萬(wàn)平，居住土地的可見面積為132.46萬(wàn)平,本月土地成交量上升因此可建面積也隨之上升?？傮w來(lái)看'10年上半年可建面積走勢(shì)較平穩(wěn)。6、土地成交金額分析一一總價(jià) 一商業(yè)總齡 +胃掛總價(jià) 一工業(yè)總馀盡管近幾個(gè)月土地成交以工業(yè)用地為主，但由于工業(yè)用地的成交價(jià)格偏低，因此其成交總價(jià)不高，從成交走勢(shì)來(lái)看，工業(yè)用地的成交

17、金額變化不大，而居住用地的成交金額卻一直在上下波動(dòng)，這主要是由于居住用地的成交金額受區(qū)位的影響較大，不同區(qū)域的成交價(jià)格差距也較大。本月各區(qū)域成交總價(jià) 和平區(qū) 沈河區(qū) 鐵行區(qū) 大東區(qū) 解姑區(qū) 萍南新國(guó) 東展區(qū) 于洪區(qū)戊北新區(qū) 蘇享里國(guó)本月成交土地總金額最多的為沈北新區(qū)，其次是于洪區(qū)和大東區(qū)；和平區(qū)，沈河區(qū)和鐵西區(qū)土地成交量較少，其他區(qū)域均沒有土地成交。沈北新區(qū)地幅遼闊,土地資源豐富，且地價(jià)偏低，也是近幾年的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，因此成交土地也多集中在本區(qū)域。各區(qū)域成交總價(jià)走勢(shì)so ./ £，中裨F F耕:小產(chǎn)卡百看產(chǎn)噌“產(chǎn)有產(chǎn)f和平區(qū) r-it河區(qū) r虢開底大蘇區(qū)皇站工一 渾曲情國(guó)一事狹這 一手卦區(qū) 北I硼區(qū)蘇津過(guò)工從各區(qū)成交金額走勢(shì)來(lái)看，各區(qū)域的走勢(shì)均無(wú)規(guī)律可循，起伏不定，但與去年年底相比波動(dòng)較小，金額較低。上半年的土地市場(chǎng)處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。7、樓板價(jià)成交分析各物業(yè)用途土地樓板價(jià)走勢(shì)也干jooniw«wT-棧質(zhì)借T-居性接夜群T-IM?拱板價(jià) n 工北枝楹榆本月各物業(yè)用途的樓板價(jià)走勢(shì)下滑，