房地產(chǎn)信托風(fēng)控審查要點(diǎn)

1、精選范本,供參考！房地產(chǎn)風(fēng)控審查要點(diǎn)交易結(jié)構(gòu)1、 融資成本應(yīng)同時(shí)滿足一下三點(diǎn)：（1） 融資成本不低于【20%】（2） 信托報(bào)酬不低于【8%】（3） 信托公司年華收入不得低于【500萬】 備注：（1） 建筑面積低于10萬平方米以下的，融資成本不得低于25%（2） 單一資金信托的，信托報(bào)酬不得低于【1%】2、融資方式（1）項(xiàng)目未取得“四證”的，建議采取大信托模式，同時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)貒辆旨肮?商局對(duì)項(xiàng)目公司取得土地后的股權(quán)變更是否有限制，辦理工商變更登記時(shí)應(yīng)不存 在障礙。（2） 項(xiàng)目未取得四證時(shí)不得采取或變相采取貸款及股權(quán)投資附回購承諾的交易 結(jié)構(gòu)。3、優(yōu)先次級(jí)比例原則上不得高于1:1。（1） 融資人資

2、質(zhì)較好（2） 土地取得時(shí)間較早土地增值明顯的， 可適當(dāng)放寬比例。 但不得高于銀監(jiān)會(huì) 規(guī)定的3:1.4、次級(jí)資金認(rèn)定（1）審查融資人次級(jí)資金投入是否落實(shí)，并要求提供相關(guān)憑據(jù)。（2）次級(jí)資金以融資人實(shí)際投入為準(zhǔn)，不得將土地等資產(chǎn)的評(píng)估增值作為次級(jí)。（3）次級(jí)形式：現(xiàn)金、項(xiàng)目公司股權(quán)、土地使用權(quán)、股東對(duì)項(xiàng)目公司的股東借 款等。5、持股比例（1）信托應(yīng)占絕對(duì)控股地位，原則上要求持股100%或99%。（2）融資方有并表需求， 要求占比50%以上，同時(shí)同意將其股份質(zhì)押給信托的。、交易對(duì)手精選范本,供參考！1、傾向選擇二、三線城市具有一定知名度的開發(fā)商，且具有相應(yīng)的資質(zhì)及開發(fā) 經(jīng)驗(yàn)。2、交易對(duì)手資信（1）資

3、信良好，無任何不良信用記錄（包括已結(jié)清不良記錄和未結(jié)清不良記錄）（2） 應(yīng)提供融資人及控股股東的貸款卡卡號(hào)及密碼， 并在盡職報(bào)告中反映人行 征信系統(tǒng)查詢結(jié)果。（3）要求融資人資產(chǎn)狀況、經(jīng)營業(yè)績良好，法人治理結(jié)構(gòu)完善，注意回避經(jīng)營 風(fēng)格激進(jìn)、資產(chǎn)負(fù)債率高、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)。3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（1）融資人或其控股股東應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)【三級(jí)】或三級(jí)以上資質(zhì)。 對(duì)于資質(zhì)低于【三級(jí)】開發(fā)經(jīng)驗(yàn)低于【20萬平方米】的，如果項(xiàng)目本身具有一 定優(yōu)勢，建議提高融資成本至【25%】。（2）實(shí)際控制人累計(jì)開發(fā)面積應(yīng)不低于【20萬平方米】，并提供相應(yīng)證明資料。如股東出資證明、竣工備案登記等。4、項(xiàng)目公司成立時(shí)間（

4、1）如果股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，債權(quán)債務(wù)關(guān)系簡單，最好是融資人為本醒目新成立的 項(xiàng)目公司；（2）對(duì)于存續(xù)時(shí)間較長的項(xiàng)目公司，需聘請(qǐng)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，最大限度防范 或有負(fù)債帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要求融資人對(duì)或有負(fù)債提供連帶責(zé)任擔(dān)保。5、項(xiàng)目價(jià)格原則上不考慮房屋均價(jià)低于4000元/平方米的地區(qū)。三、投資預(yù)測1、自籌資金比例融資人自籌資金不得低于項(xiàng)目總投資的【15%】，避免接觸融資人財(cái)務(wù)杠桿比例過大的項(xiàng)目。2、 預(yù)售政策 盡職報(bào)告必須詳細(xì)說明當(dāng)?shù)氐念A(yù)售政策，如：（1） 銷售許可證的辦理?xiàng)l件， 如有的地方要求施工至正負(fù)零預(yù)售， 有的地方要 求主體工程封頂預(yù)售，有的地方要求建到一半預(yù)售。（2） 關(guān)注預(yù)售的時(shí)間是否與項(xiàng)目

5、的開工時(shí)間及預(yù)售條件相符。精選范本,供參考?。?） 關(guān)注當(dāng)?shù)仡A(yù)售政策中是否要求預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。3、 銷售價(jià)格預(yù)測 盡調(diào)報(bào)告中必須提供詳細(xì)的、 強(qiáng)有力的證據(jù)支持項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格預(yù)測， 如對(duì) 周邊競爭性樓盤（一手及二手市場）售價(jià)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查說明。4、 銷售進(jìn)度預(yù)測 盡調(diào)報(bào)告中必須詳細(xì)的、 強(qiáng)有力的證據(jù)支持項(xiàng)目的銷售進(jìn)度預(yù)測， 如考察周 邊樓盤的銷售進(jìn)度、當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨罅?、?dāng)?shù)厣唐贩抗?yīng)量、房屋空置率。5、 現(xiàn)金流預(yù)測（1） 盡調(diào)報(bào)告中必須包含現(xiàn)金流量預(yù)測；（2） 現(xiàn)金流量預(yù)測必須按季度編制；（3） 關(guān)注現(xiàn)金流量表中是否存在資金缺口。 關(guān)注信托資金與自有資金投入是否 能滿足取得預(yù)售許可之前的項(xiàng)目前期開發(fā)投入。（4） 關(guān)注現(xiàn)金流在信托到期時(shí)是否足以償還信托本金及收益。（5） 除非有強(qiáng)有力的證據(jù)證明， 否則不得將車庫的銷售回款包含在信托期內(nèi)的 現(xiàn)金流量預(yù)測中，但可在項(xiàng)目利潤預(yù)測中考慮車庫銷售額。6、 信托本息的現(xiàn)金保障倍數(shù) 依據(jù)信托退出后的時(shí)點(diǎn)計(jì)算的累計(jì)現(xiàn)金凈流額不得低于信托計(jì)劃的30%。7、 項(xiàng)目投資效益指標(biāo)（1） 項(xiàng)目毛利率不應(yīng)低于30%。（2） 資本投資收益率不得低于80%計(jì)算公式：資本投資收益率=項(xiàng)目凈