城市綜合體培訓(萬科內部版)1012426735

1、城市綜合體介紹城市綜合體介紹目目 錄錄一、城市綜合體介紹一、城市綜合體介紹二、商業(yè)項目介紹二、商業(yè)項目介紹三、寫字樓項目介紹三、寫字樓項目介紹一、城市綜合體介紹一、城市綜合體介紹1、城市綜合體業(yè)務涵義或定義、城市綜合體業(yè)務涵義或定義寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 展覽 關于城市綜合體關于城市綜合體(HOPSCA)(HOPSCA)概念概念 于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。特點：特點：1、由商業(yè)、居住、娛樂、餐飲等組

2、成的建筑群，實現功能互補，客源互動；2、擁有較為突出的主題或者標志；3、多位于交通便利地帶。HOPSCAHOPSCA六大業(yè)態(tài)：六大業(yè)態(tài)： HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT 八大特征：八大特征：功能復合性功能復合性高密度，集約性高密度，集約性整體統(tǒng)一性整體統(tǒng)一性高可達性高可達性巨大的社會效應巨大的社會效應/ /升值潛力升值潛力空間連續(xù)性空間連續(xù)性內外部聯(lián)系完整性內外部聯(lián)系完整性土地使用均衡性土地使用均衡性一、城市綜合體介紹一、城市綜合體介紹關于城市綜合體關于城市綜合體(HOPSCA)(HOPSCA)基本功能基本功能1234商務功能商業(yè)功能

3、居住功能酒店功能是現代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。城市綜合體應用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務需求。商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足

4、了城市其他階層人士的居住需求酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。一、城市綜合體介紹一、城市綜合體介紹二、二、成功案例分析成功案例分析:深圳華潤中心深圳華潤中心項目位于深圳地王金融圈項目位于深圳地王金融圈集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質最高的綜于一體，深圳規(guī)模最大，品質最高的綜合建筑群。合建筑群。物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：萬象城萬象城5A5A甲級寫字樓甲級寫字樓華潤大廈華潤大廈君悅酒店君悅酒店酒店式公寓酒店式公寓室外娛樂休閑廣場室外

5、娛樂休閑廣場總建筑面積：總建筑面積：約55萬m2總投資：總投資：40億港幣深圳唯一的深圳唯一的 SUPER HOPSCASUPER HOPSCA18.818.8萬平米深圳商業(yè)航母萬平米深圳商業(yè)航母不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式四大領航國際品牌主力店四大領航國際品牌主力店法國（法國（RelRel）體驗）體驗時尚生活百貨公司時尚生活百貨公司 嘉禾影院嘉禾影院 華潤萬佳華潤萬佳City ValueCity Value奧林匹克標準奧林匹克標準真冰溜冰場真冰溜冰場 二、二、成功案例分析成功案例分析:深圳華潤中心深圳華潤中心二、二、成功案例分析成功案例分析:深

6、圳華潤中心深圳華潤中心定單地產四要素共同選址技術對接平均租金先租后建定單地產操作理念讓萬達集團和16家零售企業(yè)，其中12家跨國零售企業(yè)，8家世界500強企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，這為萬達節(jié)省大量資金、時間、人力等資源，促進萬達飛躍發(fā)展。強調了開發(fā)速度而犧牲了租金水平和利潤空間；大客戶在經營利益上浮現制肘現象，影響發(fā)展能力（萬千百貨百貨的由來）；難以顧及小客戶感受；主力店過大影響其他小店鋪 ，整體的旺場策略、資源分配不均，造成整體的不順暢，適應變化效率降低，調整進度緩慢。 動力 阻力二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達六大經營理念只租不售只租不售 準確定位準確定位招商在前招商在前規(guī)

7、劃設計規(guī)劃設計成本控制成本控制物業(yè)管理物業(yè)管理定地址定地址 定客戶定客戶 定規(guī)模定規(guī)模 確定主力店確定主力店 選擇次主力店選擇次主力店 交通體系交通體系 高度、荷載高度、荷載 留有余地留有余地 集權控制集權控制 準決算管理準決算管理 設計成本控制設計成本控制 場子能否保值升值的關鍵場子能否保值升值的關鍵 補充招商是重點補充招商是重點 保有主力商業(yè)鋪子保有主力商業(yè)鋪子 二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達六大價值焦點品牌價值品牌價值 區(qū)位價值區(qū)位價值時機價值時機價值社會價值社會價值商業(yè)價值商業(yè)價值組合價值組合價值二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達定位戰(zhàn)略選擇資產經營

8、者資產經營者-安全是核心安全是核心 品牌塑造者品牌塑造者-服務是關鍵服務是關鍵 價值創(chuàng)造者價值創(chuàng)造者-品質是根本品質是根本管控模式的轉變：強化管控模式的轉變：強化“大連鎖大連鎖”理念理念 服務模式的轉變：強化服務模式的轉變：強化“大服務大服務”理念理念 品牌戰(zhàn)略的轉變：強化品牌戰(zhàn)略的轉變：強化“大品牌大品牌”營銷營銷 信息模式的轉變：建立統(tǒng)一信息平臺信息模式的轉變：建立統(tǒng)一信息平臺 空間模式的轉變：統(tǒng)一規(guī)劃監(jiān)管平臺空間模式的轉變：統(tǒng)一規(guī)劃監(jiān)管平臺 盈利模式的轉變：建立統(tǒng)一價值體系盈利模式的轉變：建立統(tǒng)一價值體系二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達實戰(zhàn)操作要點：戰(zhàn)略 商業(yè)地產的選址

9、商業(yè)地產的選址商業(yè)項目的定位商業(yè)項目的定位項目的支撐條件項目的支撐條件項目的招商策略項目的招商策略項目的運營規(guī)劃項目的運營規(guī)劃項目的后期管理項目的后期管理萬達集團商業(yè)地產經營模式的現狀、演變，萬達集團在商業(yè)地產經營模式中的思考推動萬達創(chuàng)新、前進，從某種意義上說，萬達是把握了機會適應了時代發(fā)展、城市發(fā)展的需要，在摸索中、失敗中總結、思考、創(chuàng)新，一步步壯大、直至成長為今天的巨人。全功能都會居住區(qū)全功能都會居住區(qū)集群式超級商業(yè)區(qū)集群式超級商業(yè)區(qū)集成式中央商務區(qū)集成式中央商務區(qū)在居住、商業(yè)、商務三大功能戰(zhàn)略規(guī)劃基礎在居住、商業(yè)、商務三大功能戰(zhàn)略規(guī)劃基礎上開展對應的項目操作研究對項目的成功起上開展對應的

10、項目操作研究對項目的成功起到關鍵性作用到關鍵性作用二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達實戰(zhàn)操作要點：規(guī)劃主力店與商業(yè)街主力店與商業(yè)街租金與品牌關系租金與品牌關系規(guī)模與地域關系規(guī)模與地域關系時間因素時間因素地域因素地域因素人力資源人力資源二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達實戰(zhàn)操作要點：客服消費者消費者是萬達廣場及各業(yè)態(tài)商戶最終命運的決定者是萬達廣場及各業(yè)態(tài)商戶最終命運的決定者空間環(huán)境空間環(huán)境公共服務公共服務內外客戶內外客戶五個匹配五個匹配親子業(yè)態(tài)規(guī)劃親子業(yè)態(tài)規(guī)劃二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達物業(yè)管理業(yè)務：組織商業(yè)管理公司總經理商業(yè)物業(yè)副總住宅物業(yè)

11、副總工程副總商業(yè)運營各部門物業(yè)管理各部門商業(yè)/物業(yè)技術部商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)單獨分開管理，分別設置兩位副總管理；商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)單獨分開管理，分別設置兩位副總管理；工程副總與商業(yè)、住宅物業(yè)副總平級，分管商業(yè)工程副總與商業(yè)、住宅物業(yè)副總平級，分管商業(yè)/物業(yè)技術分部；物業(yè)技術分部；商業(yè)物業(yè)管理重點工作：消防（占商業(yè)物業(yè)管理重點工作：消防（占60%）租金（）租金（20%）其他（旺場、營銷、安保等）其他（旺場、營銷、安保等20%）；）；不重視住宅物業(yè)管理，保證基本運營既可，住宅物業(yè)的管理人員工資都掛靠商業(yè)物業(yè)，必要情況下物業(yè)不重視住宅物業(yè)管理，保證基本運營既可，住宅物業(yè)的管理人員工資都掛靠商業(yè)物業(yè)，必

12、要情況下物業(yè)部分人員隨時調往商業(yè)公司，我個人理解為：物業(yè)公司為商業(yè)公司培養(yǎng)基層服務人員；部分人員隨時調往商業(yè)公司，我個人理解為：物業(yè)公司為商業(yè)公司培養(yǎng)基層服務人員；綠化、清潔業(yè)務全部外包。綠化、清潔業(yè)務全部外包。二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達物業(yè)管理業(yè)務：設備設施管理工程副總商業(yè)物業(yè)技術分部工程副總與商業(yè)、住宅物業(yè)副總平級，分管商業(yè)工程副總與商業(yè)、住宅物業(yè)副總平級，分管商業(yè)/物業(yè)技術分部，對公司總經理負責；物業(yè)技術分部，對公司總經理負責；商業(yè)商業(yè)/物業(yè)技術分部設兩位技術經理，負責各自物業(yè)設備維護、工程改造等技術性工作；物業(yè)技術分部設兩位技術經理，負責各自物業(yè)設備維護、工程改

13、造等技術性工作；建筑在設計規(guī)劃期間就注重設備系統(tǒng)的功能分割，大商業(yè)、小商業(yè)、公寓、酒店、住宅設備設施系統(tǒng)是建筑在設計規(guī)劃期間就注重設備系統(tǒng)的功能分割，大商業(yè)、小商業(yè)、公寓、酒店、住宅設備設施系統(tǒng)是獨立的，互不影響，方便產權分割、費用分攤及后期的設備設施維護；獨立的，互不影響，方便產權分割、費用分攤及后期的設備設施維護；消防設備維護是工程副總最主要職責，占考核比重的消防設備維護是工程副總最主要職責，占考核比重的60%，具有一票否決權，大商業(yè)、小商業(yè)的改造，具有一票否決權，大商業(yè)、小商業(yè)的改造、裝修設計的消防備案等手續(xù)全部統(tǒng)一由公司統(tǒng)一操作，杜絕一切消防安全隱患。、裝修設計的消防備案等手續(xù)全部統(tǒng)一

14、由公司統(tǒng)一操作，杜絕一切消防安全隱患。住宅物業(yè)技術分部二、二、成功案例分析成功案例分析:大連萬達大連萬達物業(yè)管理業(yè)務：設備設施管理想了解下前期施工遺留問題整改情況：想了解下前期施工遺留問題整改情況：A、老大難的問題，物業(yè)公司沒有決策權，存在內外部各方面的壓力，推動難度大，比較耗費腦筋；、老大難的問題，物業(yè)公司沒有決策權，存在內外部各方面的壓力，推動難度大，比較耗費腦筋；B、萬達這方面壓力就小很多，告訴大家個小秘密：萬達的物業(yè)總經理掌管地產項目團隊、萬達這方面壓力就小很多，告訴大家個小秘密：萬達的物業(yè)總經理掌管地產項目團隊50%獎金，獎金，物業(yè)驗收、聯(lián)合巡查發(fā)現的影響使用或者存在使用隱患的問題點

15、地產要及時安排整改，否則地產就拿不物業(yè)驗收、聯(lián)合巡查發(fā)現的影響使用或者存在使用隱患的問題點地產要及時安排整改，否則地產就拿不到到50%的獎金；的獎金；C、不僅如此，萬達還有個更嚴厲的要求，所有工程的保修款物業(yè)不簽字同意地產不得付款，在萬達，、不僅如此，萬達還有個更嚴厲的要求，所有工程的保修款物業(yè)不簽字同意地產不得付款，在萬達，這上升到職業(yè)道德的高度，這個很重要。這上升到職業(yè)道德的高度，這個很重要。D、解決這個問題需要掌握實質性的東西，需要高層的決策，需要本著干事業(yè)的一個負責任的態(tài)度。、解決這個問題需要掌握實質性的東西，需要高層的決策，需要本著干事業(yè)的一個負責任的態(tài)度。項目前期介入有沒特別的規(guī)定

16、、怎么操作：項目前期介入有沒特別的規(guī)定、怎么操作：A、項目前期介入不存在問題，定單地產的特征之一就是在開工建設前就同大商業(yè)（主力店）共同設計、項目前期介入不存在問題，定單地產的特征之一就是在開工建設前就同大商業(yè)（主力店）共同設計好施工圖紙，很多公司都有自己的技術規(guī)范，很詳細，甚至詳細到運貨通道的尺寸問題，我們按照他們好施工圖紙，很多公司都有自己的技術規(guī)范，很詳細，甚至詳細到運貨通道的尺寸問題，我們按照他們提供的數據設計施工，后期基本上不存在影響使用性能而返工整改的問題；提供的數據設計施工，后期基本上不存在影響使用性能而返工整改的問題；B、至于步行街，我們有多年的設計經驗，根據項目的定位可一步到

17、位完成設計；、至于步行街，我們有多年的設計經驗，根據項目的定位可一步到位完成設計；C、獨立的、分割的設備設施系統(tǒng)大大減少設計、施工的難度，方便后期管理；、獨立的、分割的設備設施系統(tǒng)大大減少設計、施工的難度，方便后期管理；D、好的愿望要付諸于努力才能達成，雖然前期的介入已經很全面了，我們還是安排了專人進行跟進。、好的愿望要付諸于努力才能達成，雖然前期的介入已經很全面了，我們還是安排了專人進行跟進。物業(yè)管理業(yè)務：團隊管理想了解對大業(yè)主、小業(yè)主的管理，有什么不同措施：想了解對大業(yè)主、小業(yè)主的管理，有什么不同措施：A、大業(yè)主由商業(yè)公司管理，小業(yè)主由物業(yè)公司管理，管理方不同；、大業(yè)主由商業(yè)公司管理，小業(yè)

18、主由物業(yè)公司管理，管理方不同；B、大業(yè)主的物業(yè)所有權在公司，管理起來方便多了，你手里掌握著實質性的東西。其實很多大業(yè)主都、大業(yè)主的物業(yè)所有權在公司，管理起來方便多了，你手里掌握著實質性的東西。其實很多大業(yè)主都是公司多年的戰(zhàn)略合作伙伴，大家彼此很默契，合作的很好；是公司多年的戰(zhàn)略合作伙伴，大家彼此很默契，合作的很好；C、小業(yè)主（商業(yè)街鋪）所有權在業(yè)主，是出售的物業(yè)。管理起來有難度，前期施工盡量避免給客戶違、小業(yè)主（商業(yè)街鋪）所有權在業(yè)主，是出售的物業(yè)。管理起來有難度，前期施工盡量避免給客戶違章的想象空間，能解決一部分問題。章的想象空間，能解決一部分問題。D、管理的重點是引導，營造商業(yè)街的整體風格

19、。、管理的重點是引導，營造商業(yè)街的整體風格。萬達是高效率的企業(yè)，想了解下員工的加班問題，加班費怎么算，怎么保持高效的執(zhí)行力：萬達是高效率的企業(yè)，想了解下員工的加班問題，加班費怎么算，怎么保持高效的執(zhí)行力：A、萬達的員工年齡結構在、萬達的員工年齡結構在35歲以下，管理人員都是受過高等教育是充滿朝氣的年輕人，這部分群體歲以下，管理人員都是受過高等教育是充滿朝氣的年輕人，這部分群體愿意為了自己的職業(yè)理想、為了將來過上好的生活而奮斗、付出更多，當然，萬達會為上進的年輕人提愿意為了自己的職業(yè)理想、為了將來過上好的生活而奮斗、付出更多，當然，萬達會為上進的年輕人提供豐厚的薪酬、巨大的發(fā)展空間；供豐厚的薪酬

20、、巨大的發(fā)展空間；B、萬達不提倡加班，但快節(jié)奏的業(yè)務程序不加班很難處理完，我們常說：萬達是時速、萬達不提倡加班，但快節(jié)奏的業(yè)務程序不加班很難處理完，我們常說：萬達是時速120的動車組，的動車組，你放到你放到80，要追尾出事故了，出事故就得有人承擔責任；，要追尾出事故了，出事故就得有人承擔責任；C、加班是一個高速發(fā)展的公司不得不說的事，我們內部經常開玩笑說的周六保證不休息，周日休息不、加班是一個高速發(fā)展的公司不得不說的事，我們內部經常開玩笑說的周六保證不休息，周日休息不保證。保證。物業(yè)管理業(yè)務：日常管理租金怎么算，綜合體各業(yè)態(tài)的管理費用：租金怎么算，綜合體各業(yè)態(tài)的管理費用：A、主力店公司持有，在

21、武漢賣場租金為、主力店公司持有，在武漢賣場租金為45元元/平，公司預收半年租金，商業(yè)街由物業(yè)公司管理，管理平，公司預收半年租金，商業(yè)街由物業(yè)公司管理，管理費用為費用為6元元/平；平；B、次力店會根據業(yè)態(tài)的規(guī)劃、品牌、品類不同，確定價格不等的租金，一般餐飲的租金較底，專賣店、次力店會根據業(yè)態(tài)的規(guī)劃、品牌、品類不同，確定價格不等的租金，一般餐飲的租金較底，專賣店的就高，我不能說一個很準確的數字，這要看品牌、品類；的就高，我不能說一個很準確的數字，這要看品牌、品類；C、住宅管理費比較低，、住宅管理費比較低，1.8元元/平，僅能夠保證基本運營，我們重點不在物業(yè)管理，在商業(yè)那塊，商平，僅能夠保證基本運營

22、，我們重點不在物業(yè)管理，在商業(yè)那塊，商業(yè)運營會產生的利潤比住宅物業(yè)管理豐厚的多；業(yè)運營會產生的利潤比住宅物業(yè)管理豐厚的多；D、舉個例子，主管物業(yè)的副總工資由商業(yè)公司發(fā)，就是考慮到減輕物業(yè)的經營壓力。、舉個例子，主管物業(yè)的副總工資由商業(yè)公司發(fā)，就是考慮到減輕物業(yè)的經營壓力。整個綜合體的管理重點、難點、我們的管理策略：整個綜合體的管理重點、難點、我們的管理策略：A、消防安全是管理重點，具備一票否決權，務必保證、消防安全是管理重點，具備一票否決權，務必保證100%OK，這占集團考核，這占集團考核60%的比重；的比重；B、商業(yè)街的亂擺攤也是管理難點，公司沒有商鋪的所有權，只能采取引導的手段，管理起來很

23、頭疼，、商業(yè)街的亂擺攤也是管理難點，公司沒有商鋪的所有權，只能采取引導的手段，管理起來很頭疼，目前還沒有好的解決辦法，這些現象普遍存在于萬達一、二代的產品中，萬達三代前期商鋪出售合同約目前還沒有好的解決辦法，這些現象普遍存在于萬達一、二代的產品中，萬達三代前期商鋪出售合同約定的很明白，情況有所好轉，這跟三代產品的檔次也有關系；定的很明白，情況有所好轉，這跟三代產品的檔次也有關系；C、其實，綜合體最重要的管理應該是旺場，火暴你的賣場，人流旺盛、銷售好，與商戶、于公司關系、其實，綜合體最重要的管理應該是旺場，火暴你的賣場，人流旺盛、銷售好，與商戶、于公司關系生存的大事，凝聚所有資源旺場；生存的大事

24、，凝聚所有資源旺場；D、如果非要說兩個管理重點，我就說是消防安全、旺場。、如果非要說兩個管理重點，我就說是消防安全、旺場。物業(yè)管理業(yè)務：日常管理有人才培養(yǎng)的壓力嗎，怎樣保有人才：有人才培養(yǎng)的壓力嗎，怎樣保有人才：A、有，各業(yè)務塊都有；、有，各業(yè)務塊都有；B、萬達集合了全國最優(yōu)秀的商業(yè)運作人才，但面對公司的快速發(fā)展，還是能明顯感覺到壓力；、萬達集合了全國最優(yōu)秀的商業(yè)運作人才，但面對公司的快速發(fā)展，還是能明顯感覺到壓力；C、物業(yè)管理這方面的人才也緊缺，可能是地域原因吧，優(yōu)秀的物業(yè)管理人才都集中在深圳、上海、北、物業(yè)管理這方面的人才也緊缺，可能是地域原因吧，優(yōu)秀的物業(yè)管理人才都集中在深圳、上海、北京

25、，公司有系統(tǒng)緊湊的人才培養(yǎng)體系，我們自己也是堅持自己培養(yǎng)人才的原則；京，公司有系統(tǒng)緊湊的人才培養(yǎng)體系，我們自己也是堅持自己培養(yǎng)人才的原則；D、我認為保有人才最主要的是創(chuàng)造一種職業(yè)環(huán)境、秩序，給予肯定、空間、回報！、我認為保有人才最主要的是創(chuàng)造一種職業(yè)環(huán)境、秩序，給予肯定、空間、回報！商業(yè)公司、物業(yè)公司人員招聘要求有區(qū)別嗎，基層服務人員的待遇等：商業(yè)公司、物業(yè)公司人員招聘要求有區(qū)別嗎，基層服務人員的待遇等：A、對管理崗位來說，商業(yè)公司是商業(yè)人才，面對的壓力與挑戰(zhàn)都比物業(yè)方面的要大；、對管理崗位來說，商業(yè)公司是商業(yè)人才，面對的壓力與挑戰(zhàn)都比物業(yè)方面的要大；B、至于待遇，因工作內容不同，肯定有區(qū)別，

26、但對大部分而言，區(qū)別不大，舉個例子，物業(yè)的安全員、至于待遇，因工作內容不同，肯定有區(qū)別，但對大部分而言，區(qū)別不大，舉個例子，物業(yè)的安全員在商業(yè)公司叫商管員，服裝、待遇方面都高于物業(yè)安全員；在商業(yè)公司叫商管員，服裝、待遇方面都高于物業(yè)安全員；C、物業(yè)表現優(yōu)秀的基層員工可以申請到商業(yè)這塊，但商業(yè)的要求很高，可能還要經歷一系列的培訓才、物業(yè)表現優(yōu)秀的基層員工可以申請到商業(yè)這塊，但商業(yè)的要求很高，可能還要經歷一系列的培訓才可以上崗，商業(yè)和物業(yè)畢竟是兩碼事；可以上崗，商業(yè)和物業(yè)畢竟是兩碼事；D、萬達解決基層員工的吃飯、住宿問題，保障員工的利益，我認為這是很實際的待遇。、萬達解決基層員工的吃飯、住宿問題，

27、保障員工的利益，我認為這是很實際的待遇。物業(yè)管理業(yè)務：日常管理對商戶的選擇有特別的要求嗎：對商戶的選擇有特別的要求嗎：A、有，這要看場子的業(yè)態(tài)規(guī)劃，跟定位有關，跟規(guī)劃、定位沖突的堅決不引進；、有，這要看場子的業(yè)態(tài)規(guī)劃，跟定位有關，跟規(guī)劃、定位沖突的堅決不引進；B、同類型的商業(yè)引進一家就不能隨便引進另一家，如引進沃爾瑪就不能再引進家樂福；、同類型的商業(yè)引進一家就不能隨便引進另一家，如引進沃爾瑪就不能再引進家樂福；C、符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的要篩選品牌、影響力，盡量引進企業(yè)形象好、業(yè)績一流的商家；、符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的要篩選品牌、影響力，盡量引進企業(yè)形象好、業(yè)績一流的商家；D、引進商家還要了解目標消費群體的因素，

28、這也是做篩選參考的重要依據。、引進商家還要了解目標消費群體的因素，這也是做篩選參考的重要依據。招商的形式、氛圍營造，有壓力嗎：招商的形式、氛圍營造，有壓力嗎：A、開招商大會，加大宣傳力度，在現場制造一種緊迫、壓迫感，推動商戶加盟；、開招商大會，加大宣傳力度，在現場制造一種緊迫、壓迫感，推動商戶加盟；B、大商業(yè)是公司多年的戰(zhàn)略伙伴，占、大商業(yè)是公司多年的戰(zhàn)略伙伴，占80%，這部分在前期開工建設階段就已經簽定了協(xié)議，不需要，這部分在前期開工建設階段就已經簽定了協(xié)議，不需要招商，我們所說的招商是剩余的那招商，我們所說的招商是剩余的那20%，一般是次力店，部分是本地品牌；，一般是次力店，部分是本地品牌

29、；C、萬達要求所有的商戶在綜合體開業(yè)當天同時開業(yè)，幾乎在同一時間開業(yè)，壓力是很大的；、萬達要求所有的商戶在綜合體開業(yè)當天同時開業(yè)，幾乎在同一時間開業(yè)，壓力是很大的；D、還有一個補充招商的問題，如果有一個商戶撤場了，那商業(yè)公司需即刻啟動新的招商工作，我們叫、還有一個補充招商的問題，如果有一個商戶撤場了，那商業(yè)公司需即刻啟動新的招商工作，我們叫補充招商。補充招商。物業(yè)管理業(yè)務：日常管理想了解大商業(yè)的運營風險：想了解大商業(yè)的運營風險：A、第一重要的還是消防風險，時刻不在警惕；、第一重要的還是消防風險，時刻不在警惕；B、設備事故，你做了很全面的預防措施，設備故障還是會有，想想看：一個智能建筑系統(tǒng)，涉及

30、多少、設備事故，你做了很全面的預防措施，設備故障還是會有，想想看：一個智能建筑系統(tǒng)，涉及多少個設備器件？保證不了不出故障，就得保證后期的應急處理措施；個設備器件？保證不了不出故障，就得保證后期的應急處理措施；C、后期的經營，旺場風險，這個很現實，要付出持續(xù)的努力才能收到效果，這是生存、發(fā)展的保證；、后期的經營，旺場風險，這個很現實，要付出持續(xù)的努力才能收到效果，這是生存、發(fā)展的保證；D、閉店、開店程序也存在風險，閉店要進行拉網式搜查，特別是餐飲業(yè)，要檢查電、氣，甚至是用電、閉店、開店程序也存在風險，閉店要進行拉網式搜查，特別是餐飲業(yè)，要檢查電、氣，甚至是用電負荷，確保萬無一失。負荷，確保萬無一

31、失。有責任書嗎，業(yè)績考核嚴重嗎，側重哪幾點：有責任書嗎，業(yè)績考核嚴重嗎，側重哪幾點：A、目標是有的，付出努力是能夠完成的，但不是那么輕松能完成的，肯定要經歷些挫折、磨難，跳一、目標是有的，付出努力是能夠完成的，但不是那么輕松能完成的，肯定要經歷些挫折、磨難，跳一跳才能完成，這也是發(fā)掘團隊潛力的手段，考核僅是手段，關鍵在于怎么看待這件事；跳才能完成，這也是發(fā)掘團隊潛力的手段，考核僅是手段，關鍵在于怎么看待這件事；B、我前面說過，現場考核的重點是消防，一票否決，出了問題業(yè)績歸零（所以，我們每月都聯(lián)合所有、我前面說過，現場考核的重點是消防，一票否決，出了問題業(yè)績歸零（所以，我們每月都聯(lián)合所有商家進行

32、一次全面拉網式消防測試，要求是商家進行一次全面拉網式消防測試，要求是100%OK）；）；C、對經營的考核重點是租金、管理費用的收取，旺場、營銷比例也不小，公司有具體的制度要求；、對經營的考核重點是租金、管理費用的收取，旺場、營銷比例也不小，公司有具體的制度要求；D、考核集團在做，分季度、年度考核。、考核集團在做，分季度、年度考核。物業(yè)管理業(yè)務：日常管理上級單位的檢查形式、頻率高嗎，有感覺力不從心嗎：上級單位的檢查形式、頻率高嗎，有感覺力不從心嗎：A、現場檢查、網絡會議匯報等等；、現場檢查、網絡會議匯報等等；B、檢查的頻率相當高，基本每半月甚至每周就有一次，當然涉及的內容廣泛，有綜合的、單一的；

33、、檢查的頻率相當高，基本每半月甚至每周就有一次，當然涉及的內容廣泛，有綜合的、單一的；C、檢查出問題是好事，當然，考核也很痛苦，關鍵在于怎么看待，我個人是習慣了，一個大的公司，、檢查出問題是好事，當然，考核也很痛苦，關鍵在于怎么看待，我個人是習慣了，一個大的公司，管控難度大，上級的檢查是提前規(guī)避風險、增強管控能力的好手段。管控難度大，上級的檢查是提前規(guī)避風險、增強管控能力的好手段。對商戶的工作人員素質有要求嗎：對商戶的工作人員素質有要求嗎：A、這個商戶自己把握，我們一般不過多干涉，有兩點：、這個商戶自己把握，我們一般不過多干涉，有兩點：1、培訓，我們會對商戶的工作人員進行服務、培訓，我們會對商

34、戶的工作人員進行服務禮儀迎送賓的培訓；禮儀迎送賓的培訓；2、向商戶提供招聘要求等等；、向商戶提供招聘要求等等；B、重點行業(yè)的要求是嚴格的，如餐飲，必須符合國家的規(guī)范，如從業(yè)人員的健康證明，必須到我們這、重點行業(yè)的要求是嚴格的，如餐飲，必須符合國家的規(guī)范，如從業(yè)人員的健康證明，必須到我們這里備案，規(guī)避管理風險；里備案，規(guī)避管理風險；廣州富力中心、廣州富力盈隆大廈廣州富力中心、廣州富力盈隆大廈富力中心富力中心坐落于珠江新城核心地帶，位于華夏路10號，地理位置優(yōu)越，交通便利，地鐵上蓋物業(yè)，距琶洲會展中心及華南快速干線入口均只有5分鐘車程；地鐵3號線直抵火車東站，方便香港、深圳往返。從富力CBD王總介

35、紹的多媒體資料了解，此區(qū)域公共交通網絡成熟發(fā)達，區(qū)內多條公交線貫通各居住生活區(qū)，富力地產更斥巨資興建人行隧道接駁大廈負二層與地鐵3號線及5號線交匯站珠江新城站。富力盈隆廣場富力盈隆廣場位處廣州市珠江新城中軸北端入口門戶位置，黃埔大道和珠江大道交匯處，往來交通便利；西臨城市廣場，南望B地塊街坊中心園林廣場，城市環(huán)境景觀優(yōu)越；北面為體育路已成熟完善的商業(yè)配套，兼得珠江新城中軸、超5星級酒店和各項高端商務服務配套便利。項目作為“門戶地標 ”優(yōu)勢顯著無出其右。雅致的建筑立面，與中軸城市廣場綠地柔和過渡，成CBD中軸上的一道風景線。三、寫字樓項目介紹三、寫字樓項目介紹:廣州富力廣州富力個性鮮明、溫馨得體

36、的服務著裝個性鮮明、溫馨得體的服務著裝（當我們在為自己的樓盤穿什么的服裝苦苦探索的時候，（當我們在為自己的樓盤穿什么的服裝苦苦探索的時候，同行已經借鑒國際潮流，穿上與項目檔次、風格協(xié)調一同行已經借鑒國際潮流，穿上與項目檔次、風格協(xié)調一致的服裝。）致的服裝。）前臺亮麗青春的客服三、寫字樓項目介紹三、寫字樓項目介紹:廣州富力廣州富力廣場外圍擔任警戒巡邏、指揮車輛的保安樓道內巡查打點的保安管理把握重點管理把握重點停車場：停車場： 根據寫字樓管理特性，將停車場根據寫字樓管理特性，將停車場的秩序維護設為項目的重點管理重點，的秩序維護設為項目的重點管理重點，富力中心及盈隆廣場兩個項目的地下富力中心及盈隆廣

37、場兩個項目的地下停車場區(qū)域劃分清晰，車流導向人性；停車場區(qū)域劃分清晰，車流導向人性；如對臨停、月保及卸貨區(qū)進行了劃分，如對臨停、月保及卸貨區(qū)進行了劃分，保障了不同需求的客戶需求，且各功保障了不同需求的客戶需求，且各功能區(qū)導向清晰。能區(qū)導向清晰。 在崗位分布上，首先是以引導崗在崗位分布上，首先是以引導崗展現形象，各停放區(qū)專人跟進檢查登展現形象，各停放區(qū)專人跟進檢查登記及停放引導體現服務。記及停放引導體現服務。 兩個項目均在項目的車庫入口處兩個項目均在項目的車庫入口處增設了引導崗（身材高大形象好），增設了引導崗（身材高大形象好），配發(fā)交通指揮棒（可發(fā)光發(fā)生）體現配發(fā)交通指揮棒（可發(fā)光發(fā)生）體現專業(yè)

38、，再在每層增設停車場巡邏崗對專業(yè)，再在每層增設停車場巡邏崗對車輛的停放進行全程跟進及管理；安車輛的停放進行全程跟進及管理；安全感；全感；強調服務的停車場管理強調服務的停車場管理（車到人到，上呼下應）三、寫字樓項目介紹三、寫字樓項目介紹:廣州富力廣州富力設施類設施類A/地下車庫統(tǒng)一采用的是環(huán)氧地下車庫統(tǒng)一采用的是環(huán)氧樹脂地面，在經常卸貨的車位樹脂地面，在經常卸貨的車位上容易磨損，為規(guī)避這個問題上容易磨損，為規(guī)避這個問題，在車位上安裝了鋁板，如下，在車位上安裝了鋁板，如下圖所示：圖所示： B B/ /在高端的寫字樓上，業(yè)主的裝在高端的寫字樓上，業(yè)主的裝修會修會損壞樓道或電梯廳的地磚，為規(guī)損壞樓道或

39、電梯廳的地磚，為規(guī)避這個問題，在地磚上鋪墊了實避這個問題，在地磚上鋪墊了實惠的地毯保護，如下圖所示：惠的地毯保護，如下圖所示：細節(jié)到極致的公共設施管理細節(jié)到極致的公共設施管理三、寫字樓項目介紹三、寫字樓項目介紹:廣州富力廣州富力完善且有效的消防管理完善且有效的消防管理為落實消防管理、責任到人，天力公司與消防中心為落實消防管理、責任到人，天力公司與消防中心管理人員簽訂消防責任狀，消防中心值班人員資格證管理人員簽訂消防責任狀，消防中心值班人員資格證公開。公開。三、寫字樓項目介紹三、寫字樓項目介紹:廣州富力廣州富力設備類設備類A/A/在配電房的管理上，地板采用在配電房的管理上，地板采用綠色的地板漆綠

40、色的地板漆+ +絕緣油，顏色搭配絕緣油，顏色搭配很好，明亮安全。很好，明亮安全。B/B/配電房安裝了空調，改善配電配電房安裝了空調，改善配電系統(tǒng)的使用環(huán)境，提高了設備的使用系統(tǒng)的使用環(huán)境，提高了設備的使用壽命和降低故障率。壽命和降低故障率。3 3）設備類）設備類C/C/在配電柜上為方便直觀識在配電柜上為方便直觀識別，采用市電用實線、發(fā)電用別，采用市電用實線、發(fā)電用虛線方式區(qū)分，識別線用的材料虛線方式區(qū)分，識別線用的材料是反光膜制作。是反光膜制作。D/D/中央空調采用的自動計費系統(tǒng)，是中央空調采用的自動計費系統(tǒng)，是佛山艾科生產的產品，計費方便、準確佛山艾科生產的產品，計費方便、準確 。專業(yè)標準化的現場設備管理專業(yè)標準化的現場設備管理三、寫字樓項目介紹三、寫字樓項目介紹:廣州富力廣州富力吸煙室吸煙室 | Smoking room 從人性化角度每層配備具有良好排風系統(tǒng)的吸煙室，避免了因吸煙導致辦公區(qū)環(huán)境污染問題。安裝有強排風系統(tǒng)，解決